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「埼玉の大規模マンション」全10物件【2025年11月】

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「千葉・茨城の大規模マンション」全18物件【2025年11月】

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｢東京の大規模マンション｣全解説21物件【2025年11月】

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榊淳司が選んだ2025年秋、注目すべき「東京のタワーマンション」厳選8物件

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「東京のタワーマンション」全解説29物件【2025年11月】

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「中央区・総集編」全6物件【2025年11月】

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「江東区・総集編」全8物件【2025年11月】

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｢葛飾区・総集編｣全1物件【2025年11月】

榊淳司の資産価値レポート049 葛飾区･総集編 【2025年11月改訂版】 このレポートではエリア内で販売されている 新築マンションの資産性 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
今まで4回、生業を変えました

振り返れば、不思議な人生を送っています。
「自分はいったい何者なのだ？」なんて考えても
分かったような、分からないような。不思議。
今は63歳ですが、これまで4度は生業を変えました。

22歳で就職した後、一度転職して27歳まではサラリーマン。
そこで普通の事務職からコピーライターに。
27歳で会社を作って経営者。兼コピーライター。
あるいはクリエイティブディレクター。様々に。
46歳の時、経営していた小さな会社の従業員を全員解雇。

「住宅ジャーナリスト」の肩書でジャーナル及び言論活動。
講演をしたり、大学で市民講座の講師をしたり。
著作も十数冊。夕刊紙に10年ほど連載もしました。
「資産価値レポート」を有料頒布。マンションの個別評価。
まあ、ちょっと外連味のある「ジャーナリスト」です。

7年ほど前から、ユーチューバー。ごく零細な規模。
最近、やっとチャンネル登録が3万人に達しました。
で、この後どうなるのか。知りませんがな、そんなこと。
当面は、毎日毎日動画を上げていきますよ。今や日課。

動画の内容は「韓国」「中国」「ロシア」に「北朝鮮」。
時々「アメリカ」や「経済」。マンション関連は僅か。
最近、自分の「専門」が何か分からんようになりました。
確かに、24歳から46歳までは確実に「マンション」を
ネタに飯を食ってきた気がします。コピーを書き、
後半はジャーナルな活動をしてきました。

ただ、マンションの世界は知れば知るほど薄っぺらです。
特にタワマンとその周辺で生息する輩はしょーもない。
ペロッと捲れば、それですべてが見えてしまう世界。
まあ、そんなところでも飯は食えますけどね。

今でも、そこには片足を突っ込んだままです。
お呼びがかかれば、メディアに記事も書き、顔も出します。
なんてことはない、底が浅い世界ですから。
自分的には「国際情勢」について素人なりに
アレコレほざいているほうが楽しかったりします。
見てくれる方がいるのが、ありがたいですね。

で・・私も63歳です。あと2年で前期高齢者。
来週には「敬老の日」なんてのがありますよね。
私が子どもの頃には63歳は確実に敬老の対象でした。
今は違うようですね。63歳を敬わんかい！　と思いますｗ。

最近、仕事が受け身です。「来ればさせていただく」。
自分から企画書を書いたりしません。気力の衰え。
まあ、穏やかに過ごせればそれでいいのですよ。
同級生たちはほとんど、半ば引退しましたから。

本日の動画　↓

早稲田大学エクステンションセンターの「榊淳司講座」
この秋も10月18日の集中講義で開催。

「局地バブル」終焉を見据えたマンション購入と売却のタイミング
後悔しない「買い」と「売り」への指針

2025年12月6日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約10年。
すでに十数物件、総額20億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：12月6日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(1月)は待ち時間が発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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ディベートなんて大嫌い

私はルーチンな毎日が大好きです。年を取ったせいか。
今ではせいぜい月に数回しか「予定」が入りません。
一昨日は六本木のスタジオで夜の9時半からライブ配信。
8時半に局到着。実際に始まったのは9時40分頃で、
終わってタクシーに乗ったのは10時20分。イレギュラー。

自宅に戻ってシャワーを浴びて飯を食って、
酒を飲んで寝たのは夜の2時。翌朝は11時まで寝てました。
こういうの、ルーチンから大幅に外れています。
2日たった今日も、ちょっといつもより遅れがち。

まあ、呼ばれればだいたいはホイホイとメディアに出ます。
テキトーなことをほざいていればいいわけで、緊張感ゼロ。
ただ、一昨日は「賛否で対決」みたいなことになって、
ちょっとめんどくさかったですけどね。ああいうの、苦手。

意見の相違を際立たせると、見ているほうは面白いかも。
でも、やらされているほうは結構疲れますぜ。
はたまた、主催者によこしまな思惑あったりすると、
やらされる側としてはかなり不快かも。幸い、一昨日は
そういう空気は微塵もなかったのですが・・

「論破」というのは嫌な言葉ですね。議論の相手方を
表面的に言い負かしたところで、それが正しいのかどうか、
あるいは本当にそちらが合理的なのかどうか、分かりません。
まあ、不毛な争いでしょう。それをすることの意味はなし。

アメリカ人はディベートなんてのが好きだとか。
私は大嫌い。意味がありません。口先だけの世界で
「勝った」「負けた」をやることに何の意味があるの？
アイディアを出すための会議、なんてのも嫌い。

そもそも、私は会議とか打ち合わせとかが大嫌い。
おバカは百人集まっても「文殊の知恵」なんて出ません。
０×100＝０‥簡単な算数の世界ではないですか。
だから、私は自分で会議を主催したことはほとんどなし。
特に、自分が社長として主催した社員全員集合の
打ち合わせはたったの１回。「みなさん、クビです」。

２年半ほど前、アホなディベート型の企画に出ました。
「タワーマンションの是非」みたいなの。それだけでアホ。
でもまあ、呼ばれたらホイホイと行くタイプなので。
行ってみたら「罠」。あらかじめこちらが論破されるべく
仕掛けられていました。まあ、めんどくさいこと。

結果、相手方がニセモノを送り込むという大チョンボを
しでかしていたのを私が暴露し、なーなーの終わり方。
タワマン好きは、基本見栄っ張り＝嘘つき、という構図が
私の中で際立ってしまいました。でも、不愉快な記憶。

つい最近も、そういう「罠」に嵌りかけました。
ネットメディアというのは下品な企画に走りがちですね。
ディベートなんて、ほぼ意味がないのにやりたがる。
多少品がなくても「回ればいい」という発想でしょうか。

私はジャーナリストの肩書で仕事をしています。
だから自分が知りえたことを多くの人に伝えるのが使命。
しかし、意見を異にする人々を言葉でやりこめるのは、
私の仕事の本筋ではないと思っています。でもまあ、
自分の考えを曲げることはできませんから、
求められれば言いたいことを言いたいように言います。

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ただただ生きている

一日、2回酔っぱらっています。本日の1回目は今。
お昼に500mlのビール系飲料3缶を空けました。
ちょっといい気分ですね。その後、コーヒータイム。
いつもは本を読んだりします。ちょうどいい感じ。

毎日、日本橋小網町に借りた事務所に出てきて、
動画を15本ほど撮ってユーチューブに上げてます。
その狭間でいろいろな原稿を書いたりメディアの
取材に答えたり、出演の打ち合わせとか。

今日もこの後、夜になってからテレ朝に向かいます。
ABEMA.TVのライブ番組に呼ばれています。
どんな番組かぜんぜん知らんけど、まあまあ平気。
その昔「たけしのTVタックル」というのに、
出ましたが、出るまで全然知らん番組でした。
そもそもテレビを見ない人間ですから。

実はネットが普及する前から、テレビを見ない人。
30歳くらいまでは、まあまあ見ていたような気がします。
しかし、その後は見ませんね。もう40年近く。
家人の誰かが見ていると、横から眺めることはあります。

ただ、出るのは好きです。最近、特に。
今はネット系のテレビもあって、お呼びがちょこちょこ。
といって、全部合わせても年に数回レベルですけど。
だいたい、喜んでホイホイと出かけていきます。
最近は「筋が悪い」お誘いも多いですけどね(笑)。

この歳になると、昔のことをいろいろ思い出します。
実は、物故なさったり、人事不省になっている先輩も多数。
「もうあの人とは飲めないのか」と思うと寂しい限り。
自分もあと何年かな、なんて考えてしまいますよ。

それにしても、月日が過ぎるのの早いこと。
1年なんて、あっという間ですよ。その割には、
この夏の長いこと(笑)。9月なのに、まだ猛暑。
春と秋がどんどん短くなっている感じですね。

冬が恋しい。でも冬が来ると「早く春よ来い」。
人間なんて、勝手なものですよ。それでも月日は過ぎる。
時間というのは無慈悲ですね。すべてを飲み込みます。
やがて私の存在も彼方に取り残される・・

かえすがえすも、人とは他愛もない存在です。
吹けば飛ぶようなものでしかありません。
それでもまあ、生を受けた限りは精一杯、
生きていくしかありません。悪いことはせずに、
嘘をつかず、ただただ善良なる小市民として。

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バブル世代は「終わり」の到来を予感

これでも一応、マンションや不動産の市場について
なんやかんやと世間に対して己の考えを発信する、
というのを生業にしてきたつもりです。ところが‥
ここ数年の都心マンション市場は、説明不能状態。

私は齢63にして、あの平成大バブルの経験者です。
ところが、今の50代後半はすでに未経験者だったり。
あの狂騒の時代を知っている者ととして、
「またか」という感じが今。ただ、いろいろ違います。

あの時は日本全国、津々浦々がバブってましたね。
今は東京都心やその他、地域限定。地方都市も
中心部は上がっていますが、その他は全然静か。
だから、日本人の大半にとっては・・他人事。
あの平成大バブル期は、全国的に踊っていました。

最近、都心で４億５億を買うのは「エイリアン」です。
中国人か、わけのわからん日本人富裕層。
理解不能な連中だから「エイリアン」なのです。
まあただ、どうやらピークアウト感は出てきました。
問題は、この後の「調整」ですね。どうなるのか。

日本経済に死角はありません。この国の経済は、
ケインズ的な循環型の理論には嵌らなくなっています。
多くの日本企業はこの国の経済が成長することを
前提にしなくなっています。だから、無謀な投資もなし。

となれば、景気が過熱して冷え込む‥という循環もなし。
恐ろしい何かは、海外からやってきます。
いわゆる「ブラックスワン」による景気破壊。
考えられるシナリオは以下のような感じ。

・中国の経済破綻と政情不安
・アメリカ発の世界不況
・韓国政府のデフォルト
・ロシア経済の破綻と敗戦
・ＥＵの構造不況が顕在化
・中東危機の深刻化

まあ今、私が思いつくのはこんなところです。
ただし、何かが起こるとすれば上記以外でしょうね。
今まで、「予想通り」の展開はほぼなかったから。
突然、降って湧いたように何かが起こります。
リーマンショックの時がそうでした。

今の新築マンション市場はかなり歪です。
新しい物件が出てこないばかりか、
都心以外は極めて動きが鈍い（売れていない）。
デベロッパーは仕事ができない状況ですね。

しかし、いつかは「調整」に入りますぜ。
港区青山で坪単価2000万円超が当たり前とか、
すでにバブル期の狂乱を超えています。
どう考えても「ヘン」。こんなことが
いつまでも続くはずがないのです。
それはみんな分かっているのですが。

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外国人だらけの街に住んで30年

最近「外国人」関連の話題が多くなりましたね。
いわく、外国人に日本のマンションを買わせるな‥的な。
まあ、気持ちは分かりますよ。愉快ではない状況。
でもまあ、大きな流れとしては仕方ないかな。

参院選で参政党が「日本人ファースト」で議席獲得。
ドイツでは2月の選挙で移民排除のAfDが大躍進。
トランプは元々、メキシコとの国境に「壁を作れ」。
フランスは次の総選挙でルペンの国民戦線が勝利の予想。
イタリアやオランダでは右派政権が誕生しています。

ただ、日本では一部地域以外での「外国人」問題は
さほど深刻ではなさそうな気がします。ローカルな話題。
実は私の住んでいる街‥東京23区の中では東の端。
ものすごーく外国人が多いですね。

地下鉄の駅を降りて帰路に就く道ですれ違う人も、
聞こえてくる言葉も、日本以外の方が多いくらい。
半分以上は北京語以外の中国語系の言葉。
ただ、私には広東語やベトナム語、台湾語の
聞き分けはできません。韓国語や英語はそれと判別。

インド人も多いのですが、彼らの言葉もサッパリ。
でも、インド人の家族が時々英語で話していたりします。
その場合は、わりあい話の中身まで窺えたりもします。
そんな街に、もう30年ほど住んでいますので。

特に治安が悪いとは感じませんね。というか普通。
不動産屋の若い営業さんで、日比ハーフのあんちゃんと
知り合いになったので、時々道端で世間話をします。
「今月、タコ（売り上げゼロ）なんですよ」なんて
嘆いていたりします。まあ、ノルマのきつい会社。

「得意の英語で、インド人に売ればいいじゃない」
「いやあー、あの人たち『値引き』ばかりいいますから」
インド人はお金に関してシビアな連中ですからね。
最近はパキスタン人も多いみたいです。頭に何かを巻いた
南アジア系の女性を見かけることも多くなりました。

仕事柄、彼らは一体どこに住んでいるのか、と考えます。
日本人の賃貸オーナーが、彼らに部屋を貸しているのかと。
ちょっと勇気のいることかもしれんませんね。
私なら、すこし躊躇します。だって、トラブル怖いし。

半年ほど前、飲み会に参加してくれた賃貸マンションの
オーナー氏は、中国人にも部屋を貸しているとか。
彼は中国語が話せるので、入居時には必ず「会話」するとか。
そうすると、借りた側も「こいつは言葉が話せる」と
無茶なことはしなくなる効果があるとか。まあまあ。

私は、日本の法律とルールを守ってくれるのなら、
外国人が日本に住もうと、不動産を買おうと、
特に規制する必要はないと思っています。
ただ、滞在ビザはある程度厳格にすべきですね。
今の「経営管理ビザ」はちょっと緩すぎです。

中国人は都心のタワマンだけでなく、田舎の水源地や
ニセコの土地、温泉街の旅館を買ったりしていますね。
様々なトラブルを起こしているそうな。でもまあ‥
日本国内である限り、日本の法律が適用されます。
警察権も及びます。その原則は変わらないはず。

新宿歌舞伎町のビルは、ほとんどが台湾人所有だとか。
戦後間もないころは、いろいろトラブルがあったそうな。
しかし、歌舞伎町に警察権がおよばくなったことなど
一度もないはずです。小説の中では別ですが(笑)。

私は外国人の不動産購入に、大きな規制は必要ない・・
と考えています。まあやるとすればシンガポール式。
あそこは6割だそうですが、日本は2割くらいにすればOK。
それで問題の9割がたは解決できそうですよ。

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