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榊　淳司オフィシャルブログ
私、けっこう団体旅行が好きです

実は昨日と一昨日、とある不動産屋さんの
社員旅行にお邪魔虫的にくっついて、
山口県を旅しておりました。
7日は大の苦手な早起きをして羽田空港へ。
何とか15分の遅刻で集合場所に到着。
飛行機で山口宇部空港へ。そこから貸し切りバスで秋芳洞へ。

私にとっては中学校の修学旅行以来40年ぶり。
そのあと、同じく40年ぶりの松下村塾へ。
改めて思ったのは「修学旅行なんて意味がないな」と。
40年前のことを、なーんにも覚えていないのです。
15歳のガキに秋芳洞や松下村塾を見せても、
そいつの人生にとっては何も得るところがないですね。
よく分かりました。あんな制度はやめるべきです。

しかし、私は基本的に団体旅行に参加するのは好きな方です。
なぜかというと、まずもってラクちんだから。
自分が手配していないし、段取りを心配する必要もないし、
言う通りについて行けば泊まるところも食べるものも
誰かが用意してくれます。こんなラクな旅はありませんよ。
今回も総勢27名の団体旅行でございました。

そのままホテルに入って、社員さんたちは研修。
「榊さんはお酒でも飲んでいてください」なんて
お気遣いで言ってくださいましたが、
お招きに預かっている身で、みなさんが研修をしているのに
ひとりで酒を飲むわけにはいきませんわな。
私の育った家庭では、その程度のことは教えられました。

さて、私は団体旅行がわりあい好きな
そのもうひとつの理由は、人と出会えるから。
同じバスに乗って、同じ飯を食って、同じ温泉に浸かり、
共に宴会を開いて盛り上がれば、自然に仲良くなれます。
そして、共に旅した方の人となりが見えてきます。
それこそが団体旅行のいちばんの楽しみであり、面白味です。

ちなみに、私はあまり観光をしたいと思わない人間。
名所旧跡を訪ねたいとか、人気のお店に行きたいとか、
有名なスポットを見てみたいとか、あまり思いません。
それは連れて行っていただけると、それなりに楽しみますよ。
秋芳洞も松下村塾も面白かったし、興味深く観光しました。

今回訪ねたのは有名な観光地ばかりでした。
私たちの前後には、同じような団体客がいる場合も多かったですね。
だいたい65以上の婆さんが7割がたの団体さんがほとんど。
彼女らの行動様式は、絵に描いた様に一様です。
何よりも写真を撮りたがります。
著名スポットでは、必ず自分を入れて撮っていますね。
つぎに、お土産を買いに走ります。

彼女らがそれぞれの観光スポットで費やす時間の9割以上が
「写真とお土産」ではないでしょうか。
しげしげとその風景を眺めたり、碑文を読んでいる方は皆無。
ああいう観光って、楽しいものなのでしょうか？
私にはどうもよく理解できません。

私の場合、今回は一枚の写真も自分では撮っていません。
土産物もゼロ。手ぶらで帰宅しました。
ただ、それぞれ楽しかったですよ。存分に観光しました。
しかし、どんな観光スポットよりも面白いもの、
それは生身の人間です。これに敵うものなし。
その1時間ちょっとの研修会をオブザーバーとして
眺めさせていただいたことほど、今回の旅行で
私が興味深かったことはございませんでした。

この企業さんというのは、「仲介手数料半額」がウリ。
こちらの社長さんとは何回もご一緒させていただいており、
経営方針などはよく理解しているつもりです。
前回ご一緒した時に社長さんが「今度吉田松陰記念館に行きます」
とおっしゃったので「いいな、いいな」と私が言ったら
「それじゃあ榊先生もぜひご一緒しましょうよ」となり、
そのご好意に甘えさせていただいた、というワケです。

社員旅行に来られた方の面々を見ていると、みなさん個性的。
「うちはベテランしか採りません」とおっしゃっていた通り、
パッと見の平均年齢は40代の後半ですね。
大手仲介の経験者が多く、エンドを騙すようなやり口に
疑問を感じてこの会社に入ってきた人が多いと聞きました。
そのせいか、みなさんいい顔をなさっています。

そんな彼らが、温泉付きホテルに到着して数十分後に集まり、
風呂にも入らず、ビールも飲まず、お水を飲みながら
1時間ちょいとはいえ研修をなさったわけです。
正直、「へえええ」と思いましたね。
私だったら「せっかくここまで来て研修かよ」とふてくされます。

ところがところが、みなさん真面目に研修を受け、
あるテーマについてグループ討議をなさり、
それを次々と発表されました。私が見る限り
だーれもふてくされたり、嫌そうな顔をなさっていません。

また、その内容がかなり素晴らしいものでした。
私にとってはある意味感動的ですらありましたね。
そのあと、やっと温泉タイム。そしてお決まりの宴会。
会場に行くと、コンパニオンさんたちが待っていました。

（おお、やっぱり呼んであるのか）
私にとってはやや驚き。この不動産屋さんらしからぬ会社の
宴会にはコンパニオンなど呼ばない、と勝手に考えていました。
ここでも何度か書きましたが、私は広告屋時代に
不動産屋さんたちの宴会には何十回も出たことがあります。
それはもう、みなさんのご想像通りの不動産屋さん宴会。
コンパニのお姉さんたちの「キャー、やめてください」という
嬌声が絶えないのが、私の知る不動産屋さん的な宴会ですよ。

私が社長のおとなりに座らせていただき
「コンパニオンさんを呼ばれているのですね」というと、
社長は落ち着いた調子でおっしゃいました。
「いや、コンパニオンさんがいないと女性社員が気を遣ってお酌にまわるでしょう。そうすると彼女たちが満足に飲み食いできないのですよ」
妙な想像をした私は、自分を恥じました。

そして、その宴会と2次会で彼女たちの嬌声が上がることは
ただの一度さえもありませんでした。
2次会の最後の方で私のそばに来たコンパニさんに、
「この会社って普通でしょ？」と聞いたら
「とってもいい会社ですね。本当に不動産屋さんですか？」と。

翌日は角島大橋から下関の春風楼へ。
李鴻章と伊藤博文が条約交渉した場所に再現された
「講和の間」というところで河豚料理を堪能。
私は「タダでこんなうまいもの食わしてもらっていいのかしら」
なんて罪悪感にはちっともさいなまれないタイプなので(笑)、
それはもう美味しくいただきました。

東京へ帰ってきて、みなさんとの別れ際に
「榊先生、来年もご一緒くださいね」と言われました。
こんなに楽しい旅行だったら毎年行きますよ、本当に。
しかし、ああいう不動産屋さんには今後とも
大いに活躍していただきたいものです。
そして、いつか業界の主流になって欲しいですね。

さてさて、うまいものをたくさん食べたというお話の後も、
私の自慢話は続きます(笑)。
私はとうとう「日本を代表する100人」になりました。
なにかというと、「文藝春秋」という月刊誌が毎年この時期に
発行するムック「文藝春秋オピニオン2018年の論点」。
ここでは100人の論客がそれぞれの分野で2018年を論じます。
その100人の中の一人がワタクシなのですよ、エヘン！

佐藤優先輩、櫻井よしこさん、藤原正彦先生、橋田寿賀子さん、
そしてなぜか小池百合子君などと並んで、私も隅の方ながら
「2018年の論点」を語る一人に名を連ねております。
国会議員は700人超いるけれど、こちらは100人ですよ！
エヘン！　エヘン！　エヘン！
だーれも褒めてくれないので、自分ひとりでエバっておきます。

では、お約束の資産価値レポート更新情報。
今回は江東区関連の4タイトルを最新情報化。
いやはや、江東区も市場は停滞しています。
いい物件は短期間で売れるのですが、ダメ物件はいつまでも・・・
こういう閉塞状況を打破するためには、
やはり目に見える価格の下落が必要だと思います。

江東区・総集編
価格　5,980円

【東西線・深川エリア】■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■ルフォン木場 スタイリア、■ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ、■プレシス東陽町、■プラウド東陽町サウス、■ルフォン東陽町 パークフロント、■ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣、■サンクレイドル木場公園II、■プラウドシティ越中島、■リビオレゾン東陽町、■プラウド清澄白河ガーデン、【新宿線・深川エリア】■クレヴィア住吉扇橋、■ジオ深川住吉、■ザ・パークハウス 亀戸、【有明エリア】■シティタワーズ東京ベイ

東西線・深川エリア
価格　4,690円

■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■ルフォン木場 スタイリア、■ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ、■プレシス東陽町、■プラウド東陽町サウス、■ルフォン東陽町 パークフロント、■ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣、■サンクレイドル木場公園II、■プラウドシティ越中島、■リビオレゾン東陽町、■プラウド清澄白河ガーデン

湾岸タワー総集編
価格　3,690円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■シティタワーズ東京ベイ、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス（参照）、■ブリリア有明シティタワー（参照）

新宿線/森下－大島＆亀戸
価格　1,980円

■クレヴィア住吉扇橋、■ジオ深川住吉、■ザ・パークハウス 亀戸、■ソルフィエスタ亀戸ルシーア、

高円寺駅徒歩4分、資産価値安定の眺望住宅


12月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：12月2 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

12月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
待ち時間が多少発生しましたが、
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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モデルルームには意味がない

たまにはマンションのことも書きますね。
でも、いつもの「そもそも論」です。
ずっと前に書いた覚えがあるのですが、
新築マンションのモデルルームについて。

マンション業界には無駄なものがいろいろありますが、
「モデルルーム」というものほど無駄はない、と思います。
あれを見ることでエンドユーザーは何が分るというのでしょう？
実のところほとんど何も分らず、なおかつ誤解を抱きます。

私は年間何百物件という新築マンションについて
資産価値を評価するレポートを書いています。
すでに累計で1万数千本ほど販売しました。
マンション市場では一定のポジションを得たと自負しています。

それでよく聞かれるのは「モデルルームに行かれるのですか？」。
アハハハ。この9年間で見たモデルルームは3カ所くらい。
それも、ごく仲のよいデベさんのところで、
イベントをした時にほんのついでに見たくらい。

実は、20数年の広告屋時代には数百カ所のモデルルームを見ています。
というか、仕事でどうしても見なければならないのです。
みなさんがモデルルームでもらうパンフレットには、
必ずと言っていいほどモデルルーム写真があるでしょ。
私ら広告屋が、あれを作っているのですよ。

私の時代は、ほぼアナログでした。つまりはフィルム。
カメラマンさんに頼んで撮影してもらうのですよ。
エンドさんはご存知ありませんが、かなり大掛かりですよ。
ギャラも、高い人なら1タイプ百万近く取ります。
6人くらいでやってきて朝から晩までかかります。
それに、制作の総責任者である私はお付き合いするのですよ。
あれは何とも退屈な仕事でした。

当時はアナログですから４×５のカメラにポラロイドを入れて
試し撮りします。それをみてOKを出すのが私の仕事。
実のところ、いいのか悪いのかさっぱりわかりません。
だから、私の場合は「いいですよ」ということが98%くらい。
まあ、ええかげんなクリエイティブディレクターでした(笑)。

そうやって、モデルルームの撮影に付き合っただけでも
百回以上はあったでしょうね。
モデルルームの撮影を仕切らない場合も多かったので、
ただ「見た」だけのモデルルームならそれこそ何百。
あれほど虚しいものはないですね。

私は30年以上もマンションの図面を見ています。
だから、設計者が制作する「青図」もほぼ読めます。
そういう人間からすると、モデルルームなんぞは
ただのデコレーションに過ぎません。
家具やインテリアのコーディネイトのセンスに差があるだけ。
その物件の真実は現地と図面にあるわけでして、
モデルルームなんぞは三の次。
あれはシロウトを騙すイリュージョンでしかありません。

時々「モデルルームは50カ所以上みました」
なーんておっしゃる相談者がいて、ビックリします。
本音で言えば「お気の毒に」と「何とアホな」が半々。
お気の毒に、という意味は「時間を無駄に使いましたね」。
「何とアホな」は、そのことに気付いていないから。

我々の世界には「客フリ」という言い方があります。
つまりエンドさんみたいな顔をしてモデルに行くこと。
客フリをすると、客フリですから1カ所2時間はかかります。
アホみたいですよ。ほぼ、何にも得るものがありません。
だって、こちらはシロウトではないので向うの言っていることは
知っていることばかりです。まさに退屈な授業と同じ。

業界人の場合は名刺を出して「見学させてください」と
堂々と正面から偵察に行く場合もあります。
これだとモデルルームをさっと見るだけ。
「資料ください」というと、簡易なものをもらえます。
どうしても見たければ、この方法を使います。
これだと、まあ30分もかかりません。

50カ所のモデルルームに行ったと言うことは、
行き帰りの時間も含めて1カ所3時間とすると150時間。
自分が自由に使える時間の中から150時間もあんな
アホみたいなところで過ごされたのですよ。
私が「何とアホな」と考えるのは、そういうこと。

最近では「客フリ」は流行りません。
というのは、事前に予約を入れた時点で販売サイドが
キチンと仕分けをしているからです。
偽名を使っているかどうかはほぼ100%見破られます。
他のモデルルームへの訪問歴もすぐに分ります。

趣味的にモデルルームを見て回る奇特な方がいますので、
販売側もそういうお方には一番使えない営業マンを担当させます。
買う気もないのに100%冷やかしでモデルルームを訪問するのは
刑法における偽計業務妨害の疑いさえありえます。

何よりも、モデルルームではそのマンションの本当の姿は分りません。
それぞれのマンションについて、最も重要な情報を得られるのは
現地です。ここでそのマンションの9割の価値が分ります。
あとはオフィシャルページに出ている情報を補完すれば
95から99.9%の価値を判断できます。
モデルルームで得られるのは、現地とオフィシャルページでは
得られない残り5%から0.1％の情報だけ。

多くのエンドユーザーはそういったごく当たり前な現実を
ちっともわかっていませんね。
「とにかくモデルルームに行ってみよう」とのこのこ出かけ、
販売担当者に「あなた方にはこの住戸がふさわしい」と誘導され、
「0月0日までにお申し込みをいただかないと買えません」
と脅された後に、慌てて私のところに相談に見えます。

そういう販売側の仕組んだ流れに乗せられて買ってしまった、
という人は全体の2割や3割はいるでしょうね。
そういう人ほど後悔しやすいのではないでしょうか。
それが新築マンション市場の現実と言えば現実。

最近、30戸程度の小さなマンションでは
敷地外のモデルルームを作らないで、
建物が完成してから販売を行っているケースが多くなりました。
実に好ましいことだと思います。
そういう物件は、おおむね販売もスムーズです。
現物を見ることができるので納得感があります。

建物が完成する1年以上も前に敷地外にプレハブで
作られたモデルルームを見せられて、手付金を払って
契約をした人というのは、どこか不安ですね。
実際の住戸を見て落胆する人も何割かはいるでしょう。

敷地外にモデルルームを作って販売する手法を
私は一概に否定するつもりはありません。
何百何千戸という大規模マンションを開発する側にとっては
引き渡し時点で完売に近い契約が入っていることが重要。
それができなければ怖くて事業ができません。

しかし、現実とはかけ離れたモデルルームを作って
エンドさんの目をくらませるような手法には賛同しかねます。
そして、エンドさん側にとってはモデルルームなんて
ほとんど意味のないものであることをもっと理解すべきです。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中央区関連の3タイトルを最新情報化しました。
中小規模の新規物件がいくつか出てきました。
日本橋エリアは混戦状態が続いていますね。
銀座では久々に好立地の物件も出てきました。
価格は相変わらずの高止まり。
日本橋エリアでは値引きで実質的には崩れていますけどね。
勝どきと晴海、月島エリアはタワー物件が停滞していますね。
値崩れの一歩手前でしょう。

墨田区のタイトルも最新情報化。
こちらも都心バブルの余波を受けて価格が上がったのですが、
実需がついてくるわけでもなく。
非常に苦しい状況が透けて見えますね。

中央区総集編
価格　10,800円

勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、【日本橋エリア】■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋富沢町、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■プロスタイル日本橋馬喰町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 東日本橋一丁目、■プレシス東日本橋、■オープンレジデンシア日本橋横山町、■プラウド日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■（仮称）茅場町東プロジェクト、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■インプレスト東京八丁堀ル・サンク、■アネシア築地ステーションレジデンス、■シティハウス東京八重洲通り、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス、■ヴァース クレイシア銀座東、■ピアース銀座8丁目、■オープンレジデンシア銀座築地

日本橋・銀座
価格　9,590円

【日本橋エリア】■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋富沢町、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■プロスタイル日本橋馬喰町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 東日本橋一丁目、■プレシス東日本橋、■オープンレジデンシア日本橋横山町、■プラウド日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■（仮称）茅場町東プロジェクト、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■インプレスト東京八丁堀ル・サンク、■アネシア築地ステーションレジデンス、■シティハウス東京八重洲通り、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス、■ヴァース クレイシア銀座東、■ピアース銀座8丁目、■オープンレジデンシア銀座築地

 

勝どき・晴海・月島
価格　2,890円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目

墨田区総集編
価格　3,690円

■J WAZAC(ジェイ ワザック)東京押上、■ヴィークコート錦糸町、■ソルフィエスタ亀戸ルシーア、■エステムプラザとうきょうスカイツリー駅、■イニシア墨田、■アトラス押上 桜花テラス、■ガーラ・レジデンス亀戸セントラルパーク、■Jワザック押上エクセレント、■シエルヴィラ桜橋〈壱番館〉、■ジーベック錦糸北斎通り、■アーデル曳舟マークイースト

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12月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：12月2 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

12月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
待ち時間が多少発生しましたが、
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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我らは幻想の中に生きている

私は毎日寝るのが深夜1時半ごろで、
朝になって寝床から這い出すのは10時過ぎ。
時には12時近くになることもあります。
事務所につくのは11時半から13時ころ。
つまり、午前中は機能していません(笑)。

昨日は昼頃に事務所でメールをチェックしていると
「2回電話をしたけれど通じなかったので」という
旧友からの来信がありました。ハハハ、そういうこと。
私に連絡をくれるメディアの人々も、だいたいは夜派。
午前中にコンタクトがあることは稀ですね。
何か事件が起こっていれば別ですけど。

まあ、そんなことはどうでもいいのですが、ビックリしますね。
何がって株価です。日経平均上がり続け。
先日、そっち業界の人が相談にお見えになったので
「なんであんなに株価が上がっているのですか？」と
お聞きしたのですが、やっぱりよく分かりません。

黒田総裁の続投、あるいは北との開戦回避、
来春の企業業績、安倍政権の安定、経済成長・・・
ぜーんぶ織り込んでもこんなに上がらないはずですけど。
ほんとうに「ようわからん」状態です。

株価というのはある程度不動産市況に影響します。
特に都心の高額マンションは株価が上がると販売好調に。
でもね、すでに上がり切っている状態なのですよ。
これ以上値上りすると、バブルの上塗りに他なりません。

実は、マンションの価格というのは100％幻想の賜物です。
幻想、というのはみんなが「そうなんだ」と信じていること。
人間社会というのは、基本は幻想でできているのですよ。
一番分かりやすいのは通貨ですね。
円とかドルとかユーロというのは、「交換価値がある」と
何十億もの人が信じているから額面の価値があるのです。

仮に宇宙人がやってきて一瞬で地球を征服した時に、
「2兆ドル差し上げるからお引き取りを」と申し入れても
多分無意味ですね。その宇宙人が
「いや100兆ドルなら考えてやる」なんて、言うはずもなし。

つまりドルというのは地球上の文明人たちが「価値がある」と
信じて誰もが疑わないから、その価値を持っているのです。
こういう価値はひらたくいうと「幻想」なのですよ。
大きなところでは、国家というもの自体が幻想です。
もちろん、国連という組織も幻想。

株価なんて、幻想の際たるものです。
そもそも、株式市場というのは株式会社が直接一般の
人々から経営資金を集めるために設けられているものです。
しかし、いつの間にか株価の変動で金儲けをする人たちの
巨大な交換所になってしまっています。

現在の株式市場なんて、仮になくても困るのは
証券会社その他の周辺産業だけでしょ。
日本の農業や漁業にはほぼ関係ないはずです。
極端に言えば、モノづくりには関係ありません。

株式市場は、株式市場のために存在しているようなもの。
例えば「時価総額」なんてワードがありますが、
その額を用意すればその会社が買えるのですか？
実際は絶対に買えません。幻想を数値化したものです。

東京大学というものがありますね。あれも幻想です。
なぜって、東京大学というのは究極なんなのか、
ということを問い詰めれば、結局何もないでしょ。
本郷と駒場に東京大学を名乗るキャンパスが存在していて、
そこでは様々な授業が行われて単位と卒業という
本来カタチのないものが発行されている、というだけ。

肝心なことは字を読めるほどの日本人は誰でも、
そこで行われていることやそこを卒業というかたちで
でていった人々がある分野でお利口だということを
信じて疑っていない、と言うだけのことです。

それに比べれば、私たちが毎日食べる食料というのは、
手で触ったり飲み込めたりする実物ですね。
パソコンという機械は実物です。でもその中で動いている
電子データはほぼ幻想です。

人間というものは、ほぼ幻想の中で生きているのです。
また、人間社会は貨幣や組織や学歴や友情など、
様々な幻想を基盤に構築されているのです。
そういう基本的な仕組みから考えると、
マンションの価格なんて幻想の中でも最弱の部類に
属する幻想ではないかと私は考えます。

マンションという建造物は幻想ではなく実物です。
そこには当然出来の良し悪しはあります。
でもその良し悪しを判断する人間の価値観は幻想です。
そして、そのマンションの各住戸に
「0000万円の価値がある」という評価なんて、
吹けば飛ぶような幻想ではないですか。

私は「鶏卵10個が300円」という幻想よりも
さらに実感の弱い幻想だと思います。
だって、その値段で買う人が現れないと実現しませんから。
ただ、私はそれをビジネスのネタにはさせていただいています。

さて、話を株価に戻しますね。
株価が幻想である以上、その安定は人間の心次第。
つまりどれだけ多くの人がその幻想を信じるか否か。
今、日経平均がするすると上がっているのは、
多くの人が「上がる」という幻想を信じているからです。
これが「下がる」という幻想に変われば、ストンと下がります。

私は、性格的に幻想にはかなり疑り深い方です。
確かに企業業績はかなりよさそうですが、
実体経済を全体で見ると、ちっともよくないと思います。
だから、不可解なのです。怖いのです。

もっとも考えやすいのは、不動産の局地バブルに
ようやく株価が追い付いてきた、ということでしょうか。
何と言っても、世界中でおカネが余っています。
日本の株式市場にやってきても不思議ではありません。
そう考えると、その先がさらに怖くなります。

高円寺駅徒歩4分、資産価値安定の眺望住宅


12月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：12月2 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

12月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
待ち時間が多少発生しましたが、
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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マンション購入の悲惨な未来図

先週の土曜日に、いつもの売却相談会を開きました。
今回は5組の方がお見えになって、それぞれお話を伺いました。
まあ、とっとと売った方がいい方には「売りましょう」と勧め、
そうではない方には「売らなくてもいいですよ」と申し上げます。
提携している不動産屋さんが専任契約を結べる事案が
出てくればよいのですが、まあ滅多にありませんね。
1回の相談会で１件出てくればいい方です。

しかし、いろいろな方からお話を聞けるので、
こちらとしては一種のマーケティングにもなるのですよ。
エンドさんがどういう購買・売却行動をしているか
ということを「現場」で知るようなものでして。

広告屋時代、新築マンションの販売会社とは仲良くなります。
彼らは日ごろナマのお客と接しているのですから、
「現場」がどうなっているのかよく分かっているはず。
それで、こちらも「現場」のことが知りたいので
飲み席などではできるだけ「現場」の話を聞きます。

「現場」というのは、まあ販売現場のことです。
お客が何を考え、何を欲しているか、ということですね。
青島刑事が言うように、市場（事件)はあくまでも「現場」にあります。
いち広告屋としても、ナマの客の動きを知りたかったわけです。

ところが、販売会社の社員たちというのは、
目の前の客が買うかどうかにしか興味を働かせません。
だから、私が「最近の傾向はどうですか？」と聞いても
トンチンカンな答えしか返ってきませんでした。

彼らの上司である販売センターの長になると、
多少は全体を眺めているのですが、
私たちが聞きたいことを想像する力がありません。
私も最後の頃は「あいつらはただの販売ゴリラやし」と諦観。

まあ、そんなことはどうでもいいのですが、
この仕事を始めてからは有料相談や売却相談はもちろん、
セミナーなどで直接エンドさんと対話ができます。
そこで、様々なことを教えていただくのです。
だから売却相談で１件も専任が取れなくても、
それはそれで私にとっては収穫が多いものです。

先日の相談では、すごく悲惨なお話を聞きました。
詳しくは言えませんが、名前を聞けば誰でも知っていた
悪質なマンションデベが分譲後もその物件を
ほぼ全面的に支配するという、かなり異常な状況。
しかも区分所有法でいうところの「管理者」までもが
その会社が請け負っているのです。
まあ、理論的には可能なのですが、かなり異例ですね。

そいでもって、実際には管理が滅茶滅茶な状況です。
もしかしたら都心でのスラム化第一号になりそうな・・・
そういう事態に対して、私は何もできません。
ただただ、少しのアドバイスをして差し上げられただけ。

その方がお帰りになってから、提携しているセトルの方々と
「ひどい話もあるものですね」と話しました。
私も長らくマンション業界に関わってきましたが、
あれは片手には入るほどの悲惨なケースでしたね。
ただ、詳しくは申せません。

しかし、分譲マンションというのは管理が一番厄介です。
よく「賃貸か、分譲か」などという神学論争をやっていますが、
そこには「管理」という視点が欠如しています。
多くの人は分譲の場合に「管理」というのはコスト的、心理的、
時間的、家族的に大きな負担になることに気付いていません。

マンションの管理というのは、世話焼きな善人たちが
労を惜しまずにやってくれていると勘違いしている人が大半。
新築マンションで管理組合が形成された時に、
手を挙げて理事長になるような人の場合、
「世話焼きな善人」が７割、「利権狙いの悪人」が３割です。

そして「世話焼きな善人」は必ずしも理事長や理事として
有能とは限りません。善人であるだけに、管理会社に
いいように操られるような人の割合が９割でしょうか。
つまり、マンションの管理というのは政治と一緒。
政治家というのは適度に監視しないとすぐに悪さをするでしょ。
間抜けな政治家は役人の言いなりになるでしょ。
あの構造とまったく一緒なのです。

また、管理組合の幹部になりたがる人は、
小権力ももてあそびたがるケチな人間も多いもの。
本業でうまく出世できていない人や、
中途半端な役職で定年になった元サラリーマン。

マンションを買う、ということはそういう連中と
なんらかのかかわりをもたなければならない、ということ。
そして、管理組合で「一時金の徴収」なんて議案が
決議されたときにはお金まで取られてしまいます。

そういうリスクを何にも分からずに、金利が安いからとか、
借りるよりも買った方がコスト的には有利だとか、
再開発で資産価値が上がるから、という実に表面的な理由から
「賃貸よりも購入」とほざいている輩がいますね。
まあ、いつの世にも考えの足りなり人ほど声が大きいもの。
それを嘆いても仕方がないのですが。

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12月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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12月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
待ち時間が多少発生しましたが、
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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イヤなことはやらないでもよい

先日この事務所に取材にみえた某局のディレクターは
教育系の国立大学と旧帝の大学院で学ばれたとか。
教育に関するいろいろと興味深いお話をお伺いしました。
その中でも、今の教育学の世界では、従来の
「IQよりも非認知能力」を重視するのだとか。

「非認知能力」なんて、門外漢の私にはサッパリ。
その方に教えていただいたり、後ほどネットで調べました。
まあ、カンタンに言えば「人間として生きていく能力」だとか。

「目標に向かって努力する能力」
「人とうまくかかわる能力」
「感情のコントロール力」

これには就学前の乳幼児教育が重要なんですって。
ふーん、という感じですね。
今の私にはまったく関係ごわへん。

しかし、IQが高いのと文章を早く書く、ことくらいしか
自慢のネタがない私としては、数字でレベルを示せない
「非認知能力」と言われると、かなり戸惑いますわ。
うんまあしかし、この３つの能力なら一番最初の
「目標に」以外は並以上ではないかと自惚れています。

「目標に向かって努力」ねえ。
まあ、今も昔も「どうやってラクに目の前の仕事をこなすか」
という目標に向かっては常に努力はしていますけどね。
ほいでもって、ズルなやり方を見つける能力は
かなり高い方ではないかと自分では思います(笑)。
それだと、何かヨコシマな感じで自慢しにくいなあ(笑)。

私にとって自分はもちろん、家族についても
乳幼児教育については今のところ全くの他人事。
また、先日ネタにした2020年以降に実施されるという
大学入試の改革にもほとんど関係ありません。

しかし、自分も小中高を通じて「自分で考える力」が
大切みたいなことを言われ続けてきた気がします。
あれは本当に戸惑うセリフですよねえ。だいたい先生たち・・・
どう考えても自分ではほとんど何も考えていないくせに
どのツラさげて私や他の生徒にそんなことが言えたのでしょう？

私は大人になってからも何人か小中高で教師をやっている
方々とお話する機会がありましたが、
きちんと教養を備えた方の混入率は不動産屋レベルですよ。
宝くじとは言いませんが、ガリガリ君のアタリほどの比率。
英語の先生が英語を喋れないのはよく知られていますが、
国語の先生から日本語のおかしい手紙をもらったときには、
何とも暗澹たる気分になりましたよ。日本は大丈夫か？

受験制度が変わると聞いた時に、私が真っ先に考えたのは
「その辺の公立高校の先生で物事をキチンの考えられる人は1％もおるんかいな」ということ。
アカンでしょ、この改革。

東京都の公立中高一貫校の入試は、確かそのスタイル。
あれは塾の先生が「準備のしようがない」と
言っていた記憶があります。まあ、ヂアタマ勝負だとか。
それで大学入試にはそこそこ結果がでているそうで。
「考える力」というのは、何かと応用がききます。

「アタマの固い人」というのは、話していて疲れます。
また、書く文章が面白くありませんね。
いつか書いたようにInformationとIntelligenceの
区別がつかないタイプがほとんど。
情報を伝えていればいい、という発想の方が多いですね。
まあ、だからアタマが固いのでしょうけれど。

「詰め込み教育をやりすぎるからアタマが固くなるのだ」
なーんてことを言う人もいますね。
中国も韓国も日本以上に詰め込み教育。
いい学校に入るにはたくさん暗記ができることが重要だとか。
だから、連中は総じてアタマが固いのでしょうか？

私はそう言う風には考えません。
なぜって、連中はこと犯罪に関してはものすごーく
クリエイティブではありませんか。
日本人は犯罪と言う面で彼らに劣るような気がします。
まあ、そんなんで勝っても困りますが(笑)。

韓国人なんて、世界の法学者の常識を覆す
最高裁の判例を平気で出すでしょ。
国際間の取り決めやウィーン条約も反故にしたり無視。
ああいう柔軟な解釈を、日本人はできませんね。
不器用と言うのか、常識的というのか。

そもそも「モノを考えよう」といったところで、
考えられない人が多数派ではないのでしょうか。
確かに、日本の学校教育は堅苦しくてアホなことが多く、
「考える力」よりも忍耐力を養うところです。
でもね、考える奴は考えているのですよ。

日本人はすぐに西欧のやり方を真似ようとします。
しかし、西欧の教育法がすべて優れているわけではないでしょ。
今までの日本は、さんざん西欧を真似てきました。
その結果、西欧並みにつまらない人間ばかりになりました。

一、年長者の言ふことに背いてはなりませぬ
一、年長者にはお辞儀をしなければなりませぬ
一、嘘言を言ふことはなりませぬ
一、卑怯な振舞をしてはなりませぬ
一、弱い者をいぢめてはなりませぬ
一、戸外で物を食べてはなりませぬ
一、戸外で婦人と言葉を交へてはなりませぬ
ならぬことはならぬものです

まあ、子どもには最初にこういうことをたたき込み、
その後はやりたいことをやらせるのが一番でしょ。
スポーツをやりたければスポーツを。
勉強したい奴は勉強をすればいい。
誰も彼もが高校に行く必要もないし、
ましてや大学教育を受けるのは20%くらいで
ええではないの、といつも考えています。

学びたい人間は、自然と学ぶでしょう。
20歳を過ぎてから学びたくなれば、
そういう学校を作っておけばいいではないですか。
いきたくなければ学校なんか行かなくてもよいと思います。
「行かなければならに」場所だからいじめが起きたりします。

イヤなことはしない。

今はそれでも生きていける時代なのに、
無理してイヤなことをする必要はありませんよ。
今という豊かな時代にイジメや過労死があるのは
日本の学校教育というシステムが大いに影響していると
私は随分前から考えています。

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2017/10/30 0:09 | ちょっと脱線 | Comments (6)