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• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
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• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
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• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
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• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

あけまして、おめでとうございます。
2009年がはじまりました。
今年は・・私たちマンション業界にとって、
かつてない多難な年になりそうです。
逆に、これからマンションを買おう、という皆様にとっては、
とてつもなく｢お買い得」な年になりそうです。
不動産投資を始めるにも、
今年は何年かに一度の「仕込みどき」になるでしょう。
まさに千載一遇の機会だと私は思っています。
年末年始、マスコミは暗いニュースを多く伝えてます。
百年に一度というほど不況が、
やがて世界を覆いつくすのではないかと・・・
確かに、多くの人が悲観的に世界を見ています。
少しでも期待できるのは、あのオバマさんが、
何かすごい方法で世界経済を救ってくれるのではないか・・・なんて。
実は、そんなことにはならないでしょう。
オバマの新しい政府の顔ぶれには、なんら新鮮味はありません。
選挙期間中に、彼が思い切った政策を打ち出したわけでもありません。
口先でカッコイイことをいいながら、何とか手堅く無難に乗り切ろうぜ、
という意図がありありと伝わってきます。
もちろん、かつての福田さんほど無能でもないでしょうが。
ただ、さほど悲観することもない、と思います。
今の不況の元凶は世界を跋扈した投機マネーの崩壊です。
つまり、膨らんだバブルの部分がはじけたわけで、
世界的な実体経済の足腰はいたって健全だからです。
トヨタだって、来年には黒字に戻るでしょう。当たり前ですが。
さて、マンションに話を戻しましょう。
今、全然売れていません。
もう、何をやってもダメ。
多少の値引きをしても、売れなくて困っている状態。
でも、売らなければいけない。
さあ、どうしよう・・・というのが業界の現状。
実際どうするのか？
「投売り」です。
何とか手元に現金を確保して、
決算期を乗り切ろうとする企業が
「投売り」を仕掛けてきます。
買ってくれる値段まで下げて売る、
という異常事態が3月までにあちらこちらで出てきます。
ただ、すべてのマンション業者が「投売り」をするわけではありません。
財閥系は、やらないでしょう。資金的にゆとりのある企業もやらないでしょう。
そのあたり、買う側は冷静に見分ける必要があります。
一種の混乱期ではないかと思います。
いわゆる完成在庫・・・が整理されるまで、
この「混乱期」は続くのではないでしょうか。
落ち着くのは今年の後半になると思います。
そして、新・新・新価格・・なんだかワケがわかりませんが、
バブル後の新価格が登場するのが今年後半から
来年にかけて、だとおもいます。
ただ、その「新価格」も、ここ数ヶ月の「投売り価格」よりも
高くなると思われます。
したがって、掘り出し物を買うのなら、まさにこの2ヶ月のウチではないでしょうか。
この問題、また続けて行きたいと思います。

2008年も終わろうとしています。
大変な年でした。
私はマンション業界に関わって、たかだか20数年です。
でも、この業界に30年40年、身をおいた先輩方の意見をお聞きしても、
かつてこれほどの逆風が吹いたことはない、とおっしゃいます。
上場企業が、次から次へと倒産していきました。
「新価格」などとふざけたことを言っていたのは、
わずか２年前のことです。
この2年間・・・わけのわからないタレントが表に出てきて、
ピンとはずれな広告が随分目に付きました。
例えば、春先に熱海で顔を出したヤザワさん・・・
今はどこに行っちゃったのでしょう？
私がミニバブルの典型例で取り上げた新浦安のマンションも、
今やかつての底値あたりまで値崩れしているご様子。
そういえば、このマンションも渡辺謙さんで広告してましたね。
その続きというか・・・・金町に出ている
樋口可奈子で広告している大規模マンションは
果たして売れるのでしょうか？
広告屋さんに騙されるのは、不動産屋さんです。
不動産屋さんは、エンドユーザーである皆さんを、
広告と営業トークで騙そうとします。
でも結局、大方のエンドユーザーは騙されません。
だから、こういう時代になったのです。
さて、2009年はどうなるか？
まさに氷河期です。
マンション業者にとっても、エンドユーザーにとっても・・・
業者は、ちゃんと利益を取って売れるものが出せない。
消費者は、心してかからないと、騙されて高値掴みする。
この異常な市場環境は09年いっぱい続くのではないでしょうか。
そして、2010年の春先にはある程度正常化の兆しが
見られるのではないかと思ってはいるのですが。
ところで・・・・
実は「日経マネー」にも書いているのですが、
「不動産投資」という視点で見れば、
これは10年に1度あるかないかのチャンスです。
「そんなもの、どっかの金持ちに言ってくれ」
と思っておられる方にも、
実は投資の方法はたくさんあります。
詳しくは現在発売中および2009年1月21日発売の
日経マネーをご購読下さい。
●ご相談のコメントをいただいている方へ。
お答えが遅れ気味になっています。お正月の休み中に、少しずつでも返信していきたいと思っていますので、いま少し時間を下さい。
一度お答えをして、榊のメールアドレスに返信をいただいた方は、見逃す可能性がありますので、もう一度コメントからご相談下さい。そうすれば見逃さずにお答えできると思います。

別に私は「お父さん」専門家ではないのですが、
世間では何やらそう見られている節があります。
まあ・・・何というか・・・ちょっと困りますが。
「榊淳司の注目のマンション情報３」の発行が遅れています。
私の取材・研究が遅れているのが主な原因で、
大変申し訳なく思います。
年末なので忘年会が立て込んでいて、体調不良です。
本日、休日ながらご相談をいただいた方に
いくつかアドバイスをお送りいたしました。
みなさまの判断の参考にしていただければ幸いです。
まだお送りしていない方は、申し訳ございません。
明日は休ませていただいて、月曜以降にお送りします。
近畿圏・中京圏のマンション供給は、
この間私が予想したとおり、少し増えそうですね。
ただ、この絶不況期にスムーズに販売が進むとは思えません。
今日は、休日の閑話休題でマクロ経済の話しをさせてください。
不動産関係を期待した方は、スルーでもいいです。
まず、この大不況でマスコミはこぞって大騒ぎ。
大失業時代の到来とか、倒産続出、就職難、マイナス成長、生活苦・・・・
まともにそういう雑誌を読むと暗い話ばかりですね。
でも実は、榊は割合と楽観しています。
なぜか？
だって、日本には約１億３０００万人の人間が暮らしていて
毎日、飲んだり食べたりしてモノを消費しています。
自動車にも乗り、立派な家に住み、キレイな服を着ます。
日本の約１億３０００万人が、買って消費するモノが
国内で生産されたり、輸入されたりしているわけです。
私が最近コラムを書かせていただいている月刊誌の「日経マネー」で、
大先輩の「さわがみファンド」の澤上篤人氏は
「６７億の人類が毎日生活している限り、経済はある」
という趣旨のことをおっしゃっています。
景気が好いとか悪いとかというのは、カンタンに言えば、
経済の血液である「お金＝通貨」のめぐりの良し悪し。
６７億人が生きていく上で、絶対的に消費するものは消費します。
そのために、生産されるものは生産されます。
要は、人間がその能力を使っていいモノ
(例えば、車や住宅)を作る能力と装置があれば、
それを入手して快適な生活が送る人間がいて当然。そうあるべき、という考え。
もちろん、社会主義とか共産主義とか、
アホな幻想にとらわれなければ、というのが前提です。
あとは、そのモノの流通に媒介する「通貨」の流れがスムーズかどうか。
この流れが悪いと不景気。いいと好景気。
実は景気が悪い、好い、というのは「通貨」の流れの良し悪し。
いってしまえば、それを流している人間の「気持ち」です。
すごーくざっくりいえば、
人間の多くがいい気になってじゃかじゃかお金を使えば好景気。
逆に、チマチマ、ケチケチしてお金を使わなければ不景気。
今の不景気は、カンタンにいえばアメリカの低所得者が
借金を返せなくなり、モノを買わなくなったから起ったことが始まり。
世間の言葉でいうと「サブプライムローン」問題。
そして、それをテコに大金を儲けていた連中が
いっせいに大損して、これもまたお金を使わなくなった。
構造としては、割合単純でだと榊は思っています。
ビッグスリーの経営悪化もそれに尽きます。
だから、榊は、回復も早いと思っています。
いろいろ難しい問題はありますが、
アメリカの低所得者に代わって、
そのうちモノを買えるようになる(消費する)人間が、
シナにも、ロシアにも、南米にも、南アジアにも、たくさんいます。
アメリカの低所得者と違って、これからどんどん増えていきます。
モノを買って消費する人間は、
地球的規模で見ると、増えるのです。
だから、ここは世界的な景気が踊場で一休み、
ではないでしょうか。
ドルが弱くなる、人民元が強くなる、地政学的なバランスが崩壊する・・・
ということはあるでしょう。
歴史家の言葉で言うところの「パクスアメリカーナ」が終わるのです。
アメリカ人が、彼らの基準に照らして「悪」である
全体主義者や共産主義者、イスラム原理主義者を懲らしめないと、
世界の政治状況はいささか不安定になります。
でも・・・人々が生きている限り、経済は不滅です。
それを求める人々がいる限り、
製品は作られ、改良され、進化してきます。
政治的な不安定が世界に蔓延しない限り・・・・
日本はもう、ダイナミックには成長しないかもしれません。
でも、経済の絶対値(仮にＧＤＰ)が衰退することもないでしょう。
そう願っています。
成熟した社会の訪れ・・・を期待します。
そして、成熟した日本人にふさわしい、良質な住まいを。
榊の最後の願いはそこにあります。
さて、今日は疲れと酔いにまかせて綴ってしまいました。
もしかしたら、後に一部修正するかもしれませんが（笑）。

ダイア建設が逝きました。再生法申請。
ここは早くから株価が低迷しており、
時間の問題と誰もが思っていました。
私のブログにもいくつか問い合わせがありましたが、
「株価が事実上倒産状態にあり、その点からできれば避けるべき選択」
と、ご相談をいただいた方にはご案内していました。
株価が10円前後では、そういわざるを得ません。
予想されたこととはいえ、
そうなったらそうなったで、
ちょっと残念な気もします。
何といっても老舗です。
今はいくつもある大京OBが作った企業の中でも、
草分けと呼べる存在。
かつては供給数で3位あたりにランキングされていました。
ただ・・・・マンションづくりに「思想」や「志」が
あまり感じられませんでした。
10年ほど前の経営危機で、
創業一族が退場してからも、それは同じ。
この流れ、まだ続くかもしれませんね。
かつてない暴風雨が業界を襲っています。
不名誉退場、となる企業はまだまだ出てくるでしょう。
でも、整理淘汰が進んだ後には、
マンション業界が少しは知的に進化して、
日本の住文化を高める「モノ」を創ることに期待するばかりです。
作って売れば儲かるからどんどん作る・・・
誰でも資金さえあればマンション事業ができる・・・
そういう風土が、志の低い
マンション開発企業(デベロッパー)を生み、
成長させ、躍らせ、驕らせ、狂騒させた結果がコレです。
次回は、なぜにこの業界にはこれほどに志の低い企業が多いのか、
について書いてみたいと思います。
●ご相談をいただいている皆様へ
ご返答が遅くなって申し訳ございません。
榊は明日、休日返上でみなさまの相談にお答えするつもりです。
それでも追いつかなかった場合は、何卒ご容赦下さい。
先日、注意情報を出しましたが、
これは「その動向に注意の眼を向けてください」という意味です。
それ以上でも、それ以下でもありません。
誤解のないようにここで申し上げておきます。
榊淳司

「不動産経済研究所は18日、「２００９年の首都圏マンション市場予測」を明らかにした。09年は、不動産流動化事業からマンション分譲事業への回帰が進み、年間の供給戸数は対08年予測（４万２１０２戸）比11・６％増の47,000戸となる見通し」とか・・・・
増えるんですか、というのが正直な感想です。
そもそも、去年の今頃の予想は
「首都圏のマンション供給戸数は07年が60,331戸（前年比19.0％減少）の見込みで、08年は54,000戸（同10.5％減少）と２年連続の減少を予測した。08年は、年明けから改正建築基準法の影響で供給戸数が激減するとしている」
ということですから、7,000戸ばかりが積み残しになっているわけです。
さすれば、残りの40,000戸が新規供給、ということになります。マンション分譲事業というのは、土地の仕込から販売開始まで、通常は1年から一年半かかります。つまり、来年発売開始になるマンションは、去年の後半から今年にかけて仕込まれたもの。
そんなに買ってましたか？　　というのも正直な感想。
業者間の転売ならいっぱいありました。
でも・・・・
実を言うと、デベはそれくらい出したいのです。
仕込んでもあります。土地が高かった2年位前に。
でも、今出せば当初の想定価格ではとても売れません。
赤字覚悟で販売せざるを得ません。
現に今、泣く泣く赤字で売られているマンションも多数あります。
でも・・・・赤字販売を行なえる体力が、デベに残っているのでしょうか？
榊の予想は２万戸台です。
業界的には、多いこしたことはありません。
でも、明るい見通しを立てられる空気はまったくない、
というのが、これも正直な現状です。
取り急ぎの感想です。
榊淳司