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榊　淳司オフィシャルブログ
マンション購入は賃貸よりもハイリスク

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さて、今日のお話です。
今日はまじめにマンションの話をしましょう。
私のブログには一定数の読者さんがいらっしゃいます。
まことにありがたい話です。
その一部の方が、時々セミナーや飲み会にご参加くださいます。
共通して言えることは、みなさん「感度が高い」ということ。

このブログは、一応の主題が「マンション」です。
時々、というかしょっちゅう脱線しますが、
半分程度はマンションをテーマにした話題を中心にしています。
それも、ほとんどが新築マンション関連になります。
価格が高いとか、安いとか、バブルだとか。

また、無料と有料でご相談を承っています。
「感度が高い」みなさんですから、ご自身の
マンション購入に関しては実によくお考えです。
私にお尋ねになることで最も多いのは「10年後の資産価値」みたいなこと。
多くの方が、そこに永住するのではなく
「5年後、あるいは10年後の売却」を想定されています。

これって、私にとってはかなり意外なことでした。
私は20数年間ほぼマンション専門の広告屋をやっていました。
身に着いているスキルはコピーライターです。
よく書いたワードは「永住」。「永住品質」とか「永住仕様」。
つまり、「このマンションはずっと先まで快適ですよ」ということ。
もちろん、それが本当かどうかなんて知りません。
コピーライターはクライアントの代筆屋みたいなものですから、
連中の言いたそうなことを文案にまとめるのが仕事。

私がマンションの広告を生業としていた頃、市場の中心は郊外でした。
年収500万円から600万円くらいの方が購入されるマンションが
マーケットの主流商品だったからかもしれませんね。
今、新築マンションの市場は都心が主流です。

その昔、市場がバブルになるとマンション市場は
16号線の外側まで拡大しました。
今から考えれば完全に狂っていますね。
私も16号線エリアで販売された新築マンションの広告を
たくさん作ったことを覚えています。
ああいうマンション、今はほとんど市場価値を失っています。

景気が悪くなると、マンション市場はほぼ環八の内側に収縮します。
最悪期には、山手通りもしくは明治通りの内側が主戦場になります。
そうなると、「永住」というワードが途端に空々しくなります。
「住む」という本来の役割の他に「金融資産」としての
色彩がより濃厚になってくるのです。

私にご相談いただく場合も、「住む」のだけれども「資産価値は？」と
お悩みになっているケースが多くなります。
だから、「5年、あるいは10年後に売却する場合は・・・」となるのです。
これが、私からすると実に不思議な感覚です。

5年か10年後に売るのなら、わざわざ「購入」という
大きなリスクを取らなくてもいいでしょ？　と考えるのです。
マンションを購入すると、様々なリスクを背負うことになります。
ざっと上げただけで
・値下がりする可能性
・住宅ローンが返せなくなる可能性
・地震や津波、火事などで建物が毀損する可能性
・建物に欠陥が隠れている可能性
・危険や迷惑過ぎる隣人がいる可能性
・管理組合の中で紛争が起きる可能性
・目の前に大きな建物ができる可能性

そして、10年後に売却する時はどうなっているのか？
購入額の8割で売れれば上出来です。
でも、そもそも新築が中古になると「2割下がる」なんてことも言われます。
実のところ、これはそんな単純ではなくて
港区南青山では中古の方が高いこともあるのですが、
千葉県四街道あたりでは新築は中古の倍以上だったりします。
つまり、都心ほど中古と新築の価格に差がなく、
郊外へ離れれば離れるほどその差が開くのです。

まあ、それは余談なのですが、山手線から少し離れた場所である
世田谷区の端っこになると新築と中古はざっくり2割の差です。
つまり、東京23区の端の方では「買ったとたんに2割下がる」のが現実。
10年後にはいくらになっているのでしょう？

ところが、感度の高い方たちは「10年間家賃を払い続けるよりも」
とお考えになります。「買った方が安く上がるかも」という発想。
結果的にそうなることもあります。
今のようにバブルだと「10年住んだ住まいを購入額以上で売却」、
というケースもザラに見られます。
ただ、私に言わせれば今がバブルなだけです。そのうち弾けます。

これからの10年は、今までの10年とは大きく違うと思います。
何が違うかというと、東京という街が衰退期に入るのです。
5年後、この街ではオリンピックが開催されます。
そこがこの東京の長い長い発展の歴史のピークです。
今回のバブルも、そのピークを見つめて起こっているとも考えられます。
しかし、5年後にピークを迎えたこの街は、衰退を始めます。

それまでに、この街を発展させる何か劇的な変化があれば話は別です。
まあ、そんなことがあるとはとても思えません。
ロンドンやパリのように移民を受けることにでもならない限りは。
日本人はああいう変化を決して望まないでしょう。
外国人の旅行者が増えるだけでも快くは思っていないのですから。

東京が衰退する、というのは今までに無かったことです。
戦争で焼け野原にされた時と、その前は徳川将軍家が駿河に去った時。
近世以降では、その２回だけ。いずれも自然現象ではありません。
今回、東京は自然現象として人が少なくなります。

困ったことに、住宅は今でも余っています。
まわりを見渡してください。住宅もオフィスも空きだらけです。
なのに、住宅の価格は暴落していません。
都心ではバブルさえ起こっています。すごく不自然な現象です。

実のところ、住宅の賃料は実質的に下がっています。
「礼金・敷金なし」とか「フリーレント」といった現象は、
賃料が実質的に下落していることを表しています。
それでも、賃貸住宅はどんどん増えていますから、
賃料は今後も下がり続けることが確実。

「賃貸マンションを建てている人なんかいないぞ」
とご指摘くださる方もいるはずです。その通り。
都心エリアで今から賃貸マンションを建てようとする方はごく少数。
そうではなくて、都心の分譲マンションを
居住ではなく投資用に買っている人が多いのです。
相続税対策とか、外国人の購入です。
それらのほとんどが賃貸に回ります。
賃貸市場はユルユルになっています。実質「借り手市場」。
だから「礼敷ゼロ」や「フリーレント」が出てくるのです。

日本人というのは、あまりドラスティックには行動しません。
半年くらい空室のままでも「家賃を下げる」というオーナーさんは少数派。
でも、水面下で賃貸市場の下落はハッキリしています。
今後、この傾向が顕著になるのも自明。

つまり、住まいの資産価値は下がり、賃料も下落し続ける時代が今。
そんな時に、先に挙げたリスクをとってまでマンションを買う、
というのは大きなギャンブルではないでしょうか？
「でも、賃貸住宅のクオリティが低いから」という人もいます。
いいえ、相続税対策で買われたマンションを借りればいいじゃないですか。
分譲マンションが賃貸に出されているケースは多く、
賃貸仕様と比べて家賃が割高になっているとは思えません。

私は、「マンションを買うな」と言いたいのではありません。
「10年後に売る」ということなら、大きなリスクを背負うことはない、
ということを申し上げたいのです。
例えば、今手元に5千万円の現金があって、それを使って
5千万円のマンションを買って住む、というのなら大いにありです。
毎月20万円の家賃を払うよりも、上手な住まいの選び方です。
年間の住居費は180万円ほど安くなるでしょう。
5千万円を投資して3.6%以上に回る金融商品を探すのは困難。
バリ島の不動産に投資すればカンタンですが(笑)。

でも手元1千万円で、あと4千万円を35年ローンで買う、
となると、それが賢明かどうかは大いなる疑問。
そのマンションは10年後に半額になっているかもしれません。
多分、そうなっていると思います。東京の人口減少5年目ですから。
35年後には間違いなく5分の1以下に価値は落ちています。
もしかしたら、無価値に近い状態かもしれません。
35年後には日本人は今より2千万人以上少なくなっています。
そういう時代に築35年のマンションはきっと、
数百万円の価値もないはずですから。

であれば、好きな場所に賃貸で住んでいる方がお気楽じゃありませんか。
引退後は田舎にタダ同然の住宅を買って、ゴルフや釣り三昧でもいいし。
下手に資産価値にこだわってローンを払い続けるより
精神衛生上建康ではないかと思います。

さて、資産価値レポートの更新情報です。

渋谷区は、先ほどメルマガを配信しましたが
「代々木」と「代官山」に徒歩1分の物件が出ていて注目。
特に代々木のマンションは相続税対策向けとしては
「抜群の条件」を備えているように思えます。

目黒駅前にブリリアタワーが出ました。
でも、こちらはメルマガには入れませんでした。
多分、もう少し中身と価格が分かる次回の更新時に
メルマガで配信すると思います。

「目黒・五反田・大崎」
価格4,190円

■大崎ウエストシティタワーズ、■クレヴィアタワー池田山、■(仮称)目黒大規模タワープロジェクト、■オープンレジデンシア高輪台、■プレミスト北品川、■Brillia（ブリリア）Towers目黒、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■パークナード目黒 カレン、■ザ・パークハウス 目黒三丁目、■ディアナコート学芸大学レジデンス、■シティハウス目黒学芸大学

「渋谷区」
価格4,980円

■ピアース初台センティア、■パークコート渋谷大山町 ザ プラネ、■グランドメゾン上原コート、■ザ・パークハウス上原、■プレシス参宮橋、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス神宮北参道、■サンウッド代々木公園、■パークホームズ初台、■レフィール参宮橋ヒルズ、■リビオ笹塚、■（仮称）広尾南計画、■ブランズ代々木、■THE CONOE〈代官山〉

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イスラム国の台頭を許したのはアメリカ

私はネットが普及する前からテレビをあまり見なくなりました。
特に理由はありませんが、まあつまらなくなったのでしょうね。
時間があればビデオを観るか、本を読んで過ごしていました。
そんな期間が１５，６年も続いたでしょうか。
タレントの名前など、まったく分らなくなりました。
広告屋時代は、それでちょいと不自由な思いをしました。
10年くらい前は、マンション広告にタレントを起用した最盛期。
「誰か提案して」と言われても、全然分りません。
若い社員に聞いて、知ったかの企画書を出していました(笑)

ところが、ここ3年ほどは再びテレビを見るようになりました。
「リーガルハイ」とか「ヒーロー」は、毎週楽しみにしていました。
でも、相変わらずバラエティはつまらないですね。
私も50を過ぎて人生の残り時間に制限がありますから、
ああいったものを見て過ごすのは、身体が動かなくなってからで十分。
もっと知的に楽しいことはたくさんあります。

今、テレビをつけると例のイスラム国のことばかり。
ニュース番組がバラエティのようになっています。
どうしてあんなに騒ぐのでしょうね。理解できません。
外務省が「危ないよ」といっているところにノコノコ出かけて
とっ捕まって煮るなり焼くなりされるのは自己責任でしょ。
なんでそういった輩を救出するのに総理大臣までが
夜も待機していなきゃいけないのでしょう？

横田めぐみさんは、何の罪もないのに犯罪国家にさらわれて37年。
救出するなら、ああいう勝手なオッサンよりも横田めぐみさんでしょ。
テレビというのは視聴率が取れれば何でもいい、というメディア。
そこのところが、いつもしっくり来ません。

今日は、夕食の席で家族にイスラム国について解説しました。
みんな「イスラム国」というのが何か分っていません。
あたり目です。ちょっと前にはなかったもの。
しかも「国」なんて名乗っています。ややこしい。
そもそも、イスラム教というものからして理解しがたいもの。
前回の更新でも書いた通り、私は表面的な知識しか持ち合わせません。
だから、ここでもあまり書きません。

今回はひとつだけ。
アラブ人というのは、今でも部族社会を形成しています。
だから家柄というものをかなり大切にします。
今のヨルダン王家はアラブの中でも名門中の名門。
預言者ムハマンドの一族です。モロッコの王家とも親戚とか。
だから、アラブ社会では敬意をもたれています。
国民の人気もそこそこ。だけど、ボンボンだけにちと甘いのです。

一方、イスラム国のトップもムハマンドの血筋であることを自称。
まあそのあたり、徳川家康が若い頃は平家といっていたのが、
征夷大将軍の称号が源氏にしか下されないのを知って、
途中から新田源氏を自称するようになったようなもの。
1400年もさかのぼった血筋など、誰も証明できません。

ただここで重要なことは、ヨルダンが人質と死刑囚の交換に応じる、
ということの、国際法的な意味です。
日本はその昔、日本赤軍が海外で人質を取って刑務所収監中の
罪人の引き渡しを要求された時、応じてしまったという前歴があります。
これはまさに「世界に恥ずべきこと」です。二度とやってはなりません。

こういう交換が認められるとすれば、それはただひとつの形式だけ。
戦争状態にある2つの国が「捕虜交換」を行う場合は合法です。
ところが、イスラム国は国際社会から「国家」として認められていません。
あの集団を国として承認している国家は一つもないのです。
だから、彼らはただ「支配地域を持つテロリスト集団」というだけ。

しかし、ヨルダンが罪人を引き渡せば「イスラム国を自然承認した」と
国際法的な主張が成り立ちます。彼らは1国とはいえ承認されるのです。
イスラム国が、途中から金銭ではなく罪人の釈放を要求したのは、誰かに
「カネを要求すればテロリストだが、捕虜交換の形にすれば国家承認だ」と
知恵をつけたのかもしれませんね。

もし、この取引が無事に終わればイスラム国はヨルダンに対して、
「自国の」大使館開設を要求するかもしれません。
あるいは、イスラム国は国家としての独立宣言をブチあげて、
国連に加盟申請するかもしれません。まず、認められませんが。

しかし、イスラム国のようなテロ集団の誕生と勢力拡大を許したのは、
オバマ君の「戦争は嫌だ。アメリカの兵士を国内に帰そう」という
あまっちょろい理想主義が招いた結果です。
ただ、オバマ君にも少しは同情すべき点もあります。

そもそも、1990年に起きたイラクによるクウェート侵攻に対して、
当時のブッシュ大統領(父)があいまいな対応をしてフセイン政権の存続を
許してしまったのがボタンの掛け違いです。
あの時、多国籍軍側には侵略を行ったフセイン政権を倒すための、
明解な大義名分がありました。でも「弱虫ブッシュ」はそれを躊躇った。

13年後、ちょっとおバカな息子ブッシュは「ダッドの暗殺を企てた」
フセインに切れまくり「大量破壊兵器がある」というCIAのずさん報告を信用。
国連決議も経ない「有志連合」でイラク戦争を行ってフセインを逮捕。
結局、「大量破壊兵器」はイラク国内のどこからも見つからず、赤っ恥。

そして、アメリは民主主義さえ導入すればうまくいく、
と子供じみた考えでイラクの国内体制を導きました。
有史以来一度も民主主義であったことのないイラクで、
無理やり選挙を行って当選した人間を指導者にしたところで
国民に支持されるはずがありません。結局、内戦状態。

アメリカ兵の犠牲は少ないながら米国内で連日大きく報道されました。
その結果、厭戦気分を招いて「世界から核を無くす」なんて
アマチャン理想主義の民主党オバマを大統領に当選させてしまったのです。
フセインは、あまりよく分らない裁判にかけられて死刑判決。即執行。

オバマ政権は今、イスラム国への軍事オプション選択を躊躇っています。
彼が今までに能動的に軍を使ったのは、ビンラーディンを暗殺した時くらい。
去年の中間選挙後は完全にレイムダックになっていますね。
ノーベル平和賞の受賞者が、戦争を始められませんよね。情けない。

あと50年もしたら、この1990年から2020年くらいにかけての
アメリカの対イラク政策の大失敗は、外交史という一学問分野の
格好の材料になっていると思います。
このイスラム国騒動も、歴史の一コマになるのでしょうね。

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2015/1/30 0:35 | ちょっと脱線 | Comments (2)

みんながありがたがるお経の中身とは？

昨日は恒例の「バリ島不動産投資セミナー」を開催。
終わった後で参加者さん＆スタッフの懇親会。
いやはや、盛り上がりましたよ。
二次会は湾岸のおしゃれなバーで0330まで。
久しぶりにやってしまいました。

それでも午前中にやらねばならないことがあるので、昼前に起床。
自宅で作業していたら、携帯電話がピロピロピー。知らない番号。
出ると「榊さんでしょうか？　私週刊〇〇の〇〇というものです」。
「はい榊です。お世話になっています」　いつもと違う記者さん。
「・・・・についてお話をお伺いしたいのですが、よろしいでしょうか？　はい、ありがとうございます。実は締切が今日でして、このお電話で取材させていただいてもよろしいですか？」
頭はボっとしているけど、いつもの話をするだけだし。
ちゃんと掲載誌は送ってくれるのかしら？

ついさっきも某出版社の訪問を受けてマンションのことを喋り続け。
だから、今日の更新は遠慮なく脱線させていただきますね。
今日の話題は、宗教。

今、例のイスラム国の人質問題がいつの時間もトップニュースですね。
ただ、私はほとんどニュースを見ていません。ネットでもチェックしません。
表面的に何があったかくらいしか興味がないのです。
まあ、ああいう危険なところをウロウロしていれば、
こわーいムスリム君たちに何をされるか分からないのに、
ノコノコ出かけて行った方にも大きな自己責任があるんじゃないかな、
くらいには考えていますが。

日本人は、イスラム教というものをほぼ理解していません。
ラマダーン（断食）とか、豚肉やお酒が禁忌、一日５回の礼拝・・・
といった、彼らの表面的な習慣や行動については知っていますね。
でも、イスラム教って何？　という本質的なことには答えられません。

実は、私も表面的なことしか知りません。
物知り顔で高説を垂れる知識や見解も持ち合わせていません。
しかし、ただひとつのことだけは強烈に理解しています。
「イスラム教徒は異教徒を殺すことに躊躇しない」
それは、彼らにとって「殺人」ではないのです。

もう少し踏み込んでいうと「一神教」の熱心な教徒はみな同じ。
「異教徒は殺してもいい」のです。動物を殺してもいい感覚。
これって、日本人にはほぼ理解できません。
なぜなら、日本人の宗教観は一神教からは程遠いからです。

一神教というのは、ただ一つの神様を信じる宗教です。
世界には主に３つ。ユダヤ教、キリスト教、そしてイスラム教。
この３つの宗教が同根であることは、ご存じの通り。
私から見れば、イスラム教とユダヤ教はよく似ています。
我が日本仏教の中の禅宗と浄土真宗の違いよりも
近しい関係にあるのではないかと思えるほど。
キリスト教はちょっと変質して、一神教における創価学会でしょうか。
まあ、一神教はすべて「異教徒排斥」という価値観では同じです。
「神様は唯一絶対であるから他の信仰はすべて邪教（悪魔）」なのです。

「イスラム教はそもそもキリスト教徒に寛容であった」なんて
よくモノの本には書いてありますが、私はそうは思いません。
中世のイスラム国家に暮らすキリスト教徒は、人頭税を払えば
啓典の民として居住も商売も許された・・・なんて。
それって、殺されないだけのことでかなりの差別じゃないですか。

キリスト教エリアでも、異端狩りやユダヤ人迫害がありました。
ユダヤ人はいつも被害者、みたいな教え方をする教師もいますが、
イスラエル建国以来彼らに殺されたパレスチナ人その他は、
ヒットラーが殺したユダヤ人の数を上回るはずです。

一神教の人々は、そういった大量殺人を「ありえること」という感覚。
日本人にとっては、そこが理解できません。私もそのひとり。
日本の歴史の中で、宗教戦争の臭いがするのは２つ。
ひとつは戦国末期の一向宗(今の浄土真宗)や日蓮宗の一揆。
そして、江戸時代初期に起こった島原の乱。

しかし、この２つもと異教徒に対する戦いというよりも、
支配者の悪政と苛斂誅求に対する武力闘争の思想基盤を、
一向宗やキリスト教が提供しているような面があります。
宗教が戦争や殺戮の原因、とまで言い切れるかどうか疑問。

島原の乱に対する江戸幕府の仕置きは、ちょっと宗教戦争的です。
それは、あのエリアの百姓を一人残さず殺すという過酷なもの。
キリスト教という宗教を、江戸幕府は怖れたのです。
しかし、それも「外国がキリスト教で日本を侵略する」という、
実に世俗的な恐怖感をベースにしたものです。
徳川幕府に、キリスト教に対抗する強烈な宗教観があったとは思えません。

実は、日本も国を挙げて宗教運動をした歴史があります。
まず、奈良時代まであたりの天皇と貴族たちの仏教振興。
これは平安初期あたりまで、その余韻を残します。
しかし、仏教は平安中期にはかなり学問的フィールドが広くなります。
つまり、信仰の部分と教養の部分が同じくらいになってしまったのです。

次は、明治時代の廃仏毀釈。政府が神仏分離令を出したことで、
神官や一般民衆が仏教寺院に対して破壊活動を行いました。
そして、政府は天皇制の思想的基盤として神道を国家宗教に。
でもまあ、日本人にとっては「神様仏様」以上でも以下でもなし。
最近はこれに「キリスト様」を付け加えますね(笑)。

日本人にも微かに宗教観があるとすれば、それはこの仏教と神道。
この両方とも一神教ではないし、異教徒に対して攻撃的ではありません。
仏教はそもそも宗教なのか、とさえ私は思います。
あれはただブッダ（釈迦）の生き方や言葉に感銘した弟子たちが、
仏滅（ブッダの死）後に、自分たちの存在を権威づけるために
勝手に宗教化させて教団を作り、布教を行っただけではないですか？

そもそもブッダは「この世の中は何なのか」という、
至極ギリシャ哲学的な悩みを持って彷徨い、
様々な過程を経た後に、菩提樹の下で瞑想して「悟り」を開いたのです。
つまり、ブッダ的に「この世とは何なのか」という答えを出したワケです。
ところが、そんなものは言葉を使ってスラスラと3分くらいで
説明できる内容ではなかったのでしょう。
このあたり、わりあいハッキリと意味のあることを喋り続けた
イエス・キリストとはかなりの違いがあります。

仏滅後、弟子たちがブッダの言葉をまとめた経典を作りました。
大乗仏教では般若経、維摩経、涅槃経、華厳経、法華三部経、浄土三部経、金剛頂経など。
当たり前の話ですが、ブッダの言葉ですから、
元はサンスクリット語。梵語、なんて言い方もします。
分かりやすく言えば「古代インド語」でしょうか。

みなさんは西遊記をご存じですね。孫悟空や猪八戒が出てくるアレ。
昔の中国では三蔵玄奘みたいに熱心な坊さんが、わざわざインドまで
そのサンスクリット語で書かれた経典を取りに行ったのです。
そして、それを持ち帰って自国の言葉に訳しました。

それが、みなさんが「お経」と呼んでいるシロモノ。
「南無阿弥陀仏」とか「南無妙法蓮華教」あるいは「般若波羅蜜多」。
これってみな、唐や隋の時代に梵語から訳された「漢文」です。
日本人は古来から「読み下し」という術を編み出して、
漢文を文章上で「同時翻訳」してきました。
国破在山河を「国破れて山河あり」と読む、いわゆる「漢文」。
そのやり方で般若心経の出だしのところを読み下すと、
以下のようになります。

観自在菩薩(カンジザイボサツ)　深般若波羅蜜多(ジンハンニャハラミッタ)ヲ行(ギョウ)ゼシ時(トキ)、五蘊(ゴウン)皆(ミナ)空(クウ)ト照見(ショウケン)シ、一切(イッサイ)ノ苦厄(クヤク)ヲ度(ド)ス。舎利子(シャリシ)色(シキ)ハ空(クウ)ニ異(コト)ナラズ、空(クウ)ハ色(シキ)ニ異(コト)ナラズ。色(シキ)ハ即(スナワ)チ是(コ)レ空(クウ)、空(クウ)ハ即(スナワ)チ是(コ)レ色(シキ)。受(ジュ)、想(ソウ)、行(ギョウ)、識(シキ)　亦復(モマタ)　是(カ)クノ如(ゴト)シ。

日本人は、この「釈迦の言葉を死後に弟子が梵語でまとめたモノの古代漢文訳」である「お経」というものを、仏前で生臭な坊主に現代日本語の音読みで適当に調子を付けて音読してもらって、「これで〇〇さんも成仏できた」と喜んでいるのです。
とってもアホらしーい、でしょ？

では、もうひとつの「神道」とは何でしょう？
実は、神道には「教義」らしきものなどありません。
人間に対して「どう生きろ」「・・をしてはいけない」という
道徳的にエラそうなことを何も求めていないのが神道。
何かを求めているとすれば「清潔であれ（穢れるな）」と
「五穀豊穣を私に祈りなさい」くらいでしょうか。
でもそれは、日本の神官のトップである天皇陛下が、
日々の祭祀として皇居内で行ってくださっています。
私たちは、たまに神社に行ってチャリンチャリンして手を叩くだけでOK。
それで、瑞穂の国の日本は十分に平和かつ豊かでいられます。

こんなお目出度い日本人が、「異教徒は殺してもいい」という
揺るぎなき価値観を持つイスラム教徒なんて、理解できるはずも無し。
もちろん、キリスト教やユダヤ教の根本のところも、
よほどに腰を据えて学ばないと分かりません。異教徒だから。

以上、本日の脱線終わり。

世俗の話をいたします。
レポートの更新情報です。
品川区と目黒区のレポートを更新しました。

品川区には大規模マンションが2物件も出てきました。
駅徒歩1分の「(仮称)目黒駅前タワープロジェクト」は坪単価600万円？
一方、目黒という名を冠しながら「不動前」が最寄りの
「(仮称)目黒大規模タワープロジェクト」。流石は住友不動産。
しかも、この2物件共にアドレスは品川区内です。

品川区総集編
価格　6,490円

■大崎ウエストシティタワーズ、■クレヴィアタワー池田山、■(仮称)目黒大規模タワープロジェクト、■クレストタワー品川シーサイド、■ブランズシティ品川勝島、■オーベルグランディオ品川勝島、■イニシア大井町、■プレシス大井町、■ブランズ東品川、■クレストフォルム南大井、■ザ・プレミアスカイ品川中延、■クレストラフィーネ旗の台、■オーベル戸越公園、■ (仮称)品川ベイサイド大規模プロジェクト、■オープンレジデンシア高輪台、■クレストフォルム大井町サウステラス、■プレミスト北品川、■ (仮称)目黒駅前タワープロジェクト、以上、18物件

一方、目黒区では「パークナード目黒 カレン」がやや注目。
目黒川を挟んで向かいは雅叙園です。
それがどう響くか？

目黒区総集編
価格　2990円

■オープンレジデンシア目黒青葉台テラス、■Brillia（ブリリア）学芸大学、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■パークナード目黒 カレン、■ザ・パークハウス 目黒三丁目、■ディアナコート学芸大学レジデンス、■シティハウス目黒学芸大学、■ローレルコート八雲、以上の8物件を収録。

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2015/1/28 18:14 | ちょっと脱線 | Comments (2)

資源価格の下落は世界経済にプラスか？

早いもので、1月も最終週となりました。
今月はいろいろやることが多くて大変。
土日もどちらか出勤の日がほとんどでした。
ネが怠け者だけに、ちょこまか働くのは嫌ですねえ。
まあ、貧乏ヒマなしで仕方がありませんが。

今週も、明日はバリ島セミナーの本番。
3月には「マンション廃墟化対策セミナー」を行う予定。
そして、大好評だった忘年会に引き続いて
新年会をやらかそうと企んでいたのに、もう26日。
でも、2月に入ってもやりますからね、必ず(笑)。

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24日の土曜日には、東アジアの某所からテレビが取材にやってきました。
通訳を通して1時間半ほどお話しさせていただきました。
この事務所にテレビカメラがやってきたのは初めてですね。
スタジオに行くよりもリラックスしながら話せるので、ラク。

「日本の不動産は今後どうなりますか？」

聞かれたテーマは主にコレ。
まあ、私がいつもこのブログや夕刊フジに書いているようなことを
順番に答えておきました。けっこうビックリされましたね。
アジアでもヨーロッパでも、不動産価格は値上がりするのが当たり前。
なのに、日本では不動産価格が下がり続けている・・・・
もちろん、今バブっている都心は別ですよ。

「経済成長しない国の不動産は値上がりしません。日本のGDPはここ四半世紀ほとんど延びていないのです。人口はこれから毎年30万人ずつ減っていきます。20年で600万人減。千葉県が無人になるほどの数です。
7年前、中国のGDPは日本の7分の1でした。それが2009年には日本を抜き、今では約2.5倍です。
経済が成長せず、人口が減り、住宅が余っていく国の不動産価格が上がりません。むしろ下がります。だからこれから日本の不動産を買うのなら、都心のみです。分かりやすく言えば、山手線の内側とその周縁だけ」

放送される時には、日本でもネットで見られるんですって。
そうなったら、みなさんにもお知らせしますね。
榊淳司、いよいよ世界に進出、なーんて。日本語しかできないのに(笑)。

さて、今日は世界進出を記念して、話を少し大きくします。
ずばり、「今後の世界経済」について。

世界経済というのは、マクロで見れば成長しています。
ここ四半世紀、日本のGDPは円ベースでほとんど同じ。
しかし、世界経済というのはここ数年4%から5%くらいは成長中。
もし日本で4%の経済成長があれば、それはもうお祭り騒ぎ。
夜の銀座や六本木ではタクシーが拾えなくなりますよ。

つまり、日本以外の国ではかなり景気のいいところがあるのです。
ここのところ、嫌なニュースしか出てこない中国でも
成長率が落ちたとはいえ公式発表で7.3%ですよ。すごい成長です。
日本経済が毎年7.3%も経済成長していれば、
地方の片隅でも不動産が値上がりします。

ずっと日本に住んでいて、世界に触れることがほとんどない
私のような人間にとって、経済成長はまさに他人事。
しかし、日本も世界の一員である限りは、それに混ざっています。
それで、今の世界経済はどうなのかというと・・・・

全体的には好調だと思います。アメリカ経済がよくなっているとか。
何といっても世界一の経済大国ですから、
そこの景気が良くなるというのは世界経済にとってプラス。
その原因のひとつが資源価格の下落ですね。
原油を始めとした資源の市場相場が下がり続けています。

アメリカは車社会ですから、ガソリン代が安くなることは
庶民にとって大歓迎なのです。
アメリカ人はお金を使うことが大好きですから、
浮いたガソリン代でせっせと消費を行います。
あるいは、株式市場に投資をします。分かりやすいですね。
デパートではよく物が売れ、株価が上がります。
まあ、それはアメリカだけの話ですが。

では、なぜ資源価格が下落しているのでしょう？
原因はいくつか考えられますが、一番は供給過剰。
ここ数年、未来の需要増を見越して資源への旺盛な投資が行われました。
日本では商社が続々と資源分野にお金をつぎ込んで、
資源価格の高騰による大儲けをたくらんだのです。
結局は失敗。高く買い過ぎた住友商事は大赤字を喰らっています。

現状、石油を始めとした資源の供給はかなりダブついているようです。
資源だけでなく、半ば金融商品の金の価格までも低迷。
これはいったいどういうことでしょう？
お金を持っている人たちが「資源の価格は上がらない」と考え、
それを前提に行動しているからに他なりません。

さて、本当にそうなるのでしょうか？
私は、そうなると思います。
世界規模で見れば資源開発は過剰設備と過剰在庫がしばらく続きます。
なぜなら、猛烈な勢いで経済成長することで、
「これから資源が足りなくなるぞ」と思わせてきた中国が、
どうやら経済の大減速に陥っている気配が見えてきたからです。

その中国、先日早々と2014年の経済成長率を7.3％と発表。
でも、そんな数字を世界のエコノミストはほとんど信じていません。
比較的信頼できるとされる電力消費量や鉄道貨物輸送量は
ほとんど増えず、卸売物価は値下がりさえしています。
「7.3％」は政治的に作られた数字でしょうね。

中国の場合、これまでの経済成長においても、
その中身は「不動産投資」や「不動産開発」的な内容が
多かったように思えます。中身はかなり杜撰だそうです。
日本のように、経済の主役が個人消費ではないのです。
ところが、中国の不動産価格は全体的に上げ止まり、下がり始めました。
そうなると、一気に投資熱が冷めて不良債権化します。

あの国の経済は、かなりの部分が共産党の統制下にあります。
しかし、自由に動いている部分も多いですね。
不動産価格が上がらなくなり、下落幅がきつくなると
おそらく経済は大混乱に陥るでしょうね。
そこで共産党がどう出るのか、まったく予想できません。
彼らは日本のバブル崩壊とその後の経済政策を、
とても熱心に研究したそうです。どうでますかね？

一方、アメリカは景気が良くなったので、
金融の引き締めに転ずると予測されています。
具体的には金利を上げるはず。
しかし、これがまた世界経済にとってはマイナス効果。
ジャブジャブに供給されたドルが世界に行き渡って、
ここ数年の経済成長を支えてきたフシがあります。
そのお金がアメリカへと還流してしまったら・・・・
新興国の中で経済の足元が弱い国は「金回りが悪い」状態に。
また、アジアの金融危機みたいなことが起こるかも・・・・

ヨーロッパはヨーロッパで、ギリシャなどの経済不良国の
問題が大きくなって、いつヤバイことに発展しないとも限りません。
スイス政府が為替介入を止めただけで対フランのユーロが暴落。
ユーロという通貨の脆弱性を世界に知らしめました。

というワケで、世界経済には不安要素がいっぱい。
でも、目先の資源価格の下落で日本経済も低迷のまま安定。
日銀・黒田君の物価上昇2%は、ほぼ未達がみえてきました。
足元の不動産市場は都心バブルで、業者さんたちは「わが世の春」。
マンションデベも仕方なく高い土地を仕込んでいます。

中国の経済混乱、アメリカの金利上昇、ギリシャのユーロ脱退、
韓国のデフォルト、さらなる資源価格の下落・・・
世界経済は私に読めないことばかり。
でも、日本経済ならある程度読めますよ。
2年後の消費増税後は確実にマイナス成長がやってきます。
今の都心不動産バブルは、いつかは確実に弾けます。
都心も空室だらけなのに、相続税対策や外国人の不動産投資が
いかにリスキーなものなのか、ということに多くの人が気付くと、
ガラガラと音をたてて市場が崩れ出すのです。

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2015/1/26 19:33 | ちょっと脱線 | Comments (2)

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2015/1/24 14:44 | メルマガ発信 | Comments (2)