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榊　淳司オフィシャルブログ
このままでは日本は『空家の国』になる


たまには最新ニュースから統計の話でもしましょうか。
といっても私はネが私立文系のアホですから、あまり数字には強くありません。
あまり細かな突っ込みはご勘弁を(笑)。

ではまず、景気のバロメーターとして重視される新築住宅着工数。
先日、国交省から5月の数字が発表されました。
原文のまま引用すると
「５月の住宅着工戸数は、79,751戸（前年同月比14.5％増）、季節調整済年率換算値で102.7万戸（前月比9.4％増）。
・利用関係別にみると、持家、貸家、分譲住宅とも前年同月比で増加となっており、特に、分譲マンションについては、前年同月比33.1％増と大幅な増加となった」国道交通省発表資料

すごいですね。年100万戸というのはリーマンショック以前の数字。
これで日本もいよいよ本格的な景気回復？
ところで、海の向こうのアメリカでもこれはわりあい堅調に推移しているとか。
こちらはロイターのHPから引用します。
「５月の住宅着工件数は前月比6.8％増の年率91万4000戸となり、予想の95万戸に届かなかった。住宅着工10+ 件許可件数は３．１％減の97万4000件。予想の97万5000件を若干下回った」

アメリカは年率換算で91.4万戸。それでも、一応は「堅調」。
さて、もうお気づきですね。
「どうして日本の方がアメリカよりも年率換算の着工戸数が多いのか？」
中学生でも感じる疑問です。
国力をカンタンに比較してみましょう。
人口／日本　約1.2億人：アメリカ　約3.1億人
GDP／日本　約475兆円：アメリカ　約1568兆円(1$=100円)

人口は約2.5倍、GDPは約3.3倍。
なのに新築住宅着工数は日本の方が多い！
ちなみに、日本は人口が減っていますが、アメリカは増えています。
であれば、日本の新築住宅着工数はアメリカの半分以下でいいはずです。
どうしてそうではないのでしょう？

1　日本はまだ住宅が不足しているので多く作らなきゃいけないから？
1’アメリカはすでにたくさんあるからあまり作らなくていい。
2 日本の住宅は木造が多いので耐用年数が短いから？
2’逆にアメリカの住宅は頑丈だから長持ちする？
3 日本の住宅は狭いから戸数でカヴァーしている？
3’アメリカの住宅は広いから少なくてもいい？

まず、日本の住宅は全体で13%以上余っています。
数だけなら十分足りているので1番目の説明は的外れです。
あとのふたつは、少しずつ正解だと思います。
でも、それは一部で頷ける現象でしかありません。
近年の日本のあらゆる分野の住宅性能が
アメリカのそれに劣るとは思えませんから。

日本でこれだけ多くの新築住宅が毎年建設される最大の理由は、
単純に日本人が「新築好き」だからだと思います。
そして諸々の住宅産業が日本人の新築好きを煽っています。
住宅産業だけでなく、自民党政府や官僚組織も
企業や国民が新築住宅を建設したり購入することを奨励してきました。
その結果、日本全体では住宅が余っているにもかかわらず、
国力からすると分不相応ともいうべき数の住宅を毎年建設してきたのです。

もちろん、このバカな住宅大量建設のツケはいつか払わなければいけません。
というか、すでに地方や郊外住宅には住み手不在、買い手不在の
廃墟同然、あるいはその候補の家がウジャウジャあります。
今後、その「廃墟エリア」は徐々に都心に向かって進んできます。

今回の参議院選挙では、自民党が圧勝するようです。
株価もまた上がるでしょう。すると都心の高級住宅が売れます。
そして日本はまだ、高度成長期から引きずる持家優遇政策のままです。
もうそろそろこんな無駄なことはやめるべきです。
そのうち日本は、人の住まいない家ばかりが目立つ「空家の国」になります。
それでも今年100万戸、来年も70万戸くらいは作るでしょう。
そのうち、首都圏の分譲マンションは・・・・

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有能な経営者は危機管理能力も高い

昨日の飲み会で聞いた話。
中年の日本人男性ふたりが、バリ島で車に乗っていました。
たまさか現地ガイドが乗っていなかったので、道に迷います。
運転しているのは、バリ島進出をめざす不動産業者のSさん。
同乗していたのはバリ島で事業展開を企画中の実業家Bさん。
道に迷った上に、ひどい渋滞に巻き込まれていました。

Bさんが地図を持って
「じゃあオレ、ちょっと道を聞いてくるよ」
地図をもって車を出ます。数百メートル前方にお店が見えていました。
それから十数分。Sさんの運転する車は渋滞で一向前に進みません。
一方、お店で道を聞いたBさん。Sさんの運転する車はとっくに
店の前を通って進んでいると勘違い。
前へ、前へと歩き出しました。

SさんはヤキモキするけれどBさんを見つけられません。
Bさんが持っているのは地図だけ。財布なし、携帯なし。みな車の中。
Sさんは車でそのあたりをぐるぐる回って必死にBさんを探します。
でも、ぜんぜん見つかりません。
4時間後、Sさんの携帯が鳴りました。
「ああ、Bだけど、ホテルに戻っているから」
「エエッ！」
急いでホテルに戻ってみると、ロビーでBさんがインドネシア人たちと
英語で談笑しているではありませんか！

Bさんは「はぐれたな」と思った時点で、道を聞いたお店に戻って待っていたそうです。
3時間・・・本当に困ったそうです。
「どうしてここに戻ってこないのか？　普通は出発地点に戻るだろう」
ヤキモキしても解決しません。ホテルのある街からは車で1時間の場所。
道路でいかにも「道に迷いました」という感じの日本人に
車に乗った多くの現地人が声をかけて来たそうです。
でも、かなり怪しい連中が多かったみたいですね。
Bさんは、見た目に善良そうな風貌をしたインドネシア人に
困っている事情を話したそうです。
ちなみにBさんの英語力は流暢と言えるほどではありません。
すると、そのインドネシア人の家族は「いいよ、送っていってあげる」。
本島からバリへ家族旅行の最中にBさんと出会ったようです。

途中「お腹すいてない？」と聞かれて、「ウン」とこたえると
ビッグマックをおごってくれたそうです。
それで、Sさんが慌ててホテルのロビーに戻った時には、
Bさんはすっかりその家族と仲良しになっていたとか。

こういう能力というのは、「危機管理」とでもいうのでしょうか。
有能な経営者ほど臨機応変の能力を備えているようです。
Bさんというのは日本で宿泊業の会社を経営する他、
教育や不動産など様々な事業を手掛ける有能な実業家。
今回のバリ島滞在でも朝は10時から夜は日付が変わるまで、
ずっと視察や見学、面談を繰り返していたそうです。
もちろん、ビーチでのんびりなんて一切なし。

Bさんの会社にいたバリ人に紹介してもらった青年がガイド役。
バリに来て数日後「明日はお前の家に飯を食いに行く」と
Bさんがその青年に宣言したそうです。
「バリ人の暮らしぶりを見てみたい」というのがその理由。
しかし、まだ会って数日の人間に対して、いきなりそれを言える・・・・
そういった申し出を平然とできるのも有能な経営者らしきところ。
しかし、その青年はウエルカムの意思表示。

行ってみると、53歳のお父さんと同い年くらいのお母さんが
カツオの丸焼きと様々な料理を作って大歓迎してくれたとか。
BさんとSさんは自分たちで飲むビールを持って行っただけ。
飲んで食って楽しい時間を過ごしたとか。

翌日、Sさんが「昨日は本当にありがとう」とその青年にいうと
「いいえ、うちの父はみなさんのような外国人に来てもらって、本当によろこんでいました。ありがとうといっていました」
なんとバリ人の優しさ、謙虚さ。
その青年も、ガイドの謝礼は一切受け取らなかったそうです。
最後に受け取ったのは、僅かなガソリン代だけ。
きっと赤字だろう、とSさんは言っていました。

しかし、Bさんの行動力というか危機対応力というか、
「すべてを自分の利益に結び付ける」能力はすごいですね。
成功している人というのは、たいていそういう能力を持っています。
本当は自分本位でありながら、けっこう繊細で怖がり。
それでいて、目的を達成するためのあくなき気力と欲望は充実。
結局、まわりとの関係も悪くしません。

私は数年前まで何人かの社員を雇っていました。
しかし、「向いていないのだろうな」とつくづく思っていました。
成功している同業者は、決まって社長が恐ろしく身勝手。
社員を死ぬほど働かせても全然平気。
多分、Bさんはそういうタイプではないと思いますが・・・
私は、それほど面の皮が厚くないので、ついつい仕事をセーブします。
社員を守ろうとして会社を守れなかった、というのがダメ経営者の私。
「もう一回やるか？」いわれても、まっぴらですね。

今回はちょっと脱線でしたね。
次回はいよいよ・・・・

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来年までの日本経済を偏見で大予測！

まもなく参議院選挙が始まりますね。
結果は自民党の圧勝でしょう。で、そのあとどうなるのか？
まず、投票日の数日前に各メディアの予測が出ます。
その頃から、株価はブイブイ上がり始めるのではないでしょうか。
日経平均は15000円を超えて16000円をめざすと思います。
まあ、円安基調であることが前提条件ですが。
そして9月7日にオリンピック開催地が東京に決定？
そこからまた不動産、建設、運輸関連がけん引してさらなる株高へ。

ところが、この頃に消費税増税を見直すか否かが決まります。
今の勢いだと、十中八九はそのまま増税になるでしょうね。
そこで、やや株高の勢いは削がれますが年末までは上がり続けるでしょう。
18000円から20000円を覗くあたりまで行っているかも。
年が明けて来年初頭、各企業の決算予想が修正されます。
まず7割がたは上方修正でしょうね。
これで1月中くらいはまだ上がり続けるのではないでしょうか。

2月に入ると消費税増税に向けての準備が忙しくなります。
各メディアでもそういう報道が多くなるでしょう。
なんだかちょっと暗いムードになりますね。
そして3月。
マンションだけでなく、いろいろなものの駆け込み需要が発生。
4月・・・まちがいなく反動減で全国的に消費が減退。
モデルルームには閑古鳥が鳴くでしょう。

まあ、普通に考えると以上のような流れになります。
ただし、これは強力な外的要因がなかった場合の話。
もっともありそうなのは支那経済の失速による影響。
日本経済は支那よりもアメリカの影響の方が5倍くらい強いと思います。
しかし、支那で大きな動きがあると何らかの力は働きます。
支那政府はハードランディングを嫌がっているようですが、
バブル潰しにソフトランディングって可能なのでしょうか？
それに成功した例を私は知りません。
どなたかご存じなら教えてください。
支那経済のバブル崩壊は、きっと「劇的」に起こると思います。

もうひとつ、ありそうなことは尖閣での武力衝突。
今のところ、支那は尖閣で面子を失ってばかり。
菅内閣時代に衝突船長を取り戻して以来、ポイントはありません。
ここらで一発、なんらかの方法で「武力上陸」を仕掛けるかも・・・
そうなると、支那国内でまたぞろ反日暴動を演出？
支那関連企業の株は、暴落する可能性があります。
アサヒやキリンH、セブン＆アイ、花王、資生堂などです。

アメリカ経済が回復基調にあることは、日本にとって幸いです。
またQE３を縮小するのもよいこと。
「金余り」は株や資源の相場を不自然に歪めますから。
日本の今の異次元金融緩和はまだ「金余り」といえるほどの
症状を見せていませんね。お金は金融機関に滞留したまま。
不動産の価格は一部で値上がりしていますが、
それはほぼ都心エリア限定の動き。
本式のバブルとは言えません。
前から言っているように「ミニミニバブル」です。
不動産屋さんたち、今回はわりあい慎重です（笑）。

今回の景気回復が本物かどうかを考えると、
やはり焦点は来年の4月以降をどう乗り越えるか、です。
今年度は政府も派手に公共事業をやっていますが、
来年度以降は緊縮財政に戻りそうです。
また、今年度は税収も増えるでしょうが、
来年度は消費税増税にも関わらず激減する可能性大。
消費マインドが冷え込んで企業業績が悪化すると個人所得も減少。
またぞろデフレ不況への後戻り、なんてことにもなり得ます。

まあしかし、参議院選挙から9月のオリンピック開催決定まで
当面の間は「浮かれていられる」のも事実。
「そんな先のことは考えずに、今を楽しくやろうぜ」
そういう考え方で生きている方がよほど楽ですね（笑）。

最後に、マンション市場に話を少しだけ戻します。
首都圏のマンション市場で7月の注目は何といっても
「スカイズ　タワー＆ガーデン」の販売動向。
本当に「7月中旬」に販売を開始するのか？
また何戸を即日完売させるのか？　今からかなり楽しみです。
あの「異次元価格」がどの程度世間に受け入れられるのか？
「路線価発表」の話題では、各メディアとも豊洲をべた褒め。
置いて行かれた有明が可哀そうなくらいでした（笑）。
まあ、有明住民にはオリンピックの楽しみが待っていますが。

参考レポート

湾岸タワー総集編
「晴海・勝どき・月島／豊洲・有明・東雲」
価格　5,490円

■中央区／勝どき・晴海・月島エリア
1　勝どきビュータワー
2　ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス
3　CAPITAL　GATE　PLACE　キャピタルゲートプレイス
■江東区／豊洲エリア
1　SKYZ　TOWER＆GARDEN　スカイズ　タワー＆ガーデン
2　シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
3　シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
4　パークタワー豊洲
■有明エリア
1　シティタワー有明
2　ブリリア有明スカイタワー
3　ブリリア有明シティタワー
■東雲エリア
1　ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
2　プラウドタワー東雲キャナルコート
3　パークタワー東雲

PS.近々私に対する名誉毀損事件に対する重大発表を行うかもしれません。

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2013/7/3 14:21 | ちょっと脱線 | Comments (0)

CAPITAL　GATE　PLACEを『とくダネ！』でおススメ

路線価が発表になったようですね。
各メディアともに「下げ止まった」と表現しています。
なんか、毎年毎回同じじゃないですか（笑）。
各メディアとも「下げ止まって欲しい」から、
そう報道している節があります。

地価が下げ止まると、何かいいことあるのでしょうか？
それは、土地を所有している側にとってはいいことでしょう。
特に、大企業はたいていの場合大地主を兼ねています。
不動産をたくさん持っているお金持ちにもいいことですね。
お金持ちでなくても、住宅ローンで家を買った人でも
できればマイホームの価値は下がって欲しくない・・・
でもこれから買う人にとっては、価格は下がった方がいい。
にも関わらず、報道姿勢はたいてい「下げって欲しくない」側。
毎回思うのですが、それって偏っています。

さて、不動産は「一物四価」などと言われます。
普通、ひとつのモノにはひとつの価格しかないのに、
不動産（特に土地）だけは４つもあるのです。
その4つとは市価、公示地価、路線価、固定資産税評価額。
今回発表されたのは路線価。
相続税の評価を行うため、というのがこれを調べる名目です。
一方、公示地価は公共事業用地取得の基準づくり、というのが目的。
固定資産税評価額は説明するまでもないでしょう。
で・・・市価とは、当たり前ですが実際に取引される価格。

そもそも、土地の値段を全国一斉に2回も調べる必要があるのか。
また、2種類の地価を国が調べて発表する必要性があるのか。
そのあたりは大いなる疑問であります。
この制度があることによって潤っている既得権者のための制度でしょう。
両方無くすのが無理なら、ひとつに統一すべきですね。
また、いずれそんなものは無くなればいい。

さて、メディア実績に新しい情報を３つほど加えました。

●2013年6月28日
フジテレビ『とくダネ！』（全国ネット）に
マンション物件資料提供とくダネ
●2013年6月
プレジデントファミリー特別企画
「子育てが最高に楽しい家」に
原稿執筆MK007266
●2013年5月23日
夕刊フジ第一面を執筆
「マンション活況
山手線内格安新築物件」20130701131749_00001
まあ、今回の『とくダネ！』は「複数の意見を聞いた」という
アリバイ作りにご利用いただいたみたいなもの。
プレジデントさんは、最近よく原稿の依頼をくださいます。

私がちょっといい気分になれるのは夕刊フジ。
毎週金曜日が連載日なのですが、その情報が
翌々日の日曜日に公式サイトzakzakにアップされます。
私の連載がカテゴライズされているのは「経済・マネー」部門。
そこでは、クリック数別でランキングされるのですが、
日曜の夜になるとよく私のコラムが1位になっています。
並み居る経済ニュースや、大前研一さんや高橋洋一さんといった
「超一流」どころの書き手を押さえて、私のコラムが「一位」。
これは瞬間風速でも気分がいいモノです。
まあ一位をキープしているのは長くて半日ですけどね（笑）。

また、5月には一度だけ夕刊フジの一面も担当させていただきました。
今月あたり、私の準備次第ですが・・・またあるかもしれません。
帰宅途中でキヨスクを眺める楽しみが増えるというもの。
ただ、夕刊フジの読者とこのブログのリピーターとは
ほとんど重ならないようで、これと言った反応がないのがちと寂しいですね。

レポート更新情報

中央区総集編です。
この中でイニシア築地とパークリュクス日本橋は
先日の『とくダネ！』で、シングル向けお勧め物件としました。
交通利便性がすこぶるいい割には、価格が高くありません。
その他、注目はやはりDEUX TOURS CANAL＆SPA(ドゥ・トゥール)。
ザ・パークハウス 晴海タワーズよりも立地はいいのですが・・・
クロノレジデンスが苦戦しているのにティアロレジデンスもでてきました。
オリンピックで最もフォローを受ける晴海ですが、
そればかりでこれだけの戸数を捌けるのか？

晴海にDEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)が新登場
「中央区・総集編」
全36物件を全て解説
価格　8,690円

DEUX TOURS CANAL＆SPA(ドゥ・トゥール)
ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス
ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス
CAPITAL　GATE　PLACE
イニシア築地
勝どきビュータワー
パークホームズ人形町
オーベル明石町レジデンス
ウィルローズ東京EAST
オークプレイス月島
ウィルレーナ日本橋三越前
グレーシア勝どき
ジオ勝どき
プレシス日本橋三越前セントル
GREEN PARK 水天宮前
リビオレゾン人形町
リビオレゾン東銀座
アデニウム東京八丁堀
プレシス東京八丁堀
プレシス日本橋三越前mimuro
グレーシア日本橋馬喰町
ブランズ日本橋茅場町
パークリュクス日本橋
リビオ東京日本橋
アーリアシティ日本橋
パークリュクス銀座8丁目mono
インプレスト東京八丁堀
プレサンスロジェ八丁堀
ステージグランデ茅場町
THEパームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ
シティハウス月島駅前キャピタルコート
シティハウス月島駅前ベイブリーズコート
シティハウス月島駅前エアーズコート
シティハウス勝どきステーションコート
グランドコンシェルジュ日本橋
セントラルレジデンス月島ステーションコート

日本橋と銀座。中小の物件の販売が進んでいます。
このエリアは街並みが窮屈なので
居住条件がイマイチの物件が多いですね。
でも、価格はそんなに高くありません。
豊洲でタワーを買うよりも安いくらいです。
それに、絶対的な近さがあるので資産価値は安定。
地震や供給過剰で暴落の可能性がある湾岸よりも
はるかに資産性はすぐれています。
注目はプレシス東京八丁堀とウィルローズ東京EAST、
イニシア築地、パークホームズ人形町、パークリュクス日本橋など。
今後、一時的にしろ価格は上がるでしょうから
今のうちに買っておくのもひとつの選択肢です。

パークホームズ人形町登場
「日本橋・銀座」
価格　5,980円

ウィルレーナ日本橋三越前
プレシス日本橋三越前セントル
グランドコンシェルジュ日本橋
GREEN PARK 水天宮前
パークホームズ人形町
リビオレゾン人形町
THE ﾊﾟｰﾑｽ日本橋小伝馬町ｳﾞｨｻｰｼﾞｭ
プレシス日本橋三越前mimuro
グレーシア日本橋馬喰町
ブランズ日本橋茅場町
パークリュクス日本橋
リビオ東京日本橋
アーリアシティ日本橋
パークリュクス銀座8 丁目mono
インプレスト東京八丁堀
オーベル明石町レジデンス
プレサンスロジェ八丁堀
ウィルローズ東京EAST
ステージグランデ茅場町
リビオレゾン東銀座
アデニウム東京八丁堀
プレシス東京八丁堀
イニシア築地

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2年後、都心にマンション在庫が集中

しかし・・・この先2年くらい、都心はタワーラッシュですね。
港区だけで21本も計画されているようです。
見えているだけで、それくらいありますね。
3年先、4年先もこの勢いは続いているかもしれません。
だって、今現在でもどんどん仕込んでいるはずですから。

また、タワーでないマンションもたくさん計画されています。
港区で今後2年くらいの間で供給されそうなマンションは、
タワーも含めて1万戸を超えます。大丈夫でしょうか？
港区内でタワーマンションを供給するとなると、
坪単価は軽く300万円を超えます。
まあ、安くても330万円くらいですね。
高いのになると600万円超というのもあるのです。
グロス価格にすると狭いものでも6000万円台から。
ちょっと広くて上層階は軽く1億円をオーバー。
そういうのを買う人が、今後2年の内に何千人も沸いてくる？
港区にはリッチ層が湧く泉でもあるのでしょうか？

マンション業界というのは、馬の群れに似ています。
誰かが威勢よく走り出すと、他も一斉に後を追いかけるのです。
「これからは都心だ！」と、走り出したのは7，8年くらい前。
猫も杓子も都心での用地確保に走りだしました。

かつて、首都圏のマンション供給は郊外型が主役。
1年間に8万戸も10万戸も供給していた頃は、
ほとんどが郊外の大規模ファミリーだったと記憶しています。
山手線内のタワーマンションなんて、年に10棟も出たでしょうか？
今は、各デベロッパーとも一斉に「都心回帰」。
大型案件はほとんどが山手線の内側になりました。

価格も一時よりかなり下がってきましたね。
ただ、2002年の「大底」時までは落ちていません。
あの頃、港区内でも坪350万円だったら「高いな」という空気でした。
それがジワジワとミニバブルになっていき・・・・

日本経済は、今より2002年の方が元気良かったと思います。
なのに、マンションの価格は今の方が高い・・・
ですから、ここ4年ほどずっとミニバブル崩壊後の調整が続いてきました。
つまり、少しずつではありますが、価格は下がっていたのです。
それが、アベノミクスで流れが少し変わりました。
今この瞬間、「下げ止まったかな」という感じがしています。
さて、これからどうなるのか？

何度も同じことを書きますが、これから出る物件は少し価格が上がります。
この半年で仕込んだ都心の用地は、ミニミニバブル価格。
建築費は依然高止まり気味で、あまり落ちてきません。
ですから、マンションの価格を上げざるを得ないのです。

ところが、エンドユーザーの客足はちょっと停滞気味。
ここのところ、株価が迷走したのが大きな原因ですね。
足元の景気は、以前ほど暗くもないけど
実際にお金のめぐりが良くなった感じはしていませんね。
東北地方の一部は別ですが。

この先、どうなるのか？
参議院選挙が終わると、政治の争点は憲法か、景気か、外交か？
支那の理財バブルの崩壊が世界にどう影響するのかも気になります。
尖閣諸島をめぐる緊迫も予断を許しません。

このままいけば、来年4月の消費税増税は間違いなさそう。
そのあとの反動減で景気は一気に冷え込むでしょうね。
今、都心のマンションは「品薄」状態にありますが、
来年4月以降は一転「在庫過剰」になりそうな・・・・
その1年半後には、さらに10％への増税があります。
8％への増税で、かなり経済が痛むでしょうから
その1年半後の10％はほぼ延期が確実だと予想します。

問題は増税後の反動減＝景気悪化から何年で立ち直れるのか？
マンションの売行きも、そこに大きく影響されると思います。
心配なのは、ここ1，2年であまりにも多くの「都心物件」が
仕込まれ過ぎました。つまり、計画はいっぱい、いっぱい。
それが続々市場に出てくれば、かなり過剰感が高まります。

2008年のリーマンショックの時には、
マンションの在庫は都心にも郊外にも散らばっていました。
今度の「反動減不況」では、在庫の都心集中が予想できます。
ホント、この業界なんでも一斉にやるからこうなるのです。

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