マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

ガーデングランデ横浜戸塚の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 神奈川の大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全解説20物件 【2026年1月改訂版】 &nb […]

価格4,390円
「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

価格1,980円
｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

  榊淳司の資産価値レポー045 川崎市/麻生区・多摩区 全5物件を解説 【2025年10月】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば […]

価格1,980円
「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
今度は「港区マンションセミナー」を緊急開催します。

たまには真面目にマンションのことについて書きます。
このブログは、そもそも販売中の新築マンションについての、
私の考えのアレコレをお伝えするために始めたものでした。
それが、脱線が多くなり、その脱線を待つ読者が多くなり、
ちょっと迷走気味でもあるので、ここで保守回帰。

私の大好きな港区の話です。一度も住んだことはありません。
これから住む予定もありません。でも、好きです。
別に憧れているわけではありません。
私は京都の生まれです。日本中どこにも憧れるような街はありません。
それは、京都がいいというのではなく、京都人の基本的心情です。
日本中で好きなところに住んでいい、と言われれば神戸でしょうね。
あるいは沖縄かな。まあ、そんなことはいいとして・・・

私は港区で販売されている新築マンションについて、
4年くらい前からレポートを出しています。
大げさに言えば、定点観測を続けているわけです。
最近の動きはどうかというと、かなり激しいです。
下世話な言い方をすると、よく売れています。

例えば、赤坂エリアなんて「プラウド赤坂」とか
「パークマンション赤坂」という、いわゆる富裕層向けの
高級マンションがごくごく短期間で完売しました。
もちろん、竣工をまたずに、です。
赤坂エリアは私が把握しているだけで、この1年間で9物件が完売。
これは結構すごいことだと思います。
今は何と「サンウッド赤坂氷川」だけになってしまいました。

青山エリアは港区・・・というか日本で最強のマンション市場です。
現在は1物件もありませんが、1年前は9物件が販売されていました。
物件ごとの価格が高い安いの違いも多少はあるのですが、
ともかく出せば売れるエリアです。これもすごいこと。
景気変動は、ほぼ関係ないと言っていいでしょう。
私の事務所には、富裕層の方々が実需・投資でよく相談に見えますが、
「買えるのなら、青山・表参道エリアになさってください」
と、申し上げることが多いですね。失敗がありません。

それに対して、六本木エリアはやや特殊です。
土地柄がちょっとギンギラしていますから、
「出せば何でもすぐ売れる」というマーケットではありません。
好き嫌いが激しい、といえばそういうことでしょうか。
販売が長引く物件は長引きます。
現在販売中は「ウェリス六本木」だけ。

白金・高輪エリアも2013年は激しく動きました。
このエリアは港区の中でもちょっと庶民的な感じが漂います。
特に高輪エリアは、庶民でも住みやすそうな雰囲気。
また、価格もさほど高くありません。

ここ数年、「高輪台」周辺はタワーマンションの供給ラッシュ。
野村不動産が3本、三井1本、サンケイ1本でしょうか。
今はサンケイのルフォンが残っているだけ。他は完売。
よくあれだけの供給を捌けたものだと感心します。
駅から近い物件が多かったのと、やはり「港区」なのでしょう。

今、白金では「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」が販売中。
売主は積水さんなので高値挑戦。でも、いい物件です。
場所だけで「買ってもいい」類のマンションではないかと思います。
最近「グランドメゾン白金レジデンス」も出てきました。
こっちは正統派のシロガネーゼ向きですね。いい場所です。

麻布エリアはマンション供給が多いのが特徴。
たくさん出てきますが、さっと売れてしまう物件は少ないですね。
「シティタワー麻布十番」みたいに、5年以上も販売中の物件もあります。
最近、建築現場で死亡事故があったと伝えられる
「ザ・パークハウス西麻布」も、いまひとつ勢いが出ません。
ロシア大使館近くの「グランスイート麻布台」や
「ブランズ麻布狸穴町」も完売がみえてこないですね。
また、一時期販売を中止していた「麻布台パークハウス」も
知らない内に復活していました。かなり値引きをしているとか。
「パークナード南麻布」と「パークナード元麻布」は私の好きなタイプ。
「ウェリス有栖川」なんて、柄にもなく大好きです。
でも、ともに私から見ると別世界の上流向け物件。

最近、供給が増えてきたのが山手線の外側。
芝浦や港南といったエリアですね。
ヤナセ本社跡にできる「GLOBAL FRONT TOWER」なんて、
全883戸という、まるで郊外長谷工プロジェクトみたいなスケール。
私から見ると「誰が買うのか？」というイメージがわきません。
それは、江東区の湾岸エリアと比べれば、資産性は安定しています。
何といってもJRの山手線「田町」駅から徒歩10分です。
「大手町」や「東京」駅へアクセスするだけで、20分近くかかる
「豊洲」や「有明」と比べれば、その優位性は際立っていますが・・・

どうやらこの物件、「価格で勝負」はしないみたいです。
私はそれしかないと思っているのですが・・・
他にも「インプレストタワー芝浦 エアレジデンス」だとか、
「パークホームズ品川ザ レジデンス」といった、
ちょっと無理筋ではないか、と思えるマンションも出ています。
それぞれ、戸数が多い大規模マンション。
まあ「品川タワーレジデンス」はまだ山手線内側で、
品川駅へ歩けるのでニーズはそれなりにあると思います。

さて、以上のようなことをもっと深く、突っ込んで語るセミナーを
来る3月12日の水曜、東京駅八重洲口徒歩1分の会場を借りて
催すことにいたしました。
参加費は・・・お一人様につき1万円です。
ちょっと高いですか？
でも、昨日更新した私のマンションレポート「港区総集編」の
PDFデータを焼きこんだCDを参加者に漏れなく差し上げます。
これ、9980円で販売していますので、セミナー参加費は実質20円。
また、ご希望であれば私のその他のマンションレポートも
先日のセミナー会場と同様の半額以下から40％程度のOFF価格で、
その場で焼き込みながら販売させていただきます。

どの物件を買うべきか？

 

港区マンション購入セミナー

マンションレポート「港区総集編」CD付

東京都港区の新築マンションマーケットを4年以上に渡って定点観測し続けている榊淳司が、アベノミクスの今、どの物件を買うべきで、何を避けるべきなのかを具体的に語るセミナーを開催します。港区でマンション購入をお考えにみなさまは、ぜひご参加ください。

開催日時：2014年3月12日（水）　午後7時00分より（開場：午後6時40分）

開催場所：ビジネストランスファー会議室（：JR「東京」駅から徒歩１分）

（東京都中央区八重洲1-8-17　新槇町ビル6階）

主　　催：榊マンション市場研究所

参加費用：お一人様　10,000円（税込）　定員18名　定員になり次第締切

セミナー内容

第一部　
講演　「今、港区のどのマンションを買うべきか」　60分程度
講師　　榊淳司（榊マンション市場研究所代表）

第二部
「質疑応答・ご相談」　30分程度

参加特典
１．　マンションレポート「港区・総集編CD（2014年2月版）」９，９８０円相当をプレゼント
２０１４年２月下旬に販売開始した最新版のPDFデータをCDに焼きこんだものを、会場にてお渡しします。

港区CD

２．　レポート廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートのPDFデータCD版を、通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。

20140228145924_00001

＊セミナー終了　午後８時３０分を予定

お申込みはこちらから

さて、その港区関係のレポート更新情報です。

セミナーで差し上げる
「港区総集編」
価格　9,980円

■サンウッド赤坂氷川,■プレミスト赤坂檜町公園,■ウェリス六本木,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■ウェリスタワー愛宕虎ノ門,■DUARES愛宕虎ノ門,■ザ・レジデンス三田,■サンウッド三田綱町,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■ザ・パークハウス 白金,■ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンス,■グランドメゾン白金レジデンス,■シティタワー麻布十番,■グランスイート広尾,■ウェリス有栖川,■ザ・パークハウス西麻布,■パークリュクス東麻布 mono,■パークナード南麻布,■パークナード元麻布,■ブランズ麻布狸穴町,■グランスイート麻布台ヒルトップタワー,■オープンレジデンシア表参道est,■（仮称）南麻布計画,■麻布台パークハウス,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■リストレジデンス芝浦,■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ハーバーテラス品川,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL FRONT TOWER,■グローリオ田町,■ベイクレストタワー,以上の34物件を収録

GLOBAL FRONT TOWERのある
「新橋・芝浦・港南」
価格　2,890円

■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■リストレジデンス芝浦,■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ハーバーテラス品川,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL FRONT TOWER,■グローリオ田町,■ベイクレストタワー,以上の10物件を収録

今、いちばん物件数が多い
「麻布エリア」
価格　5,390円

■ザ・パークハウス西麻布,■グランスイート広尾,■ウェリス有栖川,■（仮称）南麻布計画,■ブランズ麻布狸穴町,■グランスイート麻布台ヒルトップタワー,■オープンレジデンシア表参道est,■パークリュクス東麻布 mono,■パークナード南麻布,■パークナード元麻布,■シティタワー麻布十番,■麻布台パークハウス,以上の12物件

物件数が少なくなった
「青山・六本木・虎ノ門」
価格　1,890円

■ウェリス六本木,■ウェリスタワー愛宕虎ノ門,■オープンレジデンシア表参道est,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■DUARES 愛宕虎ノ門、以上の5物件

こちらもちょっと寂しくなった
「白金・高輪・三田」
価格　2,390円

■ザ・レジデンス三田,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■サンウッド三田綱町,■ザ・パークハウス 白金,■ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンス, 、以上の5物件

実質1物件！
「赤坂」
価格　1,290円

■サンウッド赤坂氷川と■プレミスト赤坂檜町公園以上の2物件

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



4月以降、新築マンション市場は失速？

マンション市場について「売れている」「売れていない」
という判断は、現場が一番早いものです。
毎週、月曜日に各販売会社では直前土日の
集客状況を踏まえた会議が行われます。
したがって、もっとも現場感覚を備えているのは販売会社。

しかし、そこがまた困ったところ。
マンションの開発事業において、もっとも有能な人材は
事業企画部門に配置される傾向にあります。
つまり、その土地にはどんなマンションが求められるのかを
考えて、現実化する役割を果たすポジションです。
設計事務所やゼネコンとの打合せ・発注を行います。
広告宣伝について提案を受けたり、結論を出すのもここ。

二番目に優秀な人材は、用地仕入部門に配されます。
仕入れはクセのある仕事なので、一度入ると中々動きません。
最後に、元気が良くても頭はそうでも・・という人材が販売部門へ。
販売部門や販売会社はいたって体育会系の組織です。
みなさんがモデルルームで接するのは、この部門の方々。
困ったことでしょ（笑）。

不動産業界というのは、そもそもあまり学生に人気がありません。
「インチキなことやってお金を儲ける」みたいなイメージもあります。
実際、そういうところは多々あります（笑）。
また「やたらと威張っている」というイメージもあります。
実際、かなりの割合でその通りです（笑）。

でも、儲かることは確かです。
新築マンションの販売手数料は3%から5%です。
仮に4%だとすると、5千万円のマンションを売ると200万円。
販売会社の社員は、1ヵ月に1戸販売していれば
十分に給料分を稼いでいることになるのです。
ところが、やり手になるとひと月に5戸も6戸も販売します。
販売会社はたいていが歩合給なので、
そういうスーパー社員の年収はすぐに2千万3千万。

20代でもそれくらいいってしまうので、たいていが勘違いします。
「俺ってすごい人間なんだ！」
だいたい、やることは同じ。キャバクラに通って高級車を乗り回す。
不動産業界というのは、人気がないと申し上げましたね。
中でも一番人気がないのは販売会社。だって、厳しいノルマ制ですから。
だから、あまり高偏差値の社員が集まりません。

マンションを販売するために、偏差値は必要ありません。
そのマンションのメリットを覚える程度の知的能力があればOK。
デメリットをカヴァーできるコミュニケーション能力があれば尚可。
そういった中から、スーパー販売社員が誕生します。
しかし、もともと知的なタイプではないので、
お金ができるとやることはワンパターンなのです。

儲かっていそうな不動産屋さんがなぜエラそうでいい車に乗っているか、
これでお分かりいただけましたか？
傍で見ていて愉快なものではありませんが、まあ仕方はありません。
販売手数料を下げると、販売代理業が成立しなくなります。
また、社員には歩合制で給料を払わないと熱心に売らなくなります。
年収2千万円や3千万円くらいは仕方がないでしょうね。
別に悪いことをしているわけではないのですから。

ただ困ったことに、彼らは往々にして本当のことを言わなくなります。
販売トークというのは「騙さなければOK」みたいなところがあります。
また、多少の嘘でも宅建業法違反でなければ大丈夫だと思っています。
そこで何が起こるかというと・・・「言った、言わない」トラブル。
これは日本全国の販売現場で日常茶飯事に発生しています。

さて、そういう一般的なことはよいのですが、
私にとって困ったことは「売れている」「売れていない」という状況を、
正確に知るには複数の情報源に確認しなければいけないところ。
しかも、全体を把握している幹部は、たいていが「嘘つき野郎」。
私が取材しても本当のことを教えてくれません。
みなさん機を見るに敏というか、頭の巡りに小回りが利いています。
だから、販売部門で出世できたのでしょうが（笑）。

そういった難問をクリアしながら把握したところによると、
どうやら都心の新築マンションの販売には失速の情況が見えています。
「売り物が少なくなった」というのが主因ですね。
あまりに売れすぎたので、いい物件はあらかた売れ尽くしました。
副因は経済の先行き不透明感。株価の迷走。

ただ、これは現段階での私の推測に過ぎません。
年度内の売上については、今週末が事実上の最終コーナー。
そして、デベ各社の今3月期決算は、それこそバブル期以上。
相当の数字が上がると思われます。問題はその後。
さて、4月以降はどうなることやら。
ビクビクと恐れているのは私だけではないと思います。

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正恩君、何かやるならオバマが大統領の内だよ

22日は私のセミナーでした。
ご参加くださったみなさん、ありがとうございます。
50人会場に参加者20名でゆったりのはずだったのですが・・・
最終的に23名ほどご参加くださいました。
その後、飲み会に参加くださった方も5名ほど。
実に楽しく、ためになる時間を過ごさせていただきました。

それにしても、みなさんのレベルが高すぎ。
まあ、不動産投資がひとつのテーマですから
それぞれに資金が潤沢そうなのは当たり前なのですが・・・
お持ちになっている知識やご経験、また社会的なポジション。
こちらがビックリするようなハイレベル。
いやいや、どちらがセミナーしてもらったのか分かりません（笑）。

今回、参加者の募集は完全に私のブログだけ。
だから、全員の方がこのブログの読者さんです。何ともありがたいものです。
改めてお礼を申し上げます。ありがとうございました。

DSCF1808 - コピーさて、私はご存じの通り天邪鬼です。
世間で騒がれていることは、あまり取り上げたくありません。
4年くらい前、私は盛んに竹島のことをここで話題にしました。
韓国がいかに不当にあの島を占拠し続けているか。
また、占拠しているくせに「俺のモノだ」と大騒ぎするのが
いかに滑稽な行動であるか、などです。
でも、最近では韓国を批判するのは世の中の有力な論調。
私がここで孤軍奮闘する必要がなくなりました。

そこで、今日は久しぶりに北朝鮮のことを取り上げたいと思います。
最近、ほんとうに雲行きが怪しいのです。
まず、叔父である張成沢（チャン・ソンテク）を逮捕・処刑しました。
その後、その一派を何千人と捉えたり、労働キャンプに送っているとか。
まあ、よくある内紛と粛清と言えばそれまでなのですが、
今回の事件の最大の影響は支那との関係悪化でしょう。
北朝鮮国内へ支那の影響力がほとんど及ばなくなっているそうです。
ということはすなわち、北が暴走することを誰も止められません。

それでいて、北を支配しているのはあの若き暴君です。
オヤジの正日君は強度の怖がりだったそうです。
だから、口では「やるぞ、やるぞ」といっても、
大したことはしませんでした。
KALを爆破し、ミャンマーで暗殺を謀ったことくらい。

しかし、若き暴君は怖いもの知らずかもしれません。
それに、朝鮮戦争の記憶ももつ世代も第一線から消える時期。
一か八かの賭けに出たとしても不思議はありません。
北朝鮮国内では、生活の苦しさから「いっそ戦争になればいいのに」
という空気もあると聞いています。

アメリカのオバマ大統領が、訪日の日程を一日減らして
韓国に立ち寄ることにしたのは、北朝鮮の不穏な動きを
知ってのことだと書いているメディアもあります。
北朝鮮は、かつてのように閉鎖国家ではなくなっています。
中朝の国境はかなり緩い状態。
表立っては出入りを厳しく制限していますが、
どちらにとっても抜け道は必要なのです。
また、北の国境警備隊にも自分たちの生活がありますから。
国境沿いのエリアは携帯電話が使えるようです。

アメリカは衛星などで北の国内をモニターするのは当然として、
ヒューミントなスパイ活動も行っているのでしょう。
だから、北の国内情勢をある程度掴んでいるはず。
実は、日本も北の情報はかなり持っているようです。
それは、警察庁と警視庁には外事課があり
北を担当するセクションが置かれています。
そこは、基本的に防諜のためにあるのですが、
かなりの情報力を持っているといいます。

もし、北が軍事的な冒険を仕掛けてくるのなら、
アメリカや日本は予め察知できるのではないでしょうか。
韓国は・・・独自の情報収集力があるようですが、
日本には教えてくれないと予想できます。
実は、韓国は北との統一を願っていません。
もちろん、支那もアメリカも同じ。
その理由は、単純に「めんどくさいから」。
2千万もの餓えた北朝鮮人の面倒を見たくないのです。
ただ、日本だけは「拉致被害者」を取り戻すために
北の体制崩壊を間接的に望んでいます。
拉致被害者が取り戻せれば、それ以外は・・・・

私から見ると、北の体制はもう持たないと思います。
少なくとも、支那が機を見て正恩君を引き摺り下ろすでしょう。
そして形の上だけは正男君を据え置いて、
完全な衛星国にするのではないかと予想します。
遠い将来は朝鮮自治区との併合もあり得ます。
そうなれば、東トルキスタンやチベットと同じ。
まあ、今のように餓死することはないでしょうが。
これに対し、アメリカは多分表面的な抗議をするだけ。
特に、オバマ政権の内にそれが起これば、
かなり「しらないふり」路線の可能性が濃厚です。

先日、私は耳を疑うようなニュースを聞きました。
アメリカのケリー国務長官が、何かの会議でこう発言したのです。
「シリア問題について、アメリカに軍事オプションはない」
つまり、シリアに関してアメリカは軍事行動をとらない、
と堂々宣言したのです。信じられませんでした。
そんなこと、内心そう思っていても口に出すべきではありません。
「やるかもしれない」と相手に思わせておいてこそ、
様々な交渉を有利に導けるし、心理戦でも優位に立てるのです。
それを自分から放棄するなんて・・・まるで外交の素人です。

北の正恩君が、このケリー発言をどう読み取ったか知りません。
しかし、「やるならオバマの間」と考えても不思議はないのです。

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マンション設計、効率よりデザインを重視すべき

あす開催する私のセミナーでは、当研究所が作るマンションレポートの
PDFデータをCDに焼きこんだものを廉価で販売します。
例えば、12900円で販売している「東京のタワーマンション全解説」が
5000円で買えてしまったりするのです。
参加費は2000円ですから、それ1枚買うだけで十分にモトが取れます。
まあ、そんなことはいいのですが。

それで、昨日そのレポートの一覧を作っていて感じたこと。
前回、レポートを販売するセミナーを開いたのは昨年4月。
その時の販売レポート一覧のデータをベースに、
中身を修正していたのです。
例えば、「千代田区総集編全26物件」というのを「全13物件」に・・・
都心の千代田区や港区、文京区などは物件数が大幅に減少。
千代田区は半分に。他もだいたい2割以上の減少。

どういうことかというと、去年はアベノミクスでマンションが売れに売れた。
ただし、都心だけ。神奈川も少し。千葉、埼玉はほぼ変わらず。
今、港区関連のマンションレポートを最新情報化しています。
赤坂エリアなんて、3か月前には5物件あったのに、今は2物件。
本当によく売れています。

ただし、中身にかなり差があります。
やはり完売が早いブランドは野村不動産の「プラウド」ですね。
野村は竣工が迫るとなりふり構わず値引きをします。
しかし、赤坂のプラウドなんて竣工のかなり前に完売。
多分、ほとんど値引きをしなかったはずです。

大和ハウス工業のプレミストとサンウッドのマンションが今も販売中。
大和ハウスは、関西風に言うと「どんくさい」会社です。
組織のガタイが大きすぎるのか、決断が遅い会社。
現場への権限移譲は進んでいるのですが、
価格の判断は上層部が握っているようです。
つまり、値引きへの舵を切るのが遅い会社。
だからかどうか、販売は長引く傾向にあります。

ブランズというブランドを展開する東急不動産、
ザ・パークハウスの三菱地所レジデンスや
パークホームズの三井不動産レジデンシャルも同様。
名門企業は値引きへの踏み出しに時間がかかります。
ブリリアで展開している東京建物は、
財閥系では一番判断が遅い会社ではないかと私は見ています。

そして、ほぼ値引きしないのが住友不動産。
この前のミニバブル相場をそのままに、いつまでも
「昔の価格」で豊洲や大崎のタワーを販売しています。
しかし、時々そのバカ高価格で買う客がいるから成り立っています。
傍で見ていると、販売会社が可哀そう。

今や昔日の勢いがなくなったライオンズマンションの大京。
ここは元々専業なので「売れなければ値引き」が当たり前。
竣工前にほとんど完売させる会社です。
大成有楽不動産は長谷工と組むことが多いので、近年は苦行中。
中途半端な大企業病に掛かっているようにお見受けします。

今やほぼ大和ハウス工業の子会社化したコスモスイニシア。
ここはかなり「頭のいい」会社。高偏差値校出身者が多いのが特徴。
営業力もありますね。販売が長引いているのをあまり見ません。
それでいて、大胆な値引きをしている様子もなし。
なのに経営が傾いたのはミニバブル時に調子に乗りすぎたせいでしょう。

商社系では住友商事が展開するクラッシィ。
ここはほぼ専業化と思えるほどのノウハウを持っています。
住商建物という専業の子会社を持っていますが、アタマは商事。
商社としてはかなり良くやっていると思います。

マンション開発事業というのは、たいしたノウハウがありません。
長谷工コーポレーションにくっついている電鉄系のように、
ただお金を出していれば2年後に2割増しで返ってくる、
という感覚で事業を行っている会社も多いですね。

私はあまり外国へ出かける人間ではありませんが、
日本の街並みを見ていると、かなり「デタラメ」さを感じます。
それぞれのマンションが好き勝手にデザインされています。
それでいて、ほとんどが建造物として無個性です。
まあ、効率重視といえばそれまで。

この国は約70年前の敗戦によって、住宅がかなり不足しました。
数百万戸も足りない状態が何十年も続いたのです。
だから「できるだけ安く、たくさん作る」ということが必要でした。
ところが、それはもう昔の話です。
今は、逆に住宅が余っているのに、無個性なマンションを作り続けています。

多くの人が、必要もないのに大金を投じて住宅を購入します。
住むところ、というのは人間にとってかなり必要。
そこにお金をかけることは悪くないのですが、
そろそろ「量から質へ」という感覚を持つべきではないかと思います。

マンションも「容積率消化」から入るのではなく、
「造形物として美しさ」を基本とするプロジェクトが、
全体の10%でも出てくると、この国の都市風景は
随分と違ったものになるような気がします。
まあ、私が生きている内にはそんな光景には出会えないかもしれません。

これからの時代、新築マンションは広さや間取りだけでなく、
建物やコミュニティとしての「デザイン」を問われるのではないでしょうか？
やたらと共用施設を豪華にするのは、ただの成金趣味です。
業界のリーダー的な存在である三井、三菱、野村、住友、東建さんたちには
ぜひともそちら面で模範を示していただきたいものです。
多分、その先駆けになるのは野村さんだと思いますが。

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資セミナー

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ザ・パークハウスグラン南青山高樹町事件、その後は?

「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」事件の余波が続いています。
どうやら
・手付金は全額返済
・その他に迷惑料として物件価格の2割を現金で
・2年程度の賃料の支払い
といった条件で、売主側が解約を求めているそうです。
しかし、全員がそれに応じているわけでもなさそう。

民法上、契約というものはどちらかが「履行に着手」した段階では
「手付金放棄」あるいは「倍返し」での解約は不可能なはず。
購入契約者はすでに自宅を売却するとか、賃貸契約を解除する、
あるいは引越し屋さんに頼んでいても「履行の着手」になる
のではないかと、私は愚考するわけです。

つまり、購入契約者は迷惑料を受け取って契約を解除するのではなく、
あくまでも「契約の履行」を求めることもできるワケです。
契約の履行とは、購入契約を結んでいるマンションの引渡しです。
しかし、三菱地所レジデンスにはそれが不可能です。
あるいは、全部ぶっこわしてもう一度同じものを
キチンとした設計で作って引き渡すしかありません。
または、今の建物を完全な状態に補修してから引き渡す・・・・

どちらにしても、最低でも2年くらいかかりそうです。
その間、購入契約者は三菱地所レジデンスに
同等の住まいを提供してもらうか、同等に賃貸住宅の
家賃を払ってもらうことになるのかもしれませんね。

さて、これは「購入契約者　VS.　三菱地所レジデンス」の話。
次に、施工発注者である三菱地所レジデンスと、
こういう欠陥工事をしてしまった施工受注者である鹿島の問題。
ここはかなり微妙です。
報道などによると、三菱側は鹿島に対して
「それなりの責任は取ってもらう」とコメントしていたりします。

ところが、どうやらこの欠陥工事の原因は設計段階にありそうなのです。
設計は天下の三菱地所設計だとか。
これは憶測ですが、鹿島は「設計通りにやりました」と
開き直れる余地が少しはあるのではないかと思えるワケです。

または、現設計図と施工図とのすり合わせを行う
打合せのミスという話も出ているようです。
そうすると、鹿島の過失が大きいことになるのですが
100%となるのかどうかも分かりません。
このあたり、どういう解決法をなさるのか興味津々。
まあ、すぐには結論の出る話でもなさそうです。

もうひとつ、私がすごく興味を持っている点は、
前から書いている通り
「もしネットへの書き込みが無ければどうなっていたのか？」
購入契約者にとっては、「寝耳に水」の話だったようです。

仄聞するところによれば、鹿島サイドでは昨年の夏ごろには
すでにこの問題を把握していたといいます。
当然、施主である三菱地所レンジデンスにも何らかの報告をしたはず。
いつ、どのレベルで、どんな報告をしたのかに凄く興味があります。
三菱地所レジデンスの責任ある立場の人間に、
いつこの問題の全容が伝えられたのか？
そして、彼はどのような対応を行ったのか？

もし、昨年の9月頃にこの問題を把握していたなら、
「これは引き渡しをできる状態にない」ということが分かってから、
3カ月以上も一方の当事者である
購入契約者に伝えなかったことになります。
もしそうだとしたら、あまりにも不誠実であり
「バレなければそのまま引き渡していたのか？」
という疑惑を抱かれても仕方ありませんね。
そのあたりは、購入契約者だけでなく広く世間に公表すべきです。
だって、三菱地所レジデンスのマンションを購入しよう、
と考える人は世の中にたくさんいるワケです。
すでに契約して、引渡しを待っている人だって千の単位でいるでしょう。
彼らに対して「私たちは不誠実なことはしていない」と
宣言すべきだと思います。もし、そうなら。

しかし、三菱地所レジデンス、鹿島、三菱地所設計という
日本のマンション業界では一級品のブランド企業たちが
こんな事件の当事者になってしまうことに驚きます。
まあ、かなりいい加減な業界であることは私もよく知っていますが、
この３つの組織はいかにもエリート然とした人々がいるところ。
非常に残念です。

こういうこと、他でも起こっていないのか、といった質問を受けます。
それは分かりませんが、十分にあり得る話です。
非常にまずい欠陥があるにもかかわらず、
ダマテンで引き渡されたマンションも数多くあるはず。
建物というのは、見えないところがどうなっているのか、
それこそ壊してみないと分からないところがありますから。
今回のように「内部告発」でもないと、外からでは分からないのです。

さて、今週土曜日（22日）は私のセミナーです。
ご存じの通り、私という人間はかなりの天邪鬼。
みんなが向いている方向は違うところを見るのが大好き。
今のところ、以下のようなお話をする予定です。

１．今、日本の不動産はどういう状態にあるのか？
２．2014年のマンション市場はどうなるのか？
３．ミニミニバブル「新価格」は定着するか？
　　（高止まり、あるいは上昇傾向が続くか？）
４．住宅価格の下落はいつから始まるか？
５．不動産・住宅の購入は基本的に中・長期投資の発想で
６．人口減少の時代を甘く見ない
７．買うならどこにすべきなのか？
８．買ってはいけないマンションとは？
９．不動産投資では何を買うべきか？
10．私がなぜバリ島不動産投資をお勧めするのか？

お席はまだ十分に空いています。
50人は入れる会場でまだ20名に達していませんから(笑)。
今からでもどうぞお申込みください。
例えば、私のレポート1万円分が5千円で買えたりします。
参加費は2000円ですから、それだけでもお得ですよ。

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資セミナー

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