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• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
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• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

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  2011/2/28 18:06 コメント (0)

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2025年12月

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28	29	30	31

たまにはマンションのことも取り上げましょうか。
もう6年くらいになりますか。売却相談会というのを
開催しています。色々なご相談を受けました。
たくさんの物件を売らせていただきました。
数百万円から数億円まで、それこそ様々に。

不動産というものは、千差万別です。
極端な話、同じものがひとつとしてありません。
同様に、売主さんもぜーんぶ違いますね。
それぞれに個性をお持ちです。

私はセトルさんという業者さんと組んでいます。
なぜ彼らと組んでいるかというと、信頼できるから。
いつかテレビで「不動産業者というのは10人いれば
8人か9人は悪い奴ですよ」と言ったことがありました。

まさかあんなマイナーな局の番組を見ている
人はいないだろうと思ったら、セトルさんの
社長に見られていたのですよ。慌てましたがな。
「あれはテレビ用の発言でちょっとおおげさに・・」
なーんて言い訳をかまそうと思ったら、言われました。

「いや、あの通りですよ。だから私らは
決まった面子としか取引しません」
ほっと胸をなでおろすとともに、唖然としました。
「やっぱりそうなんかいな」。やっぱりね。

そのセトルさん、不動産屋にしてはがっつきません。
だから、相談に見えた方を、無理に客にはしません。
まあ5人か6人に一人でしょうかね、お客さんになるのは。
美味しそうな物件を持って来られる方は数多あるのですが。

また、めんどくさそうな人はなるべく避けます。
売主さんと業者というのは、基本的に信頼関係が
なければことはうまく運びません。それは、
人間が好きや嫌いということとは、少し異なります。
まあ、共通するところは多いですけどね。

仕事でもそうでしょ。いやな奴でも仕事の上では
信頼できる相手というのはいます。それと同じ。
こちらは誠実に動いても、お客さんが裏切るのが
不動産売買の世界なのですよ。だから信用第一。

つまり、中にはこちらを信頼してくれない
売主さんもいます。売りやすい物件でもないのに
同時並行で他社にも仲介を依頼なさいます。
これは「一般仲介」というやり方です。

不動産売買のノウハウ本には「囲い込み」を
されないためには複数社に一般媒介で依頼すべし、
と指南しているものもあります。ある意味では正解。
ほっておいても売れるような物件なら一般でＯＫ。
依頼された業者はそれなりにやるでしょう。

しかし、難のある物件を一般で売り出すと、
業者はほぼほぼうっちゃっておきますね。
よほどピタッと嵌るお客さんでも来ない限り、
「まだありますか」の問い合わせもしません。
つまりは、売れなくなります。

そのあたり、エンド（一般人）は分かっていません。
たくさんの業者に依頼した方が売りやすい、
という単純な発想に囚われていたりします。
あるいは、財閥系や金融系などブランドネームを
冠した仲介業者を盲目的に信頼してしまいます。

どことは言いませんが、この業界で最もエンドを
軽視しているのは財閥系不動産の子会社です。
売却相談でも、すでにそんな大手仲介に依頼中の方が
「大丈夫でしょうか」的な不安を持ち込まれます。

私はそういう財閥系の大手といえども
悪辣な手段で自分たちの利益のみを追求している
実体を分かりやすく説明して差し上げます。
その場では納得なさるようですが、
結局はそのまま彼らに任せている人が多いようです。

人間の固定観念というのは、そうやすやすと変わりません。
彼らは私がいくら信頼しても「まさかＳ友が」と
心のどこかで考えているのでしょうね。それが分かります。
そういった相談者がお帰りになると、私たちは
顔を見合わせながらにやにや笑います。

「結局、今の方はＳ友にいいようにやられるだろうね」
だいたい、そんなことを言い合いますね。多分そう。
そうやってうまくやられても、ずっと気付かないままの
お方もけっこう多いと思いますよ。
東京の人はかなり社名ブランドには弱いですね。

結局、1億円で売れるものを7千万円で
売ることになったりしているのでしょう。
それでもって「これが精一杯でした」とかなんとか
いう言い訳で納得させられてしまう。
不動産仲介の闇はけっこうを深いのですよ。

次の相談会はちょっと先の12月4日土曜日。
いつもの日本橋横山町。セトルさんでやっています。

本日の動画　↓

2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：12月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)には待ち時間が多少発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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つくづく思いますが現日銀総裁・黒田東彦の罪は重い。
この御仁は2013年4月に就任してから異次元金融緩和
というクレイジーなまでの金融政策を続けています。
そのおかげで、マンション市場ではかなり歪な
局地バブルが膨らんでしまいました。

例えば、山手線内では新築マンションの坪単価が
400万円を優に超える水準に達しています。
武蔵小杉や江東区の有明みたいな、
私に言わせれば「2流以下」のエリアの
タワーマンションも同じ水準にまで値上がり。

その理由は、あの黒田総裁が異次元金融緩和を
半ば意地になって続けているせいに他なりません。
彼が日銀総裁になってからマネタリーベースは
5倍に膨らんで、金利はゼロベースに張り付いています。

不動産屋さんたちは土地やビルを買う場合に
「いくらでも融資が引き出せる」状態です。
住宅ローンの審査はユルユル。年収700万円の
普通のサラリーマンが5千万円を住宅ローンを組めます。

黒田総裁は、なぜこんなおバカな金融緩和を続けている？
理由は大きく2つですね。
・消費税を５％から８％、そして10％に上げる
・自分の打ち出した「消費者物価2％上昇」の目標達成

ひとつ目は安倍さんをだまくらかして成し遂げました。
ふたつ目は就任後９年でも未だ達成できず。
もしかしたらこの円安と原油高でうまくいくかも。
でも、今や異次元金融緩和には何の意味もなし。

アメリカやヨーロッパの金融政策から、
日本銀行のそれはもはや２周遅れになっています。
アメリカは今月からテーパリングを始めるはず。
コロナ禍で行った金融緩和から引締めへの転換です。

ところが、日本は１３年も前のリーマンショックの
ために行った金融緩和を未だ終わらせていないのです。
それもこれも、日本銀行の黒田総裁が打ち出した
「消費者物価２％上昇」という目標が未達だから。
もう呆れるばかりに「アホかいな」の世界です。

そのおかげで、マンション市場の局地バブルは拡大中。
昨年のコロナ特需とバラマキでさらに拡大しました。
バブルはいつか弾けますよ。これは道理です。
黒田君の任期は2023年の4月までです。
その後、金融緩和は終わるはず。多分、多分。

日本の金融市場で「黒田時代」の評価は、
あと20年もしたら定まるでしょう。
その時、私は多分この世にはいないと思います。
でもきっと「狂気の時代」だと定義される
のではないしょうか。

本日の動画　↓

2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
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わたくしが無料で受けさせていただきます。
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会場はいつものところです。

開催日時：12月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)には待ち時間が多少発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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習近平君は、もしかしたらやらかすかもしれませんね。
何がって、台湾ですよ。取りに行くかもしれません。
ただ、そうなったらかなりヤバイことになります。
アメリカと直接干戈を交えることになります。

彼は、個人として相当焦っている感じがします。
2012年に今の地位に登って以来、かなりの無理をして
反対勢力を駆除してきました。深い恨みを溜めてます。
彼にとってハッピーリタイアはなさそうです。

だから、誰にも文句を言わせない不撓の業績を
任期中に上げなければいけないのです。
毛沢東も鄧小平もなしえなかったような・・・
それが台湾統一なのですよ。だから焦っている。

2022年の秋には、彼の３選を決めるイベントが
開催されます。その時に誰にも文句を言わせないような
実績を示すとすれば、台湾統一しかありません。
ここ２年ほどの中国軍の動きはそれを示します。

しかし、それにはちょっと無理がありそうな気がします。
台湾海峡を越えなければならないからです。
アメリカの海空軍はダントツに世界一の実力。
中国のそれは贔屓目に見ても二流がいいとこ。
ちょっと相手になりません。常識的にはそう。

しかし、習近平にはそんなことよりも自分の
地位がかかっています。それができなければ、
来年の秋に主席の地位を引きずり降ろされるかも
しれません。そのあとはゴーツープリズン。
命さえ危ぶまれるかもしれませんね。だから必死。

アメリカのバイデン君はそれをどの程度分かっているか。
彼は基本的に事なかれ主義です。弱い大統領。
だから、最近は支持率も急降下しています。
３年後の大統領選挙での再選は難しそうです。

中国はそのあたりも冷静に見計らっているでしょうね。
バイデン君が介入しないというシグナルを与えると
中国は躊躇なく台湾を取りに行くでしょう。
そうなると、世界はとんでもないことになります。

中国は世界中から経済制裁を受けるでしょう。
それを見越して、習近平君は中国を社会主義に
回帰させようとしているのかもしれません。
彼にとって、中国の国民が何千万人死のうとも、
毛沢東がなしえなかった台湾統一を成し遂げる
ことの方に重きを置くのです。

そのあたり、西側の価値観の中に生きている
我々日本やアメリカやヨーロッパには理解できない。
中国は国民を飢えさせてでも、台湾を取る。
習近平君はそういう発想をしているかもしれません。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

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2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

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すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
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開催日時：12月4日（土）13時～17時
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11月10日16:38に「榊淳司マンション情報440号 京都市から4物件」 を送信。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、11月に入って1回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
次回は千代田区あたり予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

資産価値レポートのお奨めマンションを逃さずチェックできる有料メルマガのお申込みは、下記より受付けております。入退会はいつでも自由です。※送信は月単位ではなく、手続き完了以後のものからとなります。お申し込み手続き完了時点より遡っての配信は致しておりませんのご注意ください。

なお、購読者のみなさまはペイパルで手続きいただいているクレジットカードの期限切れにご注意ください。期限が過ぎてお支払いが滞ると、その時点で一旦配信リストから削除されます。

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新しいユーチューブでの動画を制作しました。

 

 

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晴海フラッグというマンションがあります。
あまり盛り上がらなかった東京五輪の選手村跡地。
そのオフィシャルページを見ると
「東京の新・どまんなか」と表示されています。

それは違うでしょうね。あそこは今も昔も
東京の端っこも端っこ。陸と海に挟まれた孤島です。
いちばん近い駅は、マイナーな大江戸線の「勝どき」。
そこまでたどり着くには、一番近いところからでも
２０分は歩かなければいけないのです。

「どこがどまんなかやねん」と言いたくなります。
でもまあ、それは広告のキャッチコピー。
私は２４歳から４６歳ころまで、盛んに
そういった広告コピーを書いていたので、
あまり突っ込んでも虚しいことは知っています。

しかい、そういう広告に惑わされてあのマンションを
購入する人は千の単位でいそうですね。総戸数4145戸。
五輪延期前の販売では940戸を売り出したとか。
その後、キャンセルを認めましたが未だに
700組くらいの契約者は残っているのではないでしょうか。

それでも残り3400戸ほどを売らなけばなりません。
本日、販売再開の告知が出ましたね。
販売総戸数は631戸です。ちょっと少な目。
先日、私のところに電話取材してきた
週刊誌の記者さんには「1000戸に近い3桁」と
三井の担当者は広報していたそうですが・・

建物の完成は「2023年秋」と表示されています。
実のところ、建物自体は完成しています。
ところが、選手村として使用したので、
それをマンション仕様に変えなければいけません。
今はその工事を行っているのでしょう。
その完成が「2023年秋」ということらしいです。

入居時期は「2024年3月下旬」。ゆったりしています。
当初の予定通り2023年に引き渡してほしい、
と東京地裁に調停を申し立てる動きがありました。不調。
まあ、そんなことはどーでも言い話です。

問題は入居が始まる2024年の春になっても
このマンションはおそらく完売していないだろう、
と予想されることです。その時点で2000戸くらいが
まだ売れ残っていると、それはもう大変。

よほどの値引きをしないと販売は3年以上続きます。
値引きをすれば先の契約して入居した人が怒ります。
法的には問題ないのですが、それはそれで大変。
つまり、このマンションは事業的に前途多難。

そもそも、1住戸5千万円で販売しても
大儲けできるくらい東京都から土地を安く買ったのに、
欲をかいて7千万円から1億円以上で売ろうとしている
ことが問題ではないかと私は考えています。

小池都知事は就任直後のこの土地売却に認可の
ハンコを押しました。ここで「嫌だ」ゴネていれば
築地の移転問題みたいなかっこの悪い終わり方には
ならなかったはずで。彼女は英雄になれた。
あのオバハンの政治センスの悪さが際立っています。

晴海フラッグは今後数年、迷走するでしょうね。
建物完成までに完売することはなさそうです。
2024年春以降の販売は、言ってみれば「敗戦処理」。
そこに不動産バブルの崩壊でも重なったら、
もう目も当てられないことになりそうな気がします。
その騒動で一番損をするのは購入契約者です。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

本日の動画　↓

2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：12月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)には待ち時間が多少発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

 

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