• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
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• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
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• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
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• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
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• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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  2015/1/6 0:58 コメント (4)

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  2014/9/1 14:32 コメント (2)

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• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報681号 千代田区からの2物件を送信
  2026/4/2 14:03 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報680号 港区からの2物件　を送信
  2026/3/31 13:22 コメント (0)

• ヤバい！
  2026/3/26 14:00 コメント (0)

• すべてのサラリーマンは‥忘却の彼方
  2026/3/23 14:40 コメント (0)

• 常に「敵」を作るお隣さん
  2026/3/20 13:59 コメント (0)

2026年4月

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先日、親しくしているデベ社員から久方ぶりに電話がありました。
ひとしきり業界の情況を話した後「ところで、本題なんですが・・・」
なんと、自分が買おうとしているマンションについてのご相談。
「・・・・・の物件、どうしてこんなに安いのでしょうね？」
思わず笑いそうになってしまいました。
もちろん、あとで調べてキチンとメールしておきましたが（笑）。
まあ餅は餅屋と言っても、自分が当事者になったら不安になる？
それは高い買い物ですから仕方ないと思います。

ところで、評者には「ポジショントーク」という禁忌があります。
つまり、自分のポジションを擁護するために客観めかしての発言。
それって、他人にとってはあまり参考になりません。
そういう時は「私はこの立場だから」とことわるべきでしょうね。

さいわい、そのデベ君の検討物件に対して私は何の利害関係も無し。
というか、私はほぼすべてのマンションに利害関係はありません。
私のような仕事をしている者は、逆にそれがあっては困るのです。
ただ、マクロな話で地価は下がるよりも上がって欲しいと思います。
でも、思ったようには上がりませんね。
今年は最後のチャンスかと思ったのですが・・・もう少し見守りましょう。

景気が本当に回復すれば、マンション市場も上向きます。
景気が回復するには、株価が騰がることが必要条件。
そして十分条件である個人所得の伸びが加わると本物。
ところが、その株価がここのところさえない展開。
ヘッジファンドの暗躍等が伝えられますが、もっとも効いたのは
先日発表された成長戦略のインパクトのなさでしょう。

上流な人々と付き合いのある知り合いの某氏が、
最近何人かの財務官僚と話す機会があったそうです。
「我々のいうことを聞く政権は長続きするが、逆らうと短命に終わる。それに、我々を敵に回したら何もできない」
と、連中は嘯いていたそうです。
何だか驕り高ぶった発言ですね。
まるで自分たちがこの国を支配している、みたいな。
まあ、実質的にはそうなのですが（笑）。

しかし、ちょっと腹が立ちます。
だって、財務官僚に騙されて内閣と政権を崩壊させてまで
消費税の増税法案を通した野田内閣が哀れではないですか。
もっとも、野田君は財務官僚から未だに評価が高いとか。
そりゃそうでしょう。悲願の増税を実現させたのだから。
でも、残念ながら日本は民主主義の国です。
財務官僚の評価が高くても、国民に見放されたら政治家はお終い。
そういう意味で舛添さんの引退は残念です。有能だったのに。

さて、今の安倍さんです。
株価をドカンと上げる方法があります。
それもいたってカンタン。そいでもってみんな大喜び。
きっと景気が良くなって来年は給料も増えます。
それは何かというと、言わずと知れた消費税据え置き。
今の時点で「据え置きます」とやっちゃえば、
翌日の株価が500円以上騰がることを請け合いますぜ。
でなくても、少なくとも9月までには判断すべきでしょう。
そうなれば株価は年内2万円。今度こそバブルがホンモノに（笑）。

しかし、先日の成長戦略を見ているとそれはまずないと思いました。
だって、あれってほとんど内容のない官僚の作文ですもの。
つまり、安倍さんは財務省や各省庁の言いなりになっているのです。
市場はそれを知っているから、景気回復に自信が持てない。
だから、ちょっと上がったらすぐに売って利益確定。
アメリカのヘッジファンドはそこを見透かして売りを仕掛けています。
よくないですね、この悪循環。

マンション市場は落ち着いてきました。
どうやら、株長者の需要が一巡した観があります。
もう一度株価が15000円に達するようだと、ブーム再到来？
でも、今の動きを見ているとしばらくそれもなさそう。

で・・・このあとの注目は、「9月需要」がどの程度か？
9月末までに契約すれば、引渡しが来年4月以降でも消費税は5％。
だから、2年先に竣工するような物件でも、
この6月から7月の「販売開始」を睨んで動いています。
もっとも注目されるのはTomihisa Cross(富久クロス)と
SKYZ TOWER&GARDEN(スカイズ タワー＆ガーデン)です。

富久クロスの方は、販売時期が「9月上旬」となっています。
本当にそこで仕掛けるのでしょうか？　やや疑問。
スカイズ タワー＆ガーデンは「6月下旬」。
ここでやるのなら、そろそろスケジュールが発表になるはず。
なんだか、7月にズレこみそうな感じもします。

というのは、ここにきて漏れ聞こえてくるデベの発言は
なんだか弱気なものが多くなりましたから（笑）。
富久クロスは坪単価350万という声もありますが、
実際のところはまだよく分かりません。
野村不動産はマーケット感覚が非常に明敏なことで知られます。
そしてここ2，3年は「無理をしない」スタンスです。
まあ、いくらになるのか楽しみに待ちましょう。

スカイズ タワー＆ガーデンは、今のままではほぼ失速でしょうね。
もし、第1期300戸くらいが即日完売したらバブルは本物です（笑）。
坪単価は250万円台と言われていますが、グロスで6千7千万円あたり。
そこって年収1500万円前後だから、かなり中途半端。
稼ぐ奴は軽く2000万円を超えますから8千万以上の都心寄りへ流れます。
6千7千万の湾岸、駅から遠い物件は・・もっとも需要層が薄いと思います。
大量集客は必ずしも販売好調へとはつながらないのです。

かつて「プラウド新浦安」というミニバブル物件が
おそらく2万組以上を集めながら733戸を売るのに何年もかかりました。
スカイズ タワー＆ガーデンもその軌跡を辿りそうな気がします。
まあ、オリンピックが来れば少し足が早まるでしょうが。
それでも、ここまでマーケットアウトすれば竣工までの完売は無理でしょう。

さて、この2物件の他にも「9月需要」を睨んだ物件が目白押し。
ところが、ここにきて長期金利が上昇の気配。
日銀の黒田君も相当頭を悩ましていそうですが、
固定金利オペという伝家の宝刀はまだ抜いていません。
しかし、長期金利の上昇は確実にマンション市場を冷やします。
だって、マンションの価格が上がるのと同じですから。
また、高額ユーザーになればなるほど金利上昇には敏感。
「9月需要」はデベが期待するほど盛り上がらない
可能性が高いのではないでしょうか？
まあ、今後の株価や金利動向に大きく左右されますが。

参考レポート東京のタワーマンション
全解説51物件
価格　12,900円

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
大江戸タワーレジデンス
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
（仮称）京成曳舟駅前東第三地区再開発
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・山王タワー
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
品川タワーレジデンス
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
Tomihisa Cross
パークシティ大崎
パークタワー板橋
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
プラウドタワー大泉学園
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
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一生に一度は「家を買わなきゃ」というのは、
日本人一般に共通する脅迫概念でしょうか。
それは、もっていないよりも持っていた方がいいでしょう。
でも、ローンの重圧に苦しみながら持家に住んでいても
それほど「持家感」は味わえないと思うのですが。

ここのところ寄せられる相談で多いのは、やはり
「10年後に売却する予定」「定年までの00年住んで、あとは田舎へ」
といった「期間限定」でマンションを買いたい、という方々。
もちろん、買ったマンションは00年後にできるだけ高く売りたい。
だから、もっとも高く売れるマンションは・・・・という発想。

それだったら港区の駅徒歩5分以内に買うのが一番。
予算が足りない、というのなら中古にするか文京区へ。
探せば新築で坪250万円くらいから、
中古なら200万円そこそこでも見つかりますよ、
という記事を書いて夕刊フジの一面に載せてもらったら、
その日に「馬券は経費と認める」判決があって、半日天下。
まあ、これは余計な話ですね。

そもそも、家を買わなきゃいけないということはないはず。
家には限りませんが、何もののあの世には持っていけません。
子どもに残したいのなら、その子が住みたい場所に買ってあげないと
自分が死んだあとで売っぱらわれます。
たいていの子どもは、手間暇かかる不動産よりも
現金を残してくれた方が嬉しいでしょう。
住宅が不足していた時代は、親が家を残してくれるとありがたいもの。
でも、こんなに住宅が余っていて贅沢いわなかや「どこにでも住める」世の中。
例えば、サザエさんとマスオさんが郊外都市のマンションを買って
タラちゃんを育てたとしても、社会人になったタラオ君は
そんな家よりも便利な都心に住みたがるでしょう。
と、これは「磯野家のマイホーム戦略」で書いた話。

アメリカでは、住宅の価格が回復基調にあるそうな。
それは景気を推し量る重要なバロメーターのようですね。
ここのところ、夜中にアメリカのヤフーファイナンスを眺めていると
アチラのいろいろな経済ニュースを見つけてしまいます。
けっこう住宅関連の話題も多いのですよ。
酔っていて英語を読むのが面倒臭いときは、翻訳ボタンをポチ。
あのヘンテコな日本語を読み下しながら意味を推測（笑）。

アメリカという国は、日本と違って基本的に経済は成長しています。
人口も移民が流入する分増えています。
だから、住宅は常に不足気味ではないでしょうか？
ところが、中堅所得者の層は年々薄くなっているそうです。
そのあたりは日本と似ていなくもないですね。
住宅市場を支えているのは、何を隠そう「普通の人」。
つまり中間層。英語で言えば「ミドルクラス」でしょうか。

平成23年度、日本のサラリーマンの平均年収は409万円だそうです。
しかし、年収400万円では2000万円台の家しか買えません。
地方都市ならそれでも十分ですが、東京圏の場合はちょっと無理目。
新築マンションを買うには、かなりの郊外になってしまいます。
まあ、23区内でもないことはありませんが。

今回、埼玉県のマンションレポートを更新しました。
「近郊エリア」は激しい競争になっています。
浦和で競合していたプラウドとパークシティは共に完売。
場所はまずまずだけど、もめ事が多かった「浦和常盤 ザ・レジデンス」。
価格は強気で出してきたけど、資産価値はちょっと・・・・
面白い、といっては語弊がありますが・・・戸田周辺。
「オハナ 北戸田ガーデニア」なんていう価格破壊物件も登場。
「北戸田ファーストゲートタワー」も駅前タワーの割には安い！
長谷工プロジェクト「グランシンフォニア」は923戸のスケール。
相変わらずKYな住友不動産は「シティテラス戸田公園」。

本当の「郊外」へ行ってみましょう。
無謀な供給ともいえる「パークホームズLaLa新三郷」は苦戦模様。
地元民が喜んで買っているのが「シティタワー上尾駅前」。
どうして上尾みたいなところでタワーに住みたがるのか不思議。
そして、まさに平均年収で買えそうなのが野村不動産の
「オハナ ふじみ野上野台ブロッサム」ですね。
（仮）太陽光“カガヤキ”PROJECT（レーベン東鷲宮Ⅲ）に至っては
呆れてモノも言えません、状態。

その他にも、200戸以上の大規模マンションについて
「遠慮会釈なく」私の考えを盛り込みました。

オハナふじみ野が新登場、浦和常盤ザ・レジデンスは・・
埼玉県の大規模マンション全17物件
価格　3,290円

シティテラス戸田公園
オハナ ふじみ野上野台ブロッサム
志木の杜テラス
パークホームズLaLa新三郷
グランドミッドタワーズ大宮
グローリオ越谷ステーションタワー
グランシンフォニア
シティタワーさいたま新都心
シティテラス大宮宮原
仮）太陽光“カガヤキ”PROJECT（レーベン東鷲宮Ⅲ）
サウスゲートタワー川口
シティタワー上尾駅前
北戸田ファーストゲートタワー
グランアルト越谷レイクタウン
浦和常盤 ザ・レジデンス
オハナ 北戸田ガーデニア
ザ・パークハウス 所沢

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しかしまあ、今日も株価は荒っぽい動きでした。
今、日本株を売買しているのは海外投資家とデイトレーダーで
大半らしいですから、投資というよりも投機市場と化していますね。
まあ、株というのはギャンブルみたいなものですから仕方のないこと。
でも、これがマンション市場と微妙にリンクしているので見過ごせません。

どうやら、株高による高級マンション需要は一巡した気配があります。
つまり、「買うべき人は一通り買ってしまった」という状態。
デベの関係者に取材すると、そんな風に思えます。

不動産の高騰というのは、よく「時計回り」だと言われます。
まず、東京の都心からはじまります。最初は、赤坂や青山あたり。
そして中央区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区を経て神奈川へ。
川崎、横浜といくと、今度は北上。中央線沿線から埼玉へ。
浦和や大宮あたりが上がり始めると、次は千葉。
下がる時はこの逆。千葉から始まります。

今回のミニミニバブルは東京の都心から始まって
やっと多摩川を越えて武蔵小杉で停まっています（笑）。
郊外型の物件は、この春先ちょっとだけ動きましたがそれでお終い。
特に千葉が一番ひどい状態ではないかと思います。

ハッキリ言ってしまうと、「プラウド船橋」のひとり勝ち。
他物件は全部「負け」といってもいいくらい。
特に稲毛から新検見川のあたりは「ザ・パークハウス 新検見川」と
「ウェリス稲毛」、「パークホームズ稲毛小仲台」という
３物件の大規模マンションが競合状態。
このあたりは「プラウド稲毛」という大規模が2年ほど前に
周辺の需要をすっかり刈り取ったばかり。
「お魚さんいない状態」なのに大網を三つも掛けようとしています。

さらに悲惨なのが海浜幕張。あの幕張ベイタウンです。
現在「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」という
２つの大規模マンションが販売中なのですが・・・
アクアテラスは築3年が過ぎました。グリーナは14年2月竣工予定。
駅から遠いのです。アクアテラスは20分。グリーナでも17分。
しかも、ともに借地権販売。ベイタウンはみんなそうですが。

幕張ベイタウンというのは、震災後のマンション価格下落が
もっとも激しい所ではないかと私は見ています。
実際の被害が酷かったのは幕張ベイタウンよりも新浦安だったのですが、
なぜかマンションの値段は幕張の方が下がっています。
理由はよく分かりません。新浦安もそのうちもっと下がるはずです。

現在、駅から徒歩15分程度の築10年モノの相場観は坪120万円。
調べてみると、山のように「売り」物件があります。
5，6年前まで「パティオスは値下がりしない」という伝説がありました。
初期の頃（20年くらい前）のパティオスは、新築の売り出し価格が
だいたい坪単価180万円台だったという記憶があります。
「駅から徒歩16分、借地権で180万円かよ」といったものです。
でも、順調に売れていきました。

17，8年くらい前、「打瀬小学校のレベルは千葉県で一番」なんてことになり
高偏差値なサラリーマンさんがどっとベイタウンをめざしました。
渋谷学園幕張校（シブマク）は今や開成と並ぶ超進学校。
そういうことを知り「何が何でもベイタウンに住みたい」という
頭のいい方がどんどん集まってきました。
だから、中古の売り物件でもすぐに買い手が付きました。
5，6年前までは築10年超でも160から170万円で売れたりしていたのです。
ところが、今や120万円になってしまいました。この凋落ぶり。

そして、新築マンションがにわかに売れなくなりました。
前述の「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」の
販売不振が今の幕張ベイタウンの現状を語っていますね。
結局、幕張ベイタウンが輝いて見えたのは
街ができ始めて5年から15年くらいの間。
今後、再び輝くためには何かの仕掛けが必要です。
もし、もう一度地震がやってきて液状化すればそこでお終い。
そういう点では新浦安や江東区の湾岸地区とともに
地震による資産価値劣化リスクの高いエリアではあります。

アベノミクスは先行きが若干怪しくなってきましたが、
千葉エリアでマンションが売れだすのは早くて1年先。
つまり、千葉都民の個人所得が増えなければ勢いが付きません。
もしこのまま景気が先折れしてしまうと、それもなし。

私としては、今後千葉ではなるべく新築マンションを
「買わない方がいい」と思います。
もし買いたいのなら、築10年以上の安い中古にすべきですね。
新築マンションを買うと、概ね10年で半分に価値が下がるのが千葉です。

私のレポートでも、前回の更新から4カ月を経て、
完売していたのは1物件のみ。
これは東京や神奈川、埼玉と比べても著しく低レベル。
それだけ「売れていない」といえます。

もし今、千葉エリアで新築マンションの購入を検討しているのなら
私がこの20物件に対してどう考えているのか、参考にしてください。
お値段もかなりお手ごろに設定しています。

プラウド船橋は絶好調、パークホームズ稲毛小仲台登場
千葉エリアの大規模マンション
全20物件の徹底分析
価格　3,290円

ザ・パークハウス 新検見川
グランドターミナルタワー本八幡
ユトリシア
パークシティ柏の葉キャンパス2 番街
ヴェレーナシティ 行徳
プラウド船橋
グランソシア船橋芽吹の杜
グランスイートブルー
シティテラス南行徳
パークタワー八千代緑が丘
シティテラスおおたかの森ステーションコート
幕張アクアテラス
プラウド新浦安パームコート
ビオ・ウイング ユーカリが丘
ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー
サングランデ印西牧の原ドアシティ
オーベルグランディオ柏
パークホームズ稲毛小仲台
幕張ベイタウン グリーナ
ウェリス稲毛

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しかし・・・13014円ですか！
本当に、本当に・・・13000円をなめに行っていますね。
しかも、今日もどうやら先物主導。
完全にヘッジファンドにやられている印象を受けます。

それにしても・・・安倍さんの「成長戦略」は肩すかしでした。
アベノミクスにやや危険信号が灯された感じがします。
ミニミニバブルもこれでお終い？　それはちょっと寂しい。
明日は13000円を割ってしまうのか？
まあ、それよりも7日と8日のオバマ・習会談の方が怖い。
国内外で追い詰められた近平君はなりふり構わずオバマに擦り寄るみたい。
アメリカは裏切らなければいいけど。

さて、今日の話題は・・・マンションの老朽化。
かねてから私は、「管理の悪いマンションはいずれ廃墟かスラム」
みたいなことを何度もここで書き続けてきました。
日本の住文化に区分所有という形態が馴染むのか失敗するのか、
今は壮大な実験が行われているといっていい状況。
今回、週刊東洋経済が真正面からこの問題を取り上げました。
私としては「エライ！」と賞賛いたします。

この手の企画は多分「本邦初」ではないでしょうか。
マンションデベロッパーにとっては、あまり騒がれたくない話。
だから「広告特集」をよくやるライバルの週刊ダイヤモンドはできないかも。
まあ、マンション業界には「不都合な真実」ばかりですから。

詳しくは中身を読んでいただきたいのですが、
かいつまんで３つほど紹介しておきましょう。
まず、様々な管理組合のエピソードが乗っているのですが
「スゴイじゃん！」と言いたくなったのは
「コモンシティ江戸川タウンハウス」の取組。
名前からしてセキスイの分譲でしょうが、1982年竣工ですから築31年。
その間、大規模修繕を2回こなしたそうですが、
驚いたのは「建物の使用可能期限を60年」と定めたこと。
つまり、29年後にはぶっ壊してみんなバイバイ。
へえー、勇気あるなー。

次は京都の「ルミエール西京極」。こちらも築30年。
ここはなんと管理組合が法人化。しかも、自主管理。
それで年間400万円から500万円費用が節減できるようです。
「住民向け資格支援制度」なんていうのもあります。
消防設備士、介護福祉士、保育士など管理に役立つ資格取得には
テキスト代、講習費、試験費用から交通費まで支給。
他にも、井戸を掘って汲み上げた水を各階の蛇口から利用できるなど
とってもユニークなことをなさっています。
こういうところは、如何にも京都人らしさを感じたりして（笑）。

さて、３つめはタワーマンション。
今回の特集では「とびきり難物」、「難題山積」とされています。
その理由は、かねがね私がこのブログで書いてきた通り。
タワーマンションの唯一のメリットは眺望と開放感。
それ以外はほぼデメリットばかり、というのが実態。
管理面でもとくに強調されるのは、
低層階住民と高層階リッチ層の2分化。
液状化被害を受けた新浦安からプラウドタワー東雲らしきタワーに
引っ越したらしき方のコメントが泣かせます。
「ウチのマンション、自分も含めて、ちょっと背伸びして買った人が多いので、どの家のお父さんも夜11時くらいに疲れた顔で帰ってくる。体は大丈夫か、心配なんですよ」

タワーマンションの大規模修繕というのがこれまた大変だとか。
「タワマンにはゼネコンがその時点で持つ最新工法やノウハウがすべて詰め込まれており、1棟1棟がすべて実験的建物。外見はどれも同じように見えて、すべて異なる。修繕方法もその都度個別対応が必要になる」
極めつけのコメントはゼネコン関係者。
タワマンの解体費用は「天文学的な額になるのでは」。
まあ、解体されるタワマン第1号は、私の生きている内に
出るかどうかということだから、これは結果を見られないでしょうね。

特集最後のフレーズがこれまたスゴイ！
「タワマンは21世紀最大の都市課題となる」（マンション問題の専門家）ともいわれるが、そんな難問に当事者として取り組む意欲が、タワマン住民には欠かせない。

ちなみに、この（マンション問題の専門家）というのは
私ではありませんから、あらかじめ誤解なきように。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

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しかし、今日も株式市場は派手に下げましたね。
予想通りというか、こんな予想はあまり当たって欲しくなかったのですが
結局512円安。日経平均は13000円をなめに行っているようです。
しかし、今日は先物主導の下げではなさそうな感じ。
この様子だと、明日以降は少し落ち着いた展開になりそうな予感がします。

一方、マンションのモデルルームは概ね盛況だとか。
いよいよ消費税増税前の駆け込み需要が始まったのでしょうか？
まだ、はっきりそうとは言えない状態ですが。
しかし・・・ここにきて「消費税増税を延長したら」、
という話があっちこっちから出てきましたね。
前にも書いた通り、消費税増税はアタマの硬い財務官僚の悲願。
それに乗せられた野田君は、自分の内閣と引き換えに
税率アップ法案を通したのは昨年秋のことでした。
あれから1年もたっていないのに、はるか昔のことのように思えます。
それほどアベノミクスは世の中を変えてしまったのです。

もし、消費税増税が先延ばしになったらどうなるのか？
まず、ますます円安になると思います。
「日本は財政再建を放棄した」と海外から見られるので
みんな円の資産を売るのではないかと予想します。
当然、日本の国債も売られます。金利は急上昇。
住宅ローン金利もグイとあがってしまうでしょうね。
でも、その代わりに株は急騰するのではないでしょうか。
何といっても、それで景気回復がかなりはっきりしますから。
また、円安と株高は常にシンクロしているところがあります。
ただ、このあたりの相関関係は実に複雑で、
一般的な見方通り動くかどうかは定かではありません。
日本の株は半分以上外国人が売買していますから、
消費税先延ばしで急落することもあり得ます。
まあ、「ようわからん」という世界です。

ただ、マンションの売行きは少し鈍るでしょうね。
みなが「消費税が上がる前に買わなくっちゃ」と思わなくなるから。
それに、金利が上がると住宅ローンが組みにくくなります。
だから、増税先延ばしというのは今となってはかなりの劇薬です。
安倍さんがそこまでするとは、どうしても思えません。

さて、コメントで「歴史の話を」というリクエストがあったので
今日はちょっと生臭い歴史の話題をさせていただきます。
テーマは「日本の敗戦と支那、朝鮮」みたいなこと。

1945年9月2日に日本政府代表はミズーリ号上で降伏文書に調印。
これで大東亜戦争は正式に終わりました。日本は敗戦国に。
この時、調印した相手国はアメリカ合衆国、イギリス、フランス、オランダ、中華民国、カナダ、ソビエト、オーストラリア、ニュージーランド。
中華人民共和国や大韓民国という国名はありません。
その時点では、存在もしていませんでした。

まず、朝鮮半島はその時はまだ法的に日本の一部でした。
ソ連とアメリカの占領下にはありはしましたが。
つまり、朝鮮は国際法上「敗戦国の一部」という扱い。
その後、南北にふたつの形式的な独立国が生まれました。
戦争もありましたが、結果的にはそのまま今に至っています。
独立性、という点では現在かなり本格的にはなりました。

それまで36年間の日本と朝鮮半島の関係は「本国と植民地」と
捉えられがちですが正式には「本国と旧領土」というべきです。
日本は1910年に大韓帝国を併合したのであり、
植民地に編入したのではないからです。
ただ、1945年にこの関係は事実上消滅しました。
そして1960年に今の韓国と日韓基本条約を締結。
正式に併合関係は「今や無効」と確認し合ったわけです。
そして、両国間の財産、請求権一切の「完全かつ最終的な解決」が決定。
つまり、「お互いに今までの貸し借り一切なしよ」と約束したのです。
したがって「慰安婦に償いをせよ」とか「徴用の金を払え」
などという法的な根拠は一切ないわけです。
ましてや、彼らは戦勝国ですらありません。
むしろ、敗戦国の一部。我らが父祖の戦友だったわけです。

一方、支那ではその後内戦を経て1949に中華人民共和国が成立。
中華民国は台湾に逃れて何とかその命脈を保ちます。
日本も世界の大半の国々も、その後長らく台湾の中華民国政府を
「正式の支那政府」と認めてきました。
しかし、1971年に国連は台湾に代わって中華人民共和国を
常任理事国として決定。さらに、1972年に日中国交回復。
今の支那政府が、かつての中華民国の地位を引き継いだわけです。
したがって、中華人民共和国は法的にかろうじて戦勝国の継承者です。

ただ、誤解無きように説明しなければなりません。
支那の共産軍はほとんど日本軍と戦っていません。
1940年の夏から秋に「百団大戦」という作戦を実施しましたが
日本軍にボロンチョに負けてしまいます。
それ以降は、ひたすら国民党軍の陰に隠れてゲリラ戦をやっただけ。
支那において日本軍は、国民党軍にも共産軍にも実質的に負けていません。
今、支那国内のテレビでは毎日のように「日中戦争もの」の
ドラマや映画が放映されていて、その中で日本軍はボロ負けしています。
でもほとんどすべてがウソ。彼らは正規戦で一度も勝っていません。

先日、支那の習近平君がロシアに行って
「我らはファシストとの戦いに勝利した仲間。だから共に日本の不当な領土要求を撥ねつけようよ」
とプーチン君に持ちかけて、軽くあしらわれたようです。
ロシアにしてみれば、自分たちは第二次大戦の正式な戦勝国。
「お前らハンパもんとは違う」という意識でしょう。
まあ、日本から見れば旧ソ連はただの火事場強盗ですが。

支那は今、安倍外交に戦々恐々としているようです。
「反支那包囲網」みたいなのを構築されると思っているのでしょう。
実際、安倍さんの動きをみているとそう取れます。
支那の現状は、外交上も内政上も、経済もうまくありません。
日本の存在が、彼らにとって煙たかったり目障りだったり。
そんな時ほど、彼らは自分たちが優位にたてると勘違いしている
「歴史問題」を持ち出してきます。
韓国も、日本に対しては基本的にこの図式と同じ。
朴大統領は経済低迷による支持率低迷に悩んでいます。
だから韓国人にとっての「正しい歴史認識」を
日本が認めないことにすごく苛立っています。
まったくバカみたいな話。
彼らのこういう「的外れな」な「歴史攻撃」に対して
日本人はしっかりと知的武装をしておくべきですね。

さて、レポートの更新情報です。
今回更新した「東京の大規模マンション」は
東京都内の200戸以上、非タワー物件を取り上げたもの。
今年の1月に更新した時には36物件ありました。
ところが、今回の更新で14物件が消えました。
完売か、完売に近い状態になっていたのです。
そのほとんどが、このレポートで「買っていい」もしくは
「ニュートラル」と位置付けていた物件。
さすがに、みなさんよくご存じでいらっしゃる(笑)。
まあ、自分で見極められる方は、
こんなレポートを読む必要はありません。
それでも、キチンと正しい物件を選べますから。
そうでない方は、参考になさってください。
5000円ちょっとで間違いを回避できます。

東京の大規模マンション
全解説29物件
東京ファイタープロジェクト、
アトラス調布など注目物件が登場！
価格　5,290円

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アトラス調布
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ザ・パークハウス 一之江
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シティテラス板橋蓮根
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