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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
小者人生を歩み続ける私

先日、我が事務所にやってきたある有料相談者は、
このブログを2，3年前から読んでくださっているとか。
「時々書かれる『脱線』を楽しみにしています」
と、言ってくださいました。ありがとうございます。

そこで、今日は少し脱線。与太話です。
実は2週間ほど前、携帯電話を半ズボンに入れたまま
洗濯機で洗ってしまいました。
いろいろとあがいてみたのですが、基本的にオシャカ。
携帯自体は、新しいモノを入手するまで丸1日半不通状態。
そして、それまでに蓄積したデータもみんなパー。
私はスマホなんて使いませんからガラケーですが。

「こりゃあ、誰からかかって来たか分からんなー」
なんて、ちょっと不安に思っていたのですが、
今のところ何にも支障がありません。
というか、私の携帯に電話をしてくる人が少なすぎ（笑）。
かといって、事務所の電話もそんなに鳴りません。

つまり、私は世間からかなり忘れられている存在なのです。
いやはや、改めて自分はいかに小者かということが身に染みました。
これは謙遜というよりも、もっと深刻な話。
まあ「身の丈を知った」ということでしょうか。

こういう心境になったのは、最近出会った人々の影響もあります。
それはそれは、成功者ばかりなのです。
15年前から株式投資だけで生計を立て、ひと財産築いた方。
学生時代から不動産投資を始め、10年で60物件のオーナーになった方。
社員75人の会社を率い、自らは政界官界に関わっている方。
ホテル業に大成功をおさめ、様々な事業を展開する方。
海外進出のニッチな分野でしっかりと事業の基礎を固めた方。

こういう方のほとんどが、私よりも若いのです。
「自分はこの50余年、何をやって来たのか？」
つくづく、自分の人生が悲しくなります。
まあ、このまま鳴かず飛ばずで終わるのでしょうね。

今日もこれから、このうちのお一人に急に呼ばれて
「日本の法曹界のドン」みたいな方に会いに行きます。
とあるマンションの紛争にすこしだけ関わっているので、
その「説明役」として参上するワケです。
「その人はねえ、悪い奴でも無罪にするし、微罪でも刑務所に送る。なんでもできる人なんだよ」
ヒエー、怖い！
心情にはチンピラアウトローの私みたいなのが、
そんな人と会っていいのかしら、なんて（笑）。

かと思ったら、今日の午前中に久々に会った右翼系の不動産屋さん。
私が「企業を脅せる人、誰かご存知ですか？」と聞いたら
ニヤリと笑って「そんなん、いくらでもいるよ」と、
自身が街宣車に乗り込んで某新聞社系の企業社屋の前で
『広報』して見せた武勇談を語ってくれました。
「恐喝にならないようにできるのですか？」
「そんなもん、釈迦に説法じゃ」
ヒエー、こっちも別の意味で怖い（笑）。

私は二流大学のアホウ学部出身です。でも政治学科卒業。
民法の単位を落としたのを、今でも悔しく思っています。
その後、宅建を取った時もかなり苦手だったのが民法。
でも、これまでに経験した裁判は全勝。
まあ、実生活では支障はないからいいようなものですが。

今回、前述のようにとあるマンションの紛争に関わっているのですが、
「民法落第」の私ではどうも力不足。
そこで、「どなたか弁護士の先生を付けてください」とお願いしたところ、
その「ドン」氏が登場。でも彼はすでに表舞台から身を引いているので
そういった裁判で勝った経験のある先生をご紹介いただけるとかで、
ちょっと楽しみな部分もあります。

実は、マンション関係に強い弁護士は意外と少ないモノです。
まあ、多分あまりお金にならないので、
それに首を突っ込もうという方が少ないのでしょうね。
しかし、これからの時代はマンション関係で
法律家が係る事案が多くなると思います。

まあしかし・・・どんなにエライ人と知り合っても
自分がエラくなるわけではないので、せんないこと。
これはもう、小者人生を全うするしかありませんね（自嘲笑）。

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2013/8/2 15:05 | ちょっと脱線 | Comments (0)

今はマンションの買い時ではない

のど元過ぎれば熱さ忘れる・・・とはよく言ったもの。
去年の今頃、この国は暗かったですね。
何とも言えない閉塞感に覆われていました。
景気が悪い上に、政治は民主党に握られてフラフラ。
野田君が財務省に操られて消費税増税法案を国会に上程。
そいでもって自民党と「近いうちに解散」合意。

もちろん、マンションも全然売れていませんでした。
それが今、どうでしょう？
都心の優良物件はどんどん完売しています。
ワンルーム業者は「売るモノがない」という状態。
この勢いは関西方面にまで波及しています。

しかし、足元をよく見てみると昨年の今頃と何が変わったのでしょう？
まず、みなさんの給与所得は上がりましたか？
「私の年収は10％アップした」なんて方はほとんどいないはず。
今年の冬のボーナスが少し期待できるくらいでしょ。
それも、輸出系の企業のみ。輸入系は？？？

実際、ビビッドに変わったのは株価と外国為替。
特に円安は多くの輸出系企業を潤しました。
逆に、輸入系の企業はコストアップに呻吟しているはず。
マンションデベロッパーは、どちらかというと輸入系。
建築資材のほとんどが輸入ですから。

株価が上がったことで、投資系の物件は活発に動いています。
どちらかというと、今は品薄状態で価格も上昇。
現状、株価上昇が止まっているので、今後は沈静化するでしょう。
投資家というのは、基本的に経済に敏感ですから。

少し解せないのは、普通のマンションもまずまず売れていること。
去年の今頃に比べれば世間の空気が明るくなっていますから、
多少は売れたとしても、それは理解できます。
しかし・・・私から見ると、ちょっとはしゃぎすぎですね。

では、今後どうなっていくのか？
企業業績の回復は確かなようですから、しばらくは
今のような「明るい」空気は続くと思います。
マンション販売も好調が続くと思います。
9月7日にオリンピック開催が決定すれば
第一次の湾岸ブームがやってくると予想されます。
有明や豊洲、東雲あたりでくすんでいる物件にも
ちょっとしたバブルが押し寄せるかもしれませんね。

その明るいムードの中で、安倍さんは消費税増税を
「スケジュール通り」と判断する可能性が大。
そうなると半年間はあらゆる分野で駆け込み需要が発生します。

先日、あるマンションの管理組合が大規模修繕工事を決めました。
築10年です。私から見ると、全然その必要がありません。
彼らが工事を急いだ理由のひとつが「消費税」。
まったく愚かしい判断ですね。

世の中には、こういう愚かな考えに流される人が何と多いことか。
マンションの購入においてもおなじことです。
少し前に私の事務所にやってこられたのは関西の方。
株で儲かったので、「東京のマンションでも買っておくか」と
こちらの情況を見に来られたのです。
そして、東雲から豊洲あたりを歩いた後に私の事務所に。

「なんや、あのへん何もあらへんやないか」
「ネットでみたらエライさわいどったけど、何がええんかようわからんな」
「それに、えらい不便やないかいな」
「その割に値段だけは一人前つけとるなー」
酒を飲むところさえないことに、相当驚かれた様子でした。
あらゆるフィルターを外して眺めてみると、そんなものなのです。

私は、マンションの資産価値を測る時に、あえてKYになります。
即日完売したから、大勢の人が集まっているから、かつてない・・だから、
なんていうのを、全部取っ払って裸の資産価値を考えるのです。
10年後、20年後の空気は、今とまったく違っているはずですから。

そういう眼で眺めていると、今のマンション市場はちょっと異様。
この異様さは、最低限来年の3月までは続きそうです。
5，6年先から今の時期を振り返ると、
「あの時はちょっと世の中おかしかったな」となるかもしれません。
ハッキリ言って、今はマンションの買い時とは言えません。
むしろ、今は買わない方がいい時期ですね。
待てるものなら待つべきでしょう。少なくとも来年の4月以降まで。

不動産市場は全体的に好転していますが、
この国の不動産に対する需要が増えているわけではないのです。
好不調の波の「好」の部分が、少し押しているだけ。
絶対的な需要を伸ばすためには、生産人口の増大や
新しい産業分野の登場など、ハッキリとした成長要因が必要です。

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大阪　VS. 京都のマンション市場

あれよあれよという間に、7月も終わりかけています。
参議院選挙という日本社会の一大イベントもありましたが、
私の周りでもいろいろなことがありました。
カンタンにいえば、多くの新しい方と知り合って、
その関係が深まりつつあるのです。
若い頃は、新しい人と出会うのは楽しくて素敵なイベント。
それは今も変わらないのですが、出会いにはすごくエネルギーを
使っていたことを、この歳になって気が付きました。
だから、今月はやたらと気疲れしたのです（笑）。
毎日のように、知らない人間と出会っていた学生時代が懐かしい。

ところで、私は大学を出る22歳まで京都に住んでいました。
京都の夏は、思い出すだけでも暑いですね。
今から30年以上も前ですから、エアコンがあまり普及していませんでした。
わが家にも、あるにはありましたが父が嫌いであまり使いませんでした。
それは、今のわが家でも同じですが（笑）。

京都の街を出て29年になります。今では2，3年に一度帰るだけ。
したがって、京都のマンションレポートでは現地を見ていません。
ところが今はグーグルのストリートビューやグーグルアースという
便利なものがあって、現地に行かなくても行ったような感覚になります。

ここ数日それらを駆使して、京都のレポートの更新作業を行っていました。
私が京都に住んでいた30年前、地下鉄は烏丸線だけでした。
市民の足は市バス。私たち小僧の足は自転車かスクーター。
学生の頃はいろいろなアルバイトをしたもので、
京都の街の隅々をスクーターで走り回りました。
だから、市内のほとんどの場所が「どんなところか」分かります。

しかし、京都の街も随分と変わりましたね。
3年くらい前に、京都のレポートを新しく作った時に、
当時販売されていたマンションの現場をすべて回りました。
最も大きな変化は、昔だったらできなかった場所に
マンションが開発されていることです。

京都人は、土地の所有にこだわります。
特に碁盤の目の内側の土地は、めったなことで売りません。
親から子へ、代々受け継がれるのが旧市街の土地。
だから、京都の土地は大阪や神戸に比べても高いものです。
高い、ということは今でも高いのですが、
ここのところ、どんどこ土地が売りに出てくるようになりました。
「へえ、こんなとこが」という場所にマンションが建ったりするワケです。
そういう意味で、京都も変わりました。

もうひとつ、大きな変化があります。
京都人は、学歴にウルサイ人種です。
人口140万人の街に、大学が何十とあります。
頂点に立つのが、いうまでもなく京都大学。私の実家の近所です。
そのあたりは、京都大学の学生がいっぱい住んでいます。
私の子どもの頃は「下宿」といって、普通の家の部屋を
京大の学生さんに貸していることが多かったですね。
だから、一般市民と学生の交流が結構さかん。
同志社や立命の学生もいるのですが、うちの近所ではやはり京大。
子どもの眼から見ても、京大の学生さんは賢そう。
勉強を教えて、といっても速攻で教えてくれます。
それが同志社や立命になると・・・遊んでばかりという印象。

そういう学歴ヒエラルキーのキツイ街ですから、学区にもウルサイのです。
私の子どもの頃は、京大関係者の子弟が多い
北白川小学校というのが、京都で一番か二番だとされていました。
残念ながら、私はその隣接のもっとガラの悪い小学校出身。
ところが、最近では御所南小学校というのがダントツの一番。
中学は御池中学。昔はその北白川小から上がる近衛中学でした。
因みに、私も越境して近衛中学に通い、卒業しました。
公立高校で一番は、市立堀川高校。東大への合格者も輩出とか。
私の当時は、共産党の悪平等主義で公立はみなほぼ同レベルでした。

そして、その御所南小学校へ通える学区内にできる
新築マンションの価格が高騰しているのです。
それって、ちょっと異常なくらいです。
東京の港区赤坂くらいの価格を付けて、平気で売られています。
また、それを買っている人もいる！
いくら学歴ヒエラルキーの強い街だからと言って、
普通の1.5倍にもなるマンションを買いますか？
まあ、それぞれご納得して買われているのでしょうが。

こういう京都人の妙なところを、大阪人は持ち合わせていません。
彼らは剥き出しの損得勘定を平気で口にします。
「その小学校に入れたらアホも賢くなるんかいな？」
「高い金払うて、子どもがアホのままやったら誰が金返してくるの？」
まあ、こんな感じでしょうか。

私は、こういう大阪人のアケスケなところが結構好きです。
でも、これは日ごろから慣れてないと、けっこう戸惑います。
そういう損得に厳しい大阪人の眼に晒されている
大阪のマンション市場はわりあいに健全です。
東京の湾岸エリアの様に大手企業が無理やり
高値路線を突っ走っているような不自然さを見かけません。
まあ、唯一あるとすればメガシティタワーズでしょうか。
筆頭事業主はお約束の様に住友不動産です。

大阪のレポートでは、ほとんどの現場を回りました。
私が子どもの頃から親しんだ街とはいえ、
今までに一度も住んだことがありません。
だから、去年の11月にホテルを取って隅々歩き回りました。

今回、大阪のレポートを更新していて思ったのは、
東京に比べてアベノミクスがそれほど及んでいない、ということ。
それは、いい物件はどんどこ売れています。
でも、東京は？な物件まで売れているのに対して、
大阪人は？は？のままでほっておいているみたいです。
やはり、大阪人の眼は厳しいですね。
でも、私のレポートは割合よく読まれています。
大阪ではそういう情報を発信している人が少ないみたいですね。
今回も、新しい物件を含めて更新しました。

大阪のタワーマンション
総集編全22物件
価格 4,990円

■このレポートに収録されているマンションは、
■プラウドシティ新大阪、■プレサンスタワー 北浜、■ロジュマンタワー梅田、■ザ・セントラルマークタワー、■ジオタワー南堀江、■堂島 ザ・レジデンス マークタワー、■パークタワー北浜、■ジオ釣鐘町、■ジオ新町、■パークタワー梅田、■ブランズタワー南堀江、■ローレルタワー夕陽丘、■クラッシィタワー南船場、■ブランズタワー大阪備後町、■なんばセントラルプラザ リバーガーデン■ヴィークタワー南堀江、■ジオタワー天六、■パークタワーあべのグランエア、■セントプレイスタワー、■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■阿波座ライズタワーズ、以上の22物件です。

「京都市」の全30物件
イーグルコート京都御池創苑、ジ・アーバネックス京都松ヶ崎なども全解説
価格　4,490円

■このレポートに収録されているマンションは、
プレミスト京都御所南
プレミスト京都御所南
チェックジ・アーバネックス京都 松ヶ崎
ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎
チェックイーグルコート京都御池創苑
イーグルコート京都御池創苑
チェックジオ烏丸五条
ジオ烏丸五条
プレサンス ロジェ 二条城前
ザ・パークハウス 北野白梅町
ブランシエラ二条城
リフレス京都五条
プレサンス ロジェ 四条大宮駅前
パークホームズ堺町御池
プレミスト京都御所東
パークホームズ烏丸通　二条,
ザ・レジデンス御所西
ジオ御所南 河原町二条
プレミスト京都六角通　堂之前町
リソシエ ローヴ四条
プリオーレ京都烏丸五条
ロジュマン京都六角通
チパラドール京都烏丸・璃宮
パラドール嵯峨嵐山・四季彩苑
パデシオン伏見墨染セントラルマーク
パデシオン西大路御池駅前
リソシエ四条クロスコート
エスリード京都大宮
ル・パルトネール西京極
ウィズフィール京都山科
ルーシア四条烏丸
プライムメイツ伏見丹波橋
エステムプラザ京都聚楽第　粋邸
エステムプラザ京都聚楽第　雅邸

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エアコンなしでも涼しいマンションを作って！

7月もそろそろ終盤を迎えます。
なんか、この月は短かった印象があります。
いろいろなことがあって、光陰矢の如し。
ちなみに、私はもうすぐ51歳になります。
20代の頃は50過ぎのジジイなんてとんでもない年寄りに見えました。
今、自分がそうなってみて・・確かにジジイですね。
身体の動きは鈍くなったし、目も見えなくなってきています。
食欲もかなり減退しました。
酒を飲みに行っても「二次会は勘弁」という感じ。
きれいなお姉さんを見ても「あ、キレイね」でおしまい(笑)。
そりゃ、キレイでないお姉ちゃんを見るより気分はいいですが。

その昔は「人間50年」と言いました。
われらの先祖が猿と変わらない暮らしをしていた頃は、
50年も生きる個体は100にひとつもなかっただろうと思います。
つまり、私が今も健康なのは文明のおかげです。

例えば、今の日本人は私のような庶民に至るまで
江戸時代のどのような王侯諸侯、富豪富貴よりも贅沢な暮らしをしています。
うまいものを食べて快適な住居に住んでいるのです。
江戸時代には扇風機や冷暖房がほとんどありませんから。
食べるものだって、江戸時代人に吉野家の牛丼を食わせたら
その旨さに卒倒するのではないでしょうか。

先日、ある不動産会社の研修会に呼ばれたとき、
こんなお話をしました。
「日本の住まいはこの数十年で大きく変わっています。たとえば、東京の人はマンションに住むようになりました。ところが、マンションというのはエアコンがなければ暮らせません。エアコンがなかった時代、日本人の多くは風通しの良い木造家屋に住んでいました。そうでなくては夏を過ごせなかったからです。鎌倉時代の随筆に徒然草というのがあります。書いたのは吉田兼好という人。彼はそこで『家づくりは夏を旨とすべし』といっています。冬の寒さは耐えられるけど、夏の暑さには耐えられない。だから風通しのいい家を作るべき、ということなのです」

実は、少し話に飛躍があります。
住宅公団がこの国に団地を作りはじめたのは約半世紀前。
その頃は今ほどエアコンが普及していませんでした。
「３C」といって、カラーテレビにクーラー、カー(車)は
多くの家庭にとって憧れの「文明の利器」だったのです。
私も新卒で就職したころ、エアコンのないワンルームに住んでいました。
夏は死ぬほど暑かったですね。今では考えられません。
今、東京のマンションでエアコンのない部屋などほぼないはず。

実は私、エアコンが嫌いです。
私の事務所にはもう一人50オヤジがいるのですが、彼は私以上に冷房嫌い。
だから、ほとんどエアコンを付けません。
私一人なら、猛暑の昼間はさすがにエアコンを付けます。
暑すぎて頭が働かず、原稿が書けませんから(笑)。
でも、もう一人は何があってもエアコンは付けませんね。

私の事務所は街中のビルの４階。
窓を開け、玄関ドアも半開きにしておくと風が通ります。
実は、マンションであっても風通しさえよくしておけば
そこそこ自然の涼風が入ってくるはずなのです。
特に高層階になればなるほど風が強くなりますから。
まあ、タワーマンションのように20階以上ともなると、
今度は逆に風が強くなりすぎて窓を開けると危険が大きくなります。

今の時代、ほとんどのマンションは「通風」などということを
まったく考慮せずに設計されています。
「夏はエアコンを使えばいい」という安直な発想です。
だから「内廊下設計」をホテルライクと自画自賛しています。
私は内廊下のマンションにも住んだことがありますが、
あれは妙に人工的で好きになれません。本当に、ホテルみたいです。
ホテルは内廊下でいいのです。短期間しか滞在しませんから。
でも、毎日暮らす家に自然の空気が流れないのは嫌ですね。

どうやら、私は個人の好みとして「人工的」なものが嫌いみたいです。
例えば、埋め立て地の街並みはどうしても好きになれません。
月島のような街は好きですが、みなとみらいには疎外感をもちます。
マンションも、好感が持てるのは8階建てくらいまででしょうか。
40階以上のタワーマンションのそばによると眩暈さえ感じます。
中に入ったりするのはわりあい平気です。
ホテルで高層階の部屋に泊まるのも大丈夫。
でも、毎日暮らすのは絶対に御免ですね。

そして、エアコンが嫌い。
絶対にダメというわけではありませんが、
私の事務所では年に50時間も使わないと思います。
自宅は家族がいるのである程度使いますが。

まあ、私は自分が少数派だと思っています。
でも社民党ほどではないはず。
せいぜいみんなの党の支持率くらいはあると思います。
こんな「人工嫌い」のためのマンションを、
どこかのデベロッパーが作ってくれないでしょうか。
できれば、緑のカーテンとかメンドクサイことをしなくても
自然の風が通り抜けるような住まいを、です。

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2013/7/24 0:31 | ちょっと脱線 | Comments (0)

消費税は1％ずつ上げた方がよいのでは

参議院選挙が終わりました。
自民党、もう少し勝つかと思いましたが、やや少ないですね。
社民党が生き残ったのは、なんともウザったるい話。
そして、今回も東京の有権者は山本太郎なるイチビリを当選させてしまった・・・

前回、あの蓮舫が171万票も集めたことを覚えていますか？
「東京には170万人のバカがいる」と雑誌に書かれました。
今回、山本太郎と民主の鈴木、元民主の大河原、そして緑の党をたすと
おおよそ数字はあってきます。
つまり、東京都の有権者に占めるおバカさんの割合は
3年前とあまり変わっていないのです。
ああ、やんぬるかな。

さて、ほぼ予定通りの参議院選挙の結果、今後の経済はどうなるのか？
本日の東京証券市場は、あまり冴えた展開とは言えません。
自民勝利がほぼ見えていたので、先週で織り込んでしまったのでしょう。
では、この参議院選挙は今後の経済にどう影響するのでしょう？

やはり、一番の焦点は9月か10月に行われるという
「消費税引き上げの判断」だと思います。
私はかねがね安倍さんは財務省に押し切られて
ズルズルと来年3月の引き上げを認めるだろう、と書いてきました。
しかし、ここのところの動きを見ると「もしや？」という気にもなります。
これは前回のこのブログ更新で書いた通り。

参議院選挙の結果で「国民の信任」を得た安倍さんですから、
今後はさらに強気の経済政策に転じても不思議ではありません。
浜田参与の言う通り「毎年1％ずつ」という案もありそうです。
これは、なかなかいい方法かもしれません。
1％なら「上がった」という気がしませんから、
いわゆる消費の「反動減」も強くは出てこないでしょう。

困るのは、経済の現場ですね。
たった1％のためにレジはすべてシステム変更、
各事業所では経理処理の会計ソフトにも操作が必要ですね。
でもまあ、1回やってしまったらなれるでしょう。
再来年からは年度末に行う恒例の作業となるはずです。

マンションの販売でも「1％なら」ということで、
「反動減」どころか「駆け込み需要」も発生しなくなりそう。
その方が、余計な混乱がなくていいと思います。
今のまま来年の4月に8％まで消費税を上げると、
反動減でマンション市場が氷河期に突入するのは間違いなし。
来年の今頃は完成在庫が「値引きの嵐」状態でしょう。

アベノミクスで足元の景況感はよくなっています。
確かに、マンションもよく売れています。
このままだと、税収も順調に増えるのではないでしょうか。
それをわざわざ冷やす手はないと思います。

参議院選挙に勝ったこの夏、安倍さんを悩ますのは
１　消費税の増税をスケジュール通り強行するのか
２　8月15日に靖国神社を参拝するのか（多分、行かない）
という２つの問題だと思います。
それが終わると、いよいよ本命の憲法問題を取り上げて欲しですね。

さて、安倍さん。どうしますか？

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2013/7/22 13:26 | ちょっと脱線 | Comments (0)