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榊　淳司オフィシャルブログ
景気回復でマンション価格は2極化へ

日経平均、今日も景気よく上げましたね。
終値で222円高の15360円ですか・・・・
これは「年内2万円」という説が本当になるかも、なんて(笑)。
本物の景気の方も「決算の上方修正が7割」だとか
「上場企業の配当が過去最高」なんてニュースが躍っています。
景気は本当に回復するのでしょうか？

企業業績が回復すれば、いずれ個人所得に反映されます。
個人消費が伸びれば、企業にとっても収益拡大につながるでしょう。
この好循環が回り始めれば、本当の景気回復です。
しかし、油断は大敵。今や経済はボーダレス化しています。
日本国内だけで景気が良くなっても、海外でヘンなことになると
大きな影響を受けることだってあるのです。
現に、サブプライムローンやリーマンショックは
日本の経済とは直接深くつながっていなかったけれど、
結局は大不況に巻き込まれてしまいました。

ところで、景気が回復するとマンションの値段も上がるでしょうか？
おおざっぱに言えば、上がるエリアと下がるエリアに分かれます。
上がるところはほんの一部。都心やその周辺の人気エリア。
それ以外のすべてのエリアは、今後も下がり続けると思います。
よく言われている「2極化」というやつですね。

モノの値段というものは、いつの世でもどこの国でも
ほぼほぼ需要と供給の関係で決まります。
日本の場合、全体として住宅は供給過多といっていいでしょう。
都心とその他一部の人気エリアのみが、
「住みたい人がたくさんいるのに、供給が少ない」という状況。
景気が良くなってお金をたくさん持った人は、
高いお金を払ってでも都心に住みたいと行動を起こします。
すると、価格は上がり気味になります。
現に今の東京都心の一部がそういう状態といっていいでしょう。
今後、企業業績の回復によって所得を増やした裕福な個人も、
都心方面で不動産を買おうと行動を起こすはずです。

逆に、人気のないエリアはどんどん見捨てられます。
カンタンに言えば、郊外はほぼ絶望でしょうね。
いままで不動産の価格が右肩下がりで落ちてきたのを
目の当たりにしている人々は、そうそう購買行動を起こせません。
もはや「ニュータウン」的な街が復活することはあり得ないと思います。
むしろ、どうやって街の衰退を防ぐかが大きな問題。

逆に、都心はまだまだ発展の余地があります。
都心エリアでは暫く人口流入が続くでしょう。
特に、山手線の内側では再開発が進んでいくと思います。
例えば今、大崎駅の東側エリアでは「ガーデンシティ構想」なんていう
「山手線内側最大級」の開発が行われていたりします。
そして、ここにできる大規模なタワーマンションが「パークシティ大崎」。
現地に行くと、あっちもこっちも工事中。凄いことになっています。
あのあたり、3，4年後にはガラっと街の様相が変わっているでしょうね。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

他にも、新宿区の富久とか池袋の豊島区役所とか、ちょっと前なら
想像できなかったような再開発が次々と実現しています。
つまり、都心は再開発によるタワーマンションだらけになりつつあるのです。
10年後には、空から見るとハリネズミ状態？

タワーマンションというのは、開放感と眺望が唯一のメリット。
それが、ハリネズミになるとお互いを見合っているだけになります。
今でも大崎駅の西側なんてちょっとそれに近い状態ですね。
20年後には、価値観が逆転しているかもしれません。
ニューヨークのように、本当のお金持ちは都心から郊外に逃げ出し、
ワーカーホリックみたいな人だけが街中のタワーに住む状態。

日本では、大阪という街がそうですね。
お金持ちはほとんど環状線の内側に住みません。
西宮や芦屋、京都に住んで大阪へ通います。
市内の住宅地と言えば帝塚山か北畠あたりでしょうか。
でも、それよりもやはり一番は兵庫県の芦屋ですよね。
大阪人の方が東京人よりセンスがいい？　そうかもしれません。
少なくとも、見栄を張るひとの割合は低いでしょう。
それに、大阪のお金持ちは東京より「成金比率」も低いかもしれません。
つまり、代々のお金持ちが多いから東京に比べて
タワーマンションの人気も低めなのかもしれません。
また、芦屋という街は首都圏に類似を見出せないほどセンスがいい。
関係ないけど、村上春樹は芦屋の出身だったと記憶しています。

さて、レポートの更新情報です。
前述の「パークシティ大崎」を含む「五反田・大崎」を最新情報化。

パークシティ大崎登場！ウエストシティ販売中
「大崎・五反田」
大きく変わるマンション市場
価格　3,690円

1 大崎ウエストシティタワーズ
2 パークタワーグランスカイ
3 リビオ目黒リバーサウス
4 ザ・パークハウス アーバンス 東五反田
5 ル・サンク大崎ウィズタワー
6 グランスイート不動前シティテラス
7 ザ・パークハウス 池田山
8 パークシティ大崎
9 ライオンズタワー目黒川
10 クレヴィアタワー目黒不動前
11 オープンレジデンシア高輪プレイス

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



橋下君、君の説は正しいのだが・・・

68年前に負けた戦争で日本の軍隊が活用していたという慰安婦。
というか、「慰安所」にいた売春を業とする女性たち。
なぜ今になってそのようなことを政治問題にするのか
私はイマイチよくわかりません。
多分、韓国人たちが騒いでいるからそうなるのでしょう。
無視すればいい問題だと思います。

報道の内容を見ている限り、橋下君の言動は事実を指摘しているだけ。
取り上げたテーマや話のもって行き方は上手ではないが、
荒唐無稽なことをおっしゃったわけではありません。
日本が戦争に負けてアメリカに占領されていた間、
多くの日本女性がアメリカ兵にレイプされたのは事実。
とりわけ、沖縄ではひどいことが行われたと聞きます。

あまり知られていませんが、韓国はベトナム戦争に参加しました。
韓国兵たちはベトナムの多くの女性を凌辱したそうです。
また、戦闘においては無用の殺戮を繰り返したと伝えられています。
だから、ベトナムでは今も韓国人がすごく嫌われているとか。

68年前の夏、条約を破って満州や樺太に侵攻してきたソ連兵に
多くの日本女性が辱め受けました。
ソ連兵は、その何十倍もの暴虐をヨーロッパで行っています。
1945年の5月以降、エルベ川の東でソ連兵の
暴行を受けなかった女性はいない・・・と言われているほど。
ソ連軍がベルリンに侵攻してきた1945年の6月はどこにいたか？
当時、あの街にいた女性にそれを聞くのはタブーだそうです。

ただ、すべては68年前の出来事。
沖縄ではつい最近でも類似の事件が起こっていますが、件数は僅少。
日本の警察は狼藉を働いたアメリカ兵を逮捕でき、裁判にも掛けられます。
橋本氏のいうように、軍隊には慰安婦というようなものがつきもの。
形式はどうであれ、各国の軍隊にはそういったものが付随します。
もちろん、軍自らその運営に携わることは稀。
旧日本軍の場合も同じ。基本は民間経営でした。

そんなことをわざわざ言及しなくてよかったのに、喋った橋下君もバカ。
目くじらを立てているアメリカ政府の報道官も大人げないですね。
高々日本の小政党の党首、地方自治体の長にしか過ぎない人物の発言です。
韓国や朝日新聞が騒ぐのならいつものことですが、
戦勝国アメリカの政府関係者が取り上げる話題とは思えません。

しかし、これだけ騒ぎになれば次回選挙で維新の得票は減りそうです。
橋本君のアタマの良さはどうやら学校秀才型の殻を破れていませんね。
マンション市場でいうと、表面的なデータだけ追いかけている感じ。
将棋なら、局面の駒の損得しか考えないで差した手。
その狭い世界では間違っていないのですが、大局的にみると・・・・
まあ「余計なことを言った」ということなのでしょう。

さて、日経平均は15000円台で定着、ドルは103円台に入りました。
さらに、長期金利もやや落ち着いています。
新築マンション市場は、2年先に竣工する新規物件の多くが
「6月販売開始予定」で広告が打たれています。
9月に契約すれば消費税5%据え置き、の特例狙いでしょうね。
しかし・・・ここに来て金利が読めなくなりました。
約2年後の引き渡し時も今と同じ低金利なのか？
株高で勢いよく売れている都心の高額物件にくらべて
郊外、準郊外の実需物件の静けさが妙に不気味に感じられます。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
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2013/5/18 14:44 | ちょっと脱線 | Comments (0)

オリンピックを織り込んでも、まだ高い「豊洲」。

日経平均は勢いよく上がってとうとう15000円を超えました。
円は早々と100円を突破して、今日も102円台ですか。
高額物件も、それこそ「飛ぶように」売れている気配です。
これで、あっちこっちで書いたり喋ったりした
私の「当てずっぽう」も何とか実現。
ただ・・・よかったのか、悪かったのか(笑)。

しかし、気になることがあります。不動産系の株価が冴えません。
不動産会社の株価も、リート関係も。なぜでしょう？
また、長期金利。今日はやや下がりましたが、
異次元金融緩和以前の倍に。住宅ローン金利への影響は必至。
これから始まるかもしれない、実需市場の熱を冷やしてしまいますね。

昨日は、来月発売の某月刊誌からの依頼原稿を書きました。
テーマは「アベノミクス後の住宅購入」みたいな。
こういうの、怖いんですよね。
だって、発行時にはガラっと経済情勢が変わっていたりして。
だから、なるべく差しさわりのない書き方をしなくちゃいけないけど
どうも私は物事を明解に言い切る癖があって困ります(笑)。

さて、今日は前回の続きで、オリンピック開催決定後に起こる
湾岸エリアのマンション市場について考えます。
前回は有明だったので、今回は「豊洲」。

豊洲と有明の違いは何といっても開発の進捗度合いでしょうね。
豊洲に人が住み始めたのは何十年も前ですが、有明はつい最近。
有明のブリリア2棟の前を歩いていても、たまに人が通るくらい。
しかし、豊洲の駅前は平日でも人がたくさんいます。
もちろん、地下鉄の駅があってららぽーとがあって、
でかいオフィスビルがいくつもあるので賑わい度が違います。
なのに、有明の新築タワーマンションの表面価格が
豊洲と１，２割しか違わないのはちょっとおかしいですね。
有明はせいぜい豊洲の7割であってもいいと思います。
だから、有明のブリリアは中々売れないのです。

でも、実は豊洲の新築タワーマンションもかなり「背伸び」しています。
その背伸びの元凶は何といっても住友不動産。
言わずと知れたシティタワーズ豊洲の3棟を、坪単価300万円前後という
「ありえない」と思える高値で何年も売り続けてきました。
まあ、私が知る限り値引きはささやかな範囲内です。
それでも、少しずつながら売れてきたようです。
豊洲3丁目の世帯数は、この3年で3500ほど増えていますから。

中には「子会社に売って賃貸に回しているのだろう」と推測する人もいます。
そういうことは、あの業界ではよくやること。
特に子会社や関連会社をいっぱい持っている大企業は
そういう「奥の手」をたくさん持っています。
ただ、私は実際に買った人も何人か知っています。
すべてを子会社に売っているとは思えませんね。

さて、その豊洲で近頃話題はやはり「スカイズ　タワー＆ガーデン」。
何度かこのブログでも取り上げている「東京ワンダフルプロジェクト」です。
猪瀬君のバカ発言が祟って、もしオリンピックがこなければ
このトライスター型のタワーの資産価値を私は
せいぜい坪150-170万円くらいではないかと考えます。
まあ、共用施設の豪華さに目くらまされても200万円未満ですね。
実は、豪華施設は管理の負担になって中長期的にはマイナス要素ですから。
ところが、実際には坪260万円あたりで販売されるようです。

豊洲という街では、こういう珍事がなぜかまかりとおります。
今ではすっかり見かけなくなった新城が出てきて
「お台場は、僕のビーチ」なんてCFを流していたのは8年前ですか。
たしか、豊洲の長谷工マンションのひとつだったと思います。
まあ、あの頃はまだ価格的には「珍事」になっていませんでした。

2008年に竣工した「ザ・豊洲タワー」がミニバブル滑り込みで完売。
その後、シティタワーズ3棟がずっと「竣工済み・販売中」。
私も四半世紀以上マンション市場を眺めていますが、
こういう状態はかなりイレギュラーだと思います。
シティタワーズ豊洲の「ザ・ツイン」も「シンボル」も、
単体として見ていると決して悪い物件ではありません。
駅からやや離れてはいますが、遠いというほどではなく、
周辺の利便施設も十分に整っています。環境もまあまあ。
それが、竣工後何年も売れ残っている原因はただひとつ、「価格」。
明らかに、市場に逆らってバカ高の定価販売を続けてきた結果ですね。

そして、スカイズはこのマーケットアウトしたシティタワーズを基本に
オリンピックによる「湾岸ブーム」を期待して値付けが行われた、
としか私には思えないワケです。高すぎますから。
「売れるかどうか」ときかれたら、まず売れないでしょうね。

横浜に「ブリリアシティ横浜磯子」という1230戸の物件があります。
この「スカイズ　タワー＆ガーデン」とよく似ていますね。
販売前に、私は「これはただの『駅徒歩15分』物件だから、坪単価は160万円。丘の上であることを考えても170万円」と指摘しました。
ところが、ふたを上げると業界内の噂通り坪220万円あたりで出てきました。
当然ながら、販売はボロボロ。
販売開始後1年くらいたった後でしょうか、大幅な価格改定。
すでに契約済みの住戸まで価格を下げていました。
私が指摘した通り、170万円あたりまで下げたようです。
果たして「スカイズ　タワー＆ガーデン」も同じ運命をたどるのでしょうか？

この行く末を複雑にしているのが、アベノミクスとオリンピックです。
スカイズは、何度か書いている通り「豊洲駅から徒歩12分」です。
ゆりかもめの「新豊洲」からは徒歩6分。
ただ、ゆりかもめというのは不動産屋的な価値判断としては
「バスよりもちょっとマシ」程度の位置づけになります。
これだけで判断すると、少なくとも坪単価は200万円未満です。
ところが、アベノミクスによる「景気回復」と
オリンピック開催決定による「湾岸ブーム」で、
多少の「かさ上げが」があると考えなければなりません。

前回、有明はオリンピックによる「湾岸ブーム」で、
この江東湾岸エリアの中ではもっともマスメディアに
露出する頻度が高くなると予測しました。
豊洲には、競技会場がひとつも予定されていません。
したがって、露出度は有明の数分の1になるでしょう。
でも、多くの人にとって豊洲と有明の区別はつかないはず。
「ああ、オリンピックの近くね」という感じでしょうか。

したがって、9月以降はスカイズの販売も少しは進むと思います。
しかし・・・今の価格では何年もかかるでしょうね。
アベノミクスがうまくいって年率2%のインフレになったとしても
竣工までに売り切れる可能性は限りなくゼロでしょう。
つまり、オリンピックを織り込んだとしても、あの価格は高すぎます。
もし、猪瀬発言が影響してオリンピックが来ないと、目も当てられません。
そうでなくても、中長期の資産価値や地震の影響に敏感である
クレバーな人々は、湾岸を避ける傾向にありますから。

注目は、6月だという第1期販売。
1110という戸数から考えると、最低限300戸以上を即日完売しないと
「失速」は間違いないところです。
晴海タワーズは全861戸で初速300戸未満。その後、失速しました。

関連レポートの更新情報

これ1タイトルで、湾岸と深川を含めてた
江東区の全物件をカヴァーしています。

全面改訂・大幅加筆　全43物件
「江東区総集編」
価格　9,980円

【深川】
■東西線・深川エリア
1　オーベル東陽町ファインレジデンス
2　グランスイート南砂
3　シティハウス門前仲町
4　リビオレゾン木場公園
5　プレミスト清澄白河
6　プレシス木場公園シーズンプレイス
7　エコヴィレッジ木場
8　木場レジデン
9　パークホームズ清澄白河
10 ジオ門前仲町 冬木
11 アデニウムコート木場
12 ウィル・リベール南砂町
13 (仮称)レジデンシャル門前仲町II
14 アデニウムコート木場公園
15 リヴシティ門前仲町
■新宿線・深川エリア
1　プレシス木場公園シーズンプレイス
2　シティハウス東京森下
3　ザ・ミッドランドアベニュー
4　プレミアムヴェール
5　イーストゲートスクエア
6　ザ・パークハウス 清澄白河現代美術館前
7　グローリオ清澄白河
8　リアナスティル森下
9　クラッシィハウス大島
10 ロワール清澄白河
11 パークホームズ錦糸町 猿江恩賜公園
【湾岸】
■豊洲エリア
1　SKYZ TOWER ＆ GARDEN
2　オークプレイス豊洲
3　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
4　シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL
5　シティハウス豊洲キャナルテラス
6　パークタワー豊洲
7　イニシア豊洲コンフォートプレイス
8　プレミスト ベイフォートスクエア 豊洲
■有明エリア
1　シティタワー有明
2　ブリリア有明スカイタワー
3　ブリリア有明シティタワー
■東雲エリア
1　ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
2　プラウドタワー東雲キャナルコート
3　パークタワー東雲
■辰巳・潮見エリア
1　クレストスカイウイン
2　クレヴィア辰巳
3　ザ・サウスキャナルレジデンス



オリンピックで有明エリアはどうなる？

今日も株価が上昇。15000円が見えてきました。
ますますバブルっぽくなってきました。
15000円を超えれば、次は2万円をめざすのでしょうか？
もう、そうなれば完全なバブルです。
バブルというのは、必ず弾けます。反動が怖いですね。

さて、今日は9月にやってくる「オリンピックバブル」が
マンション市場に与える影響について考えてみます。
実はこの話題、先週金曜発売の夕刊フジ連載コラムに書きました。
お読みになりたい方は

Zakzak榊淳司連載コラム「本当は教えたくないマンション業界の秘密」

↑こちらからどうぞ。もちろん、無料です。
さて、このブログではもう少し具体的に突っ込みます。
オリンピック開催で、もっとも不動産価格が上昇しそうなのは「勝どき」
ということは夕刊フジでも、かつてこのブログでも語りました。
ですので、「晴海・勝どき」については割愛。

今日は江東区の湾岸エリアについて語ります。
まず、勝どきに次いで不動産価格が影響されそうなのは「有明」。
なんといっても競技会場が集中しています。
ざっとみると全競技の半分くらいが有明で行われる感じ。
今あるモノに加えて、バレーボールや自転車は新設されます。
それに、お隣のお台場でも多くの競技が開催されます。
だから、テレビ中継される回数がもっとも多くなりそうです。

新しい画像 (8)
もちろん、開催前から露出が激しくなるでしょう。
そうなると、当然マンション市場にも影響が出てきます。
テレビを観ていて「あそこに住みたい」なんて人が出てきます。
すると、購入や賃貸のニーズが生まれますね。
市場価格というものは需要と供給の関係で決まりますから、
ニーズが含まると価格が上昇・・・・するかもしれません。

ただ、有明エリアにはちょっとした特殊事情があります。
それは、まだミニバブルの精算が終わっていない、ということ。
現状、有明エリアには戸建てらしき住宅はみられません。
ほぼすべてがタワーマンション。
現在販売中の新築（未入居）マンションは、以下の3物件。
●シティタワー有明(CTA)
●ブリリア有明スカイタワー(BAS)
●ブリリア有明シティタワー(BAC)

現状を簡単に解説するとCATは住友不動産が
「シティタワー豊洲に予算が届かない客」を回しています。
販売は遅々としながら、少しは進んでいる様子。
BACは販売を始めたばかりですが、集客はイマイチ。
価格は駅に近くて立地条件に優れたBASがBACよりちょい高。
ところが東京建物は築2年のBASの完売を優先。
表面上はBASより安いBACに来た客の内、
予算の届かない客をそちらに回し、値引きで完売を目指している・・・矛盾。
さらにBASはまだ100戸程度の残住戸がありそう。
つまり、ここ数年有明ではかなりイビツな市場が形成されていました。

そして、1年から2年後には有明エリアでは最も立地条件に優れた
「有明ガーデンシティ」という巨大な板状タワーの分譲が始まりそう。
こちらは、なんと1500戸規模だとか。
売主は住友不動産なので、「安値で勝負」なんてあり得ません。
このままでは、坪単価300万円超への挑戦になりそうな予感。

私から見れば、オリンピックで注目されたとしても
これだけの供給があれば十分に新規需要を吸収できると思います。
また、もし本当に坪300万円なら完売まで5年以上はかかるでしょう。
ただ目先を見れば、9月頃にはBASもめどがついているでしょうし、
表面的には少し価格を下げたBACも多少は動くはず。
さらにオリンピックが決まればダブつき気味の中古も動き出します。
もしアベノミクスが奏功してBACが値引きなしで売れ始めれば、
それは実質的な「値上がり」と見做せます。
その流れになった場合、中古価格もハッキリと上向くはずです。

そして、開催決定後の「湾岸ブーム」によって、
しばらくは「上向き」状態が続くと思います。
しかし7年後の開催までには、中だるみの状態も来るでしょう。
開催直前から開催直後は再びちょっとしたブームに。
8年後は・・・今よりかは幾分マシでしょうが、普通の
「湾岸エリアの新興都市・江東区有明」になると思います。
その後は他の近郊エリアと同じく、ダラダラと下がっていくはず。
ただし、その間一度も大きな地震がこなかったら、という前提です。
もちろん、インフレになれば表面的な価格は上がります。
私が申し上げているのは、実質的な価格です。

さて、長くなりそうなので本日はこれくらいに。
「豊洲」と「東雲・辰巳その他」については、また後日。

関連するレポートの更新情報です。

これまで「豊洲」、「有明」、「東雲・辰巳」に分けていた
レポートを1題に統合。まとめてご検討いただけます。

SKYZ TOWER＆GARDENが高値挑戦！
江東湾岸総集編
「豊洲・有明・東雲・辰巳」の全17物件
価格　5,490円

■豊洲エリア
1　SKYZ TOWER ＆ GARDEN
2　オークプレイス豊洲
3　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
4　シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL
5　シティハウス豊洲キャナルテラス
6　パークタワー豊洲
7　イニシア豊洲コンフォートプレイス
8　プレミスト ベイフォートスクエア 豊洲
■有明エリア
1　シティタワー有明
2　ブリリア有明スカイタワー
3　ブリリア有明シティタワー
■東雲エリア
1　ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
2　プラウドタワー東雲キャナルコート
3　パークタワー東雲
■辰巳・潮見エリア
1　クレストスカイウイン
2　クレヴィア辰巳
3　ザ・サウスキャナルレジデンス

中央区も含めて、湾岸のタワーだけに興味がある方は
こちらのレポートがお勧めです。

湾岸タワー総集編
「晴海・勝どき・月島／豊洲・有明・東雲」
価格　5,490円

CONTENTS
晴海」エリアはオリンピックで大変貌（記事）
■中央区／勝どき・晴海・月島エリア
1　勝どきビュータワー
2　ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス
3　CAPITAL　GATE　PLACE
オリンピックが湾岸エリアを変える（記事）
■江東区／豊洲エリア
1　SKYZ　TOWER＆GARDEN
2　シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
3　シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
4　パークタワー豊洲
■有明エリア
1　シティタワー有明
2　ブリリア有明スカイタワー
3　ブリリア有明シティタワー
■東雲エリア
1　ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
2　プラウドタワー東雲キャナルコート
おわりに



アベノミクス失敗でもマンションは買い？

いやはや・・・派手に株価が上がっていますね。
この分だと、本当に来週は15000円までいきそうです。
一方、円はとうとう100円を突破して101円台ですか。
FXで外貨を買い建てしている方はウハウハでしょうね。
それ以上に輸出系の企業はかなりのタナボタのはず。

少し前に「株価が15000円を超えれば、高額マンションが飛ぶように売れる」とこのブログで書かせていただきました。
どこかの雑誌にも、そんなコメントを出した覚えがあります。
来ています。見えてきました15000円。
高額マンション・・・それも1億以上の物件・・・
「飛ぶように」というほど数はありませんが、売れるでしょうね。
都心の立地のいい物件は「奪い合い」に近くなりそうな気配。
しかし・・・なんだか危険な臭いがプンプン。
とうとう、バブルが本物になってきた気がします。

マンション市場は、バブルとかなり相性がいいのです(笑)。
日本人の悪いクセかもしれませんが、ちょっとまとまったお金ができると
すぐに不動産を買いたがります。
すでに、我々のDNAは「不動産崇拝病」を宿しているかもしれません。
それで何回も痛い目にあっているのに懲りません。
だから「儲かったからマンションでも買うか」となるのです。

さて、マンションだけでなく、不動産価格は
一般経済の影響をかなり受けやすいセクターです。
特にオフィスの空室率や賃料相場の動きは、景気を測る指標のひとつ。
この指標は実体経済の動向をかなりリアルタイムに表します。
現状、東京都心のオフィス市場はやや好転の兆しが見られますね。
これに対し、一般ユーザー向けの賃貸住宅の相場は、かなり遅行します。
ただし、我々庶民の感覚としてはこちらの方が近いかもしれません。

実は、マンションの資産価値を云々する場合も、
経済の動きに大きく影響されるので、他人事では済まされません。
これが去年の総選挙で民主党が負ける前までなら、
「このままデフレの継続」を前提にできました。
谷垣自民が勝っていても、それほど変わらなかったかもしれません。
アベノミクスが、一時的にすべての前提をひっくり返してくれました。
しかし、これがいつ「安倍のリスク」に変わるかもしれません。

今日、長期金利は0.1％上昇しました。
株が上がれば債権は下がる、というセオリー通り。
今後気になるのは、国債価格の下落(金利上昇)。
それにヘッジファンドが狙っているという日本国債の暴落。
暴落といっても、半分や3分の1になるわけではなく、
せいぜい数%から１割くらいの下落を言うのでしょうが。

そうなると、我々にとって困るのは住宅ローンの金利上昇。
特に変動で組まれている方は、返済額が膨らんできます。
また、これから組もうとされる方にとっても負担増に。
そして、何よりもマンションが売れにくくなります。
金利上昇は住宅ローン利用者にとって実質的な「値上げ」ですから。

黒田バズーカ君は、MB増加と低金利という相反することを
同時に実現できる、と断言していたようです。
だから「異次元の金融緩和」なのかもしれませんが、長期金利上昇は
市場はそのあたりを冷ややかに見始めた兆候でしょうか。
東証リート指数が落ち始めたのも、市場が冷めてきた証拠？

「2%のインフレ」というのは、それによって経済が活性化し、
個人所得も増えて景気全体が良くなることをめざしています。
ところが、企業も儲からず、個人も豊かにならず、
物価だけが上がった場合は最悪ということになります。
でもまあ、私はデフレが何十年も続くよりマシかな、と思います。

仮に、アベノミクスが失敗して国債が暴落。
金利は上がるのに所得は増えないという「悪いインフレ」が・・・
毎年、不動産も含めた物価が6%ずつ上がるとします。
ところが個人所得は5%しか増えなかった場合、どうなるのか。
それは、毎年1%ずつ貧しくなっていくのと同じですね。
10年後、物価は1.79倍になっているのに対して所得は1.62倍。
ちょうど10%ほど貧しくなったことになります。

ところが、住宅ローンを抱えていた場合はどうなるでしょう。
10年後、住宅ローンの実質価値は56%に減っています。
例えば、5千万円のローンを35年で組んでいた場合、
10年後の残高が4千万円とすると、実質2240万円に減っているのです。
もちろん、額面は4千万円ですが所得が1.62倍になっているので
返済はいってみれば「ラクラク」状態に。
特に固定金利ならかなりお得なことになりそうです。

そして、そのマンションが毎年6%ずつ値上がりしていれば・・・
残念ながらそういうことはないはずです。
既存住宅の価格は今後緩やかに相対的な価値を落としていきます。
文京区あたりのマンションで今の3割減くらいでしょう。
だから、5000万円の物件なら額面で多少値上がりして6265万円。
10年後に売却すると表面的には値上がり益が得られます。

もし、アベノミクスが「安倍のリスク」に変わって
「悪いインフレ」がやってくると考えても、
今のうちに住宅ローンを組んでマンションを買うのはお得？
でも、インフレ側に失敗するのではなく、デフレ側に転べば・・・
これはもう、恐ろしいことになります。

私は経済が専門ではありませんが、いろいろ情報を集めると
アベノミクスにはたくさんの異論がありますね。
しかし、どうやら円安と金利上昇は続きそうな気配。
さらに、日本の周辺では近々物騒なことも起こりそう。
そう考えると「余分のお金は海外に」となりそうな感じがします。
もちろん、貧乏人の私にはそんな余裕はありません。

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に榊淳司の連載コーナーが設置されました。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

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