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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
売れない価格でいつまでも粘るな、財閥系！

アメリカ人の議論によく出てくるセリフに
What’s your vision?
というのがあります。
「お前の考えは何だ」とか「君の見解は？」
くらいの意味なのですが、
日本人はこの手の質問をあまりしませんね。
逆に「喧嘩を打っているのか？」
みたいに受け取られることもあります。
苦手ですね、日本人は。
このVision(見解)を持つということが。
というか、ほとんどの人が持っていない、というべきでしょう。
持っている人は希少な存在です。
それを他人に聞かせることや、文章に表すことはもっと苦手。
だったら、アメリカ人はみんなもっているか？
いいえ、もっていません。
日本人と同じくらい。あるいはそれ以下に・・・
でも、やつらは貧弱なVisionでも、
それがいかにオリジナリティ豊かで
ユニークなものなのかを表現するのは上手。
ちょっと前にはやったディベートなんて、その最たるもの。
黒を白、白を黒と言いくるめる、単なるテクニックに過ぎません。
言葉でどう言い繕い、いかに説得力があろうとも、
黒いものは黒いし、白いものは白いのです。
そんなことをしている時間があれば、
１冊でも多くの本を読みなさい！
このVisionを示すというこで
私は常々感心している論客は大前研一さん。
一見、大言壮語しているように見えますが
実はひとつひとつの議論には精妙な裏づけがあります。
発想も、そこいらの評論家諸子のレベルを図抜けています。
今発売中のSAPIO(サピオ)に掲載された
大前研一氏の寄稿
「ただちに大建設ブームを起こし、
東京を２０００万都市へ発展させる『簡単な方法』」
には大いに賛同しました。
常々私がボーと考えていることを、
骨太にして、肉付けしていただけたように思えて
「なるほど、なるほど、そうだよな」とうなづくことしきり。
日本全体で、住宅は明らかに過剰供給されています。
これは、東京でも同じ。
今、不動産不況で住宅の供給はしぼんでいますが、
これは単なる一時的現象。
供給するための能力はもちろん、土地も十分にあります。
ちょっと市況が回復すれば、
またぞろ懲りない面々がマンションを作り始めるでしょう。
「不動産市場は、値動きの少ない、つまらない市場になると思う」
大前研一氏は、そう書かれています。
そうなって欲しいし、多分そうなりそうだと、私も思います。
東京の不動産も、やっとこさ「需要と供給の関係」によって
価格が形成される「普通」の市場になりつつあるのです。
その価格の「適正化」に対して、頑強に抵抗しているのは、
実は大手財閥系の不動産会社です。
いったん出した価格は、いかに市場とズレようと
絶対に「改定」しようとせず、、
あくまでも元の定価を基準に売り切ろうとしています。
ゴールデンウィークでマンションは売れた・・・
ということになっていますが、
わんさか人が押しかけて、いっぱい契約が取れたのは
「価格改定」やアンダーで値引きをしている物件。
定価でがんばっているマンションには
大きな動きはありませんでした。
前にも書きましたが、豊洲、有明、晴海などの湾岸エリアに、
確たるVisionもないまま虫食いのように開発され
あっちに１本、こっちに１本と建っているタワー型のマンション。
今や、タワーなんてなんの珍しさもありません。
むしろそのランニングコスト(管理費等)の高さと、
エレベータ待ち、駐車場での車出し待ち、窓を開けられない・・・等々
不便極まりない住み心地に気づかれ、
敬遠されつつあるタイプの住まい、と私は捉えています。
であるにもかかわらず、これらのエリアの財閥系タワーは
高いときに土地を仕込み、高い建築費がかかり、
「これは儲かるはず」と弾いた利益を乗せたまま、
今でもバカ高い価格設定を変えずに販売が続けられています。
時代が変って、明らかに割高だと思われるマンションを、
なんだかんだと理由をつけて
それに迷わされたごく少数の人々に売り続ける・・・・
はっきりいって、時勢というものに逆らっています。
これは、市場の健全化を遅らせる反社会的な活動といわざるを得ません。
それを財閥系企業は、平然と続けています。
まるで、自分たちがやる限り、そこに正義があるといわんばかりに・・・・
売れないのは、高すぎるからです。
高すぎるものを財閥の看板を頼りにダラダラ売り続けて、
市場価格の形成を妨害するよりも、
さっさと売れる価格で売ってしまって、
新たな開発を行うべきではないのですか？
それが業界のリーダーたる財閥系のあるべき姿でしょう！
カネに余裕があるからこそ、損切りをすべきなのです。
SAPIOの別のコラムにも、こんなことが書かれています。
「ちなみに、(ディカプリオの)ニシアラーイは足立区の西新井。都心よりも埼玉県に近い。マドンナCMのマンションが立つ有明は埋め立て地。いずれも本人たちから受けるセレブなイメージとはかなり遠い場所」
西新井のマンションは、読売のナベツネに「たかが金貸しが・・」と
経営者がののしられた金融系企業が売主。
早々と定価に見切りをつけ、「市場化」でほぼ完売。
一方、有明は大手財閥系企業で、
こちらは今でも一生懸命市場に逆らっています。
ちなみに、榊の相談物件別ランキングでも上位入選。
ごくろうさまです。
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私としてすべてお答えしたつもりです。
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榊が相談を受けた物件ランキング 発表　とメルマガ紹介物件の募集

私のオフィシャルサイトに
榊が相談を受けた物件ランキング 発表！
を、ただいまアップさせました。
どうぞ、みなさんご覧になってください。
ここでさわりだけ少しご紹介
「第１位　プラウド新浦安マリナテラス
これは１２日のブログで取り上げた通りですね。実は今日も１件、昨日も１件、ご相談にお答えしました。「スマートな妹」としては、早く嫁に行きたいのでしょうが「デブなお姉ちゃん」が中々嫁に行かないので、恋人たちに思い切った「求愛」ができずに、ムズムズしている、といったところでしょうか。
第２位　亀戸レジデンス
　　　晴海レジデンス
同率２位です。
まず、亀戸レジデンスはマンションは、オリックスと大京がどういう考えで在庫処分を進めるのか、という企業姿勢を象徴的に表しているところがあります。このゴールデンウィークも随分と販売を進めたのではないでしょうか。販売が進むにつれ、今後は相談が減っていくと・・・」
あとはおオフィシャルサイトでお読みください。
どのマンションも「こりゃあ、悩むわな」という要素を
たくさん持っていて、上位にランクされることに納得できます。
でも・・・ただひとつの例外があります。
７位にランクされた「ディアステージ上石神井南町」。
これは、なぜ相談件数が多かったかというと、
私のメルマガ「榊淳司の注目のマンション情報」でご紹介したからです。
つまり「榊さん、この物件については詳しいんでしょ、
だったら、ちょっと教えてよ」という相談が多かったのです。
もちろん、メルマガで紹介したくらいですから
喜んでお答えしますよ、普通以上に丁寧に(笑)。
だって、現地もモデルルームも見ていますし、
事業開発担当者からキチンと取材もしています。
そして・・・・ランキングされている中で
唯一「完売御礼」になっているマンションも、
この「ディアステージ上石神井南町」なのです。
もちろん、私の相談者の中からも
ご購入になった方が何人も出ています。
図らずも、榊のメルマガは強力な販売促進を行ったことになります。
というわけで、再び
「榊淳司の注目のマンション情報」
で取り上げるべきマンションを募集します。
推薦者の資格は問いませんから、
どうか「これは面白いよ」というマンションを
榊に教えてください。
このブログのコメントからでも
オフィシャルサイトのContact USからでも結構です。
次回は三軒茶屋のとあるマンションをご紹介するつもりです。
楽しみにお待ちください。
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ミニバブルの分水嶺、いまだに相談多し

榊が相談を受けたマンションデベ、主要6社発表！。
に続いて、「榊が相談を受けた物件ランキング」というのを
オフィシャルサイトでまもなく発表する予定です。
今日は、その前フリのお話を一題。
実は、物件ランキングの1位と４位は同じ売主で、
しかも同じエリアのマンションなのです。
ひとつは、私がこのミニバブルの分水嶺になると断じた、
あの・・・・新浦安の730戸の大規模プロジェクト。
初期の頃は渡辺謙さんが「凛区」などという
寒々しいキャッチコピーとともにご登場になりました。
そういえば、渡辺謙、近頃見かけなくなりましたね。
ハリウッドで新作でも撮影中でしょうか？
このプロジェクトは規模が大きいにもかかわらず、
設定価格の市場乖離幅も大きく、
完全な「マーケットチャレンジ」型プロジェクトでした。
つまりは、ベラボウに「高い」マンションだったのです。
こういう場合、不動産屋さんの発想は、
「何でもいいからド派手な広告で人を集めよう」
「人さえ集まれば、何とかなる」
「あとは営業のケツ叩いて売らせりゃいいんだ」
たいていがこうなります。
実際、キャンペーンはまれに見る大成功。
渡辺謙さんが出ていたのは、もう4年前ですか？
あの時分もすごくたくさんの人を集めていましたが、
今でも広告を打つとお客さんはわんさか来るそうです。
だったら、別に渡辺謙なんか出さなくてもよかったのでは？？？
それは、まあいいとしても・・・とにかく人が集まるのです。
累計だと、もう軽く万は超えているでしょう。
ひょっとしたら2万、3万などという数かもしれません。
こちらもまさに、ベラボウといっていいレベルです。
新築マンションの場合、歩留まりの目安は10％。
モデルルームに来たお客様の10人に1人の割合で
ご契約されるというのが１０％です。
このマンションだと、7300人の来場があれば
めでたく完売・・・・ということになります。
ところが、2万、それとも3万？？？？
本日、物件のHPで見ると、販売戸数は29戸。
今のところ、最低でも29戸は売れ残っているということです。
実際いくつ売れ残っているのかわかりません。
何万人集めても、結局は売れなかったワケです。
それに、もう立派な「中古」マンションです。
流通（中古）市場にも出ています。
今現在、ヤフー不動産には２戸出てますね。
坪単価は１６０万円弱。
「え・・・新築よりも高いじゃん！」
そんな声が聞こえてきそうですね。
でもヤフー不動産に出ている価格は、
新築マンションの定価と同じ。
あくまでも売主の「売却希望」価格です。
実際に成約している額ではないのでご注意ください。
現場ではかなり大胆な商談が行われているのが
このブログに寄せられる相談内容から読み取れます。
なんといっても、今年に入ってから
相談件数ランキングで堂々の４位。
昨年中は、多分１位だったと思います。
実は今日も２件ほどお答えしました。
そして、この同じエリアで、同じ売主から出された
別の１７９戸の物件が相談件数ランキングの１位。
１位とか４位とか、仰々しく書いているのは、
別に榊が自慢したいからではありません。
それだけ、物件の価格について悩まれている方が多い、
という単純な事実をお伝えしたいだけです。
悩みの「タネ」も、ちょっと複雑なのです。
後から出た１７９戸は、大胆な商談が行われている
前の７３０戸に比べて、売主の提案も湿りがち。
そりゃあ、スマートな妹より、デブのお姉ちゃんを
先に片付けたいと思う親心は分かります。
でも、両方を比べて、坪単価で何割も差が出ると
エンドさんは「どうして？」と思い、迷うのも当然。
「それじゃあ、変なブログやってる榊にでも相談するか・・お金もかからないし」
ということにもなりますわな。
で、榊はどう答えるか？
私は別にこの売主に浮世の義理は何もありませんし・・・
仮にあったとしても、単純な事実を捻じ曲げることはできません。
正直に自分の見解をお伝えしています。
販売状況に影響を与えているのでは？
相手は７3０戸＋１７９戸ですから、
仮に３０人や４０人の相談者が
榊の意見を聞いて考えを変えたとしても、
たいした違いはないのではないですか？
もっとも、何回かブログの記事で取り上げていますから、
それを読んで影響された方がどれくらい
おられるかまでは分かりません。
この７７０戸のプロジェクトで、お気の毒なのは
渡辺謙の頃に契約されて、その条件のまま
引渡し・ご入居された方です。
多分、坪単価で２００万円以上だったと思います。
さきほども書いたように
現在、ヤフー不動産に出ている中古価格が坪１６０万円弱。
単純に考えて、２割は資産価値が減じたことになります。
こういう厳然とした事実に、榊は怒りを感じます。
渡辺謙に払ったウン億円のギャラ。
４年も続く、ダラダラした広告キャンペーン。
何万人もの人を集めただけではありません。
その一組一組を接客するために用意された
延べにして膨大な数の人的資源。
そして、かつて棟外にあった３タイプのモデルルーム。
オプションだらけの超豪華仕様でした。
そういうのを全部あわせると、
いったいどれほどの経費がかかったのでしょう？
榊にはよくわかりません。
でも、そういう経費はぜーんぶ販売価格に転嫁されるのです。
そういう事業のスタイルが、
エンドユーザーを本当に幸せに導くマンションを
適正な価格で、
この世に送り出せるのでしょうか？
「榊が相談を受けた物件ランキング」は
数日以内にオフィシャルサイトで立ち上げますので、
みなさん、楽しみにお待ちください。
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今年に入って700件以上のご相談

毎日、毎日、みなさまから寄せられる
マンション購入に関する無料相談にお答えしています。
その数を、エクセルで集計してもらいました。
なんと・・・今年に入ってからだけで７００件以上。
1日に6件弱、お答えしている計算になります。
「いったい、どこのマンションが多いんだ？」
自分でも興味があるので、これも集計して、
ランキングを出してみました。
結果は・・・・・
まず、榊が相談を受けたマンションデベ、主要6社発表！。
このタイトルで、さきほどオフィシャルページの
「今月のトピックス」に立ち上げておきました。
さわりだけ書いておくと、やっぱりある程度は供給戸数に比例します。
トップ6社のうち5社が「メジャー７」を名乗る企業。
それぞれに対する、榊の簡単なコメントもつけておきましたので、
お読みいただければと思います。
いつものとおり、辛口にしておきました(笑)。
榊に寄せられる相談の中身は「値引き」を看板にしているせいか
価格についてがもっとも多いのですが、
それ以外の「物件そのものへの評価」や
「デベロッパーの評判」などもかなり多くあります。
みなさん、それだけお迷いになっているということですね。
4月末までに700件、ということは、
1年でざっとその3倍の２１００件となるのでしょうか。
でも、季節要因もあるので2000件くらい・・・
このうち、首都圏が８５％ですから約1700件と予想しましょう。
実はリピーターの数も相当あります。
ですので、実数は1４00人から1500人くらいと想定してみます。
つまり、榊のアドバイスはそれくらいの数の人々の
購買行動に何らかの影響を及ぼすわけです(あー恐ろしい)。
首都圏の今年の新築マンション販売戸数は
およそ３万戸ほどではないかと、榊は予測しています。
実際に、今年新築マンションを購入される方も、
これに近い数字になるのではないかと思われます。
(全部売れる、という意味ではありませんよ)
すると・・・・榊は首都圏の新築マンションのマーケットに対して、
マックスで５％の影響力を持つことになるのかもしれません。(本当かしら？)
これは「ご相談」にお答えした方、だけの数字です。
実際には、ブログを読んでくださっているだけで、
「ご相談」まではお寄せにならない方が大半でしょう。
このブログのユニークアクセスは、現在のところ、
平均で1日に付き１０００から１２００くらい。
トータルアクセスはあと数ヶ月で100万を突破しそうです。
単純なブログの読者も含めた、
榊の首都圏の新築マンション市場に対する
影響力はどれほどのものになるのでしょう？
お前は『マンション市場研究所』という看板出してんだから、
そんなことは自分で調べろ！
そんな声が聞こえてきそうなので、
このあたりで、この恐ろしい推計について考えるのは、やめておきましょう。
それよりも、ひとりでも多くの方がこのブログをお読みいただき、
市場にあふれているロクでもないマンションをしっかりと排除し、
より資産価値が高くて、
なによりも住む人に幸せを導く住まいと
出会われることを祈るのみです。
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景気回復は早い。土地価格はこの秋が基準に・・・

かつて、この国には「土地神話」というものがありました。
それは「土地というのは、一時の変動はあっても、
長い目で見れば必ずその価値は上昇する」というもの。
これは多分、近代的な土地の所有制度が始まった明治期以来、
この前のバブルが崩壊した約19年前（1990年頃）まで、
100年以上続いた日本の土地にまつわる「神話」なのです。
だから、約19年ほど前に不動産の価格が下落し始めたとき、
マスコミ各社は「これは、土地神話の崩壊だ！」と、大騒ぎでした。
そして2年ほど前。
各経済誌は「土地高騰」と騒いでいました。
「青山の骨董通りは坪ウン千万円になった」
「銀座は海外ブランドの出店加速で、前の年の2倍に」
「これはバブル再来か！」
最近のことなので、榊ははっきりと覚えています。あの当時・・・・
財閥系の不動産会社の経営者が、
名の知れた経済誌で堂々と
「これはバブルではありません。実際の需要に基づいた価格上昇です」
というご趣旨の発言をなさったインタビュー記事が掲載されていたことを。
あの時も「本当？ あんたの会社が儲かるからそう言うんじゃないの？」
と思ってましたが、やっぱり・・・・
残念ですね。この前の事務所の引越しで
その雑誌を捨ててしまいました。
まさか、こんな他人のアラ探しのために
国会図書館まで出かけて、そのバックナンバー探しに
半日つぶすわけにもいきません（笑）。
不動産屋さんのＤＮＡには、
すでに崩壊してしまっているはずの
「土地神話」が、どこかに残っていたのです。
いや・・・願望として残してあったというべきでしょう。
だから、ちょっと冷静に考えれば
「コレはおかしい」と気づくはずの2年前、3年前に
マンション事業用の土地をじゃかじゃかと買ったわけですね。
彼らがあの時期に買った土地の上には今、
ほとんど人が住んでいないマンションが建っています。
その1室には販売事務所が置かれ、
空しい営業活動が続けられています。
まだ、何も建っていない土地もいっぱいあります。
どうするのでしょうね？
「土地神話」は、今回のミニバブル崩壊で
完全に過去のものになった・・・・と、いいたいのですが
そこは単純思考ベクトルしか持たない不動産業界の紳士諸兄。
「急に悪くなったんだから、急に良くなるのじゃないか」
なーんて、甘い考えをお持ちの方々もいらっしゃいます。
実は、土地の価格には底打ち兆しが見えます。
確かに、今は不景気です。
「百年に1度の大不況」なんて騒いでいます。
榊も、調子に乗って「100年に1度」というフレーズを使っていますが、
内心では全然そうは思っていません。
この不況の規模は大きいけれど、構造は単純です。
アメリカ人がモノを買わなくなった。
これが一番の原因。
アメリカを代表する企業の
ＧＭもクライスラーに続いて破産でしょうか？
でも、それもいいことです。
だいたい、アメリカの自動車メーカーは、
従業員とそのＯＢの社会福祉のために
存在しているようなところがあります。
かれらの年金や医療保険を払うために
車を作って売っているマシーンみたいなものです。
企業は本来、利益を追求するもの。
その余得として株主に利益が配当され、
経営者が報酬を得、従業員が恩恵を受けるもの。
それを、会社が赤字にもかかわらず、
経営者がべらぼうな報酬を分捕り、
従業員とそのＯＢが無尽蔵の保障を受け続けるための
組織ではないはずです。
そういう、きわめて不健全なアメリカ経済の膿が
この大不況で一気に清算される気配があります。
アメリカという国は、そういう動きが実に早い！
19年前の日本のバブル崩壊、
という実にわかりやすい手本が有ります。
あの時、日本は愚図愚図したおかげで
「失われた10年（本当は15年？）」を経験しました。
アメリカの政策当局者は、それをよく研究しています。
オバマには優柔不断の気配がありますが、
あの当時の宮沢首相よりましでしょう。
そして多分、今年の後半には景気回復の兆しがはっきりします。
今、底打ちの気配が漂っている日本の土地価格は、
再び上昇するのでしょうか？
不動産屋さん諸兄としては、ぜひそうなって欲しいところですね。
まあ、下がりすぎた都心の一等地などは、
多少リバウンドするのではないでしょうか。
現に、今も外国資本が「おいしい土地」を漁っているようです。
「では、いよいよ土地神話の再来？」
それは、まずない、というのが榊の見解です。
その理由はいたってカンタン。
モノの値段というものは、大まかには需要と供給の関係で決まります。
かつての「土地神話」も、日本の人口が増え続け、
経済が発展し続けている限りにおいては、
一応の科学的な根拠があったのです。
つまり、工場や住宅用の土地の「需要増」があるのに
狭い日本の地べたは限られていた、ということです。
しかし、すでにそういう関係は崩壊しました。
産業構造の変化や規制緩和、さらに建築技術の発達によって、
東京でさえ土地が「需要に対して不足」という
状態ではなくなっています。
つまり、土地の価格が上がる、という科学的根拠は
今のところほとんどありません。
本来の価値に対して下げすぎたところは
リバウンドするでしょう。
でも、それ以上に大きく上がることはない、
というのが榊の予想です。
長くなりました。
今日の結論を書きましょう。
「それじゃあ、1年後、2年後、さらに5年後のマンションの価格は？」
というのが、皆さんがもっともお知りになりたいことだと思います。
榊の意見は
「今年の秋あたりの価格を基準に、しばらくは大きく動かない」
というところでしょうか。
この2月3月は「投売り」がありました。
ただ、それは一時的な現象。
価格は次第に「需要と供給の関係」に従って
売り手と買い手の思惑が一致するところに
収斂していくでしょう。
それがこの秋あたり。
相場の落ち着いたそのあたりが、
当面の市場価格の「基準」になるのではないでしょうか？
この予想、確たる自信はありませんが、
今のところそんな風に考えています。
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