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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
増税でドタバタする以前にやるべきこと

お金が足りなくなったらどうすればよいのか？
１　稼ぐ
２　借りる
３　耐える
４　使わない
我々にはだいたいこの４つくらいしか選択肢がありません。
でも、アウトローな方にはまだいくつかあります。
５　盗む
６　奪う
７　だまし取る
とまあ、こういう方法ですね。
ところが政府にはまだとっておきの方法がいくつもあります。
８　増税する
９　お札を刷る
10　借金を返さない

今回、野田君が実行しようとしているのが、この№８。
政府の場合、さんざんデタラメやっておいて、
お金が足りなくなったら国民に
「足りなくなったから、もっとちょうだいね」で済んでしまうのです。
国民はこれには逆らえません。
だから、増税には№6の要素も入っているのです。
政府っていいですよね。

でも、本当はダメなんですよ、そんなことをしちゃ。
こんな大切なことを国民に押し付ける場合には、
「みなさん、増税をしてもいいですか？　投票で示してくださいね」
ということで、全国民の意思を問う総選挙をするのがスジでしょう。
でも、それをしなかった。
当たり前ですけど、そんなことしたら国民はNOというに決まっています。
だから、民主党は前回の総選挙で
「私たちの任期期間中に消費税を上げることは致しません」と公約したのです。
そのクセ、しれっとして消費税増税法案を提出して可決してしまいました。
これって、ハッキリ言って詐欺ですね。
マニフェストで掲げたことは何にも実行せずに、
「やりません」といっていた消費税増税をやってしまう。
私たちはスッカリ騙されましまったのです。
（私はあんな党には投票しませんでしたが）
もっと怒りましょうよ、みなさん！
特に前回選挙で民主党に投票したみなさん！

この点、今回の小沢君たちの主張は実にスジが通っています。
「小沢よ、君こそ男だ」と、言ってあげたいけど・・・
素直にそういう気持ちにならないのはなぜ？　　（笑）

昨日、彼らの新党が結成されたようで、
今日の新聞の一面にデカデカと出ていました。
新しい党名は「国民の生活が第一」ですって。
おいおい、それは党名か？　スローガンじゃねえのかい？
そいでもって、近々行われる選挙でのスローガンは
●    消費税増税撤回
●    脱原発
なんだそうです。
なんかもー、票が欲しくて国民に揉み手で擦り寄っているポーズが
アリアリと浮かび上がってきます。
下心が見え見えというヤツですね。ゲンナリです。

こういう政党は、一瞬で消えて欲しいですね。
実際、今総選挙が行われたら半分も戻ってこられないでしょう。
かといって、どこが勝つのでしょう？
今回の消費税増税法案を巡るドタバタ劇で、
一番損をしたのは自民党の谷垣君だと思います。
「へえ、自民党も賛成するんだ」と、誰もが思ったはず。
現に、法案可決後の自民党の支持率は伸びていません。
それに、法案に賛成したことで自民党は何かを得ましたか？
どうやら、解散の密約はなさそうです。
つまり、谷垣君は野田君にうまく言いくるめられて乗せられただけ。
世間からはすっかり失望されてしまいました。
谷垣君は、本当に政治家としてのセンスがありません。
見ていてつまらないので早く変わって欲しいですね。

さて、今後の焦点は「内閣不信任案」です。
小沢君は出来るだけ早い時期にこれを提出して可決しようとするでしょう。
まさか、自民党は反対に回らないでしょうね？
これに反対すれば、自民党は次の選挙でさらに議席を減らすでしょう。
センスのない谷垣君なら、やりかねませんが・・・

あとは、与党系から何人の裏切り者が出るかです。
例のKYな鳩山君あたりが賛成に回りそうな空気を漂わせています。
野田君は「増税反対なら公認しない」と表明しているようですが、
民主党の議員はむしろ次回選挙で「民主党の・・・・」とは叫ばないはずです。
党名を目立たせずに選挙運動をするのではないですか？
つまり、民主党の看板なんて「ありがた迷惑」。
でも、公認料が欲しいから民主党の公認を受ける、という議員がほとんど。
みんな、本音を言えば「橋下維新の公認が欲しい」と思っているはず。

ただ、鳩山君はお金に困っていないから、
民主党の公認なんて気にせず放棄できるはず。
あれだけのお金持ちだから、
子分10人分くらいの公認料は懐から出せるでしょう。
ということは、裏切って不信任案賛成に回る可能性は大。

これだけの波乱要素があるのに、この政局は面白くないです。
なぜなのでしょう？
ひとつには、争点が消費税増税のようなくだらない問題になっていること。
それって、財政と社会福祉の問題を解決する（本当はできないけど）一手段。
それをやるかやらないかでモメているだけ。
今の日本、もっと大事なことがあるんじゃないの？

目先、原発をどうするのか、というのも大きな問題。
避難生活をおくる方々をどうするのか、は喫緊の課題。
支那が尖閣に食指を伸ばしているのをどうするのか、
という問題は日米安保の運用にまで広がる話。
安全保障の面からは、何よりも憲法改定が必要。
野田君は憲法のケの字もいいませんね。
財政の問題は小さくありませんが、
冒頭で掲げた№9と№10の方法が残されています。
それよりも、今は支那からの侵略を防ぐことが優先すると思いますよ。

結局、我らの政府はやるべきことをズルズルと先延ばしにしていくことで
この国は相も変わらず衰退の道を進んでいるのです。

ご報告。
愚著「磯野家のマイホーム戦略」が東京新聞で紹介されました。


2012/7/12 16:03 | ちょっと脱線 | Comments (0)

実感として、マンションは売れていない

やっぱり売れていない・・・首都圏のマンション市場です。
最近、港区を中心にマンション市場を再精査しておりました。
そして、ここのところメディアは「マンションは売れている」
という報道を行っているところが多いのです。
例えば、昨日発売になった「週刊東洋経済」には、
私のコメントが一部掲載されているのであまり言いたくはないのですが・・・
「マンション買い時」を示すこれだけの理由
なんてページがあったりします。本当にそうでしょうか？

7日に行ったセミナーで、私が冒頭申し上げたのは
「今は買い時ではありません」
そして「これからもずっと『買い時』なんて来ません」ということ。
かつて家が足りない頃の記憶を引きずっていた、
今の40代以降の人々は多少の無理をしてでも住宅を買いました。
その結果、多くの人々がローンに苦しんでいます。
ところが、物心ついた時からずっと不況だった今の30代は、
「無理をしてまで家を買う」というマインドが薄いようです。
実際、多くが買っているとは思えません。

何度も申し上げるのですが、マンションデベロッパーは
自分たちが販売しているマンションを「売れていません」なんて、
口が裂けても言いません。
どんなに売れていなくても「まあまあ売れています」と、好評を装います。
不人気なのがバレると、ますます売れなくなるからです。
「初月契約率は7割超で安定」なんていうのも、
すべてデベロッパーの自己申告によって作られた数字です。
本当に販売を開始して1か月7割も契約できる物件ばかりなら、
なぜこれほどまでに完成在庫がゴロゴロしているのでしょう？

確かに、去年の後半から市場のマインドは徐々に改善してきました。
春先はそこそこ動いていた気配もありました。
短期間で完売して「販売終了」となる物件もいくつかありました。
しかし、それは全体の1%もなかったはずです。
少なくとも、私が全物件をフォローしている港区や文京区では
ほぼ9割以上が竣工までに完売せずに完成在庫になります。

ましてや、郊外エリアや千葉、埼玉、神奈川では、
ファミリー物件が竣工後1年以上も完売できないケースがゴロゴロ。
「人気が回復」したなんていっている湾岸エリアなど、
竣工後4年以上のタワーマンションなんてのもあるくらい。
この状況をして「売れている」なんて絶対に言えないはずなのですが・・・・

ただ東洋経済でも書かれている通り、これから供給が増えることは確実。
私のまわりには不動産広告の制作業務を行っている連中が多いのですが、
総じて「忙しい」という状況になっています。
つまり、数か月から半年先には新たな物件が
市場にジャカジャカ供給されるということ。

一方、日本経済全体の先行きはどうなのでしょうか？
これがまた、かなり不透明ですね。
今、ようやく薄日が差しかけている気配がありますが、
とても回復の兆しあり、と言えるほどのものではありません。

復興需要は今年いっぱい続くでしょうが、来年は萎みそう。
日本中の原発を停めているせいで、
電力供給が不足していることも経済の足を引っ張ります。
「サイカドー､ハンタイ！」とやっているバカどもは、
自分たちの愚劣な行動がいずれ己の失業や所得減少という
結果を招くことに全然と言っていいほど気づいていません。
あの連中を見ていると、心底この国が情けなくなります。

また、近く行われるのであろう総選挙において、
いずれの党が政権を取るのか分かりませんが、
政治の混乱が経済に好ましい影響を与えた例を私は知りません。
はたまた、ここのところ落ち着いているように見える
ユーロの財政問題諸国の動きも気になります。
アメリカは大統領選挙が終わると超緊縮財政になりそうです。
支那はハッキリと成長スピードを鈍化させています。
新興諸国は比較的元気ですが、まだ影響力は限られています。
つまり、国内外に経済の先行きを明るく見出す材料はほぼ無いのです。

ただ、ひとつあるとすれば・・・
来年は消費税率アップ前の駆け込み需要が発生すると見られます。
おバカさんたちが慌ててマンションを買うのでしょうね。
売る方は手ぐすね引いて待っているはずです。

こんな状況下で、来年の前半までに数多くのマンションが
首都圏の市場に供給されます。
消費税率アップ前の駆け込み需要はそれなりに期待できるでしょうが、
全体としては相当に需給が緩むのではないでしょうか。
そのうち在庫の山になって、2014年の年明けあたりから
またぞろ2009年の春みたいに「大値引きセール」的なことを
あっちこっちでやっていなければいいのですが。
この業界、何と言っても歴史どころか経験にも学びませんからね。

さて、レポートの更新情報です。
港区のレポートを一挙に５題更新しております。

南麻布対決　プラウドvsパークホームズ
「麻布エリア」
価格　4,980円

プラウドタワー白金台登場
「白金・高輪」
価格　2,690円

アークヒルズ仙谷山登場
「六本木・青山」
価格　4,290円

ミッドガーデン、プレミスト
「赤坂」
価格　2,980円

えーい、めんどくさいから全部見たい、
という方にはこの1題にすべて入っています。
「港区総集編」
価格　9,980円

総集編に入っている全物件
赤坂エリア
1 パークコート赤坂　ザ　タワー
2 SAION SAKURAZAKA
3 ライオンズアイル赤坂
4 インプレスト赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 ミッドガーデン赤坂氷川
7 サンマイン赤坂氷川坂
8 ブランズ赤坂二丁目
9 クラッシィスイート赤坂
10サンウッド赤坂氷川公園フラッツ
11プレミスト赤坂檜町公園
六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 アトラスタワー六本木
3 パークコート六本木ヒルトップ
4 ブランズ六本木
青山エリア
1 南青山パークハウス
2 南青山マスターズハウス
3 ザ・レジデンシャル北青山
4 ザ・パークハウス 南青山常磐松
5 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山骨董通り
6 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｳｴｽﾄﾃﾗｽ
乃木坂エリア
1 ディアクオーレ乃木坂
虎ノ門エリア
1 アークヒルズ仙石山レジデンス
2 ザ・パークハウス愛宕虎ノ門
三田エリア
1 ファインレジデンス三田
2 ディアクオーレ白金高輪
3 パークマンション三田日向坂
白金・高輪エリア
1 ウェリス高輪
2 パークタワー高輪
3 リビオレゾン白金
4 グランスイート白金高輪
5 シティハウス高輪ヒルトップ
6 グランドメゾン白金
7 プラウドタワー白金台
麻布エリア
1 シティタワー麻布十番
2 パークコート麻布十番ザ タワー
3 麻布台パークハウス
4 プラウド南麻布
5 グランドメゾン西麻布
6 ブランズ東麻布
7　ザ・パークハウス 西麻布
8 ライオンズ麻布十番　スペリア
9 イニシアイオ西麻布
10 クラッシィスイート・ジオ東麻布
11 サンウッド西麻布
12　ザ・パークハウス元麻布
13　パークホームズ南麻布ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
新橋・芝エリア
1 新橋プラザビル　コアレジデンス
2 ワールドシティタワーズ
3 クレストプライムタワー芝
4 アデニウム新橋
5 ザ・パークハウス ｱｰﾊﾞﾝｽ御成門
6 ザ・パークハウス芝公園
7 パークタワー芝公園
8 インプレスト芝浦レジデンス



「ようこそ、自由の国へ」と、言える国になろう！

昨日のニュースで「尖閣諸島を国有化」なんてのがありました。
その前は石原都知事が「東京都で買う」とブチあげたところ、
たちまち寄付が数億円集まったとか。
私も財布に余裕があれば１万円くらい寄進したいところですが
何といっても貧乏子沢山なもので・・・・

さて、この方針に早速支那では反発の声が上がっているそうです。
でもね、大陸の支那人には多分、このニュースの本質が理解できていません。
まず、あの島々を日本の一民間人が所有している、
という概念自体が分からないはずです。

というのは、大陸支那では土地は基本的に政府のものです。
道路や空港、時には金儲けのためにマンションを作る場合でも、
住んでいる人に「○月○日までに立ち退け、補償金はいくら」と
命令するだけで「地上げ」出来てしまうのです。基本的には。
もちろん、そういわれた支那人たちもおとなしく立ち退いたりしません。
考えうる限りの抵抗をします。
最後は暴動までおこしますが、そこは共産党の国。
武装警官を動員して力ずくで押さえ込んでしまえば解決。
人が何人か死のうが、全然OK。

つまり、あの国では「私有財産制度」という、
我々日本人が空気のように備えている概念がありません。
お金でも土地でも、政府が「取り上げる」気になれば、
ほぼ無制限にそれが可能になるのです。実際そうしています。
だから、支那人はお金を儲けるとすぐに海外に移転します。
子どもを海外に留学させて永住権を取らせます。
やばくなったら、いつでも逃げられるようにしているのです。

ところが、我らが幸せの国ニッポンでは、私有財産制は明治維新以来の常識。
たとえ国家であっても、尖閣諸島の所有者に対して
「ねえねえ、東京都じゃなくて日本政府に譲ってよ」と
揉み手でお願いしなければいけないワケです。
所有者側も「民主党政権なんか信用できないから、ワシは石原さんの東京都にしか売らないよ」とゴネることができます。

この関係や図式を大陸支那人はまず理解できないはずです。
それでも、「日本政府が島の支配権を強化する」という
イメージは十分に伝わっているので、反発しているのでしょうね。
つまり「よう分からんけど、とにかく抗議すべし」というところだと思います。

このように、大陸支那人には理解できない
自由主義国ならでは出来事はたくさんあり、
それが連中との諍いになるケースは多いもの。
そこのところを、我々側もよく知っておいた方がよいのです。
「連中の国はシステムが違うからああなるのか」と想像できますから。
まあ、アチラがこっちを理解して惻隠してくれることは皆無でしょうが。

例えば、２０年くらい前に大騒ぎになった教科書問題。
そもそも、日本の教科書に外国の支那が文句をつけることは、
国際法上の｢内政不干渉｣に抵触する非常識な行為。
しかし、支那人には「遵法意識」が我々文明諸国に比べて極めて希薄。
チベットや東トルキスタンの問題で自由主義諸国に文句を言われた場合には、
すかさず「それは内政問題だからツベコベ言うな」と、
都合よく国際法を持ち出してくる割には、日本の内政に平気で口出しします。
つまり、彼らとって「法」などというのは方便でしかないのです。
まあ、それはひとまずおきましょう。

連中はそもそも「言論の自由」という概念を理解できません。
さらに、歴史とは「事実を再構築して検証する科学」であるとも考えていません。
歴史は政府の思惑で作れるもの、と考えています。これは韓国も同じ。
歴史教科書は政府が自分たちの考えで作って、
それを基本に国民を教育することは当たり前で、それ以外は想像できないのです。
だから日本政府の一機関である文部科学省（当時は文部省）の
「検定」に合格した教科書は「日本政府が作った」と考えます。

それに支那や韓国では、歴史の教科書は政府が作ったものひとつだけ。
日本のように５つも６つも種類あって、学校や教育委員会単位で
「自由に選べる」というシステムでもないのです。
だから、連中は自分たちにとって気に入らない記述がある教科書が検定に通ると
日本全国の津々浦々で使われている、と「誤解」します。
支那人もそうですが、表向きは言論の自由がある韓国でも、
連中の「良識ある理解力」なんぞに期待してはいけません。
南の島で裸で暮らしている野蛮人程度に考えたほうがいいでしょう。

江沢民という礼儀知らずな支那人のボスがいました。
アメリカのホワイトハウスを訪れたときに、
「チベットを開放せよ」「民主化を」というプラカードを掲げた人々が、
フェンスのすぐ外まで押しかけてきました。
当然、江君の視界にも入ります。
「アレを何とかしろ」
彼は、ホワイトハウスの役人に命じたそうです。
自分は支那を代表してアメリカに来ているのに、
自国の政策に反対する人々がこんな所まで押し寄せている状態は、
あまりにも「礼を欠いている」と考えたようです。
それはまあ、支那人の考え方としてはそうでしょう。
日本でもし、同じことが総理官邸の外で起こったら・・・
多分、日本の小役人が機動隊に命じて見えないところまで排除するでしょう。
で・・・件のアメリカの役人(報道官)はどうしたか？

「自由の国へようこそ」

一言で済ませたそうです。
まあ、そうあるべきですね。
ことほど左様に、連中と我々文明諸国民は意識が違うのです。
だから、尖閣諸島を巡って東京都と日本政府が
所有権の綱引きをしている現状を、
連中が正しく理解しているとは思えません。
それに、支那が尖閣諸島で強硬な姿勢を取れば取るだけ、
日本国内で「中国なんて大嫌い」という人々が増えることも
彼らはほぼ理解できないでしょう。
連中の国では「どこの国を好きになり、嫌いになるか」さえ、
共産党の宣伝政策（プロパガンダ）によって、ある程度操作できます。
だって、どんなニュースを人民に知らしめるのか、
あるいは知らしめないのかも、すべて共産党が決める国です。
日本では政府がメディアを規制できない、
という単純な図式さえ連中にとっては想像外でしょう。

支那では、都合の悪いニュースは流しません。
日本を叩こうと思ったときは、何の材料がなくても捏造すること可能。
逆に天安門事件の直後のように日本に媚を売るときには、
少々連中の気に触ることをやっても、しらんフリをしています。
だから、日本政府の対中政策担当者（主に外務省のチャイナスクール）が、
「中国を刺激しないために」なんていう理由で、尖閣諸島への上陸は不可、
などというルールを作っているのはチャンチャラおかしなことなのです。

今、日本の「嫌中派」は90％に達したと言われています。
支那に甘い政策を取っていれば、選挙でも不利に働くはず。
小沢君の一派が今ひとつ多くの支持を集められないのも、
数年前に彼が何百人もの子分を連れて支那に赴き、
媚中発言を繰り返したことが国民の脳裏に焼きついているからともいえます。
今回、野田君が尖閣国有化を打ち出したのも、
自民党の選挙公約にそれがあったから「先手を打った」のだとか。

前述の通り、支那は世論をも操作できる国。
そんな連中を相手に「刺激しない」という政策は愚劣です。
むしろ自衛隊を駐留させ、領海侵犯に対しては武力で抑制すべきでしょう。
それは強硬策でも何でもありません。
ごくごく｢世界の常識｣どおりの政策なのですから。

さて、昨日は私のセミナーを開催。
多くのご参加をいただき、ありがとうございました。
80人会場がほぼ満席となる盛況さ。
通常の半額程度で販売したレポートのCDもまずまずの売れ行き。
おかげで赤字を免れることができました。
次回開催は11月頃を予定しています。
「出版記念」や「コーポラティブ説明会」ではなくなりますので、
しっかりと会費をいただき、内容も今以上に充実させるつもりです。
ぜひ、ご期待ください。



需要18%減、供給20%増で、価格はどうなる？

「20年後の日本はどうなっているのでしょう？」
いきなりそんなことを聞かれても困りますよね。
でも、私はよく聞かれます。
「このマンション、10年後にはいくらになっていますか？　20年後はどうでしょう？」
みたいな感じです（笑）。
そんなこと、神様でもない限り分かりません。
私は「神」ではなく、余計な「木」が1本付いた榊ですから・・・なーんて。

でも、分かることもあるのです。
実は、マンションの価値についても、おおよそ想像がつきます。
なぜ分かるのか、分かりますか？　なんてトンチみたいですね（笑）。
これが実にカンタン。
モノの値段というのは「需要と供給の関係」で決まります。
中学校の社会科で習ったアレです。
日本の中学社会科教師の大半は日教組ですから
資本主義の基本のキであるこの価格形成の大原則について
キチンと教えてもらわなかった方も多いことでしょう。
でも、そんなこと実社会に出れば誰でもすぐに理解できること。

どーでもいいことですが、ここでちょっと本題から脱線。
「あの榊の野郎、また変なこと書いてないか」と、
監視のためにこのブログを定期的にチェックしている業界関係者を除いた
純粋なこのブログの読者の方々は多分、すごく知的レベルが高いはずです。
というのは、私が行っている有料相談に来られる方々、
セミナーやコーポラティブ説明会の参加者などが、
時々チラとご自身の身分を明かされることがあるのですが・・・・
ドクターに大学教授、学校教師、エリート官僚、一流商社マンなど
「ヒエー、あなたはそういうお方だったの！」と
こちらが仰天するケースが全体の8，9割でしょうか？
先日、メールでの無料相談がわりあい突っ込んだ内容だったので
こちらも踏み込んでお答えしたら、これまた丁寧なお礼の返信。
今度は連絡先もきっちり出ていました。
なんと、「秘書直通」なんて電話番号もある法律事務所の弁護士先生。
みなさん、侮れません（別に侮っていませんがｗ）。
しかし・・・よくこんなアホなことばっかり書いている
ブログをお読みくださっていることだと、やや不思議です。

本題に戻ります。
ですから、「需要と供給の関係」なんてよくご存じのはず。
ついでに言えば「合成の誤謬」くらいは朝飯前、という方がほとんどでしょう。
まあ、今回はあまり関係ありませんが。

さて、20年後の話です。
マンションの需要者である日本人の数は、全体で10%ほど減っています。
もっとコアに見ると、15歳から65歳までの生産年齢人口は、
今と比べて18%くらい減っているはずです。
これはもう、ほぼ確実。
だって、いきなり女性がバカスカと子どもを産み始めることはないでしょ。

つまり、マンションのニーズは単純に考えて今よりも18%は確実に減るのです。
「たいしたことないじゃん。5万戸の供給（首都圏の場合）が4万戸になったって、俺たちは何とか食っていけるぜ」とか、
「そりゃ、日本全体の話だろ。人が減ったって都会には人が集まってくるから大丈夫さ」
なんて考えているのは、おバカな不動産屋さんたち。
需要層の数が18%減ったから、供給も18%減で済むはずはないのです。
むしろ、控えめに見て今より15%増。
悲観的に予想すると、20%くらい供給が増えるかもしれません。
それは、新築マンションの供給が5万戸から6万戸に増えるのではありません。
新築も中古も含めた、世の中で売り出されている
マンションの総数が15%以上増えるはずなのです。
それに、地方や郊外から人が集まってくるには、
それなりの条件も必要なのです。

木造一戸建てや鉄筋コンクリートのマンションなど、
日本の住宅の耐用年数は近年著しく長くなっています。
特に、最近のマンションは50年以上住み続けられることが確実。
場合によっては100年でも大丈夫かもしれません。
つまり、住宅は基本的に「減らない」のです。
だから、ここのところ日本中で家が余っています。
3年ほど前の統計で、全体の13%くらいが空家です。

さて、これが20年後だとどうなるのでしょう？
そして、20年後のマンションの価値はどうなっているのでしょう？
例えば、サザエさんの弟のカツオ君は今11歳。
20年後は31歳になっているはず（アニメ上では絶対にありえないｗ）。
彼がマイホームを買う時の日本では、どういう住宅風景が見られるのか？

あと、これから家を買うサザエさんはどういう選択をするのが賢いのか？
今買うとすれば、どういう風に探せばよいのか？
波平さんとフネさん夫婦は、ずっとあの家に住み続けられるのか？
住み替えるとすれば、どういう選択があるのか？
そういったことを、分かりやすくまとめて書いたのが
拙著「磯野家のマイホーム戦略」です。

ご興味のある方は、ぜひこの本を書店やアマゾンで買って読むか、
今週土曜（7月7日）のセミナーにご参加ください。
定員80名で、残りのお席が少なくなってきましたが、
まだ20人ほどは大丈夫。
ちょっと詰めて座っていただかなくてはなりませんが。

じっくり語りたいと思いますので、ぜひご参加ください。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
榊淳司新著出版記念セミナー
「日本の幸せ住宅未来図　今、どのマンションを買うべきか？」

日時：7月7日（土）　午後1時30分より
場所：発明学会ビル3階セミナー室
参加費：1500円
（ただし、参加者全員に1470円相当（予定）の新著書をプレゼント）
定員：80名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。
お申込みはこちらから

当日の予定
第1部　講演　13:30～
講演「20年後の日本の住宅風景と今買うべきマンション」
講師　榊　淳司

第2部　講演　14:40頃～15:20頃
講演「購入から売却まで、不動産取引のA to Zノウハウ」
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、
エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。
物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心に
マンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

今回のセミナーは参加費が1500円（コーポラティブ説明会は無料）ですが、
1470円相当の新著を参加者全員にプレゼント。
だから、セミナーに参加する方は本屋さんやアマゾンで買わずに来てください。

もちろん、いつもの通り私のレポートの割安価格販売も実施。
今回は簡易製本版ではなく、CD（PDFデータ）になりそうです。

どうぞみなさん、ふるってご参加ください。

◆同じ会場で引き続いて開催　15:30～
「新宿余丁町コーポラティブ計画」説明会（参加無料）

お申込みはこちらから
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会場は、前回と同じ新宿余丁町コーポラティブ計画の現地の近く。
セミナーに引き続いて、余丁町の説明会を開催します。

こちらにもぜひご参加ください。
今、「買ってもいいマンション」に出会えます。



川崎のリヴァリエは販売不振で内部紛争

ここのところ、せっせとマンションレポートの更新を行っています。
今は港区関係の５タイトルの内容を最新情報に基づいて改定中。
ここ数週間、港区をくまなく現地調査してきました。
よく、「そんなにたくさんの物件を見て回るのは大変でしょ」
なんていわれますが、ちっとも大丈夫。
みなさん誤解しているのは、私がモデルルームに行くと思っていること。
実は、あんなものは見る必要はぜんぜんありません。
だから、私は現地とその周辺環境を見るだけ。

モデルルームというのは、着飾って仮面を被った女性みたいなもの。
まあ「参考程度」にしかなりませんね。
そんなものよりも、図面が重要です。特に敷地配置図。
現地に立って、敷地配置図を見ればおよそその物件を理解できます。

ところが、新築マンションのHPには敷地配置図を載せていないものがあります。
そういう場合は、だいたいが「自信がないから」。
建物の配棟計画がキチンとしたマンションは、ほぼ載せていますね。
長谷工プロジェクトのように「ヒデー」という敷地配置図を
臆面もなく堂々と載せている場合もあるにはありますが・・・

ただ、HPに敷地配置図がなくとも間取り図を見ればおおよそ想像できます。
どうしても分からないときは手づるをたどって入手します。
マンション屋というのは、たいがいの場合情報管理が杜撰。
別に敷地配置図なんて秘密でもなんでもないのですが、
広告上で露出していないときは基本的にまだ｢内部情報｣。
でも、そんなものすぐに入手できます。

ついでのことながら「売れている」「売れていない」という情報も、
業界の情報網を駆使すればわりあい簡単に手に入ります。
まあ、いちいち調べなくてもHPを見ればおおよそ想像できます。
売れていない物件のHPには｢必死さ｣が出ていますから。

例えば「ザ・パークハウス晴海タワーズ」なんて、その典型ですね。
「第１期販売３２０戸に対して、登録申込３７７件！」なんて告知を
この数ヶ月間ずっと行っています。
それでいて第２期の販売はズルズルと先延ばしして、今は「要望書受付中」。
これは「第１期はそれなりに客が集まりましたが、第２期はアップアップしています」とうのを明解に表している、と私は解釈しています。

これに対して、湾岸のもう一つの注目物件「プラウドタワー東雲」は
「４６１戸申込登録即日完売」という表示。
今は「第３期２次」の「３０戸」が販売中で、７月8日に終る予定。
多分、これも「申込登録即日完売」になるでしょう。
こちらは、晴海タワーズに比べて少し余裕があるようですが・・・
「資料請求者限定　第3期2次販売の価格表を公開しています」なんて、
妙チクリンな告知が掲載されています。
なぜ、資料請求者にしか価格を公開しないのでしょうね？
オープンに晒してしまうと、何か不都合があるのでしょうか？
私みたいな輩にチャチャ入れられるのが嫌だから？

まあ、どうでもいいことですが、こういう風にコソコソやるところは
いかにもこの売主らしい姑息さを感じさせます。
「４６１戸申込登録即日完売」の中身もおしてはかるべし、ですね。
今年の終わりの竣工までに、めでたく完売できるのか・・・・

マンションのHPは、そういう風に表からも裏からも読めるのです。
しかし、私のところには時々インサイダーな情報も入ってきます。
例えば、同じ湾岸でも神奈川エリアの川崎。
ここにはリヴァリエという3棟455戸のタワーマンションがあり、
1年ほど前から販売が行われています。
はっきり言って、悪くないマンションです。
支線とはいえ、駅から徒歩1分。
東京都心のタワーとさほど変わらない仕様です。
それが、伝えられるところによると、平均坪単価で180万円台。
また、「これなら、そこそこ売れるだろうな」と、誰もが予想しました。
ところが、どうやら大方の期待は裏切られてしまったようです。
完成は、来年の春先。半年ちょっとに迫っています。
ところが、3分の1も売れていない、という話が伝わってきました。
前々から「集客はまずまずだけど、契約できない」という話は聞いていました。

思うに、今「川崎駅エリア」は需給環境が悪すぎますね。
ここ数年、このクラスの大規模物件がいくつも出てきたことに加え、
周辺エリアにはオールパークスとか矢向のゴールドクレスト物件など、
市場を省みない無謀な供給が多すぎました。
いくら「川崎駅エリアには客が沸いてくる」といわれても、
これではさすがに需給関係が緩んでしまうでしょう。
そのあたりを冷静に読んで、もう少し価格を落とせば
もっとスムーズに集客できたかもしれませんね。

マンションデベロッパー業界というのは、性懲りもない連中の集まりです。
こういう無謀な事業を行って売れなくなった場合でも、
ちっとも「自分たちの事業計画が悪かった」と反省して、
計画した人間や承認した上司の責任を追求しようとしません。
そんなことよりも「販売会社が売らないのが悪い」とか
「広告代理店がしっかりしていないから客が来ない」という風に
見当違いの責任転嫁に終始します。

結局、反省しないからまた同じ過ちを繰り返します。
こんなことしていると、会社はいつか倒産しますよね。
実際、多くの専業マンションデベロッパーが20年程度で市場から消えています。
ニチモ、プロパスト、モリモト、ダイア建設、アゼル、ジョイント・・・・
数え上げればキリがありませんね。
最大手の大京でさえ、左前になって今はオリックスの子会社。
まあ、「バカは死ななきゃ直らない」マンションデベ版というべきですか。

さて、前述のリヴァリエの売主は京急電鉄と大和ハウス工業。
電鉄系やハウスメーカー系というのは、
ちょっとくらいマンション事業で失敗しても
親会社や本業があるので倒産することはありません。
そしてマンションデベならではの「反省しない体質」も立派に備えています。

リヴァリエの場合、販売代理は売主の子会社なので、
そちらに責任を押し付けるワケにはいきません。
で、どうなるかというと「広告代理店が悪い！」となっているようです。
ところが、京急電鉄の場合は朝日広告社という担当代理店と
ズブズブベッタリな関係であることは業界の常識。
かつての日商岩井と大阪読売広告社の関係みたいなもの。
それこそ、常軌を逸した「お付き合い」があると推測されます。
なのに、担当広告代理店の「朝広を変えろ」となったのは、
大和ハウス工業とのJVだからでしょうね。

さて、消費者不在の「不毛な内部騒動」を繰り返しながらも
この物件は来年の春先には完成してしまいます。
まあ、完成在庫となるのは間違いないでしょうね。
すると、やはりお決まりの「値引き販売」に突入する可能性は大。
であれば、今検討されている方も「値引きが始まるまで待とうか」と
いうことになりますね。

少しはなれますが、二子玉川の「ライズ」という大規模マンションも、
竣工後は怒涛の値引きでやっと完売が見えるところまでこぎつけました。
それはもう、初期の頃に契約した人がかわいそうなくらいです。
リヴァリエの価格は、ライズほど市場からは乖離していませんが、
これだけ需給が緩んだ状態では、値引きなしの完売は不可能に思えます。
川崎エリアのマンション市場は、ここ数年悲惨なことになりそうですね。
今度、神奈川のレポートを更新する際に、さらに詳しく調べて書きます。

さて、レポートの更新情報です。
私の市場レポートの中ではもっともボリュームのある
「東京のタワーマンション」を更新しました。
ページ数はとうとう200を超えました。物件数はちょっと増えて53。
これで、今東京23区で販売されている
ほぼすべてのタワーマンションを網羅しているはずです。
価格は9,980円。
私のレポートの中で、もっともコストパフォーマンスに優れています。

東京のタワーマンション
全53物件を解説
価格　9,980円

SEO対策のため、全物件をあげておきます。
アークヒルズ仙石山レジデンス
アトラスタワー六本木
インプレスト芝浦 エアレジデン
ウェリスタワー千代田岩本町
ヴェレーナ王子
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’SWEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス 浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス三軒茶屋タワー
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス晴海タワーズｸﾛﾉﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE　ROPPONGI　TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
シティテラス大井仙台坂ﾋﾙﾄｯﾌｶﾞｰﾃﾞﾝ
（仮称）千代田富士見タワープロジェクト
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート赤坂　ザ　タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー芝公園
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
ブリリア有明スカイタワー
Brillia 大井町 LA VIE EN TOWER
プラウドタワー東雲
プラウドタワー白金台
ブランズタワー文京小日向
マークフロントタワー曳舟
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルネリバースタワー東大島
ルミナリータワー池袋
ワールドシティタワーズ
[アイウエオ準順]

もし、この中で「買ってはいけない」物件だけを
お知りになりたい向きには、このようなのもあります。

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　26物件
価格　6,980円

「東京のタワーマンション」からダメ物件を
抽出したのが「買ってはいけないタワーマンション」です。
ですから両方読む必要はありませんので、
誤解なきよう申し添えておきます。

ところで、来週の土曜は私のセミナーです。
だいぶ席が埋まってきましたが、まだ余裕があります。
「今、どのようなマンションを買うべきか」について
じっくり語りたいと思いますので、ぜひご参加ください。


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榊淳司新著出版記念セミナー
「日本の幸せ住宅未来図　今、どのマンションを買うべきか？」

日時：7月7日（土）　午後1時30分より
場所：発明学会ビル3階セミナー室
参加費：1500円
（ただし、参加者全員に1470円相当（予定）の新著書をプレゼント）
定員：80名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。
お申込みはこちらから

当日の予定
第1部　講演　13:30～
講演「20年後の日本の住宅風景と今買うべきマンション」
講師　榊　淳司

第2部　講演　14:40頃～15:20頃
講演「購入から売却まで、不動産取引のA to Zノウハウ」
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、
エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。
物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心に
マンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

今回のセミナーは参加費が1500円（コーポラティブ説明会は無料）ですが、
1470円相当の新著を参加者全員にプレゼント。
だから、セミナーに参加する方は本屋さんやアマゾンで買わずに来てください。

もちろん、いつもの通り私のレポートの割安価格販売も実施。
今回は簡易製本版ではなく、CD（PDFデータ）になりそうです。

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セミナーに引き続いて、余丁町の説明会を開催します。

こちらにもぜひご参加ください。
今、「買ってもいいマンション」に出会えます。

 

また、私の新著がアマゾンで購入可能となっています。
セミナーに参加されない方は、ぜひご購入ください。
読んで損はさせません。