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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
明日のライブのテーマは「金利上昇時代のマンション市場」

先日の日銀による実質的な利上げは、まさにサプライズ。
株価も為替も急激に反応したのでビックリしました。
これで四月以降の金融引き締め路線がほぼ確定。
来年はマンション価格が下落に転じそうですね。

注目は来年以降の動きですね。日銀の次回会合は
1月の17－18日。アメリカFRBは25－26日です。
日銀は次回会合で短期金利のマイナスを止めるか。
そうなれば住宅金利への影響は必至。特に変動。

FRBは次回の利上げが0.5%なのか0.25%なのか。
今が4.5％ですから0.5なら5％に達しますね。
そして韓国銀行は1月13日。0.5％の利上げを
折り込んでいるのが、今のドル／ウォン相場では。
何といっても、あの国は秘密が守れませんから。

来週、日本の住宅ローン金利の引き上げはあるのか。
私はあって当然だと思います。長期金利は0.5に
近づいています。当然、固定金利は0.3－0.5程度の
引上げがあっていいはず。２％台に乗せる金融機関も
出てくるのではないでしょうか。

年明けからのマンション市場はちょっと鈍りそうです。
もう値上がりは10年以上も続いています。
多くの人が「そろそろかな」と思っています。
特に年配になればなるほどその傾向が強いはず。
私のように還暦になると過去2回のバブル崩壊を
目の当たりにしてきましたからね。

デベロッパー側もおそらく、それを感じています。
だから、完成在庫に関しては「とっとと売ろう」と
言う動きになるはず。ですので、物件によっては
年明けからは思いきった値引き攻勢に出るはず。
来春は久しぶりの「値引き祭り」になるかもね。

そして、来年の今頃は「激動の1年だったね」なんて
会話をしているかもしれません。何といっても
マンション市場の潮目が10年ぶりに変わるわけですから。
本当だったら5年前に変わっているはずが、
黒田続投とコロナバブルで5年も延びてしまいました。

この5年の間に背伸びしてマンションを買った人には
もしかしたらこの先に地獄が待っているかもしれません。
まあ、売らなければいいのですが、ローン返済は
きつくなる可能性が高いですね。どうなるのか・・

この10年の値上がりで「都心のマンション価格は下がらない」
なーんて寝言をほざいた人は大勢いました。
しかし、マンションは所詮「モノ」でしかありません。
モノは基本、需給によって価格が決まります。

都心のマンションはここ十数年で表向きは
「金融」っぽくなりました。しかし、本質はモノです。
その建物としての価値は1年で確実に２％は落ちていきます。
さらに、維持費が資産価値の2％前後かかります。
つまり、1年で4％の劣化を見込むべきモノなのです。
それが都心エリアではほぼ無条件に値上がりを
続けたのが、この10年ちょいでしたね。

ものごとのペロっとした外側しか見ない人にとって
「都心のマンションは値下がりしない」と思えたでしょ。
しかし、その本質は先ほど申し上げた通り。
マンションといえども、所詮はモノなのです。

明日はまた、ユーチューブのライブをやるつもりです。
テーマは「金利上昇時代のマンション市場」。
開始時間は14時から15時の間。1時間弱の予定。
よろしければ、覗いてみてください。

本日の動画　↓

2023年1月21日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約7年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：1月21日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(11月)は待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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あと15回の「お正月」を楽しみたい

手先に器用不器用があるように、考え方や心の
有り様にも器用不器用があります。
嫌いな人に会うと露骨にそれが顔に出る人は
完全に心が不器用な類に入りますね。
そう言う人は、なるべく嫌いな人とは会わなくても
いいように自分の環境を整えるべきです。
上司や同僚が嫌いなら転職すべきですね。

人間にとってのいちばんの悩みは人間関係です。
嫌いな人間とはできるだけ会わないのが
いちばんですが、そうもいかない場面もあります。
そういう時には、なるべくその嫌いな人間の
ことを考えないようにすべきですね。
そうすれば、少しはラクになると思います。

私は実生活でもネット上でも、原稿でも動画でも、
言いたいことはそのまま言ってしまうタイプです。
だから私のことが嫌いになる人も当然たくさん
いるはずです。まあ、仕方のないことでしょう。

いつもいつも不思議で仕方のないことですが、
私を嫌いになる人の一部は、私のことを考えないように
するのではなく、「追いかけまわす」のです(笑)。
私が動画で話したり、記事原稿を書いたり、
ブログで書いていることに関して、わりあい
ディテールを突く批判めいた「書き込み」を
「掲示板」や「コメント」に入れてこられます。
もっとも、ここ何年も私はほとんど見てませんが。

私は無名ではありませんが、さほど有名でもありません。
「嫌でも目につく」ほどではないはずです。
見ないでおこうと思えば、見ないでいいはず。
それを「追いかけまわす」わけですから、
ちょっとビョーキですね。精神科の受診が必要かも。

何年か前に、もう10数年にわたる私のアウトプットを
時系列に並べて、いかに予測を外しているか・・的な
ことを言っている表現を見てしまいました。
思い出すと、今でもニヤニヤしてしまいます。
「あなた、そんなに私のことを気にかけてるの」って。

ビョーキなお方と言うのは、自分のビョーキな
ところにはとんとお気づきになりません。
だからずっとビョーキでいられるのでしょうね。
私には理解しがたいビョーキですが、
世の中にはそういうビョーキもあるのでしょう。

人は必ずいつか死にます。生には限りがあるのです。
嫌いな人を追いかけまわして文句を並べるなんて、
どう考えても時間の無駄でしかないはずです。
だって、そんなことは何ら建設的ではありません。
自分のビョーキを深めるだけのことです。

私は、必要以外に他人に関心を払いません。
自分が知る必要のない他人の事情とか言説なんて、
基本的にどーでもいいことではないでしょうか。
そんなことに心をいたす時間がもったいないです。

私は50歳になった頃から「あと・・年の人生」という
風に考えてきました。今は、「あと15年弱」かな。
お正月もクリスマスも桜の満開も灼熱の夏も、
あと15回だと考えれば、かなり希少に思えます。

しょーもない誰かがどうしたとか、何を言っているとか、
何かを書いている、なんてまさにどーでもいいこと。
しかし、時々そういうどーでもいいことに拘っている
人間を間近に見てしまうと、かなりゲンナリしますね。
あーあ、この人はまだビョーキのままなんだって。
多分、そういうビョーキは死ぬまで治らないのでしょう。
どうぞお大事になさってください。

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取材をしたり、受けたりするアレコレ

よく、メディアの取材を受けます。
だいたいはマンションや不動産に関することです。
いきなり電話がかかってくることもあれば、
アポを取って訪ねてこられたり、リモートだったり。
まあ、ほとんどにこやかに対応しています。

取材の趣旨はあらかじめお知らせいただけますね。
私の場合、そういうお知らせをいただいても
ほとんど何の準備もしません。まあ、あまり
よく知らない分野の場合は、15分くらい前に
ネットでちょこっと情報収集したりします。

先日、リモートで対談めいた取材を受けたときには
ちょっと面喰いましたね。参加者のひとりが
結構多くの資料をご用意なさっていて、
いきなりミニセミナーみたいなのを始めたのです。
それも、質問の趣旨からはちょっと遠い内容。

そういう場合、私は「ふーん」と聞いています。
他人様のおやりになること、ご発言になることには
極力触らないのが無難ですからね(笑)。
まあ、「ミニ」で終わったので大過ありませんでした。

私の場合、こういう取材を受けた場合は
なるべく相手が喋って欲しそうなことを話すように
心がけています。自分が喋りたいことではなく、
相手が聞きたいことをアウトプットするのが
私みたいな職業の役割だと思っていますから。

だから、ほとんどの場合は100％アドリブでの対応。
それで、あまり不都合を感じたことはありません。
私が誰かに話す99％くらいはアドリブですね。
なにか準備するのは早稲田大学の教壇に立つときとか、
自分でテーマを決めたセミナーを開催するとき。
まあ、最近では自分でセミナーはやっていません。

アドリブ100％のメディア対応も、それなりに好評。
最近では、ほとんどの取材はリピーターさんですね。
電話だけで顔も合わせたことのない記者さんが
何十人もいらっしゃるのではないですか。
まあ、私は一向そういうことは気にしません。
誰に対しもフレンドリーに対応しているつもりです。
なにせ、私は「歩く社交性」だそうですから(笑)。

メディアの方と言うのは、何でもよく知っています。
飲みに行ったりすると、教えてもらうことの方が
多いのではないでしょうか。もちろん彼ら彼女らは
私から何かネタを引き出したい、と考えて
食事に誘ってくれるのだから、それなりには喋ります。

しかし、私はどちらかと言うと聞く方が好き。
自分で取材するのも大好きですね。
ただ、最近はそんな機会も少なくなりました。
でも、人から話を引き出すのはかなり得意ですよ。
そのへんのメディアさんには負けない自信があります。

いつか「聞く力」なんてベストセラーがありました。
いちおう読みましたが、何のことはありません。
「それ、みんなやってる」どころか、もっと上手な
やり方もたくさんあるように思えました。
でも、私がそんな本を書いても売れませんね(笑)。

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日銀の「政策転換」で来年はマンション価格下落？

もしかしたら、異次元金融緩和は終わりますね。
今日、日本銀行がイールドカーブ政策を一部変更。
長期金利の誘導目標の上限を0.25から0.5に変更。
黒田総裁は「利上げではない」なんて苦しい説明。
しかし、実質的な金利引き上げには違いありません。

今年に入ってからアメリカが4.5％も金利を引き上げ。
ECBも重い腰を上げて金利を上げました。
スイスもイギリスも、金融引き締めに入っています。
主要国で残されたのは日本だけ。それで円安進行。

要は黒田君の意地だけで金融緩和を続けている感じ。
そんなことはみんな分かっているのですが、
ハッキリとそれを言うのは独立系の論客だけでした。
それが最近、日経までも来年の利上げに関して
「その可能性が高まっている」的な表現。
外堀は完全に埋められた感じになっていました。

それで、本日の長期金利誘導目標の引き上げ。
「金融取引の正常化」がその目的だと言っていますが、
正常でなくしたのは黒田君の異常な政策です。
それがほんの少し修正されたわけですよ。

株価はビビッドに反応しましたね。一時は1000円安。
ドル円も現時点で132円台になっていますぜ。
市場は早この先の利上げまで織り込み始めている感じ。
少なくとも来年4月以降の利上げは、これで
ほぼ確実となった気がしますね。大変化です。

住宅ローンの金利も確実に上がるはずです。
マンション市場にとってはアゲンストの風ですね。
来年4月以降に政策金利が引き上げられていくと、
来夏以降のマンション市場はフリーズしますよ。
そのあとは下落局面に入っていくはずです。

今回のバブルは息が長かったですね。始まって10年。
ただバブルとしては、かなり弱いものだと思います。
だって、エリアは限定で値上がり幅は10年で2倍。
地方や郊外のほとんどでは、ほぼ関係なし状態。

それも、来春以降はいよいよ「終わりの時」です。
あとはどの程度を、それくらいの期間で下がるか。
1年で2割から3割下がれば、ほぼ「暴落」。
それ未満なら、普通に「下落」となります。

どういう展開になるかは景気動向と金融政策次第。
アメリカは来年のどこかで金融緩和に転じるという
予想が強かったのですが、パウエルさんは否定。
来年1年、金融政策の緩和がなければアメリカ経済は
ほぼ確実に減速します。そして世界経済も減速。

中国は何もしなくても、このあと「失われた・・年」に
突入することがほぼほぼ確実な情勢です。
世界経済のワンツーがともに失速するのが来年。
それがスリーの日本にも大きく影響することも確実。

経済が失速するのに金利を上げると、ますます不況に‥
というのがセオリーですが、こと日本に関しては
それほどひどいことにはならないかもしれません。
来年1年くらいは雇用が安定していると思われますから。

まあ、こういうことは来年になればわかることです。
今はいい夢でも見ながら年末を過ごしましょうか。
とりあえず、今の日本は平和で安寧があります。

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学校で学ぶ価値とは何か‥なんて(笑)

今年の韓国の四字熟語は「過而不改」だそうです。
書き下すと「過ちて改めざる」となります。
その次に続くのは「是（これ）を過ちという」。
これは論語のフレーズですね。論語は「孔子の言葉」。

論語には他に「過ちては改むるに憚ること勿れ」
なんてのもあります。「憚る」は「はばかる」。
「勿れ」は「なかれ」と読みます。
しまった、と思ったらすぐにやり直すことに
躊躇してはいけないよ、という意味だそうです。

このどちらも、韓国人は元より本家の中国人も
大いに苦手のようですね。いちど過（あやま）てば、
とことんやり続ける、という習性がおありのようです。
まあ、ああいった人々なので仕方がありません。

我々のような下々の世界でも、頑固な人は多いですね。
間違ったやり方をしているのに、中々それを止めない。
あるいは、ピントがずれた主張を延々続ける。
意地でやっているのか、アタマが悪いのか。

人間のアタマと言うのは、大方が不器用に出来ています。
グニュグニュとアタマが柔らかい人はほんの一部ですね。
さらに言えば、学ぶことが苦手な人が大半です。
そもそも「学ぶ」ということが何かさえ知らない。

日本で大学教育を受ける価値があるとすれば、
それは「学ぶ」手法の初歩の初歩を知るところにあります。
少なくとも、私の場合はそうでした。大学が
何かを教えてくれるわけではありません。
特に学部レベルは、学問のママ事みたいなものですから。

いろいろな人と出会いましたが、何かをしっかりと
学んできた人は、漂わす空気感が違いますね。
これは学歴と比例するようで、かなり例外があります。
ただ「こいつ東大のくせに教養がない」という
ケースはままありますが、低学歴とか低い偏差値の
学校ご出身なのに「スゲー」というのは、殆どなし。

なぜだかよく分かりませんが、そのあたりに
それなりの学校で学ぶことの意味がありそうに思います。
まあ、一緒に遊んだりお酒を飲んだりする人間の
特色は学校によってかなり違いますからね。

24歳の時に、産廃の4トンダンプを転がすバイトを
2か月ほどやっていたことがありました。
まあまあ、楽しかったですよ。失敗も多かったけど。
運転手仲間や、廃棄場のオッサンたちと他愛もない
バカっぱなしをするのが、嫌いではありません。

その頃、廃棄場には外国人の労働者が来ていました。
南アジアの人でしたね。外国人労働者の走りです。
廃棄場のオッサンがそんな一人を連れてきて
「こいつは東大のデーガクインの学生だってよ。
国に帰ったらエリートらしいぜ」なんて。

へえ、そうですか‥なんて言っていると、
その南アジア氏はポケットから学生証を出して
私に見せてくれました。本当に東大の大学院。
「すごいじゃん」となって、私は彼としばらく
世間話をしました。「専攻は何？」とか
「国には家族がいるの？」という話。もちろん英語。

すると、廃棄場のオッサンたちの目が点に。
私に向かって「兄ちゃん、英語喋れるのか？」。
いやいや、カンタンなことだけですよ、と釈明。
それ以後、私が4トンダンプを転がしてその廃棄場に
行くと、「待ってました」とばかりに南アジア氏と
オッサンたちが私の周りに集まります。

彼らがコミュニケーションに困っている課題について
私に通訳をさせようと待ち構えているのです。
ちょっと困りましたね。なんせ私の英語は超インチキ。
今から思えば、楽しい出来事かもしれませんが。

その南アジア氏、かなり知的でしたよ。
そんなん、ちょっと喋ったらすぐに分かりますがな。
私に対して「お前はなぜこの仕事をしているのか？」
なんて尋ねられて、答えに困りました。

「うん、ちょっとね・・ただのバイトさ」なんて。
南アジア氏にとって、あんな汚れ仕事は仕方がない
にしても、多少とも英語を話す私がその同類ということが
理解できなかったようですね。まあ、仕方ありません。

知性や教養というものは、コスモポリタンです。
少少言葉が通じなくても、何となく分かり合えます。
まあ、最低限に英語は少し使えた方がいいですが。
でも、何とかなりますよ。だいたいはね(笑)。

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