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• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

今、マンションの事業用地を買っているのは、財閥系、野村、それにHくらい・・・
建築費の高騰が事業自体を不可能にしています。
来年、どれくらいのマンションが首都圏で供給されるのか、まったく読めません。
近畿圏はもっと悲惨なことになりそうです。
このバブル、いったいどうして起こって、どのように崩壊したか。
おさらいも含めてもう一度書いておきましょう。
始まりは疑いようもなく外資のファンドマネーです。
8年くらい前でしょうか。日本の不動産が底値でした。
金利もほとんどゼロすれすれ。でも、国際的に見て円は弱くなかった。
外資ファンドは、日本国内で低利で資金調達して、
日本の底値の不動産を買い、それで高い事業収益を得て、
外貨に換えてもって帰る、というビジネスモデルを作りました。
いわゆるファンド。実際、外国から入ってきた流通性の総額は
それほどでもなかったはず。
日本の銀行も金余りで、じゃんじゃん融資残高を増やしていました。
これはバブル期と同じ現象です。
オフィスビルも、マンションも、ファンドが買うから飛ぶように売れました。
これに便乗するように国内のファンドが生まれました。
ダヴィンチやクリード、パシフィックといった連中。
同じようなに不動産を買い捲った。
最初は都心物件。ちょっと郊外。そして近畿、地方、その他・・・
当然、価格は上がります。じゃんじゃん上がります。
ここで、土地転がし屋がうじゃうじゃと現れました。
だって、昨日買った土地が、明日は2割り増しで売れるのです。
じゃかじゃか儲かりますね。儲かるから買う、また上がる、という循環です。
マンションデベロッパーも喜びました。
「ちょっとどうかな？」と思う物件を、丸ごとファンドが買ってくれるのです。
「新価格だ！」
土地が上がるから、マンションも上がる。
来年になったらもっと上がる、と考えたデベさんたちが売り惜しみをしたのが3年位前。
確かに、バブルの時は一般ピープルの所得も上がっていたから
マンションの値段が上がっても売れました。
でも、今回は違う。一般ピープルの所得・・・つまり普通のサラリーマンの給料は下がり気味。
売れるわけないですよね。
でもITバブルのなごりで、都心物件は売れた。
これでデベロッパーは完全勘違い。
郊外型のファミリーマンションも新価格で売れると考えた。
これが2年位前。その結果が今。惨憺たる状態でしょ？
一度上がった土地は、急激には下がりません。
おまけに、今は建築費の高騰でWパンチ。
前のバブル崩壊の時には、安くなった土地を仕入れて素早く事業化。
市場が下降気味なので、どんどん安く出して売り抜ける、
というビジネスモデルが成功しました。
10年以上前、盛んにクリオシリーズを分譲していたMW地所のパターンです。
ところが、今回は土地が下がっても建築費が倍以上になったので
この手が使えません。
つまり、中堅デベロッパーは、新たな事業もできず、
在庫も売れず、という手も脚も出ない状態。
福田政権はすべて他人事だから、この閉塞状態に理解ゼロ。
上場企業があと２，３社つぶれて、社会問題にならない限り
重い腰をあげないでしょう。
今日はちょっと長くなりました。
こんどこそ、今回のミニバブルの象徴的物件について書きましょう。
榊淳司

「歴史は繰り返す。一度目は悲劇として、二度目は喜劇として・・・・」
という訳で、二度目の不動産バブルも弾けました。
これは、悲劇というよりは喜劇です。
なぜなら、誰もが予想できたことだからです。
私も、昨年にこのブログを立ち上げた時にこうなることを予測しました。
みんな、分かっていたのに、こうなってしまった。
本当に喜劇です。
不動産業界・・・というよりもマンション分譲を行なう会社（デベロッパーともいいます）は、
「他社がそうなら、俺のところも・・・・」という体質が隅々までいきわたっています。
走る時には一斉に走る。休む時には一斉に休む。値上げする時には一斉に・・・
値引きする時にも・・・・という業界なのです。
簡単にいうと、頭が悪いのです。自分で自分が今何をやっているのか、分かっている方が少ない。
というよりも、いない。
学生の就職人気ランキングで上位に顔を出すのは財閥系の数社のみ。
だから、どこもいい人材がいない。
一部上場企業でさえも「えええ・・・嘘でしょう！」といいたくなるほど
出てくる担当者、部長、重役までが・・・ばかり。知性も教養もゼロ。
というわけで、不動産経済研究所の発表どおり・・・というか、
あそこはいつも数ヶ月遅れますが、大幅供給ダウン。
今年は首都圏で4万戸を維持するでしょうが、
来年は悲惨なことになります。２万戸台？？？
ただ、在庫は現在１万戸なんていっていますが、
本当はその３倍はあるでしょうね。
来年初頭の在庫は実質５万戸を超すのではないでしょうか？
それまで、今のデベロッパーが生き残っていればの話ですが。
次回は、このミニバブルの始まりと崩壊について、
象徴的な物件を取り上げて解説します。
榊淳司

暑いですね。
でも、業界は寒い話しばかり。
先週末、榊の危惧は杞憂に終わりました。
めでたし、めでたし・・・といいたいところですが、
海の向こうではとんでもないことが起こりましたね。
連邦住宅抵当金庫(ファニメーイ)と連邦住宅貸付公社(フレディマック)の破綻。
ローン残高が一説によると530兆円というから、さすが金満国家。
これは、このローンを債券化した金融商品を買っている
日本の金融機関にも影響があります。
日曜日、アメリカ政府は異例の発表で公的資金注入の可能性を示唆。
どうにか月曜日からのパニックを逃れようとしています。
さて・・・これが日本のマンション市場に与える影響。
いいことは何もありません。
ドルの価値低下は円に連動。日本はスタグフレーションになるでしょう。
つまり不況下の物価高。
前にも書いたとおり、マンションは売れません。
でも、新しくマンションを供給しようとすると、
今より高くなってしまう。そんなものを買える人はいません。
今、大手のデベロッパーも
「マンション事業はダメだ」と実質的な撤退を模索している所が大半・・・・
この現象は前のバブル崩壊の時にはなかったこと。
どうなるのか・・・・
ただ、この数年供給過剰で、日本の住宅は余り気味。
新規の分譲マンションが供給されなくても、社会的には大丈夫。
これがまた業界にとっては問題なのです。
ここ1年・・・今あるマンション在庫の整理に明け暮れることになるでしょう。
マンションを買おうとしている方・・・今がチャンスです。
まさに千載一遇です。
榊淳司

業界の環境は非常に厳しいですね。
先週、真柄建設が飛びました。
実は・・・・今週も不穏な動きがあります。
今度はデベロッパーです。
いつもの通り、何事もなく来週月曜の朝が迎えられることを祈っています。
さて、大阪のＫｹ丘周辺の状況をお尋ねのコメントがありました。
こういうバス便エリアはとかく動きが遅いのが特徴です。
じっくり粘り強い交渉をお勧めします。
値引きを許容するのは売主です。現場の営業マンではありません。
つまり、売主が「いくらまで」というラインを定めるか、
1事案づつ判断して「000号室の○さんはオーケー」というか、
どちらかのパターンで値引きが決定されます。
狙いは、決算前とか、竣工前とか、竣工後二か月といった
区切りの少し前。目標数字にムリクリ届かせるために
思い切った値引きを受け入れて申し込みをとろうとします。
あまりにも売れないマンションはお勧めできません。
当たり前ですが、いざという時に売れないからです。
事業主が不安定なマンションもお勧めできません。
一番理想的なのは、あと数戸まで販売が進み、
売主があせって「いくらでもいいからうっちまえ」となったとき。
おっしゃるとおり、管理組合も結成できますし、
修繕金も不足しません。
どうか、あせらずに待って見てください。
ただ・・・最終的には今あるどれかを購入されることをお勧めします。
なぜかというと、当面新規供給は期待できないか、
いまより仕様が悪くなって、価格は同じか高くなるか・・・になりそうです。
世の中、インフレです。
土地の値段は下がっても、建築費の高騰でマンションの分譲価格が
今より安くなる余地はあまりありません。
みなさんの賢明な判断をお祈りします。
榊淳司

ここ数日のうちに、また大きな倒産が起こりそうな気配があります。
話が明確になっていないので、どこがどう、ということは書けません。
金融筋の話というのは、外れることも多くあります。
また、特定の金融筋がためにする目的で、わざとリークしている場合もあります。
でも、まあ・・・明日を乗り越え、無事に月曜日の朝を迎えれば、
この話題はただの榊のヨタ話だと笑ってください。
私は真剣に心配していますが。
榊淳司