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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
住宅購入に大切なのはKYの心構え

昨日の朝は、フジテレビの「とくダネ！」に
私の提供した内容がオンエアされておりました。
「次回、地価が上がっている場所ベストスリー」みたいな（笑）。
登場場面、わりあい長かったですよ。1分くらいかな。

とくダネ

それよりも、私がまだ読んでいない先から携帯へのメールで
「日経新聞よみましたよ」というのが何本も入っていました。
昨日の朝刊・東京地方版に顔写真入りでコメント登場。
その後、めったに連絡がない人からも何本か電話。
「日経読みましたよ、すごいですねー」という内容。
午前中、ある法律事務所で打合せをしていたのですが、
そこでも帰り際に「日経読みましたよ」の一言。
さすが弁護士さん。キチンと朝の内に新聞はチェックするのですね。

こういうビビッドな反応、夕刊フジでは一度もなかったような（笑）。
前回、日経に出た時も皆無でしたね。
朝日新聞の時も、なにもなし。なぜでしょう？
きっと顔写真があったのと、コメントが長かったせいでしょうね。
しかし天下の日本経済新聞・・・たいしたものです。

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さて、オリンピック決定に加えて上昇基調にある地価発表で、
マンション市場は本当に騒がしくなってきましたね。
これぞまさしく書き入れ時です。
ここから年末休戦まで、止まらずに走り続けることでしょう。
そして、年が明けたらいよいよ3月までの駆け込み需要。

ところが、今度は「3月末までの引渡し」が条件。
つまり、竣工物件に限られるわけです。
私が見たところ、都心の優良案件はほぼ売れてしまっています。
したがって、来年3月の駆け込み需要では、
対象が「売れ残り物件」ばかりになっている可能性が大。
そこで焦って「今、目の前にある物件」を買ってしまうと、
実はとんだババを掴んでいることになりかねません。

ノーベル賞を受賞した島津製作所の田中さんは
「研究で成功するのならKYにならなければならない」と
講演などでおっしゃるそうです。
まわりの空気など読んでいては、画期的な研究成果は生まれないということ。

まったく分野は違うし、得るものも異なるのですが、
これからの時代の住宅購入でもKYさが必要ではないでしょうか？
自分があと何十年も暮らす住宅を選ぶにあたって、
半年や1年でガラっと変わる世間の空気など読む必要はなし。
自分や家族にとって、本当に幸せな暮らしが送れるところなのか？
それこそが最も大切な基準です。
消費税が3％あがるとか、7年後に資産価値が上昇する・・・なんて、
選択基準の中の「３の次」でいいと思います。

まあしかし、みんながみんなそこまで賢明なってしまうと、
今度は逆に私のような人間のビジネスが成り立たなくなります。
「A物件とB物件のどちらが値下がりしにくいですか？」という疑問に
「・・・という理由でB物件の資産価値がA物件よりも優れています」
という、何とも因果な答えを用意するのが私の仕事ですから（笑）。

それにしても、マンション市場は熱くなっていますね。
熱くなればなるほど、その反動期にはうんと冷たくなります。
とはいっても、販売サイドとすれば熱いうちに売れるだけ売っておかないと、
冷めた時に生き延びる糧が無くなります。
したがって、ここから半年の間はマンション供給史の中で
稀に見る「在庫処理の好機」となること間違いありません。
逆に、来年の3月までに売れない完成在庫は、その後が大変。
来年の今頃は、どこのモデルルームにいっても閑古鳥が鳴いているかも。

そういう時に「000万円値引きしてもらいますか？」と持ちかけると、
ニコニコ顔で「はい、その程度でしたら引かせていただきます」
なんて返答が得られやすくなるのです。
別に、値引きを引き出せたからといって必ずしも
「マンション購入に成功」したとは言えませんが。
ただ、今のような時期に慌てて高く買うよりも、
「失敗していない」確率ははるかに高まります。

こういう時、自分を見失ってはいけません。
あくまでも、慌てずにじっくり選ぶことです。

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



消費税増税決定。来春以降、マンションは売れない！

今日、基準地価が公表されたようです。
それに関するメディアからの取材が、ここ2日程で立て続けに入りました。
地価上昇の一位はなんと木更津。2位は北品川。3位は武蔵小杉だとか。
まあ、北品川や武蔵小杉は分かりますが、木更津とは意外。
アウトレットパークとアクアラインの効果がやっと出ましたか。

しかし・・・取材に来たメディアさんにもさんざん言ったのですが、
マスコミも国土交通省も、まるで地価が上がることを善、
逆に下がることを悪のような価値観で見ています。
「回復」「本格回復は？」「上昇に転じる」みたいなワードが
明日のメディアには踊るのでしょうね。
これで、各モデルルームはまたもトークの材料を得ます。

「今買っておかないと、買えなくなりますよ」
「これからオリンピックもあるので、マンションはどんどん上がります」
「もう値上がりが始まっていますよ」
「1年後には、同じ価格では出せなくなります（値上がりしているから）」

まあ、こういったことを囁いて、客に決断を促すのです。
こういう時って、あとから考えればまったく「買い時」でない場合が多いもの。
確かに、これからしばらくマンションの価格は上がりそうですけどね。
でも、そういうムードもせいぜい来年の春まで。
消費税が上がると一気にしぼむのではないでしょうか。

安倍さん、とうとう決断しましたね。
今、消費税引き上げ凍結を発表したらバブルになったかもしれないのに（笑）。
後年、この判断が正しかったのか誤っていたのか分かる時が来るでしょう。
私は先送りにすべきだったと思います。
景気が冷え込めば、結局は税収も増えないのですから。

もうすぐ成長戦略の第2弾が発表されますね。
ちょっと恐ろしい気がします。
だって、この前みたいに中身がスカだったら失望が広がります。
回復しかけている株価も、いっきに下落するでしょう。
場合によっては、先行き不安で金利が上昇するかもしれません。
そうなれば、住宅市場にとっては大きなダメージ。

実は今回の地価上昇は、多分に一時的な現象だと思います。
強力な需要があって押し上げたわけではなさそうなのです。
まず、日銀の異次元的な金融緩和によるリート買い。
さらに、リート自身が強気に資産増強。
新しいリートもいくつか出てきたようです。
そして、株価上昇による個人資産家の不動産購入。
円安による海外からの不動産投資資金流入。
これらの要因が重なって、ムード的に地価を上げたのです。
お気づきでしょうが、どれも実需ではありません。仮需です。

本当の地価上昇には企業が新たな事業用地を取得するとか、
個人の住宅購入が増加すると言った実需が必要なのです。
まだ、そういう動きは目立っていません。
だいたい、個人所得が増えたという話を聞きません。
なのに、来年4月に消費税があがるとどうなるのか？
大半の人が節約で凌ぐしかなくなるのです。
これは恐ろしいこと。

日本人が全員年間3万円の消費を控えると、
GDPを年間0.7％押し上げることになります。
今、原発を動かさないことによってただでさえ
日本経済は年間2％くらいのビハインドを背負っているのです。
ずっと経常収支が赤字を続けているのも、原発停止が原因。
日本経済がどんどん衰退していきますね。

今はまだいいですよ。消費税が上がっていませんから。
さらに、みなさん冬のボーナスに期待できるでしょうし。
でも、来年実際に消費税が上がるとどうなるのでしょうね？
反動減は確実にやってきます。
建築費が高騰しているからと言って、
エンドユーザーの所得は伸びていません。
マンションを高く販売しようとしても、そうはうまくいかないでしょう。
また、値引きの季節がやってくるのでしょうか？

東京のタワーマンション
全解説53物件
価格　12,900円

このレポートに収録されているマンションは、【Ⅰ港区エリア】■THE ROPPONGI TOKYO,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■ウェリスタワー愛宕虎ノ門,■ザ・レジデンス三田,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■ルフォン白金台ザ・タワーレジデンス,■シティタワー麻布十番,■ザ・パークハウス西麻布,■グランスイート麻布台ヒルトップタワー,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■インプレストタワー芝浦レジデンス,■品川タワーレジデンス,■ (仮称)港区芝浦GLOBAL BASE PROJECT,【Ⅱ純都心エリア】■Tomihisa Cross,■大江戸タワーレジデンス,■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,■OWL TOWER,■シティタワー上野池之端,■クラッシィタワー東中野,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■（仮）新宿SKY＆FORESTプロジェクト,【Ⅲ城南エリア】■大崎ウエストシティタワーズ,■パークタワーグランスカイ,■ル・サンク大崎ウィズタワー,■パークシティ大崎,■ライオンズタワー目黒川,■クレヴィアタワー目黒不動前,■クレストタワー品川シーサイド,■ザ・山王タワー,■パークタワー山王,【Ⅳ湾岸エリア】■勝どきビュータワー,■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス,■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■CAPITAL　GATE　PLACE,■SKYZ TOWER＆GARDEN,■シティタワーズ豊洲ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲THE SYMBOL,■パークタワー豊洲,■シティタワー有明,■ブリリア有明スカイタワー,■ブリリア有明シティタワー,■ザ 湾岸タワーレックスガーデン,■パークタワー東雲,【Ⅴ23区郊外エリア】■アトラスタワー曳舟,■パークタワー板橋,■プラウドタワー大泉学園,■ザ・パークハウス 青砥,■シティタワー赤羽テラス,■パークタワー滝野川,■アトラスブランズタワー三河島,■アトラスタワー府中、以上の53物件を収録

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
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マンションの価格が下がる話は榊に聞け

今日は休み明けなので溜まった相談のお答えをメールで送り、
雑務を二つ三つこなした後、某メディアの取材を受けました。
1時間半くらい喋りつづけた後、コンサル先へ外出。
そこで軽く1時間くらい打合せをしたあと事務所に戻り、
コンサル先用の文書をひとつ作ってメール送信。
そのあと、その件で2人の弁護士と電話打合せ。ああ、疲れた。
今日は昼飯も食えていない・・・

いつもの私は、事務所でゆっくり昼飯を食って缶ビールを1本プシュ。
そのあとは夜までに原稿を書いて過ごすのが、だいたいの日常。
もちろん、時にはマンションの現地調査や原稿用の取材にも出かけます。
逆に、今日の様にメディア側が取材にやってくることもあります。
この間は、炎天下の真昼間、勝どきと晴海を歩き回って、
テレビカメラの前で喋りまくるという、マヌケな役割も演じました。
すごーく暑くて、憔悴しました。もうトシですね（笑）。

ああ・・・あさって締め切りの原稿のことを思い出した。
今週は連載も含めて2本も新聞原稿を書かなきゃいけません。
1本はあした書かなければいけませんね。ちょっと気持ちの負担。
明日は弁護士先生と急遽の会合が発生するかもしれませんから。
明後日は、夕刻から別の「コンサル」の予定も入っているし・・・
かといって、今日はもうこれ以上アタマ使いたくない。
もうドーパミンを出しまくって一日に50枚も書くなんて無理（笑）。

広告屋時代、私の手帳にはギッシリと予定が詰まっていました。
一日に不動産屋さんたちとの打合せを3件もこなすと、
それこそメチャメチャにストレスが溜まります。
何といっても、大概が理屈の通じない相手ですから（笑）。
さらに、くっついている広告代理店の担当者がおバカだったり
妙に意地悪だと、このストレスが二倍になります。
半沢直樹みたいに「倍返し」なんて、夢のまた夢。
広告屋なんて、万年「やられっぱなし」でガマン、ガマン。
それを思い出せば、今はしごく平和。
何といっても、自分のペースで仕事が進められます。

それにしても・・・私がまだ本格的にマンション広告を作っていた
10年くらい前と今とでは、業界の様子が様変わりしていますね。
何といっても、デベロッパーの顔ぶれが違います。
大京系（明和地所、ダイア建設、扶桑レクセル等）やコスモス系（ゼファー、フーチャーズ、ゴールドクレスト等）が鳴りを潜めるか退場。
今や首都圏のマンション供給の6割くらいが財閥系ではないでしょうか。

7，8年前が全盛期だったと思われる長谷工プロジェクトも、
今は大きく数が減ってしまったように思えます。
何といっても、もう郊外型のマンション開発は終わっています。
なのに、まだこれからやろうとしているのもありますが（笑）。

10年後、どうなるでしょう？
今日のメディア取材で「10年後の湾岸エリアのマンション価格は何％どうなっていますか？」なんて質問がありました。
こういう質問、メディアさんはよくします。
多分、私の同業者はみな口を濁して答えないでしょう。
だって、そんなもの分かるわけがないのだから。
でも、私はハッキリ言ってしまいます。

実は、10年後に何％上がるとか下がるとかいう予想なんて、
どんなに優秀な経済学者だって明解な根拠を示しては語れないはず。
そうなるともう、単なる「勘」の世界ですから。
でも、私はいつもある根拠付で語ります。中身はカンタン。
中学校の時の社会科で習った「需要と供給の法則」。
これって、カンタン過ぎてエライ学者さんは言いにくいのでしょうか（笑）。

今のマンションというのは１回作ったら最低50年は暮らせます。
モノがきっちりしていて、メンテナンスがなされると100年だってもちそう。
だから、この国のマンションはジャンジャカ増えています。
この8月の首都圏のマンション供給は前年同月比53％増と、
今日の日経新聞のニュースサイトに出ていました。
こんな具合に増えていけば、市場には貯まる一方。
それでいて、需要の方は人口減と少子高齢化で先細り。

東京都の予測なんて当たるかどうか分かりませんが、
オリンピックが開催される2020年が東京の人口のピーク。
それ以降は人口減少が始まるそうです。
今でも余っている住宅が、さらにあまり出すとどうなるのか？
普通に考えれば、そこは価格の下落で調整されるはずです。
これが「需要と供給の法則」。中学生でも分かります。

ただし、湾岸エリアはオリンピックという特殊要因が需要を引寄せます。
他のエリアほどは下落しないはず。まあ2割くらいですか。
数日後、あのメディアで「湾岸エリアの10年後は2，3割価格ダウンと、住宅ジャーナリストの榊淳司氏が予想」なんて、デカデカ出るのでしょうか（笑）。
それはそれでよいかもしれません。
メディアの方々が「マンションの価格が下がる話は榊淳司に聞け」
ということになったら、悲観記事が欲しい場合には
たくさん取材を受けることになります。
まあ、今でもそういうところはありますけどね。

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再度、今はマンションの買い時ではない

オリンピック開催が決まってから、消費税論議が聞こえなくなりました。
これで、ほぼ予定通りの増税実施が決まったようなものですね。
そして、この連休が明けるとメディアの報道で
「湾岸エリアのモデルルームが盛況」「契約数が急増」「販売好調！」
みたいなのが多くなるのでしょう。
アベノミクスの株高が落ち着いてから、少し湿りがちだったので
マンション業界としては絶好のフォローですね。

昨日、あるユーザーさんに依頼されてある中古マンションの内覧に同行しました。
物件自体はそこそこいいもので「買ってもいいマンションですね」と
お話をさせていただいていたのですが、結局価格が折り合わなかったようです。
全体的に、中古マンションも都心エリアでは売主側が強気ですね。
つまり、実質的な値上がり傾向にあるのです。
この動きが、オリンピックによって湾岸エリアに波及しているのが現状。

足元の経済はどうでしょうか？
景況感はよくなりつつあると思います。
しかし、依然として庶民レベルにまでは及んでいません。
私も貧乏なままですし（笑）。
企業業績が回復すれば、いずれその果実が庶民にも及びます。
ただ、心配なのは来年4月の消費税増税。
そのあとに必ず反動減がやってくるからです。

最近、マンション購入の相談を受けると必ず申し上げるフレーズ。
「今は基本的に『買い時』ではありませんね。待てるのなら来年4月以降まで待ってください」
むしろ、「売り時」ではないかと思っています。
私のまわりのお金持ちたちは、ほとんどが売りに走っています。
彼らはお金の動きに敏感ですから、よくご存じです。
それで、売ったお金で次を買おうとするのですが、
条件に合った物件がなかなか見当たらない状態。
当たり前ですが、そういう物件は流通していません。
ましてやレインズなんかには出ませんから。

業界外の人はよく、レインズはプロが使うものだと思っていますが、
それはちょっと的外れです。
確かにプロが使うのですが、どちらかというと初心者向きですね。
ごくまれにレインズで仕入れができることもあるそうですが、
それだけに頼っていては仕事にならないそうです。

ただ、この前取材した15人くらいの再販を生業とする中堅企業では
「レインズ当番」という社員が2人いて、一日中レインズを見ているのだそうです。
それで、1ヵ月に1物件ずつ仕入れられれば上出来だとか。
「そんなやり方もあるのか」と、少し驚きました。

まあしかし、プロもアマも「買う」方は難しい時代に入りました。
ババを掴むのは簡単ですけどね（笑）。
この傾向は、申し上げた通り来年の春まで続きそうです。
今は慌てない、焦らないことが肝心ですね。

さて、またちょっとだけ脱線させてください。
オバマ君、とうとうロシアの口車に乗ってしまいましたね。
まあ、シリアに巡航ミサイル撃ち込んでも、
アメリカにはほとんどメリットはありません。
極端な話、シリアのことはシリア人に任せておけばいいのです。
北朝鮮のことは北朝鮮に任せているように。

困るのは、これを支那が誤解することです。
「アメリカは遠隔地での軍事行動をためらいだした・・・」
習近平君は、国内の権力闘争で相当に消耗しているようです。
バラバラになりがちな国内をまとめるために、
尖閣での武力行使に出てきたらどうなるのでしょうね？
早ければ、今年中にでも何か起こりそうですよ。
そうなれば、国内の株式市場は大暴落。
マンション市場も凍結状態になるのではないでしょうか。

これとは別に、韓国の経済もおかしくなっていますね。
インドやインドネシアも経済が陰りだしました。
支那はもとより「理財商品」という爆弾を抱えています。
だから、近々第二の「アジア金融危機」が起こりそうな気配も感じます。

オリンピック開催決定に浮かれている平和で能天気な日本。
でも、周辺の国々は軍事も経済も本当にきな臭いですね。
それを大多数の日本人は「大丈夫、何も起こらないさ」と
しごく呑気に構えています。
ハッキリ言って福島の放射能汚染水の問題なんて、どーにでもなる問題。
そんなことよりも、もっとすごい国難が周辺国から
押し寄せようとしていることに、もっと多くの日本人は
シビアな危機感を持つべきだと思います。
まあ、それを訴えるのは私の仕事ではありませんが（笑）。

レポートの更新情報です。

オリンピック開催に合わせて
「湾岸タワー総集編」をマイナーチェンジ。
先月更新したばかりなので大きくは変わっていません。
したがって、8月版をお読みいただいた方は
わざわざご購入いただく必要はありません。
「初めてお読みになる」あるいは
「1年ぶりで読みたい」といった方は、ご購入下さい。

スカイズタワー＆ガーデンやドゥ・トゥール、キャピタルゲートの資産価値を解説！
「湾岸タワー総集編」
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オバマ君が支那にナメられるとどうなるか？

世の中、まだ五輪に沸いていますね。
でも、私が想像していたよりもおとなしい感じがします。
日本人はもっと騒ぐかと思いました。
まあ、それはいいとして。

天邪鬼な私は、あえて別の話題を取り上げます。
久しぶりに国際政治です。
五輪開催地決定のドサクサに紛れて・・・というか、
日本人から見るとそう見えるのですが（笑）。
非常に重要な動きがありました。
アメリカのオバマ大統領が「日和った」のです。
「日和った」というのはサヨク用語。
分かりやすく翻訳すると「ビビッて一歩引いた」感じでしょうか。
むかし付き合いのあった中核派の人々が良く使っていました（笑）。
でも、この間のオバマ君の動きはまさにこれ。「日和った」のです。

つい先週の初め頃まで、アメリカはシリアに対して
限定的な軍事行動をとる構えを示していました。
これに、イギリスとフランスが行動を共にする動きを示していました。
ところが、イギリスの議会が軍事行動に対して否認決議。
さらにアメリカ世論の60％が反対ということになりました。
そこでオバマ君は、自国議会に対して軍事行動への承認を求めたのです。
アメリカの場合、軍事行動を起こすのに議会の承認は不要です。
事後承認を求めなければなりませんが、ほとんどOK。
アメリカ人は一旦始まった戦争にはとやかく言いません。直後は。

しかし、オバマ君はあえて議会の承認を求めたのです。
これって「議会がOKしてくれなきゃやらないよ」という、
軍事行動を行わないための言い訳づくりでしかありません。
何とも珍妙なことになったものです。

そもそも、軍事行動と言っても沖合から巡航ミサイルを撃ち込むぐらいのこと。
有人の爆撃機が出動することさえ想定されていないと言います。
なぜなら、シリアの防空システムはかつてのイラクよりも精強だとか。
あのイスラエルを相手にしてきたのですから、それも頷けます。
しかし、巡航ミサイルだけですか？
巡航ミサイルって、1発おいくらか知っていますか？
約1億5千万円なんですって。
それで破壊できるシリアの兵器や建物が1億5千万円以下なら
損得としては赤字、ということになりますね。
まあ、戦争は損得だけではやらないものでしょうが。

「シリアの戦争が日本とどう関係があるのだ？」
そんなことをお考えの方もいるでしょう。実は大有りなのです。
別に、日本とシリアの関係において、ではありません。
シリアは日本と縁の薄い国。経済関係もほぼ無いはず。

アメリカがシリアに対して軍事行動を起こさない、となると、
これは支那とロシアのゴネ得、つまり外交的勝利ということになるのです。
現にそうなりつつあります。
逆に言えば、オバマ君は支那とロシアにゴネ得を許した、となります。
ということは、支那は今後アメリカをナメる、ということが予想されますね。
何といっても、オバマは戦争をやる、といってやらなかったのですから。

最近になって、尖閣諸島で支那の挑発が激しくなりました。
もし、発砲事件が起きて軍事的な衝突が懸念される事態になったら・・・
今までなら、アメリカの後ろ盾がしっかりと立っていました。
今はどうでしょう？
支那の軍隊が尖閣に強行上陸したとしたら、
オバマは軍事行動の承認を議会に求めるのでしょうか？

国際関係や外交というのは、表面にこにこしながら
テーブルの下で蹴りあいをしているようなものなのです。
一度「ナメられる」と、相手はどんどんエスカレートしていきます。
昔の支那が、帝国主義諸国に領土や権益を簒奪された基本構造は、
特に今に至るも変わらないといえます。
支那は尖閣を奪ったら、次に沖縄を要求してくるでしょう。
そこに正義はありません。まして友愛のような甘っちょろいものは皆無。

さて、「日和った」オバマ君は、今後支那とロシアにナメられます。
日本にとっては、非常に憂うべき事態です。
基本的に尖閣は「自分で守る」という気持ちでいかなければなりませんね。
今回、オリンピック開催でチームジャパンは見事な結束ぶりを示しました。

もし尖閣が支那に犯された時、日本はあの結束力を示せるでしょうか？
多分、大丈夫だと思います。

東日本大震災の時にも、日本人は見事な対応力を見せました。
アホなことをやって足を引っ張ったのは、むしろ菅直人の首相官邸。
大方の日本人は、粛々と自分のやるべきことをやりました。
これは、日本人の美質を何よりも強くあらわしています。
だからきっと尖閣が支那に犯されたら、世論は一つにまとまるはずです。

その時、心配なのが支那にいる日本人と日本企業。
何といっても無法国家ですからね。何が起こるか分かりません。
製造業の世界では今「中国撤退セミナー」というのが盛んだとか。
あんな所からは、人もアセットも根こそぎ引き上げるべきでしょう。
当の支那人でさえ「いつでも逃げられる」ように
家族と資産を海外に移しているのです。
そんなところからはサッサと引き揚げるべし。
今から投資するなどというのは、まさに愚の骨頂ですね。

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2013/9/11 14:47 | ちょっと脱線 | Comments (0)