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榊　淳司オフィシャルブログ
津波の高さ想定は2.6ｍ、では｢想定外」は何ｍ？

先日、どこかの役所が「東京湾岸エリアの津波は2.6ｍ」
みたいなことを発表していました。
それで、湾岸エリアで売り出し中のタワーマンションの販売現場では、
「このあたりの津波は最大で2.6ｍと発表されましたので、当物件は大丈夫です」
なんていうおバカなトークをしているとか。
まあ、何というか・・・言うほうも聞くほうもオメデタイですね。
日本人はいつからこういうリアリティのない民族になったのでしょう？

今の社民党は「護憲主義」だそうですが、やっぱり原因の一つはあの憲法。
「平和、平和、平和・・・」と唱えていれば平和が守られる、
と信じなさいよ、というのが今の日本国憲法。
それをずっと唱えているのが昔の社会党、今の社民党。
｢社民｣なんてざあとらしい名前でなくて「平和祈願念仏党」と改めるべきです。

その昔国会で
「日本には台風が来るな、という法律を作ったら台風が来ないのか？」
と、改憲を迫った議員がいたそうです。
まったくその通り。

今回の「2.6ｍの津波」も、これによく似た話です。
どこかの役所が「東京湾岸エリアの津波は2.6ｍ」と予測しておけば
津波のほうで遠慮して2.6ｍ以内にしてくれる・・・
なんてバカな話はありませんよね。
だいたい、政府や学者の地震に関する予測や予想が当たったことありますか？
阪神淡路大震災だって、今回の東日本大震災だって、
地震学者や政府の研究機関のどこが予想していましたか？
30ｍもの津波が来ることは「想定外」でしたね。
なのに、まだ彼らの「2.6ｍ」などというおとぎ話を信じるのですか？
それで10ｍの津波が豊洲や有明、晴海を襲ったら・・・「想定外」ですか？

今回の原発騒ぎで少しは露見しましたが、
政府や学者の言うことには、それぞれ裏の意図があるものです。
まったくの嘘はいわないでしょうが、
それぞれの勝手な解釈はいっぱい入っています。
都合の悪いことは、なるべく表に出さないようにします。
そういったことも踏まえて「2.6ｍ」を解釈すべきなのです。

残念ながら、我々は「信じる者は騙される」社会に生きています。
大切なことは、政府や学者が教えてくれる内容を信じるより、
自分で調べて、考えて、自分なりの結論を出すべきだと思います。
ところが、大半の日本人はそういったことが苦手です。

何よりも、多くの人はこういった問題について
どこかに「正解」があると無意識に考えているように思えます。
どこかの研究機関か、政府の一部か、学者や研究者が｢正解｣を知っていて、
それを探し出せばいい、なんて考えているわけです。
小さいときから必ず｢正解｣のある受験勉強をやりすぎたのではありませんか？
どこかに「正解」があるはずだから、自分よりも賢いはずの
東大を出た役人や研究者ならそれをきっと見つけてくれる、
なんて無意識のうち考えてはいませんか？

当たり前のことですが、世の中の解決すべき問題の99.9999％には
「正解」などというものはありません。
それがあるのは極端な話、受験勉強の世界だけ。
強いて言うなれば「最善の策」とか「説得力のある仮説」というものはあります。
その昔、外交官の陸奥宗光は判断に迷ったときに、
「他策なかりしを信ぜむと欲す」として決断したそうです。
大切な物事を決めるには、やはり自分で考え尽くさなればいけないのです。

卑近な話・・・マンションを買う場合に
販売現場の営業担当者の言葉だけを信じて判断するのは、
完全な｢思考停止｣だといわざるを得ません。
自分の頭で考えることを放棄し、
営業担当者に何千万、何億円もの資産を預けたのも同じこと。
そして、信じた相手はたいていあなたの将来のことよりも
自分のその月の販売成績しか考えていないのです。

「湾岸エリアの人気が回復していますよ」
営業担当者はきっとそういうでしょう。
でも、実際にはちっとも人気が回復していないことが、
最近徐々に明らかになってきています。
プラウドタワー東雲やザ・パークハウス晴海タワーズを
購入している人々は、湾岸エリア以外から移住するためではなく、
湾岸エリア内で｢住み替え｣るパターンがかなりの比率だそうです。
つまり、山の手に住んでいる賢明な人々は、わざわざ安全な場所から
「津波が2.6ｍくるかもしれない」湾岸エリアに移り住もうとは
考えていない、という傾向が見えてきています。

こんなときに販売サイドの思惑に乗せられて湾岸のタワーに移り住み、
何年か後に10ｍの津波がやってきて、頼みの自家発電装置も
｢想定外｣に稼動しなくなったらどうなるのでしょう？
電力供給が回復するまで、タワーに住むことはできません。
ご近所の避難所で、それまでタワーから見下ろしていた人々と
肩寄せあいながらしばらくの間一緒に過ごすことになります。
世の中が落ち着いて「こんなマンションこりごりだ」と
売りに出しても「捨て値」でしか処分できなくなるでしょう。

こんなこと、誰も指摘していません。
だからといって、起こらないなんて誰が言えるでしょう。
湾岸エリアの津波の高さが「2.6ｍ」というのは、
それを発表したお役所の願望ではないのでしょうか？
だって10ｍと想定すればそれ以上の防壁を作らなきゃいけないでしょ。
そんな余計な予算、どこにもないはずです。
少なくとも、一度決めた予算を見直すなんて、
不精な役人が進んでやるはずありません。

でも、それを信じて何千万円ものマンションを買う人がいるから、
やっぱり日本人はかなりのお人よしなのです。


2012/5/6 21:47 | ちょっと脱線 | Comments (0)

GWのヨタ話として「5年以内インフレ率70％」の根拠

おめでたいことに、GWに入る直前に風をひき、
おまけに去年傷めた左ひざが筋肉痛に見舞われているので、
ほぼ自宅でおとなしくしております。
ただ、2日は不動産広告業界の「重鎮」に呼ばれた酒席がありましたので、
のこのこと神田方面まで出かけていって、また筋肉痛が悪化w。

来週は雑誌原稿1本にライターとしての取材・原稿制作の仕事が3本、
さらには執筆中の新しい愚著の手直しなどがある予定で、
このブログの更新がままならぬ可能性があるので、
今のうちにヨタ話をしておきます。

私は、ここ20年くらいのうちに日本経済の大きな流れが
デフレからインフレに転換するのではないかと予想しています。
そうならざるを得ない最大の根拠は、公的債務による財政破綻。

この前、ギリシャが国家として経済破綻しましたが、
かの国の財政赤字の対GNP比は約160％、日本は200％超。
なのに、日本の国債は低金利でも依然として市場で買われ続けているのに、
ギリシャのそれは高金利にもかかわらず誰も買わないのはなぜでしょう？
その答えは2月14日の更新でも書いたように、
日本はいつでも円を増刷して国債を償還（返済）できるけども、
ギリシャはユーロを自分で印刷することができないから。

そして、今のところ円を刷る権限を有している日本銀行は、
そういったことを本気でやる気配が一向に窺えません。
実はこの春先、ちょっとだけそういうフリをしてみせました。
10兆円の金融緩和と1％の物価上昇目標の設定。
その直後に株価は急上昇。外国為替は円安へ。
でも、日銀は本気で政策を転換する気がないのを見透かされて、
2ヶ月もたった今では元の木阿弥。
日本経済は依然として深い谷の底に沈んだままで、
未来への明るい兆しもしぼみました。

経済が好転しないと税収も増えないので、財政は悪化するばかり。
だったらどうすればよいのか？　　という｢問題｣について、
財務省がこの20数年ずっと唱え続けてきた答えが「増税」。
それも、一度上げてしまえば下げる必要はほぼない消費税が一番。
その口車にうまく乗せられて「使い捨て」されそうなのが
いまの総理大臣の野田君であることは前々回書いたとおり。

で・・・仮に消費税が増税された場合、
本当に税収が増えて財政赤字が改善されるのか？
これも前々回も書いたとおり、答えはノー。
消費税が3％から5％に上がった1997年の税収は約54兆円。
そしてその後15年余り、政府の税収は一度も
1997年当時の水準を超えたことはありません。
つまり、消費税が8％になろうと10％になろうと、
政府の税収は増えるどころか減るばかり、と予想できます。
つまりは、今以上に不景気になる可能性が高いのです。

さて、今日は「だから財務省はアホなんだ」と繰り返すために、
この問題を取り上げているのではありません。
財務省の高級役人が硬直した政策しか考え付かないのは、
われら下々にとっては天災みたいなもので｢避けられない悲劇｣。
彼らを使いこなす政治家を選べない、輩出できないのは
われら日本国民の市民レベルが低いせいだから、これも致し方なし。
そんなことよりも、それによる被害を予想し、
できることなら最低限にとどめることを考えたほうがいいでしょう。
まず、当面の間日本は円安によるデフレと不況が続きそうです。

消費税の増税は、それをさらに深刻化させる可能性が大。
また日本銀行は今のところ｢円安→インフレ｣に舵を切る気配はなし。
一部には、今の白川総裁が任期満了で交代する、
来年3月以降の方針転換を期待する向きはありますが、
私はこれについてかなり懐疑的。
というのは、来年3月はまだ今のおバカな民主党政権が続いている可能性が大。
すると、財務省のリモートコントロール化にあるでしょうから、
次期日銀総裁は財務省OBで｢10年に一度の大物次官｣と呼ばれた
武藤敏郎なる人物が就任すると噂されているからです。
10年に一度かなんか知りませんが、財務省内で高く評価されているのはつまり、
「省益を守る術に長けている」というだけだと推測できます。
したがって、今までの｢金融緩和実質拒否｣の政策を変更するとは思えません。
で・・・どうなるのか？
経済はどんどん悪化し、税収は落ち込み。
もちろん、今や日本の名物のようになっている｢政局の混乱｣も加速。
社会一般に広がる不安感も徐々に深刻の度合いを増すでしょう。
目端の利く人間は、円資産を豪ドルやスイスフラン、金などに変えて
海外に移転するはずです(もう始まっています)。

3,4年後には、一般予算が組めなくなるほど
税収の落ち込みが激しくなるかもしれません。
つまり今90兆円規模で予算を組むと、｢税収20兆、国債発行70兆｣。
国債の償還（返済）に50兆、利払いに30兆、そして
一般会計に10兆円みたいな半分になるのではないでしょうか？
そうなると、真水はたったの10兆円ですよ！
国家公務員の給料さえ払えなくなります。もう、完全な破綻。
仕方がないから、国債をあと30兆円ほど発行するしかありません。
すると単年度の新規国債発行は100兆円。
そして、その100兆円分の国債は誰が買うのか？
今なら、銀行や生保、年金が買ってくれています。
ついでに、支那や半島の政府も買ってくれると先日報道されていました。
でも、そんな破綻状態になってもみんな買ってくれるでしょうか？
少なくとも、私が金融機関の経営者なら買いません。
それじゃあ、どうなるのか？

最後は、円を増刷できる日銀が買うしかなくなるのです。
それこそ、強制的な｢金融緩和｣です。
そうなって、初めて今のヨーロッパやアメリカ、支那並に日本も
「円安→インフレ」への政策の舵を切ったことになります。
でも、そのときの日本経済の規模は、今より最低2割は減っているでしょう。
名目GDPで300兆円あたりかもしれません。

このシナリオ・・・まるで中学生でも考え付くくらい単純です。
でも、経済の動きというものは後から眺めれば
割合に単純なスキームで説明できることが多いのです。
ギリシャ経済の破綻やサブプライムローン問題を説明するのに、
小難しい専門用語を並べ立てなくてもいいのと同じ。

それで・・・この問題がマンションの購入や選び方にどう関係するのか？
あまり関係ないといえば関係ないのですが・・・・ｗ
ひとついえることは、この先の日本経済の見通しは｢明るくない｣ということ。
こんな時には、大きな借金は避けるべきだし、
｢一か八かの勝負｣的な購入は一切お勧めしません。
買うのなら、値下がりの可能性が少ない都心か好立地。
ローンを組むのなら、無理なくフラット35で。
インフレが来るとはいえって「20年以内に必ず」というレベル。
(私の予想は5年以内70％ですが・・・・)
それを期待しての購買行動は避けるべしです。

先日、新聞を読んでいて日本の｢基幹産業｣ともいうべき
電機業界が陥っているあまりの｢不振｣に戦慄しました。
あの日本電気でさえ著しく衰退しています。
株価を見ると140円前後の「倒産状態」。
今後、この「円高不況」がずっと続くと、日本はどうなることやら・・・

このゴールデンウィークに、マンションのモデルルームを
見学される方は多いと思いますが、浮ついた気持ちのまま
手付金など払ったりなさらないよう、くれぐれも慎重に行動してください。


2012/5/4 15:45 | ちょっと脱線 | Comments (0)

ブランドに左右されない、本物の価値とは

私は、ほとんど「ブランド」というものに縁のない生活をしています。
まずもって、着る服にはかまけません。
だいたい、お葬式用の礼服以外にスーツというのを持っていません。
1年ほど前、私服の高校に通い始めた長女が「ナンチャ」といって
女子高生の制服もどきの格好をし始めたときに
「お父さん、ネクタイの結び方、教えてよ」
「よしよし、カッコいいのを教えてやる」
と、自慢げにはじめたのですが・・・何と忘れてしまっています。
クルクルと巻いて入れる単純なのは忘れようもないのですが、
逆三角形にして、首をピンと跳ね上げるようにする結び方が、
すっかり怪しくなっていたのです。
だって、もう30年くらいやっていなかったからｗ。
まあ、その時は何とか思い出して事なきを得ましたが。

それで「これ、もうお父さんは使わないからやるよ」と、
長女にくれてやったのがポロのネクタイ。
23歳のときに月給の6％くらいをつぎ込んで買ったもの。
多分、私が自分のために買った最後のブランドモノではないでしょうか。
そして、今やネクタイを締めるなんてお葬式くらい。
ちなみに、結婚式は日本男児らしく羽織袴で出席することにしています。
最近、めっきり呼ばれなくなりましたがｗ。

先日、とあるお金持ちの家にお伺いして
「娘さんがいらっしゃるようなので、もしよろしければ・・・」と
遠慮がちに差し出されたのは、ご令嬢がお召しにならなくなった衣服。
「はい、ありがとうございます」
私が見てもさっぱり分からないので、持ち帰って高校生の娘に・・・
「キャー、何これ。すごい、○○○(ブランド名)じゃない。お父さん、コレどうしたの？　へえ・・・そう。こんなの欲しかったのよ。ウワ、すごいセンスいい・・・」
と、大騒ぎｗ。

貧乏な我が家では、ブランドというと「トップバリュー」。
今私が住んでいるすぐそばにイオンがありまして、
そちらのプライベートブランドがトップバリューなのです。
「トップバリューってねえ、すごいブランドなんだよ」
なんて、子供だましが通じたのはせいぜい小学校３，4年生まで。
「○○ちゃんはねえ、○○○(ブランド名)のスカート履いているの」
なんていいだすのは、小学校の高学年あたり。
中学生になると、もういけません。
｢トップバリューなんて、ダッサー｣
乏しい小遣いをもって原宿あたりへショッピングツアーへ。
三文ブランドを血眼になって漁り始めます。

それでもって、長女が入った高校は学費が｢日本一｣とかいわれる音楽系。
もうまわりはお金持ちだらけ。
医者に弁護士に国会議員、外交官に大名の末裔、在日の経営者まで、
ありとあらゆる種類のお金持ちのご子息ご令嬢が参集しているワケです。
ところがよくしたもので、わがご令嬢もさすがに高校生になると、
自分がまわりに比べるとかなり貧乏だということを自覚するワケです。
もちろん、私は日ごろから「我が家は由緒正しき貧乏人だから」なんて、
ガバイばあちゃんみたいな開き直りをしておりますからｗ。

貧乏人には金がないけれど工夫がある・・・のかどうか知りませんが、
わが長女殿は乏しい持ち物をとっかえひっかえアレンジして、
まわりに比べて遜色なきように努力を続けていたのでしょう。
そこへ、思わぬボタ餅が落ちてきたので大喜びしたという次第。
その真性お金持ちからいただいたお召し物を着て登校すると、
級友からヤンヤの喝采を浴びたと本人はご満悦。
親として喜んでいいのか、悲しんでいいのか(汗)。

まあ、以上はどうでもいい話なのですが・・・・
マンションを買うときにも、いますねえ・・・ブランド好き。
すでに書きつくした話題なので、今さらしつこくはいいません。
ただ、ひとつだけ申し上げるなら、マンションにはファッションにおける
「ブランド」なんてありえません。
一物一価のマンションに均質の価値を保証しようがないのです。
いってみれば学歴のようなもの。
「彼は慶応卒だから」といって、100人が100人絵に書いたような
慶応ボーイであるはずがないのと同じこと。
マンションにブランドがあるとすれば、
それはみなさんの頭の中に描かれている幻想です。

私がコーディネイトしているマンションにも、
当たり前ですがまったくブランド性はありません。
でも、プラウドやブリリア、パークホームズなどに比べて
いささかもクオリティが劣るとは思えません。
むしろ、われわれスタッフが設計・施工に対して細やかに目を配るので、
かなり精度の高いものに仕上がる自信があります。
コミュニティの形成や管理にも、十全の意を尽くすつもりです。

募集を再開するのは約1年ぶり。
全19戸の規模ですが、申込み済住戸がいくつかあります。
ここにきて、問い合わせや個別説明会の申込みも多くなりました。
そこで、今月19日の朝10時半から現地近くで説明会を開催いたします。
どうぞ、ご興味のある方はご参加ください。
周辺の中古マンションよりも安い取得目安価格で募集するので、
とてもブランドなんていえませんが・・・・
世界のどこにもない、あなたオリジナルの住まいとなるはずです。

大江戸線｢若松河田｣駅徒歩3分に誕生、全19邸の
新宿余丁町コーポラティブ計画　説明会開催

日時：5月19日(土)　午前10時30分より
場所：若松地域センター　第一集会室
※説明会の後、現地見学会も開催　終了は12時30分頃の予定

説明会参加のお申込みはこちらから

 

 

マンションレポート更新情報

ザ・パークハウス晴海タワーズ、出足不調！
「晴海・勝どき・月島」暗雲漂うマンション市場
【2012年4月改訂版】
価格　4,690円

ザ・パークハウス晴海の出足は、思った以上の不調でしたね。
まるで石川遼くんの最近の成績みたいで、ちょっと気の毒。
しかし、みなさんはこのマンションをもっと冷静な目で
眺めるべきだと思います。ぜひ、このレポートの活用を。



小沢君無罪よりも、もっと深く報道すべきことは？

小沢君が無罪になって、昨日は大騒ぎでした。
有罪とする証拠が不十分だから無罪にせざるを得ない、
というのが実情のようで、何とも腑に落ちない結果です。
まあでも、そんなことはどうでもいいといえばどうでもいい話。
なぜなら、たとえ有罪になっても必ず控訴するだろうし、
鈴木の宗さんみたいに実刑を食らうとはとても思えませんから。

それにしても不思議なのは、小沢君が無罪になったからといって
やれ消費税関連法案の成立が危うくなっただの、
解散が遠のくかもしれないなど、様々な観測が出ていること。
それは目先の話で消費税法案が通る、
通らないは大事かもしれないけれど、
なんかピントがずれているように思えて仕方がないのはなぜ？

まず、消費税率を上げなければ財政がパンクして
社会保障費が賄えない、というのは財務省の描いたストーリー。
でも、5％から7％や8％にして税収は増えるのか？
その昔、3％から5％に上がったとき、
日本経済が途端に沈滞して税収自体は減ったことをお忘れか。
今度だって、そうなることはほぼ確実。
つまり、日本経済が弱って納税者も政府もお金がなくなるワケです。

しかし、財務省は遮二無二消費税増税にこだわっています。
その昔、細川首相だった時代からそう。
あの時、小沢君は消費税増税派だったことを、私はしっかり覚えています。
今、彼が消費税増税に反対なのは、それをやれば
選挙に負けて自分の子分が激減するのが目に見えているから。
このあたり、政治家としての嗅覚は野田君より鋭いのです。

さて、財務省はなぜに消費税を上げたがるのか？
ひとことで言ってしまえば「アホだから」というのが、
一番的確な答えです。
それだけじゃあ不親切なので、もう少しだけ詳しくいうと
「自分達で使うお金を増やしたいから」
財務省というのは、そもそも予算配分研を握っています。
だから、役所の中ではもっとおエラそうにしているわけです。
他の省は、いっていれば財務省から予算をもらっている立場。

日本の場合、政治家はほぼ役人の操り人形です。
予算の配分は役人が勝手に決めている、といっていいでしょう。
財務省の役人は、予算の元になる税収があればあるほど、
他省庁に対してエラそうにできるわけです。
だから、消費税をどんどこあげようというわけ。

でも、さっきも申し上げたように、消費税を上げると
税収全体が減るのは目に見えています。
なのに、なぜ財務省は消費税の増税にこだわるのか？
そこが、彼らがアホたるゆえんなのです。
まず、３％から５％に上げたときに税収が落ち込んだのは
「一時的現象」だという風に思っていること。
経済が回復すれば結果的に税収が増えると考えているのです。
彼らは決まった給料をもらっているので、
日本経済が増税によって停滞し、倒産が増えて
巷に失業者があふれようと基本的には関係なし、という発想。

ところが・・・今回の増税は「一時的」な税収の落ち込みでは
済まないと予想できる材料がたっぷりあります。
日本経済は、明らかに衰退期に入っているので、
今回の増税は減速を加速する可能性が高いこと。
では、なぜそんな簡単なことを財務省の役人は分からないのか？

彼らは間違いなく、日本の学校教育的人間評価の中ではトップ。
東大法学部を卒業して、国家公務員試験を上位合格。
しかし、この評価基準のもっとも脆弱なところは、
そういった学校秀才になればなるほど、
想像力と創造性が欠ける傾向にあること。
つまり、正解がある問題を解かせたら間違いなく超一流。
ところが、答えの見つからない問題については、
てんでに役立たずなのです。
いっていれば、過去に事例がないような問題は
彼らのような学校秀才には絶対に解けません。
よく言うでしょ、役人ってふた言目には「前例がありませんので」。

今の日本がおかれた状態がまさにそれ。
歴史上、初めて人口減少・経済衰退期に入っているのに
彼らにはそのことをまったくといっていいほど理解せず、
相変わらず「税収が落ちたら増税」というコチンコチンの発想。
もう、救いようがありませんね。

情けないのは、彼らにいいように使われている政治家たち。
野田君なんて、財務省の「使い捨て」にされるのが
もう丸見えに見えているではないですか！
だって、来年の7月までに総選挙があるのは確実。
それが衆議院議員の任期いっぱいですから。
そこで民主党が惨敗するのは120％確実。
野田君が来年の7月以降も首相でいられる確率は
だれがどう考えても０％。
だって、消費税を上げようとしているのですよ。
もし、本当に増税したら国民に総スカン。
逆に、あげられなかったら指導力欠如。
どっちに転んでも、いいことは何もありません。

だから、歴代の首相は財務省が必死に「ご説明」しても
消費税増税などという火中の栗を拾いには行かなかったのです。
それを、コロリと騙された野田君は、ただのお人好し。
財務省にとっては野田君の政権が続こうと途切れようと
消費税さえ上げられればＯＫなのです。
だから、野田君は財務省の「使い捨て」。
消費税増税に「政治生命をかける」なんてドンキホーテ首相が現れて、
財務省の幹部連中は内心ホクホクしているのではないでしょうか。

でも、なぜ野田君は財務省にコロリと騙されたのか？
それはまず、彼の中に「秀才コンプレックス」というべきものが
あったのではないでしょうか？
彼は早稲田の政経学部出身。
ここの出身者、なぜか東大コンプレックスが多いように思えます。

答えが必ずある試験で優秀な成績が収められる、
というのは人間のひとつの技能であって、
だからといってすべての面において優れている、
なんてことはあり得ません。
子どもでも理解できるそんなカンタンな情理を
どこかに押しやってしまう厄介な心の傷がコンプレックス。
「彼らは私が落ちたあの難しい試験に合格したのだから・・」

試験秀才がオールマイティなら、日本はもっとマシな国になっていますよ！
だってこの国は明治以来百数十年、試験秀才を優遇して
国家を動かす官僚にしてきたのですよ。
彼らは平時や成長期には優れた事務処理能力を発揮して
国務の遂行に大きな役割を果たし、その発展に寄与します。
しかし、動乱期や衰退期には為すべき改革を阻む
頑迷固陋な既得権擁護者にしか過ぎないのです。
野田君よ、なぜそれに気づかない？

メディアの報道を見ていると
「これで総選挙が延びた」「いや近づいた」などと騒いでいますが、
解散総選挙なんてこの1年以内のどこかで必ずある話。
そんなことよりも、
●なぜ消費税の増税が必要なのか
●増税したら、どれくらい経済に影響があり
●税収はどれくらい伸びて
●財政赤字の解消にどれくらい寄与するのか
そういったことを、もっと掘り下げてほしいですね。
財務省の出す数字なんて、それこそ「答え」づくりの秀才たちが
「もっとも国民が消費税増税に納得しやすい数字を出しなさい」
という問題に取り組んで出した模範解答なのですよ。


2012/4/27 16:47 | ちょっと脱線 | Comments (2)

4分の3決議をやってのけた管理組合の話

私はよくこのブログや自分のレポートの中で
「マンションは規模が大きくなればなるほど管理が難しくなる」
ということをしつこめに書いてきました。
たとえば、共用部分の用途変更。
プールをやめて集会室にする、とか
誰も使わなくなった大浴場をゲストルームに、
といったことはいわゆる「4分の3決議」というものが必要です。
全区分所有者の4分の3が賛成しないといけないのです。

出席者の4分の3ではなく、全体の4分の3です。
ほとんどのマンションでは、管理組合の総会を有効たらしめる
「全体の2分の１出席（委任状等）」にすら困難をきたしています。
それを、4分の3ですよ。
現に、私が3年連続理事長を務めている某マンションは、
第1回の総会からして4分の3の議決権は集まりませんでした！

ですから、4分の３決議なんて大きなマンションだと不可能です・・・
と、今までは自信満々で書いてきたワケなのですが・・・
私の言説をあざ笑うかのように、4分の3決議をやってのけた
大規模マンションが目の前に登場したのです。
それも、都心のタワーマンション。その名は「白金タワー」。
住宅と店舗で区分所有権は600を軽く超える大所帯。
地権者と購入者が入り混じる、典型的な都心型再開発タワー。
竣工は2005年11月といますから、間もなく築7年。
管理組合の総会も7期目。

そこで何と・・・4分の3決議をやってしまったのです。
最初、その話を聞いた時には「へっ・・ホントですか？」。
理事長さんに敷地内を案内してもらっている途中の
歩きながらの会話でお聞きしたので・・・
（あれ、聞き違いをしたのかな）と、思ったほど。
いやはや、ビックリしましたよ。

竣工・入居以来、どちらかと言えば旧地権者たちが
管理組合を主導してきたそうなのですが、数年前に大問題が発覚。
それをキッカケに現理事長たちが改革運動に乗り出し、
まず管理会社を長谷工コミュニティから三井不動産住宅サービスに変更。
そして、今年3月の総会で見事に4分の3決議をやってのけたそうです。
その「第7期臨時総会」の議案集（写し）をいただいて読みました。
1号議案から14号議案まで、管理規約の改正を中心に
ビシっとした内容の「改革」が詰まっていました。
これをビジネスだと見做せば、見事な「お仕事」です。
並大抵のビジネスマンのなせる仕事ではないと思いました。

先日、理事会の会合にお招きいただき
「資産価値の向上とヴィンテージ化に向けて」みたいなテーマで
1時間ほどお話しさせていただいた後、活発な質疑応答。
各理事さんたちの意欲をヒシヒシと感じました。
「ヴィンテージというのは、どういうマンションですか？」
「ヴィンテージになる条件はなんですか？」
「このマンションがヴィンテージになるには、どうしたらいいのでしょう？」

私が最後に申し上げた答え。
「このマンションは、すでに建っていて今さら建物や敷地のデザインは変えられません。場所も当然動かせません。しかし、管理組合が見事に機能して建物・施設の保守保全を行い、コミュニティとしての魅力を高めることはできます。だから『管理組合機能が充実することでヴィンテージになった第1号物件』になるのはどうでしょう？」
こう申し上げたら、ヤンヤの反響でした。

実際、これから「マンションの管理」という問題に対する社会の関心は、
拡大することはあっても縮小することはなさそうです。
むしろ、近い将来には深刻な社会問題のひとつになる可能性があります。
そんな中にあって白金タワー管理組合の存在は、大げさな言い方をすれば
未来への扉を開いてくれる「希望の星」かもしれないのです。

マンションも含めた集合住宅は、区分所有者たちが
高度な市民意識を持って共同で管理運営することを
基本として成り立っています。
ところが、多くの人はマンションを買うことがすなわち
「自分たちの所有する建物に対して他の人々と責任を分かち合う」
ということでもあることを、ほとんど意識していません。

はっきりいって、何の問題も抱えていないマンションなんてありません。
ほぼすべてのマンションで、早急に解決すべき問題があります。
なのに、多くの管理組合が健全に機能していません。
そんな中にあって、見事なほど健全に機能し始めた白金タワー管理組合。
今後、「管理組合が機能している都心タワーマンションの好例」として、
様々なメディアから注目される存在になれば、
『管理組合機能充実型ヴィンテージマンション第1号』になるのは、
ほぼ見えてくる既定路線になるように思えます。

私は、マンションの管理についてアレコレいうよりも
購入の判断材料や資産評価を提供することを主業務としています。
しかし、今後はこの白金タワーを含めて管理の健全化についても
大いに関心を持って取り組んでいきたいと思いました。