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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
三菱自動車、今度こそ倒産？

最近の出来事を見ていて思うこと。
「悪いことはやらない方がいい」
「悪いことはコストパフォーマンスも悪い」
それでもまあ、バレなきゃ得することが多いのが「悪いこと」。
多くの小心者たちはその魅力から逃れられず、やらかします。

三菱自動車もバレなきゃよかったのに、の世界もありますね。
一方、租税回避地に口座作ったのがバレるなんて、青天の霹靂。
当人たちも、まさかバレるとは思いませんわね。
でもねー、世の中何が起こるのか分りませんわな。
絶対にバレないはず、ということもバレたりするのが世の中。
そのうち、ツイッターのアカウントもIPやアドレスが流出、
なんてことにもならないとは言えませんね。
過去に２ちゃんのIDが流出していましたし。
安心できるものは何もない、ちゅーことです。

しかし、パナマ文書は騒ぐベクトルが違う気がします。
租税回避地に利益を逃がすのは、現行規定で違法なら問題です。
でも、違法ではないのに名前を出して批判記事にするのは
個人情報保護の精神から外れませんか？
儲かり過ぎたから、税金払わなくすることなら
おおよそすべての経営者がやっています。
脱税はアウトですが、タックスヘイブンはしゃーないと思います。

しかし、三菱や舛添君はアウトでしょうね。
多くの悪人は「自分だけはバレない」と、悪事を働きます。
世の中、小さな悪事ほどバレやすい構造になっています。
あるいは、バレなくても悪事を働いた相手に悟られます。
悪事を働くのなら「巨悪」になるべきですよ。

私は長らく3流以下の広告代理店と仕事をしてきました。
いますよ、各社には悪事を働く人々が。
私が見た中では、最高十数億を懐に入れた奴がいました。
なんと、そいつは一切のお咎めなし。会社が無くなっただけ。
「刑事告訴するなら、今までやったことをみんなバラす」
と、会社側を脅したそうです。
広告代理店というのは、世間に出せないもろもろがあります。
そいつには一緒に甘い汁を吸った親会社からの出向者がいたのが
逃げ切りのキーになったと言われています。
その親会社は日本一レベルの新聞社でしたからね(笑)。
そりゃ、他社にとってはライバル叩きの絶好のネタ。
「臭いものには蓋」ということになりますわな。

9年間で2億7千万円を使い込んだオッサンもいましたね。
1年でちょうど3千万円、というのが笑えました。
一緒に銀座や赤坂に行くと、ひと晩で何十万円も使わされるので、
私はあるところで踏ん切りをつけて離れました。
そしたら、数年後に2億7千万円の横領が発覚。
しかしこのご仁も、結局お咎めなし同然。
「毎月5千円返済」なんて、何百年かかるのですか、の世界。

でも、数千万円レベルで会社の金をくすねた人間は、
だいたいが「エライめ」にあわされます。
まあ、やるなら1億円以上でしょ・・と、私はヨタを飛ばします。
数百万円だったら、やらない方がいい。
ましてや、一銭にもならない他人への誹謗中傷や、
業務妨害みたいなケチな悪事は「アホかいな」の世界です。

三菱自動車は、ちょっとヤバいことになりそうです。
かつて50万台だった国内販売は、今では10万台。
会社の純資産は5千億もありません。
今回、悪事がハッキリしました。当然、賠償責任が生じます。
日産は、販売した顧客に燃料費を補償すると明言。
これは三菱自動車にツケまわす算段でしょ。
外国でも、訴訟を乱発されるでしょうね。
損害賠償額は天文学的なところに達するかもしれません。

かつての危機には天下の三菱グループである
重工、銀行、商事が救済に乗り出しました。
今は、豪華客船で3千億の赤字を出した重工、
資源投資で創業以来の赤字になった商事、
マイナス金利で苦境に立つ銀行・・・・
救える環境ではありませんね。
かといって、賠償額がいくらになるか分からない企業を、
外国の会社が買うとも思えません。
技術と工場、販売網は欲しいでしょうけどね。

やらかしたことは、ほんとうに些細なことです。
消費者からのクレームがあったとは聞きません。
いかにもサラリーマンの小心さから生まれたようなこと。
でも、これで会社は滅びる可能性が大。

まあ、くだらん悪事はやらんことです。
会社がやらかすと倒産。サラリーマンはクビか左遷。
つまり「すべて」を失うか、人生のゾンビになります。
なのに、おおくの小心者は小悪党への道を進みます。
アホですね、ホントに。

都知事の舛添君、ヤバそうですね。
政治資金を家族旅行に使っちゃダメでしょ。
東京都民からすると「俺の税金で温泉旅行か？」となりますね。
木更津の竜宮城、私は何度も行きましたよ。
取引先の不動産会社が年末の納会を開いていました。
コンパニおねえちゃん付きの大宴会。
私はやりませんが、宴席のあっちこっちで身体を触られたり、
掴まれたり、・・入れられたお姉ちゃん達の嬌声がこだましてました。
不動産屋的「納会」には、もってこいのスポット。
でも、インテリの舛添さんも下司な嗜好があるのですね。
まあ、もとからスノッブな臭いがプンプンしていましたが。

でも、舛添君、従業員に嫌われましたね。
でもなきゃ、「会議なんか開いていません」なんてバラされませんよ。
悪党と言うのは「バレない」と思うから悪事を働きます。
それって、だいたいが虚構。そこから人生が崩れます。
舛添君、最終的には辞任でしょうか。

で、また、都知事選挙？
そうなったら、三原じゅん子先生でも担げばいいでしょ。
過去にヌード写真集を出した都知事もオツなもの。
呼んでいただければ、いつでも応援に駆け付けますよ。
私の応援で入るのは、せいぜい数十票でしょうが(笑)。

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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2016/5/11 12:23 | ちょっと脱線 | Comments (2)

榊淳司マンション情報58号大阪市のタワーマンション3物件 を送信

5月9日13：41に
榊淳司マンション情報58号　大阪市のタワーマンション3物件
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今回、5月に入って2回目の配信でした。

次回は江戸川区になる予定です。
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2016/5/9 13:45 | メルマガ発信 | Comments (4)

新築マンション市場の漂流

最近、メディアの取材などが少なくなったので、
「今のうち」というワケで資産価値レポートの
更新作業に精を出しております。
おかげで、有料メルマガも高密度にバンバンと発信中。

さて、前回もそうですが、そんな中で気づいたことなどこもごも。
新築マンションについてアレコレいうブログは多いようですが、
物件の表層的な情報なんぞは、その辺にいくらでも転がっています。
そんなことよりも、もっと大きな視点でこの日本社会と
マンション市場の関係を捉えながら未来を占うのが、
このブログの役割かと考えています、なーんて。
ちょっと大仰ですが、大きな方向性はそうなので・・・・

まず、新築マンションの需要層が、明らかに二極化していますね。
郊外では、坪単価160万円の物件でも売れないモノは売れない。
千葉や埼玉の奥では120万円台でも、動きが鈍いですね。
であるのに、都心で売れている物件はすぐに完売しています。

まあ、今年になって新築、中古とも実需勢の動きが鈍りました。
湾岸エリアで売り出し物件が多い割には成約しないのは、
売り方は投資・投機勢なのに、購入側は実需勢ではないかと予測。
買う方にしてみれば、新築分譲価格よりも高いわけですから
それは躊躇します。でも、住むためならそれを買うしかない・・・

私に寄せられる無料相談は、それこそ一次需要層がかなりを占めます。
彼らの動きを見ていると、上がった中古や新築を渋々選んでいます。
一方、有料相談に多い富裕層は都心を買うべきか否かでお悩み。
かれらは「今買わないともっと上がるかも」という不安に駆られています。
まあ、今以上に上がるなんてことは、そうそうないと思いますが。

富裕層は、世帯年収が最低でも1500万円くらいはありそうな方々。
経験上申し上げると、3人以上の家族なら世帯年収2千万円以上ないと、
余裕は出てこないでしょうね。税金その他もありますから。
そんな彼らはたいてい、3，4千万円くらいの自己資金は余裕でお持ちです。
中には、数億円単位で投資資金を動かす方もいます。
彼らは彼らで、ある種の市場を形成しているのです。

一方、郊外が中心の一次需要層は、ますます元気をなくしています。
というか、そのイメージが見えなくなってきています。
彼らのほとんどは、中小企業への勤務者です。
正社員になってやっと年収が400万円から600万円くらい。
そのまま1千万円になることなく一生を終える方がほとんどです。
というか、リストラされなければラッキーくらい。
また、非正規雇用なら300万円あればいい方。
住宅ローンを組むのはかなりきつくなります。
こういった層は、今や安心して35年ローンを組めないのです。

団塊ジュニアが、まだ30代の頃は旺盛な需要がありました。
彼らは何とか正社員になれた最後の層です。
郊外で長谷工がばかでっかいマンションをプロデュースしても、
どひゃっと広告を打てばそれなりに売れたものです。
たいていが、竣工前の早い段階で完売していました。

「全戸平置き駐車場100％設置、月額使用料500円から」
なーんてチラシが、毎週末に新聞に折り込まれていましたね。
ああいう「アタマの悪い」物件は、いまどうなっているのでしょう？
すでにマイカー離れが言われていたにも関わらず、
駅から歩けるマンションまで「100％駐車場」でした。
まあ、マンション業界と言うのはチャイニーズ的なところがあり、
何かが流行れば「一斉に」同じ方向に進みます。アホです。

しかし今、あの類の大規模開発は、最盛期の数分の1にまで減りました。
いかな頭の固いマンションデベロッパーといえども、
とうとう市場の変化に気付きました。
今の彼らは、都心エリアで手堅く売れるマンション開発にシフト。
郊外型は、申しわけ程度にしか行っていません。
もっとも、都心に弱い長谷工コーポレーションは相変わらず
郊外でのプロジェクトを進めているようです。
でも、その長谷工でさえ、最近はシルバー事業に注力しています。

かといって、都心ならまだマンション開発が儲かる、
と言うことでもありません。土地も建築コストも高くなりすぎ。
今年の後半は、もっと高くなりますよ。もう、買えないくらい。
マンションデベロッパー、ますます事業展開が困難になっています。

最近、京都のマンション市場を見ています。
なんと、この3か月弱の間に14物件もの新規が出てきました。
5年くらい前に京都市のレポートを始めた時、
全体ですら15物件くらいでした。今は50物件近く。異様です。
それも、ほとんどが五条通より北。京都市の中心エリア。
さらに言えば、新規発売のほとんどが東京の大手デベが売主。

「ど、どないしはりましたんや？」の世界。
5年前は、東京資本なんか数えるほどしか来ていませんでしたよ。
どういうことかというと「京都は儲かる」と彼らが考えたから。
それと、それ用の土地もホイホイと出てきているのです。
多分、京都人たちが「今のうちに東京の奴らに売っとけ」と
高値でのリリースを行っているのだと思います。

こういった現象をどう捉えるべきでしょうか？
マンションデベは、明らかに方向感覚を見失っています。
その理由は、新築マンションを「住むため」に買う人々が、
今や少数派になってしまったことに依るからです。
投資や投機、あるいは趣味やセカンド的にマンションを買う人々は
市場や時代の流れに敏感です。
今はまだ高揚感がありますが、冷えてくるとぴたりと止まります。

今年になってから、マンション市場にはいくつもの
警戒警報が鳴り始めました。しかし、まだ崩れてはいません。
もしかしたら、今月あたりに日銀が臨時の政策会合を開いて
「バズーガ４」をぶっぱなす可能性も否定できません。
それは円高の行方と株価次第なところがあります。

「バズーガ4」となれば、都心の不動産バブルはさらに膨らむでしょう。
でも、バブルに関係ない郊外や地方にとってはいい迷惑。
ほぼ存在感のなくなった郊外一次需要層にも関係なし。

私は個人的に注目しているのは、マイルドヤンキー層の住宅需要。
彼らとて結婚すれば世帯分離します。新しい住まいを求めるのです。
いくらでも空家がありますよ、郊外や地方には。
リノベーションを行えば、素敵な家に生まれ変わる物件がたくさん。
彼らこそ、郊外や地方の空家を生める存在になるはずです。
近々、彼らや消えかかった一時需要層を対象にした拙著を刊行予定。
まあ、それはいいとして。

郊外で住むためにマンションを買う方は別として、
都心で「それなり」の住宅を求める方にとって、今は難しい時代。
まあ、価格が高いですからね。
でも「高い家賃を払っているから」という方もおられます。
悩ましいところ。でも、たまには買っていい物件もあります。
もちろん、ある程度下がることは覚悟せねばなりませんが。
物件の見つけ方を身に着けたい方は、私の有料メルマガを
半年くらいご購読ください。

資産価値レポートの更新情報です
「東京の大規模マンション」を最新情報に更新しました。
一次需要向け郊外が中心の「東京の大規模」は
在庫がたまる一方ですね。
一部で値引きも始まりました。いつか来た道。

東京の大規模マンション
価格　8,590円

■アトラス調布、■グランドメゾン江古田の杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ、■ザ・パークハウス 船堀、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シ ティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■ス カイティアラ、■パークプレミアム　メイツ西新井、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■ パークホームズ板橋蓮根、■パークホームズ立川、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ加賀学園通 り、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ南山、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■ブランズシティ品川勝島、 ■Brillia City（ブリリアシティ） 石神井台、■プレミスト高尾サクラシティ、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■（仮称）レーベン多摩センター、■(仮称)芦花公園ガーデンシティ構想プロジェクト

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
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駅徒歩1分タワー続出の大阪が心配

大阪のタワーマンションに関する資産価値レポートを最新情報化しました。
実に驚くべきことは、大阪市内のビジネス街、あるいは商業エリアで
「駅徒歩1分」、さらには「直結」のタワーマンションが、
次々に登場していることです。

「駅徒歩1分」というのは、マンション立地としては別格です。
2015年には、東京でも「目黒駅徒歩1分」の場所に
大規模なタワーマンションが売り出されて、短期間で完売。
業界内で大きな話題を振りまきました。

今後、東京では中央区に日本橋エリアで大規模なタワーが
陸続と販売される予定だそうです。
日本橋は、本来は商業＆ビジネスエリアです。
そこに、次々とタワーマンションが建つのです。

マンションの開発分譲事業と言うのは、売ってしまえばおしまいです。
しかし、オフィスビルや商業施設として賃貸にまわせば
何十年もの間に多大なる収益を上げてくれるはずです。
今でも、大手町や丸の内にはタワーマンションの計画を聞きません。

かつて、商業やビジネスの一等地であったところにタワーマンションが
誕生するということは、開発者が中長期ではなく
刹那の利益を追求しているからではないでしょうか。
というか、商業施設やオフィスビルとして運用するよりも、
分譲マンションとして売ってしまった方がリスクは少なく
一時的に多くの利益が上げられると考えているのです。

一等地に「駅徒歩1分」のタワーマンションが続々と登場するのは
マンション業界にとっては明るい話題です。
なぜなら、そういう物件はかなり高値で売れて利益が上がります。
しかし、逆の意味で「その街では商業orオフィス需要が減退した」
と言う風に考えることもできるのです。
いってみれば、中長期的には街としての活気が失われます。

私の今の事務所は日本橋の小網町にあります。
このあたりは、もとは商業エリアであったようです。
小さなオフィスビルもたくさんあります。
しかし、徐々に新築分譲マンションに変わりつつあります。

東日本橋近辺まで行くと、その傾向は顕著ですね。
問屋さんたちの中小ビルが、次々にマンションに変わっています。
日本の流通業の中で、問屋さんはドンドン淘汰されているのです。
マンションが増えると、人口も増えます。
商業系にとっては好ましいことですね。
人形町の賑わいには衰えを感じません。
しかし・・・・

大阪の中心である梅田からひと駅北に「中津」があります。
非常に庶民的なエリアです。東京で言えば「東中野」みたいなところ。
そこの駅徒歩1分に、この4年間で2物件目のタワーが出てきました。
まあ、儲かるからタワーマンションなのでしょうね。

しかし、今後マンションばかり増えて、中津は発展するでしょうか？
私は、手放しで喜べない何かを感じてしまいます。
人がたくさん住む、というのはいいことです。
しかし、それとは別に「人が自然に集まる」魅力が
街には必要だと私は思っています。

例えば、六本木ヒルズは典型的な成功例です。
千葉ニュータウンは、かなり痛い失敗例だと思います。
まあ、場所が違うといえば違いすぎます。
豊洲は、ある程度成功しています。
ららぽーとによって人が集まります。
でも、いかにも弱いですね、あれだけでは。
だから、今後が危ぶまれます。

新豊洲の「新市場」なんて、もっと危ういですよ。
だって、商売上手の三井不動産が豊洲でららぽーとをやって、
あの程度の賑わいしか引っ張れなかったのです。
東京都と言うお役所が企画した「新市場」なんて・・・・

「人が集まる」ことに関しては、なんといってもディズニーリゾート。
しかし、ここは後背地を中途半端に開発してしまいました。
舞浜の戸建て街を「ディズニータウン」にして、商業地域に。
それこそ若いファミリー向けの賃貸タワーを何本も作れば
舞浜―新浦安はもっと華やかな印象の街になったと思います。
あんな中途半端な戸建ての住宅地にしてしまったので、
30年後にはかなりヤバイ感じになっていると予測します。

街というのは、基本的に生き物です。
誰かの頭の中の構想に従うよりも、自然に任せるのが一番。
銀座も新宿も、渋谷も池袋も自然発生的に発展していきました。
浅草は自然に衰退しました。今また復活の兆しがありますが。

大阪の街が心配です。
「駅徒歩1分」のタワーマンションが増えるのはいいのですが、
「人はいっぱい住んでいるけれど寂しい」街になっては本末転倒。
「人が集まる」仕組みは、人間のアタマで考えなくていいのです。
要は、自然に任せればいいだけ。規制を緩めるのです。

大阪の街が衰退した原因のひとつは「同和」という
政府の規制以上にめんどくさい規制があったからだと考えます。
大阪人は、お上に頼らない心意気を持った人々。
大阪再生に何よりも効くのは、維新でもなく、タワマンでもなく、
色々な意味での「規制緩和」だと思います。

大阪のタワーマンション
価格　5,290円

■ジオ天六 ツインタワーズ、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■ブランズタワー御堂筋本町、■リバーガーデン福島 木漏れ日の丘、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 SOUTH、■シエリタワー千里中央、■北浜ザ・タワー、■プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー、■シティタワー梅田東、■ザ・パークハウス 中之島タワー、■ローレルタワー南森町ル・サンク、■（仮称）梅田豊崎 超高層免震タワープロジェクト、■プレミストタワー大阪新町ローレルコート

小岩・平井
価格　3,980円

■ミオカステーロ小岩II、■クリスタルマークス、■ライオンズ小岩グランテラス、■シティテラス平井、■レーベン新小岩innovia、■新小岩パークフロント、■ルピアコート新小岩、■ジオ新小岩、■レーベン北小岩DISCOVERY　I 、■ルピアコート新小岩フレール、■レーベン北小岩DISCOVERY　II

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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榊淳司マンション情報57号　東京のタワーマンションから4物件　を送信

5月5日17：35　に
榊淳司マンション情報57号　東京のタワーマンションから4物件
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

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今回、5月に入って1回目の配信でした。

次回は江戸川区、そして大阪のタワーマンションになる予定です。
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2016/5/5 17:38 | メルマガ発信 | Comments (2)