マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
不動産世界の未来を占うと・・・

不動産市場に対する懐疑的な見方が強まってきました。
当初は、ほとんど私だけ、という状態でした(笑)。
今は他の人の論評にも「今後は下落」と出ています。
さらには2022年問題も浸透してきた感じがします。

それにしても、まだまだ「マンションが買いたい」という
「買いたい病」の人の多いこと。ビックリします。
そういう人は、どれだけ高くなっても
「買えるものを買う」という購買姿勢なので、
今のような非常識価格でも「買える」物件を探してきます。
まあ、どうぞご勝手に、の世界。

不動産市場も、やはり「空気」が大切。
今、「これからは価格が落ちるな」と思っているのは
ほぼ業界インサイダーな人々。エンドユーザーさんは、
まだまだそこまで深刻には考えていません。
「オリンピックまでは大丈夫」みたいな感覚が多数派。
ただし、空気が変われば市場の風景は一変します。
最近、その空気がちょっとずつ変わってきました。

安倍君の支持率がジワリと改善してきています。
朝日新聞と毎日、東京は「全社あげて」くらいに反安部一色。
テレビも加計問題で全文部次官のコメントを垂れ流す
偏向報道で随分とバイアスをかけていました。
でも、国民を印象操作しきれなかった感があります。
つまりは、国民の一定割合はメディアを信じていないのです。

何週か前の週刊現代が強烈な「暴落」特集を組みました。
もちろん「暴落専門家」の私も登場しています。
まもなく「現代ビジネス」にも出るでしょうから、
誰もが読めるようになるはず。

これまでにも現代さんはさんざん「暴落」をやってきました。
私もほどほどにお手伝いはしてきました。
でも、世間では暴落なんて起きませんでした。
まあ、メディアとはそんなもの。読む方も本気にしません。

ただ、最近はメディア全体の風向きが変わってきましたね。
不動産市場の先行きに強気を唱える論調が見られなくなったのです。
その昔、某経済専門誌が「不動産・マンション特集」をやったら、
そこがバブルの頂点だ、という見極め方がありました。
まあ、確かに半年前位にそういう特集がいくつかあったような。
しかし、論調は「まだまだ上がる」とはほど遠い感じ。
それよりも「今後を警戒せよ」的な論調が多かったような。

そして今、メディアからは強気派が見事に消えています。
さて、今後はどういう展開になるのでしょうね。
私の予想通り、オリンピックまでのどこかでドカーンとした
暴落場面がやってくるのか？
まあ、未来のことは誰にもわかりません。
しかし、私の「暴落唱導」は一定の役割を終えたようです。

今日は「暴落後の市場」を考えてみましょう。
おおよそ5年から10年先のお話。
まず、この局地バブルを生みだした異次元金融緩和は、
徐々に正常化した、という前提に立ちます。
長期金利は2％から3％。住宅ローンは3％から4％。

まず、2017年に比べると都心周縁でも不動産価格は
概ね半額になっています。ただし、青山や番町は別です。
都心部の賃貸価格も下がって、今の6割から7割。
それでも空室が目立つでしょうね。

オフィスビルも「大空室時代」を迎えているはず。
大量供給されたわりには、在宅勤務などの広がりで
オフィス床への需要は減退している可能性が大きいからです。
当然、オフィス賃料も抑制されているはず。
そこは半額とまでは言いませんが、3割減でもおかしくありません。

駅前の大型商業施設も3割程度が閉店しているはず。
池袋の西武といえども、慢性赤字に陥っている可能性が大。
銀座のデパートは、ほぼほぼ外国人向けに様変わり。
もちろん、道行く人の大半は外国人に。
それも欧米系が主流になっていると推測します。
まあ、それはどーでもいいのですが。

マンション業界はどうなっているのか？
分かりやすく言えば、分譲マンションの開発事業は、
ほぼほぼ壊滅しています。規模は今の1割から2割。
都心で新築マンションを分譲すると、土地代や建築費の関係から、
分譲価格は坪単価400万円から1000万円になるはず。
つまりは、今と大して変わらないわけです。

ところが、築10年くらいの中古マンションは、
高いものでも坪単価400万円。文京区なら200万円台が普通。
築20年30年になると、坪単価200万円未満もチラホラ。
実は、これは2002年から03年頃の相場観なのですよ。
そこまではすんなりと戻る場面があるはずです。

そうなると、新築価格の中古とのかい離が鮮明ですね。
普通に住む、という方は中古を選びます。
値上がりなんて期待できないから、新築を買う人は趣味。
大金を払ってでも「新築に住みたい」という方のみが需要層。

郊外エリアでも同様の現象が起こります。
16号線以遠なんて、土地はタダ同然。
築25年の中古マンションは駅徒歩5分でも1500万円がいいところ。
物件によっては1000万円未満になるでしょう。
環状7号線沿いになると、やっと2000万円台でしょうか。

しかし、新築マンションには建築費がかかりますから、
オハナでもない限り4000万円未満では供給不可能。
だから、郊外では新築マンションの開発は不可能になります。
そもそも、新築をわざわざ作らなくても
中古が余っていますから何の問題もないはずです。

また、16号線以遠のエリアではマンションの廃墟化が進みます。
空室が大量に発生。管理組合がしっかりしていないマンションには、
たちまち廃墟化の危険が迫ってきます。
そんなマンションには、もちろん値がつきません。

今、日本の不動産の大半には値がつかない状態になっています。
それが東京や大阪の都心にひしひしと迫ってくるだけ。
マンションデベはややノウハウの異なるリノベなどで
売上を稼がないと企業の存続は難しいでしょう。
不動産業界の未来は、はっきり言ってあまり明るくありません。
それでも、壊滅することはありません。
仲介業などは、今よりも成長している可能性があります。
新築マンションの開発事業は限りなく細るでしょうが。

前回ご紹介した早稲田大学オープンカレッジの私の講座ですが、
すでに定員の過半が埋まったそうです。
申し込まれる場合は、お急ぎください。

自宅購入、不動産投資で失敗しないための
「マンション格差」の見極め方
業界経験30年超のマーケットウォッチャーが語る
マンション資産価値の真相

では、資産価値レポートの更新情報です。
「大阪のタワーマンション」を最新情報化。
新規がいくつか出てきましたが、全体的には停滞気味。
中津戦争は迷走気味ではないでしょうか。
１年後くらいには値引き合戦かもしれません。

大阪のタワーマンション
価格　6,490円

■ジオ天六 ツインタワーズ、■シティタワー東梅田パークフロント、■ブランズタワー御堂筋本町、■リバーガーデン福島 木漏れ日の丘、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 SOUTH、■シエリタワー千里中央、■北浜ミッドタワー、■プレサンス レジェンド堺筋本町タワー、■シティタワー梅田東、■ザ・パークハウス 中之島タワー、■ザ・ファインタワー梅田豊崎、■ジオ福島野田 The Marks、■ローレルタワー心斎橋、■(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト、■クレヴィアタワー大阪本町、■ブランズタワー梅田 North、■ローレルタワー梅田ウエスト


9月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：9月30日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

9月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
ただ、10分ほどお待ちいただいた方もおられました。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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熱い心で「早稲田大学」の教壇に立つ

世の中には「熱い人」というのがいますよね。
元テニスプレイヤーの松岡修造さんみたいな御方。
何にでも情熱的。熱くなって精一杯に取り組む。
まあ、スポーツは熱くなるべきですね。

しかし、ビジネスの世界にもいるのですよ、熱い人が。
私の経験した広告の世界にはやや多いかもしれません。
特に、クリエイティブの部門では熱い人がいます。
コピーライター、デザイナーの世界です。

例えば、プレゼンテーションの前日には儀式のように
必ず徹夜をしてしまうお方。あるいは、それを強要する人。
あとは、最初の案には絶対に同意せず、何案も出させる方。
努力をすればするだけ、時間をかければかけるだけ、
いいものができると信じて疑っていないのです。

広告というのは、商品を売るためにあります。
その商品にどういう特徴があって、競合との差は何か。
そして誰にどういう風にアピールすれば売れるのか。
そのためにはどんな広告表現がふさわしいのか。

だいたいの場合、私のクライアント（マンションデベロッパー）は
我々広告制作側にオリエンテーションしてくれます。
その場で私なんかは「ああ、そういうことね」と理解して、
クライアントの担当者と軽くディスカッションします。
彼らが賢ければ、そのディスカッションは非常に有意義。

それで、持ち帰って広告表現案の制作に取り掛かります。
私はめんどくさがり屋なので、最初から決めでつくりました。
「・・・だから・・・という方向でしょ」という表現案。
そして、広告代理店の担当営業に説明します。

すると「うーん、なんか違うなあ」と言われます。
「何がどう違うのですか？」と問いかけても、
私立文系のノーロジカル連中にはそういう説明能力がありません。
「いやあ、ピンと来ないのですよ」みたいなことしか言いません。
よっぽど金づちでそのカボチャ頭をパチンとどついて
「ほら、ピンと来ましたか」と言ってやりたいのですが、
そういうわけにもいかず、「じゃあ他に考えます」となります。

そうなると、大概が迷走します。何を出しても「ピンと来ない」。
それで何日かたつと、その営業が興奮して電話をしてきます。
「すぐに打ち合わせをしたいのですが、来てください」
それで「何かいな」と思っていくと、彼は熱くなっています。

「分ったんですよ。この物件は、この資料にあるように・・・」
と、私がオリエンテーションでクライアントの担当者と
ディスカッションしていた内容をさも得意そうに話すのです。
（お前、あの時の・・さんとの話を聞いてなかったのか？）
と私は思うのですが、よく考えればそれは違います。

あるレベル以下のノーロジになると、他人が話している内容でも
自分のイメージと合致しないと話の本質が理解できないのです。
後でそれが何かで分ると、自分がその本質を最初に発見したと思います。
この場合、熱い人間は興奮状態になってしまいます。
「ホラ、・・・なんですよ、この物件は！」

そんなこと、最初から分かっとるやないか。
せやから、最初にこういう案を出したんやろ、と説明すると
そういうアホはみるみる顔が真っ赤になります。
しかし、体裁が悪いのでそれを認めようとはしません。
結果、さらに表現案づくりは迷走するわけです。
アホと仕事をするのはたまりまへんわ。アーメン。

私の経験から察するに、熱い人間はたいていオツムが脆弱です。
そもそも、この世の中には熱く興奮するほどのことは僅少。
ところが、オツムの弱い方にとってこの世の中は発見だらけ。
何か新しいことに出会うとすぐに熱くなって興奮してしまいます。

また、熱くなることが良いことだと思っている人種もいます。
スポーツ系の人はだいたいがこのタイプ。
ああいう単純なルールにおいて勝ち負けの
はっきりしていることは、熱くなった方が有利。
しかし、アタマを働かせる作業は熱くなるより冷静さの方が必要。

例えば、文章を書くためにはアドレナリンが出ていた方が
良いのですが、興奮しすぎるとよくありません。
少なくとも、読み直すときには冷静になる必要があります。
文章においては、「ひとりよがり」というのは禁忌ですから。

ちょっと前に書きましたが、「怒る」というのも興奮の一種。
時代劇で、一家の長が家族を残して城に上がる場面があります。
城に上がれば、罪をかぶせられて切腹させられるかもしれない、
という時に家族に残す決まり文句は「何があっても取り乱すでないぞ」。
男子たるものは戦場にあらずば何があっても泣いたり怒ったり、
ましてや喚いたり、他人を罵ったりするものではない、
というのが武家の習わしでした。

人前で顔を真っ赤にして怒ったりすれば、それだけで大恥。
ましてや取り乱して何かをわめいたりすると、それは大失態。
城中でそんなことをやらかしたら、まさに切腹ものなのです。
だから、江戸時代の武士は「何があっても取り乱すな」と、
子弟に対して厳しくしつけを行ったわけです。

しかし、今は違いますね。
人前で興奮して見せても、誰もそれを恥ずかしいとは思いません。
むしろ「アイツは熱い」といって賞賛されたりします。
私にとっては、ものすごーく違和感のある価値観です。

先のケースで説明した通り、熱い奴というのはだいたいがアホです。
アホだからこそ、些事に対して熱くなれるのです。
仕事をきちんとやることは当たり前。しかし、そこに情熱の有無を
求めるべきではありません。結果だけでしょ。

軽々と100の仕事をこなす人間もいれば、
ゼイゼイ言って30しかできないのもいます。
しかし100は100で、30は30。
易々とこなした100よりも懸命の30を評価する、
という悪弊がこの国ではまかり通る場合もあります。
まあ、そういう評価をしたがる奴もたいていはアホ。
自分の能力に近いゼイゼイ30を擁護したがるわけです。
易々と100の仕事をする人間は警戒され、嫉妬されます。

私は自分の人生で「全力で」」「熱くなって」何かに
取り組んだ、という体験がありません。
少なくとも、思い出せません。
まあ、そういうフリをしたり、自分でそう言い聞かせながら
何かをやっていた記憶はあります。でも、熱くはなかった。

私はいつでもどこかで覚めている人間です。
それで特に支障は感じずに生きてきました。特に大人以降は。
渾身の努力をしなくても、そこそこに生きてこられました。
これすべて、両親からもらった遺伝子のお陰です。
まあ、多分これからも燃費運転で生きていければいいと思います。

さて、ひとつお知らせがあります。
そんな私が、ちょっとだけ熱くなるかもしれません(嘘)。
なんと10月から「早稲田大学」の教壇にたちます。
といっても、本校ではなく
早稲田大学の公開講座「オープンカレッジ」です。
詳しくは下記のリンクからご覧ください。
よろしければ受講してみてください。
場所は八丁堀校。90分の講義4回で13,414円です。

自宅購入、不動産投資で失敗しないための
「マンション格差」の見極め方
業界経験30年超のマーケットウォッチャーが語る
マンション資産価値の真相

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区、豊島区、北区関連の5タイトルを最新情報化。
どこのマンション市場も停滞していますね。
価格の高騰に実需が追い付いていない状況。
完成在庫ばかりが多くなっています。

文京区総集編
価格　8,890円

■ディアナコート文京本郷台、■Brillia（ブリリア）文京江戸川橋、■オープンレジデンシア文京茗荷谷、■Brillia（ブリリア）本郷Residence、■クレヴィア御茶ノ水、■ザ・パークハウス文京本駒込 、■グランリビオ ザ・レジデンス、■ガーデングラス御茶ノ水、■パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、■プレシス文京江戸川橋、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、■オープンレジデンシア御茶ノ水、■シティハウス文京茗荷谷レジデンス、■ランドステージ文京千石、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■グラン レ・ジェイド御茶ノ水、■ザ・パークハウス 本郷、■グローリオ文京東大前ヒルズ 、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■バウス本郷三丁目、■ラコント文京白山、■ザ・サンメゾン文京小石川、■オープンレジデンシア本郷三丁目、■オープンレジデンシア本郷菊坂、■グローリオ コンフォート本駒込、■リビオ文京茗荷谷、■アトラス本郷三丁目

北区総集編
価格　5,390円

■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂、■レ・ジェイド駒込、■パークホームズ赤羽西、■アネシア東京尾久、■インプレストコア赤羽、■ウィルローズ王子、■エステムプラザ赤羽アンダルシア、■クリオラベルヴィ王子、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■ウィルローズ田端、■リストレジデンス王子、■シティハウス赤羽レジデンス、■クリオ ラベルヴィ赤羽東、■イニシア田端ツインマークス

小石川・茗荷谷・本郷
価格　4,390円

■オープンレジデンシア文京茗荷谷、■パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、 ■シティハウス文京茗荷谷レジデンス、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■ザ・サンメゾン文京小石川、■リビオ文京茗荷谷、■ディアナコート文京本郷台、■ブリリア本郷レジデンス、■ザ・パークハウス 本郷、■オープンレジデンシア本郷三丁目、■オープンレジデンシア本郷菊坂、■アトラス本郷三丁目

山手線「大塚」―「田端」
価格　4,390円

■デュオステージ巣鴨、■ザ・グローベル南大塚（桜並木プロジェクト）、■シティハウス大塚ステーションコート、■ディアナコート宮坂壇邸、■インプレスト駒込染井、■ネベル巣鴨、■レ・ジェイド駒込、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■ウィルローズ田端、■イニシア田端ツインマークス、■ザ・パークハウス 文京本駒込、■ランドステージ文京千石、■グローリオ コンフォート本駒込

豊島区総集編
価格　3,890円

■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■デュオステージ巣鴨、■パークホームズ落合南長崎、■ザ・グローベル南大塚（桜並木プロジェクト）、■シティハウス大塚ステーションコート、■サンメゾン目白高田、■ディアナコート宮坂壇邸、■インプレスト駒込染井、■ネベル巣鴨


9月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：9月30日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

9月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
ただ、10分ほどお待ちいただいた方もおられました。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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メジャー７の5年後を占う

たまにはマンション業界の話でも書きましょうか。
私はそこに関わってはや30年になります。
まあ、昔のことを言っても仕方がないので今の話。
大手は勝手に「メジャー7」なんてのを作っています。

三井不動産レジデンシャル
三菱地所レジデンス
住友不動産
東京建物
東急不動産
野村不動産
大京

自分でメジャーとほざいているのはこの7社だったと思います。
確かに、この7社で全供給量の7割以上は占めていそうですね。
それぞれに特徴があります。
それについては拙著「マンション格差」に詳しく書きました。
どこからもクレームは来ていませんから、
大きな間違いはなかったのでしょう。

「マンション格差」に書いたことの訂正としては、
住友不動産は最近値引きを本格化させていることでしょうか。
晴海のドゥ・トゥールなんて、ひと声500万円だそうな。
もうすぐしたら、それが1000万円になるかもしれません。
定価で3戸も4戸も買った人がいそうですからアホみたいですね。

この7社の中で独立系はひとつもありません。
4社が財閥系、2社が金融系、1社は鉄道系。
財閥系には親会社がありませんが、他にはあります。
財閥系の4社にも、それぞれに特徴があります。

例えば、一見毛並みのいい三菱地所レジデンスの社内は、
大別すると4層構造になっています。
ピラミッドの頂点は三菱地所からの出向組。
その下が旧三菱地所住宅販売で採用された方々。
その下が旧藤和不動産からの移籍組。
今のところ下二つと微妙に混ざっているのが
現三菱地所レジデンスでのプロパー採用組。まだ若手がほとんど。

この中で、近ごろ存在感を高めているのが旧藤和移籍組。
救済合併時には差別待遇に涙しながらも、
「雇用が守られるだけでもマシだと思え」と移籍してきた
旧藤和のツワモノたちが、土地の仕込みに活躍しているとか。
まあ、「用地」の世界は海千山千魑魅魍魎が跋扈する
ドロドロの世界ですから、毛並みのいい人には向いていません。
旧藤和人材が活躍するのもよーく分ります。

三井不動産レジデンスは業界のリーダー的存在。
いくら供給量で住友が日本一になっても、やはり一番は三井。
近頃はやや品が下がって「日本一、感じのいいタワマン」
などとポエムを飛ばして顰蹙を買っていますが、
イメージ的にはまだまだ業界のリーダーですね。

ただ、本当にリーダーにふさわしいかどうかはやや疑問。
横浜の傾斜マンション事件では、証拠を突きつけられるまで
「地震のせいでしょ」とウニャウニャごまかす対応。
事件が発覚して売主の責任が明確になっても、
社長は事件に対する記者会見を一度も開きませんでした。
これについては多くのメディアが憤激していますね。
次に何かあったら鬼の首を取られそうです。

東京建物は財閥系4社の中ではやや変わった会社。
「へえ、それをやるの？」という開発がよくありました。
しかし、横浜の磯子でやらかしたブリリアシティが、
どうやらここ数年のトラウマになっているような気がします。
まあ、マドンナを使った頃から広告のセンスは？？？でしたが。

東急不動産は鉄道系と言っても、最近はプロパー出身者が
社長になって独立色を深めているそうです。
私も広告屋時代は随分と仕事をさせていただきました。
また、この7社では唯一私を「記者懇談会」に呼んでくれるので、
これ以上は書きません(笑)。

大京はかつてマンション業界の断トツの一位でした。
今はご存知の通りオリックスの傘下。過去の栄光は見る影無し。
ただ、この業界には「大京OB」がウジャウジャいます。
現役では明和地所やアンビシャス、大和地所、グローバル住販などが、
大京OBやOB系企業のOBたちが興した会社。
ここに上げたほかにも上場企業がたくさんあります。

現在、この7社の中でもっとも営業力が強いのが
何を隠そう野村不動産ですね。ものすごく売ります。
完成在庫が数えるほどしかありません。
それも1年を経過するようなしこりモノはほぼありません。

野村不動産は販売力が強いだけでなく、仕入れ能力も抜群。
「よくこんな（いい）土地が買えたなあ」という事例を
しょっちゅう見かけますね。最近は少ないですが。
しかし、あの社内の雰囲気を知っていると「さもありなん」。
もう、ピリピリしていますからね。
社員さんたちは常に真剣勝負で仕事をしています。
そりゃ、東建や東急とは大違いですよ。

さて、ここだけの話。
この中で「マンション開発事業から撤退」が囁かれるのは大京。
かつての雄がなぜ、と思うでしょ。
実は、マンション開発事業というのはリスクが大きいのです。
粗利なんて15％程度。途中でちょっとでも
目論見違いが発生すると、すぐに赤字になってしまいます。
だから、かつては異業種から何百社も参入してきたのに、
残っているのは数社程度。独立系の多くは倒産。
まあ、それよりは手堅く管理や流通に徹していればリスクは僅少。
そのかわり「濡れ手に粟」みたいには儲かりません。

このあと5年、そして10年、業界地図はどう変わるでしょうか。
私はあと8年か9年もすれば新築マンションの供給数は
首都圏で年間1万戸を切って、数千戸にまで減ると思います。
需要自体も細ります。また住宅の余剰感は強まります。
新築と中古の価格は大きくかい離します。
新築というのはお金持ちの道楽か趣味の購入に限られるでしょう。

そうなった場合、この7社で一番困るのは野村不動産でしょうか。
なぜなら、全売り上げに占める分譲事業の割合が高いから。
三井三菱住友は、分譲事業が全体の3割前後かと思います。
今後、分譲事業を縮小することで余剰化した人材は、
他の部門に回すことができます。
しかし、野村は分譲事業が主体ですからねえ・・・

多分、業界地図はこの5年でまた大きく変わるでしょう。
現在、新築マンションは全体的にかなり売れていません。
売れていない理由は単純に価格が高いから。
しかし、様々な理由から今後安くなるとは思えません。
安くなるのは中古マンション。すると、ますます
新築マンションは売れなくなります。

こんな「売れない」状態が何年も続くと、さすがのメジャー7でも
「これはいかん」と思い始めるでしょう。
個人レベルでは、もうそう考えている人は多いはず。
この業界、過去の隆盛を取り戻すことはなさそうです。
あとはどれだけ上手に縮小均衡を図るかですね。
「メジャー7」なんてエバっていられるのは、もう2，3年のこと。
そのうち「フォールイン7」に変わるかもしれません。


9月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：9月30日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

9月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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三男ブタが自滅への大きな一歩を踏み出した

まさか、ということが起こりますね。
北の核実験。メガトン級のスケールだといいます。
これについて朝からいろいろなサイトを見ていますが、
きっちりと論評をしているところがありません。
まあ、今後出てくるとは思いますが。

ハッキリ言って、北は虎の尾を踏みました。
「ICBMに搭載する水爆の弾頭を持っている」と言って、
アメリカを脅しているのです。
今まで、そんなことを言ったのはソ連だけ。
まあ、中国もその実力はありますが、
わざわざアメリカを脅したりはしません。
なぜなら、実力差は途方もないからです。
ところが、北は真正面からアメリカを脅しています。
こんな「小国」は、今までありませんした。

アメリカの取る道は２つあります。
１　北を核保有国として容認する
２　実力で北の核とミサイルを排除する

1の場合、参考になるのはイランとパキスタンです。
アメリカは、あまり友好的でないこの2国が核兵器を持つのを
事実上「黙認」しました。それはオバマ君が大統領の時代。
オバマ君はノーベル平和賞の受賞者ですが、
私は昨今の大統領の中ではもっとも世界を不安定にした、
「ノーベル平和毀損賞」を贈呈すべきだと考えます。
まあ、それはいいとして。

イラン、パキスタンの両国と北朝鮮との大きな違いは、
長距離ミサイルを同時に開発しているわけではない、ということ。
もうひとつ、自国の核兵器をアメリカに対して用いるなどと、
大それたことを一切言明していないこと。

イランはサウジアラビアとかイスラエルといった周辺の
敵対国への対抗上核兵器を開発しているのが明白。
パキスタンの場合は核保有の隣国のインドに対して、
外交上の不利をカヴァーするための核開発でした。

それに対して、北朝鮮はアメリカの本土を狙える
ICBM（大陸間弾道弾）とセットで核兵器を開発し、
堂々と「アメリカに鉄槌を下す」とのたもうています。
アメリカはそんなことを許しては置かないでしょう。
当然「実力で排除」という選択肢が最有力になります。

北の三男ブタは「核兵器を持たねば自分は殺される」という
脅迫観念を持っていると思われます。
しかし、実際は「核兵器を持ったから殺される」のです。
三男ブタはネット世界に蠢く嫉妬ブタ並みにアホですね。

さて、今後の展開はどうなるのか。
私は何らかの形での開戦は避けられないと思います。
少なくとも、アメリカは三男ブタの排除には動くでしょう。
彼の命は長くて1年、短くて3日程度かと推測します。

その際、最悪は米朝が全面開戦。
トチ狂った三男ブタがミサイルを日本に撃ってくる可能性があります。
地上では三沢、横須賀、厚木、岩国、横田、沖縄の米軍基地が標的。
ただ、私は巷間騒がれているほど北のミサイルは精度が高くないと
勝手に推測しています。

旧ソ連の弾道ミサイルは誤差が２、３キロメートルと言われました。
北の中距離ミサイルも、誤差は短くてそんなものでしょう。
横田基地を狙ったミサイルが基地内に着弾するなんて、
あり得ないのではないでしょうか。

だから、北がやるとすれば高高度核爆発による電磁パルス攻撃。
これをやられれば地上の電子回路は全部ダメになります。
あらゆる電機製品が使用不能に。
もちろん、インフラも停止します。
日本は大混乱に陥るでしょうね。
現に、北は高高度核爆発に言及しています。

まあ、そんなミサイルを北が発射する前に
あの醜い三男ブーの首を取って欲しいもの。
私としてはそれを祈ることくらいしかできません。
しかし、その作戦はいつ始まるのか？

まだニュースにはなっていませんが、注視すべきは在韓米人。
20万人ほどいると言われますが、彼らが退避を始めたら危険。
その数日以内にアメリカ軍が何らかの行動を起こします。
韓国には日本人も4万人から6万人いると言われます。
しかし、日本の自衛隊は韓国内に入れません。

アメリカ軍は何よりも自国民の救出を優先します。
だから、日本人は自力で脱出するよりほかになし。
ソウルが火の海になったら万の単位で死傷するでしょう。
今のうちに逃げ出すのが賢明かと思います。
少なくとも、観光旅行などでホイホイ出かけてはいけません。

まあ、ともかくヤバい状況になってきました。
何よりも、トランプが過激な発言をしていません。
軍事作戦は奇襲であるほど効果的ですからね。
第7艦隊の空母、ロナルド・レーガンは8月5日に
横須賀を出て以来、どこにいるのか分かりません。
第7艦隊はこのところ不祥事続きで司令官が交代。
今回は名誉回復のチャンス到来、かもしれません。

少なくとも、アメリカは北がワシントンやニューヨークを
射程距離にする核弾頭付きICBMを保有することは許容しません。
それをどういうカタチで実現するのかは分かりませんが、
いちばん単純なのは実力排除でしょう。

あの国はかつてありもしない「大量破壊兵器」の排除を目的に、
フセインのイラクに侵攻して赤っ恥を掻きました。
腹いせにフセインはどういう法的根拠か分かりませんが、処刑。
しかし、今度は北が核兵器が存在することは確実。
昨日、北の三男ブーはそれを実験で成功させました。
アメリカが実力行使するには十分な大義名分かと思います。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
9月の第1弾としてさいたま市の浦和区を最新情報化。
新規参入が5物件も出てきました。
このエリアでも、間もなくバブルからの正常化が始まりそう。

さいたま市浦和区
価格　4,590円

■イニシア浦和常盤レジデンス、■シティハウス浦和仲町、■クリオ浦和仲町、■プラウド浦和常盤サンクアージュ、■ヴェレーナグラン浦和仲町、■ザ・パークハウス 浦和常盤、■プラウド浦和高砂マークス、■プレシス浦和常盤ヴィアラ、■ザ・パークハウス 浦和岸町、■ブランシエラ浦和駒場、■リビオ北浦和、■サンクレイドル北浦和、■シティハウス浦和常盤レジデンス、■（仮称）レーベン浦和常盤、■プラウド浦和東仲町ガーデン


9月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：9月30日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

9月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
ただ、10分ほどお待ちいただいた方もおられました。

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2017/9/4 15:06 | ちょっと脱線 | Comments (4)

劣情に勝てぬ心弱き凡人どもよ！

今の日本人の悩みの大半は広い意味での人間関係でしょう。
仕事なら上司や同僚、部下。私事では配偶者、子ども、親兄弟。
未成年なら友だちや恋人。先輩後輩というのもありますね。
それぞれにめんどくさい個別事情があるはずです。

私は現地調査に出かけない日は事務所で原稿を書いています。
月に2，3度は誰からも電話がかかってこない日がありますね。
ホリエモンが「電話をかけてくる奴とはビジネスをするな」と
言ったせいがあるのかどうかは知りません。でもあれは名言。

しかし、事務所にいる間に誰とも会わずに電話でも話をしないと、
その日一日がとても静かで、何もなかった感が強烈ですね。
逆に、メディアの取材や相談者の来訪など、一日に何組もの
面談者を迎える日もあります。終わってみると超疲れています。

メディアの場合、おなじみさんも多いのですが初対面の方も半分くらい。
みなさん「榊さんってどんな人かな・・」とおっかなびっくりで
事務所に訪ねてこられます。「怖い人じゃないか」という先入観アリアリ。
まあ、ブログなどでは過激なことを書いていますからね。

だから、こちらとしてはできるだけバカなことを言って
相手の気持ちをほぐして差し上げるように努めます。
相談者も同じ。多くの方が、最初は顔がこわばっています。
でも、お帰りになる頃にはみなさんニコニコ顔になっています。
その分、こちらもそれなりにお気遣いします。マナーですから。

私は比較的人間関係での悩みは少ない方だと思っています。
まず、サラリーマン生活は合計4年半しかありませんでした。
勤めている時も「いつか辞めてやる」と思っていましたから、
上司に媚びることもなく、派閥に入ることもなく、
気に入らない先輩に気を使うこともありませんでした。
4年半のうち3年くらいはほぼ上司不在の放し飼いみたいなもの。
2年目からは勝手にコピーライターという専門職になりました。
あれは資格要らず、経験要らず、小手先文章力少々、
という実にハードルの低い専門職です(笑)。

27歳で自分の会社を作ってからは、いちおう「社長」。
あしかけ19年ほど社長兼コピーライターをやっていました。
この間がいちばん他人に気を使いました。
まずは社員やパートナー。そして客ども。うるさい連中です。

それでもあかん社員はクビにできるし、嫌な客は避けられます。
それぞれに経済的な損害は被りますが、そこは
「次に行こう、次、次」と言う感じ。
もう少し砕けた言い方をすると「明日があるさ」。

私自身は「セイハロー」の精神です。
知り合った人とはにこやかに話して、食事の機会を作る。
相手の趣向を探って、なるべく褒めたたえる。ヨイショです。
「ゴマをーすりーましょ、陽気にゴマをね」
クライアントの宴会に出ると、私はただのゴマすり男。

私は一部例外を除いてクライアント(不動産屋)の社員たちを
心の中でバカにしていましたから
ゴマをすることにまったく抵抗を感じません。
場もちがいいので代理店の営業も私を連れて行きたがります。
だって、たいがいの営業よりも私の方が話は上手ですから。

すると、直接の担当者でないクライアントの社員は
私のことを営業だと勘違いしたりします。
また、いつも広告表現案の絵柄の説明をしているので、
多くの担当者は私がデザイナーだと勘違いしてくれます。
アハハハ、こういう勘違いは大歓迎。
まあ、プロダクションの社長なんてそれで十分ですよ。

ですから、社長時代も人間関係のストレスは極めて微少。
「榊淳司」で情報を発信し始めてからは、さらにノンストレス。
あの面倒くさい不動産屋や頭のトロい代理店営業は
すでに私のお客ではありません。
私のお客様は、みなさまのように賢明なエンドユーザーです。

ということでますます飄々と生きておりました。
しかし、そうはどっこい渋谷の問屋が卸ろすもんじゃ有馬温泉。
ここ数年、そんな私に嫉妬する様々なお方からの悪意に遭遇。
モグラたたきのようにトンカチもってエイヤーエイヤーと危機対応。
このゲーム、面白いものでうまくモグラを叩くと
ジャラジャラとお金が落ちてきたりします。
お陰でダメージコントロール分野では1冊本が書けるほど(笑)。

そういう様々な面倒臭いことは、すべて人間の劣情が原因です。
劣情とは負の感情。怒り、恨み、妬み、嫉み、邪な性欲などなど。
お隣の韓国が日本に対して抱いている感情にそっくり当てはまります。
しかし、劣情はそれを抱く当人も気づかないほど悪質で自己本位。
だから韓国の日本敵視もなくなりません。
日本はそのことについて腹をくくるしかありません。

最近、80過ぎというご高齢な方々のコミュニティを垣間見ました。
しかし、そこに渦巻く人間関係のドロドロも我ら現役世代の
それと寸分違うことなし。ビックリしました。
「あんたらみんな、あと10年も生きてへんやろ！」
「雀百まで踊り忘れず」とはよく言ったもの。
人間の悩みは最後の最後まで人間関係なのですね。くだらん。

私は劣情から遠ざかる心の道具として「謎の自信」を使います。
自分が持っている（と信じている）他人より優れたものをテコに
「私はエライ、世の中はアマイ」というモットーを貫くのです。
そうすると、他人を妬む気持ちはかなり抑制されます。
自分は仰ぎ見るほどエライのだからゴミはほっておけ、となります。
実に尊大です。「エラそうに」という感情も抱かれます。
しかし、他人を妬むよりもマシだと自分に言い聞かせています。

私は京都大学のキャンパスに挟まれた中学校に在籍している時、
IQが学年で1番か2番だったそうです。推定140。
卒業後に担任から知らされていた親から聞いて知りました。
「へええ」と思いました。でも「さもありなん」とも感じました。
自分のまわりの人間は、あきらかに私よりも「めぐりが悪かった」から。
だから自分で「ワシはその辺の奴より頭がいい」と思い込んでいます。
それを実証する学歴や経歴はほとんどありませんが(笑)。

でも、そう思うことでアホな人間に寛容になり、哀れみさえ抱きます。
逆に、世間にはIQ160の人間も200の人間もいます。
だから「自分がいちばん」なんて思いません。
実際、人生の経験上「こりゃかなわん」という輩には
何人も遭遇しました。学歴は中卒、高卒、東大、慶應など様々。
まあ、おおむねは偏差値に比例しますが例外もいっぱい。

しかし、人間関係はめんどくさいですね。
人間は他人に認められて初めて己の尊厳を確認する悪癖を持っています。
自分では自分の価値を確認できないのです。ほんと、悪いクセ。
それを超越できるのは、禅で言えば「悟り」。老荘でいう「仙人」の境地。
儒教で言えば「理」。アハハ、孔子はそれを得ずに死にましたが。
イエス・キリストやムハマンドの「預言」も近いはず。
まあ、あれらは「神の言葉」という虚構に頼っていますが。

世に生きて、人間関係ほど面倒くさいものはありません。
しかし、絶海の孤島にでも暮らさぬ限り、その面倒は避けられません。
この世に生きる人間の8割9割は劣情に勝てぬ凡人ですから。
多分、私もそのような中の一人。
表面的に自分をごまかしているだけです。


9月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：9月30日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

9月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
ただ、10分ほどお待ちいただいた方もおられました。

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