マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
世田谷に住みたい人を応援したい

「どこに住みたいか？」というのは、その人の価値観です。
実際に今、どこに住んでいるのかは別にして。
六本木の真ん中に住みたい人もいれば、幕張ベイタウンを選ぶ人もいます。
「いつかは田園調布に」と考える人もいるでしょう。

私は、東京の都心で販売されているほとんどの
新築マンションの現地を見て回っています。
多分、私と同じようなことをしている人間はいないはず。
だからこそ、私の仕事が成り立っているのでしょうが。

同じ東京でも、街の組成はそれぞれに個性的です。
山手線の内側でも、南の港区と北の文京区ではだいぶに様相が異なります。
東の千代田区と、西の新宿区も随分と違いますね。
街というものは生き物だと私は思っています。
住んでいる人間は細胞のようなもの。
新陳代謝はしますが、ある程度の個性は継続されます。

お屋敷町であった千代田区の番町界隈は、その雰囲気を継承しています。
東京の場合、江戸時代の武家地がだいたい良質な住宅地になっています。
大阪は違いますね。悪く言えば無秩序。
阿波座あたりを歩いていると「なんでこんな風になってしまったのか」と、
ため息をついて唖然としてしまいます。
「確か、このあたりは薄田隼人が守った砦があったはず・・・」
なんて考えても、その痕跡はまるでなし。
縦横無尽に高架の道路やら鉄道が走っています。
まあ、何とも住みたくなるモチベーションが下がる街ですね。
現在、関西ジャニーズがイメージキャラクターになっている
阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）というマンションが販売中。
売れ行きはどうなのか分かりませんが「価格で勝負」の物件です。

「東京のどこにマンションを買えばいいのか？」
といったご質問をよくいただきます。
ご予算が許せば、港区です。それも山手線の内側。
港区の中でも一番は「青山」と「表参道」です。
このあたりで買っておくと、五輪が終わる頃まではまず値下がりしません。
ここ数年以内なら、値上がりだって期待できるでしょう。
ただ、20年先は半額になっているかもしれません。

しかし、30代くらいの子どものいるご夫婦が青山に住む、
というのは何ともリアリティがありませんね。
村上春樹の「国境の西、太陽の南」は確かそういう設定でしたが。
実際、年収2000万円以上でないと不可能でしょう。
それでも賃貸かもしれません。

それで、年収1000万円くらいの方が実際に購入できる範囲内で、
東京のどこに住めばいいかとなると、バランスの良いのは世田谷区。
東京23区の中で最大の面積と人口を誇る特別区です。
人口なんて約90万人ですからね、そのうち政令指定都市になるかも(笑)。

ただ、世田谷というのは港区のようにギラギラしたところがありません。
いわゆる「閑静な住宅地」があっちこっちに広がっています。
ほんの100年前までは田園地帯だったのに、なぜそうなったのか不思議。
まず、行政が「閑静で上品な住宅地」を志向したのだと思います。

例えば、現在世田谷区内で販売中のマンションである
「ザ・パークハウス学芸大学」は101戸の規模ですが、
敷地面積は約5000㎡で建物は4階建て。
新宿区で販売されている「スカイフォレストレジデンス」は、
361戸という大規模マンション。建物は地上26階地下2階。
敷地面積は「TPH学芸大学」より狭くて、約4880㎡。

もちろん、これは行政の規制によってこうなっています。
準郊外の住宅地である世田谷では、タワーマンションを建てるよりも
5階程度までの落ち着いた集合住宅ができるように、
いろいろな規制が敷かれているのです。

どちらに住みたいかは、個人の価値観の問題。
資産価値だけで選ぶのなら、駅に近い「スカイフォレスト」です。
でも「PTH学芸大学」の周辺は、落ち着いた上品な住宅地。
いかにも品のいい紳士淑女に選ばれそうな環境です。

世田谷というのは、広いですね。
今回、「世田谷総集編」というレポートを仕上げるために
世田谷区の隅々まで見て回りました。ヘトヘトになりました。
渋谷区と目黒区を合わせて回った時よりも疲れました。
でも、改めて思ったのはいい街です。私の好みです。
だんだん開発の余地が狭まってきましたが、
これからもこの街ではマンション供給を続けて欲しいですね。
オリンピックがどうのこうの、あるいは山手線の新駅が云々、
という下世話な話題には縁がないところがいいですね。

ということで、資産価値レポートの新作登場

「世田谷区総集編」
価格　7,790円

■ヴィークコート三軒茶屋,■ザ・パークハウス 学芸大学,■（仮称）ローレルコート世田谷上馬,■サンパレス世田谷若林,■パークホームズ駒沢 ザ レジデンス,■ジオ等々力,■ラフィーネ深沢サクラテラス,■（仮称）用賀一丁目計画,■ロイヤルスイート二子玉川,■パークホームズ二子玉川ヒルトップ,■フォレストパーク用賀砧公園,■ヴィークステージ桜新町,■リストレジデンス桜新町,■レリアモード豪徳寺,■クラッシィハウス上北沢,■ナイスブライトピア世田谷千歳台,■世田谷千歳台ガーデン＆レジデンス,■エクセレントシティ成城学園前,■ザ・パークハウス 成城彩景,■デュフレベース成城八丁目,■ザ・パークハウス 経堂翠邸,■ザ・パークハウス 経堂プレイス,■桜上水ガーデンズ,■ヴィークグラン世田谷千歳船橋,■グランドヒルズ三軒茶屋,■アトラス池尻レジデンス,以上の26物件を収録

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御所バブルは沈静？　でも東京都心はスカスカ

人手不足感が日本を覆っていますね。
特に飲食業や建設業では企業の業績に影響するほどです。
実は、マンション業界は「タマ不足」。
言い直せば「売るものがない」というのが現実。

おおよそ、売れるべき物件は売れてしまいました。
港区なんて、芝や港南エリア以外はスカスカ状態。
赤坂エリアにいたっては、実質ゼロ物件です。
先日、大阪のタワーマンションを回ってきました。
この3か月間で新規物件はゼロ。異様です。

明日あたり、都心から城東エリアを回りますが、
この3か月で新規に供給されたのは、3区で6物件。
いったいどうなってしまったのでしょう？
私が「新築マンションの供給など不要」と叫び続けたのを、
デベロッパー各社が真摯に受け止めて実行している。
そんな馬鹿な話は1000%ありません(笑)。　もちろん。

原因はおよそ分かっています。
建築費が高騰しすぎているので、事業化できる案件が減りました。
また、事業用地を購入してあるものの、当初予定より
高く売らなければいけないので躊躇している。
あるいは、当初もくろんだ建築費で請負うゼネコンが現れない。
そんなところではないでしょうか。

しかし、時代を感じます。
これが平成大バブルの頃や、この前のミニバブルだったら
「かまうものか、この価格で事業化しようぜ。客は後からついてくる」
なーんて、イケイケドンドンと事業を進めたものです。
今回、都心ではちょっとだけそういう感じもありますが、
全体的にはおっかなびっくりですね。

去年9月のオリンピック開催決定で勢いづいた湾岸エリア。
今は沈静化した感じですね。次のブームは2年後でしょうか。
湾岸エリアでは誰もが供給過剰を心配しています。
オリンピックが来たからって、人間は増えませんからね。
特に今の価格水準では江東区でも高額所得者しか買えません。
これから東京に流れてくるのは、どちらかというと
マイルドヤンキー的に「できれば東京なんか行きたくなかった」若者。
彼らは申し訳ありませんが、そんなに稼ぎません。

どちらかと言えば、これから高額所得者の層は薄くなると思います。
つまり、年収1千万円超の方々の絶対数は減るだろう、ということ。
日本全体のGDPが減少していけば、それも仕方のないところ。
安倍さんは法人税の減税を成長戦略の柱にしようとしていますが、
そんなものが日本経済を牽引できるのかどうか私は疑問です。
だって法人税を減らしても、その代わり他の税を上げるわけでしょ。

そう考えれば、湾岸エリアで高額所得者向けの住宅を何万戸も
供給したところで吸収する需要が出てこない、ということになりそうです。
本当にこれから6年で何万戸も供給されるかどうかは分かりませんけどね。
選手村跡地の7千戸とやらは、ほぼ確定でしょうが。

話を戻すと、現時点で都心と城南エリアのマンション市場はスカスカです。
売り手にしてみれば「売るものがない」のですが、
買う側からすると「選べない」状態。困ったものです。
本当のことを言えば、こういう時は様子見が一番です。
でも、マンションを探している方というのは多かれ少なかれ焦っています。
まあ、住宅が不足していた時代を長く経験した
日本人特有のDNAがそうさせているのでしょう。

今、マンションの価格が上昇気味なのは、
主に建築費高騰によるコストプッシュが原因。
それでも、都心を中心に売れているのは、相続税対策と外国人の買い、
そして皆さんの「焦り」による買いです。

先日、京都のマンション市場も見てきました。
ここ2年ほど急激に盛り上がっていた「御所バブル」は沈静化の気配。
まだ価格が下がるところまではいっていませんが、
バカに高いマンションの売れ行きは鈍ってきたようです。
バブルというものは、必ず終わりが来ます。その後に反動が来ます。

前回書いたように、世界第2位の経済規模を持つ物騒な隣国も、
どうやら不動産バブルがハードランディングしそうな様相。
でも今は、それよりもいつ両空軍の衝突が始まるかの方が心配。
もしそうなれば、バブル崩壊どころではなくなります。
これは相当恐ろしい話。予想の一部はツイッターで書きました。

さて、レポートの更新情報です。

まず、京都市。行ってきましたよ「京都桂川つむぎの街」。
首都圏なら武蔵野線沿線のような開発が、京都市内の、
しかも主要路線の新駅で行われています。
もちろん、長谷工プロジェクト。
まだ、予告広告の段階ですが、価格次第では買いですね。
いくらなら買っていいか、レポートに書いておきました。

「京都市の全36物件」
価格　7,790円

■ブランシエラ二条城,■イーグルコート京都御所梨木の杜,■ザ・パークハウス 御所西,■パークホームズ堺町御門,■クラッシィハウス御池柳馬場,■パークホームズ烏丸御池 三条町,■エスリード京都大宮,■ブランズ京都四条烏丸　桜風庵,■ジオ烏丸五条,■クレヴィア京都 四条後院通,■リフレス京都五条,■プリオーレ京都高倉六角,■Brillia（ブリリア）京都五條院,■プレサンス グラン 京都東洞院,■ザ・レジデンス京都　祇園八坂通,■ルーシア京都河原町六條院,■ザ・京都レジデンス 四条河原町,■グラン レ・ジェイド 京都河原町,■エスリード京都洛南プロジェクト,■ザ・パークハウス 北野白梅町,■パークシティ桂ジオ,■ル・パルトネール京都丹波口,■ウィズフィール京都山科,■オークプレイス京都北大路,■Aito,■ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎,■ローレルコート嵯峨嵐山,■ファインフラッツ京都桃山　御香宮,■パデシオン桃山南口駅前,■プレサンス ロジェ 洛北,■エスリード伏見桃山グラセント,■パラドール伏見桃山グランプレイス,■パラドール嵯峨嵐山レジデンス・彩月花,■京都桂川つむぎの街 グランスクエアス,■オルフェアライフ伏見稲荷,■ローレルコート京都下鴨,以上の36物件を収録

大阪のタワーマンション市場はちょっと停滞気味。
前回より3物件減ったので、中身を充実させました。

「大阪のタワーマンション」
価格　4,980円

■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス,■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）,■プラウドタワー安堂寺,■ジオ釣鐘町,■クラッシィタワー淀屋橋,■阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）,■クラッシィタワー南船場,■ロジュマンタワー梅田,■ブランズタワー大阪備後町,■パークタワー北浜,■ジオタワー南堀江,■ザ・セントラルマークタワー,■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 、以上の13物件

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ジャック・ライアンをアメリカの大統領に

中国の不動産バブルが弾けかけているようですね。
メジャーなメディアでもそういう報道が目立ってきました。
これからどうなるのか、さっぱり分かりません。
というのは、中国の場合は我々のような自由主義経済ではないので、
市場の手に委ね切れていない部分が余りにも多いのです。
カンタンに言えば、政府が介入できる余地が大きいということ。

私は1990年のバブル崩壊を目の当たりにしました。
当時、20代の後半で自分の会社を作ったばかり。
同時にフセインのクウェート侵略なんてのもあって、大変でした。
あの時、不動産価格は一気に崩落したかというと、そうでもなし。
私の感覚だと、余韻が1年以上続きました。
株価も、ダダっと下がったようなところもありますが、
グジャグジャとしていたように思えます。

だから、「目覚めたら世界が変わっていた」というようなことは
なかったという記憶を持っています。
もっとも、私が鈍いだけかもしれませんが。
資本主義国であってもそういう軌跡を辿っています。

中国の政府は、バブルを崩壊させたくないはずです。
現に理財商品は陰に回って買い支えているような話も聞きます。
お金なんて、いくらでもあります。
共産党が支配している国ですから、刷ればいいだけ。
普通の国がそんなことをすれば、通貨が暴落します。
でも、あの国は莫大な外貨準備が背景にあり、
レートは実質固定されています。
バブル崩壊を止めるために政府がお金をばらまくことは可能。
実際、これまではそれをやって来たのではないでしょうか。

私はもう、都合4回くらい中国の不動産バブル崩壊が、
途中でウヤムヤになってしまったのを横目で見ています。
今度、また下げ止まったら5回目。
中国共産党にとって不動産バブルの崩壊は、
一党独裁政権の崩壊につながる大変な事象だと捉えているはず。
また、今度も政府が出動してごまかすかもしれません。

それでも、バブルがいつか崩壊するのは避けられません。
こういうごまかしをやっていれば、崩壊した時の破壊力を大きくするだけ。
それを考えると、背筋が寒くなります。
しかし、それは不都合にしろ真実でしょう。

中国の不動産バブル崩壊は、それこそリーマンショック以上の
悪影響を世界中に与えるはずです。
経済だけで済めばよいのですが、あの国の場合は・・・・
政治的な混乱は避けられないでしょうね。
習君が交代するくらいでは終わらないと思います。

中国は、今や世界最大最強の問題国家となってしまいました。
世界第2位の経済規模をもち、数の上では最大の軍事国家。
それが、世界中に害毒を撒き散らす問題国家になっているのです。
そのことを、アメリカのオバマは「見て見ぬふり」をしてきました。
もっと、現実的に捉えるべきだと思います。

アメリカ人は9.11以降の十数年、敵はムスリム過激派だと考えてきました。
パクスアメリカーナをぶち壊すのは、アルカイダではないかと・・・
はっきりいって、違います。彼らには、テロしかできません。
また、彼らの敵意を鎮めるのは簡単です。
イスラエルへの支援をやめればいいだけ。まあ、実質不可能ですが。

しかし、中国の存在はアメリカにとって真の脅威です。
なぜなら、彼らは国家としてアメリカに挑戦しようとしています。
アメリカは、歴史的に中国を誤解してきました。
それは今も継続しているように思えます。
「彼らとは友人になれる」
はい、確かになれます。彼らが弱い時には。
しかし、彼らがアメリカに対抗できると考えるほど力を持った時は、
友人にもパートナーにもなれません。ただの敵です。

アメリカ人の思考は、どこかお人好し的なところがあります。
もちろん、日本ほどではありませんが。
アメリカの持っている素晴らしいシステムを世界に広めよう、
という理想主義的なお考えをお持ちの方が多くいます。
オバマ君が6年前の選挙で見せた理想主義につながるもの。

ロシア人が常に世界は悪人だらけだと考えて行動しているのとは対照的。
はっきりいってオバマ君はこの6年間、対中政策を誤りました。
今も「彼らとは話し合える」くらいに考えています。
間違っていますね、完全に。ただ、彼の任期はあと2年半。

アメリカの大統領にふさわしいのは、やはりジャック・ライアンです。
トム・クランシーの小説の中にしか登場しない人物。
でも、彼のような現実主義者の出現が望まれます。
いまのところ、見当たらないようですが。

どちらに転んでも、あと何十年も世界は中国に振り回されます。
いや、100年以上かもしれません。
今の世界を支配しているルールと、中国人のそれは違いすぎますから。
日本は単独であの国を何とかする力を失いました。
それをできるのは、今はアメリカだけ。
しかし、今のオバマにはまったく現実が見えていません。

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2014/6/13 13:07 | ちょっと脱線 | Comments (2)

パークスクエア三ツ沢公園みたいな事は、どこでも起こり得る

マンションの施工不良問題がいったん落ち着いたかと思ったら、
またぞろ「パークスクエア三ツ沢公園」という
2003年1月に竣工した横浜の物件で「傾き」が発覚。
住棟自体が傾いているので、65戸に引越しを要請しているとか。
私のところにも、メディアからコメントの要請が入りました。

マンションは、所詮は人間が作るものです。
人間が作る限り、ミスは起こり得ます。
売主の住友不動産のような超大手企業といえども人間の集団。
施工した熊谷組は一流のゼネコンですが「コマカイ組」と呼ばれる
いたって人間的な組織運営をしている会社。

どんなマンション、どんな戸建て住宅にも施工ミスはあるもの。
完璧に作られたマンションなんて、多分ひとつもないはずです。
ミスはどの課程でも起こり得ます。
そのそも、その土地にマンションはふさわしいのか、
という基本的な問題に始まって、設計段階で起こるミスもあるでしょう。
施工段階では、それこそ無数のミスが起こっています。
南青山高樹町の件では、設計と施工サイドの打合せを端折ったことが、
結果的に600カ所ものコア抜きになってしまったと私は想像しています。

多くの人はご存じないと思いますが、
マンションというのはほぼ手作業で建築されています。
鉄筋を組むのも、コンクリートを流し込むのも、タイルを張るのも、
すべて現場の作業員がひとつひとつ手作業で行います。
ただ、部品は工場で機械的に作っています。
例えば、タワーマンションの壁や床はほぼプレキャスト。
出来上がったものをトラックで運び込んできます。
でも、現場でそれをクレーンで吊り上げて、
嵌めこむのはほぼ人間の手作業。もちろん接合も手作業。

人間というのは、かならずどこかでミスをします。
みなさん、自分の周りを見渡してください。
生涯、一度もミスをしなかったという人間はいないはずです。
ご自身でも、ミスはなさっているでしょ？

だから、私はほとんどのマンションはなにがしかの施工ミスを
抱えながら存在していると考えています。
私が親しくさせていただいているベストサポートの
大友さんという方は、一般の方のマンション購入を
様々なカタチで支援することを生業とされています。

ベストサポート

新築マンションというのは、たいていが竣工前に購入契約を結びます。
そのこと自体、私は土地神話時代から続く
歪んだ商習慣だと思うのですが、
その話題は何度か取り上げたのでここでは詳しく語りません。

マンションが竣工すると、購入契約者に「内覧」というのを行います。
「あなたにお引渡しするマンションはコレですよ」と見せるのです。
マンションの購入契約というのを、民法的に解説しましょう。
これは、双方に「債務（義務のようなもの）」を発生させます。
デベロッパー側には、「約束通りにマンションを建築して引き渡す」義務。
購入者側には、「引渡しと同時に契約の金額を支払う」義務です。
双方が債務を履行して、この契約は一応の完結となります。

内覧、というのはそのひとつ前の段階。
「あなたに引き渡す住戸はこれです。文句ありませんね」ということ。
ベストサポートの大友さんは、その時に購入者とともに立ち会って
そのマンションに不具合があればアレコレ指摘する業務を行います。
俗に「内覧同行業者」なんて言い方もします。

彼がこれまでに「内覧同行」した件数は数知れず。
専門家ならでは視点で「ここを補修してください」という指摘を行います。
床や壁のちょっとした傷くらいなら良いのですが、
窓の位置が違っていたり、ドアの開きがよくなかったり、
中には天井高まで図面と相違していた、なんてケースがあります。
指摘箇所少ない場合でも20ほどあるそうです。多いと・・・
つまり、それは「目に見える」施工ミス。

大友さんは、元大手デベロッパーの辣腕事業担当者。
マンションについては用地仕入から設計施工、販売、契約、
アフターまで「知らないことはない」と思えるほどのお方。
私自身、時々分からないことがあると彼に電話をして
いろいろと教えを乞うています。ある意味、師匠。

そんな大友さんでも、壁の内側までは分かりません。
「鉄筋の数が足りない」なんてことが発覚したマンションがありました。
でも、それはどんな目利きが見ても見抜けません。
ただ、大友さんのような方が見ると「雑な仕事をしているな」
というようなことは一発で分かるようです。
そういった勘みたいなことは、私も多少働きます。
それこそ、数えきれない竣工済み物件を眺めてきましたから。

今回の「パークスクエア三ツ沢公園」の事件。
こういったマンションを買わないためにいい方法はないか？
といったお問合せが何件か来ています。
ハッキリ申し上げると、ありません。
これは、すでに築11年ですね。
でも、何年も前から「現象」はあったようです。
中古マンションとして、こういう物件を避ける方法はあります。
でも、新築マンションの場合は
「どんなものができて、誰がそこに住むのか？」
ということは、契約段階ではほぼ分かりませんね。

今回、住友不動産は引っ越し代を出したり、買い取りを検討するなど
まずまずの対応をしていると報道されています。
それも、住民側がしっかり証拠を突きつけて、明確化した後のこと。
普通、新築マンションは「売りっぱなし」です。
明解な施工ミスでない限り、対応はいたって鈍いもの。

仮に、こういうことが発覚して、デベロッパーが倒産していたら
誰が引っ越し代や買取交渉の相手になるのでしょう。
それを考えると、実に怖い話ですね。
また、今回は何棟かあるうちの1棟でこういう現象が起きましたが、
他の棟も「パークスクエア三ツ沢公園」という名称です。
たとえ杭の問題がなくとも資産価値に影響しないわけがありません。
住友不動産は、そこまで補償するつもりなのでしょうか？

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激しく膨張した東京、衰退期に何が待っている？

先週末から京都、大阪に出張していました。
ブログの更新が遅れて申し訳ございません。
大阪の街にも衰退の兆しが見られました。
膨張する東京はどうなるのか・・・・・

ここのところ、週刊ダイヤモンドの巻頭特集で早く
「不動産・マンション価格高騰」みたいなのをやってくれないか
ずっと待っているのですけど、中々出てきません（笑）。
そういうのが出た時、というのは過去の経験からして
バブル現象が周知されてきた、というタイミング。
つまりは、ピークかすでに過ぎたか、という場面なのです。
まだ、出ませんねえ（笑）。

6年後にオリンピックが開催されます。
建築現場での人手不足は解消の気配を見せません。
建築費の高騰は沈静化の見通しがない、ということ。
とどのつまり、新築マンションの価格も上がってしまう。
それを市場全体が受け容れるかどうかは不明。
ただ、都心では十分に受け容れていますね。

ここ最近、世田谷区をぐるっと回ってきました。いいところです。
それに、世田谷区というのは広いですね。23区で一番だとか。
広い世田谷区は、その9割がたが住宅地ですね。
ほんの100年前は、ほとんどが田んぼと畑だったそうな。
その変貌ぶりの激しさに驚きます。

その昔、世田谷の某所にある旧家を取材したことがあります。
そのあたりにできるマンションの広告のネタにするためです。
いかにも「戦前から建っています」という家の古い応接間。
会議室くらいに広いので「なんで」と思っていたら・・・
その家のご当主が若い頃の選挙ポスターが貼られていました。

出てこられたのは、もう70代半ばのご主人。
「都会議員をなさっていたのですか？」
「おお、4期ほどな。そのあと○○党から出て、参議院も1期つとめたよ。得票率は全国で1位だったんだぞ」
「ヒエー・・・・」
そういえば、そういう方がいたような・・・・
不明を恥じて、お詫び申し上げました。

その方の祖父にあたる方が、明治の文豪・徳富蘆花の
著書に登場する場面を解説してくださいました。
蘆花がそこに越してきた時、家は16軒しかなかったとか。
その16軒のエリアに、今は多分数万人が暮らしています。
世田谷の何たる変貌ぶり！

明治維新の頃、東京には100万の人間が暮らしていました。
今、東京と神奈川、埼玉、千葉の通勤圏の人口ってどのくらいなのでしょう。
いわゆる首都圏の人口は3700万人だそうです。
山手線から電車で50分以内の人口は3千万人を超えるかもしれません。
明治維新から約150年、凄まじい膨張です。

谷根千には江戸の情緒が残っていると評判です。
嘘でしょ。それっぽい感じがうっすらするだけ。
ディズニーランドのシンデレラ城とドイツの古城が違うように、
谷根千に江戸なんて残っていませんよ。

私の生まれた京都というのは、人口が147万人。
不思議なことに、これは私が子どもの頃とほぼ同じ。
つまり40年以上も変化がないのです。
江戸期の京の町には50万人くらいいたそうです。
ほんの3倍程度。東京圏とはえらい違いますね。
だから、京都の町にはまだ江戸が残っています。空襲もなかったし。
未だに観光都市として人気があるのは、そういうところです。

東京23区内の人口は、この半世紀大きく変化していません。
ただ、住まいの形態が大きく変わりました。
木造の小さな戸建に住んでいた人が多かったのが、
今はマンションで暮らす方が多数派ではないでしょうか。

マンションというのは集合住宅です。
限られた土地に多くの人が住めます。
東京という街にはうってつけの住まいですね。
だから、これほど多くのマンションがあるのでしょう。

今、このブログを読んでおられる人で
「マンションで育った」という方がかなりの割合でしょう。
ひょっとしたら、半分くらいいらっしゃるかもわかりません。
それくらいメジャーな住居形態になりました。
でも、それはここ半世紀くらいの出来事。

マンションが日本の経済成長期、そして
人口膨張気に果たした役割は大きいと思います。
限られた土地で多くの家族に住居を提供できます。
管理の手間暇は、管理費や修繕積立金を払えばOK 。
お仕着せ「パッケージ」商品が好きな日本人にはピッタリ。
でも、その出口戦略はまったく出来ていません。

今回の「ミニミニバブル」は、もしかしたら不動産価格が
仮にでも上昇した最後の場面ではないか、と考えています。
もちろん、日本経済が成長軌道に戻れば不動産価格も上昇します。
しかし、そんなことが本当にあるのか私は強く疑います。
今、景気が良くなっているそうですが、私には実感なし。
一部の業界・業種が潤っていますが、その他大勢は・・・・

ただ、東京の都市エネルギーは衰えているように思えません。
少なくとも6年後のオリンピックまでは
目に見えるほどの大きな変化はないと思います。
不動産の価格も大きく下落する場面があるかどうか・・・
でも、近未来のいつかストンと下がる時期がくるでしょう。
それは間違いないと思います。

新作レポート情報

今回、品川区のレポートを作ってみました。
現状、大崎・五反田エリアと大井町エリアに
ちょっと供給が偏っている感じがします。
確かにいい住宅地もあるのですが、
「エエ、こんなところに」というマンションも・・・
そして、価格はやや上昇気味。
それでも売れてしまえば新・市場価格ですが。
まず、私のレポートを読んで、
現状を把握してみてはいかがでしょう。

品川区総集編
価格　4,690円

■ブランズシティ品川勝島,■ルネプレミアスカイ品川中延,■ザ・パークハウス南大井,■プレシス大井町,■クレヴィアタワー目黒不動前,■パークシティ大崎ザ タワー,■オープンレジデンシア目黒花房山,■パークホームズ大井町ベルヴェデーレ,■ドレッセ武蔵小山プレヴィ,■シティインデックス大井町,■クレストラフィーネ旗の台,■クレストフォルム南大井,■大崎ウエストシティタワーズ,■クレストタワー品川シーサイド,以上の14物件を収録

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