マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
総選挙後、再び倒産ラッシュ？？？

自民党の総裁選挙が始まりました。
総選挙が近いという報道が盛んになされています。
総裁選で盛り上げて、あたらしい「顔」の総理で一気に総選挙、
何とか与党で過半数を抑えて政権維持、というシナリオらしいですね。
民主党は小沢代表が無投票再選。
彼自身あまり人気がないので、新しい自民党総裁と４つに組むと・・・
でも、世論調査ではまだ民主党有利のようです。
さて、今日は民主党政権になったら不動産・マンション市場はどうなるか、
についてヨタ話を書かせていただきます。
まず、小沢代表の民主党は自民党も顔負けのバラマキ政策を掲げています。
いったい、その財源はどうするの？　という声が聞こえてきそうです。
私が７月２４日のブログで書いた方法を採用するのなら、
お金は無尽蔵に使えるのですが、
そういうところだけは妙に真面目な政治家たちはあの手は使わないでしょう。
すると、民主党は政権を取ったとたんにお金に困ることになります。
つまり、政治は非常に混乱し、いかなる政策も実行できなくなります。
来年度予算はモメにモメるでしょう。
気になるのは、せっかく緩和に転じた金融がどうなるのか？
それと、自民党と仲良しだった不動産企業の運命は？
悲観的な見方をすると、ピークは過ぎたかと思われる倒産が再びラッシュに・・・
楽観的な見方をすると、かつての住宅取得控除のような人気取り政策の後押しで、
再びマンションブームの到来？
中間的な味方をすると、何もしない、何もできない民主党政権のおかげで
このままダラダラと不況が続く・・・・
うーむ・・・どのシナリオもあまりリアリティがありませんね（笑）。
かといって、麻生さんでは選挙は勝てないような気もするし・・・・
必殺のシナリオとして、アメリカの大統領選挙で負けた方を、
臨時に日本の総理大臣にしてはいかがでしょう？
オバマさん、マケインさん。どちらも麻生さんや小沢さんより、
はるかに「政治」の仕事ができそうに見えるのは私だけでしょうか？



マンション投資の好機到来！

多くのご相談をいただき、可能な限りお答えしています。
この不況の中、多くの方がマンション購入について様々な悩みを抱いていらっしゃいます。
デベロッパー側の都合に振り回されることのないように、
しっかりと情報収集を行い、後悔しないご購入をなさってください。
さて、各ご相談にはメールアドレスをお知らせいただいていますが、
中にはせっかく返信を発信しても宛先不明で戻ってくる場合もあります。
メールアドレスは、しっかりペイストしてください。
新百合ヶ丘でご検討のＳさんへ
もう一度、メールアドレスをお知らせください。
今のアドレスは宛先不明のようです。
さて、デベロッパーの倒産連鎖も一息ついているようですね。
私がブログで予想したように、8月が倒産のピークならよかったのですが・・・
今日は、趣向を少し変えて、マンション投資について少し書きたいと思います。
ご自身で住むためにマンションをご購入なさることを、我々の世界では「実需」といっています。
そうではなく、賃貸に回すために購入されることを「投資」と呼びます。
よく新聞広告で「ワンルームマンション、賃貸利回り0.0%」などという広告が出ているアレです。
景気のいい時代は、そんな広告をしばしば見かけますが、このごろはさっぱりではありませんか？
これほど実需のマンションが売れない、という時は投資用の需要もしぼみます。
しかし・・・実はこういうときほど絶好の仕込み場だったりします。
「人の行く裏に道あり花の山」というのは株式の格言のひとつ。
これはマンション投資にもあてはまります。
誰も買わないときには、投資用のマンションも値下がりします。
ワンルームマンション専門のデベロッパーの経営も大変苦しく、
安値でもいいから現金化を図ろうとしています。つまりは叩き売り同然。
2，3年前に比べればざっくりした感覚で2割くらいは値下がりしています。
「でも、マンション投資なんかお金のある人のやること・・・」
とお考えの方も多いと思います。
でも、実はそうでもないのです。
郊外の中古ワンルームマンションだと、300万円くらいからあります。
郊外といっても、駅前立地だと3万～4万円くらいの賃料で貸せます。
投資利回りは10％くらいですね。銀行定期よりはるかにましです。
もし、1000万円くらいの金融資産があって、国債やＭＭＦ、銀行定期などにしているのなら
半分の500万円くらいはそういったマンション投資に回してもいいのではないかと思います。
例えば築10年、広さ20㎡弱で700万円くらいのワンルームの場合。
500万円が自己資本、あと借り入れを270万円ほど（70万円は諸費用分）。
20年返済、金利３％として月々の返済が3万2千円ほど。
多分、家賃収入が実質月々7万円ほどは入るでしょうから月4万円弱の黒字に。
すると、500万円の投資で年に50万円弱の投資利益。
国債を買うよりも有利ですね。
ちょっと前まで、この中古ワンルームの価格が上がって、
利回りが軒並み５％を割っていたのですが、
またぞろ価格が下がり始めて有利な投資環境に。
実需のマンションを探しておられる方も、
ちょっと視点を変えてみてはいかがでしょう？
では、業界の話にちょっとだけ戻ります。
矢沢のエイちゃんのスポンサー、ジョイントｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝの救済に、
オリックスが乗り出しました。
これも、オリックスに何のメリットがあるのか、いまひとつ不可解です。
でも、倒産していれば負債は3000億以上の大型になったでしょうから、
まずは嵐が避けられてよしとすべきでしょうか。
それと・・・・選挙が近いですね。
政治銘柄のＨは、民主党政権下で生き残れるのでしょうか？



来年３月をどうやって乗り切るの？

マンションデベロッパーの株は連日乱高下。
低レベルで上昇する株、急落する株と様々。
ひとついえることは、各社の今期の決算はズタズタになるので、
たとえ一時的に上がっても、長期的には下降するであろうということ。
もうこれ以上下降できないレベルまで下がっている企業もありますが（笑）。
さて、今日はちょっと気が早いのですが、その今期決算のお話。
上場企業、株式公開企業は決算を開示しなければいけません。
年次決算はもちろん、四半期も。
ＣＳクリエイトはそれができずに監理ポストに回されたわけです。
なぜできなかったか・・・それはあまりにも酷い内容であることが想像できます。
四半期の数字など、通常はなんとかお化粧できるものです。
でも、それができないのが年に一度の本決算。
大抵の企業は３月末に締めて５月中旬に発表。
来年の３月期は、いつもとちがって大変なのです。
なにが大変かというと、資産計上のルールが大きく変わるからです。
簡単にいうと、所有している土地の価値を、
これまでのように簿価（購入した時の価格）でなく
市場価格（売却できる価格）で計上しなければいけなくなります。
つまり、マンション事業用に仕込んだ土地の価格が下がったら、
その差額は「損失」となってしまうのです。当たり前といえば当たり前ですが。
そして今の時代、大抵の土地は大きく値下がりしています。
多くの土地を抱えたマンションデベロッパーが巨額の「損失」を計上すると、
単年度で赤字になるのはもちろん、
場合によっては「債務超過」になるところも出てくるでしょう。
債務超過になった企業の株は理論上価値がゼロになります。
銀行が融資を止めれば即刻倒産します。
信用がなくなり、マンションも売れません。
つまり、債務超過は企業の実質的な死亡を意味します。
このままでは、そんな企業が続出するのではないかと予想できます。
それを避けるにはどうしたらよいのか？
土地が値上がりするのがいいのですが、それはまずあり得ない。
在庫のマンションが売れて、業績に好影響を与えるのもいいでしょう。
でも、これも可能性はかなり希薄。
では・・・・
増資を行い、資本増強で債務超過を避ける。これが一番簡単。
でも、今時マンションデベの増資を引き受けるようなお人よし企業はないでしょう。
昔なら、お役所が指導して不振企業を有力企業に合併させて
カタチの上だけでも破綻を回避したものですが、今はそんなこともぜんぜん。
せいぜい銀行が債権の未収を恐れて、土地の売却先を斡旋する程度。
これは対症療法に過ぎず、根本的な解決にはつながりません。
さて、どうなることやら・・・・
前にも書いたとおり、政府は緊急に景気対策を行なうべきです。
でもＫＹの福田さんは、辞めるタイミングまでＫＹ。
後継に有力な麻生さんはバラマキ派と目されているので、多少は期待できます。
ただ、証券税制をさらに複雑にしようなんて、経済的ＫＹ発言をなさる方。
目下のところ、何もかも不透明ですね。
マンションデベは生き残りを図るため、手持ちの土地を叩き売り価格で放出しています。
でも、売れるのは本当に条件のよいところだけ。
あと何社か大きなマンションデベが倒産するでしょうね。
このままではどんどん社会不安が広まります。
榊淳司



投資家たちが話題の企業につけた値段

東証一部上場のシーズクリエイトという会社、
「０９年３月期の四半期報告書」を東証に提出できなくて、本日ストップ安。
時価総額は今日時点（9月2日終値）で5.5億円。
上場廃止基準が10億ですから、現在監理ポスト。
時価総額で話題の企業を見てみるのも、ひとつの基準ですね。
低い方からいきましょう
ノエル・・・・・・・・・・・・・3.7億
ＣＳクリエイト・・・・・・・・5.5億
フージャース・・・・・・・・21億
グローベルス・・・・・・・・25億
アゼル・・・・・・・・・・・・・30億
日本綜合地所・・・・・・・63億
ジョイント・・・・・・・・・・・66億
プロパスト・・・・・・・・・・95億
モリモト・・・・・・・・・・・154億
ゴールドクレスト・・・・・598億
長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ・・1481億
これが、本日現在の市場価値です。
グローベルスとアゼルは合併します。それでもあわせて55億。
上位2社は、ジャンボ宝くじに2回当たれば買えますね。
totoBIGなら、１回ですか（笑）。
どこも株価は低水準。今買っておいて、
後で業績を回復すれば・・・何倍、何十倍になります。
宝くじを買うよりも確率の高い投資でしょうね。
アゼルとグローベルスの外資オーナーはそう考えているのでしょう。
一般の消費者は・・・・こういった会社のマンションを買って
生涯の資産・財産とするにはかなり危うさが伴います。
退場すべき企業は早々に退場し、
財務も企業体質も経営者の事業姿勢も健全な企業のみが
マンションを供給してくれれば、みなさんは何も心配なく選べるのですが。
そもそも、マンション分譲事業というのは、
資金さえあれば誰にでもできてしまう、
垣根の低さがよろしくないのかもしれません。
参入障壁の低さは、事業者の志の低さにもつながっています。
ただ儲かればいい、と無茶な事業展開をしたデベロッパーや、
目先の金儲けを目指してファンド事業に首を突っ込みすぎた不動産企業が、
このご時勢でもっとも苦しくなっています。
そして・・・・それらの企業に共通する特長は人材の薄さ。
私としては、早くこの淘汰の時期を終えて、業界が落ち着いて欲しいのですが・・・
そして、もっと優秀で志の高い人材が集まって欲しいと願います。
世の中で、もっとも高額な一般消費者向けの商品を作って売る業種なのですから。
榊淳司



コーポラティブ住宅にもご注目を！

「週末の倒産ラッシュ」は杞憂に終わりました。
こうやって、世間が騒いでる時には、噂どおりの結果にはつながりにくいもの。
特に上場企業がらみの噂はなんとも眉唾モノが多いですね。
民事再生法というのは、社長と弁護士がコソコソ相談しながら進めて
「ある日突然！」というパターンがほとんど。
専務以下も「しらなかった」という例が多いのです。
だから、いつ何時、何が起こっても不思議はありませんが。
さて、規模はさほどでもないのですが、私は個人的に
「都市デザインシステム」の倒産にちょっとしたショックを受けています。
ご存知のない方が多いと思いますが、
この会社はコーポラティブマンションを手がけるコンサルティング企業として、
知る人には知られている会社です。
コーポラティブとは、いってみれば協同組合方式。
住宅を欲しい人が集まってお金を出し合ってひとつのマンションを作ります。
この会社は、土地の購入や設計などの面で事業をコーディネイトして報酬を得ていました。
まあ、事業としては面倒くさいばかりで、さして儲かりません。
ただ、それぞれの参加者が納得できる住まいが出来上がります。
入居後のコミュニティも和気あいあいとして、うまくゆく場合が多いとのこと。
成熟した市民社会にふさわしい住宅作りだと私は思っており、
余力があれば自分でもコーディネイターをやってみたいと思っています。
ただ、手間ばかりかかるけれど報酬はそれほどでもなく、商売にはなりにくいのが欠点。
「都市デザインシステム」もリノベーションやコンサルティングなど、
いろいろと手がけていたようですが、今回のバブル崩壊の波をかぶったようです。
興味のある方は一度、コーポラティブ住宅について調べて見てください。
なかなか面白いと思います。
デベロッパーが独りよがりで作る押し付けの「上質住宅」とは
またちがった住まいを得ることができます。
話を下界に戻しましょう。
次なる倒産ラッシュの予想は「今月末」だそうです。
今週号の週刊ダイヤモンドは「ゼネコン　不動産　同時多発破綻」。
タブロイドの夕刊紙も、連日飽きずに「危ない不動産会社」のリストアップをやっていますね。
でも・・・ダイヤモンド誌がやかましく報じる時期、というのは
後から見ればちょうど峠の頂上辺りだったりすることが多いものです。
すると、倒産劇は今がピーク？
私はそんな気がしています。
さて、先日も書きましたとおり、マンション購入に関するご相談が多くなっています。
極力お答えしていますが、特定のデベロッパー、特定の物件についてコメントせざるを得ないご相談も多く、業界に生きる私としては表立っては書きにくいこともあります（笑）。そこで、すべて個別にメールでお答えしていますので、ご相談のコメントには必ずメールアドレスを入れておいてください。本名など、個人情報は不要です。
それから、当方もボランティアで行なっていますので、必ずしもすべてのご相談にお答えできるとは限りません。その旨ご承知置きください。
また、講演のご依頼は嬉しいのですが、当面の間は応じかねます。執筆依頼は歓迎します。こちらもメールアドレスをお知らせいただければご返信させていただきます。
榊淳司