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榊　淳司オフィシャルブログ
日本には原発が必要な理由がある。

日本人にとってはほぼ「他人事」みたいに思えるイランの騒動。
実はちっとも他人事ではなくて、
恐ろしい影響があるのではないかと危惧しています。

イランが主張しているように、ホルムズ海峡が閉鎖されると
ほぼ100％の確率で戦争になります。
戦争自体はアメリカが主体となって行われるので、
日本はせいぜい事後処理のために掃海艇を派遣する程度でしょう。

しかし、間違いなく原油価格は高騰します。
場合によっては1バレル200ドルを突破することさえ想定できます。
原油価格が上がると、当然LNGや石炭も高くなります。
日本経済にとっては「コスト高」になること間違いなし。
特に、今のように原発が稼動できていない現状では
ますますおかしなことになりそうですね。
安全な原発まで停止しているこのヒステリックな状態を
早く正常化させてもらいたいと願うばかり。
この不況下で、なおさら経済を停滞させる大きな原因です。

さて、いつもの通り「そもそも論」をいたしましょう。
そもそも、イランはなぜああまでかたくなになっているのでしょう？
その大元はやはり宗教的な問題にあると私は見ています。
イラン革命が起こったのは1979年。もう33年も前のことです。
それ以来、イランは「イスラム原理主義の国」といっていいでしょう。
何事もアッラーの神の教えを忠実に守る、というのがイスラム原理主義。
当然、現代の文明とは相容れません。
現代文明の象徴であり、かつ異教徒の国であるアメリカは敵。
そして、イスラム教徒を迫害するイスラエルは獅子身中の虫。
そのあたり、時代遅れの金王朝を擁する北朝鮮とよく似ています。
だからかどうか、あの両国はとっても仲良しですね。

しかし、イランが北朝鮮と決定的に違うのは
石油を産する「資源国」であるということ。
北朝鮮にはわずかな鉱物資源があるだけで、
あとは1500万人ほどの飢えた人々が住む厄介な国。
アメリカとしては、できることなら「かかわりたくない」存在。
しかしイランには石油資源があるので、できれば「勢力下」に置きたい国。
当然ながら、なんやかんやとイチャモンをつけています。
そのあたり、傍から見ていると如実に違うのでおかしいばかり。

もうひとつ、イラン問題が北朝鮮のそれと決定的に違うのは
そこに「イスラエル」という予測不可能なプレイヤーが関わってくること。
先日も、イランの核技術者を「暗殺」していました。

いつかも書いたとおり、イスラエルという国は
自分の国が抹殺されるのではないかという恐怖感を、
その存続のエネルギーにしています。
実際、まわりのイスラム教国は、可能であれば
イスラエルという国を滅ぼしてしまいたいと願っているでしょう。
また、50年100年というスパンで考えれば、
イスラエルは滅ぼされる運命にあります。
そもそも、あんなに周辺国に嫌われていれば、
100年も国を存続させるのは無理です。

しかし、イスラエルのユダヤ人たちはあの地に国を持つ
正当な権利があると思い込んでいます。
そのあたり、世界が滅びるときに自分たちが選ばれて救われる、
という珍妙な教理を信じきっている
ユダヤ教徒ならではのKYさがよく表れていますね。
しかし、そのせいで彼らは国際社会のルールを無視したり、
ダーティな手段を用いても構わないと確信しているから、ちょっと厄介。
まあ、日本には余り関係ありませんが。

そのイスラエルは、周辺の敵対国が核武装をすることを容認しません。
イランの核開発はかなり進んでいるようですが、
「実用化」される段階になればイスラエルは必ず破壊しに行くでしょう。
なぜなら、イランの核兵器の対象は間違いなくイスラエルですから。
場合によっては、イランの核兵器を破壊するために
自分たちの核兵器だって使いかねませんね、あの国は。

翻って、わがニッポン・・・呑気なものです。
北朝鮮はすでに核兵器を保有しているとみなされています。
実のところ、私はあまりそれを信じていませんが、
ここでは北の核が「あるもの」という前提で論を進めます。

そもそも北はなぜ核を持っているのでしょう？
一番の理由は、核保有国となることで大国の仲間入りをしたいのでしょう。
核を持っているとアメリカや日本がビビッていうことを聞くのではないか、
お隣の宗主国である支那にもなめられないのではないか、
などという幼稚な発想が核保有へとあの国を走らせたのでしょう。

さて、北がいかなる理由であれ
「核をもっている」というのは恐ろしいことです。
何といっても、あの国には失うべきものが何もありません。
人民を満足に食べさせることさえできない、最貧国のひとつ。
自国民が何人死のうがまったく気にしない人々が統治しています。
彼らは、ただ核を持っているだけで満足するでしょうか？

あの狂った国が、日本に対して核兵器を使用しない、
というテーゼがあるのなら、その元になっていることはたったひとつ。
それは、日米安全保障条約です。
日本が核攻撃を受けると、アメリカが北にたいして核兵器で報復する・・・
本当にそうするかどうかは分かりません。
ただ、北はそう考えていることは間違いありません。

さて、日本は平和でボケた国です。
そもそも、多くの日本人は日本が戦争に巻き込まれたり、
核攻撃を受けるなどということをコレっぽっちも考えていません。
でも、世界でもっともオカルトな国が隣にあり、そこは核武装しています。
しかも、その国はイランがイスラエルを憎むのと同レベルかそれ以上に
日本という国を憎みきっています。
なのにどうして、この国の人間はノホホーンとしているか、不思議ですね。

日米安全保障条約は、未来永劫継続されるものではありません。
アメリカは日本を守ることに自国の利益があると考えているから
この条約を継続しているだけです。
いずれ、日本は自分自身の手で自らを守らなければならないでしょう。
核兵器も保有すべき時が必ず来ます。
というか、今でも日本は核武装すべきだと私は思っています。
現実的には、核拡散防止条約などの障壁がありますが。

であるにもかかわらず、日本は原発を止めようとしています。
今の世論では、「原発なんてないにこしたことがない」というのが
大きな流れになっているのではないでしょうか。
実は、私も「無いに越したことはない」とは思います。
でも、そういった情緒的な問題ではないのです。
代替できる有力なエネルギー源があるわけでなし。
また、将来の核兵器開発の技術を保持する必要もあります。

地震と津波は、2万人ほどの命を奪いました。
原発事故は何十万人もの人々に避難生活を強いています。
でも、未だに放射線被爆が原因とされる死者はゼロです。
多大の経済損失を生じさせましたが、
それでも原発の発電コストはペイするそうです。

「原発は危ないからなくそう」とか「戦争をしてはならない」
というのは、きわめて情緒的かつ幼稚な議論です。
いってみれば両方とも、「その通り」です。
その趣旨には誰も反論できないでしょう。
でも、「だったらどうすればいいの？」という視点が欠如しています。

CO２を大量に排出する火力発電に戻るのですか？
だまって北からの核攻撃を受けるのですか？
「そんなこと、絶対に起こらないよ」なんて考えている方は、
どこかの電力会社の偉いさんが地震の直後に繰り返した
「何分想定外のことだったもので」という言い訳を思い出しましょう。
30メートルの津波がやってくることに比べれば、
あのオカルト国家がトチ狂って日本に核兵器を運び込むことなど、
十分に｢想定の範囲内｣ではないですか？

あえて言います。
日本は原子力発電を続けるべきです。
これは、タワーマンション以上に「必要悪」ですから。


2012/1/15 20:46 | ちょっと脱線 | Comments (0)

晴海タワーズは「買ってはいけない」？　＆　不毛のコンセプト

何だか悪い予感が当たりそうな気配になってきました。
他でもない、湾岸のタワーマンションマーケットです。
例の「ザ・パークハウス晴海タワーズ」という883戸の物件。
販売予定がズレズレになって今は「3月上旬」。
それはまあいいとして、どうやら私の予想よりもだいぶ高そうな様子です。

私は「プラウドタワー東雲」が坪単価240万円で、
「第1期250戸」程度を捌くのがアップアップだったので、
こちらはせいぜい250万円くらいで出てくるのかと考えていました。
本当は、その250万円でも割高で、1800戸を売り切るには
ズバリ180万円くらいが妥当だと思います。
それが、どうやら200万円台の後半から300に手が届きそうな気配。
確かに、豊洲のしょーもない住友のタワーが坪300万円ですから、
それと比べたらこちらが300万超であってもいいはず、
という議論をすることは可能かもしれません。
でも、豊洲のシティタワーズはそもそもマーケットアウトした「圏外」物件。
それを基準に「勝どき徒歩11分（橋越え）」を、
同レベルに値付けするのはかなり乱暴だと思います。

まあ、私のようなチンピラがこんなことをほざいても致し方ないことです。
ただ、もしこのまま300に近いラインで販売が始まれば、
私としてはこの「ザ・パークハウス晴海タワーズ」を
即座に「買ってはいけない」カテゴリーに入れるほかありません。

参考レポート

東京のタワーマンション全解説49物件
価格　9,980円

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編25物件
価格　6,980円

上の「全解説49物件」では、東京23区で販売されている
タワーマンションを
「買ってはいけない」
「買っていい」
「ニュートラル」
「まだ判断できない」
の４つのカテゴリーに分けています。
このうち「買ってはいけない」カテゴリーの25物件だけを
独立掲載したものが下の「東京都心編25物件」です。

現在のところ「ザ・パークハウス晴海タワーズ」は
まだ価格が発表されていないので「まだ判断できない」に入っています。
これが「買ってはいけない」に「格付け変更」するワケです。
まあ、私風情がこの巨大なマンションを「格下げ」したところで
大きな影響はないはずです。
レポートの売行きから考えると、私の「格下げ」によって
購入の判断を変える方は100組未満だと思います。
広告費に換算するとマックスで1億円くらいですか。
石川遼君のギャラにも及ばないでしょう。

さて、今日の本題はマンションの「コンセプト」について。
「ええ、コンセプトって何？」
と思われる方も多いことでしょう。
辞書的な意味は「概念」だそうです。
よく分からないでしょ？
私の理解するところでもう少し柔らかく翻訳すると
「そのモノを作るための基本的な考え方」みたいな感じ。
短く言うと「制作意図」とでも申しましょうか。

したがって、マンションを作るにあたっても
当然「コンセプト」なるものはあってしかるべしです。
マンションのオフィシャルサイトを覗くと、
「コンセプト」という題目のページが設定されていますね。
そこを見れば「そのマンションを作るための基本的な考え方」や
「制作意図」が分かるのでしょうか？
「はあ・・・」という気の抜けた返事が聞こえてきそうです。

ハッキリ言って、ほとんどのマンションのHPでは
「コンセプト」項目を見た所で本当の「コンセプト」は分かりません。
それどころか、「なんかよく分からない」ものばかりです。
ひとつ例を挙げてみましょう。
冒頭で取り上げた「ザ・パークハウス晴海タワーズ」の
オフィシャルページをご覧になってください。
そこにも「コンセプト」なる」項目が設定されています。
開けてみると・・・・

住まいのコンセプト「the TOKYO of TOKYO」
東京中が羨む、東京になる。晴海

みなさん、これでこのマンションの
「基本的な考え方」や「制作意図」がお分かりになりましたか？
日本語を操ることで糧を得ている私にも、サッパリ分かりません。
これだけでは「東京」を連呼しているにすぎません。
まるで選挙カーのウグイス嬢みたいじゃないですか。

この後に続く文章を読むと、多少なりとも言いたいことは分かります。

東京だからこそ手にできる憧れと、東京でありながら享受できる安らぎ。
そんな”新しい東京の魅力”とともにある暮らしを叶える住まいが、
the ＴOKYO of ＴOKYO

うーん・・・それって東京に住むんだよ、
と言っているだけのようにしか理解できません。
どういう考えでこのマンションを作ったのかが何もありませんね。
最後の方にこういうのもありました。

目指したのは、都心生活を求める人にとって理想の住まいであること。

ここが唯一、モノづくりの「基本的な考え方」や
「制作意図」と読み取れそうなところ。
でも、かなり平凡ですね。
「都心」の物件ならどこにでもあてはまりそうなことです。

上げ足を取るような指摘ばかりをさせていただいて大変恐縮です。
実は、私も20数年こんなコピーばかりを書いてきました。
だからこそ、その空虚さを人一倍実感しているワケです。
私が申し上げたいのは、売主側が「コンセプト」だと称して
みなさんに伝えていることは、
ちっとも本当の「コンセプト」ではない、ということです。

では、連中が「コンセプト」だと称していることは、
いったい何なのでしょう？
それはつまり、売主が「この物件の一番のウリ」だと考えていることです。
この「ザ・パークハウス晴海タワーズ」であれば
「この物件は東京の中の東京にできるんだぜ」ということなのでしょうか。
でも、かなり苦しいですね。
本当は、築地の端っこから勝鬨橋と黎明橋を渡ってやっとたどり着く
東京湾に浮かぶ「埋め立て島」でしかありません。
でもまあ、そんなことはこの際いいとしましょう。
この「晴海タワーズ」の場合は、売主が何を考えているのかが
「コンセプト」からまだしも伝わります。

もう一つ例を挙げましょう。
物件名は「プラウドシティ稲毛海岸」。
ここのオフィシャルHPには「プラウドシティ構想」という項目があります。
これがいわゆる「コンセプト」だと考えていいはずです。
そこに出ていることは・・・・

RAINBOW village構想
『今までにないプラウドの街』をつくるために。
壮大な街づくりをすべく選ばれた、稲毛海岸の地。

うわー・・・ワケわからん、という世界ですね。
そもそも「RAINBOW villageってなんのこっちゃ？」となります。
これだけではほとんどどんな街か想像することができません。

こういった「ワケわからん」系のコンセプトが躍っているのは
売主が「この物件はコレだ！」というウリを見つけられなかった、
というケースが多いものです。
つまり、物件自体の力がかなり脆弱であることの裏返し。
この「プラウドシティ稲毛海岸」にしたところで、
「稲毛海岸」駅から徒歩17分と、
これからのマンションとしては「あり得ない立地」。
さらに駅周辺では激しい液状化が見られました。
モノは長谷工コーポレーションの施工。もちろん直床。

壮大な街づくりをすべく選ばれた、稲毛海岸の地・・・
なんて言っていますが、実際は千葉県企業庁からの払い下げ。
「選ばれた」なんて表現は、ちょっと違うと思いますがｗ。

この物件のコンセプトページらしきところから読み取れる教訓は
「ワケの分からんコンセプトには気を付けろ」ということでしょうか。
そこには物件の脆弱な側面を覆い隠す意図がある場合が多いのです。

さて、いつもの「そもそも論」をさせていただきましょう。
そもそも「コンセプト」なるものは、
すべてのマンションの広告に必要なのでしょうか？
マンションを作る側の考え方が取り分けユニークであったり、
他とは際立って違う場合は「コンセプト」を明解に表現すべきでしょう。
しかし、長谷工が作るような工業生産的な大規模マンションや、
どこに建っていても大して違いのないタワー物件が、
わざわざエンドユーザーを惑わすようなワケの分からん
「コンセプト」を前面に訴える必要は何もない、と私は思います。
エンドサイドでも、あんなものいちいち見ていないのではないでしょうか？
チラと眺めても、購入の判断材料にしているのかどうか・・・

それが証拠に、新築マンションのモデルルームを訪れる方のアンケートでは、
物件のオリジナルHPとヤフー不動産、スーモなど、
経由するサイトはかなりばらけているそうです。
そして、ヤフー不動産やスーモなどのいわゆる
「不動産ポータルサイト」の各物件表示には
「コンセプト」に類する項目がありません。
つまり「立地」「環境」「間取り」「設備」などの実質的な項目だけ。
彼らはそれを見て、モデルルーム訪問を決めるのです。
いってみれば、大半のエンドさんは
「コンセプト」なんて重視していない、ということですね。

ところが、そういった現実をマンションデベは分かっていません。
分かっていても、直視しようとはしていないようです。

私は、マンションの広告と言うものは
「物件の内容を分かりやすく伝える」ことが第一だと思っています。
つまり、まずは良質な告知広告であることが前提。
その上で、オリジナルの魅力を伝えるべきですね。
したがって、妙にイメージばかりを訴求するとか、
タレントが出てくるのはエンドユーザーに対する欺瞞行為です。
コンセプトについても、伝えるべき「制作意図」が何もないのに
それを「創造」して広告に出すのは、一種の欺瞞行為です。
実は、私も20数年その欺瞞行為に加担してきました。
反省します。

ちょっと大きなマンションを売り出す場合、
デベロッパーは担当する広告代理店を選ぶのにコンペをします。
そのコンペで重視されるのが「コンセプト」。
デベロッパーの担当者や責任者に「これがこの物件のウリだ」と
納得させる「コンセプト」を提案した代理店が選ばれるのです。

これって、傍で見ているとかなりアホみたいです。
だって、そこには消費者側の視点がほとんど入っていません。
売主や販売側が「コレならエンドにアピールできる」と考える
「コンセプト」と、実際にエンドの心を動かす広告の間には
往々にして大きなズレが生じます。

さっき例に出した「プラウドシティ稲毛海岸」の
“RAINBOW village構想“などは、その典型ではないでしょうか。
こんなワケの分からない言葉を作り出すのに
大の大人が何人も関わり、ウンウンと唸りながら考え、
ああでもない、こうでもないと議論（ダベり？）を繰り返すのです。
ホントにバカバカしいと思います。
でも、この物件はかなり勢いよく売れているそうです。
そうすると「あのコンセプトが良かった」などと
致命的な“誤解”があちらこちらで生じることになります。
実際は、「価格の魅力」が大きかったと私は理解しています。

というか、「広告の力は商品の魅力を超えることができない」、
という平凡な真実になぜ気づかないのか不思議でなりません
いいものを安く作っていれば、広告に頼らずとも売れます。
ロクでもないモノを作って高く売ろうとするから、
「コンセプトが大切だ」「もっとインパクトのある表現を」
と騒がなければいけなくなるのです。

この消費者側にとってほぼ関係ない「コンセプト」づくりに、
今日もどこかで喧々諤々の議論が行われ、
誰かが徹夜で作業をしたり、頭を悩ましいることでしょう。
何とも不毛なことです。哀しくなりますね、ほんとに。



2012年、マンションは買い時か？

毎年年末から年始にかけて「2012年、不動産が買い時か？」
などというテーマで発言する「専門家」や、
それをさも重要な情報であるかのように掲載するメディアが多くあります。
まあしかし、これほどアホみたいな議論もありません。

そもそも、不動産というものは一物一価であり、
大くくりにして「買い時」か否かという議論をすること自体が乱暴。
さらに、不動産の市場価格というものは株のように
急激に乱高下する性質のものではありません。
特に、エンドユーザーさんが購入しようとする
新築･中古マンションの市場価格が全体的に、
去年と今年で2割も3割も違うことは稀です。
せいぜい1割も変動すれば、それはそれはたいへんな事。
ただ、2008年から2009年にかけてのマンション価格は、
私のざっくりした感覚では1割強下落していたようです。

全体に1割ほど騰落しているということは、
部分的には3割や4割変動しているケースもあるわけです。
各メディアは、その局地的な現象を捉えて
世の注目を浴びるためにセンセーショナルな紹介の仕方をします。
時々、私のところに取材に来る週刊誌メディアは
そういったコメントを取りたがるので、よく分かりますｗ。

さて、メディアが「買い時」かどうかを取り上げるのは、
すなわちそういった観測を欲しがる一般エンドユーザーがいるからです。
今年マンションを買おうと思っている方は、
「今年はマンションが買い時ですよ」という専門家のコメントを
読んだり聴いたりすることで「買って良いのだ」という安心感を得たいのです。
だから、購入を考えている人が聞きたいコメントは
「今年は買い時ではありません」ではなく「買い時です」という内容。

おかしなもので、今の世には住宅ジャーナリストや住宅評論家、
不動産コンサルタントなどを名乗り、メディアに登場する人が何人かいます。
でも、「今年、マンションを買ってはダメ」というのを聞いたことがありません。
それどころか、不動産広告業界から「いつでも買いどきオジサン」と
呼ばれている某有名評論家さんや、
「今年こそ、女性にとってマンションの買い時」と、
もう10年以上も叫び続けている「K島ひろ美」さんなんてのが、
業界の中ではかなりのプレゼンスを示しておられます。

彼らはマンションが売れてくれないと自分のビジネスが立ち行かないので、
何かと理由を付けてエンドさんを買わせる方向に導きます。
彼らのニーズと、今年マンションを買おうかと考えるエンドさんの
無意識の願望は見事に一致するわけですね。

「それじゃあ榊、お前はいったいどう言うのだ？　ずっと買い時じゃない、とでもいいたいのか？」

なーんて声が聞こえてきそうですね。
私の答えを申し上げましょう。

そもそも、あなたはなぜ住まいを買おうとしているのか、
よく考えてください。
買わなければいけない明解な理由はありますか？
賃貸ではダメな理由はありますか？
ひょっとして、5年か10年先に売れば儲かるなんて考えていませんか？
どこに住んで、どんな暮らしがしたいから住まいを買おうとしているのですか？

こういった疑問に、すべて答えられる方は「買い時」です。
一生懸命、住まいを探しましょう。
そして、「今年は買い時だから」なんて軽薄な理由で
今市場に出ている物件からどれかを選ぶ、
などという浅はかな選択はしないで下さい。

住まいを購入するのなら、10年20年30年という長期的な視点が必要です。
「去年は買い時ではなく」「今年は買い時だから」などという
短絡的な発想や価値観で選ぶものではないと思っています。

いってみれば、結婚のようなものです。
「5年先に離婚するけど」という前提で、
あなたは結婚します（しました）か？
数ヶ月付き合っただけで結婚をする人もいるでしょう。
中には、出会った瞬間に結婚を決意したカップルもあるはずです。
住まいも似たようなもの。
「運命的な出会い」と感じることはあるでしょう。
でも、それが長期的な幸福に直結する確率は？？？？

少なくとも1年は準備期間を設定すべきです。
今の時代、不動産購入を先送りすることは何ら不利益になりません。
不動産の価格は、あと何十年も長期低落傾向が続くでしょう。
なぜなら、需要が増えないからです。
もしかしたら、ここ数年の間で短期的な上昇局面があるかもしれません。
でも2005-2008年のようなミニバブルが再び発生するとは、
今のところまったく考えられません。

じっくり選びましょう。
「買い時」かどうかなど、気にする必要はありません。
あなたの人生にとって良き住まいを見つけることが大切。
もっとも避けるべきことは、浮ついた広告に騙されて
つまらないマンションを35年ローンで買うことです。
もうそこで、人生が灰色の景色に変わってしまいます。

これからの時代は、
予算に合わせてマンションを買うのではなく、
生き方にあわせて住まいを選ぶ、という発想が大切です。

私のこういった発想や考え方は
「年収200万円からのマイホーム戦略」
に詳しく書きました。

2012年という新しい年。
住宅･不動産の言論をネットで眺めていると、
あまりにも貧困な議論が多すぎますね。
我々は人々の人生を左右する「住まい」を扱う「専門家」なのです。
もっと大きな視点で物事を考えて欲しいと思いました。

さて、レポートの更新情報です。

エリア別総合評価集
「渋谷区」
価格　5,490円

「都心回帰」が再び始まっています。
あと5年くらいは東京の人口も増えるそうです。
人気エリアの不動産は下落スピードも緩やか。
渋谷区でマンションを買うことは、非常に賢明な選択。
ぜひ、如月さんのレポートを役立ててください。



マンションの「建替え」と「管理」は、法改正で激変の可能性

さて、そろそろ真面目にマンションの話題を取り上げましょう。
今年は、我々の業界にとって年頭からビックリするような
ビッグニュースが飛び込んできました。
まさに「オウム事件の全国手配・平田信、逮捕！」みたいな・・・

それは、日本経済新聞の1月4日配信。タイトルは
「マンション、３分の２同意で建て替え可能に
 政府方針、耐震化・住宅投資促す」

さわりだけ抜粋させていただきます。

政府は老朽化したマンションの建て替えを促すため、区分所有法など関連法制を見直す。専有面積などに比例する「議決権」の５分の４以上の同意を必要とする決議条件を３分の２程度に減らし、建て替えをしやすくすることが柱。共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。都心などで増える中古マンションの安全性を高めるための投資を後押しする狙い。2013年の通常国会に法案を提出する方針だ。

重要なポイントは２つ。
ひとつは、これまでマンションの建て替えは、区分所有者全体の
「5分の4」の決議は必要だったのが、「3分の2」でOKとなるのです。
ハードルがガクンと下がることで、
建替えを行う老朽マンションは飛躍的に増えるでしょう。
また、今までは3年から10年くらいかかった建替えの準備期間が
一気に短縮されることにもなりそうです。

さらにもうひとつ、共用部分の改修も
「4分の3」から「2分の1」へと緩和されます。
つまり、共用施設のプールや温泉をただの集会室にリフォームしたり、
使わなくなった駐車場を緑地にするのがうんとカンタンになります。
そのへんの築20年くらいのマンションなら
ほぼ不可能だった「4分の3」という高いハードルが、
ただの「過半数」まで下がってしまうのです。
これによって、使わなくなった共用施設の用途変更が
多くのマンションで行われることになりそうです。

日経の記事によると、12年中に関係省庁との調整を進め、
来年の通常国会に改正法案を提出する見通しだとか。
今年は消費税の増税問題で国会はスッタモンダが予想されており、
その他の法案はかなり先送りされそうな気配。
国土交通省の思惑通りに、来年にこの「緩和法案」が
可決成立する可能性はさほど高くないと思います。
しかし、現行の法規のままではあまりにも硬直性が高いので
いずれは「緩和法案」が日の目を見ることになるでしょう。
まあ、2年か3年先になるかもしれませんが。

では、この緩和法案が成立するとどうなるのか？
まず、建替え要件の緩和から。
下世話ながら、業界の得失面から考えさせていただくと、
マンションの建て替えが飛躍的に増えることで、
多くのデベロッパーにビジネスチャンスが広がります。
都心の好立地にある老朽マンションは、
続々と建替えられることになるでしょう。
誰もが住みたい立地のマンションなら販売もスムーズに進むので、
デベとしては確実に利益を生む事業となります。
新築を基本としてきた業態に変化が生まれる可能性さえあります。

一方、マンションの区分所有者にとってはどうなのでしょう。
冷静に考えれば、建替えは元の区分所有者全員にとって
有利なことばかりではありません。
住み慣れた街から泣く泣く出て行かざるを得ない人も
かなり多く出てきそうです。
3分の2という低いハードルになれば、
それこそ管理組合内部で脅迫や買収などの
イレギュラーな出来事も発生しやすくなります。

また、建替えのハードルが低くなったからといって、
郊外の駅から離れたマンションの価値が上がるわけではありません。
また、建替えに伴う費用が軽減されるわけでもありません。
老朽化し、廃墟やスラムとなる運命にあるマンションが
建替え要件の緩和によって救済されるワケではないのです。

マンションは日本国内約11万件（約570万戸）あり、1400万人が住んでいる。耐震強度が低かったり、コンクリートにひびが入ったりして安全性が危ぶまれる物件も約３万件ある。だが、建て替え済みや建て替えが決まっているのは約180件にすぎない。

この180件が、改正後数年で軽く1000件を超えるのではないでしょうか。

次に、共用部改修要件の緩和について。
これは、ほぼすべてのマンションについて朗報といっていいでしょう。
現在のところ、マンションの共用施設は、
デベ側のかなりデタラメな目論見によって作られています。
ちょっと前まではトレーニングルームやAV・カラオケルームなどを
共用施設として作ることが「ブーム」でした。
最近の流行はライブラリーとパーティルーム。
また、温浴施設(大浴場、温泉の類)や室内プールが
もてはやされた時期がありますが、
すでに「時代遅れ」になりつつあります。
ブームや流行で共用施設を作るなんて、おかしな話ですね。

まあとにかく、デベが「売りやすそう」というだけで
様々な共用施設をこしらえていたことに変わりありません。
そこに10年20年30年と暮らす人々のことなど
これっぽっちも考えていないのです。
それで、10年後に誰も使わなくなったプールを
管理組合が多目的ルームに改修しようとした場合、
現行の法規では区分所有者の「4分の3」が賛成しなければいけません。
築10年のマンションには、区分所有者だけでなく
賃貸人が入居しているケースがかなりありそうですね。
総会で普通決議を有効にする2分の1の定足数を
集めるだけでも困難をきたしている管理組合はたくさんあります。
区分所有者の4分の3と言うのは、ほぼ不可能なハードルなのです。
それが「2分の1」に緩和されるのですから、
かなり現実に即した改正だと思います。

まだ2，3年先のこととはいえ、この改正が行われると
マンションの管理は激変するのではないか思います。
というのは、現行法規はあまりにも硬直性が高く、
管理組合の動きを縛りすぎていると思えるからです。
管理組合の理事長を経験された方はご存じだと思いますが、
毎年１回は開催される総会で決められることはほんの僅か。
「４分の３決議」でも目指そうものなら、
それこそ大変な時間と労力をつぎ込まなければなりません。
ですから、ほとんどの管理組合では懸案事項の先送りが行われます。
つまり、大切なことは何も決められない。
おかしいと思うことでも「以前のまま」が続くのです。
ハッキリいって、管理会社にとっては好都合。
去年と同じことをやっていれば、去年と同じ利益が得られます。

ところが、改正後は過半数で決められることが飛躍的に増大。
共用部を改修しながらマンション全体の資産価値を保持したり、
付加価値を増す施策を容易に行えるようになるのです。
つまり、行動的な管理組合のあるマンションと、
そうでないマンションとの差が激しくなるでしょう。
中古マンションとしての資産価値にも差が出やすくなります。

突き詰めて申し上げると、管理組合の責任はかなり重くなります。
懸案を先送りばかりしていると、マンションの価値が下がるのです。

いずれにせよ、この法改正により管理組合の重要性が増すことは確か。
日本人は「区分所有」というのが何たるかをあまり理解せずに
マンションを買ったり住んだりしているようですが、
この法改正を機にもっと自らの住まいについて深く認識し、
そして行動するようにならなければいけませんね。

さて、レポートの更新情報です。

東京のタワーマンション全解説49物件
価格　9,980円

昨年7月以来、半年振りに最新情報に更新。
前回更新時から3物件が完売しましたが
いずれもミニバブルの残党物件。
そして、新たに6物件についての分析を追加。
その他の最新情報に基づいて更新。
話題のプラウドタワー東雲や
ザ･パークハウス晴海タワーズについての
最新の分析も入っています。
全196ページの「大作」。
本当は19800円くらいにしたいのですが
多くの方にお読みいただきたいので、
事実上の「半額セール」です。
またこのうち「買ってはいけない」カテゴリーの
25物件を掲載したのが

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編25物件
価格　6,980円

危険物件だけを避けたい方は
こちらでもいいでしょう。
ただこのレポートも114ページ。
他のレポートに比べてかなり「お買い得」です。



関西にも「箱根」を　＆　2012年世界の動き大予想

昨日今日と、箱根駅伝をテレビで観ておりました。
東洋大学チームの見事な勝ちっぷり・・・実に立派でした。
例年、仕事始めに箱根駅伝の優勝校出身者と会うと
「箱根駅伝の優勝、おめでとうございます」と申し上げていました。
みなさん、そういわれるととても嬉しそうな顔をされます。
ところが「今年は誰がいるかな」と思ったのですがどうも思い当りません。
そこで、この場を借りて申し上げましょう。

東洋大学のみなさん、おめでとうございます。

しかし・・・箱根駅伝に出場している学校の出身者が羨ましい。
私なんか全然関係ないのに、見ていてとても面白いです。
ましてや、母校が出ていればそれはそれは熱が入るでしょう。

今から思うと、どうして関西にはこれに類するものが無いのでしょう？
例年１１月に「びわ湖大学駅伝」なるものがあるそうですが、
ちっとも盛り上がっていないようです。
やはり、箱根駅伝の様にお正月に開催すればいかがでしょうか。
コースは、滋賀の草津を出発して近江大橋を渡ります。
大津、山科、京都市街を経て山陽道を西へ走り抜け、
芦屋あたりから六甲山を登って有馬温泉へ。
翌日はその逆をひた走ってびわ湖東岸の草津へ戻ります。
距離的にはだいたい箱根駅伝と同じくらいになるでしょう。
湘南の代わりには琵琶湖の美しい風景を。
富士山の代わりには、古都の街並みと嵐山の風情を。
六甲の山登りがあるので、関西にも柏原君みたいな「山の神」が
生まれるかもしれないじゃないですか！

開催日は１月２，３日にすると箱根と重なるので、
１２月３１日と１月１日にすれば注目度が増しますね。
もっとも、大変なのはスタッフに報道関係者、警備の警察官。
３府県にまたがる調整は大変でしょう。
また、大阪から「ウチとこも通せや」と横やりも入りそうｗ。
この２日間ほど、箱根駅伝を眺めながら
そういった妄想をツラツラ心に描いておりました。

さて、現実に目を戻しましょう。
新年の最初の３日間をこれほど大切に扱っている国は、
世界広しといえども日本だけのような気がします。
キリスト教系の国では、お正月よりもクリスマスです。
お休みはNew year dayの一日だけ、というのがほとんど。
大陸支那は最近1,2,3の三日間が休日になったと聞きますが、
依然として旧正月(2月10日頃)が主流のようです。

ただ、香港市場は開いています。
3日のハンセン指数は＋443.02。
ヨーロッパの市場も当然動いています。
例えば、今(日本時間3日1705)のFTSEは
開いたばかりですが＋81.82です。
ヤフーアメリカのニュースを読んでいると、
向こうでも大した事件は起こっていないようですね。
イギリスの王室所有リゾートで人骨が発見された、なんていうのが
ヘッドラインニュースになっているくらいですからｗ。
まさか日本に合わせてくれているワケではないのでしょうが、
のんびりとした「お正月ムード」みたいです。

ただ、ヒタヒタと現実の経済は動いています。
ユーロが対円で100を切りました。
今年の世界経済の注目は、何といっても「ユーロの行く末」です。
ギリシアやスペイン、イタリアのインチキ財政をどう始末するのか？
という大きな問題です。
でも、私はさほど心配していません。
力強い根拠は何もありません。
ただ、メンケルとサルコジがうまくやるのではないかと、
なんとなく楽観しているだけです。

それよりも、支那のバブル崩壊の方が心配です。
民主主義国家ではないだけに、経済の失速は即政治問題です。
今年は指導部の交代があるだけに、不安要素がいっぱい。
別に支那人がいくら困ろうと対岸の火事なのですが、
いつもの様に国内の不満を対外関係でガス抜きしようとすると
例のごとく日本がスケープゴートにされる可能性が大です。
それに、北朝鮮の正恩君がヘマでもやらかすと
極東情勢は一気に流動化することにもなりかねません。

一方、アメリカは今年が大統領選挙です。
共和党の候補者レースが何ともカオスな状態ですが、
国民全般のオバマへの失望感は相当なものです。
こういう時に手っ取り早く再選をわがものにするには、
やはり「危機の演出」ですね。
もっとも叩きやすいのはイランですが、アメリカ人は
イラクやアフガン戦争で中東にうんざりしています。
支那をパッシングするためには、著作権や人権と材料も豊富。
今年1年は、アメリカの支那叩きが激しくなりそうな予感がします。

一方、わがニッポン。
どうやら、今年前半戦の焦点は「消費税問題」ですね。
何とか民主党内での「決定」はなされたものの、
そう簡単に増税法案が国会を通るとは思えません。
私は、どこかでとん挫すると予想します。
民主党からは今後も離党者がポロポロ出てくるでしょう。
どじょう君は、増税法案が成立しない場合には
「解散する」と言っているそうですが、
あんな根性なしにそれができるとは思えません。
したがって、今年も総選挙はないと予想します。

そして、最も怖いのは日本国債がキチンと消化できるかという問題。
これって、言ってみれば「裸の王様」みたいなもので、
みんなが王様はきれいな服を着ている（日本国債は大丈夫）
という幻想を抱いているうちはいいのですが、
有力者の誰かが「やっぱり王様は裸だ！」
（日本政府が返せるわけがないじゃないか！）と叫ぶと
雪崩を打って崩れそうなのです。
例えば、欧米の格付け機関や有力投資家が
「JGBは危険」とコメントしたことがロイターなどを通して
地球を一周してしまうと、もう誰も買わなくなるかもしれません。
なぜなら、王様はどう見ても裸・・・つまり、
「日本政府が全国債を償還できる可能性は皆無」だからです。
いつかはインフレかデフォルトになることは必定。
最早それを誰が言い出すのか、という問題。

バブルの最盛期には、「今がバブルの絶頂期。もうすぐ弾ける」
なーんてことを誰もが言わないようなものです。
「年収450万円の日本君が1億円の借金をしている」
というのは、真実なのです。
ただ、日本君にはいろいろ副収入があったり、隠し資産があったり、
はたまた貸してくれているのが家族(国民)だったりという事情はあります。
でも、借金はあくまでも借金です。
最後に踏み倒す(デフォルト)する相手が、
他人(外国)ではなく家族(国民)になるだけ、ということです。

これは今年の内に顕在化しないかもしれません。
でも、あと5年は持たないのではないかと私は危惧しています。
でもまあ、私が心配しても仕方がないことなので、
残り少ないお正月を楽しく過ごさせていただくことにします。

レポート更新情報
JR山手線「大塚･巣鴨･駒込」
都心北辺のマンション市場
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高いものは売れのこり、
適正な物件は売れていく。
市場の冷徹な動きです。
読み誤らないためにも、ぜひご参照ください。