マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
豊島区内でどのマンションを買うべきか？

本日(2014.6.27)、日経平均は派手に下がりましたね。
213円安で15,095円だそうです。
この流れだと、来週は15000円を割るかもしれません。
ちょっと上がってはダラダラ下げる、というイライラ状態。

実のところ、私は大きく株式投資をしていません。
でも、株価というのは明解に日本経済の実態を表しています。
だから、毎日細やかにチェックしています。
ここのところの動きは、実に嫌ですね。

何度も同じことを書きますが、株式市場は
都心のマンションの売行きとかなりシンクロします。
ここのところ、マンション市場もやや元気がなくなっているのですが、
やはり株価の停滞と関係しているはずです。

さて、今日はいつになくまじめに
特定のマンション市場について語りたいと思います。
みなさんが、私の本職を忘れないためにも、
たまにはマンションのことを真面目に取り上げるべきではないかと、
柄にもなく考えてしまったからです。
基本、私は真面目な人間ですから（笑）。

取り上げる対象は、資産価値レポートの新作を出した「豊島区」。
豊島区というのは、何ともユニークですね。
もちろん「池袋」という街が中心です。
昨日、私の事務所に見えたある相談者がおっしゃっていました。
池袋でタワーマンションを買おうとしたら、まわりから
「ええ、池袋なの？」と言われたとか。

確かに、池袋というと新宿や渋谷に比べて一段落ちますね。
浦和あたりの高校の同窓会は、池袋で行われることが多いとか。
埼玉方面の方にとって、集まりやすい場所です。
かといって、横浜や川崎の高校の同窓会が渋谷で行われるとは聞きません。

しかし、豊島区というのは池袋だけではありません。
目白も雑司ケ谷も豊島区にあります。
皇族方がお通いになる学習院も豊島区内です。
利便性で言えば、目黒区に劣るとは思えません。
でも、ブランドイメージは高くありませんね。

実のところ、こういうエリアは「狙い目」だったりします。
つまり、利便性は高いけれどマンションの価格はお手頃、
といった現象が起きやすいのです。
例えば、大手町に通勤するなら杉並区よりも江東区の方が
近くて安い、とったような現象です。
ですから、港区や千代田区に住みたいけれど予算が足りない・・・
と言った方にとって、お手ごろに山手線内に入れたりするのが、
実は豊島区や文京区であったりするわけです。

では、私のレポートに沿って、今豊島区内で販売中の
新築マンション各物件についてコメントしましょう。

セントラルプレイス南大塚
JR山手線の「大塚」駅徒歩6分のコンパクトマンションです。
「大塚」というと外国人や風俗のイメージが強いですね。
現地はちょっと雑多なところ。
このマンションも、住友不動産独特の販売手法。
完売まではまだまだ時間がかかりそうです。
こういう物件は、アベノミクスの範囲外かもしれません。

ブランズ駒込六義園
売主は東急不動産、販売は子会社の東急リバブル。
このブランズというブランドは、営業力が弱いですね。
条件はなかなかいいのですが、竣工まで完売しないかもしれません。
でも、私は一定の評価をしています。

アルナス駒込六義園
ちょっと市場をナメていたかもしれません。
いいマンションですよ。うるさいことを別にすれば。
いかにも、値引きをしていそうな物件。

G/CLASSIC 山の手PJ
タカラレーベンが売主のちょっと変わったマンション。
山手線内にこだわる方にとってはリーズナブルかもしれません。
でも、物件のメリット＆デメリットをよく理解すべきでしょう。

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE
（グランドミレーニア）
池袋周辺では結構たくさんのタワーマンションが供給されます。
流通市場の動きも活発。値段はお手頃。
つまるところ、中古の資産性は弱いマーケットです。
10年後、このマンションは確実にワンノブゼムです。

OWL TOWER
もういい歳こいでいるのにまだ売れ残っている存在。
ゴールドクレストの典型的な売れ残りマンションですね。
でも、この価格に市場が追い付きつつあります。

ダイレクトタワー池袋要町
駅の真上と言っていいポジションにあります。
まず、それだけ。池袋へ歩くのか、地下鉄を使うのかに迷います。
まあ、中途半端ですね。価格は住友不動産だから・・・

パークホームズ　目白 ザ テラス
いかにも「目白っぽい」場所ですが、アドレスは池袋です。
売れるでしょうね。現地に行けば住みたくなりますから。
でも5年先10年先の資産価値となると、やや懸念もあります。

以上8物件が、今の豊島区内の新築物件。
詳しい内容は、レポート本体をお読みください。

資産価値レポート新作

「豊島区・総集編」
価格　3,190円

■セントラルプレイス南大塚,■ブランズ駒込六義園,■アルナス駒込六義園,■G/CLASSIC 山の手PJ,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■OWL TOWER,■ダイレクトタワー池袋要町,■パークホームズ目白ザ テラス, 以上の8物件です。

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いつか「不都合な真実」が現実化する

私は昭和から平成に変わった日のことをよく覚えています。
まだ、サラリーマンをやっていましたね。
当時会社で将棋部なるものを作っていて、仲間で飲んでいました。
確か、1月の半ばごろではないでしょうか。

「なんか、もう一回正月が来たような感じですね」
なんて、先輩に言っていたような覚えがあります。
その時、銀座の「酒の穴」という店で交わした議論は、
「コンピューターが名人より強くなる日が来るのか？」
もちろん、将棋の話です。

私はコンピューター派。
「将棋もルールがあって計算ができる以上、いつかその日が来る」
あと20年もたてば、コンピューターの方が強くなっていますよ、
酔っぱらってそんなことをほざいていた覚えがあります。

あれから26年。
まだ、名人の方が強そうですが、もうそろそろ分かりませんね。
私の予想は6年か7年外しました（笑）。
でも、大まかには当たっていたと自負しています。

人間というものは「不都合な真実」を避けて通るところがあります。
「見なかったことにしよう」とするワケです。
その方が何かと都合がいいのです。ただし、目先だけ。
真実は、いつか現実となって目の前に現れます。

日本の人口が減る。東京の人口も6年後に減り始める。
そして、住宅は現に今、かなりの数が余っている。
こういうことも、多くの人にとって「不都合な真実」です。
多くの人が薄々は気づいているけど、気にしないことにしています。

でなければ、何千万円もするマンションを買おうという気になりません。
例えば、20年後に東京の空家率が30％を超えていたら、
価格は半分どころかもっと安くなっているかもしれません。
今35年ローンで購入したとしたら、まだ15年も返済が残っている状態。

20年後、確実に半額以下に資産価値が下がっていると分かっていれば、
誰も35年ローンでマンションを購入したりしませんね。
でも、これは十分にあり得る・・・というか、
かなりの確率で起こり得る現象だと私は思っています。

多くの人が知りたがるのは半年先か1年先のことです。
5年先、10年先のことなんて夢物語。
酒場で10年先の話をしても「ああそう」で終わります。
平成になった日に語った、私のコンピューター将棋必勝説のようなもの。
誰もが今日の日のコンピューター将棋を予想しませんでした。

しかし、50年以上生きていると10年前なんてかなり身近。
20年前の出来事でも、わりあいリアルに思い出せます。
ということは、10年先もそう遠くない未来なのです。
だからと言って、正確に予測はできませんが。
今生きている人にとって10年先も同じ人生。
その間に、人生を不幸に終えていなければの話ですが。

35年ローンを組む方は、35年先を考えているのでしょうか？
私は、35年ローンというシステムが、
平成バブルを生み出した一因ではないかと考えています。
35年ローンなら、年収の6倍くらいまで住宅が買えます。
今の金利なら7倍でも可能でしょう。

住宅の価格が高くなって喜ぶのはマンション業界であり、
ハウスメーカーであり、不動産屋であり、建設業やその関連。
そして、彼らを所管する国土交通省。
業界団体が多ければ、天下り先が増えるということ。

私たち日本人はあくせく働いて稼いだお金の何割かを、
結果として彼らに進呈していることになります。
何とも腹立たしいことだと思います。
しかし、その大元の原因はほんの数十年前までの
慢性的な「住宅不足」という温床があったからなのです。
それが、今では伝説でしかない「土地神話」を生み出しました。

今はもう、ああいう時代ではありません。
日本全国津々浦々で住宅は余っています。
この東京でさえ余っています。5年前で11％の空家率。
多くの大家さんが空室に悩んでいます。家賃を下げています。
中古住宅の売り物は山の様にあります。

でも、誰もが「余っているぞ」と大声で叫びません。
チマチマと書いているのは、私の他ほんの数人。
でも、これって「王様は裸だ！」と誰かが言い出す前の状況。
人間の数が増えないのに、新築住宅を毎年約100万戸も
作り続けて生きたわけですから、そりゃ余りますよ。

住宅が余っていることが一般に知れ渡り、価格が下落する・・・
これは現実に地方や郊外で起こっていることであり、
その波は確実に東京や大阪の都心に押し寄せます。
しかし、現状の都心や城南エリアの新築マンションはバブル化。
これって、私から見るとかなり歪な現象に見えます。
こういった不自然な現象は、いつか終わるでしょう。
今がピークかも知れないし、6年後のオリンピック終了まで
ダラダラと続く可能性も否定できません。
でも、終わりが来ることは確かだと予測します。

こういう時のマンション選びは難しいですね。
最近、有料相談で事務所に来られる方と話していて思うこと。
「今買うことは『高値掴み』ですが、他に買うモノがありませんからね」
ということになってしまうのです。
買うなら、腹をくくるしかありません。

資産価値レポートの更新情報です。

文京区関連と山手線北辺エリアの３題を一気に最新情報化しました。
このエリアでも新規参入物件が少なくなりました。
もうすぐ「豊島区・総集編」という新作を出しますが、
それを合わせても5物件。
みなさんの選択がますます難しくなるとともに、
マンション業界も「売るものがない」状態。
どちらにとってもよくありませんね。
そんな中で、何を選べばよいのか・・・
ぜひ私のレポートを参考になさってください。
「買ってもいい」がいくつかあります。

「文京区･総集編」全17物件
価格　6,690円

■ミッドレジデンス文京,■ガーラ・レジデンス本郷三丁目,■ザ・サンメゾン文京本郷エルド,■プラウド文京関口,■ディアナコート本郷弓町,■ブランズ六義園アヴェニュー,■セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ,■エクセレントシティ文京大塚,■イニシア文京根津,■グローリオ小石川,■ザ・パークハウス 湯島龍岡町,■ブランズ本郷真砂,■THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN(インペリアルガーデン）■クリオ文京音羽,■リビオ文京本駒込レジデンス,■ブランズ文京茗荷谷,■ルフォン文京本駒込,、以上の17物件

小石川･茗荷谷･本郷
価格　2,590円　

■グローリオ小石川,■ブランズ文京茗荷谷,■ガーラ・レジデンス本郷三丁目,■ザ・サンメゾン文京本郷エルド,■ブランズ本郷真砂,■ディアナコート本郷弓町,、以上の6物件

大塚・巣鴨・駒込
価格　3,980円

■ブランズ六義園アヴェニュー,■セントラルプレイス南大塚,■リビオ文京本駒込レジデンス,■サンパレス駒込壱番館,■ルフォン文京本駒込,■ザ・パークハウス 駒込丘邸フレシア,■ブランズ駒込六義園,■アルナス駒込六義園,■エクセレントシティ文京大塚,■G/CLASSIC山の手PJ,■プレシス西ヶ原, 以上の11物件です。

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ミニミニバブルは隅田川、多摩川を渡った！

ちょっと異様と言えば異様な状況になっているマンション業界。
江東区関係の4レポートと墨田区を最新情報化しました。
約3カ月ぶりです。
その間、江東区内で新しく売り出されたマンションは、たった1物件。
「ルフォンリブレ木場」という、駅には近いけれど地味な物件。
湾岸エリアにいたっては、新規物件がゼロ。何も出てきていません。
墨田区も2物件。「クリオ両国」と他に1物件。

こういうことって、今までになかったですね。
江東区なんて、これまでの5年間の経験では
3カ月で新しいマンションが5物件以下ということはなかったはず。
なぜ、こんなことになったのでしょう？

原因は、およそ分かっています。
用地は仕込んであるのです。でも、着工のめどが立たない。
あるいは、今事業化するととても高くて売れそうにない・・・
そういった都合で売り出しを控えているのでしょう。
建築費の高騰が、とうとうここまで顕著に現れてきました。。

これは去年の終わりころから港区で見られた現象です。
いよいよ、江東区にまでそれが及んできました。
そうなると、みなさんからすれば「買う物がない」という状態。
良くありませんね。不動産屋どもがますますエラそうにします。
奴らときた日には、エラそうにするのが天性みたいなもので（笑）。
だから不動産屋になっているのでしょうけど。

冗談はさておき、選択肢が狭まるのはよくありません。
価格も高止まりしたまま下がってきません。
現に、今の都心と城南エリアではその動きが顕著になっています。
高くても売れてしまうのです。
そうなれば、否が応でも「需要がある」ということになります。

はっきりいって、バブルです。
私の社会人生活で3度目のバブル。
まさか、こんなに早く来るとは思いませんでした。
東日本大震災の復興需要とオリンピック招致成功。
片方はまったく予期できず、もう一方は予想しましたが二つが重なると・・・
さらに、中国人の買いや相続税の基準変更も加わっています。
アベノミクスによる金融大緩和に加え、これでもかという低金利。
マンションの価格が上がる要因ばかりです。

しかし、下がる原因もあります。かなり強力なモノが。
他ならぬ住宅の余剰です。
7月には5年ぶり行われた総務省の「住宅・土地統計調査」の
内容が発表される予定です。
全国の空家率は13.1％から何％になっているのか・・・・

先日、ある不動産屋さんと飲んでいました。
「4，5，6月は売れていないねー」
郊外型の新築マンションの話です。
確かにそう。江東区でも、条件の悪い物件は動いていません。
清澄通りくらいまでの駅近物件は売れていました。

ミニミニバブルはジワリと隅田川を越え、多摩川を渡りました。
でも、今のところ対岸に上がったところで薄れて、数キロで消えています。
何度も同じことを書いて恐縮ですが、
日本全国、住宅は基本的に余っています。
自分のまわりを見てください。
空家がありませんか？　空室がありませんか？

このバブルも、いつかは終わります。
私が経験した3度のバブルの中では一番弱い状態。
これから無茶苦茶にパワーアップすれば別ですが、
そんなことが起こる感じはしませんね。
当事者の不動産屋さんたちがおっかなびっくりでいますから。
何かきっかけがあると一気に崩壊するかもしれません。

今のところ、いちばん怖いのは中国の不動産バブル崩壊です。
すでに崩れ始めている感じはしますが、アレが本格化すると・・・・
サブプライム問題の時もそうでしたが「日本は直接関係ない」
なんて言われていながら、リーマンショックでドドーンと来ました。

アベノミクスで日本は景気が回復したかに見られています。
実際、あまり悪い数字は出ていません。
消費税増税後も、政府やメディアはつとめてその影響は「軽微」
ということでやり過ごそうとしている感じがします。
しかし97年増税の時もそうでした。
半年、1年経つとドドっと深い影響が出てきます。
だいたい、個人所得は未だ鮮明には上がっていません。
このまま来年の10％への増税がズルズルと決まってしまえば・・・
ともかく、マンション市場のバブルはいつか終わるのです。

レポート更新情報

江東区・総集編
価格8,980円

■プラウド木場,■グランスイート南砂,■プレシス南砂町LUXE,■プレシス木場公園シーズンプレイス,■パークホームズ清澄白河,■ルフォンリブレ木場,■アデニウムコート木場,■プレシス南砂町 DOUX,■アデニウムコート木場公園,■ザ・パークハウス 東陽町,■クレヴィア南砂,■パークホームズ木場クリアテラス,■サンクレイドル木場公園,■リビオ清澄白河,■クレストフォルム東大島ブライトコート,■クラッシィハウス大島,■クレヴィア住吉,■パークホームズ錦糸町猿江恩賜公園,■シャリエ清澄白河,■パークホームズ亀戸ガーデンズコート,■コージーコート錦糸町,■BAYZ TOWER＆GARDEN,■シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■プレシス豊洲,■ブリリア有明シティタワー,■クレストスカイウイング,■グランソシア辰巳の森海浜公園,以上の28物件を収録

江東区・湾岸エリア
価格　4,290円

■BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー＆ガーデン),■シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■プレシス豊洲,■ブリリア有明シティタワー,■クレストスカイウイング,■グランソシア辰巳の森海浜公園,以上の7物件を収録

東西線・深川エリア
価格　4,980円

■プラウド木場,■ザ・パークハウス 東陽町,■クレヴィア南砂,■プレシス南砂町 DOUX,■グランスイート南砂,■プレシス南砂町LUXE,■プレシス木場公園シーズンプレイス,■パークホームズ清澄白河,■ルフォンリブレ木場,■アデニウムコート木場,■アデニウムコート木場公園,■パークホームズ木場クリアテラス,■サンクレイドル木場公園以上の13物件を収

新宿線・深川エリア
価格　3,790円

■クレヴィア住吉,■クレストフォルム東大島ブライトコート,■クラッシィハウス大島,■パークホームズ錦糸町猿江恩賜公園,■リビオ清澄白河,■シャリエ清澄白河,■パークホームズ亀戸ガーデンズコート,■コージーコート錦糸町,■プレシス木場公園シーズンプレイス,■クリオ両国,■HR 錦糸町II

墨田区・総集編
価格　3,990円

■グレース錦糸町　シティフロント,■ウェリス錦糸町 北斎通,■ザ・パークハウス 両国レジデンス,■アデニウム墨田本所,■イニシア押上レジデンス,■フラージュ押上,■アトラスタワー曳舟,■シティハウス曳舟,■レ・ジェイド東向島,■クリオ両国,■ソライエ・プレミアムテラス,■HR錦糸町II,以上の12物件

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「予告広告」は消費者軽視の温床だ！

マンション業界には、いただけない商習慣がたくさんあります。
その最たるものが「予告広告」というものです。
このブログで何度か取り上げた話なので、
「それ、前に読んだよ」という方はスルーしてください。
新規の読者さんのために書いています。

「まだ販売もしていない」という建前で大々的に広告を行い、
実は水面下では販売している、という奇妙な商習慣です。
これって、かなり公正取引の精神に反していると思います。
そんなことをマンション業界では平気で行っているのです。

ご存じない方のために簡単に説明します。
マンションの広告には「予告広告」と「本広告」の2種類があります。
「本広告」とは、普通の広告です。
「このマンションを0000万円で販売しています」
あるいは「0月0日から販売します」と告知をします。

これに対して、「予告広告」とは「まだ販売していません」というのが建前。
「0月下旬販売開始予定」なんていう販売スケジュールが表示されます。
販売価格はたいていのばあい「未定」。販売戸数も「未定」。
「へえ、まだ販売は先なんだな」と普通の方は考えるでしょう。

それでのこのことモデルルームに出かけていくと、
「担当者」と称する営業に「まだ本決まりではないのですが」
なんてもったいをつけられながら、
エクセルで作った価格表を見せられます。

「これ、いただけませんか？」とお願いすると
「お渡しするわけにはまいりません。よろしければメモしてください」
なんとも奇妙な商習慣ですね。それを写メする方もいます。
今の写メは高性能ですからね。
よく、相談者からそういう写メが送られてきます。

まあ、それはいいとして・・・・
その住戸が気に入ったそぶりを見せれば、営業に言われます。
「要望書を出していただけませんか？」
要望書というのは「私はこの住戸の購入を希望します」
みたいなことを書いてある書類。紙っペラ一枚の場合がほとんど。
多くの方は、これを書くと「申し込んだ」気分になります。

「要望書を先に出していただくと、他に希望するお客様がいらっしゃっても、なるべくご購入いただけるように努力させていただきます」
こんなことを営業に言われます。本音に翻訳しましょう。
「先に『買う』って言えよ。そうすりゃ他の客が欲しいと言っても、こっちでテキトーにごまかして違う住戸に振ってやるからよう。その代わりに、裏切らずにちゃんと契約しろよな」
まあ、こういうことです。

誰も見向きもしないようなマンションなら、こんなのはただの茶番。
でも、最近の都心エリアはミニバブル化。
富久クロスなんて、「買えない」客が大量に発生しました。
なんかデジャブ。20年くらい前のバブルを思い出しました。

ただ、ほとんどのマンションはたとえ抽選をしても平均1．何倍。
営業が巧妙に客を振り分けているとしか思えません。
つまり、買う側からすると強引に営業の売りたい住戸に
誘導されているのが実態です。

こういう販売側にとって都合の良い水面下での「調整」を
許しているのが「予告広告」というシステムです。
表向きは販売を行っていないので、客側からすると
何が行われているのかほとんど分かりません。

「情報の非対称性」、なんてコムヅカシイ言葉が使われています。
カンタンに言えば、販売サイドはすべて知っているのに
購入希望者は何も知らないで都合のいいようにはめ込まれる。
そもそも、売主と買い手は利益相反関係にあります。
つまり、本来は対立関係にあります。
片方のみがすべてを知っていれば、著しい不公平が生じます。

それを改善し、健全な取引を促すために
「公正取引」という考え方が生まれ、法が整備されました。
売主は出来る限り買い手に商品情報を公開して、
多くの人間に平等で公平な機会を与えなければならない。
それが「公正取引」の精神であり、原則です。
しかしマンション業界は、この考えに公然と背いています。

最初にモデルルームを訪れてから2週間ほどたつと、
営業から電話がかかってきます。
「価格が変わりました。少しお安くなりましたのでまたお出でになりませんか？」
「0000号室はいくらになったのですか？」
「それはお電話では申し上げられません。お越しくださればご案内できますので」
そういわれてホイホイ出かけていくと、
「○○様、お喜びください。0000号室は0000万円になりました」
みると、100万円ほど安くなっています。
「どうでしょう、100万円も安くなったのですよ。ぜひとも要望書をおだしください」

こういうのって、だいたいは最初からシナリオが決まっています。
大きなマンションの販売価格は、「予告広告」の期間中でも
ほぼほぼ確定している場合がほとんどです。
ただ、販売のテクニックとして「予告広告」を使っているだけ。
オフィシャルページにも本当はかなりの情報を出せるのに、
わざとスカスカにして客の注意を引きつけようとしているケースが多いもの。

「100万円安くなりました」
というのも、客をもう一度モデルルームに来させる餌である場合が多いもの。
もし、100万円高い価格で要望書がたくさん出れば「これはいける」と、
本来の価格よりも高く売ってその分を丸儲けしようという腹かもしれません。
何とも消費者をバカにした販売手法ではありませんか。

私はこういうおかしな商習慣について、もう6年も前から
様々な機会を捉えて発言してきました。
でも、一向改まる風潮はありません。
ますます巧妙化しつつあるとも思えます。

何千万円もの商品を売るのですよ。
もう少し商取引を透明化しようではありませんか。
そのためには「予告広告」なるシステムを一刻も早く廃止すべきです。
もしくは「予告広告期間中は、いかなる形でも消費者に価格を提示して購入を勧誘してはならない」くらいの厳格化を図りましょうよ。
今のシステムは、あまりにも消費者側に不利です！

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ヒットラー的に日本経済を回復させる方法

いつもの「まろたん」さんからコメントをいただいているので、
今日の更新はそれにお答えすることにいたします。
まろたんさから前回の更新へいただいたご質問の
最後のところをペーストしておきます。

榊さま。
昨今のニッポン国の経済状況を観察されて、
率直に、どのように思われますか？
差し支えなければ、コメントして下さい。

何度かこのブログで書いたことを繰り返すことになる部分も多いかと思います。
何よりも、日本という国はこれから
よほどのことがない限り経済成長をしません。
生産年齢人口の数が毎年100万人以上も減っていく時代に、
GDPをかさ上げしようと思えばよほどの生産効率向上が必要。
ところが、日本人は生産現場ではそれが得意だけれども、
その他の職場ではいたって苦手。
ダラダラと会議を続け、ホーレンソーなどという手続きを賛美する。
はたまたサービス残業を強いても平気な経営体質。
そういうスタイルを改善しない限り、効率は上がりません。

アベノミクスは、最終的に経済成長をめざしています。
だから、どこかで息切れするでしょう。考え方を変えるべきです。
経済成長をしなくても国民が幸せになる方法です。
そんなこと、私の世界史知識の中には例がありません。
数百万人の国では可能かもしれませんが1億人以上の、
勤勉だけれども合理的な発想が苦手な国民性の国では特に。

次に、世界史上最悪とも言える財政状況。
GDPの2倍以上もの負債を抱えて、
のうのうとしている国がかつてあったでしょうか？
今の日本がそれです。なのに、誰も危機を叫びません。
国債も暴落しません。しかも低金利。不思議です。

その理由は、国債の大半が日本国内の所有だから。
一番は日本銀行だというニュースが報道されていました。
あとは、金融機関。銀行や保険会社、証券会社。
国民も銀行預金を通して国債を保有しています。

これは、よほどのインフレにでもならない限り
政府が返済することは不可能。いつかは破綻します。
インフレ以外の対処法は、デフォルト。
政府が日銀保有分の国債のみにデフォルトを宣言することですね。
あるいは、日銀が保有する国債の債権を放棄する。
そういう禁じ手をやるしかない状況です。

3番目の問題は、ひとつめと絡みますが人口減と少子高齢化。
ジジババの国家となることで、社会から急速に活気が失われています。
シャッター商店街や郊外ニュータウンの「廃墟化」が進んでいます。
これを逆流させることも、ほぼ不可能です。

高齢化社会は莫大な介護ニーズを発生させます。
ただでさえ人手不足なのに、多くの若年労働者がそちらに吸収されます。
これって、後ろ向きの消費ですね。
高齢者はなんら生産物を生み出しません。
彼らを生かすために労働力を費やすことでも、何も生みません。

ファシズム的に考えれば、「75歳以上は死んでよし」となります。
ヒットラーが今の日本の総統であったら、
そういうルールを作るかもしれません。
ファシズムとは、合理主義を非人間的に徹底させますから。
もちろん、そんな方法には200％賛成できません。

最後に、これは始まったばかりですが深刻な問題。
日本は慢性的な経常収支が赤字の国になりつつあります。
その原因は「サイカドーハンターイ」と叫ぶアホどもが作りだしています。
原発を回さないで、火力発電に頼るために大量の燃料輸入が必要。
電気料金も高くなって現在の競争力を削ぎます。
今は貯金で凌いでいますが、そのうち深刻な問題となるでしょう。

整理しましょう。
１　経済成長しない社会
２　世界史上最悪の財政
３　経済の足を引っ張る少子高齢化
４　経常収支の赤字

この４つが、今の日本経済の大問題。
4つ目以外はいずれも、うまい解決策はありません。
我々は、あと何十年もこれにつき合わされます。
私なんか、死ぬまでそうだと思っています。

中国人や韓国人は、スキあらば自分の国から逃げ出そうとしているそうです。
実際、その能力と経済力のある人間はそうしています。
実は日本でも、英語が話せて資産のある人間は逃げ出しています。
ただ、その比率となると中国や韓国に比べて恐ろしく僅少。
だいたい、日本人にとって日本ほど安全で心地よい国はありませんから。

今、日本は少し景気が良くなっています。
多くの企業で業績が回復しました。
今年あたりは、個人所得も少し増えるかもしれません。
都心や城南のマンションもよく売れています。
ただこれは、アベノミクスの金融・財政政策の賜物。
先日出てきた「成長戦略」にたいしたものはありませんでした。

安倍政権が誕生して、はや1年半です。
1年半かけても、あんな成長戦略しか出せていません。
集団的自衛権でやいのやいのと言っていますが、
あんなものは私に言わせれば枝葉末節。
中国との軍事衝突が起これば、首相の決断で解釈を変更すればいいだけ。
そういうことにエネルギーを費やすよりも、
本当の「成長戦略」を考えるべきではないですか？

良くも悪くも、日本経済が成長しないのは人口が減っているからです。
若い人が安心して結婚し、子どもを生む社会を導くべきです。
高齢者対策と同じくらい、待機児童対策に取り組むべきでしょう。
高齢者を保育園に採用すれば、同時に解決できませんか？

何度も書いていますが、安心して子どもを産んで育てるには、
住宅問題と教育問題の改善が不可欠です。
多分、住宅問題はあと20年で自然解決します。
家賃も流通価格も劇的に安くなるはずですから。
私は教育問題のほうが深刻だと思っています。

そして結局、教育問題は公立学校のクオリティに行きつきます。
学校の教師が世間であまり尊敬されない職業となり、
人生のリスクばかりが目立つというのはよくありませんね。
そのせいかどうか、レベルも落ちている気がします。
知識・教養ではなくて、人格的なレベルです。
これには、うまい解決策はありません。
ヒットラー的にやるのなら、日教組の非合法化でしょうか。
こちらには心情的に動かされますね（笑）。
まあ、今の憲法じゃ無理ですが。

今の日本は年収が1000万円でも、2000万円でも、
たとえ3000万円でも子育てには十分ではありません。
でも、大半のサラリーマンは年収800万円未満。
そして、どんどん低収入化が進んでいるように思えます。
そういう意味で若者は未来に希望を抱けません。
そこのところも大きな問題。

さて、目先のことを考えれば、日本経済には不安がいっぱい。
その第一は、なによりも中国ですね。
不動産バブルの崩壊は、今度こそ本当になりそう。
サブプライム問題がリーマンショックを引き起こしたように、
中国のバブル崩壊は世界の金融に予想しがたい影響を与えます。

また、中国と日本、あるいはベトナムやフィリピンとの軍事衝突も、
日本経済には大きなマイナスの影響をもたらします。
困ったことに、そのどちらもがいかにも起こりそうです。

もし、その2つがどちらも起こらなければ、
来年10月の消費税増税までは今のような「表向き」の
好景気が続くのではないかと思います。
ただ4，5，6月の第2四半期の景気は減速している可能性もあり
あまり油断はできませんが。

私の今の日本経済に対する感想は以上のようなものです。
ちなみに、私は経済学をきちんと学んだ経験はありません。
長年、自分の眼と考え方で眺めてきた経験値で書いています。
ですので、素人の感想でしかありません。

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2014/6/19 16:38 | ちょっと脱線 | Comments (3)