マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
今回のバブルは「超ミニ」サイズ

先日、某メジャー週刊誌から電話取材されたのは
「株価が上がると、不動産価格はどうなるか？」という内容。
まあ、「マンションの価格も上がるから今が買い時」という類の
コメントを引き出したかったのでしょう。

私はこのブログで前から言っていますが、
今年の早い時期に株価は15000円を超えると思います。
そうなれば、7000万円以上の高額マンションが
それこそ「飛ぶように」売れるはず。
いってみれば、小規模な「バブル」がやってくるでしょう。
これによって、マンション業界は一気に活気づいて
それこそ「素破、バブル到来だ」と騒ぐでしょう。
現に、気の早い連中はもうそのつもりになって走り出しています(笑)。
でも、本当にバブルでしょうか？

私は元々経済学徒ではありませんが、ここ数年にわか勉強いたしました。
別に最新の経済学を学んだわけではありません。
ああいう正式な学問は、やたらと手間暇掛かる割には
実際の役に立たないことが多いもの。
私の場合は、新聞やネットの経済記事を読みまくること。
まあ、学問というよりも感覚を養ったという方が近いですね。

その感覚で申し上げれば、今回の潮流を仮にバブルと呼ぶにせよ
あの2008年に崩れ去った「不動産ミニバブル」よりも短い、
ほんの小さな「ミニミニバブル」にしかならないはずです。
まあ、このままだと来年4月の消費税引き揚げて「萎む」はず。
「弾ける」ほど膨らんでいないから「萎む」のです。

しかし、私に電話をかけてきた某週刊誌もそうですが
メディアはバブルを煽りに煽っていますね。
みなさんも、よく思い出してください。
メディアが「バブルだ」と言っている頃って、
実はもう峠を越えていたりすることが多いのです。
今回はさすがにもう少しこの流れは続きそうな気がしますが・・・

もうすぐ、経済誌が「不動産・マンション特集」みたいなのを組むはずです。
中身は「マンションや不動産がこれだけ値上がりしている」みたいな内容。
ひょっとしたら、私のところにもコメントを求めてくるかもしれません。
でも、そういう時はすでに多くの人が「値上がり」を実感しています。
そして、すでに頂点を過ぎているケースも多いもの。
この前のミニバブルがそうでした。期間は正味2年というところ。
1年目の終わりごろによく経済誌が地価高騰を騒いでいました。
でも前々回の平成バブルは、およそ4年は続きましたね。
経済誌どころか、すべてのメディアが大騒ぎ。
その浮ついた状態が4年近く続いたワケです。

今度は・・・まあ、数か月くらいではないでしょうか。
その論拠は単純。「お金が続かない」ということ。
アベノミックスとは、短期的には政府支出を増やして景気を刺激。
金融政策と政府支出でインフレを誘導します。
そして、景気回復とともに財政を絞って政府支出を圧縮・・・
というシナリオだと私は理解しています。
つまり、目先1年か、せいぜい2年は政府がお金を使いますけど、
それ以後は景気が良くなるから民間でがんばってね、というもの。
シナリオ通りに景気が回復してインフレになれば
税収も増えて財政が好転するから一挙両得。

実際、今の日本経済にとっては「これしかなかろう」という政策。
私も個人的に正しいと思うし、心情的に応援しています。
ただし、それが不動産のバブルを生むなんてちっとも思っていません。
あまりにも傷んだ企業の業績を回復させるのには有効。
それが個人消費につながれば、景気も少しはよくなるでしょう。
でも、不動産バブルを生むにはもっと強力な需要が必要です。
今の日本には、そんなものどこを探しても出てきません。

確かに、目先お金のめぐりがよくなるから世の中は明るくなります。
だからといって、不動産価格が上がり続けるとは限らないのです。
経済学の原則から言って、モノの価格が上昇し続けるために
必要なものは「継続的な有効需要の増大」に他なりません。
ついでに言うなら、「需要に追い付かない供給」を加えるべきでしょうか。

今、日本国内の不動産におけるオフィスや住宅などにおいて
そんな継続的な需要の増大は「あり得ない」といっていいでしょう。
むしろこの先どんどん需要は萎んでいくはずなのです。
逆に、住宅もオフィスもハッキリと「余っている」状態。
であるにも関わらす、どんどん新しいのを作り続けています。
その状態で今一時的に不動産価格が上昇するとすれば、
それはただの「狂い咲き」以外の何ものでもありません。
つまり、ノセられた人が創り出した「オッチョコチョイ価格」。

現に、一部でそれにつながる現象が出てきています。
まず年明けからこの方、新築マンションのモデルルームにやってくる
来場者の数が少しではありますが増えています。
富裕層もマンション購入に動き出している気配を感じます。
まあ、業界的には喜ばしいことです。
しかし、エンドユーザーにとっては危険な現象です。
なぜなら、この空気に騙されてヘンなモノを高い価格で
買ってしまう可能性が大きくなるからです。

実は、このブログの無料相談から寄せられる
マンション購入についてのご相談が最近とみに増えています。
また、私の発行している有料の「マンションレポート」を
ご購入くださる方も多くなってきました。
これらは、確実に市場の動きと連動していると思われます。

マンションご購入を検討されている方に、一言申し上げましょう。
今年は、マンションを購入するには非常に難しい年になっています。
というのは、ここまで申し上げた通り経済全般がよくなりかけたことで、
不動産の価格が本来の市場価格から不自然にブレる気配が
濃厚に感じられるようになってきたからです。
といって、まだハッキリした値上がりを認めるまでになっていませんが・・

しかし、すでにマンション分譲業者は弱気から強気に転じています。
こうなると、いろいろと厄介なことが起こります。
まず、連中の多くは人間的な完成度が低いので、
強気になると不必要に不愉快をばらまく習性があります。
つまり、みなさんがモデルルームを訪れた時に
「イヤー」な思いをする確率が高まるのです。

そうでなくても、モデルルームは心理的に「しんどい所」ですよね。
「榊さん、どうしてモデルルームで出てくる担当の人って、ちょっとヘンな人が多いのですか？」
これは、私のところに面談の有料相談に来られる方の
3人に一人くらいがおっしゃること。
「それは何だか申し訳ございませんね」なーんて、
私が謝らなくてもいいのに謝ったりして(笑)。
長らくあの業界の周縁にいたせいで、
自然にアチラ側に立ってしまったりするのです。
今は完全にみなさん側の立場でモノを申し上げているにも関わらず(笑)。
まあ、それはいいとして・・・

もうひとつは、分譲業者が強気になると、
みなさんが割高で買ってしまう可能性が高まります。
カンタンに言えば、本来なら値引きしなければ売れない物件が
世の中の熱に浮かされて、値引きしなくても買う客が現れてしまう・・・
だから、それまでの値引きを急に撤回したりします。
そういう物件は、世の熱気が去ると急速に「本来の価格」に戻ります。
つまり、値下がりするのです。危険でしょ。

まあ、私のこのブログを読んでも「どうせあんな奴の言うことだ」と
ヘンなマンションを割高のまま買ってしまう人もいるでしょう。
でも、購入を決断する前に、一度は冷静なアタマで考えてくださいね。

１　アベノミックスは魔法ではない
２　景気刺激策は1年か、長くて2年
３　日本国内の不動産への需要は先細り

仮にアベノミックスが成功して景気が本格的に回復しても
5年10年という中長期の視点で見れば、
不動産価格が値下がりするのは確実です。
なぜなら、需要が減るのが確実だからです。
供給が増えているのも確実です。

ですからみなさん、メディアの報道に踊らされないでください。
迷ったら、私の無料相談をご利用くださってもいいし、
ご検討物件を取り上げているレポートをお読みくださってもOK。
1回10500円の有料相談をご利用いただいても結構です。
今まで、メディアに踊らされて住宅を購入した方の
ほとんどは「失敗」に近い状態だと思いますから。



私立文系の大増殖は国家の危機？

最近、わが家のバカ息子が高校を受験しました。
その騒ぎを眺めていて、日本の学校教育の歪さをますます実感します。
「なんでこんなにお金がかかるのか？」という話題は、最近出したばかり。
今日は、他ならぬ私も含まれている「私立文系」という、
カテゴリーについて考えてみたいと思います。

まず、「私立文系」とういうのは早慶を頂点とした私立大学の
法学部、経済学部、商学部、文学部などを総称しています。
実は私立文系出身者は、日本の大学卒業者の6－7割を占める
圧倒的多数派といっていい種族ではないかと推測するのです。
まあ、私の周りなんか自分も含めて私立文系ばかり。
大卒者でそうでない人なんて、1割もいませんね。

一般社会でも似たようなものだと思います。
財務省などの中央官庁や朝日新聞、新日鉄住金、東京電力・・・
みたいな超メジャーな組織でない限り、多数派は私立文系のはず。
特に、その辺の会社の営業職なんて9割はそうでしょう。
すごーくたまに私立理系や国公立文系がいるくらい。
でも、ごくごく少数派のはずです。

エグい言い方をすると、2流以下の企業で多数派を占めているのは
必ずと言っていいほど「私立文系」族なのです。
なぜでしょう？
当たり前ですが、大量に製造されているからです。
毎年、何十万人も私立文系出身者が社会に吐き出されています。
極端な言い方をすると、日本社会の主流派でもあるのです。
それはもう、創価学会の会員よりも、自民党の党員よりも、
Tカードの会員よりも、私立文系族は数が多いのです。

さて、私がここで「族」を付けて「私立文系族」と
ひとつの集団みたいに呼ぶには、キチンと理由があります。
それは、この一族には共有する特性があるのです。
その最強の共通点は、何といっても

数学ができない、もしくは苦手

私立文系の場合、入学試験が多くても国語、英語、社会の3科目。
下手をすればその内2科目か、小論文のみ、というのだってあります。
まず、数学で受験できるところ、選択する人は僅少。

しかし・・・これってなんだかヘンだと思いませんか？
日本社会の主流派は、ほとんどが「数学的思考」ができないのです。
数学的思考、というのは何かというと、一番は「証明」でしょう。
解に向かって論理的に積み上げていく数式です。
もう、そう聞いただけでアタマをクラクラさせている
私立文系君がいるのではないですか？　(笑)

ただし、私立文系が得意とする「営業」職の場合、
ほとんどこういった「数学的思考」は必要ありません。
売上の合計と利益率が算出できる「算数」で十分。
ところが・・・困ったこともあります。
例えば、数学的思考ができないと「企画書」というものが
ほぼマトモに書けないはずなのです。

ご自身のまわりをご覧になってください。
「コイツは喋らせると面白いことが言えないけど、企画書は上手」
という人種はいませんか？
また、そういう人は理系であるケースが多くありませんか？
私が棲んでいた不動産広告の世界では、
企画書が上手な人はなぜか理系が多かったですね。
多分、数学を苦手にしているか否かが、大きく関係あるはずです。

話を進めましょう。
私立文系族の2番目の共通点は

大学受験以来、勉強していない

まあ18歳か19歳の時から、その後の一生の間、
「なーんにも難しいお勉強はしてない」人生を過ごすのが
この私立文系族の一大特性なのです。
まあ、せいぜい卒業論文を書くときに、ちょっと頭をひねったくらい。
不動産業界なら宅建資格をとるために、ほんの少しお勉強する程度ですか。
あんなの、お勉強の内には入りませんぜ。

私立文系が何人か集まって学生時代の話題が出ると
決まって「自分はどれだけ学校に行かなかったのか」自慢が始まります。
「1年間で10日も行かなかったよ」なんて人はザラ。
私立文系族の間では、それは十分に自慢できるネタなのです。

これも、普通に考えればヘンですよね。
大学って、お勉強をしに行くところでしょ。
合コンの数を競いに行くところではありません。
しかし、まあこれも制度の上の欠陥みたいなもの。
日本の文系学部をもつ私立大学は、どうみたところで
学生に学問を授けることを第一の目的とはしていません。

できるだけ学校の人気を高めて多くの受験生を集めることが一番。
入学させた学生にキチンと学費を払わせることが二番。
要は、それで学校職員と教授陣の職場を確保することが
日本の多くの私立文系大学の存在目的なのです。
学生に対して本気で勉強させようなんて努々考えていません。
そんなことよりも、いい会社へたくさん就職させることに
持てる力の多くを注ぎ込んでいます。
その方が、大学の人気を高めることができ、
結果として多くの受験生を集めやすくなるからです。

まあだから、学生はテキトーにやっていれば卒業させてくれます。
他ならぬ私も、テキトーにやって２つほど卒業しました。

しかし、これは大きな問題であると思っています。
だいたい、社会のムダですね。
いい若い者が4年もの間、ほとんど遊び暮らすわけですから。
その連中が生産活動に従事したら、日本経済はもっと豊かになるかも。

では次。私立文系族の3番目の特長。

応用力に乏しい（アタマが硬い）

なぜだか分かりますか？
これは、英語、国語、社会という記憶中心のお勉強にしか
オツムを使った経験がないからなのです。
数学や物理、化学が加わると、基本的に「なぜ」という思考が必要です。
理論的な組み立てをアレコレ考えなければ答えが出ません。
ところが、ひたすら覚えることにしかアタマを使っていないと、
「なぜ？」という思考と解決がひどく苦手なものになります。
だから、私立文系族は得てして単線系の思考しかできません。
また、狭い自分の知識の範囲でしか物事を理解できません。
数学や物理には、理論的な世界の広がりがあり
抽象的な概念を持たないと、理解が進みません。
文系で抽象世界をもつ学問は、哲学や心理学。
経済学や法学にも一部抽象概念がありますが、
数学や物理に比べれば、はるかに可視的であると私は思います。

さて、他にもまだまだ私立文系族の「欠陥的特性」はあるのですが、
まあここまでのところでまとめてきましょう。復習します。
私が発見した私立文系族の三大特性は

１　数学ができない、もしくは苦手
２　大学受験以来、勉強していない
３　応用力に乏しい（アタマが硬い）

なんか、だんだん暗くなりますね(笑)。
人によっては、かなり不愉快でしょう。
でも、自分とまわりをよく眺めてください。

私が高校生の頃、大学進学率は3割に満ちませんでした。
今は、それが5割前後になっているようです。
増えている分のほとんどは「私立文系」のはずです。
この30数年で、私立文系族は確実に日本の主流派となりました。
最近の総理大臣ふたりも私立文系ですね。
今後、ますますこの私立文系比率は高まるはずです。
私は、そのことにすごーく危うさが潜んでいると思います。
みなさん、どう思われますか？

参考レポート

東京のタワーマンション
全解説59物件
価格　13,900円

物件が増えて、なんと244ページに！
致し方なく、価格も上げさせていただきました。
ここで取り上げた物件は以下の通り（アイウエオ順）。

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリスタワー千代田岩本町
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・山王タワー
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティテラス大井仙台坂ヒルトップｶﾞｰﾃﾞﾝ
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
プラウドタワー東雲キャナルコート
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ルミナリータワー池袋

このうち「買ってはいけない」26物件を抽出したのが

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　26物件
価格　6,980円

 


2013/2/18 20:15 | ちょっと脱線 | Comments (4)

国家の衰退期に天命を知った悲劇

50というのは「天命を知る」歳だそうです。
噛み砕くと「天（宇宙や神みたいなもの）が自分に与えた役割が分かる」
とでも言えばよいのでしょうか。
孔子の生きた頃は、年齢は「数え」であったでしょうから、
今風の「満」にすると48歳か49歳になります。
私は2年ほど前に通り越しました。
別にどうと言うことでもなかったですね。
自転車で転んで、私にしては大きな怪我をしたくらいでしょうか。
それで「これはもう若くない」ということを、激痛とともに知りました(笑)。

ちなみに論語の中で40歳は「不惑」だそうです。
これもカンタンに言えば「自分の為すべきことに迷いがなくなった」という意味。
事に臨んで正しい判断が出来る、といえばカッコ良すぎますか。
「不惑の歳になったけど、迷ってばかりだ」なんて、よく言います。
振り返って、私はと言うと30代の半ばに世の中に対する
おおよその価値観が固まり、そこから大きく変わることがありません。
別の言い方をすれば「進歩がない」のかもしれませんね。
あるいは「分かった気なっているだけ」なのでしょうか。

それにしても、40代の10年間などと言うのは
まさに「光陰矢のごとし」と過ぎていきました。
「自分は何をしていたのだろう」などと思ってしまいます。
ただあたふたと目先の事に追われていただけ。
ある意味、生き残るために必死で何かをしていた、と言う感じ。
子どもは成長してベラボーな金がかかり始めるのに
自分の収入は減る一方で「どうしよう、どうなるんだ」という
不安に苛まれた10年・・・とでも言いましょうか。
周りの同年代を見ていても、ほぼ同じ状況。
特に約5年前のリーマンショック以降は、まるでジェットコースター。
私が棲んでいた不動産広告の業界は、どこもかしこも
ブクブクと音を立てて沈んでいきました。
最もワリを食ったのは私より年上10年から年下5年くらいの層。
次々と職を奪われて寒風吹きすさむ巷へ放り出されました。

40も半ば過ぎ、あるいは50を超えて、自分の意思に反して
会社を辞めさせられる、というのは大変なことです。
しかし、こういう時こそそれぞれ人間の地金が出ますね。
生き残った人もいれば、視界から消えた人もいます。
最近、その両者を分けている資質の違いとは何だろう、
ということをしきりに考えています。

まず、基本的には「能力」というものが大きいでしょうね。
まあ、当たり前と言えば当たり前のことですが。
でも、それだけではないと思います。
現に私が見る限り、さして能力がない人でも成功している例はあります。
成功せずとも、生き残っている人もいます。

誤解を避けるために申し上げれば、私の言う「能力」は
サラリーマンとして出世する才覚とは正比例しません。
純粋に「仕事が出来る」という意味においての力量です。
会社内でのポジションは、往々人間関係に拠りますので。

会社から放り出されても何とかフリーで生き残れる、
あるいは別の会社に待遇を落とさず潜り込むために
必要な資質は「柔軟性」と「人間的魅力」ではないかと思います。
人間的魅力については特に説明の必要はないでしょう。
「コイツと仕事をしたい」と相手に思わせる何かです。
柔軟性、というのはちょっと難しいですね。
強いて言うなら、「発想の転換が素早い」というか
「変化に対応できる」みたいな資質です。

社会も、業界も、自分の置かれた環境も変っているわけですから
いち早くそれにあわせて自身のスタイルや心構えも
思い切って変える、と言うことが大切なのでしょう。
それが出来ていない人が、いつまでも古くて錆付いた
自分の「やり方」に固執していると、どんどん苦境に追い込まれます。

まあ、景気のいいときなら起きることもなかったであろう、
様々な方の人生の苦境をたくさん垣間見たのが、この5年間。
そして、この5年は私自身も人生の中で
もっとも危機に追い込まれた年月でした。
まあこれから先、これ以上の危機が来ないとは限りませんが。
ただ、私は27歳で勤めていた会社を辞めて独立した時から
「こういう時がいつかは来るであろう」と
うすうす覚悟はしていたので、ある程度腹を据えて波をかぶれました。
ぬくぬくとしたサラリーマンからいきなり放り出された方との
一番の違いは、そういった心構えだったと思います。

そして、「天命を知る」年齢を過ぎました。
私の周辺で苦境に陥っている人は、まだ増えています。
危機は決して去ったわけではないのです。
最近では経済的苦境だけではなく、健康を害した方もいます。
やはり、年齢とともに体力も精神力も衰えているのです。
なんとも悲しいけれど、それが現実。
私も、この1年ちょっと怪我の後遺症で苦しみました。

日本と言う国が衰退期に入った今を生きている限り、
ただ流れに身を任せていると自分の運勢も細って行きます。
20代以前の若い方はまだいいでしょう。
これから人生の興隆期を迎えるわけですから、
国家が衰退していようと強い力で流れに逆らえます。
私が若い頃と比べれば、「流れに乗れない」という厳しさがありますが。
しかし、我ら不惑を過ぎて天命を知る世代は、
ちょっと油断すると国家の衰退という巨大な濁流に呑み込まれます。
よほどにしっかりと心も構えて、自分と家族を守らねばなりますまい。
私もますます心を強くして生きねばならないなー、と思う今日この頃です。

さて、レポートの更新情報です。

「中央区・総集編」
全37物件を全て解説
価格　8,690円

日本橋エリア
1 ライオンズ東日本橋
2 アデニウム東日本橋
3 グランドコンシェルジュ日本橋
4 GREEN PARK 東日本橋SQUARE
5 グラウス日本橋人形町
6 リビオレゾン人形町
7 THE ﾊﾟｰﾑｽ日本橋小伝馬町ｳﾞｨｻｰｼﾞｭ
8 アイディ日本橋水天宮
9 グレーシア日本橋馬喰町
10 ライオンズ日本橋浜町リバーノート
11 リビオレゾン日本橋浜町
12 エコヴィレッジ日本橋水天宮前
13 プレシス日本橋三越前セントル
14 ブランズ日本橋茅場町
15 オープンレジデンシア日本橋人形町
16 パークリュクス日本橋
17 リビオ東京日本橋
18 アーリアシティ日本橋
銀座・築地・八丁堀エリア
1 パークリュクス銀座8丁目mono
2 ベルドゥムール東京八丁堀
3 オーベル明石町レジデンス
4 プレサンスロジェ八丁堀
5 プラウド東京八丁堀
6 ステージグランデ茅場町
7 リビオレゾン東銀座
8 アデニウム東京八丁堀
月島・勝どき・晴海エリア
1 勝どきビュータワー
2 シティハウス月島駅前キャピタルｺｰﾄ
シティハウス月島駅前ベイブリーズｺｰﾄ
シティハウス月島駅前エアーズｺｰﾄ
3 シティハウス勝どきステーションｺｰﾄ
4　Brillia　WELLITH 月島
5　THEパームス月島ルナガーデン
6　ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ晴海ﾀﾜｰｽﾞｸﾛﾉﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
7 セントラルレジデンス月島ｽﾃｰｼｮﾝｺｰﾄ
8 CAPITAL GATE PLACE
9 グレーシア 勝どき
10 その他「晴海」「勝どき」「月島」ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ計画

プラウド東京八丁堀、リビオレゾン人形町も登場
「日本橋・銀座」
価格　5,980円

※これは上記の「中央区総集編」の「日本橋、銀座・築地・八丁堀」部分を独立させたものです。



住宅の耐用年数と日本の核武装について

先週、とあるところで講演をしていました。
その時のネタのひとつ。

日本　　　30年　　87％
アメリカ　55年　　22％
イギリス　77年　　11％

この真ん中の列の数字は「滅失住宅の平均築後年数の比較」です。
いつものようにカンタンに言ってしまえば、
新築住宅を何年でぶっ壊して建替えるか、という年数を表したもの。
ただ、これは10年前の統計比較です。
一番右の数字は「全住宅流通量に占める新築の割合」というもの。
つまり、日本で売り買いされる住宅に占める新築の割合。
こちらは約5年前の数字。

お気づきでしょうか？
日本は住宅を余りにも早くつぶしすぎます。なんと30年で建替え。
まさにスクラップアンドビルド。
講演では「これは5年前の数字です。今はみなさんのご努力のおかげもあって、日本の住宅の性能は著しく向上しました。きっと35年位に伸びているかもしれません」
などとシッタカでいい加減なことを話しておりました。

あと、日本人はやたらと「新築」が大好きですね。
イギリス人が家を買う場合、約9割が中古なのに日本人は約9割が新築。
向こうが正しくてこっちがおかしい、
なんて乱暴な議論をするつもりはありませんが、
新築住宅を30年でぶっ壊さなければ、こんな割合にはならないはずです。
なーんて話を講演で喋っておりました。
講演の後は、懇親会。私も参加させていただきました。
そこで、とある方が声をかけてくださいました。

「先生、ご存じですか？　あの日本の『30年』という数字は、今は27年に縮まっているのですよ」
キョエー・・・という感じでした。
私は日本の住宅の耐用年数は伸びているので
この数字は増えていると勘違いしていたのです。
そのお方としばし歓談。
日本人が住宅を作る際には壁や屋根といった構造にお金をかけずに、
設備や仕様ばかりに気を取られている、という話で盛り上がりました。

ここ20年ほど、日本の住宅は戸建て、マンションともに
耐久性能が著しく向上していると思います。
まず30年で壊す必要があるほど老朽していることはありません。
木造住宅でも鉄筋コンクリートでも50年どころか
100年でさえ使えるほど丈夫になったと思います。
なのに、滅失住宅の平均築後年数は縮んでいる・・・・

まあ、その辺の街を歩いていても築20年くらいのアパートや
マンション、戸建て住宅を平気でぶっ壊して新しいモノを建てていますね。
ああいったことは、何か大きな無駄のような気がしてなりません。
お金や時間を、もっと別のところに振り向ければ
日本はもっと豊かになりそうな気がするのです。
ただ、そうなれば住宅産業や建築業の総売上高が減るので
我々の業界自体は細ってしまいますが。

さて、今日は話題をもうひとつ。
北朝鮮が核実験をしました。
詳細は今後の分析に任せるしかありませんが、
北が核保有国になったことは間違いがなさそうです。
それに、先日はミサイルの発射にも成功しました。
核兵器の小型化やミサイルの命中精度を上げるには
今少し時間がかかるかもしれませんが、
以前に私が予想したよりもだいぶ早く、
北はミサイルと核の両方を開発してしまいました。

今の軍事技術では、飛んでくる弾道ミサイルを
撃ち落とすことはほぼ不可能と考えていいでしょう。
一応パトリオットなど言うものがありますが、
まず「当たらない」、と思っておいた方がいいはずです。
つまり、北が東京に向かって核ミサイルを発射しても
「防ぎようがない」というのが現実です。
北から東京までのミサイル到達時間なんて、ほんの十数分だと思います。
警報を発しているヒマもないくらいですね。

私たちに何ができるでしょう？
1　ミサイルが不発でありますように、と祈る
2　ミサイルが100km以上外れますように、と祈る
3　その時自分や家族がたまたま東京を離れていますように、と祈る

まあ、考えられるのはそれくらいのことです。
「そんなの、北が日本に向かって核ミサイルを発射するワケないじゃん。そのあと、アメリカから核攻撃されるのが分かっているんだから」
私だってそう考えたいところです。
でも、果たして北の金ちゃんがそう考えてくれるかどうか。
「ここは一発、ドーンとやってみよう」なんて
あの豚を連想されるお兄ちゃんがハリキッテしまったら・・・

とにかく、我々は「刃物を持ったキチガイ」みたいな隣邦をもっています。
そのことをよく理解して、今後のことを考えなければなりません。
もっとも効果的なのは、日本も核武装することですね。
実は、これが一番安上がりで確実な方法。
でも、日本国内にはサヨクというアホどもが
それなりのボリュームで存在し、
ガヤガヤとウルサイから現実にはかなり難しいですね。
また、核拡散防止条約という制約もあります。

これらを突破するには、北が実際に我が国を核攻撃するしかありません。
つまり、日本のどこかの、あるいは幾つかの都市が
広島や長崎と同じ目に遭うまで、この国は目覚めないでしょう。
私としては、それが東京でないことを願うばかりですが、
彼らがもっとも狙っているのは、当然日本の首都のはず。

そういえば、私の子どもの頃はいわゆる「冷戦」。
「核シェルター」なんてのが真面目に売られていました。
日本も米ソの核戦争に巻き込まれる可能性が高い、
と本気で考えられていたのです。
実際、その通りだったと思います。
しかし、核ミサイルを撃ち込まれる確率なら、
あの頃よりも今の方が格段に高いと思うのですが、
日本人にはまるで危機感がありませんね。
まさに「平和ボケ」。
私としては早く尖閣で武力衝突が始まって、
日本人全体にこの危機をリアルに感じて欲しいと思います。
そうなれば、世論は一気に憲法改正・核武装へと傾くでしょう。



安倍ノミックスが本物の経済成長となる条件

安倍ノミックス・・・思った以上にスゴイですね。
私はここで「年内に1ドル100円、株価15000円。それも早い時期」
と予想しましたが、早々に実現しそうな勢いです。
企業業績も、輸出関連を中心に一部で回復基調。
週刊誌などは早くも「バブル到来」と煽っていますね。

しかし、ここは冷静にいきましょう。
本当にバブルなんてやってくるのでしょうか？
まず、愚者よろしく「経験」に学びます。
私は、過去2回のバブルを見てきました。
1990年を頂点とする「平成バブル」。あれはすごかった。
そして2008年に崩壊した「不動産ミニバブル」。
こっちは、どちらかというと不動産だけ、という印象です。

さて、この２回のバブルとも今では割合原因がハッキリ分かっています。
平成バブルの原因は、大蔵省主導の「過剰流動性」と呼ばれた
ジャブジャブのお金余り状態でした。
カンタンに言えば、政府が主導して金融を緩めきって
ジャカジャカとお金を市場に流したのです。
２回目の平成バブルは、政府や日銀は金融を緩和していないのに
外国から「投機マネー」と言われる連中が大挙して上陸。
円の低利融資を引き出して日本の不動産を買いまくったのが原因。

それらに比べて、さて、今回は・・・・
安倍ノミックスでは日銀からお金を引っ張って
公共工事をジャンジャカとやろうとしています。
金融はすでに相当の緩和をしていますが、
どちらかというと融資先がみつからない状態。
企業が投資に躊躇しているのです。
ということは、景気に刺激を与えるのは政府支出のみかも。
これで、バブルは起こるでしょうか？

極端な話、可能性はあります。
政府や外国から流入する資金がたいしたことなくても
日本にはすごいマネーが眠っているのです。
それは日銀が1400兆円と試算する「個人の金融資産」です。
なんと、GDPの約4倍ですよ！
またこの1割が動いても140兆円。国家予算の2倍弱。
途方もない額でしょ。

ところでその1400兆円は今、どこにあるのか？
多分、ほとんどが銀行預金。
その何割かが日銀に預けられ、0.1％の利息が支払われています。
はたまた、銀行が保有している日本国債に化けています。
まあ、国債発行残高の倍近い個人の金融資産があるワケですから、
財政が先進国の中で最悪であっても、みなヘラヘラしているのです。

そしておそらく、この1400兆円の個人資産の7－8割がたは
65歳以上の老人たちが保有していると思われます。
このイビツな構造が、日本の元気を無くしていると私は思います。
彼らが、このアベノミックスに浮かれてお金を使ってくれると
日本の景気はかなり良くなるのですが・・・・

つまり、1400兆円の個人資産に大きな動きが無ければ
バブルは株価だけに終わる可能性もあります。
ただ、それだけで終わらせたくないのが不動産業界。
特に、マンションデベロッパーは千載一遇のチャンスと
今やはしゃぎまくっていると言っていいでしょう。
リーマンショック以来のフォローの風が吹いてきたのです。

まず、来年4月の消費税増税を睨んだ「駆け込み需要」。
加えて、金利の先高観を煽っての「焦り買い」の誘発。
そして、いつものように大して根拠もないのに
「これから不動産価格は上昇するから、今が買い時」理論。
こういったことが需要増につながれば、マンションは売れまくる・・・
実際、そのような動きが一部に見られます。
「今年は買わなきゃ」と焦っている方もいるでしょう。

私とて、アベノミックスが成功して景気が良くなってほしいと思っています。
しかし、本当に日本経済の地力を回復させるのは
公共事業の増発でもインフレ政策でもないと思います。
基本は、個人所得の回復。そして個人消費の拡大。
これがないと、本当の景気回復ではなく、単なる景気刺激。
つまり、今回のアベノミックスが景気を刺激し、
それが本当の景気回復と日本経済の力強い成長につながればOK。

しかし・・・楽観的になりきれませんね。
個人所得というのは、言い換えればみなさんの年収です。
企業の業績が回復すれば給料やボーナスに反映されるのですが、
そこまで行くには最低でも2年はかかると思います。
アベノミックスの直接効果は、せいぜい1年。
うまくつながるといいのですが・・・

また、景気が回復すれば不動産価格が上昇するかというと・・・
少しは上がると思いますよ。特に都心の不動産は。
ただ、不動産価格も基本的には「需要と供給の関係」で決まります。
個人所得が増えれば不動産を購入しようとする需要も高まるでしょう。
しかし、絶対的な必要性から考えれば、それほど期待できません。
マンションで言えば、30～40代の「購入適齢期」の人口は
ここ10年ほどでみるみる減っています。
さらに、このうちに所得が安定している被正規雇用者の数となると・・・
おそらく10年前と比べれば半減しているかもしれません。
したがって、いくら景気が回復して個人所得が増えても
同じ比率で住宅への需要は増えないと思われるのです。

また、アベノミックスによる景気刺激が
そのまま成長力回復につながるためには、
国際情勢や国際経済に足を引っ張られない、という条件が必要です。
ところが、不安定要素が山の様にあります。
まずもって、支那問題です。

ひとつに、尖閣諸島で日米VS支那の武力紛争が発生した場合。
それ自体は直接経済に影響しませんが、
対支貿易や対支投資は滅茶苦茶になるでしょう。
短期的に日本経済は大混乱します。

もうひとつは、支那のバブル崩壊。
またぞろ4回目のバブル政策が行われていますが、
いつか崩壊するのは自明のこと。
これも日本経済に直接影響する部分は少ないものの
支那関係の経済取引は混乱します。

さらには、大気汚染に象徴されるように
今の支那の国内情勢は政治も経済も社会もかなり不安定。
いつ、共産党政権が混乱あるいは崩壊してもおかしくありません。

支那関係だけで、これだけの問題があります。
次に、ヨーロッパの財政問題。今は小康を得ています。
しかし、問題が解決したわけではないのです。
単純に先延ばしをしているだけ。
ギリシャやスペインの経済力はいぜん脆弱なまま。
政治なんて、もっと混乱しています。
連中の国内統治力というのは、日本の民主党並みでしょう。
つまり、彼らの債務はいつかはキッチリ清算しなければいけないのです。
私は、そもそもあれだけ経済力に凸凹のある国々が、
統一通貨を使うこと自体に無理があったと思っています。

国内問題で、やはり一番は原発関連でしょうね。
安倍政権になってから再稼働が順次行われる方向ですが、
小さな事故でも起こったら、また「サイカドーハンターイ」の
連中が騒ぎ始めることでしょう。
今でさえ、代替の火力発電を行うための燃料輸入費だけで
日本経済は年間4兆円のビハインドを背負っています。
それを圧縮するために原発の再稼働は強力に推し進めなければなりません。
しかし、これは小さな事故でも止まってしまいそう。

次は、来年4月の消費税増税と、その後に必ずやってくるはずの
個人消費の反動減、という大波。
これをうまく乗り切れるでしょうか？
少なくとも、マンションはしばらく売れなくなりますね。

それやこれやで、浮かれる要素よりも案ずる理由の方が多いのに、
世間はやれバブルだのマンション値上がりなどと騒いでいることが
私にはいかにも不思議で仕方がありません。

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