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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

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「京都市」全44物件【2026年3月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全44物件 【2026年3月改訂版】 このレポートで取り上 […]

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全5物件【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
今のマンション選択は難しい

私は新築マンションの資産価値レポートを書くために、
千代田区、新宿区、文京区、港区、渋谷区、目黒区、品川区、中央区、
杉並区、江東区、江戸川区、墨田区、豊島区、北区、世田谷区の15区の
現地をすべて見て回ります。これ、けっこう大変。
他に川崎市川崎区や武蔵小杉・新川崎エリアもカヴァー。
大阪と京都のマンション市場も定期的に見て回っています。

マンション業界で、これだけ多くの現場を見て回っている人はいないはず。
また、おそらく年間500物件以上の新築マンションについて
資産価値レポートを書いています。
東京都心における新築マンション1物件1物件の立地特性について、
おそらく私以上に詳しい人間はいないはずです。
売れた、売れていないという市場動向もそうですね。

例えば、野村不動産の方なら自分たちの現場がある周辺の動向や、
これから仕込む土地のまわりの物件については詳しく調べます。
しかし、自社にまったく関係がない場所についてはノーマークなはず。
2013年の発売戸数1位の三井不動産でも7500戸弱。
昨年のトップはまだ発表されていませんが6千戸くらいでしょう。
1物件平均80戸として75物件。1社でカヴァー出来るのはそれだけ。

かつて私も籍を置いたことがある広告代理店という業態には、
各社ともに「マーケティング」という部署があります。
マンションを専門にするマーケッターは、対顧客(マンションデベ)向けに
「企画書」とか「市場分析」といったレポートを出します。
カンタンなものでも50枚。分厚いのは何百枚。
まあ、半分以上はデータですが、「紙爆弾」ですね。

不動産業界は遅れているから、未だに紙でやっているのでしょうね。
あのオッサンたちがタブレットをもって会議室に集まるとは思えません。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが、マンションが専門の
マーケッターにしたところで年間に75本も書けません。
せいぜい週に1本。年間50本も書く人はいないはず。

つまり、ほとんどの現場を確認して、市場を眺めて、1物件ずつの
資産価値について考えて、レポートを書いているのは私だけ。
それをやりながら連載原稿や依頼原稿を書き、時々著書を出し、
雑誌や新聞などのメディアの取材に対応し、時に
テレビカメラに向かってコメントし、有料・無料の相談をこなし、
なおかつこのブログを週に3回ほど更新し、1日３回から５回くらい
ツイッターで戯言を呟きながら日々を過ごしております。
まあ、後半はどうでもいい話ですが(笑)。

そういった活動を、かれこれ7年ほど続けてきました。
この7年間にマンション市場は大きく変わりましたね。
7年前は2008年。リーマンショックはその年の9月でした。
その前に「不動産ミニバブル」とか「ファンドバブル」という、
あの平成の大バブル以来のバブルがマンション市場を席巻しました。
価格が上がってしまったので、エンドさんは買えない状態。
リーマンショックの前から新築マンションは売れなくなっていました。
2008年と2009年はマンションデベロッパーの倒産ラッシュ。
バタバタと潰れていきましたね。ひどかった。

そして今また、東京の都心はバブルになっています。
あれからたったの7年しかたっていないのに。
プレーヤーはほとんど変わっていません。超若手以外、みな経験者。
彼らはマンションの価格が高くなれば売れなくなるのを知っているので、
おそるおそる都心の事業用地を買っていますね。

それにしても、今はこの7年間でもっとも異常な状態です。
都心のマンション市場がスカスカ状態になっているからです。
ただ、その周縁部はボチボチと新しい物件が出始めました。
建築費は上げ止まり傾向にあるそうです。
今はゼネコンも仕事を請けています。一時に比べれば正常化。

私は冒頭に挙げた15区その他を、だいたい3から4ヵ月でひとまわりします。
自分の眼で見た感じだと、実需系はかなり苦戦していますね。
ただし、いい物件は高くてもきちんと売れています。
立地や価格に無理がある物件は、やはり動きが鈍いですね。
竣工が近づき、あるいは完成在庫になって値引きしているのもたくさん。

ここ数カ月、資産価値レポートを書いていて
「このマンションは買えるな」という物件があると、
その部分だけを抜きだして有料メルマガとして配信しています。
いってみれば資産価値レポートの「美味しいとこ取り」。
月に3本程度のペースで配信していますので、ぜひご購読ください。

ちょっと前に有料相談にみえられた方はレポートの購入者。
そういうケースはけっこう多いのですが、まあそれはいいとして・・
「いや、こんないいものがあったのですね」
つまり、新築マンションについては、
肯定的な情報しか世の中に出回りません。
私のレポートは基本辛口ですから、しっかりデメリットを伝えます。
もちろん、いいところはキチンと評価します。
ただし、それは私の価値観における評価です。
しかし、それが彼にとってはヤケに新鮮だったようです。

そのお方、私の資産価値レポートを読んだ上で、
「これは否定されるだろう」と予想しながらやってこられました。
あとでこうおっしゃっていました。
「否定は否定だろうが、どの程度かが知りたかった」

有料でも無料でもそうですが、はっきり「買っていい」とか
「買ってはいけない」と申し上げるケースは稀です。
私として、その物件が5年後、10年後、20年後にどの程度の
資産価値が残っていて、貸したり借りたりするのにどうなのか、
ということを中心にお話しさせていただきます。

住まいを売買するというのは、各人の人生の一大事です。
どこにいくら出して住むのかは、それぞれの価値観にもよります。
また、それぞれの生き方の問題でもあります。
だから、私はそこまでは立ち入りません。資産価値への評価が中心。

ところが、その方にはハッキリと「おやめになるべきです」と言いました。
明らかなバブル価格と、その方の収入不足。
ローン返済が終わるのは70歳代。定年退職後はそうなるのか・・・
そういったお話しをしながら
「このマンションはギリギリで買うにはあまりにもリスキーです。むしろデンジャラスでしょうね」なんて。
英語にご堪能な方でしたから、拙い英単語で(笑)。

まあ、そういうこともあるのですが、いつもは資産価値のみ。
あとは、今がどういう時期なのかについて自分の考えを述べます。
主にこのブログに書いていることなので、みなさん確認されるだけ。
それにしても、マンションを買うには難しい時代です。
みなさんも、お迷いになったら有料・無料のご相談をお受けします。
どうぞご利用ください。

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公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を

1月19日16:18　に第8号のメルマガ
「榊淳司のお奨めマンション情報　第008号　新宿区の5物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

では今日のお話し。前回の「マンションは廃墟になる」の続きです。

マンションの廃墟化を防ぐためには、今の区分所有法を改定する必要があります。
まあ、別の法律を作ってもいいのですが、基本は制度の変更。
今の日本の法制度は、私有財産権というものを過度に保護しています。
「この土地は誰にも渡さん」
地主がそういってゴネると、強制的に立ち退かせるのは
出来ないことはないにしろ、すごく難しいのです。

千葉の奥に成田空港というのがありますね。
あれが未だに「完成」していないのは、そういう地主が何人かいるからです。
また、それを「ヤレヤレ！」とはやし立てた連中がいたからです。
あんなの、とことんまで話し合った後は強制的に立ち退かせればよかっただけ。
そうしたとしても、民主主義に反することにはなりません。
今の腐った日本国憲法に違反することでもないのです。
まあ、それはいいとして・・・

マンションの場合も、これと似ていると言えば似ています。
管理費が払われなくなった住戸の所有権は、
速やかに管理組合に移管するような仕組みを作るべきです。
あるいは、行政が介入する仕組みを作ってもよいのですが、
これだと結局は役人仕事になりそうで、うまく機能しないでしょう（後述）。

◎管理費・修繕積立金滞納額の合計が5年分を超過した時点で管理組合法人は、その所有権を自らに移管する申立てを裁判所に行うことができる。
◎裁判所はその申立てに公示を行い、異議がなければこれを認める
◎現所有者は滞納分に相当する金額を供託することで異議を申し立て、これを認めさせることができる。
◎抵当権者も異議を申し立てることができる。ただし、異議が認められた場合は抵当権者に区分所有権が移譲され、滞納分の管理・修繕積立金を全額支払う義務が生ずる。また、抵当権者と現所有者が共に異議を唱えた場合は、現所有者の異議を優先。
◎どこからも異議が申し立てられず、あるいは認められずに区分所有権を取得した管理組合法人は、これを売却することで滞納分の管理費等を実質的に回収する。

以上の様な内容の法律を作るか、区分所有法を改正することで、
マンションの廃墟化は管理組合の活動次第で防げることになります。
ただ、こういう過激な改正はあまり好まれません。
なぜならこれは公共の利益に基づくものの、私有財産権の制限ですから。

日本の社会は、私有財産権に対してとても優しいですね。
今は「一生懸命」なんて言いますが、元は「一所懸命」。
いったん自分のものにした土地は、しがみついて守り抜く、ということ。
また、それに対して世間はいたって寛容に見守ります。
だから、たとえ「管理費の滞納」という重大なルール違反を犯していても
「それで所有権を取り上げるなんて、ひどすぎない？」という感情があります。

まあ、100戸の内1戸や2戸が滞納して「困ったねえ」で済んでいる
今の時代ならそういう安易な同情論でもよいかと思います。
しかし、これからは平気で10戸20戸が滞納する時代に入ります。
というか、すでにそういう問題が起こっているマンションが実在します。
そこであまーい回収をしていると、すぐに5年が経過して時効に。
今は滞納している方がゴネ得みたいになっているケースが多いですね。
だから、強制的に取り上げる制度が必要なのです。

これに対して「行政介入」的な新しい制度を志向する動きがありますね。
すでに「空家取り壊し」条例を作って実施している自治体もあります。
でも、マンションでこれをやる場合は根っこの法改正が必要。
仮に、行政介入を主体とする法改正が行われた場合、
次のような内容が考えられます。

◎管理組合法人は市区町村長に5年以上管理費を滞納している住戸の強制買い取りを裁判所に申し立てることができる。
◎この申立てに対して、市区村長は不動産鑑定士などに適切な買い取り価格を調査させて、その調査結果に基づいた買い取り価格を裁判所に提示
◎現所有者の滞納分を供託した有効な異議申し立てがなければ、裁判所はこれを認め、市区町村長に対して買取命令を出す。管理組合法人は先取り特権を使い、滞納額の一部または全部を回収できる
◎市区町村が取得した住戸は公売により売却される。売却先が決定するまで、最長3年の間は管理費・修繕積立金の負担を停止。売却先決定後に売却額より停止分の管理費等が支払われる。

以上の様な具合でしょうか。
しかし、これだと市区町村が大きなリスクを背負うことになります。
取得した住戸をスムーズに公売できるとは限りません。
元の区分所有者が居座れば、追い出すのも面倒。
役所仕事でそれをスムーズにできるとは思えません。
また場合によっては市区町村が損をすることになりますね。
だから、この制度は非現実的。

何かあればすぐに「それは国が悪い」、「行政の怠慢」的な
批判をする人がいますが、私はあまりそういうのは好みません。
「年金がもらえないのは国が悪いからだ」みたいなのです。
確かにそうですよ。国の政策の失敗はあるでしょう。
というか、国や自治体は恒常的に「失敗」しています。
ただそれをほとんど認めないだけ。

しかし、そもそも「国が何とかしてくれる」という発想がヘンです。
大きな災害があると避難所が設けられますね。
テレビで見ていると、避難した人の食事は役所が手当てしています。
まあありがたいことですが、あれが当たり前だという感覚にはなれません。
「3日間は菓子パンだけだった」と不満を言う避難者をテレビが映します。
そんなもん、飢死せんかっただけでもありがたいと思わんかい！
こんなことを書くと、また非難が飛んできそうですね(笑)

仮設住宅というのも公の費用で設置されています。
家賃を取っているのか、取っていないのか。
この国は、優しいですね。あそこまで面倒を見てくれる。
別に国や自治体が何か悪いことをしたわけではないのに。
だから、連中が失敗を繰り返しても大目に見ることにしています(笑)。

70年前、空襲で焼け出された人には何をしてくれたのでしょう？
同じく、突然ソ連軍に襲われた満州開拓民には何を？
つまり国も自治体も「それどころではない」時には、何もしてくれません。
むしろ、何かある時には自分で何とかしなきゃいけないのが普通でしょ。

これから、マンションはどんどん廃墟化の危機を迎えます。
もう10年もたつと、これが社会問題のトップ３に入るはず。
そうなった時に行政が何とかしてくれる、というのは甘い考え。
私有財産なのですから「公」ではなく「私」が何とかする問題です。

私として、最低限「法律」を変えてくれれば、
あとは自分たちで何とかできる問題だと思っています。
国交省の会議に出て識者面でゴタクを並べるよりも、
法律の改正案を作って国会議員の事務所を回るべきでしょう。
東京や大阪など、大都市を選挙区としている国会議員がいいですね。
主管は国土交通省になります。

◎財団法人マンション管理費滞納相談センター
◎財団法人マンション管理組合法人化推進センター

みたいな、連中の天下り先になる団体の設立を盛り込んでおけば
よりスムーズに法改正や新法の成立となるかもしれません。

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公開講座33　マンションは廃墟になる

区分所有法というのは施行されてから約53年になります。
今現在、日本には約600万戸の区部所有マンションがあります。
1戸1戸の所有者が違う、いわゆる「分譲マンション」です。
マンションは、たいていが鉄筋コンクリート造です。
今のマンションは、躯体部分だけなら100年持つといわれています。
過去の鉄筋コンクリート造で、最長によくもったのは84年。
でも、築30年程度でボロボロになっているマンションもあります。

30年くらい前までは、あまりメンテナンスのことを考えずに
マンションを設計・施工していました。
当時の日本人の住宅への考え方の主流は「20-30年で建て替える」というもの。
欧米先進国の基準からすれば、おそろしく短いサイクルです。
何といっても「新築好き」ですから。

今は少し考え方が変わってきました。
「しっかりつくって長く使おう」という風潮が主流になりつつあります。
その方が結果的に低コストになるはずですから。
しかし、とても困った問題があります。

住宅の寿命が長くなるのはいいのですが、住む人間の数が減っているのです。
この先、日本人の数は毎年30万人ほど減ると言われています。
現在でも、日本全国で住宅が820万戸ほど余っています。
上手にこれを使えば、新築住宅を作る必要はありません。
「それは田舎だけの話でしょ」という方もいるでしょう。
実は東京でも11%強の住宅が余っています。

にもかかわらず、この国では毎年90万戸ほどの新築住宅を作っています。
ですから、空家はどんどん増える傾向にあります。
住んでいるところ、仕事をしているところのご近所を見てください。
かなり多くの住宅が余っているはずです。

さて、マンションの話に戻します。
53年前にできた区分所有法は、マンションという新しい住形態の
大まかなルールを法律で定めたものです。
考え方の基本は民法でいうところの共有の概念です。
その縛りを若干緩くして柔軟な運用を図ろうとしたものです。

よくできているところもあれば、不足していたところもあります。
その後、マンションに関するいろいろな法律ができました。
その多くは「建て替え」に関するものです。
実のところ、区分所有法はマンションの入り口で作られた法律で、
出口をどうするかについてはあまり考えていない、と思います。

今、多くのマンションにとって出口が近づいてきました。
出来のいいマンションは100年持ちますが、普通のマンションは
50年もたつとかなり老朽化して住みにくくなります。
それと、もうひとつの困った問題が発生します。「管理」です。

一戸建て住宅は、たいていの場合所有権者は一人です。
修理するのも、ぶっ壊すのも、売り飛ばすのも一人の意志です。
でも、マンションにはたくさんの所有権者(区分所有者)がいます。
共用部分のガラスが割れただけでも、区分所有者全員の財産が毀損したことになります。
本来なら、区分所有者全員の意志によって修理費を出費します。
現実には管理組合という組織があって、その管理者(理事長)が
区分所有者に成り代わってこの様なめんどくさい処理を行っています。
そういったルールを定めているのが区分所有法であり、
またマンションごとに決めている管理規約というものです。

そして、マンション管理において最も大切なのは「お金」です。
管理にはお金がかかります。
大多数のマンションは、管理業務を管理会社に委託しています。
マンション内を清掃したり、ごみを出したり、エレベーターの保守点検、
水槽の管理清掃、共用部の消耗品交換、果ては入居者への雑用サービス。
その委託費その他を払うために、区分所有者は管理費を払っています。
管理費の他に、建物の保守や補修のための修繕積立金を負担します。

マンションの管理というのは、区分所有者がこの管理費と修繕積立金を
キッチリ払う、というのが前提になっています。
ところが、区分所有者にもそれぞれ人生の山と谷があります。
中には払えなくなる人も出てきます。わざと払わない人もいるでしょう。
死んでしまったので払えない人もいます。
誰かが所有権を相続してくれれば、その人に支払い義務が生じます。
でも、近ごろは多いのですよ。独居老人が死んでも相続者が現れない。

そんなこんなで、集まるべき管理費が集まらなくなってきます。
滞納率が2割を超えると、もう通常の管理はできなくなります。
3割を超えると、そのマンションは必要な管理業務をも
削減せざるを得なくなっているはずです。
清掃ができなかったり、壊れた機械式駐車場を修理できなかったり。
すると、不動産としての資産価値も著しく減損します。
これは廃墟への途だと私は思います。

しかし、そのマンションの滞納住戸に500万円くらいの資産価値があれば、
管理組合のがんばりでまだ何とかなります。
管理費債権には先取特権というものがあり、競売にかかっても
優先的に回収できるのです。
ただし、管理組合がこれを能動的にやらなければダメですが。

10年くらい前までは、この国には競売の最低落札価格が500万円を切るような
区分所有マンションはきわめて珍しい存在でした。
でも、これが今や当たり前に存在する状態となっています。
首都圏の郊外でも探せば結構見つかります。

こういったケースは徐々に増えています。
あと10年もすれば東京23区でも珍しくなくなるはずです。
するとどんなことが起こるのでしょうか？
ハッキリと言ってしまえば、マンションの廃墟化です。

200万円や300万円でも、そのマンションが売れるうちはまだ何とか。
しかし、その価値さえなくなったら区分所有者も逃げ出します。
管理費や修繕積立金も払われなくなるでしょう。
だいたい、管理組合自体が機能しなくなります。
委託費をもらえない管理会社も業務を放棄します。

「そんなこと、お前の空想だろう」
はい、今の段階では想像の部分が多くを占めます。
でも現実に起こりつつあるケースも有ります。
区分所有が始まって53年。
住む人も建物も老朽化しているマンションが増えています。
都心のいいところにあれば別ですが、郊外の人口急減エリアにある
築30年以上のマンションは、これから廃墟化の危機を迎えます。

私は住宅ジャーナリストですが、コンサルティングも致しております。
廃墟化の危機を迎えているというマンションにお住まいの方、
あるいはその管理組合の理事の方は、どうぞご連絡ください。
ご連絡は、このブログのお問合せ機能を使ってください。
最初のご相談は無料で対応させていただきます。
早めに手を打てば、うまく回避できるかもしれません。

はっきりいって、これは日本全体の大きな社会問題です。
特に大都市の郊外エリア、ニュータウンでは深刻な問題となります。
行政が何としてくれるのは、多分ずっと先の話。
自分たちで努力することが大切。特効薬はありませんが、方策はあります。
この問題は、これからの私の大きなテーマでもあります。
どうぞ、ご遠慮なく相談ください。

さて、レポートの更新情報です。
「新宿区」の資産価値レポートを更新しました。
新宿区は面白いですね。
新宿というと、すぐに歌舞伎町や西口の高層ビル群を連想しますが、
実のところわりあいに住宅地です。
市谷や神楽坂、早稲田、高田馬場も新宿区です。
ただ、あまり気取ったところがありません。
今、マンションの価格が高騰しています。
新宿区のマンション価格も上がっています。
でも、中には「おや、安いね」というマンションもあったりします。
今回は26物件を取り上げましたが「これは面白い」と私が思った
数物件については、週明けに有料メルマガで会員の方にお知らせしますね。

新宿区総集編
価格　8,980円

■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST、■ザ・パークハウス 西新宿タワー60、■リビオ新宿ザ・レジデンス、■ロイヤルシーズン新宿柏木、■ザ・ヒルズ市谷薬王寺、■オーベルアーバンツ神楽坂、■インプレスト コア 神楽坂、■グランスイート神楽坂ピアーズ、■シティハウス新宿戸山、■グローリオ新宿夏目坂、■Brillia（ブリリア）早稲田 諏訪通り、■アトラス新宿河田町ヒルズ、■ザ・サンメゾン目白近衛町エルド、■スカイフォレストレジデンス、■ピアース高田馬場、■プレシス新宿柏木、■グランスイート高田馬場諏訪の杜、■グランドメゾン新宿弁天町、■プレミアスイート外苑の杜、■マジェスティハウス新宿御苑パークナード、■アトラス新宿左門町、■ミッドタウンコンド四谷、■ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス、■プレシス市谷台町坂、■ウィルローズ市谷柳町、■ジオ御苑内藤町

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バリ島セミナー、締め切りました

1月27日火曜日開催の「バリ島不動産セミナー」は、

募集人員を上回るお申込みをいただきましたので、

勝手ながら申し込みを締め切らせていただきます。

多数のお申込みをありがとうございました。



20年後の『貧民タワー』が高値販売中

想像するに、現在の日本の国土の内の8割ほどは
不動産価値がゼロかそれに等しいレベルではないでしょうか。
例えば、これから農業を始めようとする人は、
場所を選ばなければ田畑はほぼタダで手に入るはず。
もっとも、これから農業を始めようとする人が、
この国で年間何人くらいいるのかは分かりませんが。
多分、全国で200人もいないように思えます。

仮にこれが2万人いるとすれば、田畑がタダで貰える、
というようなことはあり得なくなります。
誰も買ってくれない、借りてくれないからタダ同然なのです。
モノの値段というものは、需要と供給の関係できまります。
世の中には数多の経済理論がありますが、確実に正しいのはコレだけ。

現在、地方の郊外に行くと住宅がタダ同然なのも住み手がいないから。
お金を出してそこに住もうという人がいないから、価値がないのです。
10年後には日本全体の空家率なんて、軽く2割を超すでしょう。
今でもそこら中空家だらけなのに、さらに酷いことになります。

日本中の不動産がタダ同然になっている原因は、人口が減っているから。
人口減少の波が停まった様子はうかがえません。これからも続きます。
であるにもかかわらず、日本では毎年100万戸弱の新築住宅が建築されています。
普通に考えると、バカみたいな話。でも、これが現実です。

人口減少を食い止めるためにはどうすればよいのでしょう？
フランスやイギリスでは移民政策を選択しました。
今、イギリスのロンドンでは不動産が急激に値上がりしています。バブルです。
しかし、ロンドンでは人口が増えているので旺盛な不動産需要があります。
東京の不動産もバブルですが、こっちは実需がほとんどありません。
ただ投機的に買われているだけ。かなり弾けやすいバブルです。
何かのキッカケがあれば「パチンッ」と弾けます。

では、日本も移民政策を採用すればいいのでしょうか？
私は反対です。日本が移民政策を取れば、どこから人がやってくるのでしょう？
アメリカ人やイタリア人が大挙して日本に移民してくるとは思えません。
当然、近隣諸国で人口の多いあの国からやってくるでしょう。
連中がこれ以上増えて欲しいと思っている日本人は絶対少数派でしょう。

今回、フランスで大事件を起こしたムスリムは、フランス生まれだそうです。
イギリスもフランスも、人口の何％かがムスリムになっています。
それで人口減少は防げたのでしょうが、社会は不安定化しました。
日本にはそういったことになって欲しくありません。

しかし、東京に住んでいると人口減少なんて他人事に思えますね。
ウルサイくらいに人がたくさんいます。
実は私、人の多いところは大嫌い。
だから、人が多いところにはなるべく近づかないようにしています。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが・・・・

ただ、困ったことに住宅業界の人々は人口減少という問題を、
正面からとらえようとはしていませんね。
ものすごく「不都合な真実」ですから、見て見ぬふりです。
マンション業界では、5年後10年後よりも「来年売るモノ」を
血眼になって買いに走っています。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

昨日、東京の中央区を回ってきました。
この写真はその時に撮ったものです。
場所は「ザ・パークハス晴海タワーズティアロレジデンス」という
やけに長くて意味の良く分からない名前で売り出しているマンションの東側。
隅田川沿いの公園です。ほとんど人がいません。
まあ、冬だからというのもあるでしょうが、湾岸はだいたいこんな感じ。
そこには見渡す限りオッサンが3人ほどいただけです。

さて、ここでは今この「ティアロレジデンス」に加えて
「パークタワー晴海」という、こちらはスッキリネーミングの
1084戸という巨大なタワーマンションも建設中です。
今は「クロノレジデンス」に住民がいるだけなので、
この公園はこんなにさびしいのでしょうか。
3年後には住民は3倍以上に増えているはずです。
すると、公園に滞留するオッサンも3人が10人になる？

東京の人口は5年後に減り始めると推計されています。
今でも約11%の住宅が空家になっています。
6年後から、この空家率は加速度的に増えるはずです。
不動産の価格も右肩下がりに落ちていくでしょう。
オリンピックが終われば、湾岸の華やぎも同時に終わります。
この晴海のニョキニョキタワー群は、どれも駅から10分以上。
駅に5分くらいのタワーに比べて1割以上は安くないと
買ったり借りたりする人は見つけにくいのではないでしょうか。

言ってみれば、こういうタワーを今高値で買った人は、
6年後に「ええ、こんなに安くなっちゃったの」と愚痴を言うかもしれません。
それって、けっこう気の毒なことではないですか。
デベロッパーもそういったことはおよそ想像しているはず。
なのに「そこに土地を買えたから」という理由だけで、
タワーマンションを作って高値で販売しているのです。

「オリンピックが開催されるので、このあたりはうんと発展します」
確かにその通りです。勝どきと晴海はガラリと街の様相を変えそうです。
でも、駅から10分以上離れたマンションの資産価値を上昇させるか、
ということを考えれば、それはかなり疑問。

こういう駅から離れたタワーは、今でこそ売れます。
でも、東京が人口減少の波に洗われる10年後の資産価値はかなり脆弱。
それでもデベロッパーは作り続け、売り続けるのですね、将来の空家を。
20年後、駅から遠いこういうマンションは
「貧民タワー」なんて呼ばれているかもしれません。
デベロッパーは時代を読んで、早めに事業の方向を変えるべきです。

mkanri2

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