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榊　淳司オフィシャルブログ
管理組合には危機管理マニュアルが必要

先日、最後の同潤会アパートが取り壊された、というニュースがありました。
関東大震災の復興事業で建てられたのが始まりだそうです。
小津安二郎の「東京物語」で次男の嫁・原節子が住んでいましたね。
その昔、表参道にもあったように記憶しています。

実は、私のいるビルの隣にも、おそらく戦前に建てられたと思われる
「正金アパート」という古い建物があります。
最近、建替えることになってテナントが次々に退去しています。
まあ、時代の趨勢でしょうね。仕方ありません。

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このオフィスが入っているビルも、築50年超。
6階建てですが、エレベーターがありません。
あの3.11の地震が来たとき「これは関東大震災の再来か」と考え
真剣に「このビルが潰れたら、ここで死ぬのだろうな」と思いました。
結果的に、ビル自体にほとんど被害はありませんでしたが。
その後、大家さんが耐震診断をなさったそうですが、かなり丈夫だとか。
ちょっと安心。ズドンとした長方形なので、カタチ的にも強そうです。
まあ、古いからと言って地震に弱いとは限らないのですね。

先日新聞を読んでいると南海トラフ地震というのは恐ろしそう。
東海地方は30メートルの津波に襲われるみたいですね。
東京湾へも津波がやってくるそうな。ヤですね、ホントに。
でも、こと地震に関しては学者の予測が当たったことがありません。
阪神淡路だって2年前の東日本だって、まったく予測されていなかったこと。
だから、南海トラフも私の生きている内に来るのかどうか。

さて、では震度７の地震が東京を襲えばどうなるでしょう？
私は存外大したことがないのではないかと思います。
その根拠は、東日本大震災での被害状況からの類推。
あの地震での死者は、ほとんどが津波によるもの。
仙台は震度7の激震に見舞われたのに、死者は僅少でした。
阪神大震災の時には、倒壊建物下敷きや火災で亡くなった方が
とても多かったのとは対照的ですね。

地震の揺れそのものよりも、そこから派生する様々なことを
もっと考えるべきではないかと思います。
一番困るのは地震直後の生活インフラでしょうね。電気、ガス、水道です。
先日の南海トラフ地震の新聞記事では「7日間以上の備蓄を」と
書かれていました。食糧は大丈夫でしょうが、問題は水。
1人1日2リットル必要だそうですから、一家4人だと56リットル。
2リットルペットボトル28本。箱にすると5つで足りますか。
でも、限りある生活空間の中で、あんなもの5箱置いておくのは大変。
しかも、トイレに流す水は含まれていません。
「ウチのマンションには備蓄倉庫があるから大丈夫」
それでタカをくくらない方がいいですよ。

もし地震がやって来たとき、誰がその倉庫を開けてどのように配るのか。
キチンとしたマニュアルが整備されていますか？
あるマンションを取材した時、ちょっと感心したことがあります。
マンションとして1年に1回、お祭りをなさるそうです。
敷地内にコンロを持ち出してみんなでカレー等を作って食べる。
それで備蓄しているお米を消費してしまい、買い替える。
また、コンロの使用法なども確認できる。いわば災害訓練です。
なかなかいいアイデアだと思いました。
管理組合が和気あいあいに運営されているのも確認できました。
そういうマンションは、本当に地震がやってきてもキチンと
管理組合が機能してみんなで助け合えるのでしょうね。

私はいくつか管理組合を取材しましたが、
トゲトゲしい空気を感じるところもあります。
そういった場合、自己顕示欲の強い方が組合を仕切り
それに反発するグループが形成されているケースがほとんど。
管理組合の役員というものは、基本的に輪番制にすべきです。
誰かに偏ってしまうと、どうしても弊害が生まれます。
ノウハウを伝えるためには参議院方式がいいでしょう。
2年制にして、1年ごとに半数を入れ替えるのです。
そうすれば、継続性が保てます。

ところが、大半の管理組合は1年ごとの交代。
一部は立候補制を取り入れていたりします。
私は、1年制で全員交代というのは、管理会社の陰謀だと思います(笑)。
そうすれば管理組合の力が強まらないので、管理会社はラク。
好きなように組合を操れます。お金も取り放題。
管理規約のその部分は、通常4分の3決議でないと変更できません。
まあ、普通の管理組合に4分の3決議は無理。
だから、大半の管理組合は管理会社の言いなりになっています。

1981年6月以降に建築確認を出されたいわゆる「新耐震」の
マンションは、震度7の地震でもそうそう壊れません。
ハードの損壊を恐れるよりもむしろソフトの整備を図るべきです。
そのためには、管理組合では危機管理マニュアルをしっかり整備し、
誰がどのような役割を果たすかを予め決めておくべきでしょう。
例えば、備蓄倉庫の開放は理事長がいなくても理事○名の承諾でOK、とか。
非常時ほど管理組合の機能が試されることになりますから。

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フニャフニャ頭で考えた政府の借金削減策

最近、歳をとったせいでだいぶ頭が硬くなったのですが、
昔から他人に比べて脳味噌がフニャフニャなところがあります。
「柔らかい」といえば自慢になるのですが、単にフニャフニャ。
ありていに言えば、堅苦しく考える能力に乏しいのです。
例えば「人間は早起きした方がいい」とか「社会のルールを厳守」
みたいな風には全然考えないタイプでございます。

さて、ウチの子どものひとりが音楽系の勉強をしています。
私は音痴で楽器は全ダメ。リコーダーですら1曲も吹けませんでした。
ただ、どの科目もそうなのですが学科は得意。
保健体育でも技術、美術、音楽など実技はダメでも学科で点数を稼ぐタイプ。
ヤな奴なんて思わないでくださいね。
実技ができないからそれ以外で点を取る必要があったわけです。
まあ、それはどーでもいい話ですが。

絶対音感というのがありますね。
音を聞いたら、それをドレミで言える能力。
うちの子もそれはあるのですが、ピアノ科とバイオリン科では
その能力に微妙な差があるそうなのです。

どういうことかというと、ピアノ科は鍵盤単位でしか音を聞き取れません。
つまり、ドレミファソラシドと♯と♭単位。
もう少し突っ込んでいうと半音階単位。
ところが、バイオリンなどの弦楽器は鍵盤ではなく、
指の位置で音が決まります。だから半音階単位でなく、
その間の音も聞き分けられるのです。

無題

例えば「G♯より少し低い」「ミとファアの間でミ寄り」とか。
フーンと感心しました。ここでフト疑問に思ったこと。
ソはミとの間にソ♭という音が入ります。
鍵盤でソとファの間に黒鍵がありますね。
鍵盤楽器でソ♭を出す時は、アレを叩きます。
ところが、ファとミの間には黒鍵がありません。なぜか？
それは、ファとソの間は1音階(85.5ヘルツ)離れていますが、
ミとファは半音階(39.2ヘルツ)しか離れていないのです。
へえー、知らなんだ・・・という世界。

そこで私が思ったこと。
「なんでそんなややこしいことにするのよ」
いっそのこと、すべての音を半音階単位で表現すりゃいいじゃん！
多分、コンピューター上の認識ではそういう風になっているはず。
ピアノなどの鍵盤楽器も黒鍵の位置を今のように変則とするのではなく、
すべての白鍵の間に黒鍵を作ればいいじゃないか、と。
そうすれば、ピアノを弾くときに手を動かす幅を狭くできて
今よりも簡単に弾けるようになるんじゃないの！
また、楽譜も♯や♭を無くしてすべて半音階単位で単純明快にしてしまえばいい。
それを音楽をやっている子どもに言うと「？？？」という顔。
「そんなことをすれば、今までの楽譜は全部書き換えなきゃいけないし、ピアニストは全部の曲を練習し直さなきゃいけない」
まあ、確かにその通り。でもその方が合理的ですが。

もうひとつ、全然違う話。
黒田総裁の異次元金融緩和で、日銀は毎月数兆円の国債を買っています。
正確に言うと、政府が発行した国債を一旦は民間の金融機関が購入し、
それを日銀が「買い取る」というカタチになっています。
日銀のような中央銀行が政府から直接国債を引き受けることは
財政法5条で禁止されています。
これは世界中で適用されているルール。なぜならそれをやりだすと、
政府は無尽蔵の財源を持つことになり、通貨の信頼性が失われるから。
・・・というのは、実は表向きのルールだと私は思っています。

国債というのは政府の借用証書みたいなものです。
借りるのが政府だからとりっぱぐれはない、とみんなが思っています。
世界史をひも解けば、国債が紙くず同然になった例が山とあります。
日本だって、この前の戦争に負けた時はそうなりました。
いってみれば、それなりにインチキ臭いものです。
ただ、他の証券に比べればインチキ度が薄い、というだけです。

それに円やドルという通貨自体も、幻想のタマモノです。
1万円札に1万円分の価値があるとみんなが思っているから
1万円分のモノと交換できるわけです。
サルから見れば1万円札はタダの紙切れですね。
1本のバナナよりも価値は劣ります。

国債はもとより、通貨自体も人間が恣意的に作り出したものです。
だから、倫理的に管理されなければいけません。
その倫理性の骨幹は、「恣意的に発行しない」というもの。
中央銀行といえども、巨視的に見れば政府の一機関です。
中央銀行は、その国の経済規模に見合っただけ通貨を発行する、
というのがタテマエになっています。
「政府に金が足りないから」という理由でジャンジャカ通貨を
発行すれば、その信頼性が失われます。
そのルールのひとつとして「中央銀行は国債を直接引き受けない」。
簡単に言えば、中央銀行は政府に直接お金を貸さない、ということ。
でもね、民間の銀行から買い取るカタチとはいえ、今の異次元緩和は
実質的に日銀が国債を引き受けているのと同じ状態。
便宜的に民間銀行を経由しているだけではないですか！

ただ、同じようなことは世界中で行われています。
アメリカ、ユーロ、支那という世界経済の主な担い手がここ数年、
ぜーんぶ同じようなことをやって来たのです。
日本はこれまで、生真面目にそれをやらなかっただけ。
だから、私としては異次元緩和は全然オーケーですよ、といいたい。

さらに踏み込んで、こういうのはどうでしょう。
国債の発行残高が増えると「子孫に借金を残す」なんて
危機感をあおる方がいますよね。
まあ、理屈の上ではその通りです。
でも、我々の子孫に残された借金は誰に返すのでしょう？
日銀がこのまま国債を買い続ければ、発行された国債の
半分以上は日銀の金庫に積み上がることになります。
実際は証券が積み上がるのではなく、
コンピューター上の記録に残るだけですが。
そうなると、我々の子孫は高い税金を政府に払い、
政府はそのお金を日銀に返す(償還)のでしょうか？
この図式、なんだかリアリティがりませんね。

いっそのこと「なかったことにしましょう」。
つまり、日銀が買い上げた国債は、最初からなかったことに
してしまえば八方丸く収まりませんか？
日銀だって腹の痛む話じゃないでしょ。
実際、「日銀が消却しろ」と唱えるエコノミストもいるみたいです。
もちろん、今の法律ではできません。
また、表だってやれば一気に円が暴落するでしょう。
そこは財務省お得意の「知らない内にそうなっていた」作戦で(笑)。

実は、本当かどうか知りませんが過去にイタリアが
それと同じことをやったそうです。
思いっきり財政赤字があったのに、ユーロに加盟する時点で
「アラ不思議」、基準値以内に収まっていたとか。
なんか、イタリアらしいでしょ。
日本もそうすれば、累積債務の半分は消せますね。

先に述べたように、通貨というのはそれ自体が幻想の産物。
ましてや国債なんてさらにあやふやな理屈の上で流通する債権。
みんなが困らないのなら、臨機応変に操作すべきではないか、
とフニャフニャ頭の私は常々考えている次第です(笑)。

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2013/5/29 13:45 | ちょっと脱線 | Comments (0)

消費税と支那の話　＆　あえて検討したいタワーマンション

大方の予想通り、今日も株価は下落しました。469円安ですか。
欧米が軟調でしたから、まあ仕方のない所。
今週は何か有力な材料でもない限り、13000円を舐めに行きそうです。
しかし・・・今日は現物主導で下げていますね。
個人投資家が弱気になっている証拠かもしれません。

となると、高額マンション市場もしばらくは軟調？
そうならざるを得ないような気がします。
実は、6月から売り出される物件がたくさんあります。
9月までの契約で消費税5%滑り込み、を狙っているのでしょう。
でも、今の金利情勢を見ていると1年半とか2年先に竣工する
マンションの売買契約を今結ぶなんて、とても怖いことだと思います。
特に湾岸のタワーマンションなんて、猪瀬発言が祟って五輪の
東京開催がオジャンになると、目も当てられない状況になります。

さて、今日は少し脱線を。
私はアベノミクスが成功しつつあるので、消費税増税の
スケジュールに狂いはない、と考えていました。
ところが、最近「増税を先延ばしにしろ」という議論を
たくさん目にするようになりました。
私も、絶対にその方がいいと思います。
そもそも、なぜ消費税を上げるかというと、政府にお金が足りないからです。
というか、言ってしまえばアタマの硬い財務官僚が財政均衡を
最優先にしているので、何が何でも税収を増やしたいワケなのです。
ところが、消費税率を５％から８％に上げたとしても、
多分税収は増えるどころか減る可能性があります。
なぜなら、景気が悪くなって法人税や所得税が減るからです。
実際、3%から5%に上げた時にそうなりました。
税収総額は一度も「３％時代」の水準を超えていないのです。
なのに、財務官僚はひたすら消費税増税を主張してきました。
財務官僚は、なぜそういうカンタンな事実に目を向けないのか？
アタマがよいのと、硬い柔らかいは違う基準のようですね(笑)。

さて、消費税率の改正を決断するのは9月頃だという噂。
その時、参議院選挙は終わっています。自民の歴史的な圧勝でしょう。
橋下君、今日も会見して強弁していましたが、冴えませんね。
維新は早賞味期限切れ。全国で10議席も取れないかもしれません。
選挙後、おそらく憲法論議が盛んになるでしょう。
それも、歓迎すべきことです。でも、目先は消費税の問題が一番。
安倍さんはもともと消費税増税に反対だったそうですから
もしかしたら延期もあり得るかもしれません。
しかし、その場合は財務省を敵に回すことになります。

あんまり認めたくはありませんが、日本を動かしているのは
政治家ではなく財務省の高級官僚チームです。
いままで、彼らと真っ向対立して長続きした政権はありません。
逆に、仲良くすると小泉政権みたいに長続きします。
さて、安倍さんはどっちの道を選ぶのでしょうね。
大局的に判断して増税を先送りするのか、財務省との対立を避けて
予定通り来年4月からの税率アップに踏み切るか。
それによって、安倍政権の帰趨が定まるでしょう。
私は、予定通り税率アップを受け容れるような気がします。
そうなれば、アベノミクスは来年4月に最大の危機を迎えるはず。
来年の今頃はかなり暗いムードになっているかもしれません。

もうひとつ、迫りくる危機の予感は、ほかならぬ支那。
どうやら「今度こそ」バブルが崩壊しそうな気配です。
毎度毎度、バブル崩壊がささやかれたのに、その度に中央政府は
大量の資金を流し込んで食い止めてきたのですが、
今回はいよいよまずいみたいですね。
トリガーになりそうなのが「理財商品」と呼ばれるもの。
何とも説明しにくいのですが、言ってみれば「私募ファンド」。
この前、アメリカのMRIというインチキファンドで日本人のお金が
1000億円以上だまし取られましたが、まあああいった類のモノです。
それが何万種類かあって、銀行の窓口で売っているワケです。
ほとんどが年率10%以上の高利を謳っています。
で、それが何に使われるかというと、地方政府の不動産や建設投資。
こういうのって、バブルの時は何とか辻褄が合わせられたのですが
一旦失速すると、すぐに焦げ付いて返済不能になります。
すでに、いくつもの理財商品がデフォルトになっています。

この理財商品の残高は10兆元ほどあると言われています。
支那のGDPなんて、ジョークにしか使えませんが、一応52兆元。
この割合を日本経済で考えると100兆円ほどになりますか。
GDPの20%規模で「危ない」私募ファンドを抱えているようなもの。
まあ、大したことがないと言えば大したことありません。
日本は黒田総裁の一声で130兆円ほどお金が増える国ですから(笑)。
でも、仮に支那でこの5兆元がデフォルトしたとすると、
何億人もの人が自分の資産をすっ飛ばしたことなりそうです。

支那という国は、共産党の一党独裁です。
一般民衆の声は政治に反映されません。
ところが、民衆は自分たちの声で政策を変える手段は持っています。
それは、日本人にもおなじみの「暴動」です。
あの国では年間5万件以上の暴動が起きているそうです。
いってみれば、「暴動民主主義」の国です。
理財商品がデフォルトになる度に、暴動が起こるとすれば・・・
さらに何万件かの暴動が増えるワケです。
そうでなくても、バブルが弾けて所有不動産の
ローンが払えなくなる人が続出するでしょう。
一般人は政府を信用しないし、役人の腐敗や
一部富裕層の贅沢な暮らしに反感を抱いています。
暴動のタネなら掃いて捨てるほどあるワケです。
どうなるのでしょう？　支那で日常茶飯事に暴動が起きるようになれば。
いつも言うことですが、人も資本も、早めに引き上げるべきですね。
暴動に巻き込まれなくても、肺が先やられるかもしれませんから。

さて、株価は軟調ですが目先の都心タワーマンションは
多分値上がりする傾向にあります。
いつも「高い、高い」「買ってはいけない」と言ってきた
ような印象がある私ですが(笑)、お勧めする物件は
しっかりとお勧めしています。ただ、そういう物件は
あっという間に市場から消えるだけ。
市場に残っているのはダメ物件ばかりだから
「買っちゃダメ」と言わざるを得ないのです。
それで、たまには「買ってもいい系」のレポートを作ってみました。
これは、以前「買ってはいけない東京のタワーマンション」と
していたのを180度衣替えしたものです。
以前「買ってはいけない」を購入された方は、
インフォトップで新しい購入者IDを作ってから手続してください。
メルアドは通じるものを。名前は仮でもOKですから。
また、これは「東京のタワーマンション全51物件」から
13物件を取り出して編集したものですから、「全51物件」をご購入された方は
下記の物件名のみを参考になってくださればOKです。

榊淳司セレクション
アベノミクスの今、あえて検討したい
東京のタワーマンション
厳選13物件
価格　4,980円

Ⅰ港区エリア
1 SAION SAKURAZAKA
2 THE　ROPPONGI　TOKYO
3 アークヒルズ仙石山レジデンス
Ⅱ　純都心エリア
1　Tomihisa Cross
2 プラウドタワー千代田富士見レジデンス
3 クラッシィタワー東中野
4 ブリリアタワー池袋
Ⅲ城南エリア
1　ル・サンク大崎ウィズタワー
2　パークシティ大崎
Ⅳ湾岸エリア
1  勝どきビュータワー
2　CAPITAL　GATE　PLACE
3　ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
Ⅴ　23区郊外エリア
1　プラウドタワー大泉学園

これらのマンションについて、レポートでは
なぜ「あえて検討したいのか」の理由を書いています。
ご検討されている方は、ぜひご参照ください。

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武蔵小杉マンション市場、調整は数年先？

この23日と24日の株式市場の大波乱で、アベノミクスに対する
世の中の盲目的な「神話」が陰った気がします。
アベノミクスは今のところ財政出動と異次元の金融緩和を実行中。
それによって円安を招いたのが株高の最強要因。
ところが、円安というのは日本経済全体からみれば
実のところ「痛し痒し」という2面性を持っています。
なぜなら、自国の通貨安というのは一部の企業を富ませる代わりに、
国全体の富を削っていることに他ならないからです。
韓国はここ数年、ずっとそれをやってきたおかげで、
太っているのは財閥企業のみ。国民は借金まみれです。
だから、日本も過度の円安は好ましくありません。
私はせいぜい105円くらいでいいのかな、と思っています。
来年あたり、子どもが留学しそうなので負担を少なくしたい、
という自分勝手なポジショントークも交じっていますが(笑)。

さて、来週の株式市場は落ち着かない動きになりそうですね。
一度は13000円をめざして下がるのではないかと予想します。
いつもの「当てずっぽう」ではありますが(笑)。
もっとも、全体的に上昇基調から反転した、とは思いません。
そこは、大方の証券系のアナリストさんたちと同意見。
マンションPERよりもずっと信頼できる株価のPERからそう考えます。

都心のマンション市場もすこし落ち着いた動きに戻るかもしれません。
つまり、株価の大幅下落で「熱が冷めた」状態になることもあり得ます。
最近、都心のタワーマンションを購入しているのは、
ほとんどが「株で儲かった」人々であったからです。
ただ、来週中に15000円に戻ったりすると、元の木阿弥。
このままミニミニバブルが継続するのでしょうね。

さて、今日はレポートを更新した武蔵小杉のお話を少し。
ここはまさにバブル状態と言っていいエリアです。
東京湾岸の豊洲と少しだけ似ていないこともありません。
共通点は、前回のミニバブル(2005-2008)でマンション価格が
50%以上も高騰したところですね。
だいたい坪単価で200万円から300万円に上がりました。
豊洲はららぽーとの開業、武蔵小杉は駅前の再開発進展が
ミニバブルに拍車をかけた点でも似ています。
今後も開発が続くであろう点で、両エリアは共通しています。

違うのは、ミニバブル崩壊後の軌跡。
武蔵小杉はいったん崩れかけましたが、再び持ち直しました。
駅徒歩1分のタワー2物件が約300万円でほぼ完売。
駅徒歩4分のプラウドタワー武蔵小杉も好調のようです。
一方、豊洲も表面的には値崩れしていませんが、
それは単に住友不動産が意地を張り続けているだけ。
実質的には10%以上下落。レインズに出ないデータでは
さらに大幅に下落しているはずです。
また、企業間でこっそり売買している額はもっと安いでしょう。
そして、こんどスカイズというかなり無理筋の大型タワーが
出てきたことで、今後の見通しは多分に複雑化しています。

これに対して、武蔵小杉の高値崩壊はもう少し先になりそう。
住友不動産のシティタワーが高値挑戦しそうなので、
表面的にはあと数年、今の価格水準が続くものと思われます。

武蔵小杉は、東横線急行で渋谷へ15分。横浜へも15分。
アドレスは神奈川県川崎市です。
その駅前のタワーマンションが、実質的に山手線内の
普通の板状物件とほぼ同じ価格帯で販売され、売れています。
少し歪ではないかと私は考えます。
こういうことは、すぐには変わりません。
でも、中長期で眺めると必ず調整されると思います。
ただ、今の時点で武蔵小杉に住もうと思ったら、
現状の価格で購入するしかありませんね。
市場価格が下落するとしても、早くて数年先ですから。

レポートの更新情報です。

プラウドタワー武蔵小杉は波に乗れるか？
シティタワー武蔵小杉も新登場！
「武蔵小杉」
価格　2,290円
※物件減少に伴い、大幅に減額

1　エクラスタワー武蔵小杉
2　シティタワー武蔵小杉
3　クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート
4　プラウドタワー武蔵小杉
5　ローレルコート武蔵小杉 今井仲町

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都心のタワーマンション、飛ぶように売れています

今日は波乱の一日になりそうですね。
株価が乱高下。一時は1万5千円を割ったみたいですね。
また、長期金利が急上昇しています。
住宅ローンへの影響は必至。不動産株が下落しています。
黒田異次元金融緩和の副作用が表れ始めました。
このまま金利が上がり続ければ、ちょっとヤバいことになりそうです。

こんな日に、私の書いた記事が夕刊フジの一面に・・・
と思ったら、馬券判決と三浦雄一郎のアタック成功で
夕方版からは3面に移動だとか。半日天下でした(笑)。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが。

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「株価が15000円を超えれば、8千万円以上の高額物件が飛ぶように売れる」と今年の初めごろにこのブログに書いたり、どこかの雑誌にコメントした通りの結果になっています。
今年の1月に、「東京のタワーマンション」という私のレポートを
更新した時に取り上げたのは59物件。
今回最新情報に更新してみると、このうち14物件が完売していました。
ざっくり、4分の1の物件が市場から消えたワケです。

「この物件は売れて当然だな」というのもありますが、
なかには「へえ、こんなのも売れてしまったのか・・・というのもあります。
前者の代表は「パークコート千代田富士見」。まず、ヴィンテージ。
後者の典型は「ザ・パークハウス新宿タワー」と「パークタワー西新宿エムズポート」。どちらも、場所が中途半端。

それにしても、みなさんタワーマンションがお好きですね。
好き嫌いは個人的な嗜好ですからとやかくは言いませんが、
タワーマンションというのは資産価値的にはリスキーな要素を
多分に含んだ集合住宅であることを忘れてはなりません。

もっとも大きなリスクは「地震に弱い」こと。
何度か同じことを書いているので簡単に申し上げると、
建物がどうにかなるのではなく、電気とエレベーターの問題。
東日本大震災の時には、ほとんどのタワーマンションで
エレベーターが止まりました。
ただ、ほぼ半日以内に復旧したところが多かったようです。
閉じ込め事故も何十件かあったようですが、大事には至りませんでした。
その後、計画停電エリアのタワーマンションは大変だったようですね。

タワーマンションというのは、「電力が供給される」ことが前提。
電力がきちんと供給されなければ、水洗トイレも使えません。
震災後「自家発電装置付き」のタワーが当たり前になりました。
最近の標準は「3日間は電力が供給できる」というもの。
でも、既存の物件や震災前に販売されたタワーでは24時間がせいぜい。
それにしても、4日目には電力供給が再開されるのでしょうか？
阪神淡路大震災の時には7日間停電したと聞いていますが。
また、発電装置はどこに設置されていて、誰が動かすのでしょう？
湾岸エリアでは津波を被る心配はないのでしょうか？
また、1階が津波で浸水すると、エレベーターはどうなるのでしょう？
それも、これも実際に起こらなければどうなるか分かりません。
東日本大震災の時のように「想定外」がいくつも出てくるのでしょうね。

リスクは、そういった実生活上のモノだけではありません。
大きな地震が東京を襲って、何日も停電したとします。
タワーマンションの高層階に住む人たちは住戸内に大量の水を
備蓄していない限り、そこを出て他の場所に移らなければなりません。
給水車が来ても、自分の住戸まで水を運べませんから。
ご近所の避難所には、タワーの住民でいっぱいになります。
「タワーマンションって、意外に災害に弱いな」
ということが、広く知られるようになります。

震災後、「タワーマンションの高層階に住みたい」
という人は激減するでしょうね。
「もう自分が生きているうちに地震なんて来ないよ」
と、楽天的になれる人しか住まないでしょう。
そうなると、すごく困ったことになります。
だって、都心は今でもタワーマンションだらけ。
狭い土地で多くの人に快適な住戸を提供できるのがタワーマンション。
タワー族がみな降りてきて中層住宅に住もうとしても、
今度はそっちが足りなくなります。

まあ、地震なんてこなければいいワケです。
もし来ても、電気が停まるほどの大きなものでなければいいのです。
津波が起こるほどでなければいいのです。
そう考えてタワーを買う人がなんと多いことか。

ケナスばかりでなく、褒めてもおきましょう。
タワーマンションの最大の魅力は開放感と眺望です。
眼下に都会の街並みを見下ろし、夜は宝石箱のような夜景を楽しむ。
湾岸のタワーマンションなら海が見えるかもしれません。
毎日、海辺のリゾートホテルに泊まったような気分になれますね。
そういうことが好きな人にとっては最高でしょう。
また、そこに価値を見出す人が多いので、それなりに売れています。

今後、停電になるほどの大きな地震でも来ない限り、
東京のタワーマンションは増え続けます。
10年後に東京を空から眺めると、ハリネズミのようになっているかも。
その頃には今よりさらに「特別感」が薄まり、
「普通の住まい」に近くなっているはずです。
そうなってもなお、みんなが住みたがるタワーマンションを
どうやって選べばよいのか？
今回、15物件が完売して8物件が加わった、
このレポートを参考にしてください。
内容が減ったので、価格も下げています。

東京のタワーマンション
全解説51物件
価格　12,900円

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
大江戸タワーレジデンス
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
（仮称）京成曳舟駅前東第三地区再開発
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・山王タワー
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
品川タワーレジデンス
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
Tomihisa Cross
パークシティ大崎
パークタワー板橋
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
プラウドタワー大泉学園
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。