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榊　淳司オフィシャルブログ
30年後に成長している不動産企業はどこ？

先日、某大手新聞社の記者さんと四方山話をしている時に出た話題。
「御社なんて、これから東大卒が主流になるのではないですか？」
と、私が尋ねたら
「いや、最近はウチのような会社は人気がないのですよ」
あれ？　確か上位20番くらいに新聞社はいくつも入っていたはず・・・
それで、気になって調べてみました。

東洋経済オンラインの「上位100ランキング」によると、
新聞社はやっと94位の読売新聞のみ。ビックリしましたね。
私が就職活動をしていた頃は、必ず10位以内に朝日か読売は
入っていたように記憶をしています。それが今や・・・

就職人気ランキングというのは、その時々の世相や
産業の趨勢を見るのにかなり参考になると思います。
新聞社は今後ネット媒体化への変換を成功させなければ
かなり苦しい展開を迫られると、世間は見ているのでしょう。

私は、いくらネット化が進んでも、今のような紙の新聞が
なくなるということは絶対にないと思います。
ただし、10年後の新聞の総発行部数が、
今の半分を維持しているとはとても思えませんが。
どうやら新聞というのは「斜陽産業」になってしまったようです。

また、就職の人気ランキングに顔を出さなくなるということは、
それだけ応募者が少ないわけですから、
優秀な人材を採用できる可能性が狭まるはずです。
それこそ、記事の質を維持するために深刻な危機でしょうね。

で・・・振り返って、不動産業界はどうなのでしょう？
100位以内に入っているのは、かろうじて95位の三菱地所のみ。
マンションデベロッパー専業は1社も入っていません。
かろうじてマンション専業ではない、ハウスメーカー系の
積水ハウスが55位、大和ハウス工業が79位に顔を出すくらいでしょうか。
もちろん、この2社に票を投じた学生は、マンションデベではなく
テレビコマーシャルをしているハウスメーカーに入りたいのでしょう。
「マンション開発分譲」という業種が、今後ますます細っていくことを
学生たちが知っているというよりも、
単なる「不人気」という事の方が大きいとは思います。
ああ、やんぬるかな・・の世界ですね。

例えば、昨年のマンション供給トップは野村不動産。
親会社のホールディングスも含めて、100位以内に姿無し。
社内は常にギスギスしているそうですが、
待遇は抜群にいいというのがもっぱらの噂。
そんな会社でも、学生たちの視線は熱くないようです。

広告業界も、従来型の媒体を主力としている代理店は
もはや「斜陽産業」化しているのかもしれません。
電通や博報堂はランキングに顔を出していますが、
それ以外の企業は1社も見つけられませんでした。

さて、アベノミックスの「３本の矢」の３番目は「成長戦略」。
日本経済が自力で成長軌道をたどれるように・・・
と言うことのようですが、中身は今ひとつ明確ではありません。
多分に「イメージ」だけだと思います。

今の日本社会は「足りないものがない」状態になっています。
むしろ「余っている」というモノがたくさんあります。
代表的なのが、私の専門である住宅。
例えば、住宅産業が今後成長軌道に乗るかと言うと、
それはまず「あり得ない」話です。
なぜそうなのかは「磯野家のマイホーム戦略」に書きました。

経済が成長するパターンには、２種類あると思っています。
まず「足りないものを補うため」様々な財を生産し、市場に供給する。
それを需要できる人々がいれば、
財を増産することで自然に経済は成長するはずです。
かつての日本や、今の支那、インド、ブラジルなどがその状態。

もうひとつは、新しい産業の誕生によってそれまでになかった
需要が生み出され、それが経済を拡大させるパターン。
大きくは、産業革命による工業製品の大量生産が可能になった事。
あれはマクロ経済を爆発的に成長させました。
最近の小さい事例では、携帯電話やインターネットの普及。
もっとも、これには多少の反作用がありました。
固定電話の需要が細ったり、新聞やテレビの役割が低下する、
さらに幅広い商品の店舗販売量が減る、などです。

アベノミックスが３本目の矢としてめざす成長戦略とは
どう考えても後者のほうでしかないと思います。
つまり、新しい産業や需要を誕生させることでの成長。
しかしそれは政治家や官僚がどうにかできるものではありません。
むしろ、政治家や官僚は新しい産業の誕生と成長を
様々な規制を設け、それを取り払わないことで妨害する場合がほとんど。
そう考えれば、アベノミックスは２本目の矢までしか有効ではありません。
３本目の矢は、ほぼ絵空事と言うことになりますね。

学生たちは、自分の将来を託するに当たって、
かなり保守的な選択をしています。
上位10社のうち、いわゆる「規制産業」でないのは8位の集英社くらい。
半分の5社が金融。3社が旅行・運輸。1社が食品（薬品）。
どうして集英社が上位に入ったのかちょっと謎ですが、
その他はよく分かります。
「今後30年以上、潰れそうに無い」という視点なのでしょう。
でも、実際のところどうなのでしょう？
例えば、私が就職活動をしていた頃、人気のあったNECは・・・
円安で少しは持ち直すかもしれませんが、「倒産の危機」にあるそうです。

今の日本、大きな会社はほとんどが「斜陽産業」だといっていいでしょう。
金融にしたところで、私が就職活動をしていた頃と
「同じ名前で出ています」どころか、会社自体がなくなったり
どこかと合併してしまったところがほとんど。
30年後、日本には「家電」産業なんて消滅しているかもしれません。
つまり30年以上も「安定」している企業など、ほぼないはず。
そういった意味で不動産系の企業だって捨てたものではありません。
日本に1億人ほどの人間がいる限り「なくならない産業」なのです。

かといって野村不動産に入社することなど、私は絶対にお勧めしません。
三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンスも同様。
「住宅開発」というのは、ほぼ確実に斜陽産業となります。
ただ、95位にランキングされた親会社の三菱地所や圏外の三井不動産は、
30年後でも確実に存在しているし、倒産などほぼあり得ないでしょう。
いくら人口が減って高齢化しても、丸の内と大手町と日本橋は、
ほぼ今と同じ役割を果たしているでしょうから。

ただし、その子会社のレジデンシャルやレジデンスは、
30年後にもまだ存在しているどうか、はなはだ疑問ですね。
ましてや40年後なら、ほぼ確実に原型は留めていないと予想します。

では、不動産業界ならどこが生き残っているのでしょう？
三菱地所や三井不動産は確実。でも入社の難易度はそれなり。
人気が高くない割には、早慶以上の学校でないと入りにくいはずです。
ランキング中位の大和ハウス工業は、大量採用と大量離職の企業。
入りやすいけど、人材活用がかなり荒っぽいのでお勧めしません。
積水ハウスはハウスメーカーとしては抜群ですが、
マンションデベとしてはチグハグさが目立ちます。

私は、これからの時代の成長性では旭化成が注目できると思います。
なぜなら、ここは「建て替え」に強いからです。
これからの時代、新しく住まいを開発するよりも、
老朽化した住まいをどう再建するのか、
という「建て替え」に対する需要が急速に増大するはずです。
その分野で、旭化成は地味ながらノウハウを積み上げています。
そういったノウハウは、企業ではなく人に備わり、積み上げられるもの。
もし、不動産業界に入るのなら、そういうスキルを備えることで
これからの時代を力強く生き残れるような気がするのです。
そういった意味で、私は中長期の視点でこの企業に注目しています。

 



日本とアメリカが対等になる条件とは

引き続き「サヨク」話です。

私のフェイスブックのお友達には何人かのサヨク君がいます。
彼らが上げてくるウォールが、実に面白い。
サヨク君たちの発想というものが良く分かります。
ビックリするくらい「子どもっぽい」ですよ。
現実から目をそむけていると、幼児性が肥大化するのでしょうか。

例えば、彼らはオスプレイについては大騒ぎしますが787はスルー。
現実的に考えれば787の方がはるかに危険かと思います。
なぜならオスプレイは軍用機であり、乗っているのはアメリカ軍人。
市街地に落っこちない限り、日本人は死にません。
墜落する場合、操縦しているパイロットは、
可能な限り市街地を避けるはずです。
だから日本人が被害に遭う可能性は極めて僅少。
一方、787は民間機です。大量に普通の日本人を運んでいました。
どこに墜ちようと、日本人がたくさん死にます。
どっちが日本人にとって危険でしょう？

原発問題もしかり。
1000年に一度の「想定外」地震にあっても、死者は未だにゼロ。
次回からは、あの程度の地震は「想定内」になります。
また、放射性廃棄物の行き場には困りますが、
地中深く埋めて封印することは可能。
遠くない未来に「放射能除去」の新技術が開発される可能性もあります。
ところが、代替の火力発電は燃料費がバカ高く
CO2という「有害物質」を空気中に撒き散らします。
こちらは放射性物質のように封印できません。
除去するためにはせっせと植物を増やすしかなさそう。
しかし不思議ですね。
サヨク君たちは3.11以後一切「地球温暖化」を言わなくなりました。
それまで、サヨク君の騒ぐ有力なネタが「環境問題」だったのに(笑)。
「不都合な現実」をカンタンに忘れることが、彼らの得意技です。

さて、先日はかなり笑えるウォールを発見しました。
「安倍首相が訪米したが、オバマに軽くあしらわれた」というもの。
以下、その中にあった二、三。

ワシントンは歓迎ムードとは無縁だった。米大統領は1.5時間しか会談に割かなかった。大統領夫人は、安倍夫人との対話をキャンセルした。やむなく安倍の単身訪問となった。首相は尖閣問題に絡めてアメリカの軍事的保護発言を期待したが、大統領は応じなかった。安倍に対して中国という名前も口にしなかった

「改憲・憲法第9条の改正（集団的自衛権の行使）」の問題をはじめ、「原発の推進」、「TPP交渉参加推進」、「中国との緊張の維持」など･･･、現実に起こりつつあるこれらの政策の裏にアーミテージレポートがある。

安倍晋三首相は痛々しいほど、オバマ大統領に媚び、へつらい、大統領が要求してきていた懸案をことごとく解決する約束を示して、懸命に歓心を得ようとしていた。しかし、大統領は、『しっかり実行して約束を果たして見せてくれ』とあくまでも『結果』が出るのを待つ姿勢だった。このため、首脳会談後、首相と共同記者会見に臨むこともなく、実に冷ややかに見ていた

サヨク君たちにとって、安倍首相がアメリカで
「冷遇」されることはとても愉快なのでしょう。
したがって、ことさらオバマ大統領の「コールド」と
評される対外姿勢に焦点を当て騒ぎ立てています。

別に共同記者会見がなかったからとか、
オバマ夫人が安倍夫人と会わなかったから・・・などというのは
ほとんど「枝葉末節」にしか過ぎません。
でも、サヨク君たちはこういう「端っこ」の問題をつつきまわすのが大好き。
その反対に、大局的に物事を考えるのが大の苦手。

さて、サヨク君たちにとっても日本の首相がアメリカ大統領の
ご機嫌伺いをして、いろいろお約束をさせられるという現状は、
「よろしくない」と映っているようですね。
日本はインドや支那のように、あるいはフランスのように
アメリカに対して「対等」であるべき、と考えているのでしょう。
もし、本気でそんなことを考えているのなら、一言いいたい。

あんたら、アホちゃうか？

サヨク君たちが幼児的なのは「アメリカと対等だ」と、
大きな声で叫べばそうなると思っているところ。
「日本は平和主義です。だから戦争をしません」と言っていれば
未来永劫この国に平和が続くと無邪気に思い込んでいるのと同じ。

現実を直視しましょうよ。
日本は68年前、戦争に負けました。
武装解除され、珍妙な憲法を押し付けられました。
その7年後にやっと独立できましたが、
「強い軍隊は持つな、アメリカが守ってやるから」という
日米安全保障条約を結ばされました。
その日米安全保障体制が今も続いているのです。

日本は世界第3位の経済大国です。
人口も1億と2千万人ちょっといます。かなり多い方です。
それでも、日本は一人前の国家ではありません。
半人前の国家です。
なぜなら「自分で自分の国を守れない」からです。
今は、アメリカに守ってもらっています。
だから、日本国内には米軍基地があります。
米軍基地の土地は日本政府が借り上げて、タダで提供しています。
米軍基地で働く日本人の給料は、日本政府負担です。
こんな国はとても一人前ではありませんね。

日本はアメリカの半属国といっていいでしょう。
だから、首相が変わればアメリカに参勤交代よろしく
大統領のご機嫌伺いに訪問します。
アメリカの大統領が日本に「行幸」する回数よりも
日本の首相がワシントンへ「挨拶」しに行く方が圧倒的に多いですね。
また日本の首相が変わったからといって、アメリカは
国務長官さえ寄越さないケースがほとんど。
そんなこと、国際政治学徒なら誰でも知っている平凡な事実です。

アメリカは「日本を守ってやっている」立場なのです。
日本はアメリカに「守ってもらっている」ことを忘れてはなりません。
アメリカの核の傘が無ければ、日本は一瞬で焦土になります。
サヨク君たちは、そういった基本のキが分かっていません。

アメリカの大統領は、日本の首相をどう扱うかはその時の政治情勢次第です。
安倍君が共和党に近いからといって冷たくされたわけではありません。
彼らは必要なら「悪魔とでも手を結ぶ」連中です。
現に、かつて戦争に勝つために人類が生み出した
最悪の国家指導者であるソ連のスターリンと抱き合いました。
「共和党に近いから」という発想自体が、多分に幼児的ですね。
左様単純な人間の好悪で外交をしているワケがありません。
こんな子どもみたいな感覚で首脳外交を捉えるなんて、
国際政治というパワーゲームをカケラも理解していていない証拠。

ついでにいうなら、今回の安倍訪問でのオバマの演出は、
多分に支那を意識しています。
オバマが必要以上に安倍君と仲良くすれば、支那を刺激します。
アメリカは支那が尖閣を奪うことを良しとしませんが、
できることなら軍事衝突を避けたいわけです。
今、支那の政治指導体制はグラグラと揺れています。
どうやら習近平の権力基盤は軟弱。
オバマが安倍と「同盟強化」を謳えば、間違いなく支那の軍部を刺激します。
軍部が強硬化した場合、習君は強権で抑止できないのです。
もし、軍の強硬路線に反対すると失脚する恐れすらあります。
だから、アメリカとしては「尖閣に手を出せば黙ってないぞ」という
サインはハッキリ送るのですが、
不用意に支那国内の反日世論を煽りたくないのです。
また、それでなくても国際社会で孤立している支那を、
必要以上に追い込まない方がいい、というのが本音でしょう。
日米首脳会談では、そのあたりの機微も語られたと予想します。
「今回は支那を刺激しないために大げさにはしないけど、もしもの時にはアメリカがついているから今の方針を続けてOK」みたいな。
そして、安倍君の求める「TPPの例外」については100％認めて
日本国内での安倍体制に強力なサポートを施しました。
これはアメリカとしてかなりの譲歩です。

話を戻します。
残念ながら、日本はこのようにアメリカに「守ってもらわなければ」
領土さえ満足に保全できない「半人前の国」です。
サヨク君たちは時に「アメリカの属国から真の独立を」なんて言いますが
そんなこと、今の日本には不可能です。
もし、日米安全保障条約が無ければ尖閣なんて
とっくに支那に獲られているでしょう。
沖縄だって危ないものです。
だから「真の独立」なんて、寝言同然です。

では、サヨク君たちが望む「真の独立」を
果たすためにはどうすればいいのか？

日米安全保障条約の破棄と米軍基地の撤廃・・・YES。

でもね、そうなった途端に周辺諸国に領土を掠め取られます。
何といっても先進国の中で、これほど野蛮な隣人たちと
数多く接している国は他にありませんから。
だから「真の独立」を果たすためには
「自分で自分を守る」軍事力を持たなければなりません。
そのために必要なことは

日本国憲法の破棄と新憲法の制定
国軍の再建

そして、何といっても「核武装」です。
先に上げた、アメリカと一見「対等」に接している
支那もインドもフランスも、みな核武装しています。
日本は今、北朝鮮に核ミサイルを撃ち込まれても
独自には何の反撃もできない状態です。
アメリカの核で報復してもらう以外、方法なし。
まさに「大人に守られている子ども」と同じです。
つまりは半人前。
日米安全保障条約が無ければ、北朝鮮は核ミサイルの脅しで
日本にどんなことだって要求できますよ。
それに、実際にそうする破廉恥な連中でもあります。

だから、日本はアメリカの要求をある程度聞かなければいけないのです。
今回の安倍君の訪米で見せられた「対米従属」の関係も、
ことさら騒ぐようなことではなく、国際政治の常識。
「日米対等のパートナーシップ」なんて建前の絵空事。
そんなもの、安倍君やオバマ君その他は百も承知しているはず。
そして、日米安保体制が続く限り、この対米従属も続きます。
なのに、サヨク君はことさらそれを騒ぎます。
時々「孫崎亨」のようなサヨク面の評論家やジャーナリストが
「対米従属」をまるで「発見」したかのように語ります。
「アホかいな。そんなもん、常識やろ」の世界。
笑えるけど、悲しくなる現実ですね。

おもしろく　やがて悲しき　サヨク節

さて、以上の様な事とは全然関係ない
「アベノミックスと不動産市場」みたいなことについて
私のコメントが２つの雑誌に掲載されました。
２誌とも現在発売中ですので、よろしければチェックしてください。
ただし週刊現代はほんの一言。別冊宝島にはたくさん載っています。


2013/2/27 15:45 | ちょっと脱線 | Comments (0)

サヨク君たちのジレンマを読み解く

先日は「私立文系」というのは日本人の欠陥含有類型である、
という与太話を書かせていただきました。
本日は、その系統で「サヨク」についての観察所見など
グタグタと言ってみたいと思います。
というのは、ちょっと前まで「ほぼ絶滅状態」だったサヨク君たちが
原発事故からこの方、俄かに水を得た魚のように
あっちゃこっちゃで騒いでいることがやや不愉快でした。
そういう情景を眺めながら、多くの人はサヨクについて
次のような疑問を抱いているかと思います。

●なぜ、連中は「反省」をしないのか？
●なぜ、あんなに騙されやすいのか？
●なぜ、あんなに頭が硬いのか？

実は、こういった疑問を一気に解決する便利な言葉があります。
それは「あいつらはバカだから」というひとこと。
まあ、一面そうであるには違いがないのですが、
大方のサヨク君はたいてい学校秀才型の頭脳をお持ちなのです。
カンタンにいえば高偏差値の学校を卒業した人がやたらと多い。
それでも、ああいうインチキな考え方に染まっているから
「バカ」には違いがないのですが、どうもスッキリしませんね。
そこで、私はアレコレと考えながら自分なりに
サヨクのメンタル面をイメージしてみたのです。

さて、話を具体化させるにあたって、まず定義。
誰をもって「サヨク」と呼ぶのか。
1．マルクス・レーニン主義にシンパシーを抱いている。もしくは過去に抱いていたことがあり、今もそれが「完全な欠陥システム」であることを心のどこかで認めていない
2. 大東亜戦争は完全に日本の侵略戦争だった
3．話し合えばすべての戦争が回避できる
4．アメリカは今も帝国主義国である
5．あくまでも日本国憲法を守らなければいけない
6．何が何でも原発反対
7．日本が天皇制でなくなってもOK
8．男女は完全な平等であるべき
9．競争するよりも仲良くするべき
10．弱者は救済しなければいけない

とまあ、上げていけばきりがないのですが
40代以上で「サヨク」の方は、まず「１」の条件を満たします。
30代以下で「１」の方はごくごく少数かと思います。
学校の先生が説く「２」以下の価値観を無批判に受け入れ、
それが「正しく」「あるべき」ものだと刷り込まれたのでしょう。
「２」から「１０」までのうち、３つくらい該当すればもう
それは「１」の立派なお仲間になれるのです。
5つ以上がそうだと思い込んでいる方は
自分で意識するしないに関わらず「サヨク」思考になっています。

しかし、ここで恐ろしいことに気づきますね。
「２」から「１０」までというのは、
日本の学校では普通に教えていること。
つまり、日本のほとんどの学校では「サヨク育成教育」が
公然と行われているのです。
にもかかわらず、敗戦後のどの時期でも左翼やサヨクが
多数派であったことはほとんどありません。
まあ、あの最低最悪の民主党時代を「サヨク政権期間」と
位置付けるのなら、多数派時代は3年半も続いたことになりますが。

ひとつ言えることは、日本国民の多くは日教組の努力虚しく
サヨクにはなっていない、ということです。
むしろ、どんどんとサヨク離れしているように見えます。
原発問題で息を吹き返したサヨクの勢いも、今は衰えつつあります。
これは、今の日本にとって最大の「救い」であり「希望」です。

ところが、一般人はサヨク離れしても、確信的なサヨク君は
決して自分が愚かなサヨクであることをやめようとしません。
つまり、自分の価値観を変えようとはしないのです。
例えば、前回の総選挙で「未来」なるサヨク政党は
ほぼ完全と言っていいほどの敗北を期しました。
しかし、熱烈な反原発主義者たちはまだ、
国民の大半が原発に反対していると思い込んでいます。

サヨク君たちの得意技のひとつは「好都合データ」や
「好都合現象」を駆使して自分の主張を正当化する「曲学阿世」。
そして、大きな声を出すことも大得意です。
「サイカドー、ハンターイ」と大きな声を上げる人が
何人か集まれば、もうそれだけで多数派になった気分。
今の日本は、街角に出て大きな声を上げなくても
ネットなどを使って自分の主張を表明できます。
また、ほぼ完全に近い「言論の自由」があります。
どこかの国のように、街角で大声を上げながら
あたり構わず日本製品を壊してまわる、といった
野蛮な行いをしなくても、自分たちの主張は自由に表明できるのです。
また、選挙という形で政府の主要人物も選べます。
そんな国であるにもかかわらず、サヨク君たちの意見表明は
往々にして騒々しいカタチで行われています。

最近、「竹島の日」の行事に対して韓国が騒々しく喚きたてました。
彼らは自らの竹島占領に法的な正当性がないことに気づいており、
その後ろめたさがあのような下品な行動となって出ているのでしょう。
サヨク君たちが街角で喚き散らすのも、心情的には同じだと思います。
自分たちは少数派で、その主張に説得力がないことに気づいているので
その反動として大きな声を出し、パフォーマンスに走っている。

つまり、そのような確信的なサヨク君たちですら
心のどこかで「俺たちは少数派」「変なことを言っている」という
疎外感を抱きながら主張したり行動しているフシがあります。
まあ、サヨク君というのは前述の通り学校秀才型が多いので
オツムのめぐりというのは相対的に悪くはないのです。

では、本来はアタマがいいはずのサヨク君は、
なぜ自分の間違いに気づき、その価値観を改めようとしないのか？
これは、個々人それぞれの事情なのでしょうが・・・
まあ、そもそも自分たちの間違いに気づいていいない
本当の意味での「バカ」が半分程度はいると思います。
しかし、「どうやら自分の主張は時代遅れらしい」あるいは
「現実的に考えればおかしい」ということに気づいているサヨク君も
実のところ半数近くはいるのではないかと思います。しかし・・・
「今さら変えられない」という面子の問題が、大きいと思います。

何年か前、日本のサヨク言論の総卸元みたいな朝日新聞が
とうとう自分たちの立ち位置を左から右に移そう、
と真剣に検討したことがあるそうです。
世の中の大きな流れに抗しきれない、と考えたようなのです。
しかし、社内の反発があまりにも大きかったので取りやめたとか。
あの朝日でさえそうですから、頑迷な個々人のサヨク君たちは
なおさら「転向」ができないのでしょうね。

その昔、日本の言論界の主流がサヨク人士で占められていた時、
何人かの有力言論人が保守派に転向しました。
１人上げれば、清水幾太郎なんて、古すぎますか(笑)。
今でもサヨク的な考え方を脱して、現実主義者になる人は多いもの。
「話し合いで戦争を避けよう」と叫んでいた人が、ある時から
「支那と話し合っても何も解決しない」と言い出すこともあります。
つまりサヨクから現実主義への転向は、わりあいよくあること。
でも、その逆は極めて稀だと思います。
冷戦時代、共産主義圏から自由主義諸国への亡命は多かったのに
その逆はごくごく僅少だったのとよく似ています。

しかし、転向できるのはそれほど深く
サヨクの泥沼にはまっていない人でしょうね。
オウム真理教の事件があった時、あのインチキな信仰から
足を洗えたのは、ほとんどが一般信者。
上祐などという幹部クラスが脱会したとは聞きません
かといって、あんなインチキな宗教を心底信じているのか？
私は、上祐みたいな小賢しさをもった人間に
一途な信仰があるなんてとても「信じられない」のです。

つまり、サヨクでもあるレベル以上にはまってしまうと
転向しようにもさまざまな事情から、それが許されないのでしょう。
30年も40年もサヨクで通してきた人が50，60になって
それを止めてしまうと自分の人生を否定するようなもの。
だから、「どうやら間違っていた」なんて心の端っこ思いながら
それまで通りのサヨクを続けることになります。
ちょっと不幸ですね。

とはいえ、どんどんとサヨク君は減っていることは確か。
先に上げたサヨク的な価値観である「２」から「10」も、
今やほとんどが少数派の主張になっているのが現実。
ここで支那が尖閣に軍事侵攻でもしてくれば、
サヨクのやわな価値観なんて木端微塵に吹き飛んでしまいます。
まず面子だけでサヨクにとどまっている方は
雪崩を打って現実主義に転向するでしょうね。
残っているのは、前述の「バカ」だけということになります。
どういうのかというと、社民党の党首みたいなお方。
ああいう方は、灰にならないとサヨクをやめないでしょう。

さて、レポートの更新情報です。

千代田区の番町なんてそんなに多く新築マンションが
供給されるところではないのですが、時節柄でしょうか。
100戸超の大型物件が２つも同時に出てきました。
熱くなってきましたね。
でも、みなさんにとっては選択肢が増えました。
私が考える適正価格などもバッチリ出して、分かりやすく解説。
どうぞ、千代田区エリアを検討されている方は
ご参照になさってください。
ページ数大幅増で、若干お値段は上がっていますが、
価格にふさわしい価値は十分にありますから。

ザ・パークハウスグランやブランズ四番町など「番町」が熱い！
千代田区・総集編
全26物件を全て解説
価格　6,590円

神田エリア（東）
1 　ウェリスタワー千代田岩本町
2 　リビオレゾン千代田岩本町　ザ・レジデンス
3 　リビオレゾン千代田岩本町　ザ・マークス
4 　クリオ東神田
5 　ルネ神田和泉町
6 　シティインデックス秋葉原
7 　CONOE(コノエ)秋葉原 岩本町
8　 ウィルローズ小伝馬町

神田エリア（西）
1   ポレスター千代田御茶ノ水
2   CONOE(コノエ)秋葉原 万世橋
3   リビオレゾン大手町
4　 パレステージ神田
5　クラッシィハウス神田

九段下エリア
1 　ガリシア九段下ライズ
2 　ルネサンス九段下ザ・レジデンス

飯田橋・水道橋エリア
1　 ライオンズ千代田三崎町
2 　グローベル ザ・ステーション水道橋
3 　クラッシィハウス千代田富士見
4 　パークコート千代田富士見ザ　タワー
5　 プラウドタワー千代田富士見レジデンス

番町・麹町エリア
1　 ザ・パークハウス 四番町レジデンス
2   CONOE(コノエ)三番町
3 　CONOE(コノエ)一番町
4 　ザ・レジデンス平河町
5 　ザ・パークハウス グラン三番町
6 　ブランズ四番町


2013/2/25 19:41 | ちょっと脱線 | Comments (0)

今回のバブルは「超ミニ」サイズ

先日、某メジャー週刊誌から電話取材されたのは
「株価が上がると、不動産価格はどうなるか？」という内容。
まあ、「マンションの価格も上がるから今が買い時」という類の
コメントを引き出したかったのでしょう。

私はこのブログで前から言っていますが、
今年の早い時期に株価は15000円を超えると思います。
そうなれば、7000万円以上の高額マンションが
それこそ「飛ぶように」売れるはず。
いってみれば、小規模な「バブル」がやってくるでしょう。
これによって、マンション業界は一気に活気づいて
それこそ「素破、バブル到来だ」と騒ぐでしょう。
現に、気の早い連中はもうそのつもりになって走り出しています(笑)。
でも、本当にバブルでしょうか？

私は元々経済学徒ではありませんが、ここ数年にわか勉強いたしました。
別に最新の経済学を学んだわけではありません。
ああいう正式な学問は、やたらと手間暇掛かる割には
実際の役に立たないことが多いもの。
私の場合は、新聞やネットの経済記事を読みまくること。
まあ、学問というよりも感覚を養ったという方が近いですね。

その感覚で申し上げれば、今回の潮流を仮にバブルと呼ぶにせよ
あの2008年に崩れ去った「不動産ミニバブル」よりも短い、
ほんの小さな「ミニミニバブル」にしかならないはずです。
まあ、このままだと来年4月の消費税引き揚げて「萎む」はず。
「弾ける」ほど膨らんでいないから「萎む」のです。

しかし、私に電話をかけてきた某週刊誌もそうですが
メディアはバブルを煽りに煽っていますね。
みなさんも、よく思い出してください。
メディアが「バブルだ」と言っている頃って、
実はもう峠を越えていたりすることが多いのです。
今回はさすがにもう少しこの流れは続きそうな気がしますが・・・

もうすぐ、経済誌が「不動産・マンション特集」みたいなのを組むはずです。
中身は「マンションや不動産がこれだけ値上がりしている」みたいな内容。
ひょっとしたら、私のところにもコメントを求めてくるかもしれません。
でも、そういう時はすでに多くの人が「値上がり」を実感しています。
そして、すでに頂点を過ぎているケースも多いもの。
この前のミニバブルがそうでした。期間は正味2年というところ。
1年目の終わりごろによく経済誌が地価高騰を騒いでいました。
でも前々回の平成バブルは、およそ4年は続きましたね。
経済誌どころか、すべてのメディアが大騒ぎ。
その浮ついた状態が4年近く続いたワケです。

今度は・・・まあ、数か月くらいではないでしょうか。
その論拠は単純。「お金が続かない」ということ。
アベノミックスとは、短期的には政府支出を増やして景気を刺激。
金融政策と政府支出でインフレを誘導します。
そして、景気回復とともに財政を絞って政府支出を圧縮・・・
というシナリオだと私は理解しています。
つまり、目先1年か、せいぜい2年は政府がお金を使いますけど、
それ以後は景気が良くなるから民間でがんばってね、というもの。
シナリオ通りに景気が回復してインフレになれば
税収も増えて財政が好転するから一挙両得。

実際、今の日本経済にとっては「これしかなかろう」という政策。
私も個人的に正しいと思うし、心情的に応援しています。
ただし、それが不動産のバブルを生むなんてちっとも思っていません。
あまりにも傷んだ企業の業績を回復させるのには有効。
それが個人消費につながれば、景気も少しはよくなるでしょう。
でも、不動産バブルを生むにはもっと強力な需要が必要です。
今の日本には、そんなものどこを探しても出てきません。

確かに、目先お金のめぐりがよくなるから世の中は明るくなります。
だからといって、不動産価格が上がり続けるとは限らないのです。
経済学の原則から言って、モノの価格が上昇し続けるために
必要なものは「継続的な有効需要の増大」に他なりません。
ついでに言うなら、「需要に追い付かない供給」を加えるべきでしょうか。

今、日本国内の不動産におけるオフィスや住宅などにおいて
そんな継続的な需要の増大は「あり得ない」といっていいでしょう。
むしろこの先どんどん需要は萎んでいくはずなのです。
逆に、住宅もオフィスもハッキリと「余っている」状態。
であるにも関わらす、どんどん新しいのを作り続けています。
その状態で今一時的に不動産価格が上昇するとすれば、
それはただの「狂い咲き」以外の何ものでもありません。
つまり、ノセられた人が創り出した「オッチョコチョイ価格」。

現に、一部でそれにつながる現象が出てきています。
まず年明けからこの方、新築マンションのモデルルームにやってくる
来場者の数が少しではありますが増えています。
富裕層もマンション購入に動き出している気配を感じます。
まあ、業界的には喜ばしいことです。
しかし、エンドユーザーにとっては危険な現象です。
なぜなら、この空気に騙されてヘンなモノを高い価格で
買ってしまう可能性が大きくなるからです。

実は、このブログの無料相談から寄せられる
マンション購入についてのご相談が最近とみに増えています。
また、私の発行している有料の「マンションレポート」を
ご購入くださる方も多くなってきました。
これらは、確実に市場の動きと連動していると思われます。

マンションご購入を検討されている方に、一言申し上げましょう。
今年は、マンションを購入するには非常に難しい年になっています。
というのは、ここまで申し上げた通り経済全般がよくなりかけたことで、
不動産の価格が本来の市場価格から不自然にブレる気配が
濃厚に感じられるようになってきたからです。
といって、まだハッキリした値上がりを認めるまでになっていませんが・・

しかし、すでにマンション分譲業者は弱気から強気に転じています。
こうなると、いろいろと厄介なことが起こります。
まず、連中の多くは人間的な完成度が低いので、
強気になると不必要に不愉快をばらまく習性があります。
つまり、みなさんがモデルルームを訪れた時に
「イヤー」な思いをする確率が高まるのです。

そうでなくても、モデルルームは心理的に「しんどい所」ですよね。
「榊さん、どうしてモデルルームで出てくる担当の人って、ちょっとヘンな人が多いのですか？」
これは、私のところに面談の有料相談に来られる方の
3人に一人くらいがおっしゃること。
「それは何だか申し訳ございませんね」なーんて、
私が謝らなくてもいいのに謝ったりして(笑)。
長らくあの業界の周縁にいたせいで、
自然にアチラ側に立ってしまったりするのです。
今は完全にみなさん側の立場でモノを申し上げているにも関わらず(笑)。
まあ、それはいいとして・・・

もうひとつは、分譲業者が強気になると、
みなさんが割高で買ってしまう可能性が高まります。
カンタンに言えば、本来なら値引きしなければ売れない物件が
世の中の熱に浮かされて、値引きしなくても買う客が現れてしまう・・・
だから、それまでの値引きを急に撤回したりします。
そういう物件は、世の熱気が去ると急速に「本来の価格」に戻ります。
つまり、値下がりするのです。危険でしょ。

まあ、私のこのブログを読んでも「どうせあんな奴の言うことだ」と
ヘンなマンションを割高のまま買ってしまう人もいるでしょう。
でも、購入を決断する前に、一度は冷静なアタマで考えてくださいね。

１　アベノミックスは魔法ではない
２　景気刺激策は1年か、長くて2年
３　日本国内の不動産への需要は先細り

仮にアベノミックスが成功して景気が本格的に回復しても
5年10年という中長期の視点で見れば、
不動産価格が値下がりするのは確実です。
なぜなら、需要が減るのが確実だからです。
供給が増えているのも確実です。

ですからみなさん、メディアの報道に踊らされないでください。
迷ったら、私の無料相談をご利用くださってもいいし、
ご検討物件を取り上げているレポートをお読みくださってもOK。
1回10500円の有料相談をご利用いただいても結構です。
今まで、メディアに踊らされて住宅を購入した方の
ほとんどは「失敗」に近い状態だと思いますから。



私立文系の大増殖は国家の危機？

最近、わが家のバカ息子が高校を受験しました。
その騒ぎを眺めていて、日本の学校教育の歪さをますます実感します。
「なんでこんなにお金がかかるのか？」という話題は、最近出したばかり。
今日は、他ならぬ私も含まれている「私立文系」という、
カテゴリーについて考えてみたいと思います。

まず、「私立文系」とういうのは早慶を頂点とした私立大学の
法学部、経済学部、商学部、文学部などを総称しています。
実は私立文系出身者は、日本の大学卒業者の6－7割を占める
圧倒的多数派といっていい種族ではないかと推測するのです。
まあ、私の周りなんか自分も含めて私立文系ばかり。
大卒者でそうでない人なんて、1割もいませんね。

一般社会でも似たようなものだと思います。
財務省などの中央官庁や朝日新聞、新日鉄住金、東京電力・・・
みたいな超メジャーな組織でない限り、多数派は私立文系のはず。
特に、その辺の会社の営業職なんて9割はそうでしょう。
すごーくたまに私立理系や国公立文系がいるくらい。
でも、ごくごく少数派のはずです。

エグい言い方をすると、2流以下の企業で多数派を占めているのは
必ずと言っていいほど「私立文系」族なのです。
なぜでしょう？
当たり前ですが、大量に製造されているからです。
毎年、何十万人も私立文系出身者が社会に吐き出されています。
極端な言い方をすると、日本社会の主流派でもあるのです。
それはもう、創価学会の会員よりも、自民党の党員よりも、
Tカードの会員よりも、私立文系族は数が多いのです。

さて、私がここで「族」を付けて「私立文系族」と
ひとつの集団みたいに呼ぶには、キチンと理由があります。
それは、この一族には共有する特性があるのです。
その最強の共通点は、何といっても

数学ができない、もしくは苦手

私立文系の場合、入学試験が多くても国語、英語、社会の3科目。
下手をすればその内2科目か、小論文のみ、というのだってあります。
まず、数学で受験できるところ、選択する人は僅少。

しかし・・・これってなんだかヘンだと思いませんか？
日本社会の主流派は、ほとんどが「数学的思考」ができないのです。
数学的思考、というのは何かというと、一番は「証明」でしょう。
解に向かって論理的に積み上げていく数式です。
もう、そう聞いただけでアタマをクラクラさせている
私立文系君がいるのではないですか？　(笑)

ただし、私立文系が得意とする「営業」職の場合、
ほとんどこういった「数学的思考」は必要ありません。
売上の合計と利益率が算出できる「算数」で十分。
ところが・・・困ったこともあります。
例えば、数学的思考ができないと「企画書」というものが
ほぼマトモに書けないはずなのです。

ご自身のまわりをご覧になってください。
「コイツは喋らせると面白いことが言えないけど、企画書は上手」
という人種はいませんか？
また、そういう人は理系であるケースが多くありませんか？
私が棲んでいた不動産広告の世界では、
企画書が上手な人はなぜか理系が多かったですね。
多分、数学を苦手にしているか否かが、大きく関係あるはずです。

話を進めましょう。
私立文系族の2番目の共通点は

大学受験以来、勉強していない

まあ18歳か19歳の時から、その後の一生の間、
「なーんにも難しいお勉強はしてない」人生を過ごすのが
この私立文系族の一大特性なのです。
まあ、せいぜい卒業論文を書くときに、ちょっと頭をひねったくらい。
不動産業界なら宅建資格をとるために、ほんの少しお勉強する程度ですか。
あんなの、お勉強の内には入りませんぜ。

私立文系が何人か集まって学生時代の話題が出ると
決まって「自分はどれだけ学校に行かなかったのか」自慢が始まります。
「1年間で10日も行かなかったよ」なんて人はザラ。
私立文系族の間では、それは十分に自慢できるネタなのです。

これも、普通に考えればヘンですよね。
大学って、お勉強をしに行くところでしょ。
合コンの数を競いに行くところではありません。
しかし、まあこれも制度の上の欠陥みたいなもの。
日本の文系学部をもつ私立大学は、どうみたところで
学生に学問を授けることを第一の目的とはしていません。

できるだけ学校の人気を高めて多くの受験生を集めることが一番。
入学させた学生にキチンと学費を払わせることが二番。
要は、それで学校職員と教授陣の職場を確保することが
日本の多くの私立文系大学の存在目的なのです。
学生に対して本気で勉強させようなんて努々考えていません。
そんなことよりも、いい会社へたくさん就職させることに
持てる力の多くを注ぎ込んでいます。
その方が、大学の人気を高めることができ、
結果として多くの受験生を集めやすくなるからです。

まあだから、学生はテキトーにやっていれば卒業させてくれます。
他ならぬ私も、テキトーにやって２つほど卒業しました。

しかし、これは大きな問題であると思っています。
だいたい、社会のムダですね。
いい若い者が4年もの間、ほとんど遊び暮らすわけですから。
その連中が生産活動に従事したら、日本経済はもっと豊かになるかも。

では次。私立文系族の3番目の特長。

応用力に乏しい（アタマが硬い）

なぜだか分かりますか？
これは、英語、国語、社会という記憶中心のお勉強にしか
オツムを使った経験がないからなのです。
数学や物理、化学が加わると、基本的に「なぜ」という思考が必要です。
理論的な組み立てをアレコレ考えなければ答えが出ません。
ところが、ひたすら覚えることにしかアタマを使っていないと、
「なぜ？」という思考と解決がひどく苦手なものになります。
だから、私立文系族は得てして単線系の思考しかできません。
また、狭い自分の知識の範囲でしか物事を理解できません。
数学や物理には、理論的な世界の広がりがあり
抽象的な概念を持たないと、理解が進みません。
文系で抽象世界をもつ学問は、哲学や心理学。
経済学や法学にも一部抽象概念がありますが、
数学や物理に比べれば、はるかに可視的であると私は思います。

さて、他にもまだまだ私立文系族の「欠陥的特性」はあるのですが、
まあここまでのところでまとめてきましょう。復習します。
私が発見した私立文系族の三大特性は

１　数学ができない、もしくは苦手
２　大学受験以来、勉強していない
３　応用力に乏しい（アタマが硬い）

なんか、だんだん暗くなりますね(笑)。
人によっては、かなり不愉快でしょう。
でも、自分とまわりをよく眺めてください。

私が高校生の頃、大学進学率は3割に満ちませんでした。
今は、それが5割前後になっているようです。
増えている分のほとんどは「私立文系」のはずです。
この30数年で、私立文系族は確実に日本の主流派となりました。
最近の総理大臣ふたりも私立文系ですね。
今後、ますますこの私立文系比率は高まるはずです。
私は、そのことにすごーく危うさが潜んでいると思います。
みなさん、どう思われますか？

参考レポート

東京のタワーマンション
全解説59物件
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物件が増えて、なんと244ページに！
致し方なく、価格も上げさせていただきました。
ここで取り上げた物件は以下の通り（アイウエオ順）。

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アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリスタワー千代田岩本町
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・山王タワー
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティテラス大井仙台坂ヒルトップｶﾞｰﾃﾞﾝ
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
プラウドタワー東雲キャナルコート
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ルミナリータワー池袋

このうち「買ってはいけない」26物件を抽出したのが

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　26物件
価格　6,980円

 


2013/2/18 20:15 | ちょっと脱線 | Comments (4)