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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
放送局よりも寛大なマンション業界

私はあまりテレビを見ない方なので、女子アナなんてほとんど知りません。
最近、テレビからはすっかりお呼びがかからなくなってしまいましたが、
その昔地上局やCS局の番組に何度か出ました。
「なんてきれいな人が多いんだ」
ああいうところに行くとビックリしますね。
普通の感覚で「超」がつくような美人がゴロゴロしていますから。
まあ、華やかな世界なのでしょう。私はあまり興味ありませんが。

しかし、最近ビックリするような事件がありましたね。
日本テレビが一度出した内定を「ホステスのアルバイトをしていたから」
という理由で取り消してしまった・・・。
まあ、それだけだったらまだ「へー」というだけの話。
ところがこの不採用にされた東洋英和女学院大４年生・笹崎里菜さんが、
日テレを提訴してしまったのです。

こういうことが裁判で争われること自体が、ちょっとした事件。
どうなるのでしょうね。この結果には興味があります。
ただ、私は十中八九は和解が成立すると思います。
民事裁判というものは、基本が経済的な争いですから
「それじゃあ０００万円で話をつけようよ」となることが多いのです。
例えば、交通事故と労災が専門の東京地裁民事27部における
平成19年の「判決率」は18.3％しかありません。
75％は和解が成立しているのです。

あたりまえですが、裁判官は和解を勧めます。
だって、訴えを取り下げて和解してくれた方が仕事は増えません。
民事訴訟の判決文というものを読んだことがありますが、やたらと長い。
しかも、つまらない。あんなもの、私は書きたくありません(笑)。
多くの裁判官もきっと、書きたくないでしょう。だから和解。

今回の事件も多分、途中で和解が成立すると思います。
特に、訴えられた日テレ側はこのことが度々報道されれば
それだけイメージが悪くなるはずですから。
「入社は無理だけど、000万円払うから許して」でしょうね。
原告の笹崎里菜さんも他局への入社は絶望的でしょうから、
適当なところで手打ちにする方がいいと考えそうです。

それにしても、この問題は「提訴に至った」ところが不思議。
原告側としては弁護士を通して和解交渉を行なったはず。
裁判になって表に出てしまえば、日テレは極めて不利です。
何よりも世間は立場の弱い女子大生に対して同情するでしょう。
違法性の高いソープランドやデリヘルでバイトをしたのならいざ知らず、
銀座のクラブでホステスをしたくらいで取り消しとは・・・・
多くの方がそういう風に考えます。ましてや、原告は飛び切りの美人。
「分からず屋」の日テレがか弱い美人を苛めている構図になります。

日テレ側としては「まさか本当に提訴するなんて・・」と
タカをくくっていたのではないかと想像します。
一部報道によれば、外部から来ている役員がNOを出したとか。
あの企業グループには「ナベツネ」と呼ばれるヒールがいましたから、
世間はなおさらそういう目で見るのではないですか。

どういう結果が出るとしても、アナウンサー志望の女子大生は
水商売でのアルバイトが出来なくなりますね。
でも、イベントのコンパニオンだったらいいのでしょうか？
そのあたりがとっても判断に困るところです(笑)。
華やかに見えても、あの業界には堅苦しいところがあるのですね。

その点、マンション業界はいたって寛容です。
誰もが知っている大手の販売会社で役員を務める名物オバサン。
必ず胸元の開いたお洋服をお召しになり、
打合せではわざと前のめりになられます。
オッサン連中が自分の胸元をチラ見するのを、逆に楽しまれているご様子。

このオバサン、かつては本業のホステスさんだったとか。
今でもその臭いが濃厚に残っています。
「あらー、アッちゃんお久しぶり。しばらく見ないけど、どうしてたの？」
なんて、さして親しくない人もすぐに「ちゃん」呼び。
しなを作って、妖しい目線を送ってきます。

聞けば、その販売会社のエラいさんがどこかのキャバクラで見つけ出し、
「お前、カワイイなあ。ウチの会社に入らんか？」
一部上場企業のグループ会社ですよ。ビックリしますね。
入れてみたら、仕事はまあまあ。当たり前ですが、すぐに愛人化。
役員の間を渡り歩き、結婚して離婚。
それでもマンションはそこそこ売ったといいますから、
あのお仕事の難易度はさほど高くないのでしょうか。

私が20数年前に遭遇した時には、すでに30代後半だったはず。
今でも現役なら、すでに60歳を超えていますね。
4，5年前に聞いた時には、「全然変わっていませんよ」。
今でも胸元チラリ作戦をなさっているそうな。
ウワ、それってかなり妖怪でしょ。

笹崎里菜さん、アナウンサーがダメでもマンション業界があります。
ホステス経験者でも役員になれます。なっています。
頭はあまりよくありませんが、大勢の男をアゴで使えます。
しかも、お仕事はわりあいカンタンです。
裁判が落ち着けば、ぜひご検討を・・・なんて(笑)。

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マンションが丈夫になって困ること

昨日は朝から、某地上局のV撮りに付き合って
築50年近い公団の分譲マンションを見てきました。
感想を一言でいえば「まだ十分に住めるじゃない」。
そこは管理もよく行き届いており、外壁も塗り替えられています。
住戸の中にも入れてもらいましたが、一番辛そうなのはお風呂。
キッチンや洗面などは新しく換えておられました。
だから「全然大丈夫じゃないですか」という感じ。

あのころにはユニットバスがなかったのでしょうね。
お風呂は狭くてタイル張り。内側に給湯が付いているタイプ。
まあ、取り替えようと思えば取り替えられるのでしょうけど、
ちょっと大変な工事になりそうです。

その団地、最近建て替えのための臨時総会が開かれて、
割合小差ながら全体の建て替えが否決されてしまったそうです。
聞けば、負担金が生じる建て替え計画だったと言います。
負担金がゼロなら結果は違ったかもしれませんね。

住民のおひとりに伺ったところ、数百戸あるうちで、
最初からの住民は2割程度だそうです。
まあ、半世紀近く経過しているとそうなりますよね。
天気の良い平日の午前に訪問したのですが、
お隣の公園でも遊んでいる子どもの姿を見かけません。
自転車置き場に、子供用の自転車類が皆無。
若者用のスポーツタイプもほとんど見かけません。
建物も住民も、団地全体が高齢化してしまったでしょう。

仮に、当初分譲時に33歳でそこに住み始めた方は、今81歳。
孫どころか、ひ孫がいてもおかしくない年齢に達しています。
おそらく、住民の平均年齢は60歳を超えているはず。
「あと何年生きるかわからないのに、引っ越しを2回もするなんて」
と考えれば、億劫になるでしょうね。

その団地は、ハッキリ言って郊外のやや寂しいロケーション。
だから、床面積は倍以上に増やせるのに負担金が生じるのでしょう。
都心で容積率が余っている場合は、また話が違ってきます。
負担金がゼロどころか、それまでよりも広い住戸に住めるケースも有ります。
しかし、管理費や修繕積立金はほぼ確実に上がります。
現金収入の少ない方にとって、それは重い負担です。

都心のタワーマンションでは、旧地権者は敷地内の別の板状棟に住んで、
その管理費負担はタワー棟の駐車場使用料で賄う、というケースがありました。
つまり、旧地権者は管理費を払わなくてよい、という手法。
これって厳密にいえば民法に抵触するのではないかと私は疑いました。
でも、やっているのが天下の三井不動産レジデンシャルですから、
まあ何とかクリアしているのでしょうね。理屈は知りませんが。

いつか書いた通り、マンションの建て替えというのは、
決議が可決されて準備中のものも含め、
全国で200ちょっとしか実現していません。
これって私の推定で全体のコンマ２パーセントです。
築30年以上のマンションに限っても、1%いかないはずです。
なぜ、そんなに少ないのでしょう？　理由はいくつかあります。

●5分の4決議が困難
建て替えを行うためには、現状の法制度では区分所有者全員の
5分の4が賛成しなければなりません。
数棟に分かれている場合は、加えて各棟で3分の2以上の賛成が必要。
管理組合の総会というものは、定足数である全区分所有者の半分の
出席や委任状等を集めるのでも苦労しているのが現状。
築30年以上にもなるマンションで5分の4というのはかなり困難。

●多大な負担金が足かせ
この200ちょっとの建て替え事例のほとんどが「負担金ゼロ」のはず。
たとえ各住戸500万円の負担金であっても、出せない区分所有者が
5分の1以上いたら決議は事実上不可能です。
負担金がゼロになるのは容積率が余っている都心立地、
というケースなら可能ですが、それ以外ではほぼ無理。

●建て替えなくても、現状で住める
私が昨日訪れた団地のように「まだ十分に住める」とう場合も多数。
鉄筋コンクリートの建物というものは、施工精度にもよりますが
場合によっては100年くらい持つのではないかと私は考えます。
だから、「まだ住める」と考える人は反対に回ります。

まあ、だいたい以上のようなことが理由でしょう。
つまりは、ほとんどが「お金の問題」。
次があるとすれば体力の問題。たいていの場合、主役は高齢者。
2，3年の内で2回引っ越すというのは相当に大変。
まあ、考え方にもよりますけれど。

最近、こういったテーマでメディアからの取材が多くなりました。
私のような小物のところにも結構な頻度であるから、
メジャーなお方はこの問題で頻繁にメディア対応されているはず。
私はあまり熱心に情報集めをしないのであまり目に留まりませんが、
世の中の様々なメディアで取り上げられているはず。
特に、ネット以外の旧媒体に多いのではないでしょうか。
読者層がその問題に直面している高齢者と重なりますから。

ちょっと前にも書いたような気がしますが、
これからの住宅取引は、その主役が新築から中古へと変わります。
これはマンションでも戸建てでもそうなると予測します。
今の建築費高騰は、そのキッカケづくりに貢献しています。

日本人は新しいものをありがたがり、中古を蔑む風潮があります。
人間30を超えれば、自分自身が「中古品」みたいなもんでしょ。
企業にしたところで新卒は新品、転職組は中古品です。
新卒は、マンションでいえば新築の青田買いのようなもの。
入社させてみて、そのあとどうなるかはギャンブルみたいなもの。
転職組の場合、前の会社での実績や評価評判を調査できます。

中古マンションの購入も同じ。
新築を竣工前に購入するのは、売主が大手でもちょっとしたギャンブル。
今年起こった数々の建築現場の不具合発覚がそれを証明しています。
しかし、中古の場合は新築以来の補修歴などを調査できます。
私は、事務所にいらっしゃる相談者によく申し上げます。
「築10年で一度も雨漏りしなかったマンションは、その先の10年20年しない確率が高いのです。築15年目や22年目で雨漏りが発生した、という話を聞きませんから。でも新築3年目で雨漏りしているようなマンションは、その先ずっと雨漏りが発生し続けるはずです。工事が粗雑だったからでしょうね。そういう中古を買ってはいけません」

私はもう28年ほどマンションを飯の種にして生きています。
その間、マンション業界の体質はほとんど進化していません。
しかし、作っているマンションの中身はやや進化しています。
耐久性能や安全性、メンテナンス性能が向上しているように思えます。
デザインは、長谷工プロジェクトの蔓延により退化しましたね。

この先、老朽化するマンションは社会問題となります。
これは建物の老朽化というハードの問題よりも、
住んでいる人間から生じるソフトの問題。
マンションはあと数十年でも住めるけれども、
住んでいる人間が高齢化と鬼籍入りで空室化、廃墟化、スラム化・・・

すでに、リゾートマンションで発生しているこの問題が、
徐々に都心に向かって押し寄せているのです。
冒頭に紹介した例でも、5分の4決議が否決されて建て替えがとん挫。
私は建て替えがすべての解決策だとは思いませんが、
今の成立要件は厳しすぎます。せめて4分の3にすべきですね。
それに、空室や無主が多くなったマンションには、
行政が適宜介入できる法制度を整備すべきです。
これは、私が前から言っていること。
今のところ、どこの政党もこの問題には関心なさそうですね。
まあ、こんなことは票にならないのでしょう。

さて、レポートの更新情報です。
江戸川区を中心とした３つのレポートを更新。
新しい物件が出にくくなっています。
しかし、郊外に行けば行くほど建築価格の高騰を
価格に反映できなくなっていますね。
まあ、経済原理から言えば当たり前のことですが。
買い手の所得が上がっていないのに、
コストが上がったからと言って製品価格には反映できません。

小岩・新小岩・平井
価格　3,890円

■アルファグランデ小岩スカイファースト、■ルネサンス小岩ブライトアリーナ、■アデニウム北小岩、■クリスタルマークス、■ライオンズ新小岩グランフォート、■（仮称）平井大規模プロジェクト、■サンクレイドル東小岩、■新小岩パークフロント、■ルピアコート新小岩、■ジオ新小岩、■エクセレントシティ小岩、■サンクレイドル新小岩親水公園II

葛西・西葛西
価格　3,390円

■ルネサンス葛西ザ・レジデンス、■アーバンパレス葛西、■レジデントプレイス西葛西、■ザ・ガーデンズ西葛西、■プレミスト葛西、■プレシス西葛西アクアフォート、■アルファグランデ葛西臨海公園、■パークホームズ西葛西 清新町

船堀･一之江･瑞江･篠崎
価格　1,890円

■エクセレントシティ瑞江パークフロント、■エクセレントシティ瑞江III、■アルファグランデ篠崎弐番街、■プレシス瑞江、■ファーストシーン篠崎Clari

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マンション価格は不自然に上下するもの

マンションの価格というのは、多分に「空気」に左右されます。
あの平成大バブル以降、個人所得というのは緩やかに右肩下がり。
この20数年でジワジワと下降してきました。
下の図は厚生労働所が出している資料です。

2-1a

ところが、マンションの価格というのは下がったり上がったり。
1991年のバブル崩壊後、11年間はダラダラとした下落が続きました。
2002年が底。ところが、世界的な「カネ余り」で2003年から上昇。
2008年のリーマンショック前まで、勢いよく上がりました。
日本には海外のファンドマネーが流れ込んで「ミニバブル」。
そして、リーマン後はデベの倒産ラッシュと値引きの嵐。
2012年の半ば過ぎまでは緩やかな下落傾向。
下の図は2007年までしかありませんが。

graph0804_1

それが2013年のアベノミクスから潮目が変わりました。
今回の上昇原因は、建築費の高騰。
2010年頃の建築コストに比べて5割くらい上がった感じでしょうか。
当然、マンションの販売価格にも反映されます。

ところが、リーマンショック後の新築マンション供給は、
その軸足を郊外から都心部へ移していたのです。
購入層の中心は、一般ピープルから富裕層へと変わっています。
だからアベノミクス以降、実によく売れました。
まあ、あの平成バブル以降では、もっとも調子よかったと思います。

さらに、今回の需要層には「相続税対策」と「外国人」が参入。
都心や湾岸のタワーマンションは面白いように売れました。
しかし、郊外はほとんど影響なし。
ミニミニバブルの波は、多摩川を渡って武蔵小杉までは行きました。
でも、その南側の川崎区エリアではサッパリ。

つまるところ、実需層はちっとも潤っていないから
35年ローンを組んで新築マンションを買おうというマインドが、
都心のリッチな富裕層ほど盛り上がってはいないのです。
だから、郊外型大規模マンションはボロボロの状態。
あっちこっちで値引き販売が復活しています。
それでも、たいていの物件は毎月何戸かでも契約できています。
値引きしてもらっても明らか割高なのに買っているのです。

当たり前ですが、この20数年ずっと個人所得は減り続けています。
「自分で買って住もう」という人々の財布は細っているのです。
本来なら、住宅価格もそれに合わせてずっと下落していってもいいはず。
ところが、前回のミニバブルや今回のミニミニバブルでも、
私に言わせれば不自然に高騰しているのに、ある一定数は売れています。
「今は高いから」と分かっていながら買っている人もある程度いるということ。
販売担当者に「これからもっと上がって買えなくなります」なんて、
うまくだまされている人もかなりいるはず。
そういう人は、ハッキリ言って「バカを見る」可能性が高いですね。

マンションも株と一緒で、みんなが買っているときに買うのは下手です。
株は「通りで人が血を流して倒れている時に買え」と言いますね。
たしかロスチャイルドのご先祖様のご託宣でしたか。
マンションも、みんなが買わずにモデルルームに閑古鳥が鳴いている時に
「0000万円なら買いますよ」とふんぞり返って買い叩けばいいのです。

「それはいつでしょうか？」
少なくとも、今ではありませんね。今は逆。
モデルルームの見学が予約でいっぱいの時には、行かない方がいいですよ。
不動産屋さんにエラそうにされて不愉快な思いをするだけ。

チャンスは、早ければ来年にでもやってくるでしょう。
回らなくなったマンションデベが倒産、という事態もあり得ます。
すでに「業転」が行われています。いわゆる業界内転売。
これって、リーマンショック後によく見られた現象。
販売中のマンションを、エンドではなく業者に丸ごと転売。
よくあったのは、販売価格の6割で投げてしまう業転。
買った業者は元の価格の2割引きで再販します。ああ、懐かしい。
今はまだ、そういうドラスティックな業転はありませんが。

今、どうしてもマンションを買いたいのなら、
じっくりと中古を探すのが一番だと思います。
都心の中古も上がっていますが、探し方によってはデモノがあります。
不動産というのは、あわてて動くとロクなことになりません。

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新たな成長戦略には期待できない

いやはや、「やっぱり」という感じですね。
安倍君が9月に内閣を改造した時には、
年内の解散総選挙なんてあまり考えていなかったはずです。
たった4カ月の短命内閣ということになりますから。
せっかく大臣にしてあげたのに、実質3カ月では可哀そう。

それが、ここ1週間前に急に決意したのは、
やっぱり今日のGDP発表の数値を事前に知っていたからでしょう。
黒田君の唐突なバズーガも、それを知った上で安倍君に
「それでも消費税は上げるのだよ」という財務省サイドのサイン。
しかし、安倍君はそういうプレッシャーを「解散」という、
まさに「伝家の宝刀」を抜いて斬り返してしまいました。お見事。
それにしても、まさかのマイナス成長とは・・・・

しかし、選挙自体は何とも間抜けな様相になりそうですね。
だって、争点が無くなってしまいました。
与党も野党も表向きは「消費税増税延期」に賛成のようですから。
まあ「アベノミクスの是非」なのでしょうか、なんかボケていますね。

ただこの選挙、戦後の「民主主義ニッポン」にとっては大きな出来事。
なぜなら、総理大臣ともあろう者が官僚のプレッシャーを交わすため、
わざわざ「国民の意思を問う」という「追い込まれ型」ですから。
例えば、2年前の野田君は自民党に「約束を守れよ」と
やいのやいのと責め立てられた挙句の「追い込まれ型」解散。
ところが、今回の安倍君は政敵に追い込まれたわけではありません。
財務省という官僚集団と、その取り巻き(日銀など)に追い込まれたのです。

ある財務省の高級官僚は、私の近しい人にこう嘯いたそうです。
「財務省が協力しない政権は短命に終わる。我々の言うことを聞く政権は長続きする。小泉内閣がそうだっただろ」
まあ、そうなのでしょうね。しかし、悔しい話です。

中学生くらいの頃に、社会科で「日本は三権分立です」と教えられます。
行政と司法と立法が、それぞれに独立している・・・
その行政の長は、選挙で選ばれた国会議員の中から指名される総理大臣。
財務省の官僚は、その総理が選んだ財務大臣の指揮下で
財務行政を司るのが本来の立場。
それを「俺たちが内閣の命脈を握る」くらいのこと嘯かれているのです。
それでもって、実際にその通りになっているワケです。
まさに、本末転倒とはこのことです。

今回、安倍君は総選挙という国家の最も重要な意思決定手段を用いて、
財務省という高ピーなバケモノ集団の意向に逆らいました。
いくら財務相といえども、国民の意思には逆らえません(表向きは)。
しかし、彼らは今後も消費税増税の圧力をかけ続けるでしょう。
そして、2年前のボンクラな野田君のように、
自分たちの言いなりになる政治家(例えば麻生君や二階君)を
首相に挿げ替えようと動くはずです。

さて、目先の経済の話をしましょう。
日本経済は、この半年間(もしかして+1カ月半)ずっとマイナス成長。
であるにもかかわらず、この半年で株価はあがっています。
ただ、急上昇したのは黒田バズーガの後です。

そもそも論を言えば、GDPが下がっているということは、
企業業績も全体的には下がっているはずです。
ところがトヨタをはじめ大企業の好業績ニュースが
ここしばらくのメディアに頻出していました。
「景気が良くなっている」と見せかけるのは、財務省の演出。
それに大手経済メディアその他が追随しているだけ。
その他の大多数の企業は業績を悪化させているはず。

多分、個人の実質所得も下がっているはずです。
多少の賃上げがあったとしても消費増税と物価上昇、
さらには社会保険料の値上がりでぶっ飛んでいます。
つまり、一般庶民は今年になって少し貧乏になったはず。
それでも「不景気感」が世の中に広がっていないのは、
失業率が低いのと大きな倒産がないからだと思います。

大きな倒産は、そのうち起こります。
もしかしたら、不動産系の企業が先鞭をつけるかもしれません。
専業のマンションデベロッパーという業種は、
仕事が回らなくなったら半年持ちません。
来年の春頃には1社2社、倒産が出てくる可能性があります。

それに反して、失業率はさほど上がらないでしょう。
建築現場や飲食業での人手不足は深刻です。
よほど景気が悪くならないと、それは解消できないと思います。
そこは安倍君が言うように「女性の活用」が必要でしょう。

今後、日本経済はやや方向感覚を欠いた状態になりそうです。
とりあえず、消費税の増税は早くても2年半後です。
したがって、消費税増税による消費減退、そして不景気・・
というシナリオは、2年半先まで延びるはずです。

その間、日本経済にとってはいよいよ円安の悪影響が出始めます。
物価高と輸入系企業の業績悪化。人手不足による業績悪化もあります。
例えば、マクドナルドは急速に業績を悪化させています。
和民はすごい勢いで店舗を減らし続けています。
ユニクロはすっかりブラック企業のイメージが広がった結果、
今後は人手不足→業績悪化→店舗閉鎖というシナリオが考えられます。
そしてマンションデベロッパーが倒産するとすれば、
それは建築現場の人手不足が遠因となっています。

一方、日本には支那という地政学リスクが身近に存在します。
ここのところの国際会議での習君のあの態度を見ていると
「相当焦っている」あるいは「かなり追い込まれている」という
印象を持ちました。原因は国内経済と権力闘争。
支那国内の不動産は、はっきりとバブル崩壊の過程に入りました。
どの程度のハードランニンになるかが見所です。

しかし、大陸の支那人はここ2年間に販売された
都心や湾岸のタワーマンションの1割程度を購入しているはず。
その半分でも「捨て値」で売り出されたら、
都心の流通市場にはちょっとした混乱が生じます。
まあ最初の内は業者が拾って、日本人に再販するでしょう。
でも、その内そういった需要を上回ってしまったら・・・・

安倍君は、12月に「第2期第3次」内閣を組んだら、
まず経済対策に取り組むはずです。
黒田君のバズーガ砲は金融界にお金を垂れ流しても、
一般庶民の懐はうるおしません。そこが金融政策の限界。
つまり、直接的に景気を回復させることはできないのです。

「景気回復のゴールは個人所得の回復」
これは、安倍君もよく分かっています。
だから、企業経営者を集めては「賃金を上げろ」とせっつきます。
それは経営者だって、儲かれば社員の給料を上げますよ。
だから総理に「儲かるようにしてください」とお願いします。
そこで出てきたのが、法人税の減税。しかしねえ・・・

財務省は税収が減るような施策は忌み嫌います。
彼らは少しでも税率が上がれば税収が増えると信じ込んでいます。
だから、税率を下げるなんてトンデモないこと。抵抗するでしょう。
実はこの2年間、安倍君と財務省は「成長戦略」を巡って綱引き。
私から見ると、そのことごとくが財務省の勝ち。
意味のある成長戦略なんて、ひとつも実現していません。
財務省はひたすら消費税アップにまい進してきました。
今後もその方針が変わるとは思えませんね。
だから、安倍君の成長戦略には今後も期待できません。

ということは、このままでは日本経済の先行きは暗いのです。
ああ、困った。困った。困った。
明るい話題があるとすれば、来年の外国人観光客。
今年よりも500万人増えたら、1兆円ほどGDP効果がありそうです。
年率にすると、約0.2％。まあ、期待できるのはこの程度。
でも、ないよりかはましでしょ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
埼玉と千葉・茨城のタイトルを最新情報化。
しかし、都心部と郊外ではマンション市場の様相が
ガラっと異なりますね。売れていません。
値引きも常態化しています。
それは、個人所得が萎んでいるから仕方のないことでしょうが・・・
であるのに、長谷工プロジェクトは次から次へと出てきます。
大半が「買ってはいけない」マンションですね。
どうぞ、それを見分けるために資産価値レポートを活用してください。

埼玉県の大規模マンション
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■シティテラス戸田公園、■オハナ ふじみ野上野台ブロッサム、■志木の杜テラス、■パークホームズLaLa新三郷、■プラウドシティ志木本町、■グランセンス吉川美南ステーションコート、■シティテラス草加松原、■サウスゲートタワー川口、■ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン、■浦和常盤 ザ・レジデンス、■武蔵浦和SKY＆GARDEN。

千葉・茨城の大規模マンション
価格　4,490円

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郊外型マンション開発の終焉

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解散総選挙で消費税が先送りされるとの読みが定着。
株価は勢いよく上がっていますね。でも、ちょっと不安。
足元の企業業績も、大企業以外は心もとない限り。
17日のGDP発表が何とも気になりますね。
この統計発表がこれほど注目されたことは過去になかったと思います。

さて、今日は真面目にマンションの話をします。
今、千葉県の大規模マンションについてのレポートを更新しています。
いやはや、売れていないですね。
売れていないのに、新しい物件も出てきます。

いつも書くことですが、マンションは集合住宅です。
限られた土地にできるだけ多くの住宅を作るためにあるのがマンション。
だだっ広い土地が余っているのに、マンションを作る必要はありません。
でも、それを作っているのが千葉ニュータウン。

「もう誰もやらないだろう」と私は楽観的に考えていました。
でも、あの街にはどんどん大規模マンションができています。
行政区でいうならば千葉県印西市。
市自体の人口は微増です。でもマンションは年に数百戸単位で竣工。
本来、人口が大幅に増えていなければならないのに、
なぜかそうはなっていません。その原因は・・・・

私に知り合いも、何人か転出しました。
理由を聞くと「交通費が高いから」。住居費は安いのですが(笑)。
まあ、数年以内に人口は減少に転じるはず。
住みやすくても、住居費が安くても、「距離感」は補えません。
「距離感」とは、東京都心との実質的、心理的なものです。

首都圏というのは、よくも悪くとも都心との距離感で不動産の価値は決まります。
例えば、「武蔵小杉」という街は、やたらと距離感の短い街です。
東横線があっという間に渋谷まで運んでくれます。運賃も私鉄基準。
その他、地下鉄の乗り入れも複数多岐にわたっていますね。
あの街のマンション価格が高騰している一因はそこにあります。
まあ、私にいわせればその何割かは「幻想」に過ぎませんが。

千葉ニュータウンは、武蔵小杉に比べて「距離感」は5倍以上。
実際のアクセス時間は長いし、運賃は目をむくほど。
でもマンションの価格は4割くらいでしょうか。だから、割高と評価できます。
割高なので、マンションも売れません。だいたいが完成在庫になりますね。

千葉県というのは、一般的に埼玉より一段下に見られます。
理由は明白で、新幹線が通っていないから。
新幹線が通るところは、その先に大きな街があります。
埼玉なら大宮の向うには仙台や新潟があります。
千葉には、せいぜい成田空港があるだけです。
あそこは街ではなく、ただの「機能」。だから、弱い。

東京の都心から千葉へ向かう鉄道の路線は、主に５ライン。
南からJR京葉線、地下鉄東西線‐東葉高速鉄道、JR総武線、京成本線、
そして最後が千葉ニュータウンに向かう北総線。
沿線のマンションの価格は大まかに北へ行くほど安くなります。
つまり、最北端を走る北総線はもっとも資産価値が脆弱。

因みに、神奈川方面は南から京浜急行、JR東海道・京浜東北線、
JR横須賀線、東急東横線、東急田園都市線、小田急線の主に6ライン。
ステイタスは、東海道→東横→田園都市→小田急→横須賀→京浜東北→京急
でしょうか。かなり複雑です。（新幹線を除く）
また、これには異論もあるでしょう。私の独断と偏見。
私は、近未来的に田園都市線と小田急線が弱いと思っています。
なぜなら、この2ラインの先には「大都市」がないから。
多分に「人気」というあいまいな基盤に依っている部分が多いのです。

さて、千葉はことほど左様に「庶民性」の強いエリアです。
このエリアのマンションが売れていないのは、
何よりも一般ピープルにとってアベノミクスは遠い存在である証拠。
異次元の金融緩和も、大盤振る舞いの財政出動も、
一般庶民の財布を潤す前に蒸発してしまっています。

都心のマンションというのは、やや浮世離れした人々が買うもの。
住宅ローンをしっかり組むような方は、やはり郊外のマンション。
それが売れていないのは、景気回復が浸透していない証拠。
株価だけが上がっても、景気が回復したとは言えませんね。

そして、一般庶民向けのマンションが売れないと、
多くの独立系専業マンションデベロッパーは倒産の危機に瀕します。
なぜなら、そういった会社は今までそこが主戦場だったから。
「マンション開発」という業態の中でも、都心の高級マンションと
郊外の一般庶民向けでは開発や販売のノウハウが全然違います。

例えば、長谷工アーベストという販売会社は、
都心で1億円以上のマンションを販売した経験がほとんどないはずです。
逆に、三井不動産レジデンシャルが郊外で坪単価150万円以下の
大規模マンションを販売している例を、私は余り知りません。
年収500万円のサラリーマンと金融資産5億円の資産家では、
趣味も思考も会話の内容もまったく違います。

今まで郊外ばかりやってきたマンションデベが、
急に都心で中小規模の高級マンションを開発分譲しようとするには、
やや無理があります。まあ、やってやれないことはないでしょうけど。

今、マンション開発事業をこれまでのように郊外エリアで行うのは
非常に難しくなっています。土地は出てきますよ。いくらでも(笑)。
でも、売れなければ仕方ありません。
したがって、今後郊外での新築マンション開発は激減するでしょう。
千葉ニュータウンはURの関係があるので、まだ続くかもしれません。
でも、資産価値はボロボロですね。みんな「買ってはいけない」。

「郊外の新築住宅」というカテゴリーは今後、「自宅の建て直し」に
限定されていくように思えます。
少なくとも新築マンションを購入する、
というのはあり得ない選択肢かもしれません。
ただ、郊外でも中核都市の駅周辺エリアは別です。
唯一「買ってもいい」と言えるのは、そういう条件のマンション。
どの物件が該当するのかは、メルマガやレポートでお伝えします。

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