マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
危険物件の購入にはサポート会社の活用を

昨日、広島の章栄不動産が再生法を申請しました。
首都圏でも分譲事業を行なっていたので、
影響を受ける方も多いことと思います。
最近、ご相談の中で多いのは、
「売主が倒産したらどうなるのでしょう？」
という内容のものです。
今日は、改めて・・・簡単に説明してみましょう。
以前にも書きましたが、
購入された方に大きく影響するの次の3点です。
１　アフターサービス
２　瑕疵担保責任
３　ブランドの毀損(資産価値の低下)
マンションというものは、住み始めてからも様々な問題が発生します。
「入居以来、一度もトラブルがない」などというのは稀なことで、
大なり小なり、売主さんのアフターサービスを受けることになります。
この期間は、売主によりますが2年～5年ほどです。
電話で説明を受けたり、専門家が来訪して修繕してくれたり・・・
細かな不具合だけだったらいいのですが、
・雨漏り
・タイルの剥落
・コンクリートのひび割れ
など、建物の基本構造に関わる瑕疵(よくないこと、キズ)
が発生することも十分にありえます。
これは、入居後すぐではなく、数年後に見つかることが多いのです。
そこで、法律で10年間はそういった瑕疵の補修を
売主に義務付けています。
「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです。
そしてブランドについては説明するまでもないでしょう。
次に、倒産のカタチによって、これらの影響も異なります。
A　会社が存続する場合
　　再生法や更生法を申請し、再生計画、更生計画が決定される場合です。
B　会社が清算される場合
　　破産、もしくは再生計画、更生計画が決定されず清算となる場合。
Aの場合は売主としての責任が引き継がれます。
元気な企業ほどではないでしょうが、
いちおう１と２については、その責任を果たす企業が存在するわけです。
３のブランドは傷つきますが、回復するチャンスもありえます。
Bの清算の場合、アフターと瑕疵担保は、これを担う主体がなくなります。
よく「ゼネコンが大手だから安心」ということを書かれますが、
ゼネコンは発注を受けた売主企業に対してのみ
瑕疵担保責任を果たす義務があり、
その向こうにいる購入者に対しては直接責任を負いません。
「ウチは知らん」といえる立場にあるわけです。
もちろん、そんなことすると世間からは非難轟々となりますが。
ブランドが傷つき、資産価値に影響するのは言うまでもありません。
さて、上に記したのはごくごく簡単なスキームです。
現実には、
全戸数の半分程度が売れていた場合、
建設途中で倒産した場合、
JVの1社が倒産した場合、
倒産した会社の残住戸を買い受けた会社が再販売する場合、
など、複雑に絡み合うことが多く、
すっきりと上のケースに当てはまらいケースがほとんどです。
そういった場合は・・・ケースバイケースです。
何度も同じことを書いていますが、
そういった法律関係に精通している方でもない限り、
倒産した企業、あるいは倒産しそうな企業が
売主になっているマンションは、購入を避けた方が無難です。
「それでも、その物件が気に入っている。買いたい！」という方は・・・・
私がいつも勧めているのは、信頼できるサポート会社を選び、
専門家によるチェックをしてもらってから契約することです。
もう契約してしまっていたなら、
内覧時にそういった専門家を伴い、
瑕疵がないか十分にチェックしてもらうべきでしょう。
はっきりいってお金がかかります。
私の知り合いで、すごく良心的に、しかも誠実に仕事をするところでも
9万円から15万円程度かかります。
でも、この費用は長い目で見ると決して高いものではありません。
彼等が出す「報告書」は、出したお金に対して十分見合うものです。
買う買わないの有力な判断材料になるほか、
将来的な危険もある程度予測できます。
むしろ、それをしないことによって
一生後悔するような無謀を避けられることを考えれば、
安いものでしょう。
●緊急に
「注目のマンション情報３」の物件を訪問になり、お悩みの
「不動産についてはド素人の会社員女性」Yさん。
いただいたメールアドレスが文字化けしてアドバイスを送れません。
土曜日に再訪とのことですが、至急にもう一度アドレスをお知らせください。
大阪の①②③④の４物件ご相談のS・Mさん
メールアドレスに不備があってアンデリバリーになっています。
もう一度アドレスをお知らせください。
以下はいつものお知らせです
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引き続き、マンション購入に関するご相談をお受けしております。
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お答えはメールで入れさせていただきます。
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名前も住所も不要です。もちろん無料です。
ただ、当方もボランティアなので即日回答というわけにはまいりません。
２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
最近、皆さんへの回答が遅れ気味で申し訳ございません。
今日もこれから鋭意、お答えしていきたいと思います。
●メール配信のお知らせ
引き続き
榊淳司の注目のマンション情報の
第４弾を現在計画中です。
今月中になんとか発行にこぎつけたいと思います。
これまで榊がご相談にたいする回答を返信させていただいた方には
メールにより自動配信させていただいています。
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3月に向けて・・値引交渉はこれからが本番！

マンション購入のご相談の中で
「手付金を入れて契約してしまったが、
どうも他の住戸は値引きをしているみたい・・・
今から値引き交渉はできないでしょうか？」
という感じのものが結構あります。
法的にいえば、これはできません。
一旦契約してしまえば、
双方に契約履行の義務が生じます。
そのために・・・・
いつかブログでも書いたとおり、
できるだけ手付金は少なくしておくのが無難です。
不動産屋さんは、なんとか契約にこぎつけたいから
「・・・の場合はお返ししますから、００万円入れてください」
的なことをいってくる場合が多々あります。
「・・・の場合」が、ローンの不成立や自宅の売却等の当たり前のことなら、
契約書に明記してあるのでよいのですが、
「親の援助が得られなかった場合は・・・」
「株が売れなかった場合は・・」
「奥さんのオーケーが出なかった場合は・・」
「奥さんが妊娠して家族構成が変わった場合は・・・」
などなど、通常のフォーマット契約書に記載されていない場合は？
これは口約束になります。
かなり不確かです。
口約束した人が、退職した場合はウヤムヤです。
担当者変更になって、どこかへ行ってしまった場合もウヤムヤ。
「ええ、そうでしたっけ？」と、とぼける輩もいます。
「そんな覚えはありません」という、悪質な担当者も・・・
実は結構たくさんいます。
非常に残念なことながら、
業界全体で見ると、こういったモラルが高いとはいえません。
「解約の場合は違約金をお支払いいただきます」
などという、違法な要求さえしている例があります。
では、そういうちょっと変わった条件をつけて契約する場合、
どうすればよいのか？
ベストは、契約書に「特記事項」として記載することです。
「これは会社で決められているもので、それはできません」
彼等は多分そういうでしょう。
「だったら契約できません」
と突っぱねるのが一番です。
でも・・・たいていの方は、そんな強気には出られないのですよね。
日本人は、自己主張をするときに、どーも弱気です。
次善の策は
「・・・の場合は契約解除とし、手付金０００万円を全額無条件で返還します」
という内容の念書を、現場の責任者に書いてもらう。
現場のチーフが気骨のある人間だったら書くでしょう。
ところが、柔なサラリーマンなら逃げます。
しかし、それもできないのなら、
契約書に判子を押すべきではありません。
契約書に判子を押すということは、ローンが不成立でない限り
「0000万円を支払います」と約束したことと同じです。
法律的には、そこで「債務」が発生するのです。
さて、実際のところ
「手付金を放棄してでもキャンセルしたいのですが」
と、持ちかけると
「ええ・・・だったら、あと00万円お値引きしますので、なんとか・・」
となる場合がほとんどです。
でも、その「00万円」は、実際その時点で行なわれている
他住戸の値引きより一桁くらい低い場合がほとんどです。
つまり、手付金を取られている限り、
交渉は圧倒的に不利です。
ご相談にお答えしていてつくづくと感じるのは
「不動産屋＝交渉のプロ、専門家」に対して
「購入者＝一般人、素人」の交渉(戦い)は、
購入者側のマインドがしっかりしていないと、
相手のペースにはまってしまう、ということです。
榊に相談くださった方には、
「・・・すればいいですよ、そこは強気に！」
とアドバイスする場合が多々あります。
「アドバイスに従って交渉したら000万円まで値引きしてもらえました。
本当にありがとうございます」
という返信をいただくと本当に嬉しいのですが
「・・・・とまではいえなくて・・・000万円を提示されました。
これが限界なのでしょうか？」
なーんて、弱気の方も結構います。
こちらとしては「・・・・と言えばいんですよ。そこは遠慮なさらずに！」
と励ますのですが、言えないのはその方の性格なのでしょうね。
かといって最初から最後まで、強気で押し捲るのも逆効果です。
いつか書いたとおり、担当者にソッポを向かれても
交渉が前に進みません。
今は値引きが当たり前になっています。
値引きせずに売っているマンションは珍しい存在です。
本当に、十年に一度来るかどうかの買い時。
でも、本当に上手にお買いになるためには
各人がしっかりと交渉なさって、
最大限の値引きを勝ち取らねばなりません。
何度も書いていますが、値引き交渉に特別なテクニックはありません。
一番大切なことは、しっかりとした心。
麻生さんのように、発言がぶれてはいけません。
「私は0000万円だったら買います」
というコメントを繰り返しているだけでいいのです。
もちろん「0000万円」という目標は、
しっかりとお調べになった上で決めてください。
相手が「００％引きです」なんていっても、
そこでグラグラ来てはいけません。
元の価格設定がありえないくらい高い場合がありますから。
目標設定については、ご自身でお調べになり、
納得の上で決められるのが一番です。
ご自身で「このマンションは0000万円くらい」
という感覚を持っておられると、
それが相手にも伝わり、交渉が有利になります。
担当者は自分が売っている物件が割高なことについて
アレコレと理屈をつけますが、そんなのは適当に聞き流してください。
大抵は独りよがりな屁理屈です。
まわりの競合物件の価格、値引き状況、そして中古相場など、
ネットである程度相場観を掴むことは可能です。
お迷いになったときには、
ご相談いただければ榊も協力させていただきます。
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●お知らせします。
現在発売中の「日経マネー」に
榊淳司の「失敗しない不動産投資」コラムを連載しています。
今回の内容はずばり「不動産投資も今が買い時！」
実際に買って住む方にはあまり関係ないかもしれませんが、
ひとりでも多くの方に買って読んでいただければ幸いです。
●榊淳司に雑誌等の原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
当方よりメールで返信差し上げます。



緊急に「注意情報」

今日は違う話題を書こうと思っていたのですが、
緊急のニュースが入りましたのでひとまず
「注意情報」を。
ジャスダックに上場している「プロパスト」という会社。
東証に提出する四半期報告書の遅延が発表されました。
株価も昨日、今日とストップ安気配。
アーバン、ゼファー、ノエル、モリモトと続いた流れに、
この企業も乗ってくる可能性が大きくなってきました。
“デナイザーズマンション”を看板に急成長してきた会社ですが、
ここに来て存続が危ぶまれる段階まで来たようです。
白人モデルを使ったド派手な広告でブイブイいわせていたのは
ほんの６，７年前のことでしょうか。
最近では、マドンナで激しくぶち上げた
「ブリリアマーレ有明」の売主の1社に名を連ねています。
このマンションは、私のブログにご相談をいただく中で
野村不動産の湾岸某２案件、大京・オリックスの墨東某１案件と並び、
ほぼレギュラー的な存在です。
それだけ、お悩みになっている方が多いということです。
盛者必衰といわれれば、あまりにも盛者必衰。
つくづく思うのは、
マンションだけは広告に騙されて買うものではない、
ということです。
もっとも、「ブリリアマーレ有明」のようにJV案件の場合、
たとえ1社がコケても残りの企業が
民法上は「連帯」して債務を引き継ぐことになっています。
その点では、それほど心配なさらないでください。
●「注目のマンション情報」配信について
メールソフトの不具合が修復できず、
本来送ろうとしていた相談者のみなさんに配信できていません。
いずれ、修復・・・というか別のソフトで代替する予定ですが、
とりあえず
榊淳司の注目のマンション情報
こちらからご覧ください。
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最近、皆さんへの回答が遅れ気味で申し訳ございません。
今日もこれから鋭意、お答えしていきたいと思います。



東新住建に続き、クリードも・・・

東新住建に引き続き、
さきほどクリードも逝ったみたいですね。
東新住建はマンション開発を行なっていましたが、
クリードはファンド系。
そのちょっと前には小川建設。
大阪では日本クリエイトに中央興産・・・
倒産が止まりません。
ところで、このお正月・・・・
モデルルームを開けて、
なりふり構わず販売を続けたデベは
それなりの結果を出したみたいですね。
いずれも大幅な価格改定や値引きを行なったようです。
今、首都圏の完成在庫は公表数値で１万１千戸と聞きました。
本当はこの２倍・・・いや３倍あるかもしれません。
これらの在庫がある程度掃けるまで、
この異常な混乱は続くでしょう。
逆に、みなさんにとっては底値買いのチャンス。
投資を狙っている方にも、絶好の仕込みどき。
原価を割って、損してでも現金を掴みに行く・・・
そんな馬鹿なことがいつまでも続くワケがありません。
でも、これはいつか書いた日本人の習性。
みんながやっているから、自分たちもやらなきゃいけない・・・
この業界は、それで今回バブルを膨らませ、弾かせました。
その膨らませ役をリードしていたのがファンド企業。
今回更生法を申請したクリードもその１社。
それにしても・・・・・
登場から退場まで、あっというまでした。
ダヴィンチやパシフィックなど、同業さんたちの行く末が心配です。
再生法や更生法でそれぞれ計画が決定し、
法人が存続すれば良いのですが、
アーバンコーポレイションのように「清算」になると
それらの会社のマンションを購入した方は、
瑕疵担保責任やアフターサービスで多大な影響を受けます。
くれぐれもご注意ください、と申し上げる次第です。
取り急ぎ、緊急に。
●「榊淳司のマンション情報」の第３弾
メール配信ソフトの不調で、ご相談をいただいていた皆さんにはほとんど届いていないようです。
ソフトを変えて、近々また送ってみたいと思います。
すぐにお読みになりたい方は
榊淳司の注目のマンション情報
こちらからご覧ください。
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榊淳司の注目のマンション情報・第3弾を配信

ご要望の多い「注目のマンション情報」第3弾を発行したのですが、
配信ソフトがうまく機能しなくて、
この2ヶ月くらいにコメントでご相談をいただいた方々には
送信されていない可能性があります。
「最近コメントで相談したのに、こなかったぞ！」
という方は、コメントでご連絡いただくか、
またはメルマガの登録画面からお読みになれますので
榊淳司の注目のマンション情報
こちらからご覧ください。
また、タイトルが前回のままの
「榊淳司の注目マンション情報　№0002　2008.11.19」
となっていますが、これは間違いで正しくは
「榊淳司の注目マンション情報　№0003　2009.01.07」
です。
パソコンに弱い榊をお許しください。
ご注意下さい！
メルマガが「迷惑メール」ホルダに入っている場合があります
さきほど、そういう連絡がありました。
ご登録されている方は、来ていないと思ったら
もう一度チェックしてみてください。
↓以下はいつもの内容です。
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２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
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これまで榊がご相談にたいする回答を返信させていただいた方には
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「注目のマンション情報」の中味だけ読みたい、という方は
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現在発売中の「日経マネー」に
榊淳司の「失敗しない不動産投資」コラムを連載しています。
今回の内容はずばり「不動産投資も今が買い時！」
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ひとりでも多くの方に買って読んでいただければ幸いです。
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