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榊　淳司オフィシャルブログ
埼玉・千葉のマンション市場は坪120万円時代へ

ここのところ、首都圏のマンション業界は静かです。
話題になるような事件や出来事が起こらないのです。
せいぜい、湾岸エリアでタワー戦争が始まったことくらいでしょうか。
でも、市場は静かに、確実に動いています。

ここ数日で、千葉と埼玉の大規模マンションについて
まとめたレポートを最新情報に更新しました。
どちらの市場も、大きな変化は見られません。
デタラメな事業コンセプトの物件は相変わらず販売不振。
場所と価格のバランスが取れた物件は、そこそこ販売が進捗。

ただ、この２つの市場ではある明解な動きが読み取れます。
それは、次第に坪単価の軸が「120万円」に収斂しそうな気配なのです。
駅から遠かったり、マイナー駅が最寄りの場合は、
中心の価格帯がほぼ坪120万円台の前後に設定されています。
なぜ120万円なのでしょう？

これには、一応考えられることがあります。
坪単価120万円のマンションなら、
年収500万円の人が買える、ということなのです。
カンタンにシミュレーションしてみましょう。

坪120万円なら75㎡のマンション住戸は約2700万円です。
自己資金を400万円用意すると、住宅ローン借入は2400万円。
年利2.0%、35年返済にすると月々は約8万円。
管理費などを払っても、10万円ほどの負担になります。
年収500万円の方の月額手取りは多分30万円弱。
月10万円は何とかギリギリ払える額なのです。

同様に、坪単価140万円でシュミレーションすると、
購入可能な層の年収は600万円に上がってしまいます。
国税庁の民間給与実態統計調査結果(平成22年12月31日現在)
というものによると、年収600万円台の方は259万人。
年収500万円台は427万人で600万円台の約1.65倍。
つまり、購入可能な人々がぐっと増えるワケです。

一方、年収400万円台になると約652万人。
600万円台の2.5倍という数になります。
でも、この層がマンションを買うためには、
坪単価は100万円近辺まで下がらなければなりません。
そうなると、土地がタダに近い値段で買えないと事業が成立しないのです。
首都圏の郊外では、よほど辺鄙なところでないと無理。

さて、話を戻します。
今、埼玉や千葉のマンション市場は120万円台がひとつの軸です。
つまり、年収500万円台をターゲットにしています。
しかし、一部の物件を除いてあまり食いつきはよくありません。
スムーズに売れているとは言い難い状態。
なぜでしょう？

この「120万円」というのは、実は10年前と同じレベルです。
ちょうど2000-03年頃の、千葉・埼玉マーケットのマンション価格は
「120万円」を軸に展開されていました。
あの時はよく売れましたね。
そのちょっと前には700戸の大規模マンションが一発で完売する、
なんてエピソードもありました。
今は、そういう景気のいい話はほとんどありません。
あの頃と今と、いったい何が違うのか？
考えられることを挙げてみましょう。

●団塊ジュニア層のマンション購入が一巡した
●世の中の景気が悪くなった
●デフレの進行で住宅ローンを背負いたくない
●これからも価格が下がると思っている
●先行きに対して不安を抱いている

まあ、こういったことだと思います。
一番違うのはこういった原因から生まれる「空気」ではないでしょうか。
2001年には、9.11のテロが起こって大騒ぎでした。
でも、まだこの国には未来への希望があったと思います。
今は、ほとんどそれが無くなってしまいました。

でも、こういった空気をあまり読んでいない人々もいます。
それは、他ならぬマンション業界の人々です。
彼らは「120万円」まで下がったのだから、
売れないはずがないと思っているフシがあります。
あの業界の面白いところは、人々の想像力がかなり狭いこと。
ほぼ、自ら経験したことしか理解できない方が多いのです。
彼らのオツムには坪120万円のマンションが
飛ぶように売れていた時代の記憶が濃厚に残っています。
だから、性懲りもなく同じことを繰り返そうとしています。
10年間と今とでは、社会も経済も人々もかなり異なっているのに・・・

さて・・・では、みなさんとしてはこれらの
「坪120万円マンション」を買っていいのでしょうか？
ハッキリ申し上げましょう。
絶対に買ってはいけません。
なぜなら、千葉や埼玉のマンション価格は
まだ当面の間下落基調が続くからです。
今、坪120万円のマンションはまだ辺鄙な場所にしかありません。
でも、もう3年もしたら主要駅から徒歩圏の場所に現れるでしょう。
その時、今売られている坪120万円マンションの価値は
軽く2割は下がっています。
下手をすれば4割近くも下がっているかもしれません。

今までの3年と、これからの3年の大きな違いは、
人口の減少を実感する人が10倍くらいに増えることです。
シャッター商店街や空家の増加、住宅の賃料下落が
誰の目にもはっきりと分かるようになります。
郊外のスーパーはどんどん閉店していくでしょう。
今でも、私たち日本人はどんよりとした閉塞感の中に生きていますが、
これからそれがもっと深まっていきます。
その内、消費税が上がるようですが、
この沈滞ムードを助長するようなものですね。

もし、千葉や埼玉の郊外エリアでどうしても新築マンションに
住みたいというのなら、そういった資産価値の減損を覚悟してください。
新築にこだわらないのなら、駅の傍で築20年くらいの
状態の良い中古マンションを選ぶべきです。
そういったマンションの流通価格は、
下がるにしても非常に穏やかなカーブを描きますから。

さて、では先に上げた２つのレポートの更新情報です。

徹底分析　埼玉県の
大規模マンション　全17物件
価格　2,790円

このレポートで取り上げたマンションは以下の通り
１「グランメディオ三郷中央」
２「小手指タワーズ」
３「志木の杜レジデンス」
４「フォレストレジデンスHAUSKA（ハウスカ）」
５「ザ・ライオンズ三郷中央【2街区】」
６「グランドミッドタワーズ大宮」
７「ブリリア越谷レイクタウン」
８「D’グラフォート　レイクタウン」
９「グローリオ越谷ステーションタワー」
10「パークスクエアさいたま新都心　Airs Court」
11「グランシンフォニア」
12「シティタワーさいたま新都心」
13「シティテラス大宮宮原」
14「シティタワー蕨」
15「レーベンスクエア東鷲宮ブライトアリーナ」
16「プラウドタワー武蔵浦和マークス」
17「プラウドシティ浦和」

徹底分析　千葉・茨城の
大規模マンション　全21物件
価格　2,980円

このレポートで取り上げたマンションは以下の通り
１「サンクタス千葉ニュータウン中央」
２「グランドターミナルタワー本八幡」
３「ユトリシア」
４「パークシティ柏の葉キャンパス」
５「プラーサ・ヴェール」
６「ザ・レジデンス千葉ニュータウン」
７「（仮称）船橋・首都圏最大級プロジェクト」
８「サングランデ公津の杜グレイス」
９「グランスイートブルー」
10「シティテラス南行徳」
11「プラウドシティ稲毛海岸」
12「シティテラスおおたかの森ｽﾃｰｼｮﾝｺｰﾄ」
13「幕張アクアテラス」
14「プラウド新浦安パームコート」
15「ビオ・ウイング　ユーカリが丘」
16「パークハウスつくば学園都市」
17「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」
18「サングランデ印西牧の原ドアシティ」
19「オーベルグランディオ柏」
20「プレミスト稲毛海岸」
21「パークタワー八千代緑が丘」



「予告広告」は即刻禁止すべきである

ここしばらく「脱線」を続けていたので、
今日はマジメにマンションについて語りたいと思います。
お題は「予告広告」。

マンションを購入するために物件選びをなさっている方は
必ず何らかの広告やスーモなどの情報誌をご覧になりますね。
その時に、販売価格や管理費が「未定」になっていることが
実に多くあることに気付かれているでしょうか？
あれは「予告広告」と呼ばれるスタイルなのです。

こむづかしい解説を致しましょう。
マンションの広告には、様々な規制が設けられています。
ずっと昔、悪質な業者がウソだらけの広告で
エンドユーザーを騙しに騙したせいなのかどうかはしりません。
ただ、現在では不動産公正取引協議会という
いかめしい名前の団体が決めた広告表現のルールを
守らなければならないことになっています。
もし、そのルールを破ったらどうなるのか？
法律ではないのでいきなり業務停止になったりはしませんが、
何かよろしくないことになるのでしょうね。
業者を処分できるのは法律に反した場合だけですから。
まあ、そのツッコミは別の機会に詳しく。

そのルールによると、新築マンションの広告では
２つのスタイルのどちらかを選ぶことができます。
「予告広告」と「本広告」です。
「本広告」というのは、普通の販売広告です。
いつから、どの住戸を、0000万円で売り出します・・というもの。
言ってみれば、これが当たり前の広告であり、
消費者の知りたい情報を概括ながら
掲載しなければいけないことになっています。

では、「予告広告」とはいったい何なのでしょう。
これは、売り出しのスケジュールによっては
広告で表示しなければいけない項目を大幅に削減できる、
という売主側にとって著しく都合の良い
（エンドユーザーにとってはすごーく不可解な）
広告のスタイルなのです。
具体的にあげると、販売戸数、販売価格、
管理費・修繕積立金、駐車場使用料などを「未定」と表示できます。
これって、みなさんの一番知りたいことですよね。
その代わり「販売時期」を「0月0旬予定」みたいなカタチで
表示しなければいけないことになっています。
ただし、これは自由に変更できます。

今話題になっている東京湾岸・東雲エリアの某タワーマンションは、
震災前は「4月中旬販売開始予定」となっていたのが、
震災直後は「今秋販売予定」に。
8月に広告を本格再開したときには「9月下旬」に。
それから「10月下旬」「11月上旬」「11月下旬」に変わり、
今では「12月上旬」になっています。
本当はいつ「販売開始」するおつもりなのでしょう？
期待してお待ちになっているエンドユーザーの
気持ちを愚弄していますよね。

さらに、「予告広告」とすると、販売価格などの知りたい情報が
何時まで経っても表示されません。
そのくせ、「モデルルーム公開（予約制）」というのにつられて
のこのこ出かけていくと、しっかりと価格表を見せられて
「ご希望住戸の要望書をお出しください」と迫られます。

そもそも、この予告広告は価格決定作業が間に合わないけれど
「とりあえず多くの人のお知らせしたい」場合に採り得る
広告のスタイル、というのが制度設定の趣旨です。
エンドユーザーに必要な情報を公開せずに
モデルルームにおびき寄せるための手段に用いるのは
著しく本来の目的から逸脱しています。

さらに、広告を始めたばかりの物件が
「予告広告」を選択するならまだしも、
竣工してからすでに2年も3年も経過している物件が、
10年一日の如く「予告広告」を行っているのはどういうことでしょう？
これは、某財閥系企業のタワーマンションでよく見られる現象です。
竣工2年以上も経過しているのに、概要は堂々と
「第5期予告広告」となっていて、販売価格も販売戸数も未定。
おかしなことに「管理費」まで「未定」の場合さえあります。
すでに、住んで払っている人がいるのに！

こういう消費者無視のおかしな募集広告を
合法的にまかり通らせているのが、
この「予告広告」という制度なのです。
はっきりいって、エンドユーザー側には何の利点もありません。
むしろ、弊害が多すぎます。
あまりに、売主のご都合ばかりを認めています。
こういう制度は、即刻廃止すべきでしょう。

百歩譲っても、ひとつの物件につき最初の1回のみに限定すべきです。
一度でも本広告を行なった物件については認めるべきではありません。
だいたい、一度でも本広告を行ったということは
すべての住戸の価格や管理費は決定しているはずですから。
なのに、それをわざと表示しない「予告広告」は
消費者側にとって著しく不利・不便です。

さて、レポートの更新情報です。

如月さんのマンションエリアレポートの中で
港区、目黒区と並ぶ好評タイトル
「世田谷区」　販売価格　6,980円

最新情報に更新しました。
相変わらず、緻密な分析で
世田谷区の最新の市場環境を
分かりやすく解説してくれています。

東京23区で最も人口の多い世田谷区、
ここでマンションを買うのなら
このレポートは必読です。

 



セミナー無事終了　＆　支那のバブル崩壊

一昨日の19日土曜日は、私のセミナー
「買っていいマンション、買ってはいけないマンションを」を開催。
強い雨が降る中、多くの人々にお集まりいただきました。

 

次回は、来年の2-3月頃に開こうかと思っています。
会場をもう少し狭めにして、再び「有料制」にしようかな・・・なんて。
といってもせいぜい2000円とか3000円。
みなさんのご負担にならない設定にします。

セミナーの成功に気をよくしたわけではないのですが、
昨日は地元小学校PTAお父さん会のメンバーが中心となっている
ソフトボールチームの練習に参加。
約30年ぶりくらいでしょうか、グローブをもってキャッチをしたり、
内野守備、外野守備、バッティングなどの本格練習。
すごーく楽しかったのですが、最後のバッティングで
走りだした途端に自分のバットを足に絡めて、ふくらはぎをカツン！
今朝は片足を引きずりつつ事務所までやってきました。
今日も明日も取材に出かけなきゃいけないというのに・・・
「まさに年寄りの冷や水」でしたね。
でも、足が治ったらまたやってみたいと思っています。

さて、今日の話題は「支那のバブル崩壊」。
その動きは今や誰の眼にもはっきりと見えてきたようです。
私は現地で確認したわけではありませんが、
北京や上海、あるいは沿岸エリアの不動産バブルは
それこそ「狂騒」といっていい状態だったそうです。
一般の庶民までは投機目的でマンションを何戸も買っていたワケですから、
それはもう誰が見ても「異常」なのです。
でもバブルの渦中にある者には、それが分かりません。
また、自分だけが最後の瞬間に「売り抜けられる」と思っているのでしょう。

それも、とうとう崩壊が始まったようです。
あの国の統計数字はほとんど信用できないので何とも言えませんが、
一部の報道によると、上海のマンション価格は
一時的に年収の100倍まで膨らんだようです。
彼らの年収というのがまたいい加減で、
ほとんどすべての人が何らかの副収入があるのがあの国。
統計に出てくる年収というのは日本の「課税所得」に近いものだと
推定できますから、実際はその2倍くらいあるのでしょう。
そう考えても、年収の50倍は異様ですね。

一昨日のセミナーでは、
「六本木ヒルズのような実力以上に高いマンションは買ってはいけない」
ということを申し上げました。
現状の市場価格は100㎡で2億円。
あの辺りに住む庶民の年収が1000万円としての
その20倍というのは高すぎますね。

ところが、支那という国の不思議さは
表面的に年収の100倍もするマンションが買えてしまうことです。
つまり、それを貸す銀行や金融会社があるということ。
日本的な基準から言えば、無茶苦茶です。
当然、いつかは崩壊することが分かっていました。
要はそれが「いつ」なのか、ということが
もう4，5年前から議論になっていたと思います。

去年の今頃、私は日本に視察旅行中の支那大陸では最大の
不動産「販売代理」会社の経営陣御一行様へ、
日本の不動産事情を講演させていただきました。
一通りの説明が終わった後は、例のごとく質疑応答。
そこで出た質問の多くは「バブル」に関すること。
・ バブルが崩壊した時、日本の不動産会社はどうなったのか？
・ 市場はどうなったのか？
・ 今後、中国のバブルが崩壊したらどうなるのか？
まあ、彼らも自分たちのマーケットが危ういことは十分承知していたのでしょう。

かの大陸の異様な不動産バブルとその崩壊は、
多くの日本人にとって、いってみれば「他人事」です。
対岸の火事だと思って眺めていればよいようなものなのですが、
やはり少なからぬ影響はあると思います。
どのような影響でしょう？

ギリシャやイタリアのデフォルトが日本の金融機関の
決算に影を落とすと言った、経済的なものでしょうか？
違いますね。
日本の金融機関は支那のバブル崩壊によって、
直接には大きな影響を受けないと思います。
ドルやユーロの債券価格が下落することによって
間接的な影響は免れないようですが。

私が最も懸念しているのは、支那のバブル崩壊によって、
あの国が未曽有の社会不安に襲われるのではないか、ということです。
そして、それは一気に共産党一党独裁政権の
流動化につながるかもしれない、ということ。

そもそも、今までの経済発展がとても歪です。
地方政府が農民から土地を取り上げて、それを開発して巨万の利益を生み出す。
それは地方政府の財政を潤すのではなく、高官が横領してしまう。
ありとあらゆる製品が安価に生産されているけれど
世界に通用するブランドは皆無といっていい産業構造。
工業汚水と排気の無分別な放流放出による、度し難い公害。
都市住民を優遇し、地方農民を阻害する戸籍制度・・・
社会のあちらこちらに矛盾が噴出しています。

そして、国内で起きる年間の暴動回数は5万件ともいわれています。
ところが、バブル崩壊によって経済が混乱すると
その軽く2，3倍の暴動が発生するのではないでしょうか？
最終的には第2次天安門事件のような悲劇が起きるかもしれません。
あれほどの矛盾を抱えている経済大国は、他にありませから。
しかも、政権は批判を許さない共産党の一党独裁。
虐げられた人々にとっては暴動しかはけ口がなくなっているのです。

さらに、あの国のネット人口は5億を超えたそうです。
強力な言論規制がかかっているので、自由な発言は制限されています。
でも、隅々まで徹底的に抑え込むことは不可能です。
いったんタガが緩み始めたら、どういうことになるのか恐ろしい限り。
加えて、あの国は中央からの統制が地方に及んでいません。
地方の政府は、中央からの指令を無視して勝手なことをしています。
軍隊も一枚岩ではないと言われています。

あの国が、勝手に大崩落を始めるのは構いません。
むしろ、今の体制を崩して新しく作り直すべきでしょう。
しかし、その過程でトバッチリは食いたくないもの。
半島の南側の国は、国内の政治事情が時の政府にとって
都合の悪い状態になると、すぐに反日キャンペーンを始めます。
それによって、国内の混乱を収めようとするのです。
何といっても「反日」と言っておけば、国民の全員が反対しません。
しかし、それがあの国がいつまでたっても
半端な経済力しか持ちえない原因だと私は思っています。

支那の場合も、かつて「反日暴動」というのがありました。
政府が陰で企画したようなのですが、あまりにも大げさになって
国際的なひんしゅくを買ってしまったので、あれ以来やっていません。
しかし、にっちもさっちもいかない状態に追い込まれれば、
またぞろやりだす可能性もあります。
その時、彼の地に滞在する多くの日本人が厄災に巻き込まれるでしょう。
支那人というのは恐ろしく残虐な性向をもつことを、もっと理解すべきです。
済南事件は決して過去のことではなくなる可能性があります。

日本を代表する、某大手電機メーカーは、かつて彼の地で
販売していたパソコンに軽微な欠陥があったことで、
異様なネガティブキャンペーンに巻き込まれました。
それ以来「彼の地にアセットは持たない」という方針だそうです。
多くの欧米系の企業も、基本的に支那には
大きなアセットを所有しない方針であると聞きます。

これからの時代、企業も個人もあの国とのコミットを
できるだけ限定的にすべきだと私は思っています。

支那が日本を上回る経済規模を持っているのは事実。
今や、日本の最大の輸出相手国のひとつでもあります。
しかし、その陰には覆いようのないリスクが隠されています。
かの国は、日本の製品や産品をたくさん買ってくれます。
今後も、多少の混乱がってもそれは拡大するでしょう。
でも、あの国の政治が安定するなどということは、
我々が生きている間はほぼ無理だと思います。

多くの人は、支那は日本経済にとって「必要不可分」な存在だと勘違いしています。
実は、それは大きな間違いです。
日本が支那から購入しているものの中で、
他では調達しにくいものはレアアース、レアメタルの類だけ。
それも、他の代替が可能な場合がほとんど。
逆に、支那は日本の技術が無ければ、
あそこまで世界に安物工業製品を輸出できません。

そのあたり、多くの日本人は考え違いをしています。
日本にとって、支那はなくても致命的に困ることはありません。
でも、向こうにとっては日本と取引できないと
たちまち経済が失速するほど重要な存在。
そのことを、連中の指導部はある程度気づいています。
だからこそ、常に政治的な優位に立とうとするのです。



東京ディズニーランドは、かなり傲慢

「和をもって貴しとなす」というのは、
聖徳太子の17条憲法にもあるフレーズ。
相手と異なる主張はあえて表に出さず、
なるべく争いが起きないようにしようとするのは日本人の特長。
例えば、韓国が不法占拠している竹島について
日本の外務省が抗議をするのは年に１回だけだそうです。
それじゃあいつまでたっても解決しませんね。

こういう「相手がうるさいから黙っておこう」というスタンスは、
日本の社会の中で「声高に主張した者勝ち」という風潮を生んでいます。
つまり、ギャーギャーと騒いだ方が有利になるのです。
まあ、騒いだ側の主張が正しければ問題はないのですが、
そうではない場合はただの「ゴネ得」を許しているだけです。

世間ではひどく好イメージを持たれている東京ディズニーランド(TDL)ですが、
不動産広告の世界から見ると、彼らはかなり傲慢です。
というのは、まずTDLの建物が映っている写真を
広告上で使うなというのです。
園内で撮った写真ではありません。外観もダメだというのです。
空から取った写真に、TDLが写っているのもダメ。
だから、広告の中で浦安近辺の航空写真を使う時は
かなり気を使わなければなりません。
また、広告上の地図の中に「東京ディズニーランド」という
文字を落とすことさえ拒否しているそうです。
なぜそういうことをするのか・・・・
私は聞いたことが無いので、どのような理由なのかは知りません。

マンションの広告では、周辺の環境を説明するために
学校や病院、スーパーなどの写真を掲載することは日常茶飯事。
それらの管理者に掲載の許可を求める場合がありますが、
まず断られることはありません。
ところが、TDLは絶対にダメ。
無断で載せようものなら、かなりどぎつく抗議されるそうです。

さて、そもそも施設や建物の写真を印刷物やネットに掲載するのに、
そこの管理者の許諾は必要なのでしょうか？
またTDLのように、航空写真で写ってしまうことまで拒否する
法的な根拠はあるのでしょうか？
私が理解する限り、答えはノーです。

TDLの写真を、マンションの広告に使ったところで
どのような法律に触れることもないはずです。
強いて言うならば、TDLが建物の外観や空からの写真を
広告に掲載されたことで損害を被った場合、
民事上の賠償責任が生じる・・・くらいでしょうか。
しかし、もしTDLがそれでもって訴訟を起こした場合、
その広告によってどのような損害がいくら生じたかという
因果関係と損害額の算出根拠をキッチリと立証しなければいけないのです。
そんなこと、ほぼ不可能です。
だいたい、写真を載せられたからといって
TDL側に何かの損害が発生するとは考えられません。

著作権法上の問題があるのでは、とお考えになる方もいるでしょう。
実は、そんなものは何もありません。
私は著作権法を隅から隅まで何回か読んだことがありますが、
それに相当する条文はついぞ見つけられませんでした。
地図に乗せたり、写真を使っただけで商標権を侵害することもありません。
勝手にロゴマークを使用するのはよくないでしょうが。
つまり、TDLは法的な根拠が何もないのに、
他社の広告上で写真を載せられたり
地図に名称を落とされることを拒否しているのです。

不思議ですね。
広告を出す方も、TDLがウルサイからといって唯々諾々と従っています。
そんなの、無視すればよいのに・・・・
うるさく抗議してくれば
「どうぞ、どこへでも訴えてください」
といってやればいいだけの話。
警察も裁判所も相手にしないでしょう。

同じようなことをやっているのが、鎌倉の有名寺院や神社。
こちらの方は少々浅ましく、写真を広告に乗せる場合はお金を要求します。
その、名目は「お布施」だそうです。
「写真使用料」なら収益事業となって税金がかかりますが
「お布施」なら宗教活動なので無税・・・だからでしょう。
アホみたいな話です。
そんな、無視して勝手に掲載すればいいのに、
と私はいつも思っていました。

ゼネコンや設計会社、広告代理店には山のように理不尽を強いる
マンションデベロッパーも、外からちょっと抗議されるとすぐに腰砕け。
なんでも「ご無理ごもっとも」になっているのが不思議。
まあ、単純に連中は「強きに弱く、弱きに強い」そこいらの
つまらないサラリーマンの集団ですからね。
ちょっとでもトラブルになりそうなことは何でも避けようとします。

TDLも鎌倉の寺社仏閣も、いってみれば公共的な存在です。
自らの施設や建物の写真を広告その他で使われるのは当然。
それに対して、根拠なき抗議を行ったり金銭を要求するのは
それこそ自らの公共性を否定する行為だと思います。
また、それを「ゴネ得」にしている側の姿勢にも、大いに問題があります。
まあ、業界の知的レベルはさほど高くないので、ほとんどの人が
「法的根拠がない」という事実を単純に知らないだけかもしれませんが。



永続する半島の「反日」　＆　狙い目の「深川」

サッカーで日本は北朝鮮に敗れたそうですね。
きっと北の連中は大喜びでしょう。
また、南の人たちもそれなりに喜んでいると想像できます。
それにしても、半島の人々というのは
どうしようもなく日本を敵視していますね。

世界反日国家ランキングというのがあるとすれば
1位　韓国
2位　北朝鮮
3位　中国
で、ほぼ間違いないと思います。
4位以下はどうかというと・・・・私の勝手な想像では
4位　イギリス
5位　オランダ
6位以下はランキングのしようがないと思います。
というか、世界は実際のところ親日国だらけ。

だって、日本人には犯罪者が少なく、
金遣いもマナーもいいので世界中で好かれています。
逆に、韓国人や支那人は可哀そうなくらい世界中で嫌われていますね。
まあ、この前まで貧乏国だった支那大陸の人々は
まだまだ文明国のマナーを弁えていなくてもある程度は仕方がないにしろ、
もう何十年も「中進国」のポジションにある韓国人については
何の同情の余地もありません。
彼らの国民的に性悪なのか、もしくは
天性の野蛮人かのどちらかだと、私は思っています。
また、支那人の振る舞いも今後そうそう改善されるとは思えません。
どうして、日本という国はああいう連中と隣り合わせなのでしょう？

ヨーロッパでは、ポーランドとフィンランドが
歴史的に同じような悩みを持ち続けています。
彼らにはロシアという天性野蛮な国が隣人であり続けるから。
同じような境遇同士というか・・・
この2国はヨーロッパの中でも極めつけの親日国です。

まあ、サッカーで負けたくらいは屁でもないのですが、
改めて連中が隣人であることを確かめさせられて、気分が悪いです。
その世界性悪ランキングでかなり上位に入るであろう半島の人々の、
日本に対する無闇な敵対行動は、今後もずっと続きそうです。
というのは、南北ともに「反日」というのは国家政策であり、
国民のほとんどがもろ手を挙げてそれに賛成しているからです。
まあ、北の方は「反日」なんてお題目よりも、
今日明日の食糧を心配する方が先でしょうけど。
一方、南の方はある程度豊かですから、
これはもう「反日」に時間も手間もかけています。

先日、信じられないニュースが伝わってきましたね。
南の最高裁判所が、政府が日本に対して慰安婦賠償交渉をしないのは
憲法違反だという判決を下したそうなのです。
まあ、大抵のことには驚きませんが、これにはちょっとビックリ。
向こうの司法の最高府が「我が国は法治国家ではありません」と
宣言したようなものだからです。
もちろん、私はかの国が法治国家だなんて思っていませんよ。
大統領経験者を後付の法律で逮捕して裁くなんてのは、
それこそ無法国家として位置づけるべきレベルです。
でもまあ、それは連中の国内問題。
どんなデタラメをやっていようと、奴らの勝手です。
でも、国際間ではおよそあってはいけないことです。

日本と大韓民国の間には1965年に日韓基本条約というのが結ばれています。
それには、日本と韓国間の個人賠償請求について本文に
「完全かつ最終的に解決した」と明記されています。
だから、慰安婦問題の賠償など、今更交渉のテーブルに
乗ることはあり得ないし、持ち出すことは国際信義に悖るワケです。
つまりはまったく法的根拠がない要求なのです。
もっと簡明にいえばチンピラが因縁をつけるのと同じ。

聞くところによると、この日韓基本条約を
韓国政府は自国民に公開していないそうです。
まあ、こと日本に関することでは言論の自由が無い国です。
でも、最高裁判所の判事が知らないはずないでしょ？
なのに、あんな判決を出してしまうのです。
彼らは「完全かつ最終的に」自ら法治国家であること否定しました。

こういう韓国の異常さというものを、多くの日本人は理解していません。
ノーテンキなおばさんたちは韓流スターのおっかけで
大量にあの国を訪問し、かなり多くの方が犯罪にあっています。
連中の場合、日本人には何をしてもよいと思っているフシがあります。
日本人が犯罪の被害に遭っても、警察は本気で捜査してくれません。
でも、そういう実態を大手のマスコミはあまり報道しません。
外務省も、本気で注意を呼び掛けたりしません。
半島というものは、日本国内の同和問題みたいに半ばタブーなのです。
そういうおバカな日本人を見ていると、
本当に「コイツら世界一のお人好しか」と思えます。

日本人の中でも、普通に物事を考えられる方は気づいています。
何冊か本を読めば、すぐに分かること。
書物を読むのが面倒なら、マンガでもあります。
いつか紹介した「嫌韓流」とか小林よしのりモノでいいでしょう。

さて、話をマンションに転じます。
ここ最近、東京は深川エリアのマンション市場を眺めていました。
深川というのは、時代劇ではおなじみのエリア。
どちらかというと、庶民の住む街でした。
ここに住む人が、永代橋を渡って日本橋方面へ
仕事に行ったり、買い物に出かけたりしていたのです。
つまり、歩いても行ける距離。
もっとも東陽町あたりからだと、日本橋まで歩いて片道1時間です。
でも、「歩ける」ほど近いことも事実。

しかし、このエリアは長らくマンション市場の中ではマイナーな存在でした。
まあ、下町エリアというのは大概がそうですが。
ただ私は、ずっと前から密かに注目していました。
というのは、都心との絶対的な距離が近くて、
物価も地価も安くて住みやすいからです。
実際、私は20年くらい前に門前仲町に住んでいたことがあります。
便利でしたね。
銀座からタクシーで1500円くらいです。
ちっともステイタス感はありませんが、私は気にしないタイプ。
賃貸マンションだったのですが、大家さんが富岡八幡宮の大祭の時に
「お神輿を担ぎませんか」と誘ってくれました。
当時は私も20代でしたから、大家さんのご好意だったのでしょう。
ただ、京都人の私が江戸三大祭で神輿を担ぐのもヘンと言えばヘンかな。

その深川エリアのマンション市場が、ここのところ活性化しています。
物件がたくさん出てきているのです。
私は、もう2年以上もこのエリアのレポートを出しています。
前回、「東西線編」というレポートを最新情報に更新しました。
今回は

供給物件急増中
江東区深川エリア　新宿線編
価格　3,980円

というのを、新たにリリースしました。
供給物件数は増えているのですが
価格はジリジリと下落しています
かなり「お手頃」なレベルまで落ちてきたと言っていいでしょう。
でも、まだまだ高いのもありますが。

私は、同じ江東区でも豊洲や有明、東雲なんかよりも
この深川エリアの方がよほど暮らしやすいと感じています。
実際、東京駅へも銀座・日本橋へも近いはず。
それが、どうして新しい埋め立て地である湾岸エリアの方が
マンションの価格が高いのか・・・今でも納得できません。
私のこの感覚に少しでも興味をもたれたら
どうぞレポートをお読みになってください。
お気に召すマンションが見つかるかもしれません。

あと・・・今週の土曜日(19日)は、私の無料セミナーです。
会場にはまだ少し余裕があります。
どうぞ、早めにお申し込みください。