マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
「勝間－ヒロユキ」論争　＆　「デフレの正体」

昨日、例のごとく我がオフィスはオッサンたちが
酒とツマミをもって集う飲み会の場と化しました。
話題といえば、仕事関係は最初のちょっとだけ。
あとは「桑田＆清原が和解した」「ホリエモンはいい奴だ」
「音楽の世界で食うには」「ダイエット成功譚」等々。
なるほど、平均年齢40代後半という飲み会にふさわしい(笑)。

この中で、ホリエモンに関連して
「勝間和代vs.ヒロユキ論争」が話題に上りました。
勝間さんがヒロユキにコテンパにやられたのが痛快だった云々。
私は、「勝間和代vs.香山リカ」論争は多少知っていましたが、
ヒロユキ君ともやっていたとは完全ノーマーク。
そこで、今日はユーチューブで片っ端からチェック。

いやあ、面白いですね、ふたりの議論の噛み合わなさ。
勝間さんがイライラするのをヒロユキがスイスイとかわします。
確かに、ちょっと張り切り過ぎた観のある勝間さんを、
クールなヒロユキ君が冷やかす構図が最高。

言ってみれば、勝間さんは優等生の「学級委員」で、
ヒロユキ君はクラスの行事なんかに全然協力しない困り者。
それでいて頭が良くて人気があり、言うことには説得力があるから
先生や学級委員にとって始末に悪い、といった感じでしょうか。

それにしても、勝間さんのようにやや「目立ちすぎ」の女性に対し、
世間というものはわりあい冷淡だなー、と思いました。
多分、彼女のようなタイプの女性を、
日本人一般はあまり好きじゃないのだと思います。
同性からは「何よ、エラそうなこと言って。目立ちたいだけよね」
というジェラシーを多分に含んだ反感を。
異性からは「女のくせにハッキリものを言う奴だなー」と、
半ば恐れられながらの反発を。

それで、クールだけれどもどこか「ユルーい」感じをもった
ヒロユキ君や、割合にマジメで朴訥なホリエモンの方が
世間一般からは「親しみ易く」感じられる傾向があるのでしょう。
いってみれば、日本人は「さかしら」なのが嫌いなのです。

しかし私の今までの人生には、
その「賢しら」なことをしでかした経験がたくさんあります。
このブログを書いていることだって
「賢しら」な行為といえば、そうなるかもしれません。

まあ、私は勝間さんのように賢くないし、努力家でもないし、
彼女の提唱するインディペンデントな生き方なんて
「しんどくてできない」と思っています。
でも、様々に理屈をこねたり、わずかばかりの知識を
ひけらかすのは嫌いじゃありません。

幼少の頃は世間の隅の方でひっそりしているタイプでしたが、
大人になるに従い、人前に出て目立つことが好きになりました。
今では、お呼びがかかればどこにでも出かけて行って講演します。
自分でも時々セミナーを開いたりします。
こんな私の話でも、わざわざ聞きに来てくれる方が大勢いるのです。

先ほど調べたら、今度のセミナーの参加申込者は
リピーターがなんと3分の1もいらっしゃいました。
それはそれで、ありがたいこと。でも、ちょっと大変。
（いけねー・・・、同じネタはつかえないのかよ・・・）
ちょっと慌てていたりして(汗)。

無料セミナー開催　11月19日（土）13:30～
「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」

明日は、日経CNBCというCS放送に呼ばれたので
出て行ってアレコレ「賢しら」に喋るつもりです。
テーマは新浦安の路線価調整と湾岸マンション市場について。
まあ、このブログでいつも書いているような内容です。
お時間があって、CS契約している方はご覧になってください。
14時からの「TOKYOマーケットウォッチ」という番組です。
新しいキャスターの方にお会いするのも、ちょっと楽しみ。

さて、レポートの更新情報です。
今回は
住みやすさが人気　江東区深川エリア
東西線編　価格　3,980円

取り上げたマンションは、以下の8物件
クレヴィア門前仲町　　　　
パークリュクス門前仲町mono 
シティハウス門前仲町　　  
リビオレゾン木場公園　    
プレミスト東陽町　　　　　
シャリエ東陽町ファースト  
プレシス南砂　　　　　　  
クレヴィア越中島

このレポートも初代「東陽町」から始めて
なんと最新情報への更新が6回目となりました。
その間、2年と数か月・・・・
ずっとこのエリアを定点観測してきて思うことは・・・
「安くなった」に尽きます。
2年前は平均坪単価で230-250万円が基本。
今は200-230万円あたりが中心になっています。

こうした傾向は、一部エリアを除いて
首都圏全般に見られると推定します。
そして、今後もしばらく・・というか当面続きそうです。

それに関連して・・実は最近、去年から話題になっている
「デフレの正体」という本を読みました。


私的には、こういうマクロな視点をもった分析が大好きです。
この本の中身を一言で言えば
「内需の減退は生産人口の減少が原因。だからデフレになる」
ということでしょうか。
私がいつも主張している
「人口減少期に入った今後、不動産の価格は下がり続ける」
ということと、おおよそはシンクロしています。
ですから、読んでいると頷くことがたくさん。
この著者は地域振興などが専門のようですが、
ぜひ街づくりや住宅についての考えも
積極的に発信して欲しいですね。

不動産業界におけるマーケティングの専門家は、
大多数が「木を見て森を見ない」傾向にあります。
なぜなら、必要ないからです。
調査と分析を依頼されたエリアだけについて、
ミクロに突っ込んだレポートをまとめ上げることは求められても、
不動産市場全体についての動向なんて、誰も知りたがらないのです。
だから不動産のマーケッターで、
市場の全体像を眺めている人は極めて少数でしょう。
また、マンションデベが顧客である限り、悲観的な予測は厳禁。
常に「売れる」という結論のレポートを書かねばなりません。
歪と言えば、これほど歪なマーケット分析もありません。
だからこそ、時にはこういう健全な視点の本を
読んでおく必要があると思います。



派遣社員制度は、この国を衰退させる

私の身近に、大学三年生の子どもを持つ方が何人かいらっしゃいます。
そろそろ就活シーズンの開幕だそうです。
ところが、最近の新卒就職事情はかなり厳しいようですね。
4年制大学卒業者の就職率は文部科学省調査で
61.6%などという報道もありました。
これは異常事態ではないかと思います。
なぜ、こんなことになっているのでしょう？

まあ、日本が全体的に不況だということが一番でしょう。
私が学生の頃は「何をやってでも食える」という意識が、
まだ社会には濃厚に残っていたように思えます。
ところが・・・先日、子どもが見ていたテレビドラマ「相棒」を
何とはなしに横目で眺めていたのですが、
そこに出てきた被害者の青年は30歳半ばで、
職なし、住みかなし、貯金なし、もちろん家族もなし。
履歴書に書く住所さえないから、就職もままならず。
それで、最後は誰かに殺されてしまいます。
何とも悲惨なその青年の状況は、決して珍しくないのでしょうね。
生活保護者も、全国で200万人を突破したそうです。

なんか、世の中が妙にギスギスした感じになっています。
最近ツラツラと考えるのは、今の競争社会というものは
ほんの一握りの勝者と大多数の敗者を生み出す、
実に過酷で理不尽なシステムではないかということ。

かつては「中間層」と呼ばれる人々がいました。
勝者でも敗者でもなく、その中間あたりで
割合にぬるま湯につかっている人々。
今もそんな人々がいることにはいるでしょう。
でも、急速にしぼんでいるように思えます。

世の中、昔に比べればかなり競争が激しくなっています。
インターネットの普及が、さらに競争を苛烈にしたようです。
多くの人々は、ネットで簡単な検索をするだけで
世に流通するあらゆる商品を、価格や性能において取捨選択できます。
ちょっとした差が大きな売行きの違いになったりするのです。

これは、私が専門とするマンション業界にも言えることです。
昔に比べて、物件の比較がかなり簡単になりました。
でも、マンションの場合は「一物一価」なので、
単純に比較することはできません。
様々な要素を勘案しながらその物件の良し悪しや、
価格の適合性を判断しなければいけません。
まあ、それはまた別の機会に詳しく語るとして・・・・

競争がより細密化・苛烈化したことによって何が起こったか？
全体的に言えることは、企業の利益率が低下したはずです。
消費者が商品や商店を比較する情報をあまり得られなかった時代には、
利益をたっぷり乗せられた定価品を買わざるを得なかったのです。
電化製品なんて、昔は近所の電器屋で買っていました。
今は、たいていが量販店です。
それも、各お店の価格の比較までカンタンに出来てしまいます。
これは流通段階の話ですが、価格競争は製造段階まで遡っています。
ソニーやパナソニックなどの優良メーカーでさえ、
油断するとすぐに赤字転落です。

経済全体がデフレ基調な上に、過酷な価格競争によって
よほど独自性をもった商品を扱っている企業でないと
簡単には利益を上げられなくなっているのです。
ユニクロやダイキンなど、今は高水準の利益を叩きだしている企業でも
明日はソニーやトヨタになる可能性が十分にあります。

さて、企業がかくも過酷な競争にさらされると、
そこで働く人々にも当然その影響が及びます。
すなわち、企業はなるべく効率的に社員を働かせようとするのです。
余剰人員をカットするリストラは、日本のあらゆる企業の
90%以上で行われたのではないでしょうか。
そして、採用の絞り込み。
固定費の増加につながる正社員はなるべく少なくして、
業績の変動にあわせて調整が効く契約社員や派遣社員の比率を高めました。
当然、新卒採用の環境も厳しくなります。

私が就職した頃は、新入社員は1，2年かけてじっくり育てる、
みたいなのが企業社会の一般的な風潮でした。
今は、「数か月で実戦力」というのが当たり前になっています。
それに、一定の離職率を見込んで採用している企業も多くあります。
特に、営業系では新卒採用者が2年後に半分も残っている企業は稀でしょう。
それは競争社会だから仕方がないのでしょうか？
適性が無いと自分で判断して、
その企業を去って行った人々の人生はどうなるのでしょうか？

私は、企業というものは社員のためにあると考えます。
社員を使い捨てにすることでしか利益を上げられない企業は、
企業として正常な状態ではないと思います。
そして派遣社員なる制度は、企業の身勝手を許す
単なる甘やかしのシステムではないかと疑っています。
派遣社員は、派遣会社と派遣先企業の両方から搾取されています。
なんだか、とても哀しい存在だとは思いませんか？

「搾取」自体をヤメロ、なんて青臭い議論をするつもりはありません。
ただ、労働者を搾取するのは、資本主義社会の必要悪と考えるべきです。
できれば、搾取の幅は小さいに越したことがないと私は思います。
そのために、派遣社員という制度は根本的に見直すべきではないでしょうか？

新卒者の多くが、正社員の経験をもたずに
そのまま派遣社員になるケースがあるようです。
これは、ハッキリ言って日本の国富を損ずる現象です。
日本には人材しか資源がありません。
人を育てずして、この国の未来はあり得ません。
たとえ、小さな企業でも毎年新卒者を採用して、
仕事のスキルを伝授していたのがかつての日本です。
そういった人材育成のシステムが機能したことで、
この国の隅々には様々な産業のノウハウが蓄積されたのです。
業績が悪くなったらすぐに切れるから、という安直な理由で
派遣社員を大量に受け入れている企業は、
自らが存在する理由をもう一度考え直した方がいいでしょう。
一部の人々だけが楽をしてたくさんの給料をもらうために、
派遣社員を受け入れるシステムにしているのではありませんか？

さて、今日もマンションレポートの更新情報です。
湾岸シリーズの最後は、最も硬直しているエリア。

東京湾岸・有明エリア
旧価格物件の今後を占う
価格　2,980円

このエリアで現在販売されているのは

シティタワー有明
ブリリア有明スカイタワー

という、お馴染の顔ぶれ。
お隣の東雲や、2つ向こうの晴海では新しい物件が出て
湾岸タワー戦争が始まっているのに、
有明エリアは今のところ無風。
しかし、この２つの旧価格物件は、
旧価格ゆえにさらなる苦境に追い込まれることは確実。
レポートでは、今後の「調整」に向けた展望を示してみました。


2011/11/7 19:32 | ちょっと脱線 | Comments (0)

今の日本に必要なのは「泥鰌」ではなく「鉄」

いつか書いたように、武家の躾の基本は「名こそ惜し」です。
カンタンに言えば、
人前で恥ずかしいことをして自分の名誉を汚してはいけない、
という至極単純な行動規範です。
どんなことが恥ずかしいかというと、やはり一番は
・卑怯なこと
だと思います。
そして、二番目は
・取り乱すこと
ではないでしょうか。

これは、武家の道徳（武士道）でしたが、
泰平の世が続いた江戸時代に町人百姓にまで広がり、
広く日本人一般の行動規範になったと思います。

例えば、先般の震災の際に宮城県三陸町の防災無線で
自らが津波に巻き込まれるまで避難を呼びかけ続けた
24歳の女性のエピソードなどはまさにそれ。
事に当たって取り乱すことなく、また津波に怯むことなく、
自らの責任を果たそうとした結果生まれた悲劇です。
私は彼女の勇気に、1945年の8月に無法なソ連軍が迫る中、
最後まで本土に向かって打電し続けた樺太･真岡郵便電信局の
女性電話交換手たちのエピソードを思い出しました。

また、自らの判断で海水の注水を行った
福島第一原発の所長も実に立派です。
常に責任逃ればかりしている凡百のサラリーマンなら
「上からの命令」には絶対に逆らわなかったでしょう。
彼は自ら正しいと思う行為を、勇気をもって行ないました。
こういう人物こそ、多くの国民を災禍から救った英雄だと思います。

それに比べて、目を覆うばかりに情けない卑怯さを見せたのは
他ならぬ当時の首相である菅直人君でしょう。
何がどうなどと解説する必要は何もありません。
菅君はそれほどまでに、全国民に対して「名」を失いました
ああいう輩が、未だに国会に議席を持って、
ノウノウと国費を食んでいるかと思うと無性に腹が立ちます。
その上、大勢のSPをつれてお遍路などという、
もう喜劇と呼ぶしかない行動を続けています。
さすが、名を惜しまない長州の百姓どもが作った
奇兵隊を規範とするだけのことがあります。
マトモな日本人なら、とっとと隠遁しておとなしく過ごすでしょうに。

また、放射能について大騒ぎしたマスコミに対しても
私としてはかなり「アホかいな」という思いがあります。
センセーショナルに取り上げないとテレビが視聴率を上げられず、
新聞雑誌は部数が伸びない、というのは分かります。
しかし、ちと騒ぎ過ぎではなかったですか？

今になってみて分かることも多いですね。
結局、放射能が原因で死んだ人はおろか、
直接に因果関係が分かるカタチで何らかの病気になった人も、
ただの1人さえ確認されていないようです。
もちろん、そういった人が最終的にゼロなんてことはありえないでしょう。
漏洩放射能が原因で不本意に短い人生を送る方も多くいらっしゃると推測します。
しかし、2万人以上がなくなり、何十万人もが避難していたあの当時、
あれやこれやの不確かな推測でセンセーションに煽りたて、
国民を不安に駆り立てる必要があったのでしょうか？

点検が終わり、普通に稼動させれば事故が起こらないはずの
原発をそのまま捨て置き、国全体を電力不足に陥らせたことに
いったい何の意味があったのでしょう？
それによって失われた国富に対して、誰が責任を取るのでしょう？
私に言わせれば、政府もマスコミも「取り乱している」だけです。

あの震災によって、我々が住む日本社会が内包している
様々な現実を見ることが出来たのは、とてもよかったと思います。
例えば、自衛隊がかくも頼もしき存在であることに
多くの人が気付きました。
在日アメリカ軍についても然り。
同盟関係というのが、どういうものか多くの日本人に認識できたはずです。
反対に、手薄になったのをいいことに領空を侵しかけた
ロシアや、偵察隊のような救助チームを送り込んできた支那。
義援金を集めながら、竹島問題を口実に送金してこなかった韓国。
こういう国に囲まれていることを、
多くの日本人は少しでも理解できたでしょうか？

警察官や消防士、消防団、そして地方の行政に携わる人々が
実に献身的に救援活動に勤しんだことも、忘れがたい事実です。
そして、何よりも被災した方々の多くが「取り乱す」ことなく、
淡々と自らに降りかかった運命を受け入れ、
そこから立ち直ろうとしている姿は感動的です。
同じ日本人として、実に誇らしい気持ちになります。

逆に、情けないのが政治屋どもの無責任な言動や行状ですね。
松本某といった元大臣の無分別さには、悲しくなりました。
蓮舫は、自分がただの水着モデル以上でも以下でもないこと知るべきです。
鳩山君も菅君も、世が世なら息をしていないでしょう。

民主党政権というのは、実はただのトーシロー集団であることが
あの震災によって無残にもさらけ出されましたね。
我々は二度とああいう連中に投票してはならないことを
多くの国民は果たして理解したでしょうか？

震災対応の緊急措置が一息ついた今、
この国の様々な弱点が再び浮かび上がってきました。
普天間基地の移転はどうなるのでしょうか？
TPPの参加問題をどうする気でしょうか？
円高対策に10兆円近くも使って、効果があったのでしょうか？
消費税を上げることで、福祉財源は賄えるのでしょうか？
F4に変わるFXをどうするのでしょうか？

今の日本は、喫緊に決断しなければいけない問題が山積しています。
そのくせ、どじょう君は何も決めようとしません。
何のために「安全運転」をしているのでしょうか？
菅君みたいに、一日でも長く総理をやりたいのですか？
自衛官の息子のくせに、きちんと武家の躾を受けていないのでしょうか？
自分の「名」は惜しくないのでしょうか？
どうして、目の前の問題から逃げようとするのでしょうか？
それは「卑怯」以外の何物でもありませんよ。

いったい、いつからこの国は武家の躾を受けていない人間を
政治家に選ぶようになったのでしょう？
日本に人材が枯渇しているわけではないと思います。
あの震災に際して、自分に課された義務以上の行いをし、
そのまま斃れた多くの人々がいました。
また、黙々と自らの職責を果たし、またはそれ以上の働きをしながら、
それについて与えられた以上の報酬を求めない
多くの美しい日本人がたくさんいました。
なのに、テレビに映る政治家の多くは、
そのまま束にして北朝鮮の収容所に送りたくなるような連中ばかりです。

今の日本の指導者にふさわしいのは、
イギリスのサッチャーのような人物だと思います。
でも、見渡す限りそういうのはいなさそうです。
彼女は「アイアンレディ（鉄の女）」と呼ばれました。
ヌルヌルした泥鰌とは大違いですね。

さて、東京湾岸エリアのマンション市場がかまびすしくなっています。
何度もここで書いたように、供給がやたらと増えたせいで
マンションデベが「湾岸人気復活」などと騒いでいるだけです。
ただ、みなさんには今ひとつ分かりにくいと思いますので、
湾岸エリアのレポートを最新情報に更新させていただきました。

今回は、「晴海･勝どき･月島」編と「豊洲」編の2題です。
前回の「東雲･辰巳」編に続いての更新です。

晴海タワーズ登場！　
「晴海･勝どき･月島」
乱戦模様のマンション市場
価格　4,390円

取り上げた物件は
クレストシティレジデンス
勝どきビュータワー
シティハウス月島駅前キャピタルコート
シティハウス月島駅前ベイブリーズコート
シティハウス月島駅前エアーズコート
パークリュクス月島ステーションプレミア
シティハウス勝どきステーションコート
Brillia　WELLITH 月島
THEパームス月島ルナガーデン
ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス

プラウドタワー東雲の影響は？
「豊洲」　混迷のマンション市場
価格　4,490円

取り上げた物件は
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
シティハウス豊洲キャナルテラス
パークタワー豊洲



路線価よりも「不都合な真実」がある！

昨日は路線価調整率の発表があって、業界にやや衝撃が走りました。
液状化が起きた浦安市の一部が4割の減価です。
それで、今日はメディアの一部が様々に取り上げているみたいです。
実際に浦安市湾岸部で取引される不動産の価格が、
震災前に比べて4割下がっていれば大変なのですが・・・・

路線価というのは、税務署が相続税の計算に使う基準です。
実際の取引価格と100%連動しているワケではありません。
不動産の取引というのは、新築分譲マンションの販売でもない限り
「相対取引」といって、売り買い双方が合意すれいくらでもいいのです。
例えば、震災前に1億円だった住宅が、
震災後に6000万円で取引されている場合だってあり得ます。
それどころか、3000万円でも2000万円でも、
双方がウンといえば取引成立。

だったら、親が持っている家を、子どもに安く売ることは可能か？
もちろん、取引は成立します。
ただし、市場価格よりも不自然に安く子供に譲った場合、
税務署から贈与と認定されて贈与税が発生する可能性があります。
でも、それだけのこと。取引自体は有効です。

さて、問題の路線価ですが、浦安市は4割減で済みました。
でも、福島県の原発付近は、なんと０評価。
価値がないと見なされたワケです。
そりゃあ、人間が立ち入れないほど危険とされているワケですから
そこに資産価値があろうはずがありません。
放射能被ばくの実験場にするのなら、多少使い道があるでしょうが。

そして、メディアに出ている各コメンテーターの発言は多分、
「路線価は相続税を算定するもので、実際の市場価格とは違います。今回発表された調整率は、被災者を救済する意味合いもあるので、そこにも注目してください」
みたいなのが多くなると予想しています。
つまり「実際に価格が下がっているのではない」
というイメージを無理に作り出そうとしているのです。
なぜでしょう？
まずひとつの理由。
ほとんどの住宅ジャーナリストは、不動産屋さんから
何らかのお金をもらう仕事が多いので、
あの業界にとってマイナスになるような発言はしづらいのです。

もうひとつの理由は、メディア関係者の心理状態。
彼らの中には、浦安や湾岸エリアのタワーマンションに
住んでいる方がかなりいるようです。
そういう方々は、自分の所有不動産の資産価値が下がることを嫌います。
だから、「価格は下がっていない」「湾岸人気復活」という
業者側からバイアスのかかった情報発信があると、すぐに飛びつきます。

では、浦安湾岸部の不動産価格は本当にそれほど下がっていないのでしょうか？
実は、今のところ確かなデータ的な裏付けはありません。
前述のように、不動産は相対取引です。
実際の取引額をどこかの役所に届け出る義務は、ほぼありません。
だから、現実の取引価格は分からないのです。

でも、浦安の地元不動産業者さんは知っているはず。
ただし、たとえ実勢価格が大幅に下落していても、
メディアの取材に対して「ええ、もう暴落状態です」なんて、
口が裂けてもいいませんよ、きっと。
だって、そんな業者に売却の仲介を依頼する売主がいなくなりますから。

ただ、こういうことはそのうち自然に分かります。
あと2，3年もたったら
「震災前は1億だったけど、今は6千万でもキツイかな」
といった内容の発言も、それほど奇異には聞こえなくなるでしょう。

もうひとつ、「湾岸人気復活」なんていうことを最近よく聞きます。
これも、マンションデベ側にバイアスがかかった情報操作です。
確かに、ド派手な広告をしている湾岸の某タワーマンションが
モデルルームへの大量集客に成功して話題になっています。
しかし、その数自体は業界の一般基準から言えばちょっと少な目。
さらに、モデルルームにたくさん人が来たから、
そのマンションがスムーズに売れるか、
というと必ずしもそうではないのです。

何度も書きますが、新浦安の「凛区」という
液状化被害の大きかったマンションは、
推定で累計数万人の来場者数がありながら、
733戸を完売させるのに何年もかかっていました。
今回、湾岸で話題になっている某タワーマンションは、戸数が600戸。
それで、モデルルームへの集客は現状で2000組くらいだと思います。
業界内での歩留まりの目安は10%。
200組が申し込んだとしても、まだ400戸残ります。
そして、ああいった広告の大量投下で集まったお客さんの
歩留まり率は、総じて低いのが業界の常識です。

しかしながら、こういう大型物件の場合は最初のキャンペーンで
半分くらい決めておかないと、残りを売り切るのがしんどくなるのも現実。
渡辺謙がド派手に登場していた前述の「凛区」プラウド新浦安は、
販売の中・終盤戦にかけて凄まじい値引きを行っていました。
初期の広告に浮かれて定価で契約された方が、本当に気の毒なくらい。

さらに湾岸エリアでは2か月ほど前から、
あの石川遼君をイメージキャラクターにした
三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス晴海タワーズ」も登場。
こちらも負けずに広告の大量投下を行っています。

他にも、三井不動産レジデンシャルの
「パークタワー東雲」に「パークタワー豊洲」。
住友不動産は相変わらず「シティタワーズ豊洲」2物件を
ミニバブル価格そのままで販売継続中。
オダギリジョーが出ていた「ブリリア有明スカイタワー」も
事業主（東京建物）発表によれば夏以降は「販売は回復」しているとか。
本当に毎月50戸ほど契約できていれば、目出度く「中古」となる
来年の3月までに完売できてもおかしくないはずですが・・・

このように、湾岸には大手マンションデベがそろい踏みで、
これからもタワーマンションを大量供給する予定なのです。
だから、震災の影響とはいえ「湾岸離れ」「タワー敬遠」が
いつまでも続いてもらっては困ります。
どこかで「人気回復」しないと、それこそお先真っ暗。
そういったお家の事情があるので、ちょっとした現象を捉えて、
しきりと「湾岸人気回復」というメディアリリースを行うワケです。
つまりは、デベ各社の「希望的観測」もしくは「願望」が
濃厚に混じった「湾岸人気回復」なのです。
メディアもそれを分かってか、分からないでか、
そのままホイホイと流しているのが現状です。

本当に湾岸エリアの人気が回復するには、
液状化や津波の影響を盛り込んだ低価格路線を打ち出すべきです。
すなわち、
「ひょっとしたら地震で液状化するかもしれないけれど、価格は千葉県のバス便物件並みに安いよ」みたいな・・・
まあ、そこまで自然に価格が下がるには、あと何年もかかりそうです。
ただ、大きな地震が東京を襲えば、即座に市場価格は暴落します。

実は、湾岸タワーマンションのリスクは、液状化だけではありません。
一番困るのは、電気が来ない時。
「非常用の発電装置があるので、停電後も24時間はエレベーターを動かせます」というマンションが多いようですが、
阪神大震災の時には、7日間ほど電気が止まりました。
あとの6日間はどうしろというのでしょう？
電気が来ないと、水道も使えなくなります。
津波を被る可能性だってあります。
福島の原発みたいに、津波で発電機が故障したらどうなるのでしょう？
その最初の24時間だってエレベーターが動かなくなります。
だいたい、大きな地震によってエレベーターが自動停止した場合、
安全点検が終わるまでは動かせないのです。
その間、自家発電機があってもダメ。

そういったリスクを、販売サイドは何も説明しないでしょう。
「免震構造や地震対応設備があるから、すべてが解決。大きな地震にも安心していられる」なんてことはありえません。
リスクはリスクであり、厳然と存在します。
湾岸であることによるリスクと
タワーマンションであることのリスク。
そして、地震後は資産価値が暴落するリスク。
これらは、基本的には何も変わっていません。

こういった当たり前のことに、多くのメディアはスルーですね。
不動産系のジャーナリストも、大きな声では言いません。
これは、私から眺めているとかなり不思議な現象。
「不都合な真実」は、あえて見ないようにしているのでしょうか？

さて、レポートの更新情報です。
話題の湾岸エリアのレポートをこれからドシドシと
最新情報に更新していきます。
まずは、今もっともホットなエリア「東雲」です。

プラウド、パークタワーが一騎打ち？
「東雲・辰巳」エリア
波乱のマンション市場を分析
価格　3790円

このエリアはすごいことになっています。
坪単価200万円未満の住戸も出てくる中、
野村と三井のタワーがガチンコ対決になりそうです。
橋の向こうの豊洲でミニバブル価格に固執する
住友のシティタワーズがすっかり取り残されそうです。

さて、みなさんのためになるのなら、少々過激なことでも
バシバシとお話しする私のセミナーも参加受付中です。
無料ですので、19日土曜はぜひ新宿にお越しください。

榊淳司の無料セミナー
「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」
詳しくはこちらから



もっとコンサルティングの活用を 公開講座22

マンション購入に関する無料相談を、もう3年以上も続けています。
数えていませんが、2000件を突破したのではないでしょうか。
多いときには一日に5，6件ありますから、
その対応に数時間もかけることがあります。
「なぜ、そんな儲からないことをやっているのか？」
と、思われるでしょう。
ひとつには、好きだからです。
みなさんとコミュニケーションするのが楽しいのです。
それに、マンション市場に関する様々な最新情報を得られます。
そんなホットな情報を参考にしながら

「ただ今値引き販売中マンション」　価格3980円

なんていうレポートを発行したりもできます。

もちろん、いつまでも無料ではできません。
2回目からは、わずかながら料金をいただきます。（3150円）

私の事務所に来られて、面談による相談を希望される方もいます。
そうなると、もう完全にお仕事なのでキチンとフィーをいただきます。
といっても10500円です。
基本は1時間なのですが、まあ実際は2時間くらいかかります。
でも、追加料金をいただくことはありません。

11月19日土曜日に行う私のセミナー
「買っていいマンション　買ってはいけないマンション」に
ご参加いただけると、短い時間ながら面談の無料相談も行っています。

メールによる無料相談でも有料の面談でも、もっとも多いのは
「このマンションを買ってもいいですか？」というパターン。
それは大きなお買い物ですから、迷われるのでしょう。
「高くないのか？」
「値下がりしないか？」
「値引きはどのくらい可能か？」
アレコレ考えるときりがなさそうです。
それぞれ、私がどう判断するのかをお聞きになりたいようです。
で・・・私はどう答えるのか？

ダメなものはダメといいます。
でも、はっきりダメな物件は、なかなか持ってこられません。
当落線上にあって、ちょっと悩ましい物件が多いですね。
ご自身の事情や家族のニーズが絡んでくると、さらに複雑。
私としては、そこまで踏み込んでは判断できません。
では、どうお答えしているのか？

「この物件は、不動産の資産価値としては・・・です。なぜなら・・・や・・・という条件になっています。したがって、○年後には○割ほど値下がりしている可能性が考えられます。それを考慮したうえで、購入されるかどうかをご判断ください」

まあ、こんな感じ。
「○年後には○割ほど値下がり・・」云々は、ただの予想です。
今までマンション市場を観てきての経験値と、
近未来の経済状況を予測しての判断です。
当然、外れるかもしれません。
ただ、このブログを本格的に始めてから3年余り。
ここで書いたことはほとんど外れていないはずです。
お時間に余裕のある方は、過去に遡って読んでみてください。
私自身、そこまで時間はないので、
自分の過去の記事を読み返したりしませんが。

でも、かといってこれから先も予測を的中させ続けるかどうかは分かりません。
未来のことは誰にも分かりません。
私は神ではなく、木がくっついた榊ですから。

さて、私はマンション購入についての無料・有料の相談を承っておりますが、
それはほとんどネットと印刷された資料のみが、私の判断材料です。
つまり、足を使って情報を集めておりません。
したがって「机上の空論」になっている場合もあります。
「この物件はスペック的には大丈夫ですよ」と申し上げても、
実際に現地に行ってみたら全然違う判断になるかもしれません。
やはり、不動産は現地で確認するのが第一です。
ところが、そこまで念入りに行うには時間もお金もかかります。
もちろん、無料ではできません。
有料でも、3150円や10500円ではまず無理です。
それは、私の短時間の手間賃でしかありませんから。

では、「確実な判断」を下すためには、どうすればよいのでしょう？
いつも申し上げるのですが、それはちゃんとしたプロフェッショナルに、
正式な調査を依頼することです。
残念ながらそういった調査は、当研究所のビジネスメニューにはございません。
そこで私は、いつも一番信頼できるプロをご紹介しています。
いつもこのブログでご紹介しているベストサポートの大友さんです。

私が紹介した方がもう何十人も、大友さんへ様々な業務を依頼されました。
すべての方が、非常に高い満足度を得られたはずです。
もちろん、費用が発生します。
でも、数千万円もの買い物をなさるのに、
無料相談だけで判断してもよいのでしょうか？
例えば、行政は数十億円の公共事業を行うに当たっては
あらかじめ数千万円の「調査費」を予算計上します。
つまり、購入価格の0.5～1%くらいは調査やその他、
取引の安全を図るための費用に充ててもよいのではないでしょうか？

参考のために、大友さんに様々な業務を依頼した場合の
費用を紹介しておきましょう。

①不動産調査　　　　　　　　　　
○未完成マンション　　　１２６，０００円　　　　
○完成済マンション　　　１５７，５００円　　　　　
 　　　　※料金の中に建物調査・内覧を含む）
 ○一戸建て（土地のみ）　１０５，０００円　　　　　

②契約関係書類チェック　　４２，０００円　　　　　　

③契約立会い同行　　　　　６８，２５０円　　　

④内覧会立会い同行　　　　
 ○５０㎡未満　　　　　　４２，０００円　　　　　　　
 ○８０㎡未満　　　　　　５２，５００円　　　　　　
 ○１００㎡未満　　　　　５７，７５０円　　　　　　　
 ○１５０㎡未満　　　　　６８，２５０円　　　　

どうでしょう？　高いですか？
私は、かなりリーズナブルだと思います。
例えば、契約書のチェックなんてたったの42000円で
将来のトラブルを未然に防げるのです。
不動産調査では、地歴・地質や気になる災害履歴、その可能性まで
事細かに調べ上げた上に、物件の評価を分かりやすく点数で示されます。
買っていいのかいけないのか、一目瞭然。
彼の判断に従っておけば、ほぼ間違いないはずです。
それで十数万円なら、私はかなり安いのではないかと思っています。
実際、多くの方が彼のサポートを受けて正しい判断へと導かれています。

そもそも、不動産の取引というのは危険に満ちています。
日本のような「高信用社会」でも、日々様々なトラブルが起きています。
なのに多くの一般の方が、今日もどこかで業者の言葉だけを信用して
契約書にハンコを押していることでしょう。
これって、私はかなり異常な状態ではないかと思います。

アメリカでは、一般の方が不動産取引行う場合、
専門のコンサルタントや弁護士を介在させることが普通だそうです。
素人が業者のいわれるままに契約するなど、
常識では考えられないことだと思います。

みなさん、もっとコンサルタントを活用しましょう。
といっても、怪しいコンサルもたくさんいます。
首都圏の方は、大友さんに依頼なさってください。
彼の会社はそれほど大きくないので、
このブログを読んでいる方が何人かサポートを依頼しても
多分パンクはしないのでは・・・と楽観的に考えておきます。

大友さんの会社

株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０１２０－２３４－２１２
www.best-sup.com/

以上、公開講座「マンションって何だろう」第22回
「もっとコンサルティングの活用を」でした。