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榊　淳司オフィシャルブログ
10年後の視点で考えたい、このコロナ騒ぎ

えらい雨ですね。
不動産売却相談会へお越し下さるご予定だった方には
大変申し訳ないことでございました。
しかし、地下鉄が止まるほどでもないようなので、
強行すればできたかもしれませんね。
今回の代わりを近々の日程で行いたいと思います。
しばしお待ちくださいませ。

さて、たまにはマンションについて語りましょう。
現在、新築はほとんどのモデルルームが休業。
中古も、大手仲介が休業状態です。
なんせ「なるべく人と会うな」ですから、
いたし方のないことでございますね。

で、この先どうなるのかといいますと・・・
緊急事態宣言が解除されるか、ある程度なれ合いになったら
新築の販売活動はそろりと再開されるでしょう。
中古は、しばらくたったら宣言が解除されなくても
水面下でひそやかに動き出すのではないですか。

新築の場合、見えている価格が下がるということはありません。
しかし、販売不振の物件については値引きになるはず。
また、建設作業が止まっている関係で、引渡時期も延びます。
みなさんの所得にも悪影響が出ていると思うので、
まあ以前のようには売れないでしょうね。

さらに言えば、新築用の土地はすでに仕込んであるので、
今後1年から2年のうちに販売が始まる物件も、
価格がビビッドに下がるということはなさそうです。
デベが利益を削って1割くらいは下げると思いますが。

中古については、しばらくは成約しにくい状況。
そして、表面的な成約価格も鮮明には下がりません。
何度もいろんなところで書いていますが、
中古住宅の市場についての正確なデータはありません。
ネットで探せるものは、それを出しているソースが
さして努力をせずに集めたものでしかありません。
また、そのデータの元は個々の業者が「出してもいい」
と考えて提供したものなのです。

だから、本当の動きというのは、自分の回りで起こっている
確かな事象をもとに推測するしかないのです。
だから、こと不動産市場においてはありきたりなデータより
経験値に基づく想像力の方が頼りになるのです。
そのあたり、凡百には理解できないことのようですが。

中古市場は、全体的には下落基調が続くはずです。
ところによっては暴落に近い下げでしょうね。
例えば、坪単価が1千万円台に達していた港区の
一部などは、1年で600万円になる可能性もあります。
なぜなら、2013年当時はそんなものでした。

湾岸エリアのタワマンも、暴落する物件がありそうです。
駅から遠いのに坪単価が300万円台の半ばで
取引されていたような物件は、1，2年のうちに
200万円台の前半まで落ちるのではないでしょうか。
あるいは、タワマンのエレベーターがクラスターに
なったりしていることが発覚すると、
もっと恐ろしい下げ方をする可能性だってあります。

問題は、どのくらいの下落にどれほどの時間がかかるか。
短期で大幅に下落すれば暴落ということになります。
今回のコロナ騒動は、リーマンや東日本の時よりも
数十倍規模の衝撃で日本に不況をもたらします。

ただでさえ、日本の住宅は余っていました。
この衝撃でバブル的な需要は一気に吹き飛びます。
株価は「コロナ後」の回復バブルを期待しているようですが、
アメリカがあんなことになっているようでは、
安易なことは期待しない方がいいと思います。

この先、世界的に食糧が不足したり、ハイパーインフレが
やってくる、というような説も見かけますね。
悪質なデマの類ではないかと思います。
自分のアタマで物事を考えられない人が騙されます。

コロナの影響で農業の生産高が落ちるとしても、
それは僅かなものでしょう。1割も減るとは思えず。
また、世界中でマネタリーベースを増やす大競争を
やっているのに、円だけが独歩安になる理由が見つからず。
お隣の韓国ウォンなら、近々崩壊するでしょうけれど。

物事はなるようになるもので、誰かの期待に沿って
動くものではありません。たいていのことは後から
眺めて説明がつくようになっています。
今回のコロナが経済や不動産価格にどう影響するのかは
ただなかにいる今は分りません。でも10年後には
それなりに納得できる結果になっているはずです。

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緊急告知　18日の相談会は中止します

明日4月18日には警報級の

嵐が到来するとの気象予報。

計画しておりました売却相談会は、

勝手ながら急遽中止とさせてもらいます。

次回予定は追ってこちらで告知します。


2020/4/17 18:33 | ちょっと脱線 | Comments (0)

日本人にとってコロナはただの風邪かもしれない

今日、動画のネタにしようとBCG接種国、非接種国と
コロナの感染者数、死亡者数の関連性を調べていて、
私は確信いたしました。「BCGはコロナを軽くする」。
日本や韓国はBCGの接種国です。ロシア、東欧も。
ところが米英独仏西伊は非接種国なのです。

jbpress.ismedia.jp/articles/-/60006?page=2

graphics.reuters.com/CHINA-HEALTH-MAP-LJA/0100B5FZ3S1/

日本は未だ感染者が1万人に達せず、死亡者200人未満。
見てみるとBCG接種国の死亡率はかなり低め。
医学的には何ら証明されていませんが、統計的には有意。
そもそも、なぜ日本よりも中国人の旅行者が少ない、
ニューヨークで爆発的感染が起こっているのか？

アメリカでは毎日2千人以上がなくなっています。
このペースで1年経過したら70万人ですよ。
アメリカは第二次世界大戦でも死者は40万人程度。
戦争をしていたのは3年8か月ほどです。
日本軍とドイツ軍を相手に戦って40万人。
ウイルスを相手に戦って、何人を死なせるのか？

さて、日本ではこのペース行くと年間の使者は
せいぜい2千人程度ではないでしょうか。
この国で毎年「肺炎」で亡くなるのは13万人。
インフルエンザでの死者は年間1万人と推定されます。
で、新型コロナは2千人、それとも4千人。

このまま日本がアメリカのようにならなければ、
この国にとっての新型コロナはただの風邪ですね。
もしそうだとすると、今は何とも騒ぎ過ぎですよ。
飲食店は休業する必要はないし、接客業も
営業を再開すればいいじゃないですか。

ただ、注意点があります。
日本でBCG接種を始めたのは1951年だそうです。
すると70歳以上の方は接種していなかったはず。
お亡くなりになった志村けんさんはどうだったのでしょう。

この「BCG有効説」が正しければ、我々日本人は
新型コロナを恐れる必要はありません。
罹患しても亡くなる可能性が高いのは高齢男性が大半。
あるいは、何か疾患を患っている方です。

そもそも、日本では春節時に中国人が大量にやってきて
コロナウイルスをまき散らしたはずです。
なのに未だにパンデミックと言えるほどではありません。
ということは、多くの人はすでに感染して無症状。
あるいは軽い風邪のような症状で済んだのです。
そういう人には、理論的に抗体が生まれたはずです。
もしかしたら、私にも抗体があるのかもしれません。
実はひそかに、それを期待しているのですけど(笑)。

さて、日本ではどうやら大したことはなさそうですね。
ですが、アメリカやヨーロッパは大変でしょうね。
トランプ君は「ピークアウトは見えた」なんて言っていますが、
まだまだでしょう。彼らにとって敵は手ごわいはず。

BCGを接種していない人は伝染しやすく、発症しやすく、
そして、死にやすい。この戦いは長く続くはずです。
日本では夏頃には何とか落ち着くように思えますよ。
「紫外線有効説」にも期待が持てそうです。

しかし、欧米はまだまだ沈静化しないでしょう。
そうなると夏を超え、秋を超え、また冬になります。
来年の3月頃にどうなっているのか？
その頃にまだ毎日何百人も感染していれば、
東京五輪の開催は無理でしょ。日本はよくても
アメリカが参加できなければ開催できませんね。

世界経済の中心であるアメリカがいつまでも患ったままなら、
これは当然地球規模の不況が続くことになります。
心配なのは世界第2位の経済大国である中国です。
公式にはほとんど感染者が出ていないことになっています。
そして、いちおうはBCG接種国です。
でも、それほど真面目に接種していたのか分りませんね。
何といって、重要情報を隠蔽したりする国ですから。

中国で第2次爆発が起これば、これはもう最低最悪
世界経済はそれこそ今まで経験したことのない恐慌を来します。
日本はコロナに怯えなくても、世界恐慌の波は被ります。
命の心配はなくとも、経済的な苦境はありそうです。

2020年4月18日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約4年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：4月18日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は雨の中で3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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コロナ後は局地エリアのタワマンが暴落する？

今日は車で豊島区、北区、杉並区、さらにさいたま市の
浦和区を回ってきました。走行距離は１０５km。
道を走っている車の量は２－３割減ですね。
ほぼ渋滞がありません。なんともスムーズ。
そして、渋滞がありません。ノンストレス。

1時間ごとにNHKのニュースを聞きながら、
あとは考え事をしていました。貴重な時間です。
私にとって、ものをぼんやりと考えられることが
許される時間は歩いている時、一人で晩酌をしている時、
湯船につかっている時。そして車を運転している時。
もうひとつあった。朝の寝床でぼおっとしている時。

信号で停まった時は、街並みを眺めるようにします。
シャッターの閉まったお店は、その様子を観察。
今日だけ休業なのか、何年も閉まっているのか？
まあ、そういうことをウォッチングするわけです。

それでひとつ考えたことがあります。
このコロナショックは物売りのお店の寿命を縮める
ものすごーい後押し効果があるということ。
個人商店は、従来から絶滅危惧種でした。
今回のコロナは最後の命運を絶つ働きをしましたね。

人々は不要不急の外出を控えています。
買い物は、食料品や日用品が主体になります。
人との接触を避けますね。個人商店も接触の範囲内。
だから必要不可欠な範囲内でしか行きませんよ。
そうすると、ますます個人商店では物が売れません。

コロナショックは人々に、何が必要不可欠なのかを
考えさせる、という働きをしているのです。
逆に言えば、不要不急のモノを炙り出しているのです。
モノだけじゃありませんね。ヒトもそうですよ。
実は何の役にも立っていない「部長」とか(笑)。

このコロナ騒ぎはいつ終わるか分かりませんが、
少なくともあと半年くらいは続くと思います。
我々は今後「コロナ以前」と「コロナ以後」を
明確に意識するようになると思います。
つまり、コロナで少し合理主義的になるのです。

不動産業界的に言えば、いちばんはオフィスでしょう。
テレワークが意外にうまく回ったことで企業は
オフィスの面積がさほど必要でないことに気付きます。
コロナ後は、オフィス賃料が下落するのではないですか。

次は住宅。都心に住む必要性が薄れましたね。
週に1回か2回しか出社しなくていいのなら、
郊外のゆったりした住まいでもいいじゃないですか。
例えば、サーファーなら藤沢に住むとか。
湘南エリアの不動産価格は堅調さを保つでしょう。

ZOOM飲み会、という文化が生まれました。
私も近々チャレンジしようと思っています。
なんだか、楽しそうじゃないですか。
これも、都心の住宅価格にとってはマイナス要素。

あと、「世の中、何があるか分からない」という
不確定要因を多くの人が認識するようになりました。
住宅市場にとっては35年ローンの敬遠要素です。
また「都心のマンション価格は下がらない」という
妙な都市伝説もこれでガラガラと崩壊するでしょう。

ありていに言えば、この7年ほどの間に膨らんできた
局地バブルの構成要素が悉く否定されているのです。
都心や城南、湾岸といった局地エリアのマンション価格は
今後暴風雨にあったように下落する可能性があります。

さらに、タワマンの危険性をクローズアップしました。
タワマンに住めばエレベーターを利用せざるを得ません。
密室、密室、密接という感染3要素をすべて満たします。
現に岐阜のキャバクラではエレベーター内での感性が
濃厚に疑われているそうじゃないですか。

今回のコロナに限らず、今後こういった伝染病の蔓延があると
タワマンという居住形態はかなりのハイリスクですね。
今後、そういったことがクローズアップされるはず。
どこかのタワマンでクラスターが起これば大変ですよ。
「大島てる」どころの騒ぎではなくなります。
立派な立派な「事故物件」として扱われるでしょう。

コロナ騒ぎは当面続くでしょう。でも、そろそろ
「コロナ後」のことも考える時期ではないですか。

2020年4月18日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約4年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：4月18日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は雨の中で3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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もしかしてモンゴロイドはコロナに強い？

しかし不思議ですね。
イタリアやスペイン、フランス、イギリス、
アメリカではなんであんなに広がっているのでしょう。
それも、あっという間に広がりました。

例えば、スイスのような国土が狭くて
人口が少ない国でも、2.5万人が感染して千人以上が
亡くなっているのです。
日本は約7600人の感染と死亡140人。
距離的にはかなり中国に近くて、1月23日ころは
何十万人もの中国人がやってきていましたけど。

スイス人は握手はしても抱き合ったり、ほおずり
するような習慣はなかったと理解しています。
また、唾を飛ばし合って議論するような連中とも
思えないのですが、どうでしょうか。
日本のように満員電車なんてのがあるとも思えず。

あの人口密度の低いカナダでも死者が653人。
感染者は約2万3千人ですよ。ホンマかいな？
ロシアでさえ感染者が13000人を超えました。
死者は日本より少ない106人ですが。

もしかして、コロナウイルスは人種によって
毒性を発揮する違いみたいなものがあるのかも。
ただ、アメリカでは黒人の方が感染しやすいようです。
それは衛生環境が影響しているようにも思えます。

日本と韓国はまだパンデミックと言えるほどの
情況ではありませんね。台湾なんて、かなり僅少。
中国にしたところで、公式には収束しています。
私はかなり疑わしいと思っていますが。

日本は「検査数が少ないから感染者も少ない」
なんて非難されていますが、それでいいのではないですか。
今は感染者を多く見つけることよりも、
症状が重い人の治療を優先すべきでしょう。
無症状の人から感染者をみつけるのは、
検査キットなどの機材が充実した後で十分。

日本で感染者や死者が増えないのはBCG接種が
好ましい働きをしている、という説があります。
ノーベル賞受賞の山中先生も注目しているとか。
まあ、それが決定的な要因とも思えませんが。

日本でもじわじわと感染者が増えています。
しかし、注目すべきは感染者より死亡者。
感染者は各国の検査体制によって密度が違います。
しかし、感染後に病院で死亡した人の数なら、
国によるバラツキはそんなに大きくないはず。
日本は今のところ141人、韓国は214人。
共に4桁にはまだ少しありそうです。
ヨーロッパでは、例えば人口なら日本の
7分の１の小国オランダでも2643人です。
この差には本当に驚きます。

さて、我々も目の前に迫る不況について、
そろそろ深刻に考える時ではないでしょうか。
経済的な苦境を理由に自ら命の達人の方が、
ウイルスに侵されて亡くなる方より多くなりそう。

特に飲食業、接客業などは深刻ですね。
その次には個人事業者、零細企業経営者。
まあ、私もそんな中のひとりではありますけどね。
申請すれば100万円か200万円、もらえるのかしら。
もらえるものならもらいたいところです(笑)。

さらには、不動産のブローカーも危ないですね。
特に融資でホールドしてしまったところが危険。
今後しばらくは、リスクを取って物件を買うような
業者は現れないでしょうし、エンドはフリーズ。
換金が非常に困難になっています。

タクシーやバス、鉄道、航空なども多大な
影響を受けるでしょうけど、会社に体力があれば
経営がおかしくなることはなさそうです。
やはり零細、そして中小企業でしょうね。
秋までにバタバタと倒産が増えそうです。

普通のエンドさんたちの住宅売買もしばらくは
フリーズするでしょうから、仲介業者も大変。
手数料収入が激減してしまいます。
街の不動産屋さんレベルは相当苦しくなります。
そのあたり、まだ始まってもいませんが。

それで、このコロナ騒ぎはいつ終わるのでしょう。
スペインやイタリア、ニューヨークなどでは
ロックアウトをしてから3，4週経過しています。
スペインとイタリアでは、ここ数日死者が減少傾向。
このままゼロに近づけば、収束が見えます。
ニューヨークはまだ油断できませんね。

欧米での収束が見えてくれば、日本でもある程度
見通しを立てられるのではないでしょうか。
しかし「もう安心、以前のように」となるのは、
早くても秋ごろではないでしょうかね。

心配なのは中国ですよ。共産党は「収束した」と
言っていますが、彼らが嘘つきなのは自明です。
全国の職場を元に戻したようですが、第二爆発が
起こったらどうなるのでしょうね。

共産党の指導は絶対に間違っていないから、
もう一度ロックアウトを全国的に行うなんて、
かなり難しいと思いますよ。その時は・・・
習近平の失脚となるのではないですか。

何はともあれ、私たちはこれから「未知の世界」、
あるいは「歴史的な出来事」に向かって、
進んでいかざるを得ないということです。

2020年4月18日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

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ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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