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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
ミニミニバブルが到来しそう２

本日、某マンションのパンフレットに載せるコピーを書きながら、
株式市場の動きを横目で眺めておりました。今年最大の下げだそうです。
原因は、まず円安。ユーロ危機が一部再燃したという報道。
また、アベノミックスの3本目の矢「成長戦略」の
中身を見定めようとする空気も出てきましたね。
株価は、2本目の矢までは「織り込んだ」のでしょうか？

私は、ちがうと思います。
これくらいの調整はあってしかるべしでしょう。
だってまだ、13000円にも達していません。
私は、ここで書いたように「年内の早い時期に15000円」と考えます。
そうなれば、高額系のマンションがジャンジャカ売れます。
現に今、一部でそういう動きが出ています。
業界的な見方をすれば「15000円」は大歓迎。
都内にマンションを所有している私としても
どちらかというと騰がってくれた方が嬉しいことには間違いなし。
ただ、今騰がり始めた段階で浮かれて買った人が、
何年か先にどうなるかは別問題です。

さて、足元の不動産業界。中小デベが悲鳴を上げています。
「土地が買えない」
どうしてなのでしょうね？
私も不動産屋よろしくいくつか土地情報を持ち歩いていますが、
こんど知り合いの中小デベへ本格的に売り込もうかと考えたくらい(笑)。

ただ、まあ分からないことでもない現象。
まず、建築費が相当に騰がっているようなのです。
原因は、もちろん復興バブル。大勢の職人が東北へいったまま。
今回、アベノミックスでまたぞろ予算がガバっと付きました。
職人さんたちは手間のいい東北にいったまま帰ってきません。
ますます、建築現場が困りますね。

現場に近い方々に話を聞くと、リーマンショック以後で
中小の建築業者は3割くらいが淘汰されたのではないか、ということ。
つまりは絶対数が減ってしまったわけです。
「だったらカムバックすればいいのに」と思いますね。
でも、そういうワケにはいかないようです。
ずっと続いた建築不況で、中小業者さんたちの多くがヘロヘロに疲弊。
「ちょっとくらいいいからって、戻れないよ」という
状態なのではないかと想像します。

それで、マンションの土地の話に戻します。
建築費が高騰しているから、マンションの価格に反映しようとしても
そこはご存じの通り市場はかなりの弱含み。
今年の初めから少しだけ「人が動いた」感じはありましたが、
「結果」につながっているという話を聞きません。
あえて言えば、7000万円以上の高級物件や「諦めて」値引きした物件。
あるいは京都の「御所周辺」といった特殊エリアの物件。
そういったのがちょこっと動いたくらいでしょ。
マンションデベは全体的に「売れていない」と感じています。

だから「販売価格を上げる」という選択はかなり危険なのです。
すると、土地の仕入れ値を下げなければなりません。
ところが、なぜかここ1年ほど土地が出にくくなっているようです。
みんな「そんなに安いのなら売りたくない」という状況でしょうか。
だから「土地が買えない」・・・と、私は勝手に考えています。

アベノミックスで株価が15000円に向かうと、
中小業者はますます土地が買えなくなりそうですね。
そういった場合、地主さんは相対的に強気になりますから。
かといって、すぐに新築や中古のマンション価格には反映されません。
なぜかというと、それを買う人の所得まで上がっていないから。
給料が上がらないのに、マンションだけ高くなっても買えません。

「トヨタが満額回答」なんて羨ましいいようなニュースが流れました。
これから、大手企業を始めとして久々に「賃上げ」の話が多くなりそう。
そういうのが世間に行き渡る今年後半から、
やっと5000万円以下の普通のマンションが売れ始めるような気がします。

で・・・不動産業界的に「望ましい」シナリオは
来年4月の消費税増税前の「駆け込み」需要で、一気に在庫を一掃。
今年、多少「高め」に仕込まざるを得なかったプロジェクトも、
景気回復とともに想定価格で十分に販売が進む・・・というもの。
うーん、かなり都合がいいですね。
でも、このシナリオが現実になる可能性は小さくありません。
ただし、もしそうだとするとミニミニバブルです。
またすぐに、「売れない」という苦しい状況に戻るでしょう。
結局、需要以上に作りすぎている場合は「売りにくい」のです。

何度も書いている通り、最も望ましいのは「成長戦略」の成功。
そして、日本が本格的な経済成長の時代に戻ること。
しかし、それはよほどのイノベーションが起こるのか、
人口減少が増加に逆転しない限りあり得ません。
したがって、ミニミニバブルがやって来たからといって
今後ずっと「不動産価格が上昇する」ということもないでしょう。
「価格が上がる」理由が見当たらないからです。
世間のインフレ率程度に上がることはあるかもしれませんが。

「外国資本が買いに来ている」という噂はあります。
現に一部でそういう現象が出ています。
支那から、ある首脳の側近が「ウン千億で日本の不動産を購入」なんて
ウソかホントか分からない話が業界を巡っています。
さらに、またぞろ海外ファンドが日本に戻っている、という噂もチラホラ。
でもねー・・・ああいう連中は逃げ足も速いから。
前回ミニバブルの時の海外ファンドなんて、今はほぼいません。
彼らはあくまで「投資」で日本の不動産を買います。
その投資目的が達せられなかったり、変わった場合は躊躇なく引き揚げます。
だから、そんなものを基本的にアテにしない方がいいのです。

明日はきっと、株価は「戻す」と思うのですが・・・

 

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室

 



マンション業界、10年後には高齢者主体に

今日の新聞の第一面は「TPP交渉への参加」でした。
まあ、去年から言われていることですが、正直よく分かりません。
ネットで調べると、真正面から反対している人と、
「合コンにいくようなもの」と賛成している方がいます。
また「TPPはアメリカ側、中国に敵対」という議論もあります。

数年前、京都の私と同じ大学に通っていた甥っ子から就職の相談を受けました。
都市銀行と地方銀行、そしてJAの内定を取ったけれど、どこにすればいいか。
私は「ラクしようと思えばJAだよ」というと、彼は楽な人生を選択(笑)。
今、本当にラクをしているかどうか分かりませんが。

その時に聞かれたのが
「日本の農業はこの先ダメになると言われているのに、JAで大丈夫？」
というようなことです。
「日本から農業がなくなるなんてあり得ない。この先、隆盛はないが20年後も30年後もJAは必ず残っているはずだ」
私は彼にそう言ってやりました。
多分、彼は私のアドバイスで自分の人生を託する先を決めたと思います。

TPPに反対する論調の多くは「農業が危なくなる」。
しかし、この議論にはあまり説得力がありませんね。
もう20年くらい前のことでしょうか。
お米がすごく不作で、必要量を確保できなかったことがありました。
タイ米、支那米、カリフォルニア米などが入ってきました。
それこそタイ米なんてかなり安かったですね。
でも、日本には定着しませんでした。
今、ヨーカドーやイオンに行ってもタイ米なんて置いてないと思います。

お米と言うのは778％もの関税が課せられているそうです。
もし、これがゼロになればタイ米なんて多分5kg500円くらいで買えたりして。
TPPでは「例外」を設ける、というのが日本参加の条件らしいです。
その例外と言うのは、多分お米が入るのでしょうね。
でも、仮にお米も関税が0％になったとして、
5kg1980円の日本米と500円のタイ米なら、どちらを買うでしょう？
それはタイ米を買う人の方もいるかもしれません。
でも、よほど節約志向でない限り日本米を買うでしょう。
また、外食のお店でも食べて分からないくらいでないと外米は使わないはず。
だから、米作農家も2割くらいは淘汰されるかもしれないけど、
残り8割は十分に生き残れると私は思っています。

昨日、私の事務所に同年代のオジサンが二人やってきて、ささやかな飲み会。
まあ、3人ともかつて不動産広告業界で飯を食っていました。
今は3人とも違います。
それで、話は自然にこれから「何が儲かるか」という話。
お一人が被災地のご出身なので、自然に「復興予算バブル」へ。
まあ、相当にバブっているようなのが、安倍予算でさらに加速。
3人ともお人好しですが、ビジネスの才覚はありません。
いつものように、酒飲みのヨタ話に終りそうです。

それで、やはり最後は「これからマンション業界はどうなるのか？」。
これについて私は本まで書いていますから、自然と2人は聞く体制(笑)。
「市場の規模が半分以下になる」というのが私の結論。
首都圏のマンション市場で言うなら、今の５万戸という供給量が
２万戸台まで減るのではないかと考えるのです。
これは米作の農家がTPPでうける影響よりもかなり深刻。
したがって、今不動産広告で飯を食っている連中も、10年後は半分以下。
私のように、マンション市場の観測と分析をウリにしている人間も、
これから先は需要者が増えることはないでしょう。

それでまた「では、これからはどうしてらいいの？」という話に逆戻り。
結局、結論らしきものは「高齢者」。
我々だって、すでに高齢者の一歩手前なのですが(笑)。
今後、「高齢者住宅」へのニーズはますます高まるでしょう。
不動産投資も、これからは「高齢者」が主要なテーマになりそうです。

ところが・・・「高齢者住宅」というのは、
一般のマンションに比べてかなり複雑なカテゴリーに分かれています。
簡単に言えば、「価格別格差」が激しいのです。
国民年金＆生活保護クラスの月収十万円台がボリュームゾーン。
マンションで言えば、「ファミリー」でしょうか。
そこから「どれだけお金を出せるか」によって分かれていきます。
理想としては「月収50万円以上、金融資産５千万円以上」でしょうか。
でも、そういったクラスは全体の10％未満でしょうね。

今後、新築マンション市場は細る一方。
反対に高齢者住宅のニーズは高まる一方。
したがって、マンション業界が向かう方向も、
今後は確実に「高齢者」がキーワードになって行きます。
例えば、20年後のマンション業界は新築市場よりも
何らかの「高齢者市場」の方が大きくなっているはず。
昨日はそんな話をしておりました。

さて、高齢化と言うことに関して、この街は様々な意味で
興味深い観察対象となりえます。それは京都。
もちろん、私の出身地です。
マンション市場と言うのは、株ほどではないのですが
わりあい「バブリやすい」傾向にあります。
京都と言う街は、その生身の経済力以上の「ブランド」性を帯びています。
したがって、本来の実力以上にマンションが高くなっている・・・
と、私は常々思っています。
特に御所の周辺は今、ちょっと異様な状態ではないでしょうか。
しかし、それがずっと長く続けば、それも真の市場価値です。
でも、そんなこと普通では考えられません。
いつかは「正常に戻るだろう」と思いながら、このレポートを更新しました。

「京都市」全24物件
御所周辺バブルがさらに過熱！
価格　3,490円

プリオーレ京都烏丸五条
ジオ御所南 河原町二条
Brillia（ブリリア）御所西
ブランズ京都河原町レジデンス
パークホームズ堺町御池
リソシエ ローヴ四条
プレミスト京都御所東
パークホームズ烏丸通 二条
エスリード京都大宮
はなみずきコート嵐山松尾
エスリード京都二条
ウィズフィール京都山科
プライムメイツ伏見丹波橋
プレイズ二条
ジ・アーバネックス京都二条
ファインフラッツ京都神宮
プレミスト京都六角通 堂之前町
エステムプラザ京都聚楽第 粋邸
プレミスト京都烏丸通
パラドール京都烏丸・璃宮
ロジュマン京都六角通
ザ・レジデンス御所西
パデシオン西大路御池駅前
リソシエ四条クロスコート

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



マンションブランドの話

緊急告知

一部、次回セミナーの料金が間違っていました。正しくは

参加費：お一人様3000円（ご夫婦で参加の場合はお二人で5000円）

ご指摘くださったNHさん、ありがとうございます。またお礼が遅れてすみません。
ついでといっては何ですが、冒頭でセミナー告知を入れさせていただきます。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室

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今日はマンションのブランドの話。

最近、こんな質問をいただきました。

榊さんに見解を聞きたいです。ブラウドは市場価格よりも高い値段で売れて行きますが、将来的な資産価値も同様に考えて良いのでしょうか。マンションのブランド価値について書いてもらえませんか？

これって、2010年の9月に書いています。一部は引用しますね。

セミナーでは毎回する話なのですが、厳密な意味で
マンションには信頼にたる「ブランド」なんてありません。
野村不動産は「プラウド」で、三井不動産は「パークホームズ」。
三菱地所は「パークハウス」で、東京建物は「ブリリア」。
中にはテレビコマーシャルでブランドイメージを高めることに
成功している「ブランド」もあります。
でも、そのブランドだからといって品質が保証されているかというと、ＮＯ。

これは常識で考えれば分かることですが、
マンションというのは基本的に一物一価。
一つひとつですべて違うモノ。
何よりも世界に同じ土地なんてひとつもありません。
そして、そこに建つマンションもすべて違います。
まず、事業主の担当者が違います。設計者が違います。ゼネコンが違います。
建築現場の所長が違います。納入業者が違います。

当然ながら、出来上がるマンションのクオリティもすべて違います。
当たり前ですが「プラウド」だからといって、
すべてに一定のクオリティがあると考えるのは危険です。
耐震性能なんて、地震が起こってみなければ分かりません。
何といっても、実験のしようがないことですから。

でも、多くのエンドユーザーは「ブランド」を信じようとします。
お気持ちはよく分かります。
何を信じてよいのか分からないので、
とりあえず「大手だから」というのに頼ろうとするのです。
学生が就職するときの会社選びと同じですね。

これは、すべてのビジネスにおいていえることだと思いますが、
新築マンションのクオリティというのも、
結局は事業担当者の個人的な能力によって決まります。
大手なら確かに「ガイドライン」というのがあって、
設計上の性能をその枠内に収めることを、
その会社の「ブランド」名を冠する基準にしています。

ただ、設計上はともかく、実際にその通りに施工されているのかどうか、
チェックする、しないは事業担当者の個人裁量です。
また、工事現場の所長が隅々まで目を光らせているかどうか、
というのも工事精度に大きく影響します。
中には、出入り業者と癒着する所長もいます。
大きな現場を三つもこなすと、家が一軒建つといわれる業界。
ズルをやろうと思えばいくらでもできます。
それを監理するのは設計事務所の仕事であり、
全体を見渡すのは売主企業の事業担当者です。
「設計」と「施工」が同じゼネコンの場合、
このあたりの関係がナーナーになる可能性が高まります。

残念ながら、マンション業界というのは
どこもかしこもズブズブになっているところがります。
売主の事業担当者はゼネコンや広告代理店と癒着し、
ゼネコンの現場所長は出入り業者とズブズブに。
出来上がったマンションのコンクリートもズブズブ・・・
なんていうことになっていなければいいのですが。

以上が引用です。追記しましょう。

その後、プラウドは確かにブランド性を確立しています。
私から見ても「粒がそろっている」と思いますね。
設計もよく考えられているケースが多いと思います。
最近は、建築上のミスもないようです。私が知らないだけかもしれませんが。
だから、まわりより少し高くても売れます。特に都心立地の場合はそうですね。
でも、郊外型の大規模マンションになるとプラウドを
長谷工が設計・施工していることもあるのです。
「プラウドだから」と、何でもかんでもいいとは限りません。

まあでも、ナンバーワンになったことは事実でしょうね。
それは私も認めます。しかし、だからまわりと10％も違えば
じっくりと中身を精査する必要があると思いますよ。
マンションの価値は9割が立地で決まります。
中身で差がついても10％となるとよほどのこと。
あと、竣工後5年程度は新築の価値を引きずりますが
10年くらいたつとあまり変らなくなります。
20年もたつと建物の状態と管理のクオリティが最重視されます。
つまり、プラウドのプレミアムももって10年でしょうか。
それに、再々申し上げますが「プラウドだから」という
絶対の信頼は、絶対に抱かないほうがいいと思いますよ。

では、レポートの更新情報です。

人気の世田谷を、如月さんが最新情報に更新してくれました。

首都圏マンション立地エリア別総合評価集
「世田谷区」編【2013年3月改訂版】
価格　6,980円

クラッシィハウス用賀一丁目
ウェリス用賀
ミオカステーロ上野毛
オープンレジデンス上野毛
ザ・パークハウス代沢
アトラス池尻レジデンス
THE三軒茶屋ＨＯＵＳＥ
ザ・パークハウス アーバンス 三軒茶屋
アルシア駒沢公園
ジオ桜新町クラッシィ,ブランズ弦巻二丁目
プラウド学芸大学
オープンレジデンス学芸大学
ヴィークグラン世田谷千歳船橋
レジデンシャルステート祖師ヶ谷大蔵
レジデンシャルステート砧
ザ・パークハウス上北沢
リビオレゾン八幡山
レ・ジェイド上北沢
オーベル蘆花公園
クレヴィア蘆花公園



マンションの青田売りは禁止すべし＆セミナー開催

「こんなはずじゃなかった」というのは、マンション購入でもよくある話。
例えば、「モデルルームと全然違うじゃない！」
という感想は、新築マンションを購入された方の
半数以上はお持ちになるのではないでしょうか？

私は、ときどきまわりの人から
「よくあんなにたくさんモデルルームを回れますね？」
という、トンチンカンな質問を受けます。誤解されているのです。
「マンションレポート」があまりにも多くの物件を取り上げているので、
そのすべてのモデルルームを見て回っていると思われるワケです。
私は、マンションレポートで取り上げている物件の
モデルルームなんて99％以上、訪問していません。時間の無駄ですから。
ただし、ほとんどの物件の現地を見ています。
だから、その時の写真をレポートに入れているのです。

マンションも含めて、不動産の資産価値というのは9割が「場所」です。
建物のデザインや住戸の作り方も確かに関係あるでしょう。
しかし、今の時代は「いいモノを作って当たり前」なのです。
当然「マトモな建築物が建つ」という前提で考えます。

ところが、長谷工なんかは建物は普通に作れるけれど、
基本デザインがとんでもないプロジェクトをやってしまうことがあるので
そういう時は厳しく批判を致します。
また、ちょっと前の住友不動産のどす黒いガラスウォールの
タワーマンションは、常々「醜悪」だと指摘してきました。
ただ、この場合は個人的な嗜好も入っているので、
読む方がそういうご理解をいただければと思っています。

まあ、それは私のレポートの編集方針なので、また別の機会に。
本日のテーマは「モデルルームを見るのは意味がない」ということ。
まったくゼロということはありません。
ただ、建物の外にプレハブで作られたモデルルームというものには
実質的にみなさんが判断材料にするほどの意味はほとんどないのです。

私は「不動産広告の制作」というのを20数年間、生業にしてきました。
新築マンションのパンフレットを、おそらく1000種類以上作ったと思います。
見てきたモデルルームも何百とあるはずです。
我々が、モデルルームで何を評価するかというと、
一番はインテリアのコーディネイトです。
「このモデル、いいじゃない」「いや、センス悪いよ」
「すげーカネかけているね」「何か貧相だよね」
みたいなことを、勝手にほざくわけです。
それは、我々側の勝手な価値観。
コーディネイトの良し悪しは販売に大きく関係しますから。
ただし、コーディネイトの出来具合とマンション自体の価値は
まったく関係ありません。100％無関係です。
なのに、多くの人がモデルルームのコーディネイトを眺めて
「このマンション、いいわね」なんて思いこんでしまうのです。
なんとバカみたいなことでしょう！

時々「この梁は大きいですね」「柱型、ちょっと目立ちますね」
「バルコニーの幅、けっこう広いじゃないですか」
「天井高、まあまあですね」「床がふわふわしていませんか？」
みたいなことを言う時もあります。
実は、そういったことはエンドユーザーさんが、
モデルルームでチェックできる数少ない点です。
ただし、これらは図面からでも十分に読み取れます。

マンション購入を考える方が、よく気にすることは「設備・仕様」。
フローリングの素材だとか、ディスポーザーがついているとかいないとか。
あるいは「あそこは床暖房がないから買わない」なんてことを
購入の判断材料にしている方もおられます。
まあ、よほどの寒がりさんは床暖房が必要でしょうが、
普通の暮らしをするのにはなくてもよいモノだと思います。

まあ、そういうことよりも大切なのは、何よりも「場所」。
何といっても、マンションの価値の9割は場所ですから。
私に言わせれば設備や仕様なんて2の次、3の次でいいのです。
ましてや、モデルルームなんて「見ない方がいい」くらい。
イリュージョンですから。大げさではなく。

一般的な5000万円以下のマンションの場合なら、
置いてある家具は、およそそのマンションの購入者が
実際に買えるレベルをはるかに超えた高価なもの。
しかも、ベッドやテーブルは実用品より小さく作ってあります。
なぜって・・・部屋を大きく見せるためですよ。
しかも、そこらじゅうオプションだらけ。
追加料金ゼロの標準仕様の方が少ないくらいです。
つまり、モデルルームというものは、実際の生活からかけ離れた
イリュージョンの世界を表現している空間に過ぎないのです。
だから「見ない方がいい」と申し上げるのです。

モデルルームで30分過ごすのなら、
販売センターに置いてある設計図書をご覧になる方が
よほどそのマンションのことが分かります。
設計図書とは、いうまでもなく設計士が制作した図面のこと。
「そんなの難しいから見たくない」というのなら
パンフレットと一緒に渡される図面を、穴の開くほど見てください。
特に柱型の形や点線で表現されている梁のラインを見逃さないように。

そもそも、私はプレハブのモデルルームなんて
法律で禁止すべきではないかと思います。
なぜなら、消費者に著しく誤解を与える存在だからです。
もっというなれば、マンションの青田売りをも禁止すべきだと思います。
図面の読み方さえロクに知らない一般人に対して
「はい、この図面の通りのモノを0か月後に引き渡すから、3800万円の売買契約を結びなさい。手付金は700万円。キャンセルしたら返しません」
という、商取引を行うこと自体、ヘンです。
それでは、知識のない一般消費者に著しく不利です。
だから、マンションは原則として「竣工販売」にすべきです。
出来たものを見せて売るのです。
もし、竣工前に契約するとしても手付金は10％以内。
キャンセルの場合は半額を返還、というルールにすればどうでしょう。
そうすれば、消費者側も実質5％で物件を押さえられます。

日本の住宅市場というものは、長らく「供給側有利」でした。
だから、新築分譲住宅では「青田売り」という、
常識で考えればかなり変則的な販売方法が成立していたのです。
もう、そんな時代ではなくなっています。
例えば、賃貸住宅市場では「更新料」や「礼金」がなくなりつつあります。
「家賃1か月分を借主にキャッシュバック」みたいなのまで登場しました。
こういった流れは、分譲住宅市場にもやってきます。
すでに、一部分出てきています。
だからこの際、法制面でもはっきりと消費者保護の規制を整えるべきです。

さて、少し暖かくなってきたので、セミナーを開催することにしました。
4月20日の土曜日、お昼の1時15分から。場所は市ヶ谷。
みなさん、ふるってご参加ください。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

アベノミックスが日本の景気を回復させようとしています。円が下がり、株価が上がり、そして不動産は・・・また、「バブルがやってくる」と騒ぐメディアもあります。でも、実際はどうなのでしょうか？　この先、マンションの価格は上がるのか、下がるのか？
榊淳司はこの5年間、日本のマンション市場について一貫して「価格は下がる」と言い続けてきました。そして、実際そうりました。しかし、これからは・・・
このような疑問に対して、榊淳司が一刀両断でお答えするとともに、2人の専門家がそれぞれの分野について講演し、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分
ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１

定　　員：60名（定員に達し次第、締切）
参加費：お一人様3000円（ご夫婦で参加の場合はお二人で5000円）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　13:15～
講演1　「アベノミックス後のマンション購入は？」　13:15~14:30
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産購入のチェックポイント」　14:40~15:20
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心に「失敗しない」ためのチェックポイントを分かりやすく解説します。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　15:30~16:10
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年にA.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

トークタイム　16:20～16:50　　17:00完全終了
榊淳司が希望者のみなさんと自由に語り合う場を、短い時間ながら設けさせていただきます。どうぞ、お聞きになりたいことなどございましたら、気軽にお尋ね下さい。また、セミナー講師の大友、根布の両氏にはこの時間「無料相談コーナー」

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※但し、ご用意する枚数などには制限があります。

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参考レポート

 

東京のタワーマンション
全解説59物件
価格　13,900円

 

物件が増えて、なんと244ページに！
致し方なく、価格も上げさせていただきました。
ここで取り上げた物件は以下の通り（アイウエオ順）。

 

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリスタワー千代田岩本町
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・山王タワー
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティテラス大井仙台坂ヒルトップｶﾞｰﾃﾞﾝ
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
プラウドタワー東雲キャナルコート
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ルミナリータワー池袋

 

このうち「買ってはいけない」26物件を抽出したのが

 

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　26物件
価格　6,980円

 



30年後に成長している不動産企業はどこ？

先日、某大手新聞社の記者さんと四方山話をしている時に出た話題。
「御社なんて、これから東大卒が主流になるのではないですか？」
と、私が尋ねたら
「いや、最近はウチのような会社は人気がないのですよ」
あれ？　確か上位20番くらいに新聞社はいくつも入っていたはず・・・
それで、気になって調べてみました。

東洋経済オンラインの「上位100ランキング」によると、
新聞社はやっと94位の読売新聞のみ。ビックリしましたね。
私が就職活動をしていた頃は、必ず10位以内に朝日か読売は
入っていたように記憶をしています。それが今や・・・

就職人気ランキングというのは、その時々の世相や
産業の趨勢を見るのにかなり参考になると思います。
新聞社は今後ネット媒体化への変換を成功させなければ
かなり苦しい展開を迫られると、世間は見ているのでしょう。

私は、いくらネット化が進んでも、今のような紙の新聞が
なくなるということは絶対にないと思います。
ただし、10年後の新聞の総発行部数が、
今の半分を維持しているとはとても思えませんが。
どうやら新聞というのは「斜陽産業」になってしまったようです。

また、就職の人気ランキングに顔を出さなくなるということは、
それだけ応募者が少ないわけですから、
優秀な人材を採用できる可能性が狭まるはずです。
それこそ、記事の質を維持するために深刻な危機でしょうね。

で・・・振り返って、不動産業界はどうなのでしょう？
100位以内に入っているのは、かろうじて95位の三菱地所のみ。
マンションデベロッパー専業は1社も入っていません。
かろうじてマンション専業ではない、ハウスメーカー系の
積水ハウスが55位、大和ハウス工業が79位に顔を出すくらいでしょうか。
もちろん、この2社に票を投じた学生は、マンションデベではなく
テレビコマーシャルをしているハウスメーカーに入りたいのでしょう。
「マンション開発分譲」という業種が、今後ますます細っていくことを
学生たちが知っているというよりも、
単なる「不人気」という事の方が大きいとは思います。
ああ、やんぬるかな・・の世界ですね。

例えば、昨年のマンション供給トップは野村不動産。
親会社のホールディングスも含めて、100位以内に姿無し。
社内は常にギスギスしているそうですが、
待遇は抜群にいいというのがもっぱらの噂。
そんな会社でも、学生たちの視線は熱くないようです。

広告業界も、従来型の媒体を主力としている代理店は
もはや「斜陽産業」化しているのかもしれません。
電通や博報堂はランキングに顔を出していますが、
それ以外の企業は1社も見つけられませんでした。

さて、アベノミックスの「３本の矢」の３番目は「成長戦略」。
日本経済が自力で成長軌道をたどれるように・・・
と言うことのようですが、中身は今ひとつ明確ではありません。
多分に「イメージ」だけだと思います。

今の日本社会は「足りないものがない」状態になっています。
むしろ「余っている」というモノがたくさんあります。
代表的なのが、私の専門である住宅。
例えば、住宅産業が今後成長軌道に乗るかと言うと、
それはまず「あり得ない」話です。
なぜそうなのかは「磯野家のマイホーム戦略」に書きました。

経済が成長するパターンには、２種類あると思っています。
まず「足りないものを補うため」様々な財を生産し、市場に供給する。
それを需要できる人々がいれば、
財を増産することで自然に経済は成長するはずです。
かつての日本や、今の支那、インド、ブラジルなどがその状態。

もうひとつは、新しい産業の誕生によってそれまでになかった
需要が生み出され、それが経済を拡大させるパターン。
大きくは、産業革命による工業製品の大量生産が可能になった事。
あれはマクロ経済を爆発的に成長させました。
最近の小さい事例では、携帯電話やインターネットの普及。
もっとも、これには多少の反作用がありました。
固定電話の需要が細ったり、新聞やテレビの役割が低下する、
さらに幅広い商品の店舗販売量が減る、などです。

アベノミックスが３本目の矢としてめざす成長戦略とは
どう考えても後者のほうでしかないと思います。
つまり、新しい産業や需要を誕生させることでの成長。
しかしそれは政治家や官僚がどうにかできるものではありません。
むしろ、政治家や官僚は新しい産業の誕生と成長を
様々な規制を設け、それを取り払わないことで妨害する場合がほとんど。
そう考えれば、アベノミックスは２本目の矢までしか有効ではありません。
３本目の矢は、ほぼ絵空事と言うことになりますね。

学生たちは、自分の将来を託するに当たって、
かなり保守的な選択をしています。
上位10社のうち、いわゆる「規制産業」でないのは8位の集英社くらい。
半分の5社が金融。3社が旅行・運輸。1社が食品（薬品）。
どうして集英社が上位に入ったのかちょっと謎ですが、
その他はよく分かります。
「今後30年以上、潰れそうに無い」という視点なのでしょう。
でも、実際のところどうなのでしょう？
例えば、私が就職活動をしていた頃、人気のあったNECは・・・
円安で少しは持ち直すかもしれませんが、「倒産の危機」にあるそうです。

今の日本、大きな会社はほとんどが「斜陽産業」だといっていいでしょう。
金融にしたところで、私が就職活動をしていた頃と
「同じ名前で出ています」どころか、会社自体がなくなったり
どこかと合併してしまったところがほとんど。
30年後、日本には「家電」産業なんて消滅しているかもしれません。
つまり30年以上も「安定」している企業など、ほぼないはず。
そういった意味で不動産系の企業だって捨てたものではありません。
日本に1億人ほどの人間がいる限り「なくならない産業」なのです。

かといって野村不動産に入社することなど、私は絶対にお勧めしません。
三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンスも同様。
「住宅開発」というのは、ほぼ確実に斜陽産業となります。
ただ、95位にランキングされた親会社の三菱地所や圏外の三井不動産は、
30年後でも確実に存在しているし、倒産などほぼあり得ないでしょう。
いくら人口が減って高齢化しても、丸の内と大手町と日本橋は、
ほぼ今と同じ役割を果たしているでしょうから。

ただし、その子会社のレジデンシャルやレジデンスは、
30年後にもまだ存在しているどうか、はなはだ疑問ですね。
ましてや40年後なら、ほぼ確実に原型は留めていないと予想します。

では、不動産業界ならどこが生き残っているのでしょう？
三菱地所や三井不動産は確実。でも入社の難易度はそれなり。
人気が高くない割には、早慶以上の学校でないと入りにくいはずです。
ランキング中位の大和ハウス工業は、大量採用と大量離職の企業。
入りやすいけど、人材活用がかなり荒っぽいのでお勧めしません。
積水ハウスはハウスメーカーとしては抜群ですが、
マンションデベとしてはチグハグさが目立ちます。

私は、これからの時代の成長性では旭化成が注目できると思います。
なぜなら、ここは「建て替え」に強いからです。
これからの時代、新しく住まいを開発するよりも、
老朽化した住まいをどう再建するのか、
という「建て替え」に対する需要が急速に増大するはずです。
その分野で、旭化成は地味ながらノウハウを積み上げています。
そういったノウハウは、企業ではなく人に備わり、積み上げられるもの。
もし、不動産業界に入るのなら、そういうスキルを備えることで
これからの時代を力強く生き残れるような気がするのです。
そういった意味で、私は中長期の視点でこの企業に注目しています。