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榊　淳司オフィシャルブログ
まるでQレシオ・・怪しい指標が罷り通るマンション業界

「いくら儲かるからって、それはないだろう」
というのが、週刊ダイヤモンド別冊5.19号。

前回の2.19号を出してから、まだ3か月しか経っていませんよ！
なのに、また同じようなものを出してくる・・・
よほど売れるのでしょうね。
でなければ、こんなに短期間で２回も同じような別冊を出すワケないです。

前回も書きましたが、これはお金を取って
書店で売るようなシロモノではありません。
リクルートのSUMOみたいに駅のスタンドにおいて
欲しい人がタダで持っていけるようにするのがふさわしい内容。
ほとんどの記事が掲載している広告の物件を買わせよう、
というバイアスのかかった編集方針のもとに作られています。
つまり、読者が本当に知りたいことは極めて希薄。
５８０円も払って買うには値しません。

それにしても・・・何とも怪しい内容の多いこと。
ひとつあげてみましょう。
例の「いつでも買い時おじさん」の住宅評論家が編み出した
「新築マンション人気指数」というもの。

こういう計算式だそうです。
「ふーん」という感じ。確かによくできてはいます。
でも、これが本当にそのマンションの人気度を表すためには、
ほぼ「あり得ない」前提条件をクリアしなければなりません。
それは、不動産屋さんが「ウソをつかない」という条件。
もう、笑ってしまいますね。

不動産屋と北朝鮮がウソをつくことは、今や小学生でも知っています。
いわば、日本社会で生きてい行くための基本的なジョーシキ。
なのに、この指数は不動産屋がウソをつかないことを
一大前提として成り立っているのです。
というのは、「資料請求数」や「販売センターへの来場者数」などは
基本的に販売サイドしか知りえないことです。
だから、彼らの自分たちで「総来場者数は０００組」とか、
「すでに資料請求は０００通に達した」と発表や申告した
数字をそのまま信じるしかないのです。

「信じる者は騙される」というのが、業界の鉄則。
だから、業界内ではこんな指数は「ああ、そう」
というレベルでスルーされるでしょう。
そりゃ、参考程度にはなりますよ。
「へえ、アソコは売れてないのに、やけにフカしてるじゃん」みたく（笑）。

不動産屋さんたちは、何よりも自分たちがそういったことについて
日ごろから嘘をついているだけに、
他所が出した数字なんて本気で捉えるはずがありません。

何度もここで書きましたが、マンションの販売サイドが
「当物件は人気が高く、すでに０００戸は売約済み」とか
「今年に入ってから好調で、毎月００件を契約」なんていうのは
大半がウソだと思って間違いありません。
もし、彼らのそういった発表が本当だったら
「シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン」は１年以上前に完売しているはずだし、
「ブリリア有明スカイタワー」も、今頃は販売終了だった予定。

で、この「新築マンション人気指数」をはじき出すための
基になった各物件の「資料請求数」や「販売センターへの来場者数」
などは、どうやって出てきたのだと思われますか？
多分、編集部がどこかのマーケティング会社に外注して、
片っ端から担当者に電話を掛けさせたのでしょう。

「こちら・・・・と申しまして、週刊ダイヤモンドさんからのご依頼でそちらの物件の資料請求者数と来場者数を調査しております。ご協力いただければ、人気物件ランキングに掲載させていただくことになる予定です」
そんな電話がかかってきたら、担当者はどうするのか？
「ちょっと待ってくださいね」
といったん保留にして、上司にお伺いを立てます。
「・・・て言ってきているですが、どうします？　資料請求ですけど、実際は１５０くらいですか？　ああ、３００ですね、分かりました。来場者はどうしましょう、まだ１００組いってないですけど？　２３０ですか。まあ、そんなもんですね」
受話器を取って保留を解除。
「お待たせしました。資料請求は昨日時点で３１２、来場は２３５です・・・はい、ごくろうさまでした。それじゃあ、よろしくお願いします」
なんて光景が、あっちこっちの物件の販売現場で見られたことでしょう。

そんなこと、業界関係者なら誰でも知っているのに、
こういうメジャーな経済誌が堂々と掲載している・・・
はっきりいって、読者や一般ユーザーをナメていますね。
とても不愉快です。

この他にも、マンション業界には様々な指標があります。
東京カンテイという企業が出している
「マンションPER」というのも、最近よく使われます。
正確に説明するために、東京カンテイさんの文言をそのまま引用します。

● マンションPER とは
分譲マンションの価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するか求めた値。
マンションPER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）
例えば、マンションPER が16.20 であれば、その駅の新築マンション平均価格は駅勢圏賃料相場の16.20 年分に相当する（＝ 賃料換算で16.20 年で回収できる） ということになる。
一般にマンションPER が低ければ収益性が高く、反対に高ければ収益性は低い。

だそうです。
お気づきかと思いますが、この数値も「分譲マンションの価格」と
「同じ駅勢圏の分譲マンション賃料」が正確であることが前提です。
でも、私の知る限りそれらの正確な統計データなどどこにもないはず。
例えば「分譲マンションの価格」には新築も中古も含まれるようですが、
新築の「売り出し価格」なら正確に分かっても、実際の売約額は不透明。
物件によっては２割３割の値引きがあったりします。
中古に至っては、表に出ている「売却希望額」しか分かりません。
成約額も、一部レインズその他で見られますが、正確ではありません。
なのにどうしてバシッと「16.20」みたいな数字が出てきて
それでもって「高い」とか「低い」と決めつけられるのか？
私にとっては不思議でならないのです。

みなさんも「参考程度」にお使いになる分は問題ありません。
私も、一応の参考にする場合があります。
でも、大概は「ああ、そう」のレベル。
それを購入の基準にするには、余りにも信頼性が低いと思います。

かつて、バブル経済絶頂期の株式市場・・・
それこそPERやPBRといった伝統的な指標では
まったくもって説明不能なほど株価が高騰していました。
そこで登場したのが、Qレシオというちょっと怪しい指標。
企業の純資産価値を恣意的に評価して
それでもって「この株はまだまだ割安」なんて解説してました。
で、今はQレシオはどうなっているのかって？
「まあ、そんなのあったわな」という感じ。

数字やデータというものは「利用するもの」「使うもの」です。
「惑わされるもの」でも「利用されるもの」でもありません。
そして、世の中のデータの大半が「完全には」信頼できないもの。
なぜなら、データというものは、不完全極まりない人間によって
収集され、統計され、時に恣意的に改竄されるからです。



ザ・パークハウス晴海タワーズ　坪274万円で「激安」とは笑止千万

たまには、マンションの話を真面目に語りましょう。
このブログはそもそも「マンションの価格が高すぎる」という
コンセプトから始まったことを忘れてはいけませんね（笑）。
ここのところ脱線ばかりして申し訳ございませんでした。

さて、標題のザ・パークハウス晴海タワーズの「第１期１次」が
320戸のうち288戸に登録申込が入って「好発進」だそうです。
じっとおとなしくしていればいいのに、
こんなくだらないことをニュースにしてあっちこっちで流すから、
私としてもついついツッコミを入れたくなってしまいます（笑）。

まず、各メディアはどうしてこんなことをニュースにするのでしょう。
住宅新報とか週刊住宅などという「業界誌」なら分かります。
何といっても商売ネタですから。
日経住宅サーチも、まあ業界誌みたいなものです。
でもなぜ朝日新聞まで取り上げるのでしょうね？
たっぷり広告を出稿してもらったからでしょうか？

百歩譲って、ニュースの価値があるとしましょう。
では、逆に「好発進」できていなかったり、
大量に売れ残っていれば、当然ニュースになってしかるべしですよね。
例えば
「シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン、竣工3年でも完売せず」とか
「竣工6年目、ワールドシティタワーズの完売はいつ？」、
「遂に竣工5年を経過、取り残されたクレストシティレジデンス」
みたいなニュースは、どうして朝日新聞に載らないのでしょうね？
住宅系メディアも、たまには
「竣工1年で完売しなかったタワーマンション特集」
みたいな特集を組んでもよさそうな気がします。
まあ、誰もやらないので私がやっているのですが（笑）。

さて、ザ・パークハウス晴海タワーズです。
全883戸のうち、288戸が「登録申込」になったそうです。
でも、第1期で出したのが320戸ですから「即日完売」ではありません。
これって、業界にとっては立派なニュースです。
ひとことで言ってしまえば「地所レジさん、ツメが甘かったね」。

何度もここで書いていますが、こういった大規模物件は
「人気がある」というフリをすることが何よりも重要なのです。
日本人の習性として「みんなが買っているから安心」という心理が働き
人気物件ならさらに人気を呼び込み、不人気物件はさらに不人気に。
883戸もの戸数を捌くためには「人気」という条件は不可欠。
そのために、注目度が「高かった」若手ゴルファーを
キャラクターに起用しているのです。

業界的な視点で見ていると、第1期の即日完売は当たり前。
そうでなければおかしいのです。しかし、今回はそれもなし。
第１期住戸のちょうど９割に申し込みが入ったから「好発進」？
バカも休み休みに言いなさい、というところです。

そもそも発表された坪単価274万円（第1期は300万円）は、
当初の計画より少し下げている、と私は推測しています。
モデルルームを開けて3500組を呼び込んだそうですが、
彼らの反応から「これじゃあ高くて売れない、下げよう」と
言うことになったのではないでしょうか。
にもかかわらず、第1期1次の即日完売にはなりませんでした。
多分、これは内部的に「大誤算」とみなされているはず。
担当者は大目玉を喰らっているのではないでしょうか。

そう考えれば、プラウドタワー東雲全600戸の内、
406戸までを「即日完売」している野村不動産のツメは
キッチリしていますね。さすがです。
ザ・パークハウス晴海タワーズでは、当然そちらを睨んでいたはず。
多分「300戸以上は即日完売させろ」なんて、
上からの理不尽な命令が出たのではないですか。
向こうは全600戸、こっちは833戸。
こっちの方がゴールは遠いわけですから、
スタートダッシュでちょっとでも前へ進んでおきたいのは人情。

さて、「登録申込」というのは何の法的拘束性のない
ただの意思表明であることは少し前のブログで解説した通り。
したがって、288戸に申し込みが入ったからといって、
それだけ「売約済み」ではないのです。当然、こぼれます。

事業主サイドとしては、かなり焦っているのではないでしょうか。
何度も書きますが、ここは883戸だけではないのです。
全部で1800戸も計画されているのです。
最初から躓いていては、あとはどうなることやら。

ハッキリ言いましょう。
ザ・パークハウス晴海タワーズの坪単価274万円は、高いと思います。
「勝どき」駅まで、橋を渡って11分も歩きます。
そこが敷地の端っこでしかありません。
アプローチを歩いてエントランスに至り、
さらにエレベーターに乗って住戸階に上り、
廊下を歩いてやっとわが家なのです。

今、坪単価が274万円なら、山手線の内側でも選択肢があります。
私が計画している新宿余丁町コーポラティブ計画は
同じ大江戸線の「若松河田」駅から徒歩3分です。
もちろん、山手線の内側。新宿歌舞伎町まで歩いて20分ほど。
それで、取得目安価格の坪単価は250万円です。
どうでしょう、このちがい。

手前味噌に自分の物件と比べなくても、
かつて「勝どき」駅徒歩6分で売り出されたThe Tokyo Towersという
ふざけた名前のタワーマンションは、平均坪単価200万円前後。
それがミニバブル前に自然に形成された市場価格なのです。

私は、ザ・パークハウス晴海タワーズ883戸と、
それに続く残り約1000戸が、今後竣工までに
順調に完売できる価格は坪180万円以下だと考えています。
「榊は狂ったか」と思われるかもしれませんね。
そう思いたい方は、そう思ってください。
私から見れば、あの場所で、あの価格の物件を買おうとして
登録申込をしたという377組の人々こそ、集団発狂しています。

コミュニティサイトをみると、ザ・パークハウス晴海タワーズの
坪274万円が「激安」だという書き込みが散見されます。
きっと販売サイドの演出なのでしょう。
あるいは、事業主からすると予定の利益を削ったわけですから、
「激安」と言いたいのかもしれません。
まあしかし・・・笑止千万です。

5年後、10年後・・・きっと分かります。
ただの駅から遠いタワーマンションを、
世間がいったいどう評価しているのか？
まあ、豊洲のシティタワーズを買うよりもマシでしょうが。

参考レポート

東京のタワーマンション全解説49物件
価格　9,980円

「晴海・勝どき・月島」
価格　4,390円

「東雲・辰巳」
価格　3,790円

「豊洲」
価格　4,490円



「北のミサイルなんてどうでもよい」くらいの脅威とは？

北がミサイル発射に失敗したのは慶賀に堪えないのですが、
政府もマスコミも、あるいは世の中全体としても、
ちょっとピントがずれているように思えます。
私がいつもの通り天邪鬼すぎるのかもしれませんが（笑）。

そもそも、北はなぜ長距離ミサイルを飛ばしてはいけないのでしょう？
「飛ばすな」という安保理決議みたいなものがあるから、
「飛ばしたから違反」という非難を受けそうな気配ですね。
でも、なぜ北は長距離ミサイルを作って飛ばしちゃいけないのか？
次に、北がミサイルを撃つと日本やアメリカは何が困るのでしょう？
最後に、日本人は北の長距離ミサイルよりも
もっと騒ぐべき大変なことを見逃してはいないのか・・・
この数日間そんなことをツラツラ考えていたので、また脱線します。

まず、なぜ北はミサイルを飛ばしていけないのか？
それは、言ってみれば「北は長距離ミサイルを持つな」と
国際社会が強制しているワケなのです。
北が長距離ミサイルを持つと「暴走」するかもしれないから？
まあ、一部分はそうでしょう。

北としては、ミサイルで日本はおろかアメリカ本土も
脅かす軍事力が欲しいのでしょう。
それを持つことも、連中の言う「強盛大国」の条件のひとつ？
でもね・・・なんだかヘンな話なのです。

もし、あのテポドン２がうまく飛んでいたら、北は何ができるのか？
そうですねえ・・・グアムやハワイあたりの米軍基地を
攻撃しようとできるかも・・しれません。
でも、それが軍事的にどういう意味があるのでしょう？
テポドンと言わず、弾道ミサイルというものはでかい大砲と同じ。
ドカンと打ち上げたら、あとは慣性で飛んでいくだけです。
ですから、一旦飛んでしまって燃料がつきたら、
あとは何の制御も効かないのです。
自爆装置が付いているのなら、それを作動させるだけ。

お分かりでしょうか？
弾道ミサイルというのは、命中精度が著しく低いのです。
テポドンよりも千倍は性能がいいであろうアメリカのICBMの場合、
半数必中界(Circular Error Probability、CEP）が100メートル。
ロシア製の粗雑なもので最大2kmもあるのです。
この「半数必中界」というのは、カンタンにいえば
「2発撃ったら1発は必ずその圏内に落ちる」というもの。
つまり、2発同時に撃たなきゃ当たらない範囲です。

北の低性能なテポドンの半数必中界がどれくらいかは分かりません。
普通に考えたら２kmや３kmはあって不思議ではないでしょう。
連中が2発も同時に失敗せずに撃てる様になるのは
何年先か何十年先かは分かりませんが、
1941年12月に我が帝国海軍航空隊が、ハワイ真珠湾の
アメリカ海軍基地やヒッカム空軍基地に与えた
損害以上のものを期待するなんて、夢のまた夢。
そもそも、島の陸地に着弾するのかさえ危ういでしょう。

「核爆弾や化学兵器、生物兵器を搭載していたら？」
というのは、実に素人くさい発想です。
まず、1秒で数キロも飛ぶミサイルに生物兵器を仕込むのは無理。
どんな細菌だって、そんな環境では生きていられません。
化学兵器は、よほどの大量散布でもしない限り効果は限定的。
残る有効手段としては、核兵器しかありません。
だから、世界中のICBMにはほぼ100%、
核兵器が搭載されるように作られています。

ところが・・・北がミサイルの先っちょに使えるような
核兵器を本当に作っているのか？
アメリカの軍人あるいは軍のOB専門家は時々発言しています。
「北朝鮮はすでに数個の核兵器を所有していると考えられる」
まあね・・・見方によってはそうかもしれません。
北は自分たちが「核兵器」と思いこんでいるモノを
いくつかは保有している可能性は十分に考えられます。

でもね、核兵器ってキチンと爆発しないと、
ただの扱いにくい危険な重量物でしかないのです。
三日ほど前に彼らが「長距離弾道ミサイル」と信じていたシロモノが、
実はバカに高価でド派手な花火に過ぎなかったことを考えましょう。

何年か前、アメリカと北が北京で協議した時の話。
休憩時間に北の代表がツカツカとアメリカの代表に歩み寄り
「実は我々はすでに核兵器を保有しているのです」と囁いたそうです。
もちろん、非公式発言。
きっとご存命だった将軍様の指示だったのでしょう。
本当に持っているのなら、日本海の真ん中あたりで
景気づけにドカンとやってみればいいのです。
それが、山奥で深いトンネルを掘ってダイナマイト百本分くらいの
爆発を起こしただけで「核兵器保有」だなんて・・・・

アメリカの軍人が「北は核兵器を持っている」と発言するのは
その方が彼ら（アメリカの軍）にとって何かと都合がいいから。
本当に核兵器を持っていて、それを性能のいいミサイルの弾頭に
できる能力を北が持っているとしたら、アメリカはもっと大騒ぎしています。

ついでに申し上げれば、核兵器をミサイルの先っちょ（弾頭）にするのは
かなり難しい技術が必要です。
地上に落下した段階でキチンと爆発させる
起爆システムというものが半端じゃないそうですから。

北が核兵器らしきものを持っているとすれば、
それは1945年の8月にアメリカが国際法を無視して
広島と長崎の落とした何トンもあるでっかい爆弾としてでしょう。
それも、本当に爆発するのかどうか信頼性のないもの。
彼らが妨害を受けずにそれを使用しようとすれば、
それは間違いなくテロとしてでしょう。
爆撃機に積んでハワイや日本を襲うなんて、ほぼあり得ません。
貨物船に隠してこそっと東京湾に侵入・・・できるだけ陸に近づけて起爆。
なんていうのが最も考え得るシナリオなのです。

だから、たとえテポドンの発射が成功していても、
今の段階では「ああ、そう」で済む問題。
それを大騒ぎして「ミサイル撃ったら食糧援助中止」と
アメリカが強硬姿勢を取るのはちゃんと裏があるのです。

それは、アメリカが北ではなくてイランを恐れているからです。
北がミサイル実験に成功→イランに輸出→イランがイスラエルに発射
というのが、アメリカが描く最悪のシナリオ。
イスラエルが反撃して中東情勢は流動化。ホルムズ海峡は閉鎖へ。
世界中で石油パニックが起こって大混乱！

そうじゃなくても、イランへの輸出が発覚→イスラエルが予防攻撃、
というのも十分に想定できます。
はたまた、イランが資金力にものを言わせてブラックマーケットから
購入した核弾頭をテポドンに装着、というのもあり得ること。
それをイスラエルに向かって撃たれたら・・・悪夢ですね。

北よりも怖いのがイラン・・・
だから、アメリカは北にミサイルを撃たせたくないのです。
アメリカにとって核弾頭を装着されない限りへなちょこテポドンなんて
「なーんにも怖くない」といって過言ではありません。

これは、日本にもほぼ同じことが言えます。
あんなものが日本に軍事的な損害を与えるために飛んできても
さしたる脅威ではないのです。
通常型の弾頭であれば2トン爆弾くらいの威力はあるでしょう。
しかし、自衛隊の基地や原子力発電所を狙っても
命中しないのはほぼ確実だと思われます。
街の中心を狙って来れば、最大限大きなビルを
ひとつくらいは破壊できるかもしれません。
死者もマックス1万人くらいは出る可能性があります。
まあ可能性としては数億分の１くらいでしょうが。

しかし、いくら北の指導者が愚かでも、そんなことをやるとは思えません。
それであの国はお終いになってしまいますから。
テポドンが日本に向かって発射されるよりも、
明日あたりに関東に震度7の地震がやってくる確率の方が、
何百万倍も高いと言えるのではないでしょうか？

さて、では何で北はあんなものを一生懸命作っているのか？
自分たちも大国の様にICBM（大陸間弾道弾）を持って
アメリカと対等に渡りあいたいという幼稚な願望のなせる業でしょう。
ICBMさえあれば、今の苦境から脱せられるとジョンイル君が
無邪気に信じ込んでいたの、バカ息子が継承したということ。
実際はどってことないのですが（笑）。

それよりも、近々行われるであろう核実験に注目すべきですね。
前回の核実験はほぼ失敗したと目されています。
今回も失敗することを切に願うばかり。
そりゃあもう、テポドンの5万倍くらいは失敗して欲しい実験です。

しかし・・・北のテポドンなんかより、
日本人はもっと他に心配すべきことがあるのです。
それは、ほかならぬ支那。
あの国は立派に作動する核兵器を所持していて、
それをICBMに装着しています。
そして、そのいくつかはしっかりと日本に照準されているのです。
すなわち、支那の指導者は気が向いた時にはいつでもボタンひとつで
日本の大半の都市を消滅させることができるのです。
支那の指導者がトチ狂わないことを願うばかり。

このことは、どういうワケはメディアでほとんど取り上げられません。
特にテレビでやっているのを見たことがない。
もしそんな特集番組を作ったら、北京政府に取材制限などの
「報復措置」を取られるから、それが怖いのでしょうか？

しかし、仮に支那の核攻撃を受けても日本は何の反撃もできません。
アメリカが日本の仇を取ってくれることを祈るだけ。
日米安全保障条約は、アメリカが「日本を守る」とは規定されていますが
相手国に報復の攻撃を加えるなどという条項はありません。
それに、アメリカが条約を守るという保証もありません。
現に、あの国は国際条約に違反して広島と長崎に原爆を落とし、
東京と大阪をはじめ日本の大都市に無差別爆撃を行った前科もあります。

お分かりでしょうか？
日本は、ほぼ丸腰で支那大陸の沖合にプックリと浮かんでいるのです。
日本が防衛には無頓着であることを見越して支那は尖閣を窺い、
韓国は竹島に居座り、ロシアは北方領土を占領したままです。
このままだと、国土と国民に対してさらに危難が降りかかるのは必定。

日本のそろそろ、自分のことは自分で守る気概と勇気を持ち、
「武器」もキッチリと用意するべきではないでしょうか？
支那に向かってハッキリと「ICBMの照準を外せ」と要求すべきです。
棍棒を振り上げたままの相手に、
愛嬌を振りまくのはただ誤解を与えるだけ。

今月28日は、日本がサンフランシスコ平和条約によって
「完全に主権を回復」してから60周年の記念日。
「完全な独立国」であれば、自分たちの憲法は自分たちで決め、
キッチリと自分たちの国土と国民を守る軍隊を持つべきです。


2012/4/16 20:11 | ちょっと脱線 | Comments (0)

「トップセールスマン」に違和感を抱く理由

我々の属するホモサピエンスというのは類人猿の亜種です。
ここ1万年ほどで生き物としての生命力は随分衰えたと思います。
その原因は、ほかならぬ「文明」。
ぬくぬくとした衣をまとい、雨風をしのげる住居に棲み、
あまつさえエアコンまであります。
我々が今、裸のまま野に生きているとしたら
平均的な寿命は30年にも満たないでしょう。

まあ、そんなことは本題ではないのですが、
仮に私という人間が1万年前に生まれていれば、おそらく
今の年齢まで生きられず、とっくに土になっているはずです。
たまさかこの文明社会に生まれえたので
これまで半世紀の人生をツラツラと過ごしてきて、
このようにアレコレとくだらない思いをめぐらすとこもできます。

しかし、馬齢を重ねるというのも悪くないもので、
いろいろなことを知る喜びがたくさんあります。
孔子のように「朝に理を知れば夕べに死すとも可也」なんて
気分にはほど遠いのですが「ほう、そうだったのか」と
思えることが多くなるのは体力の衰えを癒す心の楽しみ。

知る喜びというのは森羅万象あらゆることがネタになりますが
やはりダントツの最高峰は「人間」ですね。
自分が理解できない行動様式や心理展開をする人間は、
生きている限り好奇心の対象になりそうです。

つまり「アイツはいったい何を考えているのか」と、
理解に苦しむ人間の内面構造や言動のパターンについて、
自分なりに納得する説明を見出せたときは、
ウキウキするような高揚感が味わえます。
最近、ちょっとした答えに行き着いたのは、
「トップセールスマンとはいかな人種なのか」という卑近なテーマ。

ここでいう「トップセールスマン」とは、
単純に「営業一部でトップの売り上げ」なんて生易しいレベルではありません。
営業マンが何百人もいる会社の中で一番たくさん売り上げている人。
あるいは「○○生命保険でトップ10」とか、「○○自動車販売でトップ10」
などという、モンスター的な営業マンです。

常人にはない「モノをたくさん売る」という能力は
我らが自由主義経済社会にあっては
かなり高い評価を受け、利得が多いことは間違いなし。
私は長らく不思議に思っていたのは、
そういう彼らは一様にして私にとって「魅力に欠ける」人物なのです。
確かに、彼ら彼女らは話していて退屈ではないし、気分も悪くありません。
でも、もう一度会って利害抜きに一緒にお酒を飲もうとか、
「・・・についてじっくり話したい」と
思えることがほとんどありませんでした。
でも、彼ら彼女らは社会的には高い評価を受け、チヤホヤされてはいます。
そんな人々を心から尊敬できない私はいったい何なのだろうと、
若い頃はちょっとした自己嫌悪をいだいたりしました。
でも、最近はほとんどそういうことがありません。
ほぼほぼ、ああいう連中とはどういう人種なのか
自分の中で「答え」を見出したからです。
ただ、これは私の答えであって、
他の人がすべて納得するものではなかろうと思っています。
それに、分野が違うとはいえ多少のやっかみも入っているでしょう（笑）

世間で崇められている「トップセールスマン」の特徴10
1. 明るく朗らか
2. 話術がたくみ
3.頭の回転が「少し」速い
4.エネルギッシュ
5.迷いがない
6.褒めてくれる
7.時間に絶対遅れない
8.表情がはっきりしている
9.基本的に自信家
10.無自覚な合理主義者

これを別の言葉で言いましょう。
1.いつでも躁状態
2.口先人間
3.自分を「頭がいい」と思い込んでいる
4.同僚・後輩に気を遣わない
5.批判精神の欠如
6.ゴマすり性格
7.極度な神経質
8.常に演技している
9.本質は自分勝手な「俺様」
10.躊躇なく他人を犠牲にできる

いってみれば、この2面性をあるレベル以上の水準で
完成させている人々が「トップセールスマン」なのでしょう。
はっきりいって、健全な精神の持ち主とは言いがたいですね。
そういう風に思い返せば「壊れている人」が多かったように思えます。

そして、トップセールスマンが優秀な管理者になる確率は、
平凡なセールスマンのそれよりもかなり高いのですが、
人間関係を破壊する「モンスター上司」になってしまう度合いは
凡人とは比べ物になりません。

すべての「トップセールスマン」にこの特徴は当てはまりません。
私の印象ではマンションや車、保険、化粧品、事務機など
単純に「数字だけを追求している」業種における
「トップセールスマン」にこの特徴がピッタリです。

はっきりいって、こういう人種はチョー苦手。
パーティなどで紹介されると、挨拶もテキトーに
すたこらさっさと逃げることにしています。
お付き合いしていいことは何もありませんから（笑）。


2012/4/13 0:08 | ちょっと脱線 | Comments (0)

世界同時インフレの足音と日本

株価というのは景気の先行指標としては、
かなり正確な役割を果たしていると私は思っています。
本日ただ今（4月9日10時40分）、立会時間中で9500円台。
ちょっと前の10200円を超えていた頃が嘘みたいです。
原因はあれこれ言われていますが、やはり金融緩和期待の後退でしょうね。
米欧中に続いて日本もか・・・と一時は期待したのですが、
10兆円と1%であとは尻切れトンボ。
アメリカのQE3への期待もしぼみ、
一方の欧州ではポルトガル、スペイン危機が浮上。
ギリシャだって、応急措置を済ましただけで
根本的な解決には程遠い状態ですからね。
まあ、5－6年前の世界的バブルの再現みたいになるのも
後遺症が心配だから、この程度でも良しとは思うのですが・・・

私という人間は、どうもミクロの視点が苦手です。
つまり「2，3か月先」や「半年先」よりも「10年先、20年先」あるいは
「50年先、100年先」のことを考える方が性に合っています。
最初に入った大学で一時期、
狂ったように現代史を齧ったからかもしれません。

この50－100年の視点で見ると、今の世界経済は
「管理通貨制度の危機」といえる状況ではないかと思っています。
管理通貨制度というのを例の如くカンタンに言ってしまえば、
「人間が恣意的に『貨幣』なるものを創りだし、良心的に管理する」制度。
実はその歴史は意外と浅くて、世界の通貨体制の主流になったのは
1971年8月15日のニクソンショック以来と考えていいでしょう。
ここで、アメリカは金1オンス＝35ドルという金本位制を放棄。
それまでドルは金本位制、各国通貨は「ドル本位制」のような状態で
1ドル＝360円というように外国為替が固定されていたのです。

そのあと、各国ともにほぼ完全な「管理通貨制度」となりました。
つまり、貨幣の価値は各国の中央銀行が保証しているだけの
至極脆弱なものへとその本質が変わったのです。
これって、世界経済史上で恐ろしくも革命的な変化です。
例えば、江戸時代の日本の貨幣は「大判小判」だったでしょ。
あれって、小判そのものに金が含まれていました。
だから、その価値について江戸の人々は疑いを持ちません。
ところが、今は1万円札が紙でできています。
「この紙切れに1万円の価値がある」とみんなが信じているから
いろいろなものと交換してもらえるのです。
その価値を保証しているのは、他ならぬ日本銀行です。
あの紙切れに1万円の価値がないとすると
メモには使えないし、トイレットペーパーの代わりにすらなりません。

1971年のニクソンショック以前、1万円は27．7ドルと交換できました。
その27.7ドルで金を0.77オンス買えることを
アメリカの連邦政府が保証していたのです。
これが、いってみれば「ドル本位制」。
今は、1万円で金を買おうとすると田中貴金属店に行けばいいだけ。
今の相場ですと2.2グラム（0.077オンス）ほど買えるはずです。
でも、明日も明後日も、1年後、3年後、5年後も
同じだけ買えるとは限りません。
その間、1万円の価値が落ちて1グラムも買えなくなるかもしれないし、
逆に3グラム以上買えるようになるかもしれません。

今、金1オンスは1630ドルあたり。
1971年以前では前述のように35ドルだったので、
ドルの価値は46分の1に落ちたことになります。（円は10分の1）
なぜ落ちたかというと、アメリカの連邦準備銀行がせっせと
紙幣印刷機を回してドルを増やし続けたからです。
こうやって人間が恣意的に通貨を増やすことを、
今の言葉では「金融緩和」といいます。

「それじゃあ、お金が足りなくなったら増やせばいいじゃん」
と、誰もが考えますよね。
そして、世界各国は実際にそのようにしています。
またそれは、100%いけないことではありません。
経済の規模に合わせて、通貨（お金）の流通量も
増やさなければいけませんから。
でも、経済が発展する以上にお金を増やしてしまったらどうなるのか？
お金の価値が落ちて、インフレーションになります。
アメリカのドルがこの40年間で46分の1に落ちたように。

実は、それも悪いことではないのです。
この40年間でアメリカは貧しくなりましたか？
極端に豊かにはならなかったでしょうが、貧しくもなっていません。
いまだに世界で一番富める国ではないでしょうか。

ところが、どうやらご都合主義で「お金を増やせる」この
「管理通貨制度」というシステムが、ここにきて危うくなった・・・
という風に私には思えてしまいます。
というのは、リーマンショック以降世界の経済が変調をきたし、
各国は争う様に「お金を増やして」その場を凌ごうとしたのです。
ドルもユーロも人民元も、お隣の韓国ウォンでさえ
じゃんじゃか金融緩和をして、まるで世界通貨安競争の様相。
ただひとり、日本だけはそこに参入せずクソまじめに通貨発行量を
日本銀行が健全と思えるレベルに抑えてきたのです。
当然、円高になります。
これもまあ、日本経済のマクロ的には悪くはないと思います。

ただし、お金の流通量が増えないことで「天下のまわりもの」が
庶民の懐まで回ってこないので、モノが売れなくなっています。
それが、1990年のバブル崩壊以来続いている
「失われた20年」の根本的な原因ではないかと私は考えています。

さて、このご都合主義による通貨増量（金融緩和）は、
今後も日本以外の国で続けられそうな気配です。
これは覚せい剤を打って元気になるようなもの。
一度始めたら中毒みたいになって止められないのではないか、
と私には思えるのです。
したがって、ECB（欧州中央銀行）やFRB(連邦準備銀行)はもちろん、
支那や韓国も今後とも断続的に通貨を増やし続けるはずです。
日本は多分やらないでしょうが。
そうなると、どうなるのか・・・・

これは私なんぞにはよく分かりませんが、
「世界同時インフレ」になるのではないかと思います。
現に、原油を始めとした資源価格はずっと上昇基調です。
多少のブレはありますが、金の価格も同じ。
今後も、今以上に上がり続けるのではないでしょうか。
年に5％くらいのインフレで収まっていれば、まだ健全。
でも10%以上が当たり前になれば、もう「混乱」といいでしょう。
そういった状態が、数年先に迫っているように思えるのです。
つまり、ドルやユーロに対する一般社会の信認が揺らぎだす状態。
同時に、FRBやECBの政策に対する不信の増大。
人々は、争って金を買いに走るかもしれません。
英国ポンドやスイスフラン、日本円はますます高くなるでしょう。

そして、そういった混乱がこの「管理通貨制度」というシステムの
根本的な設計変更を促すキッカケになるように思えます。
恣意的な通貨増量(金融緩和)に厳しい規制を課す方向へ、
システムを大幅に変革するのです。
それは、おそらく世界経済の混乱を経た
5－10年先のことではないかと思います。
昔のように「金本位制」には戻れませんが、
今の様にご都合主義で通貨を増やす制度は、すでに限界が見えています。

で・・・・日本はどうすればよいのでしょう？
私はFRBやECBのようにご都合主義で通貨を増やすことには反対。
しかし、今のように円のボリュームを硬直させていては、
いつまでたっても不況から脱出できないと思います。
したがって、FRBが行う3分の1か4分の1程度には
通貨を増やして(金融緩和)、円が独歩高になるのを抑制すべきです。
先日、日銀から10兆円の金融緩和と1%のインフレ目標が発表され、
日経平均は軽々と1万円を超えました。
しかし今、それが「猫だまし」みたいなものだとバレたので
株価は「元の木阿弥」に戻りつつあります。

世界同時インフレに巻き込まれる必要は何もありませんが、
「金は天下のまわりもの」と時々思える様にはなりたいもの。
管理通貨制度における通貨とは、所詮幻想のようなモノ。
デタラメに増やすのもよくありませんが、
カンフル注射を打ちこむ程度には、システムを活用すべきです。


2012/4/9 12:00 | ちょっと脱線 | Comments (0)