マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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価格4,390円
「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

価格1,980円
｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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価格1,980円
「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

価格2,980円
「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
住宅ローン減税を大幅拡充？

麻生総理が、住宅ローン減税の拡大を指示したそうです。
現行は最大１６０万円が、国土交通省の要望では６５０万円。
これは、マンション業界にはフォローの風です。
早くも、年内売り出しを年明けに延ばし、
フォローの風に期待している業者も現れ始めています。
もし、本当にその規模で拡充が行なわれれば、
かなり売れ行きを加速させることが予想されます。
業界としては、来年３月の決算をなんとかしのぐため、
ぜひ実現して欲しいと考えているでしょう。
では、これから住宅を購入しようとする方はどうすればよいか？
簡単に言えば、新制度が適用されるようになってから買えば、
最大で６５０万円の負担が軽減されます。
制度についての詳しい説明は、ここではいたしません。
ただ、購入者側にとってかなりおいしい制度です。
コレを使うと使わないとでは、ローン返済の最初の１０年で、
最大４９０万円の負担の差が生じます。
１年で約５０万円。月々だと約４万円。大きいでしょ？
ただ、これはローン返済の当初１０年間で、
残高がずっと５０００万円以上あった場合です。
４０００万円くらいのマンションを買って、
３５００万円程度のローンを組まれた場合は、
当初の１０年で３００万円弱ではないでしょうか。
年に約３０万円、月々だと約２万５千円。それでも侮れません。
では、この制度はいつから始まるのか・・・・
それはまだ不透明。税制調査会たらなにやかやの手続き、
そして国会の承認も必要なので、やっぱり適用は来年から。
すると、今年買った人には適用されません。
だったら、待った方がいい、ということになりますね。
適用は、現行の制度では「居住の用に供す」ベースですから、
来年３月竣工・入居のマンションだったら、
今年契約をしても大丈夫です。別に慌てる必要はありませんが。
すでに完成している物件で、現在交渉されている方は、
引渡し・引越しを来年まで延ばすべきでしょう。
わずか１，２ヶ月の差で、その後の負担が何百万も軽くなるわけです。
１２月に引渡しを受けられる予定の方も、
何とか来年に延ばしてもらうようにした方が安全です。
それと、ニュースを細かくチェックしましょう。
ないとは思いますが年内解散、選挙になると、
この話は当分お預けの公算が大。
そんなことにはなってほしくありません。
麻生さん、選挙はいいから、早く実現させてください！
さて、引き続きマンション購入についてのご相談を承っています。
ご相談は「コメント」に書き込んでください。
その際には、メールアドレスの添付をくれぐれもお忘れなく。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
名前も住所も不要です。もちろん無料です。
ただ、当方もボランティアなので即日回答というわけにはまいりません。
２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
もし、マンション販売の営業マンに「即答」を求められても、
引き伸ばしてください。
「今お返事いただかないと、この値引きはできません」というのは
営業トークです。そんなので迷わされないでください。
ただ今、私が「これならいいかな」と思えるマンションをご紹介する
「榊淳司の注目のマンション情報」と名づけたメール配信を計画中です。
もし配信をご希望でない場合は、その旨コメントで入れて置いてください。
「榊淳司の注目のマンション情報」については、
メルマガの手続きを進めていたのですが、
メール配信ソフトでの配信に方針を変更して、ｼｽﾃﾑを構築中です。
ご要望が多いのに、お待たせをして申し訳ありません。
もう少しお待ちください。
せっかくご相談のコメントをお寄せいただいたのに、
メールアドレスが添付されていない、
または不完全でご回答をお送りできない方々がおられます。
●引越しできないママさん
●Ｃエリアでタワーをご検討の大和さん
メールアドレスをお知らせください。



狙った物件をじっくり攻める・・今がチャンスです。

雑誌で「不動産」や「マンション」の特集が頻繁に組まれていますね。
たいてい「暴落」「値崩れ」「値引き」等をテーマにしています。
われわれ業界内の人間も時々買って読みますが、
まあ、目新しい話は少ないですね。
たいていは数ヶ月くらい前に囁かれていたお話。
取材してから原稿をまとめて出版するまで、タイムラグがあるので仕方ないのでしょう。
それで、買い時はいつか、というエンドユーザーがもっとも知りたいこととなると
「もう少し先」という答えが多いようです。
この先、もっと下がるだろう、ということです。
このブログにいただくご相談でも、そういう内容が多いですね。
私は、ここで何度も書いていますが、
今から来年の3月までが絶好の買い時、だと思っています。
いつもの年なら、今頃は来年春に新規に売り出す大型マンションの準備で、
テンヤワンヤしているのですが・・・・今年はさっぱり。
つまり、来年はマンションの新規売出しがほとんどない、はずです。
デベロッパー各社は、在庫圧縮に目の色を変えています。
本来、内勤している部署の人間まで販売現場に狩り出してている会社もあります。
重役が直接販売センターに出向いて、現場で指揮を取っているケースもあります。
新規案件どころか、今あるものを何とか売りさばくので手一杯。
土地は値下がりして、値ごろ感は出ているけれど、
建築費は一向に下がらないから、売れる事業として組み立てられない状態です。
それで、在庫の整理は徐々に進んでいます。
値引きするので、少しずつではあるけれど、売れているのです。
デベの目標は、来年3月の決算です。
それまでに、１戸でも多く売りたい。
だから、採算割れの涙をのんで値引きをしている、というのが現実。
だから、買うなら今です。
３月を過ぎれば、在庫がかなり整理されているはずです。
価格はもっと下がっているかもしれません。
しかし、よりどりみどりで選べる状態ではないでしょう。
それでも、安いものが欲しい、という方は待ってもいいかもしれません。
ただ、不動産は動かざるもの、です。
ただ、安ければいい、とは思えません。
それぞれのご家族の暮らし方、住みたい場所、があると思います。
狙いを搾り、じっくりと交渉されることをお勧めしています。
交渉の進め方などで迷われた場合、ご相談を承っています。
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ご要望が多いのに、お待たせをして申し訳ありません。
何分、不慣れなもので少し手間取っています。
もう少しお待ちください。



それでも、超高層を選びますか？

本業が忙しく、ブログの更新が滞りがちになっています。
お待ちいただいている方々には、大変申し訳なく思います。
さて、世間は大変なことになっていますね。
サブプライム問題から始まった金融不安が、ここまで広がるとは予想できませんでした。
麻生さんはそれを理由に選挙を先延ばし・・・・
どうやら年内はなさそうな雰囲気ですね。
補正予算でも、減税でも、証券や住宅税制の改正でも、
景気回復のために打てる手は何でも打ってもらいたいところ。
選挙はきっと、創価学会の選挙マシーンがフル回転する
東京都議選と同日開票にもっていくハラではないでしょうか。
それくらいしか、与党で過半数というチャンスは残っていないと思いますが・・・
マンションの話に戻します。
前回と前々回、大規模マンションにはデメリットが多いことを書いたところ、
多数の反響をいただきました。
こんなこと、大手デベロッパーから講演料や原稿料をもらっている
御用評論家は絶対に書きません。というか、書けません。
この勢いを借りて、今日は超高層マンションについて書きましょう。
ちょっと前まで、超高層マンションは建てれば売れる、という状態でした。
何とかは高いところに上りたがる、といったら失礼かもしれませんね。
でも、ものめずらしさやステイタス感、高みから見下ろす優越感がいいのか、
いまでも人気が高いのが超高層マンション。
でも、超高層は本当にそんなに価値があるものなのか？
また、人間にとってふさわしい住まいのカタチなのか？
私は大いに疑問をもっています。
なぜそうなのか、理由をあげてみましょう。
●地震が心配
建物の耐震性ではありません。超高層の場合は、強度の確かなコンクリートと耐震性に強い工法・構造を採用しています。そして、たいていの場合、一流のゼネコンが施工します。
問題は、地震が起こったときのエレベーターです。大きな地震があると、電気がとまります。エレベーターも止まります。まず、「振動を感知した場合は最寄階に停止」という機能が本当にうまく作動するのか？　私は疑問を持っています。
次に、電力供給が再開しても、安全点検が済むまでは動かせません。都内にエレベーターは死ぬほどありますが、安全点検できる作業員は限られています。電気が来ても、すぐには動かないでしょう。多分、復旧までに何日もかかります。それまで、上層階に住んでいる方はどうなさるのですか？　階段で上り下りして通常の生活ができるのは、せいぜい５階、６階までです。
●上層階では窓があけられない
風が強すぎます。穏やかな日にはベランダにも出られますが、風が強い日は、ほぼ窓が開けられません。洗濯物も干せません。もちろん、布団も干せません。自然、エアコン無しでは暮らせなくなります。
●健康への影響
毎日毎日、何十メートルもの高度が変わると、気圧の差もあります。山登りなら、ゆっくりと体験する気圧差を、毎日何度も行き来します。「そんなこといったら航空機の乗務員は」という疑問もありますが、航空会社は入社時の適性検査でそういう気圧差の変化に耐えられる体質の人間をより分けて採用しています。すべての人が彼らと同じ適性があるとは考えない方がいいでしょう。
●子どもが外で遊ばなくなる
これはよく言われることですね。人間は陽の光を浴びることで成長し、健康を維持するのです。
●眺望が心を不安定にする
高層階からの眺めは素晴らしいものです。でも、同じ光景を毎日見ていると飽きます。時々、ホテルに泊まったりして「非日常」で素晴らしい眺望に出会うからこそ、価値があります。日常的にあんな眺望があっても、もてあますだけではないですか。むしろ、地面を足で歩く人間が見る光景としては不自然な眺めです。人によっては情緒不安につながる恐れがあるのではないでしょうか？　「自分は関係ない」という方は別にいいでしょう。でも、ご家族全員がそうですか？
アメリカでは、すでに超高層に住むことが決していいことだとは思われていません。致し方なく、というのなら別ですが、好んで住むような住居形態ではないのでは、と私は疑っています。
少し前、タワーマンションへのご相談があったときに、上記のようなことをお答えしましたところ、以下のようなご返信をいただきました。この方は、今も賃貸で超高層にお住まいのようです。勝手ながら、一部を抜粋・伏字にして紹介させていただきます。
「タワーマンションのデメリットはまさに私も感じておりまして、
地震のときは、平均して年間2回位は非常階段で2Ｘ階から
1階まで降りることがあります。ヘトヘトになります。
それと、朝の通勤時間帯はエレベーターを待って1階に降りるまでの時間が
とてもストレスを感じております。URだからなのかと勝手に解釈しておりますが。
一番、「健康」が気になりました。
○○○区から○○区に越してきてから、睡眠が浅いように感じております。
自転車で行動するようになりましたので、風邪は全くひかなくなりましたが、
反面、体が慢性的に疲れやすくなり、空気が悪いのかと感じることがあります。
タワーマンションの健康について、ネットで調べてみましたら、
海外では、規制までしているところがあるのには驚きました。
私も少し考え直そうかと感じております。」
いかがでしょう。それでも、超高層に住んでみたいと思われますか？
私はイヤです。
さて、いただいたご相談へのお答えがやや停滞しています。
申し訳ございません。
概ね、１週間以内にはお答えをしているつもりです。
「俺はまだもらっていない」という方は、恐れ入りますがもう一度いただけますでしょうか？
何分、手作業でアナログ的にやっていますので、見落としがあるかもしれません。
それから、再度ご質問をいただく場合も、こちらのコメントからください。
メールの受信よりも、こちらのコメントを優先している関係上、
お答えを怠ったり、見逃している場合があります。
ご相談の場合は、メールアドレスの添付をくれぐれもお忘れなく。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
本名も住所も不要です。
ただ今企画中の「榊淳司の特選マンション情報」の配信をご希望でない場合は、
その旨コメントで入れて置いてください。
榊淳司



大規模マンションのメリットは・・・

前回のブログ記事に対する、賛否両論のコメントをいただいています。
正確に言うと、おおざっぱに賛成３、反対１。
すでに大規模マンションに住んでおられる、あるいはもう契約してしまった方にとっては不愉快な内容であったかもしれません。もし、気を悪くされた方がおられればお詫びします。
さて、前回は大規模マンションのデメリットばかりをあげつらった観がありますが、
公平を期すために多少なりとも大規模ならではメリットも上げておきましょう。
規模が大きいと
●管理費・修繕積立金収入のスケールが大きくなる
　すると、予算の組み方の裁量の幅が広がります。ただし、黒字基調の場合ですが。
●敷地が広いので、後々に緑地を駐車場に変更できたりする
　ただし、これも管理総会で４分の３の賛成が必要です
●共用施設がたくさんある
　これはデメリットとしても取り上げました。ただ、新築で入居してから数年は入居者のニーズともある程度マッチしているので、それなりに楽しめます。ただ、その後が大問題ですが。
●駐車場台数が多く確保できる
　駐車料金月５００円から、とか、無料、なんていう大規模マンションもありますね。なぜかＨ社系に多いのですが（笑）。ただ、その分は修繕積立金に回っているだけですから、ご注意ください。
●コミュニティとしての交流がある
　そんなものいらん、という方も多いのですが・・住民同士でバーベキューをしたり、ゴルフコンペを開いたり、お料理教室をやってみたり・・・コレもメリットといえばメリットです。
まあ、無理に上げれば上記の様な内容です。共用施設については、使う人は使う、使わない人はまったく使わない、というのが現実ではないでしょうか。私が「あったほうがいい」と思う共用施設は、ゲストルームです。これは入居者の年齢層が変化してもニーズは絶え間なくあるはずです。ただ、これも使い人は使うし、使わない人は使いませんね。
ご注意いただきたいのは、今の大規模マンションの共用施設は、長年の「経験則」から生まれたものではないことです。Ｈ社あたりが「これがあれば売りやすい」という視点で考え出して、世間に広まったものが大半。２０年、３０年たっても使用頻度が高く、入居者に喜ばれているような共用施設は、平たく言えば集会室と駐車場、駐輪場といった基本的なモノ。スポーツジムやプール、温泉などは途中でなくなったり、ほったらかされているものが大半。そのあたり、冷静に判断すべきで、けっして「○○もあるから」という理由で購入を決めるべきではありません。マンション内で過ごす時間の９９％は自分の住戸の中ですから。



マンションの場合、大きいことはいいことではない！

マンション購入について、多くのご相談をいただいています。
その中で気付いたのですが、未だに規模の大きなマンションの方が、
小さなものよりも良い、と思われている方が多いということ。
規模が大きければ、共用施設がたくさんあります。
敷地内に公園があったりします。
スーパーやプールやフィットネスジムがある場合もあります。
それはそれは、あればあったでいいものです。
でも、よく考えて見てください。
それらはすべて各住戸の所有者が払う「管理費」で、維持・管理されているのです。
例えば、もっともありきたりな「キッズルーム」。
確かに、便利です。学齢前の子どもたちにとってはいい遊び場です。
でも、分譲から１０年もたつと、利用者が激減します。
入居者の平均年齢が３０代から４０代に上がるからです。
中には居住者の入れ替わりもあるので、利用者がゼロになることはないにしろ、
すべての所有者が専有持分割合に応じて支払っている管理費で維持していくには、
とても不公平な状態となります。
「じゃあ、キッズルームをゲスト用の宿泊室にしよう」
という提案が管理組合でなされたとします。
これは「共用部分の用途の変更」にあたります。
この提案を可決するため、現状の法制度では全所有者の持分の４分の３の賛成が必要です。
分譲から１０年。中には自分で住んでなくて、他人に貸している方もいるでしょう。
管理組合の活動など自分には関係ない、と思っている方もいます。
そういう方も含めて、全体の４分の３の賛成票を集めなければならないのです。
自民党が３００議席をとるよりも困難な票集め（笑）。
それはそれは、大変な労力が必要です。
キッズルームだったら、放っておいてもたいして維持費はかからないでしょう。
これが、スポーツジムだったら・・・プールだったら・・・シャトルバスだったら・・・
外部の業者と契約しているものはそれぞれ「撤退条項」が設定されているとは思いますが・・・
例えば、カラオケルームを備えたマンションがありますね。
どうみても、スペースが余ったから作ったとしか思えない施設です。
常に、新しい曲を入れておかないと利用する人がいなくなります。
それも管理費でやっていくのでしょうか？
マンションの中にあるから電話をかければ、
飲み物や食べ物を誰かが持ってきてくれるわけでもありません。
機械は３年もたてば旧式になります。管理費で更新？？？
そんなものがマンションの中にあって、みんなでお金を出し合って維持しているより、
近くに最新設備のカラオケボックスがあるほうがいくらか使い勝手がいいはずです。
もう一度いいます。
すべての共用施設は、各住戸の居住者の支払う管理費によって維持・管理されています。
その用途を変更するには著しく面倒くさい手続きが必要です。
そして、最終的には所有者の４分の３の賛成が必要です。
５０戸のマンションの４分の３は３８戸。
熱心な理事長さんがボランティアでがんばれば何とかなるでしょう。
５００戸なら３７６戸、１０００戸なら７５０戸です。さあ、どうしますか？
マンションは１００戸くらいがもっとも適切なサイズだといわれています。
住民のコミュニケーションが図れて、管理費の規模もそこそこ、という意味です。
４分の３の賛成をスムーズに集めるのも、この規模が限度でしょう。
大きいことは、けっしていいことではありません。
１０年、２０年、３０年・・・年月を経れば経るほど、大きいことはハンディとなります。
大型物件ばかり検討されている方も、ぜひそういう現実を直視してください。
引き続き、ご相談を承っています。
具体的なエリア、マンション名を上げていただけると、私の見解も伝えられます。
もちろん、最終的なご判断はご自身でなさってください。
いろいろ立て込んでいて、すぐというわけにはいきませんが、
概ね１週間以内にはお答えできるように努力しています。
もし「１週間以上たっても返事が来てないぞ」という方は、
恐れ入りますがもう一度コメントでお知らせいただけますか。
見逃していたりすることもあります。
あとで答えようと、ということで置いていったままになっているのかもしれません。
何分ボランティアで行なっているもので、ご容赦ください。
コメントは「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。名前・住所など個人情報は不要です。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司