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「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
集団的自衛権騒動の虚妄と渋谷区

人間の思考回路というものは、一旦ある方向に向いてしまうと
なかなかそれ以外の方角にはブレないし、目を向けようともしないもの。
「もう一度原点に返って」物事を考えるなんて、
口で言うのは簡単だけど、実行は至難の業。

最近、集団的自衛権の件でやいのやいのと騒ぎがありました。
私から見ると、どうして騒いでいるのかよく分かりません。
特に反対派の主張が何とも滑稽。
「集団的自衛権を認めると戦争にまき揉まれる」。
だいたいの反対論がこういうベクトルだったと思います。

この論で行くと
「集団的自衛権を認めないのなら、戦争に巻き込まれない」
ということになりますね。
我らが優しい隣国の方々は
「日本は集団的自衛権を認めていないから、戦争を吹っ掛けるのをやめよう」
なんて、お考えいただけるのでしょうか？

「いや、第三国同士の戦争に巻き込まれるのだ」
という反論が返ってきそうですね。
日本国内には、アメリカ軍の基地があります。
朝鮮戦争でも、ベトナム戦争でも、最近のイラクやアフガンの
戦いでも、アメリカ軍の多くの部隊や軍需品は
日本国内の基地を経由して戦地へ送られているのです。
これって、すでに巻き込まれている状態です。

9.11の時、アメリカがどれほど衝撃を受けたか覚えていますか。
あの時、私は自分の車に乗って横浜に向かっていました。
何となくラジオでFENなんか聴いていました。
異常でしたね。
「すべてのアメリカ人は米軍の基地か大使館などに避難せよ」
と呼びかけていました。
彼らにとって、戦争とはかなりリアルで身近なのです。

イスラム過激派のゲリラが、日本国内の米軍基地に対して
テロ攻撃を仕掛けることも十分に考えられました。
今も、アメリカ人たちはそのことを想定しているはずです。
つまり、日本はアメリカと軍事同盟を結び、
国内にその軍隊の駐留を認めている時点で、アメリカが行う
すべての戦争に「巻き込まれている」のです。
ただ、今までは幸い攻撃の対象にならなかっただけ。

例えば、北朝鮮の正恩君が「横須賀に核ミサイルを打ちこめ」
と命令して、実行したとしましょう。
そして、キチンと着弾して横須賀に寄港していた
アメリカ海軍の軍艦が撃破されたとします。
はたして、横須賀市に住んでいる日本人は無傷でいられますか？

ただ実際には、そういうことが起こる可能性は小さいでしょうね。
もしそうなれば、アメリカは間違いなく平壌に核ミサイルを打ち返します。
もう一つか二つの都市を灰にするかもしれません。
正恩君は、フセインのように国際的な犯罪者になります。
だから、正恩君がいくらおバカでも、そこまではやらないはず。

さらに仮定の話。
でも、トチ狂った将軍たちがクーデターでも起こして、
「もう破れかぶれだ」なんて考えたとします。
横須賀に向かって核ミサイル発射の準備を始めました。
多分、アメリカはそのことを察知するはず。

最もありそうなことは、三沢あたりから巡航ミサイルを飛ばして
事前に北の核ミサイルを破壊しようとするでしょう。
あるいは、空母を日本海に浮かべて空爆を仕掛けるかもしれません。
そうなれば、日本海から北の潜水艦を一掃する必要があります。
海上自衛隊は、世界一ともいえる対潜作戦能力をもっています。
有事には、アメリカの海軍艦艇を潜水艦の脅威から守るべく、
日頃から共同の訓練を繰り返しています。
だから、まずは海上自衛隊が日本海から
北の潜水艦を排除する役目を仰せつかるのは自明のこと。

これは当然、集団自衛権の行使と捉えるべきでしょう。
日本を狙う邪悪なミサイルの発射を、アメリカが阻止してくれるのです。
そのアメリカ軍を助ける行動を行ってどこが悪いのでしょう。
むしろ、それができない方がおかしいはず。

それでも、多くのメディアは「戦争に巻き込まれる」と大騒ぎして、
まるで安倍さんを好戦的な右翼政治家のように非難しています。
そのせいで、安倍さんの支持率まで落ちてしまいました。
まあ、タイミングよく号泣する兵庫県議やアスカの保釈
みたいなニュースが出てきて、ここのところの集団的自衛権の
議論は静まりつつあるようにも思えますが。

反対論の多くは「戦争をしてはいけない」という、
何とも抽象的な観念論に行きついてしまいます。
そりゃそうですよ。戦争はいけません。
出来ることならやらない方がいいし、巻き込まれたくもありません。
でも、自らが「戦争ができない」状態にしておくと、
そこに付けこまれて国を滅ぼしてしまいます。

例えば、チベットという国にはほとんど軍隊がありませんでした。
1950年、中共軍はやすやすとあの国を占領し、自国領に組み込みました。
日本が「戦争ができない国」なら、チベットと同じ運命です。
私は、自分の子孫が中国の支配に抗議して焼身自殺をしたり、
反対運動を行って牢獄につながれる未来なんて望みません。

最近の中国は傲慢無礼な振る舞いが目立ちますね。
結局、周囲は敵だらけになってしまいました。
ひとり韓国だけが媚びている状態。東アジアはかなり不安定です。
日本はこの前の戦争に負けて以来、
今ほど戦争の脅威を受けている時はないと思います。
中国には抑止力が効いていないところがあります。

冷戦時代、ソ連の戦闘機その他が度々日本の領空を掠めました。
しかし、スクランブルした自衛隊機にレーダー照射を浴びせた、
という話は聞いたことがありません。
傍目で見ていると、どうも習君は軍を掌握しきれていないような。
つまり、予期せぬ偶発的発砲はいつでも起こり得るのです。

多くの日本人が「戦争なんて起こるわけがない」と思っています。
しかし、私にはそれがとても身近になりつつあると感じます。
人間とは、日本人一般が考えているほど聡明ではありません。
特に我らの隣人たちは国際的な常識からズレているようですから。

さて、レポートの更新情報です。
4月に新作としてリリースした「渋谷区」。早くも初回の更新を行いました。
今回新登場したのは「パークコート渋谷大山町ザ プラネ」。
すごいですね・・・びっくりしました。

渋谷区というのは、実に贅沢な住宅地がたくさんあります。
贅沢というのは、都心でありながら第一種低層住居専用地域なのです。
だいたい、4階までしか建物が建てられません。
ほとんどが住宅です。自然、戸建てが中心となります。
そんなエリアに6000㎡の敷地、131戸というスケール。

これは高くなりますね。
売主は三井不動産レジデンシャルですから、安いわけありません。
建築費が高騰していて、都心はミニミニバブル状態。
多少高くても「仕方がないか」という需要があります。
でもね、落とし穴もあります。

都心や湾岸のタワーマンションが売れているのは
相続税対策や中国系外国人の需要があるからです。
一種住専は相続税対策にはなりにくいし、「上品な住宅地」という
価値観は中国系外国人の好みには合っていないのです。
つまり、このマンションは「実需」が便り。
ミニミニバブル価格で売れるでしょうか？
そのあたり、レポートではもっと突っ込んでいます。

渋谷区総集編
価格　2,590円

■グランドメゾン上原レジデンス,■パークコート渋谷大山町 ザ プラネ,■ザ・パークハウス 元代々木町,■ザ・パークハウス上原,■プレシス参宮橋,■クラブスイート恵比寿、以上の6物件を収録

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東京のタワーマンションはどうなる？

久しぶりに、タワーマンションについて書きます。
以前に欠いた内容と重複する部分も多いので、
「またか」と思う方はスルーしてください。
嫌なものをわざわざ読む必要は何もありませんから。

そもそも、タワーマンションとは何なのでしょう？
一応定義があって、「20階以上の高層マンション」となっています。
なぜそれが必要かというと、限られた土地を有効活用できるから。
つまり、たくさんの床面積を生み出すことができるのですね。

「眺めがいい」というのは、本来は付加価値でした。
しかし、近頃はタワーマンションの本質的な価値のように言われています。
実際、眺望の条件はタワーマンションの価格に反映されています。
「勝どき　ザ　タワー」なんて、眺めが良い北向きの方が高くて、
日照条件がいい南向きは眺望がよくないので安いのです。
もっとも、タワーマンションの高層階は窓もロクに開けられません。
南向きすぎると、夏は暑くてたまらないそうです。

10年くらい前までは、タワーは「作れば売れる」といわれました。
多少高くても、買う人がウジャウジャと湧いてきました。
今でも、その傾向は少し残っています。だから東京の都心はタワーだらけ。
湾岸エリアにもタワーマンションが多くなりました。
これからもジャカスカと建てられることになっています。
東京は、まるでハリネズミみたいにタワーだらけになりそうです。

昨日、すごい台風が沖縄に接近しましたね。
那覇市内では「閉じ込め」を恐れてビルのエレベーターがストップ。
停電になればエレベーターは動かなくなるので、予防措置だとか。
タワーマンションの弱点は、実のところそこにあります。
電気が来なくなれば、エレベーターは停まります。
5階や7階に住んでいれば、階段で代用できます。
でも20階の住人は一日に何往復もできません。

そして、建物というのは風雨にさらされます。
標高が上がると、風も強くなります。
30階や40階の建物には、常にビュンビュンと風が吹き付けています。
建物はいつも微妙に揺れています。免震や制震の建物なら、なおさら。
三半規管の弱い方は、これでいつも軽い乗り物酔い状態になります。
だから、普通のマンションからタワーの上層階に引越しすると
体調が悪くなってすぐに出ていく人が絶えないそうです。

タワーマンションの建設には、ゼネコンが常に最新技術を使います。
1棟ごとに工法が微妙に異なっているそうです。
だから、メンテナンスに確立したノウハウがありません。
多くのタワーは、これから大規模修繕の季節を迎えます。
どうするのでしょうね？

また、タワーマンションの場合、管理費や修繕積立金が
通常の板状タイプに比べて割高です。
管理費や修繕積立金は住戸の広さに比例していますから、
5階の住戸も40階の住戸も同じ比率で払っています。
これって、どう考えても不公平ですね。
5階の人は5階までしかエレベーターに乗っていませんから。

また、湾岸エリアのタワーマンションに多く見られる現象ですが、
プールや温浴施設などの豪華設備で「リゾート」を装っています。
もちろん、そのランニングコストは管理費で賄っています。
使っている人は元を取りますが、使わない人は・・・・

まあ、タワーマンションというのはアレヤコレヤの疑問点が多いですね。
でも、住みたい人はいっぱいいます。
某財閥系大手デベが社内向けに作った販促資料に書かれていました。
「湾岸エリア・タワーマンションのターゲットは見栄っ張り」
それを見た時、笑ってしまいました。
「お前ら、ちゃんとわかっているじゃん！」

もし、東京に直下型の地震がやって来た場合、
タワーマンションの住民には様々な厄災が降りかかります。
まず、エレベーターが使えなくなります。
自家発電装置を備えた最近のマンションは、うまくそれを稼働させれば
3日くらいは何とか動かすことができるでしょう。
でも、そのあとはどうなるのか？

電気が来なければ、上下水道も使えません。
トイレが使えなくなると、3.11の時の新浦安と同じ。
まあ、そこは何とか乗り切ったとしましょう。
その後で、資産価値が危ぶまれることになりそうです。
不自由でリスクの高いタワーマンションに、
わざわざ住みたがる人が激減するからです。

それでも今、タワーマンションは売れています。
東京にそういった地震が来なければいいだけの話ですから。
とりあえず、何もなければエレベーターが止まることはありません。
何といっても、素晴らしい眺望を堪能できます。
そして、共用施設が充実しているタワーマンションはたくさんあります。

私の資産価値レポートの中で、もっとも単価が高いのが

「東京のタワーマンション　全解説38物件」
価格　12,900円

だいたい3‐4カ月で最新情報に更新しているのですが、
最近は困ったことに新規物件が少なくなりました。
今回は「(仮称)西新宿HOME TOWN プロジェクト」のみ。
そして、私が「これは」と思った物件が次々完売しています。
「クラッシィタワー東中野」なんて、上層階はもうないそうです。

前回から登場した「プラウドタワー立川」は、
なんと平均坪単価が340万円とのこと。
駅に直結しているとはいえ、「それはないでしょ」の世界。
多摩エリアではかなり注目できる物件でしたが・・・・
私は「プラウドシティ蒲田」にもそれなりに注目してきたのですが、
この分では立川クラスの値付けになりそうな気配。

これはまさにミニミニバブル現象ですね。
でも、それを支えている外国人、相続税対策という二大需要は
立川まで及ぶのでしょうか？
結局、リーマンショックで見事に崩壊した
ミニバブルの軌跡を辿るように思えます。

本当に価値のあるものを高く買うのは仕方ありません。
でも、広告で粉飾されたまがい物を高く買うと、
何年か後に激しい資産減価を経験することになります。
バブルの時に「冷静な眼」を持つことは本当に難しいですね。
すこしでも、お役にたてればと思います。

「東京のタワーマンション　全解説38物件」
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】■アークヒルズ仙石山レジデンス,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■シティタワー麻布十番,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■インプレストタワー芝浦レジデンス,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL　FRONT　TOWER,■ベイクレストタワー,【Ⅱ 純都心エリア】■大江戸タワーレジデンス,■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,■OWL TOWER,■(仮称)西新宿HOMETOWN プロジェクト,■クラッシィタワー東中野,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■スカイフォレストレジデンス,【Ⅲ 城南エリア】■大崎ウエストシティタワーズ,■クレヴィアタワー目黒不動前,■クレストタワー品川シーサイド,■ザ・山王タワー,■パークタワー山王,【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー,■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) ,■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■KACHIDOKI THE TOWER,■BAYZ TOWER&GARDEN,■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■ブリリア有明シティタワー,【Ⅴ 郊外エリア】■アトラスタワー曳舟,■パークタワー板橋,■シティタワー赤羽テラス,■プラウドシティ蒲田,■アトラスブランズタワー三河島,■アトラスタワー府中,■王子飛鳥山 ｻﾞ･ﾌｧｰｽﾄ ﾀﾜｰ&ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ,■(仮称)TOKYO ミライ大規模環境創造型プロジェクト,■プラウドタワー立川,以上の38物件を収録

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中央区に買ってもいいマンションはあるか？

今日は、中央区の資産価値レポートを最新情報に更新しましたので、
そのあたりを掘ってみたいと思います。

まず、日本橋エリア。
「日本橋」といっても、銀座線の日本橋付近では
あまり新築マンションが供給されません。
店舗とか商業ビルとか、マンション以外の用途に
土地を使った方が経済効率はいいのでしょうね。

したがって、主力の供給エリアは人形町や浜町あたりになります。
このエリアは、地下鉄の浅草線、新宿線、日比谷線、半蔵門線などが
入り組んで交差しており、何駅も使えるマンションが出てきます。
例えば「GREEN PARK 日本橋堀留町町」は3線5駅を上げています。
それも、すべて5分以内にアクセスできます。

立地は狭苦しくて、住んでいても窮屈さを感じそうです。
でも、これだけ交通条件が優れていれば貸すにも売るにも有利。
しかも、価格は周辺相場をキッチリ読んでいます。
まあ、割り切って買うならこういうマンションなのでしょう。
私は買ってまで住みたいとは思いませんが。

「サンウッド東京茅場町パークフロント」はその名の通り公園の前。
しかしねえ、ただの児童公園ですよ。
雑多な街並みでオフィスも多いので、
昼休みはサラリーマンが弁当を食べています。
まだいくらで売り出されるかよく分かりませんが、
サンウッドが安く売るとも思えません。
それに、公園向きとはいえ北振り住戸もあります。
ちょっと要注意でしょうか。

「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」は「浜町」駅しか使えません。
徒歩6分だそうです。ちょっと弱いかな。浜町会館の向かい。
こういうマンションは、高くても上層階を買うべきですね。
下層階を買うと、売却の時に苦労します。

銀座・八丁堀・築地エリア
こちらも日本橋と同様に「銀座」最寄は少ないですね。
主な供給エリアは「八丁堀」。半分以上ですね。
次から次へと出てきます。
八丁堀や新富町というのは、地場産業が水産と印刷。
あとは広告関係が多かったのですが・・・・
いずれも衰退産業。ビルがどんどんマンションに変わっています。
中古の流通も多いので、どちらかというと資産価値は弱含み。

「グラディス　東京イースト」は価格で勝負しなければならない
条件だと思いましたが、現実は・・・・

「プレシス八丁堀リバーフロント」は面白いですね。
小さいのに4方道路ですよ。珍しい。
しかもプレシスブランドですから高くありません。
まあ「買ってもいい」マンションですね。
でも、「買ってはいけない」住戸もありますから要注意。

「クレヴィア東京八丁堀」」はウィルローズも絡む激戦地。
ちょっと条件が悪そうなので、いくらで出てくるか興味あります。
また、目の前の賃貸タワーと完全お見合いになる住戸はどうなるのか？
しかしよくこういう計画で事業化したものです。

「ザ・パークハウス 東銀座」の立地は最高です。
ここは、元々封筒屋さんか酒造会社のビルだったような。
しかし、このあたりのマンションの立地としては申し分ない条件。
まだ価格は出ていませんが、多少高くても買いでしょうね。

「パークリュクス銀座mono」は、現地に行って呆れました。
これも事業化した担当者の勇気に敬意を表します。
「銀座駅最寄り」で、この悪条件を突破できるのか？
みなさんの購入はお勧めしません。

晴海・勝どきエリア
言わずと知れた、タワーマンションの激戦区。
ここでの注目は、一部同じ売主のタワーマンションである
「ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス」と
「勝どき ザ・タワー」は、駅からの徒歩分数が倍以上も違うのに、
坪単価は約11万円しか差がないこと。

住戸にもよりますが、全体としては「ティアロレジデス」の方が
眺望や居住性は優れていそうですけど、徒歩13分ですから。
「勝どき ザ・タワー」は最初の500戸を勢いよく売りました。
でも、まだ900戸が残っていることになります。

「DEUX TOURS CANAL＆SPA」は我が道を行く、という感じ。
ひょっとしたらこのマンションはオリンピックが開催される頃まで
販売が続けられているかもしれません。
今、このエリアで販売されている新築マンションの中では
もっとも高い価格だと私は見ています。

このエリア、全体として激戦区です。
このあと、ティアロのとなりに三井が1000戸以上で出てきます。
他にも計画がいくつかあります。
もう完全な供給過剰状態。頼みはオリンピックだけ。

私は割高なタワーなど追いかけずに「ジオ勝どき」や
「シティハウス勝どきステーションコート」あたりで
妥協しておいた方がいいと思いますけど。
価格だけなら「グレーシア勝どき」が一番安そうです。
でも、長谷工プロジェクトの「ユニクロマンション」です。

ここで取り上げなかった物件もたくさんあります。
むしろ、そちらの方が多いでしょうね。
詳しくお知りになりたい場合は、レポートをお読みください。
各物件についてだいたい3ページから6ページくらいで
私の考え方、評価、将来の資産価値などについて述べています。
ただし、あくまでも私の考えです。
最終判断は、みなさんでなさってください。

レポートの更新情報。

中央区が全部分かるのならコレ

「中央区総集編」
価格　9,590円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どき ザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）,■ドゥ・トゥール（DEUX TOURS CANAL＆SPA),■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,【日本橋エリア】■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス,■IORIS（イオリス）,■プレミスト日本橋浜町,■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉,■パークホームズ人形町,■サンウッド東京茅場町パークフロント,■GREEN PARK 日本橋堀留町,【銀座・築地・八丁堀エリア】■グラディス　東京イースト,■プレシス八丁堀リバーフロント,■アスコットパーク東京リバーサイド,■ウィルローズ東京八丁堀,■CONOE〈銀座イースト〉,■グランスイート八丁堀,■リストレジデンス築地,■ザ・パークハウス 東銀座,■クレヴィア東京八丁堀,■パークリュクス銀座mono、以上の26物件を収録

「日本橋・銀座」
価格　5,790円

【日本橋エリア】■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス,■サンウッド東京茅場町パークフロント,■IORIS（イオリス）,■GREEN PARK 日本橋堀留町,■CONOE（コノエ）〈東日本橋駅前〉,■パークホームズ人形町,■プレミスト日本橋浜町,【銀座・築地・八丁堀エリア】■ザ・パークハウス 東銀座,■グラディス　東京イースト,■クレヴィア東京八丁堀,■プレシス八丁堀リバーフロント,■パークリュクス銀座mono,■グランスイート八丁堀,■リストレジデンス築地,■ウィルローズ東京八丁堀,■アスコットパーク東京リバーサイド,■CONOE〈銀座イースト〉,以上の17物件を収録

「晴海・勝どき・月島」
価格　3,980円

■勝どき ザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER),■ドゥ・トゥール（DEUX TOURS CANAL＆SPA),■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■セントラルレジデンス月島ステーションコート、以上の9物件を収録

湾岸のタワーだけならコレ

湾岸タワー総集編
価格　3,980円

■勝どきビュータワー,■ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ (DEUX TOURS CANAL＆SPA),■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）,■ベイズタワー＆ガーデン（BAYZ TOWER＆GARDEN）,■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL,■ブリリア有明シティタワー,以上の8物件を収録

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定員10名ですのでまだ3～5名分の枠があります。
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メッタ斬り2　今回はゴクレやタカレ、一建設

昨日今日と、北朝鮮の「調査委員会」についてのニュースがひとしきり。
そもそもの疑問がいっぱいあります。
専制独裁国家が委員会をひとつ作ることに何の意味があるのでしょう？
日本人の行方なんて、当局が全部把握しているはずでしょ。
委員会設置を理由に制裁を一部解除する、というのは
普通に考えると一方的な譲歩にしか見えません。

ただ、北朝鮮関連になると見えている情報だけではなさそうですね。
昨日、リストがあるとかないとかが話題になっていました。
非公式なリストなら、もうあるのでしょう。
安倍君の周辺では、すでに落としどころも見えているのではないでしょうか。
ただ「確定」しないと何も発表できない・・・
北の場合はドタキャンというかドタ裏切りが多かったので。

さて、今日も「マンションデベメッタ斬り」を続けます。

大和ハウス工業
不器用な会社・・・という印象が強いですね。
社員を大量採用して、「ダメな奴は辞めればいい」方式。
採用が甘いのか、残っている方も玉石混淆。
かなりの割合で石が混じっています。

用地の仕入れが、あまり上手には見えません。
会社が大きすぎます。だから決済も遅いのでしょう。
だから、だいたい周辺相場より高くなることが多いようです。
するとマンションが高くなるので、販売がモタモタします。

ここは十年以上も前に、子会社の「大和団地」を吸収合併しました。
今のマンション事業部の幹部は、ほぼ「団地」の出身。
事業展開の手法も「団地」のカラーが濃厚です。
つまり、かなり泥臭いやり方をなさいます。

近年では、野村不動産から役員を招いたり、
コスモスイニシアを子会社化するなど、別の血も入っています。
しかし、元々の体質はそう簡単には変わらないでしょうね。
今後も、泥臭く不器用に、あっちこっちにゴツゴツぶつかりながら
マンション事業を続けて行かれるのでしょう。
野村流の緊張感を、この会社に持ち込むのは無理だと思います。

コスモスイニシア
今や、大和ハウスグループの一員ですね。
ここは、社員が優秀です。そして、よく売ります。
あまり値引きをしません。
経営がおかしくなったのは、前回のミニバブル期に
強気の「イケイケドンドン」をやりすぎたせいですね。
もう少し手堅くやっておけば、独立は維持できたはず。
まあ、そのうち大和ハウス工業とひとつになるのでしょう。
企業カラーが全然違いますけどね。

積水ハウス
ちょっと前に「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」という
マンションで、建築工事の不具合が発覚した事件がありました。
この時、各社が広報部に取材を申し込んだのですが、
かなり強硬な対応をされたとか。
次に六甲アイランドシティでも、ちょっとした問題が発覚。
かなり剣呑なメディア対応をされたと聞いています。

まあ、プライドの高い会社です。
人によっては生意気とかエラそう、となるかもしれません。
コマーシャルがお上手で、ブランド力がありますからね。
関西系なのに、企業イメージはかなりいいと思います。

お作りになるマンションも、なかなかいいです。
デザイン性に優れた物件が多いような印象。
「かっこいいなあ」と思わせるのがうまいですね。
ただし、概ね相場よりも高い場合がほとんど。
中には2割3割平気で高い場合もあります。
それでも、ほとんど値引きをなさっている印象がありません。
「高くてもいいものを」という方には良いかもしれません。

ゴールドクレスト
ここは、もともとリクルートコスモス出身者が作った会社。
といっても、今のイニシアが持っている「賢さ」は
あまり感じられない会社です。
作っているマンションは悪くなさそうですけど。

今は改善されたようですが、以前には
竣工物件なのに実際の住戸を見せずに契約していました。
「ご契約いただいたらお見せします」
なんてことを、イケシャーシャーと抜かしていたようです。

また、ほとんど値引きをしないので、完成在庫の山。
それでいて、マンパワーが足りないようで、
営業活動はかなり粗いという印象があります。

リーマンショックの前は4割近い営業利益率を叩きだしていました。
今は、それなりに丸くはなっています。
また、川崎市で大きなスケールの事業を行っています。
「クレストシティアクアグランデ」
これは、元々3000戸の計画の一部だったと理解しています。
デビュー当初は「3000CITY」なんてワードもありました。
2年前に493戸が竣工。まだ、販売を続けています。
残りの約2500戸はどうするのでしょうね？

タカラレーベン
ここもリーマンショック不況を切り抜けた数少ないカタカナ系。
最近、モリモトでも意識し始めたのか、HPがヘンです。
妙にデザインに走っているせいで、すごく分かりにくくなっています。
昔から、独自のやり方を好む会社でしたけどね。

今は「ソーラー」を前面にだしているようです。
「ソライエ」とか「ソラパワ」みたいな名前が多いですね。
太陽光発電の技術なんて、日進月歩です。
最新のシステムを導入しても、購入者が入居する頃には旧式。
何年か後の設備更新では、管理組合が揉めるに決まっています。

また、埼玉の奥の東鷺宮というところで巨大な事業を展開。
「こんなところにマンション作ってどうするの？」
私はいつもそう思いながらレポートを書いています。
まあ、ちょっとピントがずれた、といえばそういう会社。
でも、事業や市況の風を読む嗅覚は鋭いですね。

一建設
飯田建設グループです。元気がいいです。
ここ数年、急激にマンション事業を伸ばしてきました。
ブランド名は「プレシス」です。ご近所にありませんか？
10年前には、まず見なかったブランド名ですね。

その事業コンセプトは「まわりよりも安く」と思えます。
見ていると、だいたい1割くらい安い場合が多いでしょうか。
営業力もあるようで、とっとと完売しています。
竣工在庫になっているのを、あまり見かけません。

お作りになるモノは、一流をめざしているのではなさそうです。
しかし、普通に住む分には何ら問題はないはず。
都心立地が多いので、安くするには
あまり仕様を高めるわけにはいかないのでしょう。

さて、長くなったので今日はこのくらいで。
次回以降登場予定は下記のデベロッパーです。

東急不動産
大成有楽
大京
オリックス
住友商事、住商建物
丸紅
セコムホームライフ
サンウッド

ちょっと多いので、次回だけでは終わらないかもしれませんね。
関西編でリバー産業や睦建設も取り上げてみたいと思います。
だから、あと2，3回でしょうか。
きっと、途中で脱線を挟むと思います。

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マンションデベをメッタ斬り1　財閥系編

最近、「ブログの品が良くなりましたね」なんてご意見をいただきました。
私としては、特に意識をしているわけではありません。
このブログは、私が考えていることをそのまま発信するためにあります。
したがって、品が良くなったのは、私の人格が高潔になった？
そんなことはありません。私はいたって俗な人間です。
ただ、品のいい方に合わせる術は昔から養ってはいますが。

というわけで、本来の私らしさを出すために、ちょっと過激な企画。
前にも1回くらいやった覚えがあるのですが・・・・

デベロッパーをメッタ斬り

ハハハ・・・何とも俗ですね。
大手企業の悪口を書くのは得意中の得意です（笑）。
また、たいていの方はおやりにならないこと。
ここは久しぶりに遠慮なく斬らせていただきます。

野村不動産
やっぱり、トップバッターはここです。
なぜなら、実質的に日本のマンション業界を引っ張っています。
そもそも、私がこの業界に入った頃は極めて地味な存在でした。
15，6年前からでしょうか。急速にのしてきましたね。
最初は「ヒルズ」というブランドでした。今は「プラウド」。
最近では、ユニクロ型に徹した「オハナ」というのもあります。

はっきりいって、いいモノを作ります。
事業担当者が、それこそ寝ずに仕事をするからです。
設計の尻を蹴飛ばし、ゼネコンの頭を殴りつけ、
広告代理店を罵倒しながら事業を前に進めます。
ほとんど手抜きということがありません。
だから、出来上がったものはそれなりに立派。
事業担当者は、絶対に失敗が許されない環境なのです。
一度失敗すると「ハイ、さようなら」の世界だとか。
だから、野村不動産の社内はいつもピリピリしていますね。

営業力が抜群です。おそらく業界イチでしょうね。
完成在庫になる物件はほとんどありません。
竣工間近になると、なりふり構わず値引きを始めるからです。
親会社の野村証券は「ノルマ証券」といわれていますが、
ここは「ノルマ不動産」と呼んでもおかしくありません。

みなさんが注意すべきことは、ここの営業に煽られ過ぎないこと。
竣工が近づくと値引き販売する住戸を、定価で買うとバカを見ます。
もっとも、購入側はどこの住戸が残っているのかが分かりません。
だから、煽られずに慎重に見極めることでしょうね。

住友不動産
会社も、作るマンションも、広告も、面白味がありません。
宗教的ともいえる合理主義を貫いている会社です。
マンションの開発事業というものは、巨額の売上があるとともに
莫大な外注費が発生ます。用地購入、建築、設計、広告等です。
ほとんどのデベロッパーでは、担当者がそういった外注先と癒着します。
土地のブローカーやゼネコン・設計の担当者、広告代理店の営業・・・
「飲ませる、食わせる、○かせる」は当たり前。
特に商社系やノンバンク金融系の企業が酷いですね。

ところが、住友不動産はその点がストイック。
そのかわり、出費を切り詰めるだけ切り詰めている様子。
だからといって、ここの分譲マンションは安くありません。
だいたい、市場の10％から15％くらい高いのではないでしょうか。
内容が伴っているかというと・・・・まあ、ちょぼちょぼ。
悪いものは作りません。でも、価格相応ともいえませんね。

何よりも、野村不動産のように値引きをしません。
ここのマンションで、竣工までに完売する物件はほとんどありません。
もし、完売してしまうと事業担当者が
「どうしてそんなに安く出したのだ。もっと儲かっただろ！」
と、叱責を喰らうという話です。
だから、竣工した後、何年も販売を続けている物件ばかりです。

カンタンにいえば、ここのマンションは市場より高くて
値引きもしていない物件ばかり。
だから、まずは手を出さない方が無難です。

三菱地所レジデンス
「ザ・パークハウス」というのがブランド名です。
潰れかけた藤和不動産という会社を吸収合併してからそうなりました。
それ以前は「ザ」が付かないただの「パークハウス」。
その頃の方が、ここのマンションには品があったように思えます。
三菱と名がつくわりには供給量は少なかったですが。

今は、供給量でもかなりレベルに達しているはずです。
そのかわりに「エッ、こんなところにも」という立地にも
「ザ・パークハウス」が事業化されています。

この会社の上層部は三菱地所からの出向組です。
彼らはエリート。地所本体は東大と慶應の学閥が巣食います。
一方、吸収された旧藤和不動産組は冷や飯ぐらい。
現場の兵隊として使われています。
また、旧三菱地所住宅販売の社員たちも大きな層をなしています。
この三層構造カーストは当面続くでしょうね。
現場のモラルが低いのは、そのせいだと思います。

三井不動産レジデンシャル
一応、業界のリーディングカンパニーと目されています。
近年は野村不動産と住友不動産の猛追を受けているように見えます。
ブランドとしては「パークホームズ」や「パークタワー」。
地所レジは「ザ・パークハウス」、以前は「ザ」がなし。
スミフは一時「パークシティ」を使っていました。
大手がみんな「パーク・・・」を使うなんて、ヘンですよね。
「みんなで渡れば怖くない」式の、日本人独特の発想でしょうか。

全体的に、品のいいマンションを作ります。
住友不動産のように、やけに「厚かましさ」を感じるマンションは作りません。
その点、やはり業界のリーダーなのでしょうね。
価格も決して安くありませんが、バカ高いということも少ないですね。

ただ、妙にプライドの高いところがあります。
市川の鉄筋不足や新川崎の不良工事が発覚した時の対応で、
到底水際立ったとは言えない危機管理能力を晒しました。
そのあたり、大企業ならではの鈍重さを感じましたね。

ここも、三井不動産からのエリート出向組と、
旧三井不動産販売系の社員が二層構造をなしています。
出向組が事業の企画担当になるケースが多いようです。
彼らは優秀です。デベロッパーの中の最エリートでしょう。

この会社はあまり無謀なことはやらないのですが、
時々疑問を感じるような事業にも手を出します。
例えば「柏の葉キャンパス」。
私から見れば、あまり聡明とは言えない事業ですね。
ただ、今後も業界の精神的なリーディングカンパニーで
あり続けることは確かでしょう。

東京建物
芙蓉系の不動産会社です。ブランドは「ブリリア」。
いっときブイブイいわしていたのですが、最近は冴えません。
単独事業も少なくなりましたね。
自信を無くしている証拠かもしれません。

湾岸エリアの有明で「ブリリアマーレ」というタワーマンションを
分譲していたのは7年くらい前でしょうか。
広告のキャラクターにアメリカからマドンナを呼びました。
ド派手なプロモーションで調子よくスタートしたのですが、
リーマンショックで見事に頓挫。あれがケチのつき始め？

2年ほど前は磯子の巨大プロジェクトで屈辱の価格改定、もありました。
事業のセンスが良くないのかもしれません。
一部のキーマンがマンション事業を引っ張っているといわれます。
サラリーマン企業でそういうことが起こると、必ず反動がありますね。
ここは企業の体質として、そういう弱点があるように思えます。
プライドだけは高いようですが。

さて、長くなりましたので今回はこのくらいで。
次回以降は、他のデベロッパーも取り上げたいと思います。
大和ハウス工業
コスモスイニシア
積水ハウス
ゴールドクレスト
一建設
東急不動産
大成有楽
大京
オリックス
住友商事、住商建物
丸紅
セコムホームライフ
サンウッド

その他、ご要望があればコメントでお知らせください。

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定員10名ですのでまだ3～5名分の枠があります。
開催まで1ヵ月を切りました。
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参加確定10名で締めきります。

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