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• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
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• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

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  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

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  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
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  2011/3/28 18:35 コメント (0)

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  2011/3/9 18:52 コメント (0)

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  2011/3/4 15:09 コメント (0)

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  2011/2/28 18:06 コメント (0)

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  2011/2/25 18:02 コメント (0)

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  2025/12/22 12:50 コメント (0)

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  2025/12/20 13:40 コメント (0)

• 中国人は自分の名前で買わない
  2025/12/16 14:22 コメント (0)

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  2025/12/11 13:49 コメント (0)

• 創価学会は中国で布教を始めるの？
  2025/12/9 14:13 コメント (0)

2025年12月

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28	29	30	31

二泊三日で熊本に行かせていただいていました。
とある不動産会社さんの社員旅行に参加、という形。
生まれて初めての熊本でした。いや、よかった。
田原坂にカルデラ、阿蘇神社、阿蘇山火口に・・
最後は熊本城。でも、いちばんしょーもないのが熊本城。

熊本城は全体的は実に立派でしたよ。驚嘆しました。
池波正太郎が絶賛していたので、ぜひ見てみたい・・
と思っていたので、その本望はかないました。
だから、今回の旅行には感謝、感謝です。

何が残念かというと、あんなに素晴らしい素材を
ただただ陳腐な観光スポット化されてしまっていること。
小学生や中学生の修学旅行生がウジャウジャいました。
順路に沿って歩くのですが、まあしょーもないこと。

思うに、小学生や中学生があれを見ても、
何にもならないでしょうね。彼らもそんな感じでした。
そもそも、日本の「城」というものは軍事的な要塞です。
そこに籠って、攻めてくる敵をどれだけ防げるか、
ということが最重要です。その目的において
天守閣というのはさして重要ではありません。
せいぜいが物見櫓の役割がある程度です。

ただし、多くの日本人は「城」＝「天守閣」という
何とも表層的な価値観に囚われています。
天守閣は、言ってみれば城の象徴的存在。
あった方がいいのですが、なくても実質的な問題は
ほとんど生じないのが現実です。

現に江戸城は明暦の頃に天守が火事で焼けて、それっきり。
江戸時代の最初の50年しか存在しなかったのです。
なぜ再建しなかったかというと、必要なかったから。
多くの人は、天守閣の最上階に殿様が住んでいる、
というありきたりなな妄想を抱いています。同類は
タワマンの上階に住む人間はエライ、という幼稚な発想。
そんなことは現実として、あり得ませんでした。

エレベーターのない時代に、あんなところに住めません。
殿様はもっと地べたに近いところに御殿を作って
そこで優雅に暮らしていたのです。徳川将軍もそう。
天守閣なんて、敵が攻めてくる恐れがあるとか、
世情が安定しないから権威を示す必要がるとか、
そういう場合にしか役に立たないものなのです。

まあ、そんなことをご一緒した方々にお話ししながらの
旅行でした。しかし、今の日本人は天守こそが城であり、
それが無くなると城が失われた気持ちになるのでしょう。
だから熊本の地震で天守が壊れかけた時、必死で
修復しようと動いたのでしょう。それがまた、
あのくだらない観光地化を導いたのだと思います。

前述の通り、日本の城の価値の第一は軍事的な防御力です。
堀や城壁、その他さまざまな仕掛けこそが城の価値を決めます。
その点、今日見た熊本城は江戸城や大阪城に次ぐ水準。
あんなものを400年前の人々が、よく5年や6年で
作ったものだと思いましたよ。そこに驚嘆しました。

それを令和のアホな日本人どもは、天守閣内に
陳腐な展示を並べるという表層的な観光地に変質
させてしまっていました。実に残念ですね。
なんとも暗たんたる気持ちになってしまいました。

今回、私的には大規模なカルデラに圧倒されましたね。
年甲斐もなく興奮してしまいました。地球が造り上げた
圧倒的な迫力の大自然的な光景。ただただ、圧巻。
徳留蘇峰が「大観峰」と名付けたそうですね。

限られた時間でしたので、私は小走りで四方八方を
駆けずり回ってその景観を眺めておりました。
京都のような盆地で育ち、東京のようなゴミゴミの街で
大人として大半を過ごした身には、大いなる驚嘆。

ただ、一行の中で私の様に興奮していたのは私だけ。
また多くの観光客のみなさまは、その素晴らしい情景を
バックに写真を撮ることにしか関心がなさそうでした。
しかし、数万年から20年万年前の火山活動が生み出した
壮大な情景を眺められる機会を得た、というのは
何とも幸運であったと思います。お招きいただいて感謝。

阿蘇山の火口もよかったですね。火山の火口を見たのは
生まれて初めての経験でした。地球は生きていますね。
ああいう大自然の情景には、心底圧倒されます。
でも、多くの人はそれよりもあの陳腐な熊本城の
「観光順路」に行きたがるのでしょうね。
まあ、それが浮世のありのまま、なのでしょう。

本日の動画　↓

2023年10月28日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約8年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月28日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(9月)は待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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私はマンションについてアレコレ言うことを生業にしています。
基本、資産価値に対して云々することをメインにしていますが、
避けて通れないのが「管理」というカテゴリー。
この分野はかなり地味です。メディアに記事を出しても
PVをあまり稼げないので、最近はあまり立ち入っていません。

しかし、この「管理」の世界の闇は深く、半ば伏魔殿ですねｗ。
そもそも、法制度が整っていません。区分所有法という
法律があるのですが、これが穴だらけ。しかも制度疲労。
もう61年も前に作られたものが、ほぼそのまま残っています。

この法律の一番の欠陥は、基本が性善説であること。
管理者（現実には管理組合の理事長）は悪いことを
しない、という前提で作られています。だから悪徳な
理事長が現れた場合に、それに対抗する手段がありません。

現実に、マンションの管理組合の運営は半ば利権です。
組合に集まった管理費や修繕積立金をどう使うかは
事実上理事長に任されているようなものです。
だから事件がいっぱい起こっています。
メディアで取り上げられることはほとんどありません。

ただ、この問題は区分所有法を少し手直しおすれば解決します。
管理組合やその理事会の運営を透明化する条項を加えれば
理事長の独裁権限が弱まり、私物化を防げます。
まあ、これはその気になれば解決できる問題。

しかし、どうしようもない問題もあります。
それは分譲マンション自体の「出口戦略」とでも言いますか。
鉄筋コンクリート製のマンションには必ず「終わり」が
やってきます。老朽化して人間が住めなくなるのです。

それはマンションができてから50年から100年ごあたり。
まあ、施工精度が高く、メンテナンスをきっちりとすれば
100年以上住めるマンションもできるでしょう。
もしかしたら200年住めるマンションが出てくるかもしれません。

しかし、マンションには必ず終わりが来るのです。
パリのアパートやローマの石造住宅は半永久的に人が住めます。
なぜなら、石造や煉瓦造は石や煉瓦が壊れない限り崩れないから。
ところが、鉄筋コンクリートはそういうわけにいきません。

コンクリートに包まれた鉄筋や鉄骨は年月が経てば必ず錆びます。
錆びると体積が膨張してまわりのコンクリート破壊するのです。
すると強度が弱まって、最終的に建物が崩壊します。
だから早ければ50年、普通に100年、遅くとも200年で
人が住めなくなってしまうのです。

ところが、日本の区分所有法にはマンションが住めなくなった
場合の出口戦略について、たった一つの定めしかありません。
単純に管理組合の総会で「壊してしまう」と決議すること。
更地にして土地を売却して、そのお金を区分所有者に
分配して、管理組合は解散…そんなケースはいまだ一つもなし。

都心に立地すれば、建て替えも可能ですね。
しかし、郊外や地方ならそれはほぼ無理。
これは今後の日本の大問題です。
まあ、深刻化するのは私が死んだ後ですがｗ。

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2023年10月28日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約8年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
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開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
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ちなみに、前回(9月)は待ち時間は発生していません。
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この10年くらいの間で、東京の中心エリアでマンションを
購入した人は、だいたい値上がりしているはずです。
中には既に売却して含み益を得た人も多いはず。
そして、まだ市場は下落する気配を示していません。

ハッキリ言って、10年前の私の予想は外れています。
それには２つの「予定外」が主因となっています。
ひとつは2013年に始まった異次元金融緩和が
10年以上、今でも続いていることです。

世界の主要国で同じ金融政策を11年も続けている国は
日本以外にありません。アメリカはその間に2サイクル、
金融緩和と引き締めを繰り返しています。
そして、経済は見事に成長軌道に乗せています。

もうひとつは新型コロナです。これによって日本政府は
「真水100兆円、事業規模200兆円」の景気対策を実行。
みなさんも10万円もらったでしょ。私は法人を経営して
いるので、合わせて300万円もらいました。
何もしないのに300万円ですよ！

私は様々な手段でお金を稼いでいますが、300万円の
最終利益を得るのは大変なことです。それを
ちょっとしたデータを入力するだけで
貰えてしまったわけです。まさに濡れ手で粟。

これが日本全国で発生したわけですよ。
明らかにバブルですね。だからコロナが始まった
2020年の後半には、不動産市場がバブっていました。
リモートワークのスペース需要もあいまって
中古マンション市場には猛烈なにわか需要が発生。
当然、価格も上がりますよね。
その流れが、今もすこーし続いています。

最近の新たな需要は中国人です。
今年の春くらいから中国人のマンション購入が
目立ちます。それも、彼らが住むための実需。
2億から5億くらいの都心物件が売れているご様子。

そんな動きもあるせいで、都心の価格は高止まり。
一部では値上がり傾向が見られます。
ただし、少し郊外に出るともういけませんね。
駅徒歩3分くらいの条件がいい物件以外はフリーズ状態。
郊外へ行けば行くほど売れ行きは落ちます。
まあグラデーション的に売れなくなっているのです。

さて、この後はどうなるでしょうか？
おそらく、日銀総裁の植田氏は金利を上げないと思います。
すると、あとは景気次第ですね。
11月の中旬に7-9月期のGDP速報値が出ます。
その頃には各企業の四半期決算も発表されるはず。

数字はいいのはインバウンド関連と輸出系。
全体にはあまりパッとしないのではないかと思います。
特に中国関連は急激な悪化もありそうです。
それで、GDPもイマイチになりそうな気配。

来年には日本経済も不況色に染まっているのでは‥
そこでやっとマンション市場にも停滞感が出るはず。
そして4月には晴海フラッグの引渡しが始まります。
中古市場に何戸売りに出てくるのかが楽しみ。

まあ数百戸以上であることは確実ですね。
下手をすれば1000戸を超えるかもしれません。
それらが飛ぶように売れれば、バブルが継続中。
売れなければ、フリーズの始まりかもしれません。

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これでも、マンション市場に対してアレコレと
モノを言うことが私の本業のつもりです。
市場は上がったり下がったりするのが普通です。
株式市場なんてのは、まさにそうですね。
毎日のように上がったり下がったりします。

しかし、マンション市場というのはそう細やかには
動きません。数年くらいのサイクルでなだらかに変化。
主に需給に寄るのですが、景気や金利動向も重要。
ところが、日本経済は2012年頃からほとんど
大きな変化がないままにダラダラと来ました。

GDPがほとんど変化していません。安倍さんの時代に
「GDPを600兆円に増やす」とぶち上げていましたね。
もちろん、未だに達成されていません。
今年も成長率はせいぜい2%あるかないか、でしょう。

「このままでは日本は貧しい国になる」なんて、
毎日のようにどこかにそんな記事や論説を見かけます。
というか、すでに貧しくなっていますね、相対的に。
中国人が「安い」「安い」と言って日本の
不動産を買いまくっています。最近、激しい。

ちょっと心配なのは、奴らは売るときには一斉に売ります。
そのうち、都心や湾岸のタワマンに売り住戸が急増・・
なーんて現象が起きるかもしれませんぜ。
これは前から言ってきたことですが、未だ起きていません。

ここ10年くらい、世界の主要国の大都市では
住宅の価格が上がり続けました。世界同時バブル？
それが現状、いずれの国でも萎みだしている感じですね。
ただ、日本ではまったくその気配がありません。

マンションの価格に影響する二大要素は景気と金利です。
今の日本、景気は悪くありません。よくもありませんが。
金利はご存じに通り「ゼロ」に張り付いたまま動かず。
円はドルに対してジワジワと切り下がっています。

しかし今の異次元金融緩和、50年とか100年先から見ると
「誤った政策」として評価されそうな気がします。
円を切り下げて国富を縮小した上に、悪性の不動産バブルを
生み出して拡大させた・・という評価ですね。

まあ、そんな中でもマンションを買いたがる人はいます。
そんな方々に対してのべ4時間半、お話しをさせていただく
早稲田大学ECでの講座を明日行います。場所は八丁堀。
まだ席は空いているようです。お申込みは下記のリンクから。

本日の動画　↓

2023年10月14日（土）
早稲田大学ECで榊淳司の集中講座を開講
あなたと共に人生を歩む「良きマンション」の選び方と、その出口戦略

 

2023年10月28日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約8年。
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わたくしが無料で受けさせていただきます。
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開催日時：10月28日（土）13時～17時
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（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

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10月12日18:21に「榊淳司マンション情報547号 新宿線・江戸川区エリアからの２物件」を送信。

発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

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受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、10月に入って1回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
次回は葛飾区・江東区あたりの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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なお、購読者のみなさまはペイパルで手続きいただいているクレジットカードの期限切れにご注意ください。期限が過ぎてお支払いが滞ると、その時点で一旦配信リストから削除されます。

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