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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
サラリーマンは気楽な稼業だと思える人々

私、あと3か月ほどで60歳になります。
私が就職したころは「60歳で定年」が普通でした。
まあ、その頃から「65歳まで雇用」みたいなことが
始まっていたような気がします。
ただ、あの頃は年金をもらい始めるのは60歳が普通。

私は地元の京都の大学に通っていましたから、
就職の時には度々上京していました。
結局、大したところからは内定がもらえませんでした。
しかし、あの頃の東京のことは何となく覚えています。
京都と大阪しか知らない22歳の若造には新鮮でした。

24歳で東京に移住してからは、ずっと東京暮らし。
この街、ちっとも好きではありません(笑)。
まあ、嫌いでもありませんけどね。
京都人からすると、「巨大な田舎者の街」です。

田舎者の集合体だから、余計なしがらみがありません。
つまり、基本は合理主義でいけます。そのあたり、
京都とは大いに違いますね。ただ、薄っぺらい。
東京よりも薄っぺらいのは、東京の郊外。
特に16号線沿いで、高度成長期以降にできた街。

「何なのコレ」というほど、バックグラウンドが皆無。
つまり、駅前にテキトーに商業施設などがあり、
そのまわりに戸建て、その向こうにマンションのある街。
そこには育まれた歴史もなければ建築家や都市設計者の
ビジョンを垣間見ることさえありません。

ああいう街で幼少期を過ごした人は、
どういう精神構造の大人になるのか考えると、
背筋がちょっと寒くなったりしますね。
でも、そんな人が東京の人口の何パーセントかを構成。
薄っぺらな人間になっていないことを願うばかり。

さて、私の学生時代の同級生たちも60歳か61歳くらい。
彼らの顔を時々思い浮かべます。あいつらも定年。
私のようにサラリーマンから足を洗ったという
輩はほとんどいないはずです。どうしているのやら。

逆に、高校時代の悪仲間たちはほぼ自営業者。
最初の何年かだけ、どこかにお勤めしていたけれども
30歳くらいまでに、ほとんどが独立していました。
大いに儲けている、という奴はいないようですが。

先日、サンデー毎日から原稿依頼があったので書きました。
それで掲載誌が送られてきたのですが、
その特集が「全高校別大学合格者数」みたいなの。
全国のすべての高校から、どこの大学に何人合格したか、
というのが延々と載っているのですよ。よーやるわ。
当然、我が母校（京都府立鴨沂高校）を見ますよね。

確か、神戸大に5人、同志社に5人、立命に二桁、
京産に数十人、というスコアでした。まずまずですよ。
私の同級生は京大5人、同志社5人、京産に何とか二桁・・
まあ基本は同水準ですね。中身はちょい違いますが。

その高校の同級生も、京大に行ったような奴は別にして
サラリーマンを続けているのはほぼいないはずですよ。
東京の企業社会を相手に30数年を過ごしていると、
サラリーマンとしての人生がメジャーで、
それ以外は「例外」みたいな空気感があります。
つまり、私は当然にして「例外」も「例外」。

私からすると、サラリーマンみたいな生き方を
40年前後も続けること自体が「例外」ですけどね。
よーあんなものを何十年も続けられますね。
私は4年半しかできませんでした。それでこりごり。

16号線沿いの街に移住した人のほとんどはサラリーマン。
多分、その子どもたちもサラリーマンでしょう。
彼らは非エリートサラリーマン世界に育ち、
その価値観以外を知らずにサラリーマンになったはず。

日本にもごくたまに「すごい奴」が出てきますね。
しかし、そういう人間の出身地で16号線沿いとか、
ニュータウン育ちはほとんど見かけません。だから
彼らは、普通のサラリーマンに向いているのでしょう。

サラリーマンでも「すごい奴」は郊外にマイホームを
買うレベルでは終わっていないのですよ。
彼らは最終的にもっと真ん中に近寄ってきます。
すごくなくても、ごますりに長けたサラリーマンも
出世できます。そういうのも郊外で終わりません。

私の同級生たちはどうだったのでしょうね。
同志社には地方の二線級の進学校出身者が多かった印象。
やはり、東京で言えば郊外にマンションを買って、
そのまま終の棲家にしているタイプが多数派なような。

本日の動画　↓

2022年5月21日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額12億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月21日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(4月)は待ち時間が少し発生しました。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

早稲田大学エクステンションセンター　6月18日（土）開講
やがて始まる価格下落期を見据えたマンションの売り方と買い方

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未来の世代に何を学んでもらうべきか

今、日本と韓国と中国に共通する社会問題といえば
「教育費が高すぎる」ということではないでしょうか。
共に「東アジア的」な受験競争社会です。
受験によって学歴を得るのが基本的な仕組み。
そして、かなりの度合いで学歴社会なのです。

その病巣がもっとも深刻なのが韓国ですね。
だから、若い人たちが子どもを作らなくなっています。
出生率が0.81なんてのはＯＥＣＤでも最低です。
あの国は急速に衰退していく運命にあります。

中国でも、同様の問題が起こっています。
若い人が人生へのやる気をなくしています。
「ねそべり族」なんていうワードもあるくらいです。
急に豊かになったので、歪みも相当なものです。

日本は、まだこの両国に比べるとマシだと思います。
受験戦争については戦前からそのマイナス面が
論じられていたそうです。受験制度も度々変更。
しかし、基本的な構造は一向に変わりませんね。
「偏差値秀才」が高い学歴を得るのは今も昔も同じ。

そんな「学歴社会」を嫌った様々な制度ができました。
早稲田や慶應といったトップ私学がＡＯ入試を重視。
今や定員の半分前後はＡＯ入試組というではないですか。
あるいは「インター」なんてのも増えましたね。

しかし語学以外にメリットのないインターは間もなく
廃れそうな気がしますね。ＮＹのＫさんがインター出身で
あんなカンタンそうな試験にも受からないのは、
偏差値社会で揉まれなかったせいだと私は思います。

ところで、私は様々な分野でくだらないことを
たくさん知っている方だと思います。
主に人文系分野に関することですね。
そんなことを動画はもちろん、対面でお話することも
よくあります。若い人から「なんでそんなこと知っているの」
と聞かれることもよくあります。しかしね・・・

私が話す内容というのは、ほぼほぼ高校レベルです。
つまり、高校の世界史や政経、現代社会、
あるいは現代国語や古文漢文の教科書に載っているような
内容を説明していることが大半です。
ちなみに、私がごくたまに喋るインチキ英語の文法は
ほぼ中学2年生レベルです。でも、まあまあ通じます(笑)。

東京で子どもを一人育てるには、世帯年収1千万円が必要。
これは何が何でも高すぎますね。小学生から
サピックスコースだとそうなってしまうのです。
しかし、結果が出せるかどうかはお金の掛け方というより
遺伝子次第、というのが残酷な現実です。

社会が成熟すればするほど「アタマのいい人が成功する」
という法則が当てはまりやすくなります。しかし、
その「アタマがいい」というのは偏差値的とは限りません。
中国で大成功したＩＴ系企業の経営者に偏差値秀才は
ほとんどいませんね。アメリカだって、ほぼそう。

日本は戦後、わりあい安定した社会を築きました。
経済が成長し、社会が安定していると偏差値秀才に
とっては生きやすい環境だと思います。しかし、
それは絶対的な条件ではありませんね。

今の日本、成長はしないけど社会はまあまあ安定。
こういう時代に生きやすいタイプは偏差値秀才でも
全然悪くないのですが、クリエイティブなタイプ
ではないかと勝手に考えています。

逆に、生きにくいのは昭和型価値観での高能力者。
たとえば「語学（特に英語）」、あるいは中途半端な資格。
「教員免許」とか「司法書士」、「税理士」とか。
そのほとんどがＩＴ技術の発達によって不要になりそう。

そもそもＩＴ技術者自体、中途半端なレベルでは
素人同然になってしまいそうじゃないですか。
つまり自動販売機やコピー機のメンテナンス要員と
変わらないレベルに扱われるような気がします。

時代は変わっていますね。未来予想は難しい。
しかし、人間の普遍性は変わりませんよ。
そのことは、日々痛烈に感じますね。
ニュースの感想に高校レベルの人文系知識を
織り交ぜて喋っているだけでも、時代の変化は感じます。

本日の動画　↓

2022年5月21日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額12億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月21日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(4月)は待ち時間が少し発生しました。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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今年後半のマンション市場にはかなり不透明

実は足の筋肉痛で3週間ほど自宅で作業していました。
ほぼ3週間ぶりに日本橋小網町の事務所に行ったのですが、
メールボックスはほぼ満杯状態でしたね。
コラムを連載している夕刊フジが３週分、
その他原稿を掲載した紙メディアの見本がいくつも
入っていました。当面、ランチの友に困りません(笑)。

ただ、マンション市場には大した動きがありません。
昨日、不動産経済研究所が２０２１年度の
首都圏不動産市場の新築マンション価格が
バブル期を超えて過去最高になったと発表。
まあ、さもありなんなニュースです。

それでも、まあ何とか売れているかしら・・状態。
本当は値引きとかいっぱいしているはずですが。
バブル期と違うのは
・金利が変動で０．４％前後とかなり低め
・都心ではペアローンで買う人が主流
・市場の中心は郊外から都心へ移転
・ただし、人々の所得は低下気味
表面的にはそういったところでしょうか。

元も決定的なのは、需要層自体の減少ではないかと。
平成大バブル期に30代や40代の人々は
1学年150万人から180万人のボリューム。
今は120万人から140万人ですね。
この間に団塊ジュニアが過ぎていきました。

さらに言えば、正社員比率が減少しているはず。
したがって、郊外型ファミリーマンション市場は
ズタズタになっています。ぜーんぜん売れてません。
供給もかなり減っていますね。いまやマイナー市場。

今年は世界的な景気後退の年になりそうです。
ＩＭＦは140か国のＧＤＰ成長が減速すると予測。
言わずと知れたウクライナ戦争の影響です。
そうでなくても、中国のゼロコロナ政策はほぼ失敗中。
今年の後半は世界各国で不況色が鮮明になるはず。
景気がいいのはアメリカぐらいではないでしょうか。

その割には、日本の株価は下がっていません。
投資家さんたちは、かなり甘めな未来予測をしている？
日本企業も、一部の輸出系以外はそれなりに
業績を落とすのではないでしょうか。
第三四半期決算なんて、かなり悪化しそうな感じ。

そんな中で、マンション市場はどうなるのでしょうか。
すでに中古マンション市場が停滞気味と言っていい状態。
新築の方は、まだ何とか体裁を保っています。
しかし、今年後半には不調がハッキリするのでは？

コロナバブルも一段落した感じですからね。
失業率も悪化していくと考えるのが自然。
中古市場では任意売却物件が目立ってくると思いますよ。
売れなくなると、自然に価格が下がりだします。
そのあたり、今のところ誰も予想していませんが。

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独裁者は時に多くの不幸な人生を生産する

プーチン君、なかなかプッチンされませんね。
今日明日にそうなってもおかしくないと思っています。
だって、ウクライナ戦争はロシア人にとって
何のメリットもありません。損ばかりです。
だから、とっととプーチンをプッチンして
終わらせるのが合理的な結末です。

しかし、世の中は合理主義だけでは動きません。
人間の感情というのは、常にドロドロとしています。
今回のウクライナも、プーチン君の「大ロシア」という
合理的に考えるとあり得ない妄想から始まっています。

私という人間は、いたって感情の量が少ない方です。
あまり「怒る」ということがありません。
小学生の頃に一生分の感情量の9割がたを
使い果たしたように思っています。残量はわずかです。

そもそも、人間は感情的になってロクなことはありません。
怒りにかまけて何かをやらかして、良い結果を
招いたことなんてほとんどないはずですね。
ただ、今回のプーチン君は怒りにかまけたのではなく、
「偉大なロシア」という妄想に囚われたのでしょう。

妄想に囚われた人間というのは、ある意味で哀れです。
間違ったことを正しいと思いこみ、そこから逃れ出る
ことができないからです。そのままもがき苦しむ・・
過ちを認めるのは、自身の人格を否定することになります。

さて、日本でも妄想に囚われた「独裁者」がいますよ。
政治家ではありません。日本銀行の黒田東彦総裁。
自身が打ち出した「異次元金融緩和」がすっかり失敗
していることを頑なに認めません。かなり依怙地。

彼の依怙地さがこの先、多くの日本人を不幸に追いやります。
この７年ほどの間にちょっと無理して新築マンションを
購入した人を、個人破産の淵に追い込むのです。
その理由は、金利が上がるから。住宅ローンの返済金利を
多くの人は変動にしています。現状で0.4％前後ですね。

日本の金利は来年以降上昇します。2年で１％は上がるはず。
8千万円を借りている人の返済額は年に約50万円上がります。
2％なら100万円前後です。払える人はいいでしょうけどね。
払えなくなる人も何％かは出てくるはずです。
そういう人はどうするのでしょうか？

最初の1年や2年は金融機関が「猶予」に応じてくれます。
しかし、その後は自分で何とかするしかありません。
マンションを売却して精算、というのも一つの選択肢。
しかし、ローン残高以上で売れればいいのですが・・

今年は世界的な不況が始まる年になりますね。
ウクライナに中国の不動産バブル崩壊。いい材料は・・
コロナが「終わる」ことでしょうか。ウイルスがいなく
なるのではなく、世界的に「ただの風邪」扱いに。
中国だけは違いますけどね。ゼロコロナで大騒ぎです。

不景気になると、当然マンションは売れなくなります。
多くの人は気づきませんが、日本は全体的に
マンションは供給過多になっています。多くの
住戸が空室のまま放置されているのです。
カンタンに言えば、価格が下落する条件は整っています。

日本は黒田総裁の「異次元金融緩和」のせいで
不景気に対する対応力を失っています。
だから、次回の不景気には基礎体力で回復させる
しかないのですが、それは何とも心もとない状態。
おそらく、上がりきっている東京のマンション価格は
底なし沼のような下落を続ける可能性があります。
まあ、それは3年先くらいの状況でしょうか。

プーチン君もそうですが、黒田君もやり過ぎました。
あきらかな失敗ですが、両者とも引き返せません。
自らの間違いを認めるくらいなら、みんなを引きずって
破滅に向かいたいのでしょう。ああ、やんぬるかな。

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湾岸タワマンとインターの共通点とは？

昨日はＫさんが「合格していなかった」という話題が
けっこうあっちこっちで出ていましたね。残念。
ＮＹ州の司法試験は日本のそれに比べてかなり
「受かりやすい」らしいですね。日本とアメリかでは
「弁護士」という職業の軽重に大きな差があるとか。
だってＮＹ州で1年に司法試験に合格する人数は
日本全国のそれの数倍規模ですよね。

日本の偏差値秀才にとっては、わりあい楽勝だとか。
Ｋさんは修了なさったロースクールでは学年でただ一人
「学費全額免除」の奨学生であったと記憶します。
弁護士会主催の学生論文コンクールでは1位入賞。
そういうお方が2回も落ちるというのは、一種の椿事。

彼はきっと偏差値的なお勉強は苦手なのではないですか。
ただ、あの国で法務助手として勤まる語学力はあるとか。
それは中学生からインターに通われて身に付けた？
最近、インターが増えていますね。雨後筍の状態。

Ｋさんを見ていると、インターで身につくのは
単なる「英会話力」ではないかと疑ってしまいます。
単純な英会話力なんて、あと数年でＡＩに負けそうです。
そんなものを身に付けるために、日本語の素晴らしい
魅力を遠ざけてインターに通う意味はあるのか？

Ｋさんをインターに入れたのは、あのご母堂でしょう。
バカ高い授業料を6年も払って得たものは、
二流私大への入学・卒業とカンタンなＮＹ司法試験にも
合格できない中途半端な学習能力ではありませんか。

英語が話せる、ということの価値は年々劣化しています。
私が英語を学び始めた約半世紀前と比べれば
それこそ10分の1程度になったのではないですか。
そんな「先細り」の能力を身に付けるために、
日本語的な知性と教養を学ぶ機会を捨てるのは、
20年前でも「愚かな選択」ではなかったかと思います。

しかし、世の中には常に愚かな人々が多数派を占めます。
20年前に比べれば、インターの数は5倍では効かんでしょう。
それだけ、高いお金を払ってでも子どもをインターに
行かせたい親が多いということ。典型はＫ氏のご母堂。

この何十年かで「英会話能力」の市場価値は暴落しています。
そんな暴落した価値を獲得するために、子どもを
授業料バカ高のインターに通わせるのは、まさに
Ｋさんのご母堂的なタイプのお方がなさること。
私のフィールドで言えば「湾岸タワマンを買う」に似たり。

私は毎日10本程度の動画を作るためにニュースサイトを渉猟。
ネタに困った時には、日本語サイトのみならず
英語はもちろん中国語や韓国語のサイトも覗きます。
もちろん、すぐに「日本語翻訳」を使います。
それでも、ニュース記事の意味なら8割は分かります。
英語か中国語ならたまに原文を確認しますが、
まあそんなことはめったにありません。
原文を見ても「よーわからん」場合が多いので(笑)。

これからも、こういう機能はさらに進化するでしょう。
こういう時代に、逆立ちしてもネイティブには
勝てないレベルの英語力を子どもに身に付けさせるために
バカ高い授業料を払って子どもをインターに入れるのは
どう考えても合理的な発想とは言えませんね。

先日、私の事務所にマンション購入の相談に来られた
お方は、日本の「官」のエリートでいらっしゃいました。
スマートでクレバー・・・当たり前か(笑)。
奥様が英語圏国民でお子さんが乳幼児だとか。

マンション探しですから、当然お子さんの教育も視野。
「インターをお考えですか？」とお尋ねしたら、
「いえ、考えていません」と明解に否定されました。
ご家庭内の会話は英語なので、当然お子様もネイティブは
英語ということになります。でも学校が日本語なら
そちらも不自由なく使えるようになるはずですね。

相談者ご本人は当然中学受験や大学受験の勝ち組です。
お子さんに同じ道を歩ませることに迷いはなさそうです。
ただ、海外勤務もありそうなことをおっしゃっていました。
このまま国内勤務だと、一般的な日本人コース。

実は私のところに相談にお見えになる方には
こういったお方が結構多いのですよ。でも、子どもを
インターに行かせたい、あるいは行かせている、という
お方はほとんどいなかったような気がします。

身近に、欧米系との国際結婚カップルは何組もいます。
彼らと話していると、つくづく感じることがあります。
要は、何語で話すかよりも、何を話すか、が重要。
拙い語学力でも相手の敬意を得ることは可能です。
ただ「英語が話せる」だけならは、Ｋさんと同じかも。

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（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

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とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(3月)は待ち時間が発生ししていません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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