マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
「ローンのふるさと」よりも市場2割安のコーポラティブを

「都心といえども20年後には住居費が今の半額になる」
これは先ごろリリースした愚著「磯野家のマイホーム戦略」で、
私が予測した日本の住宅の未来風景です。
なぜそうなるのか、詳しく知りたい方はどうぞ読んでください。

「エエッ、20年後に半額！　そんなバカな」
そのようにお考えになる方も多いことと思います。
「また榊が途方もないことをほざいている」
という風に受け取られる向きもあるでしょう。
実際、そんなことを主張している専門家をほとんど知りません。

ところが・・・・
とあるシンクタンクで不動産専門アナリストをなさっている某氏が、
先日私のところにメールをくださいました。
「さっそく読ませていただきました。概ね私も同じ考えです。売り手代理みたいな人間がジャーナリストを名乗っている現実に疑問を感じていましたが、さすがは榊さん。勇気ある発言に敬意を表します」
といった内容でした。
おお、私のようなチンピラの「暴言」的な予測に対して
業界で権威とされている方から賛意をいただけるとは・・・
ちょっと嬉しくなってしまいました。

都心の家賃も中古マンションも、20年後には今の半額・・・
もし、私のこの予想が現実となった場合、都心以外はどうなるのか？
実は、恐ろしいことになります。
例えば、今さかんに広告されている「プラウド船橋」なんていう
総戸数1500戸という大規模マンションがあります。
10年後、どうなっているのでしょう。
私の予測だと、10年後の中古価格はよくて今の売出し価格の半額。
20年後にはそのまた6割程度に下がっていそうです。
つまり20年後は売出し価格3分の1以下に下がっています。
仮に、これを35年ローンで買った場合はどうなるでしょう？
ローンはまだ半分以上残っているのに、物件価格はローン残高の6割程度。
これでは売るに売れませんね。

今、「高齢破産」という現象が起きているそうです。
1990年代に35年ローンで郊外のマンションや一戸建てを買った団塊君たち。
買った当時で４０代。今は定年してやっと年金が貰えるあたり。
ところが、年金では全然ローンを払っていけないのです。
アテにしていた退職金も貰っている人はいい方。
最悪のケースはリストラされて失業を経験した方もいるはず。

で・・・長期ローンで買ってしまったマンションや戸建てを売ろうとしても
ローン残高以上では売れないのです。
貯金を使い果たしてしまうと、もうお終い。
あとは自己破産するしかありません。

例えば、春日部あたりで駅から徒歩１５分くらいの３LDKマンション。
1990年代前半には平気で3800万円くらいしていました。
今の市場価格はどれくらいだと思われますか？
実は、買値の半分もありません。1000万円以下です。
何と、4分の1程度にまで下がっているのです。

この20年を見ただけでも、こんな具合なのです。
これからの20年は、これまでの20年よりもさらに厳しくなるはずです。
たとえ｢駅徒歩1分｣であろうと、「みらいのふるさと」になるのではなく、
「ローンのふるさと」になるであろうことは、ほぼ確実だと思います。

さて、そんな「危ないマンション」の数々に警告を発する
私のマンションレポートを3タイトル、最新情報に更新しました。

例のプラウド船橋やザ・パークハウス津田沼の弱点をも
余すことなく指摘した

千葉の大規模マンション　全18物件
価格　2,980円

ブリリアシティ磯子やプラウドシティ元住吉について
忌憚のない見解を呈示した

神奈川の大規模マンション　全解説34物件
価格　5,490円

パークホームズ南麻布やグランドメゾン狛江が登場

東京の大規模マンション　全解説34物件　（タワー以外）
価格　4,980円

これらのレポートが取り上げた物件名については、
この記事の末尾にすべて掲載しておきますので、ご参照ください。

さて、「では、何を買えば？」ということになりますね。
私は「磯野家のマイホーム戦略｣の中で
「基本的に慌てることはない」とアドバイスしています。
これからの時代、家賃も価格も下がっていくわけですから、
自分が本当に欲しいものが相応の価格で買えるようになるまで、
当面は賃貸住宅で暮らしていても悪くないと思います。

しかし、もし買うとすれば湾岸のタワーマンションや
船橋のプラウドみたいにド派手に広告している物件ではありません。
同じプラウドでも、先日売り出したと思ったら
あっという間に完売した「プラウド小石川」のような物件。
みなさん、きっとご存じないでしょう。
その近くにあったオープンレジデンス小石川なんて、
もっと知られていませんが、竣工後すぐに売れば1割程度は
「儲かってしまう」可能性さえある物件でした。
これなんか、プラウドよりももっと知らないはずです。

実は、ド派手に広告している物件ほど、
将来の資産価値は危険である、という傾向がはっきり出ています。
理屈で考えてもその通り。
巨額の広告費をかけなければ売り切れない物件は、
それだけ市場性が乏しいわけです。
例のプラウド船橋はその典型。船橋のはずれ。徒歩1分とはいえ支線・・・
そんな場所に1500戸も供給すれば周辺エリアの需給は
ブヨブヨに緩んでしまうのは至極当然の成り行き。
経済が成長し、人口が増えている時代なら
一時的な緩みも数年後には引き締まりました。
しかし、今は経済が衰退し、人口が減少している時代。
おまけに消費税の増税で、これまで以上の不況到来が予想されます。

さて、プラウド小石川やオープンレジデンス小石川を
見逃してしまった方に、少し朗報があります。
何を隠そう、私がコーディネイトしている、
「新宿余丁町コーポラティブ計画」は、まだ粘り強く募集を続けています。
実は、昨年中に予定の参加者が集まらずに、
地主さんのご好意で計画を1年ほど延長いたしました。

計画の詳しい内容は　新宿余丁町コーポラティブ計画　へ

そしてなんと・・・・
前面道路が大幅に拡幅されることに伴い、
大型重機を使った建設工事が可能となりました。
それによって建築費が軽減されることや余剰金の取り方を見直して、
取得目安価格を引き下げることにいたしました。
平均坪単価は230万円をやや切ったあたりまで落としました。
周辺の築5-10年程度の中古マンションは坪270-280万円が目安。
つまり、「中古よりも2割安い」という価格を基準にしています。
これも、竣工引渡し後すぐに売却すると、図らずも利益が出てしまいそうです。
しかし、決して売却目的の方に参加してほしくはありませんが。

この余丁町コーポラティブ計画。この取得価格見直しで
新築よりか25％、中古よりも20％ほど安い価格で募集できます。
このあたりの10年後の市場価格は先の「磯野家の・・・」方式で出すと、
およそ20-30％減。それでも、20年後は半額まで落ちることは免れません。
しかし、今市場より20％安いものを取得しておけば、
10年間は資産価値が保全され、20年後も20％-30％減で済みます。
普通にデベロッパー分譲のマンションを購入する場合に比べて
資産価値の減少が約半分に軽減されるのです。
しかも、住まいは建築家と共に作る自分流の住まい。
これは今の首都圏では理想に近いのではないかと思います。
だからこそ、私が懸命にコーディネイトをさせていただいているのです。

ご興味のある方は、随時開催している説明会にご参加ください。
開催日時はみなさんのご都合と当方のスケジュール調整で、
「随時」決めさせていただいています。

まずはこちらから　計画説明会申込フォーム　お知らせください。

みなさんのご参加を
ではSEO対策も兼ねてｗ
先に更新を説明した3タイトルのレポートで
取り上げた全物件名です。

千葉の大規模マンション

１　「ザ・パークハウス 新検見川 」
２　「グランドターミナルタワー本八幡」
３　「ユトリシア」
４　「パークシティ柏の葉キャンパス2番街」
５　「ザ・レジデンス千葉ニュータウン」
６　「プラウド船橋」
７　「サングランデ公津の杜グレイス」
８　「グランスイートブルー」
９　「シティテラス南行徳」
10　「パークタワー八千代緑が丘」
11　「シティテラスおおたかの森ｽﾃｰｼｮﾝｺｰﾄ」
12　「幕張アクアテラス」
13　「プラウド新浦安パームコート」
14　「ビオ・ウイング　ユーカリが丘」
15　「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」
16　「サングランデ印西牧の原ドアシティ」
17　「オーベルグランディオ柏」
18　「プレミスト稲毛海岸」

神奈川の大規模マンション

ヴェレーナ東戸塚
エクラスタワー武蔵小杉
オーシャンステイツ湘南平塚 グランフィールド
カワサキアイランドスイート
川崎ラグゼガーデンプロジェクト(ラグゼコート)
グランセレッソ横濱戸塚
グリーンシア川崎京町
クレストシティアクアグランデ
グレーシアガーデンたまプラーザ
ザ・パークハウス 市ヶ尾
ザ・ミレナリータワーズ
ザ・ハウス港北綱島
ザ・パークハウス 追浜
サンクタスシティ長津田みなみ台レジデンス
シティテラス横浜仲町台壱番館
シーズンプレイス
ステーションスカイタワー小田急相模原
テラス横浜富岡（ハマテラスプロジェクト）
ドレッセ鷺沼の杜
ナイスクオリティス横濱鶴見
パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワｰ
パークスクエア相模大野タワー＆レジデンス
パークスクエア湘南茅ヶ崎
パークタワー横濱星川
プラウドシティ元住吉
ブリージアテラス淵野辺
Blillia City横浜磯子
ヨコハマオールパークス
ライオンズ一条レジデンス湘南C‐X
ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ
リヴァリエ
ルネ追浜
ルネ北久里浜ソラヒルズ
ロイヤルタワー横濱鶴見

東京の大規模マンション(タワー以外)

アクアプレミアム
アクシア八王子ピュアマークス
イーストゲートスクエア
オーベルグランディオ多摩中央公園
グランドヒルズ三軒茶屋
グランドメゾン狛江
グリーンコート レジデンス
クレヴィア南千住
クレストガーデンレジデンス
グロリアヒルズ
グローリオ蘆花公園
桜堤庭園テラス
ザ・神宮前レジデンス
ザ・ミッドランドアベニュー
ザ・ミレニアムフォート府中御殿坂
ザ・シティテラス加賀
シティテラス立川
シティテラス板橋蓮根
センチュリーフォレスト
セントラルレジデンスシティテラス目白
常盤台ガーデンソサエティ
パークシティ国分寺
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤
パークホームズ南麻布ザ レジデンス
パークホームズ目黒ザ レジデンス
広尾ガーデンフォレスト
プラウド駒場
プラウドシティ船堀
プラウド府中天神町
ブリリア辰巳キャナルテラス
Brillia 多摩ニュータウン
ライオンズ調布つつじヶ丘シーズンズヒル
ルネ花小金井



増税でドタバタする以前にやるべきこと

お金が足りなくなったらどうすればよいのか？
１　稼ぐ
２　借りる
３　耐える
４　使わない
我々にはだいたいこの４つくらいしか選択肢がありません。
でも、アウトローな方にはまだいくつかあります。
５　盗む
６　奪う
７　だまし取る
とまあ、こういう方法ですね。
ところが政府にはまだとっておきの方法がいくつもあります。
８　増税する
９　お札を刷る
10　借金を返さない

今回、野田君が実行しようとしているのが、この№８。
政府の場合、さんざんデタラメやっておいて、
お金が足りなくなったら国民に
「足りなくなったから、もっとちょうだいね」で済んでしまうのです。
国民はこれには逆らえません。
だから、増税には№6の要素も入っているのです。
政府っていいですよね。

でも、本当はダメなんですよ、そんなことをしちゃ。
こんな大切なことを国民に押し付ける場合には、
「みなさん、増税をしてもいいですか？　投票で示してくださいね」
ということで、全国民の意思を問う総選挙をするのがスジでしょう。
でも、それをしなかった。
当たり前ですけど、そんなことしたら国民はNOというに決まっています。
だから、民主党は前回の総選挙で
「私たちの任期期間中に消費税を上げることは致しません」と公約したのです。
そのクセ、しれっとして消費税増税法案を提出して可決してしまいました。
これって、ハッキリ言って詐欺ですね。
マニフェストで掲げたことは何にも実行せずに、
「やりません」といっていた消費税増税をやってしまう。
私たちはスッカリ騙されましまったのです。
（私はあんな党には投票しませんでしたが）
もっと怒りましょうよ、みなさん！
特に前回選挙で民主党に投票したみなさん！

この点、今回の小沢君たちの主張は実にスジが通っています。
「小沢よ、君こそ男だ」と、言ってあげたいけど・・・
素直にそういう気持ちにならないのはなぜ？　　（笑）

昨日、彼らの新党が結成されたようで、
今日の新聞の一面にデカデカと出ていました。
新しい党名は「国民の生活が第一」ですって。
おいおい、それは党名か？　スローガンじゃねえのかい？
そいでもって、近々行われる選挙でのスローガンは
●    消費税増税撤回
●    脱原発
なんだそうです。
なんかもー、票が欲しくて国民に揉み手で擦り寄っているポーズが
アリアリと浮かび上がってきます。
下心が見え見えというヤツですね。ゲンナリです。

こういう政党は、一瞬で消えて欲しいですね。
実際、今総選挙が行われたら半分も戻ってこられないでしょう。
かといって、どこが勝つのでしょう？
今回の消費税増税法案を巡るドタバタ劇で、
一番損をしたのは自民党の谷垣君だと思います。
「へえ、自民党も賛成するんだ」と、誰もが思ったはず。
現に、法案可決後の自民党の支持率は伸びていません。
それに、法案に賛成したことで自民党は何かを得ましたか？
どうやら、解散の密約はなさそうです。
つまり、谷垣君は野田君にうまく言いくるめられて乗せられただけ。
世間からはすっかり失望されてしまいました。
谷垣君は、本当に政治家としてのセンスがありません。
見ていてつまらないので早く変わって欲しいですね。

さて、今後の焦点は「内閣不信任案」です。
小沢君は出来るだけ早い時期にこれを提出して可決しようとするでしょう。
まさか、自民党は反対に回らないでしょうね？
これに反対すれば、自民党は次の選挙でさらに議席を減らすでしょう。
センスのない谷垣君なら、やりかねませんが・・・

あとは、与党系から何人の裏切り者が出るかです。
例のKYな鳩山君あたりが賛成に回りそうな空気を漂わせています。
野田君は「増税反対なら公認しない」と表明しているようですが、
民主党の議員はむしろ次回選挙で「民主党の・・・・」とは叫ばないはずです。
党名を目立たせずに選挙運動をするのではないですか？
つまり、民主党の看板なんて「ありがた迷惑」。
でも、公認料が欲しいから民主党の公認を受ける、という議員がほとんど。
みんな、本音を言えば「橋下維新の公認が欲しい」と思っているはず。

ただ、鳩山君はお金に困っていないから、
民主党の公認なんて気にせず放棄できるはず。
あれだけのお金持ちだから、
子分10人分くらいの公認料は懐から出せるでしょう。
ということは、裏切って不信任案賛成に回る可能性は大。

これだけの波乱要素があるのに、この政局は面白くないです。
なぜなのでしょう？
ひとつには、争点が消費税増税のようなくだらない問題になっていること。
それって、財政と社会福祉の問題を解決する（本当はできないけど）一手段。
それをやるかやらないかでモメているだけ。
今の日本、もっと大事なことがあるんじゃないの？

目先、原発をどうするのか、というのも大きな問題。
避難生活をおくる方々をどうするのか、は喫緊の課題。
支那が尖閣に食指を伸ばしているのをどうするのか、
という問題は日米安保の運用にまで広がる話。
安全保障の面からは、何よりも憲法改定が必要。
野田君は憲法のケの字もいいませんね。
財政の問題は小さくありませんが、
冒頭で掲げた№9と№10の方法が残されています。
それよりも、今は支那からの侵略を防ぐことが優先すると思いますよ。

結局、我らの政府はやるべきことをズルズルと先延ばしにしていくことで
この国は相も変わらず衰退の道を進んでいるのです。

ご報告。
愚著「磯野家のマイホーム戦略」が東京新聞で紹介されました。


2012/7/12 16:03 | ちょっと脱線 | Comments (0)

実感として、マンションは売れていない

やっぱり売れていない・・・首都圏のマンション市場です。
最近、港区を中心にマンション市場を再精査しておりました。
そして、ここのところメディアは「マンションは売れている」
という報道を行っているところが多いのです。
例えば、昨日発売になった「週刊東洋経済」には、
私のコメントが一部掲載されているのであまり言いたくはないのですが・・・
「マンション買い時」を示すこれだけの理由
なんてページがあったりします。本当にそうでしょうか？

7日に行ったセミナーで、私が冒頭申し上げたのは
「今は買い時ではありません」
そして「これからもずっと『買い時』なんて来ません」ということ。
かつて家が足りない頃の記憶を引きずっていた、
今の40代以降の人々は多少の無理をしてでも住宅を買いました。
その結果、多くの人々がローンに苦しんでいます。
ところが、物心ついた時からずっと不況だった今の30代は、
「無理をしてまで家を買う」というマインドが薄いようです。
実際、多くが買っているとは思えません。

何度も申し上げるのですが、マンションデベロッパーは
自分たちが販売しているマンションを「売れていません」なんて、
口が裂けても言いません。
どんなに売れていなくても「まあまあ売れています」と、好評を装います。
不人気なのがバレると、ますます売れなくなるからです。
「初月契約率は7割超で安定」なんていうのも、
すべてデベロッパーの自己申告によって作られた数字です。
本当に販売を開始して1か月7割も契約できる物件ばかりなら、
なぜこれほどまでに完成在庫がゴロゴロしているのでしょう？

確かに、去年の後半から市場のマインドは徐々に改善してきました。
春先はそこそこ動いていた気配もありました。
短期間で完売して「販売終了」となる物件もいくつかありました。
しかし、それは全体の1%もなかったはずです。
少なくとも、私が全物件をフォローしている港区や文京区では
ほぼ9割以上が竣工までに完売せずに完成在庫になります。

ましてや、郊外エリアや千葉、埼玉、神奈川では、
ファミリー物件が竣工後1年以上も完売できないケースがゴロゴロ。
「人気が回復」したなんていっている湾岸エリアなど、
竣工後4年以上のタワーマンションなんてのもあるくらい。
この状況をして「売れている」なんて絶対に言えないはずなのですが・・・・

ただ東洋経済でも書かれている通り、これから供給が増えることは確実。
私のまわりには不動産広告の制作業務を行っている連中が多いのですが、
総じて「忙しい」という状況になっています。
つまり、数か月から半年先には新たな物件が
市場にジャカジャカ供給されるということ。

一方、日本経済全体の先行きはどうなのでしょうか？
これがまた、かなり不透明ですね。
今、ようやく薄日が差しかけている気配がありますが、
とても回復の兆しあり、と言えるほどのものではありません。

復興需要は今年いっぱい続くでしょうが、来年は萎みそう。
日本中の原発を停めているせいで、
電力供給が不足していることも経済の足を引っ張ります。
「サイカドー､ハンタイ！」とやっているバカどもは、
自分たちの愚劣な行動がいずれ己の失業や所得減少という
結果を招くことに全然と言っていいほど気づいていません。
あの連中を見ていると、心底この国が情けなくなります。

また、近く行われるのであろう総選挙において、
いずれの党が政権を取るのか分かりませんが、
政治の混乱が経済に好ましい影響を与えた例を私は知りません。
はたまた、ここのところ落ち着いているように見える
ユーロの財政問題諸国の動きも気になります。
アメリカは大統領選挙が終わると超緊縮財政になりそうです。
支那はハッキリと成長スピードを鈍化させています。
新興諸国は比較的元気ですが、まだ影響力は限られています。
つまり、国内外に経済の先行きを明るく見出す材料はほぼ無いのです。

ただ、ひとつあるとすれば・・・
来年は消費税率アップ前の駆け込み需要が発生すると見られます。
おバカさんたちが慌ててマンションを買うのでしょうね。
売る方は手ぐすね引いて待っているはずです。

こんな状況下で、来年の前半までに数多くのマンションが
首都圏の市場に供給されます。
消費税率アップ前の駆け込み需要はそれなりに期待できるでしょうが、
全体としては相当に需給が緩むのではないでしょうか。
そのうち在庫の山になって、2014年の年明けあたりから
またぞろ2009年の春みたいに「大値引きセール」的なことを
あっちこっちでやっていなければいいのですが。
この業界、何と言っても歴史どころか経験にも学びませんからね。

さて、レポートの更新情報です。
港区のレポートを一挙に５題更新しております。

南麻布対決　プラウドvsパークホームズ
「麻布エリア」
価格　4,980円

プラウドタワー白金台登場
「白金・高輪」
価格　2,690円

アークヒルズ仙谷山登場
「六本木・青山」
価格　4,290円

ミッドガーデン、プレミスト
「赤坂」
価格　2,980円

えーい、めんどくさいから全部見たい、
という方にはこの1題にすべて入っています。
「港区総集編」
価格　9,980円

総集編に入っている全物件
赤坂エリア
1 パークコート赤坂　ザ　タワー
2 SAION SAKURAZAKA
3 ライオンズアイル赤坂
4 インプレスト赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 ミッドガーデン赤坂氷川
7 サンマイン赤坂氷川坂
8 ブランズ赤坂二丁目
9 クラッシィスイート赤坂
10サンウッド赤坂氷川公園フラッツ
11プレミスト赤坂檜町公園
六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 アトラスタワー六本木
3 パークコート六本木ヒルトップ
4 ブランズ六本木
青山エリア
1 南青山パークハウス
2 南青山マスターズハウス
3 ザ・レジデンシャル北青山
4 ザ・パークハウス 南青山常磐松
5 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山骨董通り
6 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｳｴｽﾄﾃﾗｽ
乃木坂エリア
1 ディアクオーレ乃木坂
虎ノ門エリア
1 アークヒルズ仙石山レジデンス
2 ザ・パークハウス愛宕虎ノ門
三田エリア
1 ファインレジデンス三田
2 ディアクオーレ白金高輪
3 パークマンション三田日向坂
白金・高輪エリア
1 ウェリス高輪
2 パークタワー高輪
3 リビオレゾン白金
4 グランスイート白金高輪
5 シティハウス高輪ヒルトップ
6 グランドメゾン白金
7 プラウドタワー白金台
麻布エリア
1 シティタワー麻布十番
2 パークコート麻布十番ザ タワー
3 麻布台パークハウス
4 プラウド南麻布
5 グランドメゾン西麻布
6 ブランズ東麻布
7　ザ・パークハウス 西麻布
8 ライオンズ麻布十番　スペリア
9 イニシアイオ西麻布
10 クラッシィスイート・ジオ東麻布
11 サンウッド西麻布
12　ザ・パークハウス元麻布
13　パークホームズ南麻布ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
新橋・芝エリア
1 新橋プラザビル　コアレジデンス
2 ワールドシティタワーズ
3 クレストプライムタワー芝
4 アデニウム新橋
5 ザ・パークハウス ｱｰﾊﾞﾝｽ御成門
6 ザ・パークハウス芝公園
7 パークタワー芝公園
8 インプレスト芝浦レジデンス



「ようこそ、自由の国へ」と、言える国になろう！

昨日のニュースで「尖閣諸島を国有化」なんてのがありました。
その前は石原都知事が「東京都で買う」とブチあげたところ、
たちまち寄付が数億円集まったとか。
私も財布に余裕があれば１万円くらい寄進したいところですが
何といっても貧乏子沢山なもので・・・・

さて、この方針に早速支那では反発の声が上がっているそうです。
でもね、大陸の支那人には多分、このニュースの本質が理解できていません。
まず、あの島々を日本の一民間人が所有している、
という概念自体が分からないはずです。

というのは、大陸支那では土地は基本的に政府のものです。
道路や空港、時には金儲けのためにマンションを作る場合でも、
住んでいる人に「○月○日までに立ち退け、補償金はいくら」と
命令するだけで「地上げ」出来てしまうのです。基本的には。
もちろん、そういわれた支那人たちもおとなしく立ち退いたりしません。
考えうる限りの抵抗をします。
最後は暴動までおこしますが、そこは共産党の国。
武装警官を動員して力ずくで押さえ込んでしまえば解決。
人が何人か死のうが、全然OK。

つまり、あの国では「私有財産制度」という、
我々日本人が空気のように備えている概念がありません。
お金でも土地でも、政府が「取り上げる」気になれば、
ほぼ無制限にそれが可能になるのです。実際そうしています。
だから、支那人はお金を儲けるとすぐに海外に移転します。
子どもを海外に留学させて永住権を取らせます。
やばくなったら、いつでも逃げられるようにしているのです。

ところが、我らが幸せの国ニッポンでは、私有財産制は明治維新以来の常識。
たとえ国家であっても、尖閣諸島の所有者に対して
「ねえねえ、東京都じゃなくて日本政府に譲ってよ」と
揉み手でお願いしなければいけないワケです。
所有者側も「民主党政権なんか信用できないから、ワシは石原さんの東京都にしか売らないよ」とゴネることができます。

この関係や図式を大陸支那人はまず理解できないはずです。
それでも、「日本政府が島の支配権を強化する」という
イメージは十分に伝わっているので、反発しているのでしょうね。
つまり「よう分からんけど、とにかく抗議すべし」というところだと思います。

このように、大陸支那人には理解できない
自由主義国ならでは出来事はたくさんあり、
それが連中との諍いになるケースは多いもの。
そこのところを、我々側もよく知っておいた方がよいのです。
「連中の国はシステムが違うからああなるのか」と想像できますから。
まあ、アチラがこっちを理解して惻隠してくれることは皆無でしょうが。

例えば、２０年くらい前に大騒ぎになった教科書問題。
そもそも、日本の教科書に外国の支那が文句をつけることは、
国際法上の｢内政不干渉｣に抵触する非常識な行為。
しかし、支那人には「遵法意識」が我々文明諸国に比べて極めて希薄。
チベットや東トルキスタンの問題で自由主義諸国に文句を言われた場合には、
すかさず「それは内政問題だからツベコベ言うな」と、
都合よく国際法を持ち出してくる割には、日本の内政に平気で口出しします。
つまり、彼らとって「法」などというのは方便でしかないのです。
まあ、それはひとまずおきましょう。

連中はそもそも「言論の自由」という概念を理解できません。
さらに、歴史とは「事実を再構築して検証する科学」であるとも考えていません。
歴史は政府の思惑で作れるもの、と考えています。これは韓国も同じ。
歴史教科書は政府が自分たちの考えで作って、
それを基本に国民を教育することは当たり前で、それ以外は想像できないのです。
だから日本政府の一機関である文部科学省（当時は文部省）の
「検定」に合格した教科書は「日本政府が作った」と考えます。

それに支那や韓国では、歴史の教科書は政府が作ったものひとつだけ。
日本のように５つも６つも種類あって、学校や教育委員会単位で
「自由に選べる」というシステムでもないのです。
だから、連中は自分たちにとって気に入らない記述がある教科書が検定に通ると
日本全国の津々浦々で使われている、と「誤解」します。
支那人もそうですが、表向きは言論の自由がある韓国でも、
連中の「良識ある理解力」なんぞに期待してはいけません。
南の島で裸で暮らしている野蛮人程度に考えたほうがいいでしょう。

江沢民という礼儀知らずな支那人のボスがいました。
アメリカのホワイトハウスを訪れたときに、
「チベットを開放せよ」「民主化を」というプラカードを掲げた人々が、
フェンスのすぐ外まで押しかけてきました。
当然、江君の視界にも入ります。
「アレを何とかしろ」
彼は、ホワイトハウスの役人に命じたそうです。
自分は支那を代表してアメリカに来ているのに、
自国の政策に反対する人々がこんな所まで押し寄せている状態は、
あまりにも「礼を欠いている」と考えたようです。
それはまあ、支那人の考え方としてはそうでしょう。
日本でもし、同じことが総理官邸の外で起こったら・・・
多分、日本の小役人が機動隊に命じて見えないところまで排除するでしょう。
で・・・件のアメリカの役人(報道官)はどうしたか？

「自由の国へようこそ」

一言で済ませたそうです。
まあ、そうあるべきですね。
ことほど左様に、連中と我々文明諸国民は意識が違うのです。
だから、尖閣諸島を巡って東京都と日本政府が
所有権の綱引きをしている現状を、
連中が正しく理解しているとは思えません。
それに、支那が尖閣諸島で強硬な姿勢を取れば取るだけ、
日本国内で「中国なんて大嫌い」という人々が増えることも
彼らはほぼ理解できないでしょう。
連中の国では「どこの国を好きになり、嫌いになるか」さえ、
共産党の宣伝政策（プロパガンダ）によって、ある程度操作できます。
だって、どんなニュースを人民に知らしめるのか、
あるいは知らしめないのかも、すべて共産党が決める国です。
日本では政府がメディアを規制できない、
という単純な図式さえ連中にとっては想像外でしょう。

支那では、都合の悪いニュースは流しません。
日本を叩こうと思ったときは、何の材料がなくても捏造すること可能。
逆に天安門事件の直後のように日本に媚を売るときには、
少々連中の気に触ることをやっても、しらんフリをしています。
だから、日本政府の対中政策担当者（主に外務省のチャイナスクール）が、
「中国を刺激しないために」なんていう理由で、尖閣諸島への上陸は不可、
などというルールを作っているのはチャンチャラおかしなことなのです。

今、日本の「嫌中派」は90％に達したと言われています。
支那に甘い政策を取っていれば、選挙でも不利に働くはず。
小沢君の一派が今ひとつ多くの支持を集められないのも、
数年前に彼が何百人もの子分を連れて支那に赴き、
媚中発言を繰り返したことが国民の脳裏に焼きついているからともいえます。
今回、野田君が尖閣国有化を打ち出したのも、
自民党の選挙公約にそれがあったから「先手を打った」のだとか。

前述の通り、支那は世論をも操作できる国。
そんな連中を相手に「刺激しない」という政策は愚劣です。
むしろ自衛隊を駐留させ、領海侵犯に対しては武力で抑制すべきでしょう。
それは強硬策でも何でもありません。
ごくごく｢世界の常識｣どおりの政策なのですから。

さて、昨日は私のセミナーを開催。
多くのご参加をいただき、ありがとうございました。
80人会場がほぼ満席となる盛況さ。
通常の半額程度で販売したレポートのCDもまずまずの売れ行き。
おかげで赤字を免れることができました。
次回開催は11月頃を予定しています。
「出版記念」や「コーポラティブ説明会」ではなくなりますので、
しっかりと会費をいただき、内容も今以上に充実させるつもりです。
ぜひ、ご期待ください。



需要18%減、供給20%増で、価格はどうなる？

「20年後の日本はどうなっているのでしょう？」
いきなりそんなことを聞かれても困りますよね。
でも、私はよく聞かれます。
「このマンション、10年後にはいくらになっていますか？　20年後はどうでしょう？」
みたいな感じです（笑）。
そんなこと、神様でもない限り分かりません。
私は「神」ではなく、余計な「木」が1本付いた榊ですから・・・なーんて。

でも、分かることもあるのです。
実は、マンションの価値についても、おおよそ想像がつきます。
なぜ分かるのか、分かりますか？　なんてトンチみたいですね（笑）。
これが実にカンタン。
モノの値段というのは「需要と供給の関係」で決まります。
中学校の社会科で習ったアレです。
日本の中学社会科教師の大半は日教組ですから
資本主義の基本のキであるこの価格形成の大原則について
キチンと教えてもらわなかった方も多いことでしょう。
でも、そんなこと実社会に出れば誰でもすぐに理解できること。

どーでもいいことですが、ここでちょっと本題から脱線。
「あの榊の野郎、また変なこと書いてないか」と、
監視のためにこのブログを定期的にチェックしている業界関係者を除いた
純粋なこのブログの読者の方々は多分、すごく知的レベルが高いはずです。
というのは、私が行っている有料相談に来られる方々、
セミナーやコーポラティブ説明会の参加者などが、
時々チラとご自身の身分を明かされることがあるのですが・・・・
ドクターに大学教授、学校教師、エリート官僚、一流商社マンなど
「ヒエー、あなたはそういうお方だったの！」と
こちらが仰天するケースが全体の8，9割でしょうか？
先日、メールでの無料相談がわりあい突っ込んだ内容だったので
こちらも踏み込んでお答えしたら、これまた丁寧なお礼の返信。
今度は連絡先もきっちり出ていました。
なんと、「秘書直通」なんて電話番号もある法律事務所の弁護士先生。
みなさん、侮れません（別に侮っていませんがｗ）。
しかし・・・よくこんなアホなことばっかり書いている
ブログをお読みくださっていることだと、やや不思議です。

本題に戻ります。
ですから、「需要と供給の関係」なんてよくご存じのはず。
ついでに言えば「合成の誤謬」くらいは朝飯前、という方がほとんどでしょう。
まあ、今回はあまり関係ありませんが。

さて、20年後の話です。
マンションの需要者である日本人の数は、全体で10%ほど減っています。
もっとコアに見ると、15歳から65歳までの生産年齢人口は、
今と比べて18%くらい減っているはずです。
これはもう、ほぼ確実。
だって、いきなり女性がバカスカと子どもを産み始めることはないでしょ。

つまり、マンションのニーズは単純に考えて今よりも18%は確実に減るのです。
「たいしたことないじゃん。5万戸の供給（首都圏の場合）が4万戸になったって、俺たちは何とか食っていけるぜ」とか、
「そりゃ、日本全体の話だろ。人が減ったって都会には人が集まってくるから大丈夫さ」
なんて考えているのは、おバカな不動産屋さんたち。
需要層の数が18%減ったから、供給も18%減で済むはずはないのです。
むしろ、控えめに見て今より15%増。
悲観的に予想すると、20%くらい供給が増えるかもしれません。
それは、新築マンションの供給が5万戸から6万戸に増えるのではありません。
新築も中古も含めた、世の中で売り出されている
マンションの総数が15%以上増えるはずなのです。
それに、地方や郊外から人が集まってくるには、
それなりの条件も必要なのです。

木造一戸建てや鉄筋コンクリートのマンションなど、
日本の住宅の耐用年数は近年著しく長くなっています。
特に、最近のマンションは50年以上住み続けられることが確実。
場合によっては100年でも大丈夫かもしれません。
つまり、住宅は基本的に「減らない」のです。
だから、ここのところ日本中で家が余っています。
3年ほど前の統計で、全体の13%くらいが空家です。

さて、これが20年後だとどうなるのでしょう？
そして、20年後のマンションの価値はどうなっているのでしょう？
例えば、サザエさんの弟のカツオ君は今11歳。
20年後は31歳になっているはず（アニメ上では絶対にありえないｗ）。
彼がマイホームを買う時の日本では、どういう住宅風景が見られるのか？

あと、これから家を買うサザエさんはどういう選択をするのが賢いのか？
今買うとすれば、どういう風に探せばよいのか？
波平さんとフネさん夫婦は、ずっとあの家に住み続けられるのか？
住み替えるとすれば、どういう選択があるのか？
そういったことを、分かりやすくまとめて書いたのが
拙著「磯野家のマイホーム戦略」です。

ご興味のある方は、ぜひこの本を書店やアマゾンで買って読むか、
今週土曜（7月7日）のセミナーにご参加ください。
定員80名で、残りのお席が少なくなってきましたが、
まだ20人ほどは大丈夫。
ちょっと詰めて座っていただかなくてはなりませんが。

じっくり語りたいと思いますので、ぜひご参加ください。


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榊淳司新著出版記念セミナー
「日本の幸せ住宅未来図　今、どのマンションを買うべきか？」

日時：7月7日（土）　午後1時30分より
場所：発明学会ビル3階セミナー室
参加費：1500円
（ただし、参加者全員に1470円相当（予定）の新著書をプレゼント）
定員：80名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。
お申込みはこちらから

当日の予定
第1部　講演　13:30～
講演「20年後の日本の住宅風景と今買うべきマンション」
講師　榊　淳司

第2部　講演　14:40頃～15:20頃
講演「購入から売却まで、不動産取引のA to Zノウハウ」
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、
エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。
物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心に
マンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

今回のセミナーは参加費が1500円（コーポラティブ説明会は無料）ですが、
1470円相当の新著を参加者全員にプレゼント。
だから、セミナーに参加する方は本屋さんやアマゾンで買わずに来てください。

もちろん、いつもの通り私のレポートの割安価格販売も実施。
今回は簡易製本版ではなく、CD（PDFデータ）になりそうです。

どうぞみなさん、ふるってご参加ください。

◆同じ会場で引き続いて開催　15:30～
「新宿余丁町コーポラティブ計画」説明会（参加無料）

お申込みはこちらから
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会場は、前回と同じ新宿余丁町コーポラティブ計画の現地の近く。
セミナーに引き続いて、余丁町の説明会を開催します。

こちらにもぜひご参加ください。
今、「買ってもいいマンション」に出会えます。