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榊　淳司オフィシャルブログ
バリ島不動産セミナー、まだお席はあります

私が「榊淳司」として、このブログを本格的に始めたのは６年前。
すぐにあるお方の目に留まり、日経マネーでの連載が始まりました。
連載期間は２年。懐かしい日々です。
始まって半年ほどで、本業だった広告屋を半ば店じまい。
ちょうどリーマンショックの後の大不況期でした。

その後、マンション購入希望者を対象とした
小規模なセミナーを開催するようになりました。
ただ、最初はこちらにも戸惑いがありました。
わたし、他人様に物事を教えた経験がほとんどないのです。
というか、教えるような中身もなかったものですから。

広告屋時代には、プレゼンテーションというのをさせられます。
広告の表現案をスポンサーに説明するのです。
だいたい、相手は３，４人なのですが、時に大きな会議室で
２０－３０人くらいを相手に話すこともあります。
まあ、こっちは「不動産屋はバカばかり」と呑んでいますから、
それなりにこなすことができました。

でも、セミナーは違います。
どんな方がいらっしゃるのか分かりません。
それに、参加費もいただいています。
ヘンな印象を持っていただくのは、とても不本意。
いちばん最初の時には、すごーく緊張しました。

あれから約５年。セミナーはすでに20回くらいやったでしょうか。
最近は、すっかり慣れて緊張しなくなりました。
むしろ、適度な高揚があって快感ですらあります。
人間、変わるものですね。自分でビックリします。

広告屋時代、社員を雇っていたことがあります。
ある男性社員が、結婚することになりました。
「おめでとう。結婚式には喜んで出席するよ。でも、主賓挨拶だけは勘弁してくれ」
そう言っておいたにもかかわらず、やらされました。
実家の面々が「お前の社長を出せ」と譲らなかったのです。

やりました。それで、大失敗。
喋りの方は、なんとか。感動的なスピーチとまではいきませんが。
でも、新郎新婦を立たせたまま、最後まで喋ってしまったのです。
生涯、記憶が消えることのない大失敗。
Ｙ君、ごめんね。いまでも思い出すよ。

今、頼まれたら、あの時よりかは数段上手く喋るでしょうね。
でも、主賓として呼んでくれるような若人は、まわりに1人もいません(笑)。
その代わりといっては何ですが、定期的にセミナーを開きます。
次は9月16日火曜日の「バリ島不動産セミナー」。

ちょうど去年の今頃、私はバリ島に行きました。
現地で不動産業を営む八神氏に、まる4日間不動産を見て回る
まさに「弾丸ツアー」でしたね。
毎日、汗だくになって素敵なヴィラを見て回りました。
夜はホテルに帰って、ビールを飲んで寝るだけ。
翌朝は9時半か10時に八神氏がロビーにお出迎え。
ホテルのプールにだって、一度も入りませんでした。

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ランチは、ローカルさんが行くような街の食堂。
100円くらいのナシチャンプルとミネラルウォーター。
夜は、それなりに美味しいものを食べに行きました。
いろんな人に会い、25年ぶりに英語をたくさん使いました。

しかし、バリはいいところですね。
ああいうところで、10年くらいゆっくりと暮らしたいもの。
「そんなこと、よほどお金がないと無理でしょ」
なんて考える人もいるでしょう。
でも、そんなにお金は要りません。
2千万円もあれば十分。しかも、その金は減りません。

www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140314/ecn1403141802004-n1.htm

バリの不動産価格は、毎年少しずつ上昇しています。
あの島の景気がいいから、というのもありますが、
要は世界中から景気のいいお金が流れ込んでくるから、
というのが実態でしょうね。

「もう上がりきったのではないか」と、多くの方がおっしゃいます。
違いますね。まだまだ上がるでしょう。
私はよく、「バブルの4合目ですよ」と申し上げます。
まだ、あと6合分は残っているのです。

ここ1年ちょっと、東京都心の不動産がよく売れました。
その理由は何だと思いますか？
実にカンタン。「安い」からです。
誤解の無いように申し上げると、私から見れば「高い」です。
でも、世の中には色々な価値観があります。
自分の偏狭なものの見方にこだわっていれば、
物事の本質を見誤ることになります。

例えば、シンガポールの超一等地では、
マンションの価格は坪4000万円だそうです。
東京では、どんなに高くてもせいぜい坪600万円から800万円。
どうです、「安い」でしょ。
だから、華僑系のお金持ちがやってきて、
都心の一等地で売り出されるタワーマンションを買い漁ったのです。

それで、まだ資本主義社会が分かっていない大陸系のお方は、
埋立地の湾岸エリアも都心と勘違いしてたくさん買いました。
「オリンピックが来るから値上がりする」という
単純で稚拙なセオリーにのっかったワケですね。

支那系の方が、東京の不動産を「安い」と考える理由の一つは利回り。
台北やシンガポールの一等地では、マンションの利回りがよくて2%。
下手をすれば1%か、それ以下。
実はコレ、私の感覚では完全なバブルです。
でも、そうとは思わない方がいるから、売れています。

ところが、東京の場合は一等地のマンションでも3％から4%。
「エ、あの東京で3%も回るの。安いじゃん」となるのです。
だから、連中はガツガツと買ってくれます。

ところが、バリ島の不動産の場合、3%なんてものじゃありません。
うまくいけば20%以上で回ります。
しかも、控えめに見て年間1割程度は値上がりします。
そういう物件が、ゴロゴロと転がっているのです。

需要もあります。
毎年、バリを訪れる環境客は増えています。
これは多分、雪だるま式に増えます。
なぜなら、たいていの方は一度行くと好きになるからです。
その内、「住んでみよう」と考える人も多いのです。
だから、ヨーロッパ系の方向けのヴィラが増えています。

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セミナーでは、私たちはかなり控えめに言います。
「この物件の想定利回りは15%です」みたいに。
実はそれ、年間6割程度の稼働率で計算しています。
365日の内、300日稼働すれば30%、なんて物件はザラ。
しかも、そういうケースはたくさんあります。

「為替リスクが心配」という方もいます。
でも、ヴィラの宿泊料はドルベースだったりします。
つまり、せいぜい円とドルの為替変動リスクがあるくらい。
逆に円安になれば、利回りが跳ね上がったりします。

まあしかし、いいことだけでもありません。
建築技術が日本並みとはいきませんから、トラブルが多いのも事実。
そういうことを避けたい方には、八神氏たちが現地の
日本人建築家に依頼した「ジャパンクオリティ」のヴィラも
今回のセミナーではご提案できます。
想定利回りは若干落ちますが、まずは安心。

八神氏というのは、バリに住んでもう2年です。
現地の不動産事情に精通しているばかりか、
買っていただいたお客様から何物件も管理を委ねられています。
また、現地スタッフもかなり優秀。
ああ、私も早くリタイアしてバリに住みたい。

次回のセミナーは9月16日火曜午後6時半から。場所は八重洲。
定員は10名ですが、現在お申込み6名、参加確定2名という状況。
いつもの通り少人数で和気あいあいとやりたいと思います。
終了後は希望者を募って近くの居酒屋に繰り出す予定。
お一人3000円くらいのワリカンになろうかと思います。

今、最も有利な海岸不動産を
バリ島不動産投資セミナー

開催日時：2014年9月16日（火）　午後6時30分より
開催場所：ビジネストランスファー会議室（JR「東京」駅から徒歩１分）
（東京都中央区八重洲1-8-17　新槇町ビル6階）
参加費用：お一人様　1,000円（税込）　定員10名　定員になり次第締切

お申込みはコチラから

 

9月8日追記：その後、定員に達しましたので、現在募集は行っておりません。
キャンセル待ち等については別途ご連絡ください。

実は、この次のセミナーも用意しました。
名付けて、

マンションのモンスター居住者対策セミナー

これについては、次回じっくりとご説明します。

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



マンションのJVって何？

さて、9月です。夏も終わりつつあります。
そこで、久しぶりに「公開講座」でも書こうかな・・・なんて。

今回のテーマは「JVって何だろう？」。
JVというのは、どちらかというと業界用語。
ジョイントベンチャーの略語だったはずです。
で、何かというと単なる共同売主。

例えば、建築現場の死亡事故でちょっとした業界の話題になっている
「ザ・ガーデンズ西葛西」というマンションは2社のJV。
三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンス。
なんと、業界の２大巨頭ではありませんか。
今年になってこの２社は、ともに「手付金倍返し、３倍返し」という
異例の処置でプロジェクトをおじゃんにしています。
ともにゼネコンに責任を取らせるようなので、大きく業績は損じません。
まあ、それは余計な話ですね。

この「ザ・ガーデンズ西葛西」の場合、幹事は三井不動産レジデンシャル。
幹事会社というのは「売主筆頭」という意味です。
普通は、持ち分が一番多い企業が幹事になります。当たり前。
ここの場合は２社ですが、中には４社５社の場合もあります。
私が「長谷工プロジェクト」と呼んでいるマンションは、
だいたいが4社5社のパターン。

「ザ・ガーデンズ西葛西」のお隣は「レジデントプレイス西葛西」。
これなんぞは典型的な長谷工プロジェクト。
用地取得のインサイドストーリーは前々回の更新記事で書いた通り。
現在の売主は、大和ハウス工業、スターツデベロップメント、
サンケイビル、そして長谷工コーポレーションの４社。
こういう場合、この土地を「お世話」した長谷工の持ち分は５%に
なることが多いと聞いています。
「お前も売主の一社なのだから、手を抜かずにやれよ」
という意味合いがあるそうです。

「レジデントプレイス西葛西」の幹事会社は大和ハウス工業。
幹事会社は、社名組や概要の売主欄で真っ先に出てくる会社です。
４社くらいの場合の持ち分は、幹事が50%、２番手が25%、3番手が20%。
最後の4番手、この場合の長谷工が5%みたない割り振りが多いようです。
2社JVの場合は6：4とか7:3。どちらかを過半数にしていかないと
もめた時に何も決められなくなりますから。
まあ、そんなことは購入者にとってどうでもいいようなものですが・・・

実は、エンドユーザーにも大いに関係あるのです。
例えば、値引き。
いくら値引きするか、というのは基本的に売主の判断。
４社JVだったら、4社ともがウンと言わないと値引きになりません。
よくある話ですが、中の1社がどうしても「値引きは嫌」とゴネるせいで、
いつまでたっても完売できないでズルズル半年1年・・・

また「入居後に瑕疵発見」、みたい場合も売主全社の共同責任。
どこまで補修に応じるか、という微妙な判断も全社一致が原則。
なぜなら、その持ち分に応じで費用を負担するのは売主企業。
まあ、たいていの場合はゼネコンに押し付けて終わりです。

ただ、補修で何とかなる不具合だったらいいのですが、
この間明らかになった、住友不動産分譲の「パークスクエア三ツ沢公園」
みたいな「建て替え」を必要とする不良建築だった場合は大変。
あの場合は、売主が住友1社だったので、転居費用の負担や
その後の対応も「売主の責任」として対応できました。
あれが5社JVだったらどうなったのでしょうね？
仮に長谷工プロジェクトだった場合、長谷工以外の売主は
「それは長谷工さんの責任でしょ」と言い出して揉めるかもしれません。
かなり複雑なことになりそうです。

つまり、売主に何社も名を連ねるJV事業の場合、
買い手側にとってはほとんどメリットがありません。
「大手も売主だから安心」なんて心理的効果がある程度。
でも、それは表だけの話。
実際、幹事企業でない限り「お付き合い」でしか事業に参加していません。

売主側にとっては、例えば「レジデントプレイス西葛西」に
スターツが入っているように「地元の強い」「顧客名簿を営業に使える」
のようなメリットを求めてJVになる場合があります。
でも、だいたいはリスクヘッジ。
1社で全部やるほど根性がない場合がほとんどです。

例えば「レジデントプレイス西葛西」の場合でも、
大和ハウス工業が1社で土地を買って、事業計画から販売まで
すべて自社で賄えば得られる利益はJVの倍です。
それを、なぜ1社でやらないかというと・・・・・

JVマンションというのは、私に言わせれば根性のない売主の
「リスクヘッジ」というよりも、サラリーマンの「責任回避」的な
臭いが濃厚な「なれ合いプロジェクト」に見えます。
失敗しても、担当者と担当役員が「ウチだけじゃないし」あるいは
「○社も入っていたので」なんていう言い訳ができるプロジェクトなのです。

一方、買い手にとっては売主が複数になって話が面倒、
というデメリットが大きなマンションでしかありません。
4社も5社も売主があれば、10年以内に倒産したりM&Aに
なってしまう企業も出てくる可能性は大。
現に、リーマンショックの直後の長谷工プロジェクトでは、
JV企業が何社も倒産して長谷工が幹事、みたいなケースもありました。

ちなみに、JVというのは民法でいうところの連帯責任を持ちます。
どこかが倒産したら、その持ち分を他社が持ち分比で取得します。
だから、1社でも生き残っている限り、買い手としては
「倒産企業のマンション」とはなりません。
まあ、メリットがあるとすればそれくらいでしょうか。

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農業が元気になれば地方は甦る

「地方創生担当大臣」って何をするのでしょうね？
石破君、うまく取り込まれてしまったみたい。
私は彼の面構えと、あの誤報新聞を読んでいる、
というところがしっくり来ません。
靖国神社にもお参りにならないようですし。
軍事オタクに軍事の戦略なんてあるはずもなし。
オタクというものが、しょせん素人のマニアに過ぎないのと同じ。
マクロの視点がなければ俯瞰した理解ができません。

それにしても、地方の疲弊ぶりはひどいですね。
2日前に上州のとある温泉まで骨休めに出かけました。
ちょっとした温泉街があるはずだったのですが・・・・
もう、酷いシャッター商店街と化していました。
夜、そぞろに歩こうかと思ったのですが、
明かりがともっているところがポツ・・・ポツ・・・・

翌日昼間、その温泉街を車でゆっくり走りました。
500ｍくらいで、歩いていたのは6人くらい。
地元の人らしきのは爺さんと婆さんばかり。
40歳未満の人は、一人も見かけませんでした。
東京から2時間ちょい車を走らせたところですよ。

地方は本当に疲弊していますね。
地方の再生は安倍内閣の大きな目標だそうですが・・・・
振り返って考えてみましょう。
自民党政権は、ずっと地方を優遇してきました。
都市で集めた税金を、地方につぎ込んできたのです。
分りやすい例でいえば、田中角栄の日本列島改造論。
道路や鉄道、インフラを整備して地方の発展を促す・・・
というよりも、自民党の票田を固める政策でした。
まあ、自民党の基盤を築くことは、大まかに成功していました。
でも、結果的に地方を振興させずに衰退させてしまった。
なぜでしょう？

結局のところ、予算をつぎ込み続けたことで
真の体力を弱らせてしまったのです。
典型的なのが、農業。
「農家を守るため」と、規制でがんじがらめにして、
補助金をじゃぶじゃぶと注ぎ込みました。
結果、多くの不採算農家が延命しましたが、ただそれだけ。
補助金漬けの農業は、どんどん疲弊しました。

いつかここで書いたように、日本の産業で今後の成長力があるのは
観光業と農業です。まあ、林業や漁業も入るかもしれません。
中でも、手っ取り早いのは農業でしょうね。
自民党と農協の過保護政策で弱体化した農業は、
競争原理やちょっとした企業努力によって大化けする可能性があります。
だいたい、企業の参入を拒んできたのがあまりに不健全。

日本人はものづくりが得意です。
農業の技術力だって、おそらく世界最高水準。
どうして、それをもっと生かさないのでしょうね。
工夫次第では、農産物の輸出は今の何十何百倍も伸びるはず。
世界には金に糸目をつけずに安全でおいしいものを
食べたがる金持ちがわんさかといるはずです。
和食が世界遺産になっていることでもわかる通り、
日本の食文化は世界中の人々から高く評価されています。
そして、和食の基本は日本産の農産物なのです。

地方の再生か創生かは知りませんが、
今までのように予算をつぎ込むだけでは同じこと。
決してうまくいかないと思います。むしろ悪化するだけ。
それよりも、規制緩和でしょう。
政府は下手に介入しない方がいいのです。

このままでは、日本中から「田舎」が消滅します。
「地方」も枯れるばかり。中小の温泉街もなくなるでしょう。
寂れた熱海や、代わり映えのしない鬼怒川が残っても
何にも面白くありませんね。

地方にも、元気のいい産業があれば若者が増えます。
大都市ばかりに若者が集まるのは、仕事があるからです。
みんながみんな、東京という街が好きではないのです。
多くの人が、あまり好きでもないけれど「仕方なく」この街に住んでいます。
大阪や名古屋だってそういう人々が多いでしょう。
みんながみんな、大都会が好きではないのです。
私に言わせれば、東京に住んで喜んでいる地方出身者は
とてつもない田舎者だと思います。

いっとき、猫も杓子もニューヨークに詣でた時期がありました。
「セントラルパークで昼寝をした」ことを自慢する人もいました。
本当に「あほかいな」の世界です。
それこそ、頭のてっぺんからつま先まで田舎者ですね。

地方を消滅させないために、何よりも必要なのは産業の創生です。
それは、税金をつぎ込むことでは決して生まれません。
政府は、産業の創生を主導することはできないのです。
あくまでも補助的な役割を果たせるだけ。
石破さんが「地層創生担当相」になるのなら、
そのあたりをぜひ弁えていただきたいですね。

 

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2014/8/30 14:27 | ちょっと脱線 | Comments (2)

8月の終わり、英霊たちに想いを致す

８月も間もなく終わります。
勝手なもので、日本で大東亜戦争が話題に上るのは毎年８月だけ。
私が子どもの頃は、12月8日の開戦記念日前後にも
「トラ！　トラ！　トラ！」なんて映画をテレビでやっていました。
最近の12月はクリスマス一色。
日本には百万人もクリスチャンがいないのに、大騒ぎです。

そろそろ誰も戦争の話をしなくなるので、もう一席。
まず、用語解説から。
私は69年前に日本が負けたあの戦争を大東亜戦争と呼びます。
日本が負けるまでは、それが国内の正式名称でした。
近頃使われる太平洋戦争という言葉は、
敗戦後に日本を占領支配したアメリカのGHQが押し付けたもの。
アメリカにとっては、あの戦争のエリアが今の東南アジアも含む
東アジア全域を指す「大東亜」よりも、
自分たちが主に戦った「太平洋」に限定したかったのです。

さらに言えば、日本は戦争の大義として、欧米に植民地支配されている
アジアの解放を唱えていました。これ、誠に正論。
だから、アメリカにとっては困るのです。
何としても、あの戦争は「日本が悪、アメリカが善」でなければなりません。
そのため、GHQは占領政策の一環として
あの大きな戦争の名称までも変えてしまったのです。
私は彼らの思惑に従うつもりはないので、大東亜戦争と呼びます。

何回かここで書きましたが、1941年当時、アメリカは積極的に
日本と戦いたかったわけではありません。
当時のアメリカ大統領・ルーズベルトの本音は、
ヒットラーに息の根を止めかけられている
チャーチル首相のイギリスを助けに行きたかったのです。
実際、国際法に違反して大西洋上でイギリスの輸送船団に
アメリカ海軍の駆逐艦を護衛に付けていました。

でも、ルーズベルトは4回目の大統領選挙に当選する際、
すでにヨーロッパでは第二次世界大戦が始まっていました。
ヒットラーの機甲師団はヨーロッパ各地を蹂躙していたのです。
しかし、厭戦気分の強いアメリカでは参戦の気運が盛り上がりません。
ルーズベルトも選挙運動の中で、
「あなたがたの息子は絶対に戦場にやらない」を公約にしました。
だから、自ら進んでヨーロッパでの戦争に参戦できません。
そこで、日本に戦争を仕掛けさせることを考えます。

まず、支那事変を口実に、経済制裁を加えます。
さらに、仏印進駐を理由にハルノートを突きつけます。
東京裁判で、インドのパル判事が
「こんなものを突きつけられたら、ルクセンブルグのような小国でもアメリカと戦争するだろう」と言われるほど、無礼なものです。
それで、日本は已むに已まれずに真珠湾攻撃へ。

その報を聞いた時、チャーチルは小躍りして喜びます。
「これで戦争に勝った」（W・チャーチル著「第二次世界大戦」）。
その数日後、マレー沖で最新鋭巡洋艦レパルスと、
イギリスの戦艦大和ともいうべきプリンス・オブ・ウエールズが
日本海軍機の攻撃で撃沈されたという知らせを聞いた時、
「生涯にこれほどの衝撃を受けたことはない」(同)と、うなだれるのです。

はっきりいって、チャーチルは日本軍を全然バカにしていたはず。
まさか、短期間でシンガポールまで落されるとは思わなかったでしょう。
そして、戦争が終わってみれば「イギリスの宝石」とよばれた
インドを含めて、アジアのすべての植民地を失うなんて、
想像もできなかったと思います。つまりは大誤算。

イギリスは東南アジアで日本と戦ったことによって、
日の沈むことのない「大英帝国」から、
ただの「イギリス王国」になり下がったのです。
もちろん、アメリカを引っ張り込まないと
戦争には勝てなかったでしょうから、
日本を追い込んだのは「仕方ない」とも解釈できます。
しかし、もっといい方法があったかもしれません。

日本は、大東亜戦争に敗れたとはいえ、戦争の大義として掲げた
「大東亜の欧米植民地からの解放」を結果として実現させました。
だから、今でも東南アジアの国はほとんどが親日国です。
戦後しばらく対日感情が悪かったフィリピンでさえ、
ここ20年くらいはとても親日的だと思います。
どこかの恨み深い国と違って、暗い戦争の記憶を
アッケラカーと忘れてくれたようです。

さて、日本がアメリカを攻撃したことで、ドイツがアメリカに宣戦布告。
これは、日独伊三国軍事同盟で決まっていたことです。
ヒットラーはスターリンと違って日本との条約をキチンと守りました。
これで、ルーズベルトは堂々とヨーロッパの戦いに参加できたのです。
結果、連合国は勝利を収めて、戦後の処理にあたりました。

彼らにとって何よりの誤算は、対日戦でした。
これほど手こずるとはルーズベルトもチャーチルも考えませんでした。
日本軍は当初彼らが考えた以上に力強く戦ったのです。
そして、最後の最後には「特攻」という狂気の戦法まで使いました。
西洋の軍人にとって「死を怖れない」ことはあっても
「死を前提とする」する作戦など、あり得ません。
どんな困難な作戦でも「生きて帰る」が前提なのです。
だからこそ、彼らは特攻に戦慄しました。

沖縄沖の洋上で毎日のように特攻機の攻撃を受けた
アメリカ軍の兵士の多くは、精神に狂乱をきたしたといいます。
「悪魔のような連中と戦っている」
なぜなら、特攻は彼らの価値観ではまったく理解できないからです。

さて、あの戦争のもたらした惨劇にも目を向けましょう。
大まかに、あの戦争で死んだ日本人は約300万人です。
アメリカ人は約60万人だそうなので、その5分の1ですね。
また、アメリカはヨーロッパでも戦っているので、
実質日本人10人死ぬことで、アメリカ人を1人が死んだのでしょうか。

しかし、日本人の死者300万人のうち、200万人は餓死だと言われています。
敵の弾に当たって死んだのは100万人だと考えれば、
まあ、よく戦ったのではないでしょうか。
日本が戦った相手はアメリカだけでなく、国民党軍や英印軍、
さらに戦争末期にはソ連軍も含まれます。

ついでに言うなら、今の支那大陸を支配している
中国共産党の軍隊と日本軍は、ほとんど戦っていません。
ただ1回だけ、1940年8月-12月に「百団大戦」という戦闘がありました。
八路軍40万人が日本軍2万人に襲いかかった戦い。
日本軍の死亡は200余。八路軍側の戦死者約2万数千。
まあ、「一蹴した」といってもいいスコアですね。
中国共産党はまるで第二次世界大戦の勝者のように振る舞っていますが、
あれは連中お得意のプロパガンダでしかありません。

さて、アメリカ人の死亡者60万人のうち、餓死はごく少数かと思われます。
ほとんどが、戦闘での死亡。わずかに病死・事故死もあるでしょう。
つまり、約60万人の大半は、彼らが戦った
ドイツ軍か日本軍の「弾に当たって」死んだのです。
艦船、航空機、武器弾薬の物量が数倍から数十倍のアメリカ軍を相手に、
日本軍もドイツ軍もかなりの力闘を見せたのです。
これは、ハリウッドで作られる戦争映画を見ているだけでは分かりません。

ところで、私は今50代ですが、親は戦争経験者です。
つまり、餓えたことのある世代。
父親はシンガポールで敗戦後イギリス軍に半年間抑留されました。
一日に半合の米しか支給されなかったと聞いています。
イギリス軍は、日本軍への報復感情を持っていたからだそうです。

私の子ども時代は、昭和40年代。まだ、戦争の匂いが少し残っていました。
お祭りで屋台が出ると、必ず白い服を着て軍帽を被った傷痍軍人が、
アコーディオンで悲しい音楽を流しながら、哀れみを乞うていました。
銭湯へ行くと、オジサンたちが「これは戦争で受けた傷や」
というのを見せてくれました。足を引きずっている人もいましたね。

私は、餓えたことがありません。
むしろ、小さい時から親に「たくさん食べろ」と半ば強制されました。
まるで、食べないことが悪いことのような意識が生まれましたね。
親にとっては「腹いっぱい食べられることが幸せなんだ」という
餓えた人間にしかわからない価値観があったのでしょう。

親の時代、日本は餓死者が出るほどに餓えていたにもかかわらず、
今はそんなことをコロリと忘れて毎日飽食しています。
私の叔父はあの戦争で兵隊にとられ、ニューギニアで戦病死しました。
多分、マラリアに犯され、食に餓え、やせ細って死んでいったのでしょう。
靖国神社に参る時は、いつもその会ったこともない叔父のことを考えます。

あの、尊い300万人の犠牲、そのうち200万人は
飢えと渇きに苦しみぬいて亡くなった・・・・
があってこそ、今の日本が繁栄しているのだと思っています。
そのことを、今の日本人はもっと知るべきです。
少なくとも、戦後にGHQが勝手に組み立てた
「好戦的な日本が戦争を仕掛けた」
「日本の軍隊は、アジア各地で蛮行を働いた」
「日本はアメリカにカンタンに負けてしまった」
といった、一方的な見方は改めるべきです。
それは尊い犠牲となった300万人の英霊に対して、
大変申し訳ないことです。

レポートの更新情報です。
「千代田区」と「杉並区」を最新情報化。
ともに、この3か月間で新規の売り出し物件がありません。
ただ、物件選びはその分難しくなっています。

千代田区･総集編
価格　3,190円

■Brillia（ブリリア）千代田左衛門橋、■GREEN PARK 千代田司町、■CONOE(コノエ)秋葉原 万世橋、■ザ・パークハウス アーバンス 千代田御茶ノ水、■GREEN PARK千代田大手町、■クラッシィハウス神田美土代町、■ブランズ九段北、■五番町マンション、■プレミスト麹町、以上9物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説

杉並区・総集編
価格　3,980円

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス、■パークホームズ浜田山四丁目、■パークホームズ西永福、■Brillia（ブリリア）久我山、■ブランズ富士見ヶ丘、■グローリオ永福町和泉、■ローレルコート笹塚、■シティテラス西荻窪、■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK、■プレシス杉並和田グランテラス、■アイム・シティ荻窪、■パレステージ阿佐ヶ谷、以上12物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説

 

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2014/8/28 2:20 | ちょっと脱線 | Comments (4)

ザ・ガーデンズ西葛西の死亡事故が妖しい

この22日の午後6時55分頃に起こったことみたいですが、
江戸川区西葛西2丁目の「ザ・ガーデンズ西葛西」の工事現場で
鉄筋が倒れて、その下敷きになった作業員3名の内、2名が死亡。
23日の朝刊ではデカデカと報道されていました。

まず、お亡くなりになったかのご冥福をお祈り申し上げます。

しかし、建設現場で死亡事故が発生するというのは、
あってはならないことですが、珍しい話でもありません。
1年ちょっと前は「ザ・パークハウス西麻布」でもありました。
販売途中であれば、売主が契約者にたいして
「申し訳ございません。二度と起きないようにいたします」と
説明・陳謝して終わるのが普通。
「ザ・パークハウス西麻布」の時も、そんな感じだったと思います。

今回の「ザ・ガーデンズ西葛西」も、同じような対応かと思っていました。
それが、どうも雲行きが怪しいのです。
現時点で「ザ・ガーデンズ西葛西」は販売を中止した模様。
オフィシャルページはこんなことになっています。

www.31sumai.com/info/X1022/index.html

スーモやヤフー不動産から、はてはOCN不動産まで、
ほぼすべての不動産ポータルサイトでも表示を停止。
つまり、一時的な販売休止ではなく「当面販売活動は行いません」
ということだと解釈できる動きですね。

それで、よくニュース報道を読んでいると、おかしなことが２つ３つ。
まず、事故が起こったのは夕方の6時55分。
そろそろ暗くなって、手元が見えなくなる時間ですね。
というのは、現場はたいてい夕方5時で終わります。遅い現場でも6時。
それが6時55分というのは、現場にとってかなりきつめの残業時間。
なぜ、そんな時間まで作業をしていたのでしょう？

このマンション、総戸数は358戸で竣工は2016年1月の予定。
あと1年4カ月以上あります。なぜに工事を急ぐのか？
次に、「鉄筋が倒れて来て、その下敷きになった」ということ。
鉄筋というのは直径4.5センチで長さ4メートル、重さ42キロと報道されています。
確かに、数十本も倒れてくれば凶器にはなりますが、
大の大人が3人も下敷きなるなんて、どういう状況だったのでしょう？

事故が起こったのは資材置き場ではなく、施工現場というのが不思議。
普通、鉄筋というものはしっかり固定しておくはず。
大人を3人も下敷きにするほど不安定には設置しないはず。
だから、どうも事故の様子がよく分かりません。

事故現場には警察が入って原因を調査したようです。
その後の報道や、異例の「販売中止」という動きから、
何やら怪しい気配が漂ってきますね。
もしかしたら、「大変だったけど、これから気を付けようね」
というレベルの事故ではないような感じもします。
だって、普通の事故なら1週間か2週間販売は自粛しても
「中止」とまではしないはずですから。
もっとも、再来週辺りにはシレっと再開しているかもしれません。
この件、さらに注意深く見守っていきたいと思います。

それにしても、このマンションにはいわくが多いですね。
「ザ・ガーデンズ西葛西」の南隣で販売を行っている
「レジデントプレイス西葛西」という459戸の大規模マンション。
元は明治安田生命の立派な研修施設でした。
これが売却されることになって、公募入札となったそうです。

すでにNTTデータ通信の跡地である「ザ・ガーデンズ西葛西」の
売主である三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスは、
隣地の明治安田生命施設が公募入札されるので、一体開発をめざして応札。
敷地をつなげれば事業メリットが大きいので、高値で応札したはず。
ところが、ところが・・・開札してみると意外な結果。
長谷工コーポレーションが思いのほかの高値で札を入れていたのです。
それで、明治安田生命研修所跡地はめでたく長谷工プロジェクトに。
結果として大和ハウス工業が参加して今の「レジデントプレイス西葛西」の
開発事業が始まったというワケです。
その割に、このマンション。売出し当初は「施工／未定」となっていました。
建築費で長谷工と相当揉めたのではないかと推測します。

さて、エンドユーザーにとっては459戸と358戸の別々のマンションが
隣接してできるよりも、1000戸くらいで一体開発され、
共用施設などを充実させたほうが、分かりやすいですね。
もしかしたら、価格も今より安くできたかもしれません。
まあ、私はあまり大規模マンションというのは好きではありませんが。

さて、そういういきさつで別々に開発されるようになった片側が、
今回死亡事故が起こってしまった「ザ・ガーデンズ西葛西」です。
「レジデントプレイス西葛西」とは、分かりやすいライバス関係。
価格はザ・ガーデンズの方がやや高めですが、ほぼ同水準。
今回の事故で「レジデントプレイス西葛西」の販売が
有利に展開するかというと、そんなに単純なものではないと思います。
まあ、「いい迷惑」ではないでしょうか。

実は、私はかねてから今回のミニミニバブルの分水嶺は
この「西葛西マーケット」にあるのではないかと考えていました。
というのは、西葛西エリアというのは多少の人気がありますが、
年間に200戸も捌ければまずまずといった市場ボリューム。
それが、この２つのマンションだけで817戸です。

しかも、それまで坪単価180万円くらいで販売されていたエリアに、
220万円から230万円という平均坪単価で売り出されています。
「これがスムーズに完売できればバブルではなく、市場回復」
私は自分のレポートやこのブログでそう書いていました。

ところが、販売当初は実によく売れたのです。
「ザ・ガーデンズ西葛西」なんて、瞬く間に半数以上の住戸を契約。
「これはバブルではなく本物か・・・」と、私は絶句。
ところが、春を過ぎる頃から急に販売スピードが遅くなりました。

5月6月というのは、近郊・郊外共に急減速。
「これはヤバいかな」と、思っていたらこの事故。
世の中、何が起こるか分かりませんね。
特に、今回の売主は三井、三菱の両巨頭。
南青山高樹町に始まって、新川崎と続いた建築現場の「事故」。
手付金3倍返し、2倍返しの契約解消は今回も発生するのか？
まさか、そんなことにはならないと思いますが。

一方、ミニミニバブルは西葛西のような近郊エリアから
急速にしぼみつつあると思います。
長くなったので、その件はまた別の機会に。

西葛西エリアのマンション市場については、
私の「資産価値レポート」で、さらに詳しく突っ込んでいます。
もちろん、この2つのマンションについても
さらに深いところまで書いています。
それに、ついこの前最新情報に更新したばかりです。

葛西・西葛西エリア
価格　3,590円

 

メディア実績を更新。
最近、またいろいろなメディアに登場させていただきました。
嫌われ者、世に憚る(笑)。

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