マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
まったりとした老後を目指すフツーのオッサン

私は来年で60歳になります。還暦の爺さん。
そのことに対して、抵抗する気はなし(笑)。
「シルバー割引」とか、受けられるの楽しみ。
まあ、年相応に生きたらええやん、という感覚。

ルーチンな日常が大好きです。
こよなく愛している、と言っていいですね。
毎日日本橋小網町に借りているマンションの
一室に出向いて、仕事をします。

仕事と言っても1日に10本ほどの動画を録って上げ、
その合間に様々な原稿を書きます。
連載とか、依頼とか、たまには自主的なもの。
しばらく、書籍のオーダーがありませんね。
来年は1冊くらい書きたい気分ではあります。

半年に一度、早稲田大学の講座で集中講義をします。
そういった「講演」があると、その準備に数時間。
電話がかかってきて、取材されることもあります。
事務所にメディアの方が来ることもあります。
まあ、そういったことがイレギュラーで、
普通は原稿を書いて、動画を録って終わります。

よく言われるのは、よくもそれだけ喋ることがあるね。
ほっといて、と言いたい(笑)。世間話なんて
誰でもいくらでもできるでしょ。それだけ。
私の世間話は韓国、中国、その他世界や、
日本や世界の経済、歴史、ついでにマンション関連。
時々芸能やスポーツや、Kさんのこととか(笑)。

世間話のネタは尽きませんがな。
もう何千本もの動画を録ると、一人で喋るの馴れました。
むしろ、一人で喋っている方が楽かもしれません。
相手がいると、ある程度気を使うでしょ。
一人なら、言いたいことを言っているだけでOK。

それで1日が終わって、自宅に帰って飯を食って
気が済むまでお酒を飲んで、コテンと寝る日常。
朝は基本的に寝たいだけ寝ます。まあ10時ころまで。
それでよちよちと起きて事務所に行くのです。
お昼ご飯と一緒に350の缶を3本空けます。

3時ころに、寝られたら昼寝を約1時間。
これがかなり気持ちいい。時々、電話で起こされてムッ。
まあ、しゃーないですね。世間はビジネスタイム。
ちょっと前にテレビに出たときに寝具の
プロモーションをやっていました。
その時にもらった枕がサイコーですね。
よー寝られますよ。一応、紹介しておきます。

brain-sleep.com/

いや、よーねられます。
淳さんは、出張の時もこれを持っていくとか。
その気持ち、わかりますね。ええわ。
まあ、それはおいておいて。

私も歳を取って、かなり日常が保守的になりました。
変わったものを食べようとは思わないし、
どこかへ出かけたくもないし、積極的に
知らない人と会おうとも思わなくなりました。

若いときは好奇心が旺盛で、そういったことの真逆。
知らないものを食べたいし、どこへも行きたいし、
誰とでも積極的に会いたいと思いましたね。
今は、そういったモチベーションがやや消極的。

まあ、しょっちゅう誰かと会いますけどね。
自分からはそれを求めなくなりました。
海外旅行も、どちらかというと避けたい気持ち。
体力的な衰えが大きいでしょうか。
あと、あまり得意でもない英語を喋るのも億劫。

それで、毎日まったりと過ごしたいワケです。
私も随分と保守的になりました。このまま
偏屈な爺になって世間から嫌われて死ぬのでしょうか。
まあ、それはそれで理に適った人生ですが。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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晴海フラッグのなんかおかしい現状

sakakiatsushi.com/?p=8935マンション市場を観察して、アレコレ言うのが仕事です。
今の首都圏のマンション価格はあの平成バブル期を超越。
不思議ですね。それでも買っている人がいるのです。
これから買おうという人もいます。そういう相談も来ます。

２３区の端っこの方で、まともなマンションを買うのなら
６０００万円を超えてしまったりします。ホンマですか？
日本人の所得は増えていません。むしろ減っているのです。
なのに、マンションだけが高くなっています。不思議。

私が「おかしい」と言い続けて何年たったでしょうか。
ネット上では「もっと上がるから早く買った方がいい」
なーんて言っている人がいるから不思議ですね。
彼らは本気でそう考えているのでしょうか。また不思議。

中国人は「上海でマンション１戸買う値段で東京では
ビルが１棟買える」と、東京の不動産を買いに来ています。
まあ、買って、買っての世界です。私は来年６０歳です。
あの平成バブルの形成と崩壊を経験した最後の現役世代。
あの頃の雰囲気と、ちょっとだけ似ていますね。

冷静に考えましょう。不動産もある意味、利用してなんぼ。
家賃３０年分のマンションなら、借りた方が合理的。
家賃１０年分価格のマンションに１０年以上住むつもりなら
それは買った方がいいでしょう。これが合理的基準。

こういった基準に合致しない水準までマンション価格が高騰。
あの平成大バブルの時もそうでした。しかし、その渦中では
だーれもそんなことを言いませんでした。
しかし、バブルが崩壊してみると、みんな気付きましたね。

今、東京五輪選手村跡地の晴海フラッグに転売目的の
購入希望者が殺到しています。あれこそが、まさにバブル。
あのマンションを転売目的で購入して、稼げると確信している
転売ヤーたちが一人で何十戸も登録したのですよ。
もしかしたら、これがバブルの絶頂期かもしれませんね。

あのマンションは冷静に見たら資産価値が評価できません。
最寄り駅の大江戸線「勝どき」までは２０分以上です。
あと４０年したら辰巳の都営住宅みたいになるはずです。
そのことを分かっているのか分かっていないのか、刹那的。

しかし、今はまさにケネディ氏の靴を磨きながら株談義を
仕掛けられたエピソードみたいな現象が起こっています。
私はもう生きていないかもしれませんが、数十年後の
晴海フラッグの未来図はどうなるのか、興味深い。

今、あのマンションを買いたいと圧倒している人が
首尾よく買えたとして、１０年後もニコニコしていられるのか。
五輪は遠い昔の出来事となった駅から遠いマンション群は
成長を止めた東京の街でどういう軌跡を描くのでしょうか。

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2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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ローン減税縮小よりも管理と老朽化

たまにはマンションの話題でもしましょうか。
住宅ローン減税が縮小されそうですね。
イメージ的には半分になる感じがします。
この恩恵を受けた方も多いはず。
これによって、マンションも多少は売れました。

今の政府や与党の方針通りになると、
果たしてマンション価格は暴落するのでしょうか。
結論から言うと、そうはならないと思います。
ローン減税の恩恵を受けるのは実需層です。
額でいえば、せいぜい8千万円くらいまでの
マンションを購入する人々になります。
ローン減税の恩恵を受けている
主力は6千万円以下の物件購入者になるはず。

そういうマンションは、今でも売れていません。
都心で売れているのは1億円以上の物件。
買っているのは富裕層や外国人です。
彼らにとって、年間40万円程度の
所得税が返ってくるなんて、どーでもいいこと。
だから都心の高額マンションの売れ行きは変わらず。

ただ、郊外や準郊外の新築マンションの
売れ行きはさらに鈍るでしょうね。
今でも供給が落ちていますが、もっと落ちます。
ほとんど供給されなくなるのではないですか。
そもそも、中古マンションの売り物が
山のようにあるので、必要ないはず。

団塊ジュニアの最後尾がもうすぐ50代です。
マンションを買うような人はすでに買っています。
ですので、今後の新築マンション市場の
主戦場は都心になるはず。あとはせいぜい準郊外。
まあ、首都圏でいえば23区内というところ。

それよりも、今後のマンションの話題の主力は
いよいよ「老朽化」や「管理」に移りそうです。
先日、経済誌の東洋経済が管理を取り上げました。
あれがけっこう受けていましたね。意外。

管理の話題は地味過ぎて受けないはずでした。
しかし、多くのマンションで管理費の値上げや
大規模修繕の問題が持ち上がっていたのが
時流に適っていたのかもしれません。
だとすれば、今後ますます関心が高まりそう。

タワマンというものが結局はしょーもないモノで
見栄っ張りの薄っぺらな人種が住むところ、
というテーマは、すでに意外でもなんでもなくなり、
それを理解できる層には浸透したのでしょう。

これからは、マンションという住形態のネックは
「老朽化」と「管理」であることへと移行する？
まあ、分かりませんけどそんな感じでしょうか。
かなり地味ですが、これは社会問題化します。

先日、とあるテレビに呼ばれました。
そこで見せられたＶがよくできていましたね。
多分、腕利きのリサーチャーがまとめたのでしょう。
あのまま持って帰りたいような中身でした。

法務省が区分所有法の見直しに動いているとか。
今のマンションは出口のない迷路のようなもの。
ほとんどの物件は老朽化に任せるしかありません。
そこに出てくる様々な問題の多くは
区分所有法の制度疲労に起因します。

あれを大幅に改正しないと、20年後の日本は
老朽マンションの問題で閉塞社会となります。
そのことに気付いた多くの人は、
マンション自体を買っていませんね。
あるいは買っても、何年か後には売ります。
ホールドするリスクをよく理解しているから。
多くの日本人がこの現実に気付けば、
市場にはかなりの変化が生まれるはずです。

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出身高校は圧倒的な「非大卒」系だった

今、読んでいる本は橘玲の「上級国民／下級国民」。
この方は、「言ってはいけない」真実をえぐるのが得意。
日本社会はまず「大卒」と「非大卒」で二分されるとか。
まあ、そうですね。私自身、ビジネス上で
「非大卒」の方とお話することはほぼありません。
むしろ「院卒」か、それクラスの方が多いような。
弁護士とか医者はそのクラスでしょ。

私は私立文系野郎です。大卒の中でも
学部別の分類ならいちばん下ではないでしょうか。
マンションの広告を20年以上創っていましたが、
まわりはほぼ私立文系か、もしくは美大系。
あまり学歴なんて意識しませんでした。
特にデザイナーさんは専門学校出身者が多かった。

私は30歳くらいの時に慶應義塾大学の文学部を卒業。
まあ、趣味で学んだ二つ目の大学でした。それも学部。
マンション専門の広告屋をやっている時には、
学歴なんか関係ないので、それを言うこともなかった。

「榊淳司」は言論活動をします。だからプロフィールを
公開するのが普通ですね。始める時、ハタと思いだしました。
「ワシ、ケーオーの卒業証書も持っていたはずや」
それで、調べなおしてプロフィールに書きました。
これが、予想外の効果でしたね。ちょっとビックリ。

まあ、細かくは書きません。
ただ私は「若き血を」も知らんかった(笑)。
神宮で六大学を観る時は、なぜかいつも東大の
学生応援席に行きます。いちばん空いていて快適。
東大には何の縁もゆかりもありませんけどね。
そういえば、ここ何年か「早稲田大学」の教壇に
立って、えらそうな「講義」をやっていますよ。
早稲田にも何の縁もゆかりもありませんが。

まあ、そんなことはいいのですが、私が今のような
「大卒」ワールドにどっぷり浸かったのは、
やっぱり大学に入って以降ではないでしょうか。
高校時代は日本社会の縮図のような環境でした。

私の通った京都府立鴨沂高校は、日本共産党が長らく
京都府政を壟断した宿痾のような存在でしたね。
教師どもはまるでやる気なく、ストまでやっていました。
かつての名門校も凋落。ただの不良と落ちこぼれの集団。
それでも、同級生は現役で5人ほど京大に行きました。
同志社へは4人くらいでしょうか。よー分かりません。

3年で卒業できずに留年したり退学した連中が
同期の1割以上はいたと思います。2割かもしれません。
卒業してから2年ほどたったころ、悪仲間が
誰かの家に集まって酒を飲んでいました。

話題が「いつ卒業した？」ということになりました。
順番に「俺は1年ズレたかな」「ワシは中退や」・・
3年で卒業したのは少数派でしたね。そして私の番。
「いや、僕は3年で卒業したで」というと、
彼らの大半がギョッとした目を向けてきます。

「おい千原（本名）、アホ言うなよ」
「いや、ホンマやん。3年で卒業した。ほら・・と一緒や」
「おい、ここで見栄はらんでもええやないか。何年かかってん？」
「いや、3年で卒業したて」　やや空気悪。

「ほな、お前、今何してんねん？」
「何してんねんて・・大学生やん」
「大学生？　アホか・・どこの大学行ってんねん？」
「・・いや・・同志社やけど・・」
「嘘やろ！」　かなり本気の怒りを感じました。
「いや・・ホンマやねん・・悪いけど」
なんで「悪いけど」と言わなければいけなかったのか、
よく説明できませんが、その場で大学生は私一人でした。

３回生になった時、母校に教育実習を申請しました。
しばらくたつと、自宅に元の担任から葉書が届きました。
「一度学校に来てください」　ふーん、と思いました。
母校を訪ねると、その元担任がいぶかしい顔。

私は高校３年間で、学校から３回処分を受けました。
「自宅謹慎５日間」「無期限自宅謹慎」さらには
「生徒部長訓戒」。それぞれ、職員室前廊下に掲示。
まあ、、今でいえば立派な人権侵害ですね。
でも、当時のサヨク教師どもは自分たちの利益優先。
たてつく生徒はほっぽり出すのが一番という発想。

ただ、私はなんとか耐え抜いて３年で卒業しました。
卒業式の快感は、人生で最高ではなかったかと思います。
卒業に比べれば受験なんてへでもなかったですね。
あのサヨク教師どもの呪縛から逃れた快感と開放感は、
今でも忘れません。高校卒業が、私には人生の最難関。
よくも３年で卒業できたものだと思いますね。
そんな私が同志社大学から教育実習でやっくる・・

聞くと、私が教育実習にやってくるということが
職員会議の主要議題となって、延々紛糾したそうな。
その結果「千原君が本当に教師になりたいというなら」
という条件で受け入れることになったとか。
その確認役が、いぶかしい顔の元担任。
彼は教員ストの時に赤旗を読んでいましたね。

まあ、そういうのが私の出身高校ですよ。
おかげですっかり左巻きの連中の正体が分かりました。
その後、我が鴨沂高校は日教組の巣窟となったことで凋落。
一時は大学進学者さえ珍しい最底辺の府立高校に。
最近、ようやっと巻き返しの兆しが出てきたとか。

そんなワケで、私の高校の同級生は大半が「非大卒」です。
だから私は、あの世界を多少は知っているつもり。
その後の人生に役立ったかどうかは別ですが。
ただ、母校のことは好きですよ。いい思い出は少ないけど。
御所の隣の、なんか雰囲気のある高校でした。

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2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

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他の人も・・だから、は正解とは限らず

中国の不動産市場が変調を来しています。
まあ、この１年くらい前からでしょうかね。
かなりのバブルですので、いつかは弾けるはず。
というか、現在進行形で弾けているご様子。

中国人は、一般的に不動産が好きですね。
日本人もまあまあですが、中国人ほどでなし。
不動産も、基本的にはモノです。
だから物欲の強い人は不動産も好き。
不動産が好きな人は、だいたい車も好き。

私は大人になってから物欲が消えました。
だから「マンションを買いたーい」という
エモーショナルな心情が理解できません。
「住むところがあったらええやん」の世界。
だからこそ、冷静に資産価値を眺めています。

中国人は「不動産愛」がすごいから、
バブルにも勢いがありますね。パンパンに膨張。
弾けたらどうなるのか、それは見ものでしょう。
ああいう国なので、もろに見えるかどうかは不明。

恒大なんて会社はマンションの販売現場が
全土で１３００か所もあるというではないですか。
また中国には１億戸も空家があるといわれます。
先日、そのいくつかをダイナマイトで壊す
映像が流れていました。何とも信じられませんね。

中国のマンションバブルは今、弾けようとしています。
ただ、あの国は共産党が情報を統制しています。
だから底が割れたような大暴落にはならない
可能性もありますね。彼らは不動産好きだし。

日本でも、都心のマンションバブルは進行中ですね。
晴海フラッグは最高１１１倍と発表されました。
転売ヤーが殺到したそうです。一人で100戸に
登録した人がいるとかいないとか。しかも3倍優遇。

家族や親せきの名義を使ったり、法人を使ったり。
そこまでして、あの物件を買いたいものでしょうかね。
まだ、あと2500戸以上も残っているのですよ。
入居までは2年と4か月です。

転売ヤーさんたちは2年と4か月後に転売したら
利益が出ると確信しているワケですね。信じられない。
今のような景気や金融情勢が2年4か月後も続く・・・
まあ確かにこの8年間は値上がりが続きました。
だからと言って、あと2年4か月の間続きますか？

私は今の今まで、未来を見通せる人間には
会ったことがありません。もちろん、自分も含めて。
誰かのご託宣を読んだり聞いたりしますが
「すげー」と思った記憶がありませんね。

それなのに、晴海フラッグの登録に殺到した人は
2年4か月の間、今の経済状態が続くことを確信している。
いったいその根拠は何なのかと問いたいですね。
きっと「これだけ多くの人が殺到しているから大丈夫」
なーんて陳腐な答えが返ってくるのでしょう。

多くの人が右を向くから右が正解ではありません。
「多くの人」とか「他の誰もが」というのは、
ただの現象に過ぎないのです。ことの成否とは
また別物である、というのが平凡な真実。

晴海フラッグにはあと約2500戸の未販売住戸があり、
引き渡しまでには2年4か月の時間があります。
今回抽選に外れた人も、2年4か月の間には
必ず買える機会があるのです。多分ね。

それよりも、今回のヒステリックなばかりの熱狂が
あのマンションの異常さを象徴していますね。
そして売主サイドが即座に「即日完売」を
打たなかったことの意味は深長だと思います。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

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ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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