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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
横浜山手、築43年をフルリフォームで好き放題に

「マンションには何年住めるのか？」
こういったご質問をよくいただきます。
実のところ今の日本はこの問題について、
国を挙げて壮大な実験を行っているようなものです。
築40年を超えるマンションが多くなりました。
建て替えを検討しているマンションもあれば、
しっかりと管理されて「現役」を続けている物件もあります。

去年の暮れに、縁があって横浜の石川町にある
築43年という中古マンションを見学させていただきました。
いやはや、いろいろ勉強になりました。
まず、このマンションは元気に「現役」です。

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場所は根岸線・京浜東北線の「石川町」駅から徒歩9分。
元町商店街の入り口を横目で眺めながらフェリス女学園のある
丘の下を潜る長いトンネルを抜けていくアクセス。
位置関係で言えば、フェリスのお嬢様たちが
スカートを靡かせてお登りになるその下を横切る感じでしょうか。

この「山手パークハイツ」はそのトンネルを抜けたところ、
フェリス女学院のある丘の裾に、やや東に振れた南向きに立っています。
冬の日の午後に行ったのですが、日当たりは良好。
日照や眺望を遮るような建物はありません。

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エントランスも、築43年のわりには普通に作られていますね。
1階のフロントには、実にしっかりした管理員さんがおられました。
私が写真を撮っていると誰何され「名刺を置いて行ってもらえますか？」。
これでは、不審者が中々侵入できません。

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築43年ですから、建物全体からしてそれはもう古いですよ。
でも、きちんと管理されているので「まだまだ住めるなあ」という感じ。
共用部分の清掃もよく行き届いていました。掲示板等の乱れも無し。
中古マンションというのは、共用部分の整備の仕方で
おおよその管理状態を推測できるものです。
乱れている場合は、管理員さんがしっかりしていないか、
住民のマナーが悪いかのどちらかです。
この「山手パークハイツ」はそのどちらでもなかったと思います。
横浜の「山手」ですから、住んでいる方の品も悪くないのでしょう。

エレベーターも、古いのでしょうが問題なし。5階まで上がりました。
住戸の中も拝見したのですが・・・さすがに古かったですね。
最近まで年配のご夫妻がお住まいになっていたと聞きました。
そのせいか、造作に時代を感じましたね。でも、きれいに空室です。

ハッキリ申し上げて、このままでは住めませんね。
こういうマンションこそフルリフォームです。
間取りから水廻りまで、すべて新しくする必要があります。
まあ、真っ白なキャンバスのようなものですから
ご自身のお好きなように作り変えられます。
間取りにこだわりのある方にはふさわしい物件でしょうね。
もっとも、こういう「昭和的レトロ」がお好きな方なら
そのままお住まいになっても面白いかもしれませんが。

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昭和47年に建築されたマンション。もちろん旧耐震です。
9階建てで全54戸。階数も規模も普通ですね。
こういうマンションでちょっと困るのは、
設計図書が散逸している可能性が高いこと。
ただ、このマンションは施工が大成建設。管理会社も大成有楽不動産。
設計図書は残っているそうですから、まあ何とか・・というところ。
ただ、元の作り方が古いのでリフォームの見積額は自然に高く出てきます。
フルリフォームでおよそ800万円から900万円を想定すべきですね。

私が拝見した住戸は、ただ今流通市場で売り出されています。
専有面積90.59㎡で、売却希望額は2980万円だそうです。
管理費は16880円、修繕積立金は14700円。
まあこの広さ、この古さですから「こんなもんか」という水準。
お部屋からの眺めは悪くありませんでしたよ。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ただ、こういう古いマンションの場合は特にそうなのですが、
価格交渉はじっくりやってみるべきですね。
まず、ご自身の購入希望額をはっきり提示すべきかと思います。
これを、業界用語で「指値（さしね）」といいます。
また、これも業界用語で「買付（かいつけ）」という書類に
ご自身の購入希望額を書き込んで仲介業者さんに渡します。
「買付」とは正式に「買付証明書」といいます。
業者によっては「購入申込書」という用語を使っていたりもします。
これは業界の習慣であり、正式な書類ではありません。
これを出したからといって、必ずその金額で
買わなければいけない、ということでもありません。
いわば、価格交渉の手続きのようなものとお考えください。

この「山手パークハイツ」というマンションは、
あの辺りではわりあい人気がある物件だそうです。
時々流通市場に出るそうですが、買い手が現れやすいといいます。
古くても住みたい人が出てくるマンションには、
それなりの資産価値があると考えるべきでしょう。
JRのメジャーラインから徒歩9分で歩ける、
ということがその基礎になっていると考えられます。
「山手」というのも、横浜では一応はブランド。
ドルフィンまでは遠そうですが(笑)。

ということで、ご興味のある方はご覧になってください。

日本橋馬喰町のセトル

という業者さんが仲介に入っています。

上のページの他に、セトルさんのツイッターにも情報が出ているそうです。

さて、こういった感じでこれからちょくちょく
中古マンション売り物件を紹介していきます。
「私が売ろうとしている物件も紹介して欲しい」あるいは
「見に来て欲しい」「売却額を相談したい」というのがありましたら
お問合せフォームからご連絡ください。
面白味のあるマンションなら、ここで紹介させていただきます。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中央区関連の4レポートを最新情報化しました。
近々、注目物件をメルマガにして配信します。

「パークタワー晴海」がいよいよ出てきましたね。
「勝どきザ・タワー」が3分の１、「テイアロレジデンス」が半分弱、
という残戸数の中に「月島駅徒歩12分」のスペックで
殴り込みをかけているようなものですから、さあ大変。
挟まれるティアロがますます苦境に追い込まれそうな気配を感じます。

一方、「本土」側で今回新登場の注目は「ブリリア ザ・タワー 東京八重洲」。
この立地は確かに評価できます。しかし、坪単価は・・・・
晴海の駅から遠いタワーよりも、眺めのよいこちらの方が資産性は高いでしょう。
また、今回から銀座アドレスに「ウェリス銀座二丁目」も出てきました。

レポートは中央区をすべて網羅した「総集編」と
「本土側」だけの「日本橋・銀座」、湾岸にしぼった「晴海・勝どき」。
さらに、江東区の湾岸エリアを加えた「湾岸タワー編」の4種類です。
それぞれのニーズに合わせてご活用ください。

中央区・総集編
価格　9,290円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、【日本橋エリア】■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、【銀座・築地・八丁堀エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、以上23物件

日本橋・銀座
価格　5,390円

■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■CONOE（コノエ）〈東日本橋駅前〉、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■グラディス　東京イースト、■プレシス八丁堀リバーフロント、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ)THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■グランスイート八丁堀、■インプレスト東京八丁堀、■ウェリス銀座二丁目、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス、■パークリュクス銀座 mono、 以上15物件

晴海・勝どき・月島
価格　4,190円

■勝どきビュータワー、■ DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、 以上8物件

湾岸タワー総集編
価格　4,890円

■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■勝どきビュータワー、■ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ (DEUX TOURS CANAL＆SPA)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）、■ベイズタワー＆ガーデン（BAYZ TOWER＆GARDEN）、■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL、以上9物件

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今のマンション選択は難しい

私は新築マンションの資産価値レポートを書くために、
千代田区、新宿区、文京区、港区、渋谷区、目黒区、品川区、中央区、
杉並区、江東区、江戸川区、墨田区、豊島区、北区、世田谷区の15区の
現地をすべて見て回ります。これ、けっこう大変。
他に川崎市川崎区や武蔵小杉・新川崎エリアもカヴァー。
大阪と京都のマンション市場も定期的に見て回っています。

マンション業界で、これだけ多くの現場を見て回っている人はいないはず。
また、おそらく年間500物件以上の新築マンションについて
資産価値レポートを書いています。
東京都心における新築マンション1物件1物件の立地特性について、
おそらく私以上に詳しい人間はいないはずです。
売れた、売れていないという市場動向もそうですね。

例えば、野村不動産の方なら自分たちの現場がある周辺の動向や、
これから仕込む土地のまわりの物件については詳しく調べます。
しかし、自社にまったく関係がない場所についてはノーマークなはず。
2013年の発売戸数1位の三井不動産でも7500戸弱。
昨年のトップはまだ発表されていませんが6千戸くらいでしょう。
1物件平均80戸として75物件。1社でカヴァー出来るのはそれだけ。

かつて私も籍を置いたことがある広告代理店という業態には、
各社ともに「マーケティング」という部署があります。
マンションを専門にするマーケッターは、対顧客(マンションデベ)向けに
「企画書」とか「市場分析」といったレポートを出します。
カンタンなものでも50枚。分厚いのは何百枚。
まあ、半分以上はデータですが、「紙爆弾」ですね。

不動産業界は遅れているから、未だに紙でやっているのでしょうね。
あのオッサンたちがタブレットをもって会議室に集まるとは思えません。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが、マンションが専門の
マーケッターにしたところで年間に75本も書けません。
せいぜい週に1本。年間50本も書く人はいないはず。

つまり、ほとんどの現場を確認して、市場を眺めて、1物件ずつの
資産価値について考えて、レポートを書いているのは私だけ。
それをやりながら連載原稿や依頼原稿を書き、時々著書を出し、
雑誌や新聞などのメディアの取材に対応し、時に
テレビカメラに向かってコメントし、有料・無料の相談をこなし、
なおかつこのブログを週に3回ほど更新し、1日３回から５回くらい
ツイッターで戯言を呟きながら日々を過ごしております。
まあ、後半はどうでもいい話ですが(笑)。

そういった活動を、かれこれ7年ほど続けてきました。
この7年間にマンション市場は大きく変わりましたね。
7年前は2008年。リーマンショックはその年の9月でした。
その前に「不動産ミニバブル」とか「ファンドバブル」という、
あの平成の大バブル以来のバブルがマンション市場を席巻しました。
価格が上がってしまったので、エンドさんは買えない状態。
リーマンショックの前から新築マンションは売れなくなっていました。
2008年と2009年はマンションデベロッパーの倒産ラッシュ。
バタバタと潰れていきましたね。ひどかった。

そして今また、東京の都心はバブルになっています。
あれからたったの7年しかたっていないのに。
プレーヤーはほとんど変わっていません。超若手以外、みな経験者。
彼らはマンションの価格が高くなれば売れなくなるのを知っているので、
おそるおそる都心の事業用地を買っていますね。

それにしても、今はこの7年間でもっとも異常な状態です。
都心のマンション市場がスカスカ状態になっているからです。
ただ、その周縁部はボチボチと新しい物件が出始めました。
建築費は上げ止まり傾向にあるそうです。
今はゼネコンも仕事を請けています。一時に比べれば正常化。

私は冒頭に挙げた15区その他を、だいたい3から4ヵ月でひとまわりします。
自分の眼で見た感じだと、実需系はかなり苦戦していますね。
ただし、いい物件は高くてもきちんと売れています。
立地や価格に無理がある物件は、やはり動きが鈍いですね。
竣工が近づき、あるいは完成在庫になって値引きしているのもたくさん。

ここ数カ月、資産価値レポートを書いていて
「このマンションは買えるな」という物件があると、
その部分だけを抜きだして有料メルマガとして配信しています。
いってみれば資産価値レポートの「美味しいとこ取り」。
月に3本程度のペースで配信していますので、ぜひご購読ください。

ちょっと前に有料相談にみえられた方はレポートの購入者。
そういうケースはけっこう多いのですが、まあそれはいいとして・・
「いや、こんないいものがあったのですね」
つまり、新築マンションについては、
肯定的な情報しか世の中に出回りません。
私のレポートは基本辛口ですから、しっかりデメリットを伝えます。
もちろん、いいところはキチンと評価します。
ただし、それは私の価値観における評価です。
しかし、それが彼にとってはヤケに新鮮だったようです。

そのお方、私の資産価値レポートを読んだ上で、
「これは否定されるだろう」と予想しながらやってこられました。
あとでこうおっしゃっていました。
「否定は否定だろうが、どの程度かが知りたかった」

有料でも無料でもそうですが、はっきり「買っていい」とか
「買ってはいけない」と申し上げるケースは稀です。
私として、その物件が5年後、10年後、20年後にどの程度の
資産価値が残っていて、貸したり借りたりするのにどうなのか、
ということを中心にお話しさせていただきます。

住まいを売買するというのは、各人の人生の一大事です。
どこにいくら出して住むのかは、それぞれの価値観にもよります。
また、それぞれの生き方の問題でもあります。
だから、私はそこまでは立ち入りません。資産価値への評価が中心。

ところが、その方にはハッキリと「おやめになるべきです」と言いました。
明らかなバブル価格と、その方の収入不足。
ローン返済が終わるのは70歳代。定年退職後はそうなるのか・・・
そういったお話しをしながら
「このマンションはギリギリで買うにはあまりにもリスキーです。むしろデンジャラスでしょうね」なんて。
英語にご堪能な方でしたから、拙い英単語で(笑)。

まあ、そういうこともあるのですが、いつもは資産価値のみ。
あとは、今がどういう時期なのかについて自分の考えを述べます。
主にこのブログに書いていることなので、みなさん確認されるだけ。
それにしても、マンションを買うには難しい時代です。
みなさんも、お迷いになったら有料・無料のご相談をお受けします。
どうぞご利用ください。

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公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を

1月19日16:18　に第8号のメルマガ
「榊淳司のお奨めマンション情報　第008号　新宿区の5物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

では今日のお話し。前回の「マンションは廃墟になる」の続きです。

マンションの廃墟化を防ぐためには、今の区分所有法を改定する必要があります。
まあ、別の法律を作ってもいいのですが、基本は制度の変更。
今の日本の法制度は、私有財産権というものを過度に保護しています。
「この土地は誰にも渡さん」
地主がそういってゴネると、強制的に立ち退かせるのは
出来ないことはないにしろ、すごく難しいのです。

千葉の奥に成田空港というのがありますね。
あれが未だに「完成」していないのは、そういう地主が何人かいるからです。
また、それを「ヤレヤレ！」とはやし立てた連中がいたからです。
あんなの、とことんまで話し合った後は強制的に立ち退かせればよかっただけ。
そうしたとしても、民主主義に反することにはなりません。
今の腐った日本国憲法に違反することでもないのです。
まあ、それはいいとして・・・

マンションの場合も、これと似ていると言えば似ています。
管理費が払われなくなった住戸の所有権は、
速やかに管理組合に移管するような仕組みを作るべきです。
あるいは、行政が介入する仕組みを作ってもよいのですが、
これだと結局は役人仕事になりそうで、うまく機能しないでしょう（後述）。

◎管理費・修繕積立金滞納額の合計が5年分を超過した時点で管理組合法人は、その所有権を自らに移管する申立てを裁判所に行うことができる。
◎裁判所はその申立てに公示を行い、異議がなければこれを認める
◎現所有者は滞納分に相当する金額を供託することで異議を申し立て、これを認めさせることができる。
◎抵当権者も異議を申し立てることができる。ただし、異議が認められた場合は抵当権者に区分所有権が移譲され、滞納分の管理・修繕積立金を全額支払う義務が生ずる。また、抵当権者と現所有者が共に異議を唱えた場合は、現所有者の異議を優先。
◎どこからも異議が申し立てられず、あるいは認められずに区分所有権を取得した管理組合法人は、これを売却することで滞納分の管理費等を実質的に回収する。

以上の様な内容の法律を作るか、区分所有法を改正することで、
マンションの廃墟化は管理組合の活動次第で防げることになります。
ただ、こういう過激な改正はあまり好まれません。
なぜならこれは公共の利益に基づくものの、私有財産権の制限ですから。

日本の社会は、私有財産権に対してとても優しいですね。
今は「一生懸命」なんて言いますが、元は「一所懸命」。
いったん自分のものにした土地は、しがみついて守り抜く、ということ。
また、それに対して世間はいたって寛容に見守ります。
だから、たとえ「管理費の滞納」という重大なルール違反を犯していても
「それで所有権を取り上げるなんて、ひどすぎない？」という感情があります。

まあ、100戸の内1戸や2戸が滞納して「困ったねえ」で済んでいる
今の時代ならそういう安易な同情論でもよいかと思います。
しかし、これからは平気で10戸20戸が滞納する時代に入ります。
というか、すでにそういう問題が起こっているマンションが実在します。
そこであまーい回収をしていると、すぐに5年が経過して時効に。
今は滞納している方がゴネ得みたいになっているケースが多いですね。
だから、強制的に取り上げる制度が必要なのです。

これに対して「行政介入」的な新しい制度を志向する動きがありますね。
すでに「空家取り壊し」条例を作って実施している自治体もあります。
でも、マンションでこれをやる場合は根っこの法改正が必要。
仮に、行政介入を主体とする法改正が行われた場合、
次のような内容が考えられます。

◎管理組合法人は市区町村長に5年以上管理費を滞納している住戸の強制買い取りを裁判所に申し立てることができる。
◎この申立てに対して、市区村長は不動産鑑定士などに適切な買い取り価格を調査させて、その調査結果に基づいた買い取り価格を裁判所に提示
◎現所有者の滞納分を供託した有効な異議申し立てがなければ、裁判所はこれを認め、市区町村長に対して買取命令を出す。管理組合法人は先取り特権を使い、滞納額の一部または全部を回収できる
◎市区町村が取得した住戸は公売により売却される。売却先が決定するまで、最長3年の間は管理費・修繕積立金の負担を停止。売却先決定後に売却額より停止分の管理費等が支払われる。

以上の様な具合でしょうか。
しかし、これだと市区町村が大きなリスクを背負うことになります。
取得した住戸をスムーズに公売できるとは限りません。
元の区分所有者が居座れば、追い出すのも面倒。
役所仕事でそれをスムーズにできるとは思えません。
また場合によっては市区町村が損をすることになりますね。
だから、この制度は非現実的。

何かあればすぐに「それは国が悪い」、「行政の怠慢」的な
批判をする人がいますが、私はあまりそういうのは好みません。
「年金がもらえないのは国が悪いからだ」みたいなのです。
確かにそうですよ。国の政策の失敗はあるでしょう。
というか、国や自治体は恒常的に「失敗」しています。
ただそれをほとんど認めないだけ。

しかし、そもそも「国が何とかしてくれる」という発想がヘンです。
大きな災害があると避難所が設けられますね。
テレビで見ていると、避難した人の食事は役所が手当てしています。
まあありがたいことですが、あれが当たり前だという感覚にはなれません。
「3日間は菓子パンだけだった」と不満を言う避難者をテレビが映します。
そんなもん、飢死せんかっただけでもありがたいと思わんかい！
こんなことを書くと、また非難が飛んできそうですね(笑)

仮設住宅というのも公の費用で設置されています。
家賃を取っているのか、取っていないのか。
この国は、優しいですね。あそこまで面倒を見てくれる。
別に国や自治体が何か悪いことをしたわけではないのに。
だから、連中が失敗を繰り返しても大目に見ることにしています(笑)。

70年前、空襲で焼け出された人には何をしてくれたのでしょう？
同じく、突然ソ連軍に襲われた満州開拓民には何を？
つまり国も自治体も「それどころではない」時には、何もしてくれません。
むしろ、何かある時には自分で何とかしなきゃいけないのが普通でしょ。

これから、マンションはどんどん廃墟化の危機を迎えます。
もう10年もたつと、これが社会問題のトップ３に入るはず。
そうなった時に行政が何とかしてくれる、というのは甘い考え。
私有財産なのですから「公」ではなく「私」が何とかする問題です。

私として、最低限「法律」を変えてくれれば、
あとは自分たちで何とかできる問題だと思っています。
国交省の会議に出て識者面でゴタクを並べるよりも、
法律の改正案を作って国会議員の事務所を回るべきでしょう。
東京や大阪など、大都市を選挙区としている国会議員がいいですね。
主管は国土交通省になります。

◎財団法人マンション管理費滞納相談センター
◎財団法人マンション管理組合法人化推進センター

みたいな、連中の天下り先になる団体の設立を盛り込んでおけば
よりスムーズに法改正や新法の成立となるかもしれません。

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公開講座33　マンションは廃墟になる

区分所有法というのは施行されてから約53年になります。
今現在、日本には約600万戸の区部所有マンションがあります。
1戸1戸の所有者が違う、いわゆる「分譲マンション」です。
マンションは、たいていが鉄筋コンクリート造です。
今のマンションは、躯体部分だけなら100年持つといわれています。
過去の鉄筋コンクリート造で、最長によくもったのは84年。
でも、築30年程度でボロボロになっているマンションもあります。

30年くらい前までは、あまりメンテナンスのことを考えずに
マンションを設計・施工していました。
当時の日本人の住宅への考え方の主流は「20-30年で建て替える」というもの。
欧米先進国の基準からすれば、おそろしく短いサイクルです。
何といっても「新築好き」ですから。

今は少し考え方が変わってきました。
「しっかりつくって長く使おう」という風潮が主流になりつつあります。
その方が結果的に低コストになるはずですから。
しかし、とても困った問題があります。

住宅の寿命が長くなるのはいいのですが、住む人間の数が減っているのです。
この先、日本人の数は毎年30万人ほど減ると言われています。
現在でも、日本全国で住宅が820万戸ほど余っています。
上手にこれを使えば、新築住宅を作る必要はありません。
「それは田舎だけの話でしょ」という方もいるでしょう。
実は東京でも11%強の住宅が余っています。

にもかかわらず、この国では毎年90万戸ほどの新築住宅を作っています。
ですから、空家はどんどん増える傾向にあります。
住んでいるところ、仕事をしているところのご近所を見てください。
かなり多くの住宅が余っているはずです。

さて、マンションの話に戻します。
53年前にできた区分所有法は、マンションという新しい住形態の
大まかなルールを法律で定めたものです。
考え方の基本は民法でいうところの共有の概念です。
その縛りを若干緩くして柔軟な運用を図ろうとしたものです。

よくできているところもあれば、不足していたところもあります。
その後、マンションに関するいろいろな法律ができました。
その多くは「建て替え」に関するものです。
実のところ、区分所有法はマンションの入り口で作られた法律で、
出口をどうするかについてはあまり考えていない、と思います。

今、多くのマンションにとって出口が近づいてきました。
出来のいいマンションは100年持ちますが、普通のマンションは
50年もたつとかなり老朽化して住みにくくなります。
それと、もうひとつの困った問題が発生します。「管理」です。

一戸建て住宅は、たいていの場合所有権者は一人です。
修理するのも、ぶっ壊すのも、売り飛ばすのも一人の意志です。
でも、マンションにはたくさんの所有権者(区分所有者)がいます。
共用部分のガラスが割れただけでも、区分所有者全員の財産が毀損したことになります。
本来なら、区分所有者全員の意志によって修理費を出費します。
現実には管理組合という組織があって、その管理者(理事長)が
区分所有者に成り代わってこの様なめんどくさい処理を行っています。
そういったルールを定めているのが区分所有法であり、
またマンションごとに決めている管理規約というものです。

そして、マンション管理において最も大切なのは「お金」です。
管理にはお金がかかります。
大多数のマンションは、管理業務を管理会社に委託しています。
マンション内を清掃したり、ごみを出したり、エレベーターの保守点検、
水槽の管理清掃、共用部の消耗品交換、果ては入居者への雑用サービス。
その委託費その他を払うために、区分所有者は管理費を払っています。
管理費の他に、建物の保守や補修のための修繕積立金を負担します。

マンションの管理というのは、区分所有者がこの管理費と修繕積立金を
キッチリ払う、というのが前提になっています。
ところが、区分所有者にもそれぞれ人生の山と谷があります。
中には払えなくなる人も出てきます。わざと払わない人もいるでしょう。
死んでしまったので払えない人もいます。
誰かが所有権を相続してくれれば、その人に支払い義務が生じます。
でも、近ごろは多いのですよ。独居老人が死んでも相続者が現れない。

そんなこんなで、集まるべき管理費が集まらなくなってきます。
滞納率が2割を超えると、もう通常の管理はできなくなります。
3割を超えると、そのマンションは必要な管理業務をも
削減せざるを得なくなっているはずです。
清掃ができなかったり、壊れた機械式駐車場を修理できなかったり。
すると、不動産としての資産価値も著しく減損します。
これは廃墟への途だと私は思います。

しかし、そのマンションの滞納住戸に500万円くらいの資産価値があれば、
管理組合のがんばりでまだ何とかなります。
管理費債権には先取特権というものがあり、競売にかかっても
優先的に回収できるのです。
ただし、管理組合がこれを能動的にやらなければダメですが。

10年くらい前までは、この国には競売の最低落札価格が500万円を切るような
区分所有マンションはきわめて珍しい存在でした。
でも、これが今や当たり前に存在する状態となっています。
首都圏の郊外でも探せば結構見つかります。

こういったケースは徐々に増えています。
あと10年もすれば東京23区でも珍しくなくなるはずです。
するとどんなことが起こるのでしょうか？
ハッキリと言ってしまえば、マンションの廃墟化です。

200万円や300万円でも、そのマンションが売れるうちはまだ何とか。
しかし、その価値さえなくなったら区分所有者も逃げ出します。
管理費や修繕積立金も払われなくなるでしょう。
だいたい、管理組合自体が機能しなくなります。
委託費をもらえない管理会社も業務を放棄します。

「そんなこと、お前の空想だろう」
はい、今の段階では想像の部分が多くを占めます。
でも現実に起こりつつあるケースも有ります。
区分所有が始まって53年。
住む人も建物も老朽化しているマンションが増えています。
都心のいいところにあれば別ですが、郊外の人口急減エリアにある
築30年以上のマンションは、これから廃墟化の危機を迎えます。

私は住宅ジャーナリストですが、コンサルティングも致しております。
廃墟化の危機を迎えているというマンションにお住まいの方、
あるいはその管理組合の理事の方は、どうぞご連絡ください。
ご連絡は、このブログのお問合せ機能を使ってください。
最初のご相談は無料で対応させていただきます。
早めに手を打てば、うまく回避できるかもしれません。

はっきりいって、これは日本全体の大きな社会問題です。
特に大都市の郊外エリア、ニュータウンでは深刻な問題となります。
行政が何としてくれるのは、多分ずっと先の話。
自分たちで努力することが大切。特効薬はありませんが、方策はあります。
この問題は、これからの私の大きなテーマでもあります。
どうぞ、ご遠慮なく相談ください。

さて、レポートの更新情報です。
「新宿区」の資産価値レポートを更新しました。
新宿区は面白いですね。
新宿というと、すぐに歌舞伎町や西口の高層ビル群を連想しますが、
実のところわりあいに住宅地です。
市谷や神楽坂、早稲田、高田馬場も新宿区です。
ただ、あまり気取ったところがありません。
今、マンションの価格が高騰しています。
新宿区のマンション価格も上がっています。
でも、中には「おや、安いね」というマンションもあったりします。
今回は26物件を取り上げましたが「これは面白い」と私が思った
数物件については、週明けに有料メルマガで会員の方にお知らせしますね。

新宿区総集編
価格　8,980円

■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST、■ザ・パークハウス 西新宿タワー60、■リビオ新宿ザ・レジデンス、■ロイヤルシーズン新宿柏木、■ザ・ヒルズ市谷薬王寺、■オーベルアーバンツ神楽坂、■インプレスト コア 神楽坂、■グランスイート神楽坂ピアーズ、■シティハウス新宿戸山、■グローリオ新宿夏目坂、■Brillia（ブリリア）早稲田 諏訪通り、■アトラス新宿河田町ヒルズ、■ザ・サンメゾン目白近衛町エルド、■スカイフォレストレジデンス、■ピアース高田馬場、■プレシス新宿柏木、■グランスイート高田馬場諏訪の杜、■グランドメゾン新宿弁天町、■プレミアスイート外苑の杜、■マジェスティハウス新宿御苑パークナード、■アトラス新宿左門町、■ミッドタウンコンド四谷、■ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス、■プレシス市谷台町坂、■ウィルローズ市谷柳町、■ジオ御苑内藤町

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バリ島セミナー、締め切りました

1月27日火曜日開催の「バリ島不動産セミナー」は、

募集人員を上回るお申込みをいただきましたので、

勝手ながら申し込みを締め切らせていただきます。

多数のお申込みをありがとうございました。