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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
恥かしくないの？　東京ワンダフルプロジェクト君！


“What a wonderful world.”

このフレーズで、みなさんは何を連想されますか？
そりゃもう、ルイ・アームストロングですよね。

これ・・・だと思います。
ところが、違うんですよ。マンション業界では・・・
これをイケシャーシャーと物件のテーマにしているマンションが
つい最近広告を始めました。

いや、ビックリ。
ここのところの竹島や尖閣の騒動で、支那人や韓国人には
メンツはあっても「恥を知る」という感覚がない、
と嘆いていたのですが、我がマンション業界も・・・
恥かしくないのでしょうか、こういうことをして？

物件名は「東京ワンダフルプロジェクト」。
東京の湾岸エリアである「新豊洲」という場所です。
あの「豊洲」から新交通ゆりかもめで一駅。
「豊洲」駅から歩いても、表示上は「12分」。
文字通り「何にもないところ」です。
家の一軒、コンビニのひとつもありません。

あるのは、公園と東京電力の無愛想な建物だけ。
ここに1110戸ものマンションを建ててしまおう、
というワケですから、かなりのドン・キホーテ事業。
もちろん、住宅だけでなく多少の商業施設も作るようですが、
もともと陸の孤島のような場所です。

豊洲と言えば、住友不動産が「シティタワーズ」という醜悪な
タワーマンションを3棟も建てて、バカ高い価格で売っている所。
もう竣工して何年も経っているのですが、未だに完売していません。
値引きをしないと販売は進まないはずなのです。
やっと「モデルルーム使用住戸商談会」みたいのを始めました。
これは間違いなく値引きなのですが、どこまで本気なのか・・・
坪単価は280万円から300万円が中心です。
適正な市場価格から2割は高い、と私は考えています。

その「豊洲」駅から徒歩12分の場所に、またぞろ1110戸。
しかも、売主は以下の企業。

三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)
東京建物（株） (建物売主)
三菱地所レジデンス（株） (建物売主)
東急不動産（株） (建物売主)
住友不動産（株） (建物売主)
野村不動産（株） (建物売主)
東京電力（株） (土地売主)

まあ・・・財閥系4社に野村不動産という「メジャー５」。
住友不動産が入っていることにも驚きますね。
施工は、鉄筋不足と液状化で悪名を馳せた清水建設。
日本のマンション業界のオールスターではありませんか（笑）。

これだけの企業がそろった、2013年首都圏マンション市場の「主役」
ともいうべき物件が、いきなりルイ・アームストロングのパクリですか？
情けない・・・にもほどがあるでしょう？
広告代理店の提案が歪んだのか、制作会社がアホなのか、
事業主の担当者がボケていたのか・・・どうかは分かりません。

その昔、篠原涼子を連れて来て、千葉のド田舎で
「感度リョーコー」とやったり
渡辺謙を全面に出して、後に液状化するマンションを
「凛区」と言ってみたり、
オダギリジョーに寝起きのボケ顔で、辺鄙な埋立地を
「ここ、どこ？」と言わせたり・・・・
マンションの広告にはかなりの「迷作」が多いのですが、
これもまた記憶に残る「パクリケース」になりそうですね。

まあ、広告の迷走ぶりにチャチャを入れるのはこれくらいにして・・・
このマンションはいったいどうなのでしょう？
ハッキリ申し上げれば、バカ安でなければ
「買ってはいけない」物件だと思います。

まず、場所がいけません。
不動産の価値はほとんど立地で決まると言っていいのに、
将来性がかなりあやふやな「新豊洲」です。
希望としては築地市場の移転ですが、
これは実現するかどうかかなり怪しそうですね。
石原都知事が都知事でなくなるとどうなるのでしょう？
あんな不便な場所にいかなくてもいい、と私は思います。

豊洲の島自体は、今後もそれなりに発展するでしょう。
でも、銀座から数えて5番目の「島」には違いありません。
別に便利でも近くもない、ただの埋立地です。
それを、あたかも将来はバラ色なように見せかけてきたのが
ここ数年のマンション広告でした。
いくらタレントを大量に動員したところで、
豊洲の島が100メートルでも銀座に近づくことはありません。
だから、住友シティタワーズはいつまでたっても完売しないのです。

近頃、豊洲に隣接した東雲や辰巳エリアには
ジャンジャカと価格を抑えたマンションが出てきました。
実勢価格で坪170万円台もチラホラ見かけます。
このブログでも度々取り上げている野村不動産の
「プラウドタワー東雲」は坪単価240万円とされています。
それで、現在までに541戸が「連続即日完売」だそうです。
全部で600戸ですから、最後まで即日完売できるのかどうかが楽しみ。
私は、最後までやった後の「キャンセル住戸」が
何戸出てくるのかをひそかに注目しています。
過去の例で見れば、20戸くらいは平気で出てきていました。
この物件は12月が竣工。なぜか引渡しは来年の4月。
それまでに5か月以上ありますから、
その間に本当の完売をすればいい、という目論見なのでしょうね。
それでも売れ残っていたら、それこそ野村さんお得意の値引きですか？

さて、東京ワンダフルプロジェクトです。
こちらは「豊洲」からは12分ですが、
新交通ゆりかもめの「新豊洲」からは徒歩5分です。
でも、この路線はほとんど使えません。トロい上に、本数が少ないのです。
だから、不動産の資産価値評価としては「豊洲12分」。

豊洲駅から6分や4分の物件が坪単価280万円から300万円。
でも、これは高すぎで、実際は200万円ちょっとくらいが適正。
2008年に崩壊したミニバブル前は、それくらいかもっと下でした。
となると、駅徒歩12分の東京ワンダフルプロジェクトは・・・

いつもの通り、ズバっといってしまえば
坪単価150万円以下が適正だと思います。
ただ、その価格で出てくるかどうかは分かりません。
何といっても“What a wonderful world.”な物件ですから。

それにしても、東京の湾岸エリアは面白いですね。
・「プラウドタワー東雲キャナルコート」がどこまで「即日完売」を続けるのか？
・はっきりと失速が読める「ザ・パークハウス晴海タワーズ」が、どのような「価格調整」を行うのか？
・住友不動産の豊洲「シティタワーズ」3棟の本格的な値引き開始はいつからか？
・その他、住友不動産の晴海計画や有明計画がいつ出てくるのか？

この先5年くらいは、この湾岸エリアの市場動向が
首都圏マンション市場の台風の目となりそうです。
もちろん私も、ライフワークとしてウォッチングして、
みなさまに最新情報と分析をレポートとして提供していきます。

さて、そんなホットな市場のレポートを更新しました。

嵐の予感、
東京ワンダフルプロジェクト登場！
「豊洲」マンション市場
価格　3,980円

東京ワンダフルプロジェクト
オークプレイス豊洲
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
シティハウス豊洲キャナルテラス
パークタワー豊洲
イニシア豊洲コンフォートプレイス
（仮称）豊洲マンションプロジェクト
リビオ東京潮見

パークタワーVS.プラウドタワー
「東雲・辰巳」
始まった市場の値崩れ
価格　3,980円

ブランズ東雲
ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
ブリリア辰巳キャナルテラス
プラウドタワー東雲キャナルコート
バンベール ルフォン 辰巳
クレストスカイウイング
パークタワー東雲
クレヴィア辰巳

マンション立地総合評価集010
「中野区」編
価格　4,390円

シティハウス中野レジデンス
グローベル　ザ・レジデンス中野
グランアルト中野
オープンレジデンス中野
中野北口プロジェクト
ブランズ東中野プレシアス
東中野　桜山レジデンス
ザ・パークハウス　アーバンス東中野
プラウド中野本町
リーフィアレジデンス中野坂上
レジデンシャル中野坂上
ザ・パークハウス中野坂上レジデンス
セントラルレジデンス中野坂上
グローベル　ザ・シーズン鷺ノ宮パークス
レジデンシャル鷺ノ宮
アージョ鷺ノ宮



日本経済の近未来に、好材料は何もなし

もう今年も残すところ2ヶ月と半分。
月日の過ぎるは早いものですね。
紅白の司会者が決まった、なんてニュースも流れていました。
今年は小林幸子が出られるのか・・・紅白ファンとしては興味津々。

さて、確か去年の12月頃だったと思いますが、
週刊文春の取材を受けました。
テーマは「2012年の景気はどうなるのか？」。
その中で、住宅の売れ行きについて悲観な見通しを語るのが私の役目。
世間では湾岸のタワーマンションが売れる、と騒いでいるけれど、
実際のところそんなにスムーズには売れませんぜ・・・みたいな。
まあ、実際今年1年はその通りになりつつありますね。

メディアの取材を受ける楽しみのひとつは「逆取材」できること。
その時は、文春さんに「実際、来年(2012年)には景気が回復するの？」
と逆取材で聞いてみました。
すると「今年(2011年)は地震やタイの洪水があって散々だったけど、まさか来年はそんな酷いことが２つも起こらないから回復するのでは」という答えでした。
さて、結果はどうだったでしょう？

「酷いこと」は起こりましたね。
何といっても、支那の反日暴動と「経済制裁」。
これは日本経済にとってはっきりとマイナス要因。
まだあります。ヨーロッパの債務危機。
欧州の景気が悪化した影響は、支那のほうがもろに被っています。
でも、日本にとっても他人事ではありません。
そして、忘れてはならないのが、無意味な「原発停止」。
こちらははっきりと日本経済にはマイナス。

支那の反日騒動と欧州債務危機と原発の理不尽停止。
この３つのマイナス要因は昨年の東日本大震災とタイ洪水を
あわせたのと同じくらい日本経済にとってマイナスです。
このうち支那の反日と欧州危機は日本にとって避けられない「天災」。
でも、原発停止は「天災」を原因とした人間の愚行。
いってみれば「人災」だと考えていいでしょう。
これだけ日本経済が痛んでいるのに、安全に操業できる原発を止めて
年間4兆円の確実なマイナスを喰らっているのです。
何とも腹立たしいことですが、
ただ、我が国民がアホなのが原因なので何とも仕方ありません。

こういったことで、日本経済は急速に冷え込もうとしています。
おそらく、今年の第4四半期はマイナスになると思います。
来年になるとさらにマイナスが増えるのではないでしょうか。
では、良くなる見通しは？
１　支那の新政権が反日をやめる・・・期待できませんね
２　欧州危機が落ち着く・・・あり得ますが、急激な回復はないでしょう
３　原発が稼動できるようになる・・・総選挙で安倍政権が誕生すればなんとか

と言う感じで、どれも大きくは期待できません。
つまり、2013年の日本経済にとっていい材料は何もなし。
支那との武力紛争が勃発すれば、それこそテンヤワンヤ。
対支那貿易は凍結となり、在留邦人はみな人質です。
今回の暴動であの国がいかに野蛮かみなさんお分かりでしょう。
一般的な常識や国際法はまず通じません。
まあ、それはそれとして・・・

2013年の経済が好転しないと言うことは、マンションも売れません。
在庫が山を為して大バーゲンセールになるという予想は
ここ数回のブログ更新で書かせていただきました。

ここで、もうひとつ付け加えておきましょう。
最近はあまり報道されていないようですが、
安倍君はそもそも消費税増税には消極的な考えをお持ちでした。
もし次の総選挙で自民党が勝って安倍政権となれば、消費税増税があるのか？

例の景気条項を思い出してください。
名目3％、実質2％の経済成長に達していなければ、
消費税増税の見送りもありえる、ということでしたね。
その判断は来年（２０１3年）の秋です。
今の調子では実質2％の成長どころか、実質2％のマイナスもあります。
だいたい、原発を止めているだけで実質1％マイナスです。

ということは、消費税の増税はないかも・・・
それが来年秋に安倍政権が決定したとすると・・・
消費税増税前の「駆け込み需要」なんて雲散霧消。
それを見込んで大量供給されたマンションはどうなるのでしょう？

こういうことを、どうして既存のメディアは書かないのでしょうね？
前回も申し上げたとおり、私は次の一歩ではなく三歩先を読みます。
ところが、メディアは三歩先を取り上げても注目されません。
常に目先で「ありそうなこと」をセンセーショナルに報道しないと、
みなさんの興味を搔き立てないようですね。

トヨタやホンダは世界第一の市場である支那で販売が4割減。
シャープとNECは倒産寸前。ルネサンスは破局の淵。
鉄鋼は世界的に超といっていいほどの供給過多。
支那はバブル崩壊で経済が大幅減速、そして政治不安。
韓国は「第二の破局」の足音が近づいています。
なのに、我がニッポンは野田君が「一日でも長く総理を」と
「近いうち」の解散総選挙を延ばし延ばしノラリクラリ。

この閉塞感・・・いつまで続くのでしょう。
こんな時代に、我々はどうすればいいのか、一緒に考えてみませんか？

「不動産不安定化の時代をどう生きるか」

い わゆる「土地神話」が崩れ、マイホーム購入が「資産形成」ではなく「資産リスク」になってしまった現代。我々は不動産とどう向き合い、どうかかわっていく べきなのでしょうか？　あるいは、マイホームについてどのように考えればいいのか？　そして、どのような不動産投資が有利なのか？
このような疑問に対して、榊淳司をはじめとする3人の専門家が一刀両断でお答えするとともに、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。
セミナーで取り上げる３つのテーマは次の通り
●不動産の「選択と購入」
●これからの不動産投資のあり方
●取引の安全を図るために
幸せな人生のために不可欠な住宅、そして不動産の問題について、3人の専門家が時代に即した明解な指針を示すセミナーに、ぜひともご参加ください。

日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
講演1　「人口減時代、住宅をどう選ぶべきか」　15:30~16:50
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心にマンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　17:50~18:30
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年に A.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける 不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※ 但し、ご用意する枚数などには制限があります。

今回のセミナーは、じっくり時間をとってお話します。
また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

お申し込みはこちらから



ダメダメ物件を買ってはいけない理由

マンションデベロッパーというものは、
業態そのものが「自転車操業」だと言われています。
今売っているマンションを全部売り切ると、次に売るものが必要です。
例えば自動車メーカーなら、原材料や部品を仕入れて工場を稼動させると
「次に売るもの」を生産することが出来ます。

ところが、マンションデベロッパーの場合はなんと言っても
「事業用地」がなければマンションを作れません。
だから「来年売るもの」「再来年売るもの」を作るために、
年がら年中懸命に「事業用地（土地）」を探しています。
マンションデベロッパーにはたいてい「仕入れ」とか「用地」と呼ぶ
セクションがあって、彼らの仕事は土地情報を漁ること。
もし、この部門がうまく機能できなくて用地が仕入れられないと、
実際にマンションを作る企画部門や販売部門の人間の仕事がなくなります。
だから、「仕入れ」担当の人たちは必死で土地を探すのです。

しかし、そうそううまくいくものではありません。
多くのデベロッパーが「このままでは来年売るものがなくなる」といった
切羽詰った状況に追い込まれることが一再ならずあります。
売るものがなくなると、当然売り上げが建てられません。
赤字になりますね。
これはデベロッパーにとって今ある物件が「売れない」よりも酷い状況。
「売れない」なら売れるように工夫のしようがあります。
でも、売るもの自体がないのはどうしようもないのです。
だから、彼らが「来年売るものがないかも」というところまで追い込まれると
「いいから何でも買ってしまえ」となります。

土地情報と言うのは、大きく分ければふたつあります。
それは「出回っているもの」と「そうでないもの」。
「出回っているもの」というのは、多くのベロッパーにも
一度は持ち込まれたもの。
カンタンに言えば、みんなが買わなかったもの。
「そうでないもの」というのは、まだどこにも持ち込まれていないか、
あるいはほんの少数のデベロッパーにしか持ち込まれていないもの。
このほかにも仕入れられる土地には、役所や公社公団からの払い下げや、
企業所有地の公募入札などもあります。
でもまあ、こういうのはいつでもあるわけではありません。

売るものがないから「何でも買ってしまえ」となった場合、
事業用地として買うのはその時に「出回っているもの」になります。
各社がスルーした土地なので、当然何らかの問題があります。
立地条件が悪い、価格が高い、供給過多になっている・・・などです。
それでも「売るものがないよりマシ」ということで
最後には手を出してしまいます。

さて、以上はデベロッパー側の勝手な都合です。
ところが、そういう業界内では「クソみたいな」土地であっても、
みなさんの前に現れるときには「すばらしい」マンション
であるかのように、こってりとお化粧が施されているから厄介です。
こういう業界内の誰が見てもダメダメ案件の場合は、
何よりもデベロッパー自身がそれを分かっています。
だからこそ「広告で何とかしよう」と考えるワケです。
タレントやキャラクターが出てくるのも、こういう物件が多いですね。

エンドユーザーのみなさんからすれば、なるべくそういう物件に
手を出さないほうがいいでしょう。
あたりまえですが、そんな物件がよく見えるのは派手に広告している時だけ。
10年後、中古で売却する時には誰も広告してくれません。

例えば、東京の湾岸エリアに「ブリリアマーレ有明」という
まあ私から見れば「ダメダメ」なマンションがあります。
もうとっくに完売しているのですが、最初にデビューした時には
マドンナを広告キャラクターに起用していました。
当時、高いお金を出して購入した人が今売ろうとした場合、
ただの湾岸にある不便で不人気なマンションにしか過ぎません。
「マドンナが・・・」といっても、業界人間以外は記憶になし。

おまけに、3.11の地震でご近所が一部液状化しました。
さらに、おとなりではこれまた不人気な「ブリリア有明スカイタワー」
なんていうダメダメ2世みたいな物件が竣工して1年半も経つのに
未だに売れ残っている状態。
ずいぶんな値引きをしていると言うことを聞いています。
ちなみに、こちらはオダギリジョーを起用していました。
まあ、自分から「ダメダメ物件です」と白状したような広告でしたね。

今から来年にかけて、市場にはダメダメ物件がジャンジャカ出てきそうです。
いうまでもなく、消費税の駆け込み需要を狙っているのです。
また、「いいから何でも買ってしまえ」と仕入れてしまった物件も
ここぞとばかりに出てくるでしょうね。

私の予感としては・・・大変なことになりそうです。
といって、来年中にどうのこうの、ということではありません。
私の悪いクセで、時代の一歩先を読むのではなく、
三歩四歩先のことを考えて申し上げているのです。
一歩先である来年は市場に大量のマンションが売り出されて供給過多に。
消費税の駆け込み需要は、デベロッパーの思惑ほどは盛り上がらないでしょう。
なんといっても、前回5％に上がった時よりも
経済のファンダメンタルズが悪すぎます。
だから、増税後の「反動減」はキッチリとやってくるはず。
それは三歩先くらいの再来年(2014年)5月以降です。
だから再来年以降はいやがおうにも過剰在庫に苦しむことになりそうです。
場合によっては経営が悪化して倒産するデベも出てくるでしょう。
例え財閥系と雖も、事業縮小やリストラが避けられないかもしれません。

四歩先の3年から5年後、不動産価格は下げ足を早めると予測します。
その頃には、東京都の人口も減少に転じているはずです。
建物も住民も老朽化したニュータウンの処理が
東京でも大阪でも大きな社会問題となるでしょう。

そういう４歩先の未来には目を向けず、デベロッパーの用地担当者は
あたかも今年と同じ市場環境が来年も再来年も続くものとして、
懸命に事業用地を探し、購入の稟議書を書いています。
そして、再来年の事業用地が仕入れられないと
「いいから何でも買ってしまえ」という経営陣の指示に従って、
ロクでもない土地を仕入れ、結果的にみなさんの目の前で
ロクでもないマンションを売り出すことになるのです。

私が見るところ、今でも首都圏や近畿圏で新しく売り出される
マンションの半数以上は「買ってはいけない」と分類できるもの。
特に大規模マンションの場合は、戸数割合で言えば8割以上が
「買ってはいけない」に入ってしまいますね。

私が「買ってはいけない」とするマンションの基準は、
大まかに言えば10年で購入額の半分以下に資産価値が落ちる物件。
逆に「買ってもいい」と考えるのは半額まで価値が落ちるのに
10年ではなく20年以上かかる物件です。
そんな物件を20年以内のローンで購入すれば、
ローンが終った時にはかなり安定したマイホーム生活が送れます。
逆に「買ってはいけない」マンションを35年ローンで購入すれば、
約30年間は「売りたくても売れない」状態。
きっと何割かの方が自己破産や任意売却を迫られることになるでしょう。
「買ってはいけないマンション」は、いってみれば不幸の種。
またそういうマンションは往々にして、
デベロッパー側の「いいから何でも買ってしまえ」とうスタンスで
仕入れられ、事業化して分譲された物件なのです。

みなさん、そういったマンションを買わないように気をつけてください。
そして、もしよろしければ「買ってもいいマンション」を
見つけるためのノウハウを聞きに来てください。

「不動産不安定化の時代をどう生きるか」

い わゆる「土地神話」が崩れ、マイホーム購入が「資産形成」ではなく「資産リスク」になってしまった現代。我々は不動産とどう向き合い、どうかかわっていく べきなのでしょうか？　あるいは、マイホームについてどのように考えればいいのか？　そして、どのような不動産投資が有利なのか？
このような疑問に対して、榊淳司をはじめとする3人の専門家が一刀両断でお答えするとともに、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。
セミナーで取り上げる３つのテーマは次の通り
●不動産の「選択と購入」
●これからの不動産投資のあり方
●取引の安全を図るために
幸せな人生のために不可欠な住宅、そして不動産の問題について、3人の専門家が時代に即した明解な指針を示すセミナーに、ぜひともご参加ください。

日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
講演1　「人口減時代、住宅をどう選ぶべきか」　15:30~16:50
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心にマンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　17:50~18:30
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年に A.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける 不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※ 但し、ご用意する枚数などには制限があります。

今回のセミナーは、じっくり時間をとってお話します。
また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

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野村不動産よ、売れたから「いい物件」ではないよ

まあどこの世界でも一緒でしょうが、
マンション業界も基本的には「結果オーライ」。
売れてしまえばそれでOK、みたいなところが多分にあります。
特に新築マンションの場合、売買契約さえ交わしてしまえば
営業担当者が掌を返したように不親切になる話は良く聞きます。
当たり前なのですが、一旦契約すると購入者側は
手付金を放棄しなくては契約を解除できません。
だから、販売サイドはあの手この手を使って契約書に
ハンコを押させようとします。
結果、営業力の強い会社が業績を伸ばすことになるのです。

こういった現象は、あまり望ましいことではないと思います。
例えば、同じようなマンションでも営業力の強い会社が販売すると売れて、
そうでない場合は売れない、といったことが起きるからです。
そして、日本人は一概に他人の影響を受けやすい性向があります。
「人気が高い」「他の人も買っている」「即日完売した」
そんなマンションなら闇雲に「これはいい物件だ」と信じるのです。

確かに、市場を巨視的に眺めてみると「売れている」というのは
市場から高い評価を受けている、と解釈することが出来ます。
逆に「売れていない」というのは市場からソッポを向かれていると言えます。
市場の「見えざる手」によって優勝劣敗が決まっていく、
という自由競争の原理ですね。
しかし、マンション業界の場合はこの法則がすべての
物件に当てはまるワケではありません。

まず、消費者は必ずしも合理的な購買行動をとるとは限りません。
カンタンに言えば「広告にダマされる」ということがままあります。
典型的な例を挙げましょう。
9年ほど前、プラウド新浦安という物件が売り出されました。
売主はもちろん野村不動産。全部で733戸のスケール。
京葉線の「新浦安」駅からバス11分徒歩1分という場所。
不動産の資産価値としてはクズです。
それを、ミニバブルの勢いにのせて坪単価200万円超で販売開始。
渡辺謙を使ったド派手なプロモーション。
キャッチフレーズは「凛区」。ワケわかりませんね。

すごい集客でした。
実は、私も一見学者として行った覚えがあります。
とても手が出ない高額物件。
「いったい誰が買うのだろう」と不思議でした。
時代だったのでしょうか。ああいう立地で坪210万円のマンションを、
建物も出来ていない段階で買ってしまう人がいるのですね。
第1期そして第2期・・・・大人気で次々と売れていきました。
いわゆる当時の「人気物件」。
毎週何百人もの見学者がモデルルームに殺到。

でも、やはり無理がありました。
浦安で坪200万円以上の100平米マンションを買う人間は
733人もいなかったのです。
2007年末に竣工したけれど、その時点で全部は売れていません。
2008年にリーマンショック。さらに売れ行き鈍化。
野村不動産は怒涛の値引き販売を始めます。
私のところに寄せられた購入相談を分析すると、
最盛期には坪単価120万円台まで値引きされていました。
キャンペーン開始の頃に、坪210万円で購入契約を結んだ人は
とんだバカを見たことになりますね。

悲劇はそれだけでは終りません。
「ディズニーランドの花火が見えますよ」
販売センターでそういうトークを聞いた人は多いはず。
確かに、毎週金曜日の花火がよく見えました。
しかし・・・同じ野村不動産が隣の敷地でマンションを建て始めました。
その物件が「プラウド新浦安パームコート」。
建物が建つと、すっかり花火が見えなくなりました。
もちろん、「騙された」購入者は怒り心頭。
一時期は「野村不動産に騙された」という横断幕が出たそうです。

悲劇はまだまだ続きます。
2011年3月11日、東日本大震災が起こりました。
ご存知のように、新浦安は液状化で散々な被害を受けました。
そんな中、新浦安エリアで最も激しい被害を受けたのは
他ならぬ「プラウド新浦安」だったのです。
それはもう、恐ろしい状態。まさに悲劇です。

さて、結局のところこの物件はハズレだったと思います。
今や新浦安でもっとも中古で売却しにくいマンションのひとつ。
あの人気沸騰の時に契約して、坪単価200万円前後で購入された方が、
竣工してまだ5年しかたっていないのにどれほどの評価損を
抱えていらっしゃるのか・・・恐ろしいばかりです。
もちろん私は5年前から、あの物件だけは「買ってはいけない」と
叫び続けてきました。
どうぞ、このブログの初期の頃の記事をお読みください。

さて、『人気』が必ずしも適正な評価にシンクロしないことは
「プラウド新浦安」の事例でご理解いただけたと思います。
これと幾分似ている興味深いケースをひとつご紹介しましょう。
それは「プラウド南麻布」という物件。
最近、完売しました。

「フランス大使館の敷地」と言うのが最大のウリでした。
60年の定期借地権。でも価格は分譲並みに坪単価400万円超。
「高いじゃないか」というのが、私の見解。
日比谷線の「広尾」駅から徒歩7分です。
港区物件としては、生活利便性がかなりダメダメ。
この物件ははっきりいって「フランス大使館」というだけがウリ。
それでも売れてしまったのです。
まあ、80人ほどの奇特な方がいたということです。

定期借地権物件と言うのは、資産としては脆弱です。
「あと00年」しか使えないことが確定しているからです。
流通市場も整備されていません。
だから、私は所有権の7割程度でいいと思っています。
さらに「広尾」駅徒歩7分のマンションなら
ガーデンヒルズでもない限り坪単価は所有権で350万円前後。
だったら定期借地権だと200万円台中盤がせいぜい。
それなのに、この物件は400万円で約80戸が売れました。

「売れればいい」というのがこの業界の不文律。
だから、売主の野村不動産はそれで万々歳でしょう。
でも、買った方はどうなるのでしょう？
彼らは本当に坪単価400万円超の価値のものを手に入れたのでしょうか？
その答えは、5年後、10年後に「売ろう」と思った時に分かります。

同じ麻布エリアでも麻布台パークハウスという定借物件は
「事業計画見直しによる販売中止」に追い込まれました。
こちらは三菱地所レジデンシャルの物件です。
アメリカンクラブの敷地を定期借地しているところは
プラウド南麻布とよく似ていますね。
価格が所有権並みに高かったことも同じ。
でもプラウド南麻布は完売して麻布台パークハウスは事業中止。
この違いは何だと思いますか？

私が見るところ、プロモーションと営業力。
野村不動産は見事に「してやった」という他ありません。
でも、それを買った人はどうなるのでしょう？
本当にいいものを買っていれば言うことはありません。
でも「プラウド新浦安」のような運命が待っているかもしれないのです。
少なくとも、私はとても割高な買い物をなさったと思います。

さて、レポートの更新情報です。
江戸川区はコストパフォーマンスが抜群。
価格も都心に一歩先んじて適正化しています。

プラウドシティ船堀は苦戦、ザ・パークハウス一之江参入
「船堀・一之江」
価格　2,890円

プラウドシティ船堀
ルフォン船堀
日神パレステージ江戸川船堀
コージーコート一之江駅前
クレストフォルム船堀サウスステージ
ヴァルセーナ船堀ファーストレジデンス
イニシア一之江駅前
アルファグランデ一之江六番街
ザ・パークハウス 一之江
ゼルクハウス船堀

ザ・パークハウス葛西臨海公園が苦戦！
「葛西・西葛西」エリア
価格　3,890円

アトレ南葛西 パークサイドレジデンス
モナークレジデンス西葛西
クレストラフィーネ西葛西
グリーンホームズステーシア
スカイクレストビュー西葛西
アルファグランデ西葛西
プレシス西葛西ヴェルデ
ファーストシーン葛西elise
ザ・パークハウス 葛西臨海公園
プレシス葛西臨海公園アスール



支那・韓国から理系ノーベル受賞者が出ない理由

昨日から今日にかけて、ニュースは山中氏のノーベル賞受賞関連一色。
まあしかし、めでたいことはめでたいものです。
特にIPS細胞というのは、その対抗馬みたいのがES細胞。
これは7年ほど前、韓国の黄禹錫（おう・うしゃく）という大学教授(当時)が
「開発に成功」したことになっていたのを覚えていますか？
結局、捏造していたのがバレて、韓国内がシュンとなってしまいました。

いつかこのブログでも書いた通り、私の予想では
ここ当面（10年程度）は日本人のノーベル賞受賞は増えそうです。
平和賞や文学賞、経済学賞ではなく、理系の３部門においてです。
ノーベル賞に本流というのがあるのなら、
それは政治的な思惑が入り込む平和賞や後から足した経済学賞やではなく、
やはり物理学、化学、医学・生理学の理系３賞でしょう。
まあ、文学賞はギリ本流。でも、主観評価が大きいので端役でしょうね。

折も折、日本は尖閣や竹島の問題で今、
「国家のアイデンティティ」が問われていますね。
こういう時に本流のノーベル賞受賞者が出ることは、
まことにグッドタイミングではないでしょうか。
しかも、支那や韓国ではまだまだ出そうにありません。

支那には本土だけで日本の約10倍、韓国には4割の人間がいます。
その割合から言えば支那は200人程度、
韓国でも6，7人の受賞者がいてもいいはず。
ところが、実際はそれぞれ平和賞がひとりずつですか。
世界に支那系の受賞者は数人いますが、いずれも他国籍や他国育ち。
なぜ、あの2国からは受賞者が出ないのでしょうか？

連中が総じて日本人よりも劣っている、とは思えませんね。
どちらも日本の強敵。個人の能力では優劣がつけがたいはず。
例えば、アメリカの名門大学に留学している日支韓の学生の内、
「日本人は優秀だけど他の2国はどうも・・・」なんて話、
聞いたことがないでしょ。
実際に名門校に留学された方なら良くお分かりでしょう。
今やその逆はあり得ます。でも、日本人が際立って優秀ではないのです。

ではなぜ、今までの歴史で日本人のノーベル賞受賞者がかくも多いのに、
支那と韓国は理系部門ゼロという差がついてしまったのでしょう？
私は偏に儒教的な悪しき権威主義の結果だと思っています。
儒教的な価値観において、偉いのはまず皇帝（今なら主席、大統領）。
その次が、彼らに使える文官（議員、高級役人、共産党幹部等）です。

だから、ちょいと頭のいい子どもはみんなそちらをめざします。
「大学で宇宙物理を極めたい」「医学者になりガン没滅をめざす」
なんて支那や韓国の若き秀才が言い出したら、親はまず
「せっかく頭がいいのだから、そんなバカなことは言わないで」
と、必死に反対するはずです。
それこそ、強制的にやめさせるかもしれません。

科学者というのは、儒教的な感覚では技術者の延長線上にある職業。
技術者というのは、細々としたくだらない仕事を
こなすことしかできない小人(志の低い者)が就く職業。
医師にしたところで、儒教的な世界では技術者の中で
ちょっとマシな地位が与えられているだけ。
同様に、軍人も頭の悪いゴリラみたいな連中の仕事。
日本風に翻訳すると「体育会系バカがやればいい」ことなのです。

もちろん、支那韓国とて理系の大学がたくさんあって
学生も研究者は大勢います。
でも、彼らに対する世間の眼は日本とは全然違います。
例えば、日本では「東大で博士号を取った」というと
もう闇雲に尊敬されますね。
その人が社会的に尊敬される地位についていなくても、
たいした学問的な業績がなくても、
はたまは多少人格的にヘンであっても、東大の博士様です。
しかし、支那では「清華大学の博士号をとった人」でも、
それだけでは「へえ、アタマいいんですね」程度です。
それよりも「今政府のどれくらい重要な地位にいるか」とか
「どれほどたくさんのお金を儲けたか」ということが重要。
つまり「この人は一生懸命科学を勉強したのだ」というだけでは
世の中から価値を認められないのです。
だから、「大学教授」というポジションに対する
尊敬度もかなり差があるはずです。

ちょっと内容がずれますが、今韓国は大統領選挙の時期です。
安哲秀という大学院の院長さんが野党候補になって話題を広げています。
学者から政治家へ・・・我々から見ると、ちょっと異例。
日本でも、小泉内閣の竹中氏みたいな例がないわけではありません。
でも、日本的な感覚では政治家というものは大学教授よりも
世俗的でやや穢れたイメージがありますね。
「わざわざあんなドロドロの世界に首をつっこまなくても、先生やってればいいじゃん」みたいな。
ところが、韓国では先に申し上げた通り「大統領」がダントツで一番。
大学教授なんて「へえ、賢いのねえ」という世間的評価しかありません。
だから、大学教授だろうが弁護士だろうが企業創業者だろうが、
ちょっと名前が売れるとすぐに大統領選挙に出たがります。
任期が終わったら逮捕されて監獄にぶち込まれるかもしれないのに
よくなりたがりますよね、韓国の大統領なんかに（笑）。

も少し身近な話をしましょう。
京都に島津製作所という会社があります。
ここから田中さんというノーベル賞受賞者が出ました。
こういう科学技術を事業の拠り所とする会社では、
田中さんのような優秀な技術者がもっとも尊敬を集め、
待遇や地位に配慮がなされているはずです。
当然、島津製作所のような会社では、同じ部長さんでも
「営業○部」よりも「○○開発部」を率いている方の方が、
社内での発言権などは強いのではないでしょうか？
その「○○開発部」が会社を引っ張る製品を担当しているのなら
その部長さん（技術者）は専務や社長にでも対抗しうる
発言権があるかもしれませんね。
また、社長になるのも総じて技術系出身者のはずです。

もし、島津製作所が支那や韓国の会社だったらどうでしょう？
きっと、そんなことはあり得ませんね。
「○○開発部」がどんな製品を作ろうが、
それを売る人間の方に重きを置くはずです。
「そんなことをしていると、優れた製品が生まれない」
「いつまでも技術が育たないじゃないか」
日本的感覚ではこのように考えます。
でも、支那や韓国はかなり違うようです。
「優れた製品よりも、売れるモノを作ればいいじゃないか」
「技術開発なんて面倒だから、日本から買って（盗んで）くればいい」
その結果、彼らがどんなものを作り、世界に売っているかは
みなさんもよくご存じですね。
また、社長になるのも技術系というよりは営業系、もしくは・・・

日本は1853年に黒船がやってきて以来、
官民こぞって欧米の先進技術、最新の科学を学ぼうとしました。
その結果、明治維新後40～50年でほぼ世界水準にまで追いついたのです。
受賞こそしなかったものの、明治期でさえ何人もの
ノーベル賞候補者がいたのです。
長岡半太郎や野口英世、北里柴三郎などです。
1949年の湯川秀樹受賞がむしろ遅すぎたくらいといっていいでしょう。


日本では、何でもない町工場がNASAに部品を提供したりしています。
技術を磨き、創意工夫を積み重ね、新たな製品を生み出すことについて、
「命を削る」ほどの努力をすることを、多くの人が称賛します。
また、そういった「職人さん」たちに敬意を払います。
日本は、そういう「現場の技術」を大切にする風土がある国なのです。

支那や韓国のように儒教的な悪弊に染まった社会では、
いい学校を出て役所の奥でふんぞり返っている人間に
最大の敬意を払い、現場で汗を垂らして粉骨砕身の努力をする人を蔑みます。
そういう価値観の社会では、いつまでも世界をリードする技術や、
ノーベル賞を受賞できる科学者は育ちませんね。

しかし、我々はいつまでも安心していられません。
支那も韓国も、このようなことに気付いています。
だから、一生懸命若い研究者を育てようとしています。
連中のやることは、総じてドラスティックです。
日本のように、ウニャウニャと愚鈍なことはいたしません。
我らも「理系離れ」などと言われる現象をいちはやく食い止めて、
世界水準の科学技術力を発展させる努力をすべきです。

と言いながら、わが家のガキ3匹はみんな理科が苦手。
そっち方面でお国のためにお役に立てそうにないのが残念です。

さて、セミナーの告知を再度出しておきます。
今回は参加者とのコミュニケーションを大切にしたセミナーです。
住宅、不動産でお悩みの方は、ぜひご参加ください。

「不動産不安定化の時代をどう生きるか」

い わゆる「土地神話」が崩れ、マイホーム購入が「資産形成」ではなく「資産リスク」になってしまった現代。我々は不動産とどう向き合い、どうかかわっていく べきなのでしょうか？　あるいは、マイホームについてどのように考えればいいのか？　そして、どのような不動産投資が有利なのか？
このような疑問に対して、榊淳司をはじめとする3人の専門家が一刀両断でお答えするとともに、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。
セミナーで取り上げる３つのテーマは次の通り
●不動産の「選択と購入」
●これからの不動産投資のあり方
●取引の安全を図るために
幸せな人生のために不可欠な住宅、そして不動産の問題について、3人の専門家が時代に即した明解な指針を示すセミナーに、ぜひともご参加ください。

日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
講演1　「人口減時代、住宅をどう選ぶべきか」　15:30~16:50
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心にマンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　17:50~18:30
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年に A.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける 不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※ 但し、ご用意する枚数などには制限があります。

今回のセミナーは、じっくり時間をとってお話します。
また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

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