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榊　淳司オフィシャルブログ
2012年、マンションは買い時か？

毎年年末から年始にかけて「2012年、不動産が買い時か？」
などというテーマで発言する「専門家」や、
それをさも重要な情報であるかのように掲載するメディアが多くあります。
まあしかし、これほどアホみたいな議論もありません。

そもそも、不動産というものは一物一価であり、
大くくりにして「買い時」か否かという議論をすること自体が乱暴。
さらに、不動産の市場価格というものは株のように
急激に乱高下する性質のものではありません。
特に、エンドユーザーさんが購入しようとする
新築･中古マンションの市場価格が全体的に、
去年と今年で2割も3割も違うことは稀です。
せいぜい1割も変動すれば、それはそれはたいへんな事。
ただ、2008年から2009年にかけてのマンション価格は、
私のざっくりした感覚では1割強下落していたようです。

全体に1割ほど騰落しているということは、
部分的には3割や4割変動しているケースもあるわけです。
各メディアは、その局地的な現象を捉えて
世の注目を浴びるためにセンセーショナルな紹介の仕方をします。
時々、私のところに取材に来る週刊誌メディアは
そういったコメントを取りたがるので、よく分かりますｗ。

さて、メディアが「買い時」かどうかを取り上げるのは、
すなわちそういった観測を欲しがる一般エンドユーザーがいるからです。
今年マンションを買おうと思っている方は、
「今年はマンションが買い時ですよ」という専門家のコメントを
読んだり聴いたりすることで「買って良いのだ」という安心感を得たいのです。
だから、購入を考えている人が聞きたいコメントは
「今年は買い時ではありません」ではなく「買い時です」という内容。

おかしなもので、今の世には住宅ジャーナリストや住宅評論家、
不動産コンサルタントなどを名乗り、メディアに登場する人が何人かいます。
でも、「今年、マンションを買ってはダメ」というのを聞いたことがありません。
それどころか、不動産広告業界から「いつでも買いどきオジサン」と
呼ばれている某有名評論家さんや、
「今年こそ、女性にとってマンションの買い時」と、
もう10年以上も叫び続けている「K島ひろ美」さんなんてのが、
業界の中ではかなりのプレゼンスを示しておられます。

彼らはマンションが売れてくれないと自分のビジネスが立ち行かないので、
何かと理由を付けてエンドさんを買わせる方向に導きます。
彼らのニーズと、今年マンションを買おうかと考えるエンドさんの
無意識の願望は見事に一致するわけですね。

「それじゃあ榊、お前はいったいどう言うのだ？　ずっと買い時じゃない、とでもいいたいのか？」

なーんて声が聞こえてきそうですね。
私の答えを申し上げましょう。

そもそも、あなたはなぜ住まいを買おうとしているのか、
よく考えてください。
買わなければいけない明解な理由はありますか？
賃貸ではダメな理由はありますか？
ひょっとして、5年か10年先に売れば儲かるなんて考えていませんか？
どこに住んで、どんな暮らしがしたいから住まいを買おうとしているのですか？

こういった疑問に、すべて答えられる方は「買い時」です。
一生懸命、住まいを探しましょう。
そして、「今年は買い時だから」なんて軽薄な理由で
今市場に出ている物件からどれかを選ぶ、
などという浅はかな選択はしないで下さい。

住まいを購入するのなら、10年20年30年という長期的な視点が必要です。
「去年は買い時ではなく」「今年は買い時だから」などという
短絡的な発想や価値観で選ぶものではないと思っています。

いってみれば、結婚のようなものです。
「5年先に離婚するけど」という前提で、
あなたは結婚します（しました）か？
数ヶ月付き合っただけで結婚をする人もいるでしょう。
中には、出会った瞬間に結婚を決意したカップルもあるはずです。
住まいも似たようなもの。
「運命的な出会い」と感じることはあるでしょう。
でも、それが長期的な幸福に直結する確率は？？？？

少なくとも1年は準備期間を設定すべきです。
今の時代、不動産購入を先送りすることは何ら不利益になりません。
不動産の価格は、あと何十年も長期低落傾向が続くでしょう。
なぜなら、需要が増えないからです。
もしかしたら、ここ数年の間で短期的な上昇局面があるかもしれません。
でも2005-2008年のようなミニバブルが再び発生するとは、
今のところまったく考えられません。

じっくり選びましょう。
「買い時」かどうかなど、気にする必要はありません。
あなたの人生にとって良き住まいを見つけることが大切。
もっとも避けるべきことは、浮ついた広告に騙されて
つまらないマンションを35年ローンで買うことです。
もうそこで、人生が灰色の景色に変わってしまいます。

これからの時代は、
予算に合わせてマンションを買うのではなく、
生き方にあわせて住まいを選ぶ、という発想が大切です。

私のこういった発想や考え方は
「年収200万円からのマイホーム戦略」
に詳しく書きました。

2012年という新しい年。
住宅･不動産の言論をネットで眺めていると、
あまりにも貧困な議論が多すぎますね。
我々は人々の人生を左右する「住まい」を扱う「専門家」なのです。
もっと大きな視点で物事を考えて欲しいと思いました。

さて、レポートの更新情報です。

エリア別総合評価集
「渋谷区」
価格　5,490円

「都心回帰」が再び始まっています。
あと5年くらいは東京の人口も増えるそうです。
人気エリアの不動産は下落スピードも緩やか。
渋谷区でマンションを買うことは、非常に賢明な選択。
ぜひ、如月さんのレポートを役立ててください。



マンションの「建替え」と「管理」は、法改正で激変の可能性

さて、そろそろ真面目にマンションの話題を取り上げましょう。
今年は、我々の業界にとって年頭からビックリするような
ビッグニュースが飛び込んできました。
まさに「オウム事件の全国手配・平田信、逮捕！」みたいな・・・

それは、日本経済新聞の1月4日配信。タイトルは
「マンション、３分の２同意で建て替え可能に
 政府方針、耐震化・住宅投資促す」

さわりだけ抜粋させていただきます。

政府は老朽化したマンションの建て替えを促すため、区分所有法など関連法制を見直す。専有面積などに比例する「議決権」の５分の４以上の同意を必要とする決議条件を３分の２程度に減らし、建て替えをしやすくすることが柱。共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。都心などで増える中古マンションの安全性を高めるための投資を後押しする狙い。2013年の通常国会に法案を提出する方針だ。

重要なポイントは２つ。
ひとつは、これまでマンションの建て替えは、区分所有者全体の
「5分の4」の決議は必要だったのが、「3分の2」でOKとなるのです。
ハードルがガクンと下がることで、
建替えを行う老朽マンションは飛躍的に増えるでしょう。
また、今までは3年から10年くらいかかった建替えの準備期間が
一気に短縮されることにもなりそうです。

さらにもうひとつ、共用部分の改修も
「4分の3」から「2分の1」へと緩和されます。
つまり、共用施設のプールや温泉をただの集会室にリフォームしたり、
使わなくなった駐車場を緑地にするのがうんとカンタンになります。
そのへんの築20年くらいのマンションなら
ほぼ不可能だった「4分の3」という高いハードルが、
ただの「過半数」まで下がってしまうのです。
これによって、使わなくなった共用施設の用途変更が
多くのマンションで行われることになりそうです。

日経の記事によると、12年中に関係省庁との調整を進め、
来年の通常国会に改正法案を提出する見通しだとか。
今年は消費税の増税問題で国会はスッタモンダが予想されており、
その他の法案はかなり先送りされそうな気配。
国土交通省の思惑通りに、来年にこの「緩和法案」が
可決成立する可能性はさほど高くないと思います。
しかし、現行の法規のままではあまりにも硬直性が高いので
いずれは「緩和法案」が日の目を見ることになるでしょう。
まあ、2年か3年先になるかもしれませんが。

では、この緩和法案が成立するとどうなるのか？
まず、建替え要件の緩和から。
下世話ながら、業界の得失面から考えさせていただくと、
マンションの建て替えが飛躍的に増えることで、
多くのデベロッパーにビジネスチャンスが広がります。
都心の好立地にある老朽マンションは、
続々と建替えられることになるでしょう。
誰もが住みたい立地のマンションなら販売もスムーズに進むので、
デベとしては確実に利益を生む事業となります。
新築を基本としてきた業態に変化が生まれる可能性さえあります。

一方、マンションの区分所有者にとってはどうなのでしょう。
冷静に考えれば、建替えは元の区分所有者全員にとって
有利なことばかりではありません。
住み慣れた街から泣く泣く出て行かざるを得ない人も
かなり多く出てきそうです。
3分の2という低いハードルになれば、
それこそ管理組合内部で脅迫や買収などの
イレギュラーな出来事も発生しやすくなります。

また、建替えのハードルが低くなったからといって、
郊外の駅から離れたマンションの価値が上がるわけではありません。
また、建替えに伴う費用が軽減されるわけでもありません。
老朽化し、廃墟やスラムとなる運命にあるマンションが
建替え要件の緩和によって救済されるワケではないのです。

マンションは日本国内約11万件（約570万戸）あり、1400万人が住んでいる。耐震強度が低かったり、コンクリートにひびが入ったりして安全性が危ぶまれる物件も約３万件ある。だが、建て替え済みや建て替えが決まっているのは約180件にすぎない。

この180件が、改正後数年で軽く1000件を超えるのではないでしょうか。

次に、共用部改修要件の緩和について。
これは、ほぼすべてのマンションについて朗報といっていいでしょう。
現在のところ、マンションの共用施設は、
デベ側のかなりデタラメな目論見によって作られています。
ちょっと前まではトレーニングルームやAV・カラオケルームなどを
共用施設として作ることが「ブーム」でした。
最近の流行はライブラリーとパーティルーム。
また、温浴施設(大浴場、温泉の類)や室内プールが
もてはやされた時期がありますが、
すでに「時代遅れ」になりつつあります。
ブームや流行で共用施設を作るなんて、おかしな話ですね。

まあとにかく、デベが「売りやすそう」というだけで
様々な共用施設をこしらえていたことに変わりありません。
そこに10年20年30年と暮らす人々のことなど
これっぽっちも考えていないのです。
それで、10年後に誰も使わなくなったプールを
管理組合が多目的ルームに改修しようとした場合、
現行の法規では区分所有者の「4分の3」が賛成しなければいけません。
築10年のマンションには、区分所有者だけでなく
賃貸人が入居しているケースがかなりありそうですね。
総会で普通決議を有効にする2分の1の定足数を
集めるだけでも困難をきたしている管理組合はたくさんあります。
区分所有者の4分の3と言うのは、ほぼ不可能なハードルなのです。
それが「2分の1」に緩和されるのですから、
かなり現実に即した改正だと思います。

まだ2，3年先のこととはいえ、この改正が行われると
マンションの管理は激変するのではないか思います。
というのは、現行法規はあまりにも硬直性が高く、
管理組合の動きを縛りすぎていると思えるからです。
管理組合の理事長を経験された方はご存じだと思いますが、
毎年１回は開催される総会で決められることはほんの僅か。
「４分の３決議」でも目指そうものなら、
それこそ大変な時間と労力をつぎ込まなければなりません。
ですから、ほとんどの管理組合では懸案事項の先送りが行われます。
つまり、大切なことは何も決められない。
おかしいと思うことでも「以前のまま」が続くのです。
ハッキリいって、管理会社にとっては好都合。
去年と同じことをやっていれば、去年と同じ利益が得られます。

ところが、改正後は過半数で決められることが飛躍的に増大。
共用部を改修しながらマンション全体の資産価値を保持したり、
付加価値を増す施策を容易に行えるようになるのです。
つまり、行動的な管理組合のあるマンションと、
そうでないマンションとの差が激しくなるでしょう。
中古マンションとしての資産価値にも差が出やすくなります。

突き詰めて申し上げると、管理組合の責任はかなり重くなります。
懸案を先送りばかりしていると、マンションの価値が下がるのです。

いずれにせよ、この法改正により管理組合の重要性が増すことは確か。
日本人は「区分所有」というのが何たるかをあまり理解せずに
マンションを買ったり住んだりしているようですが、
この法改正を機にもっと自らの住まいについて深く認識し、
そして行動するようにならなければいけませんね。

さて、レポートの更新情報です。

東京のタワーマンション全解説49物件
価格　9,980円

昨年7月以来、半年振りに最新情報に更新。
前回更新時から3物件が完売しましたが
いずれもミニバブルの残党物件。
そして、新たに6物件についての分析を追加。
その他の最新情報に基づいて更新。
話題のプラウドタワー東雲や
ザ･パークハウス晴海タワーズについての
最新の分析も入っています。
全196ページの「大作」。
本当は19800円くらいにしたいのですが
多くの方にお読みいただきたいので、
事実上の「半額セール」です。
またこのうち「買ってはいけない」カテゴリーの
25物件を掲載したのが

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編25物件
価格　6,980円

危険物件だけを避けたい方は
こちらでもいいでしょう。
ただこのレポートも114ページ。
他のレポートに比べてかなり「お買い得」です。



関西にも「箱根」を　＆　2012年世界の動き大予想

昨日今日と、箱根駅伝をテレビで観ておりました。
東洋大学チームの見事な勝ちっぷり・・・実に立派でした。
例年、仕事始めに箱根駅伝の優勝校出身者と会うと
「箱根駅伝の優勝、おめでとうございます」と申し上げていました。
みなさん、そういわれるととても嬉しそうな顔をされます。
ところが「今年は誰がいるかな」と思ったのですがどうも思い当りません。
そこで、この場を借りて申し上げましょう。

東洋大学のみなさん、おめでとうございます。

しかし・・・箱根駅伝に出場している学校の出身者が羨ましい。
私なんか全然関係ないのに、見ていてとても面白いです。
ましてや、母校が出ていればそれはそれは熱が入るでしょう。

今から思うと、どうして関西にはこれに類するものが無いのでしょう？
例年１１月に「びわ湖大学駅伝」なるものがあるそうですが、
ちっとも盛り上がっていないようです。
やはり、箱根駅伝の様にお正月に開催すればいかがでしょうか。
コースは、滋賀の草津を出発して近江大橋を渡ります。
大津、山科、京都市街を経て山陽道を西へ走り抜け、
芦屋あたりから六甲山を登って有馬温泉へ。
翌日はその逆をひた走ってびわ湖東岸の草津へ戻ります。
距離的にはだいたい箱根駅伝と同じくらいになるでしょう。
湘南の代わりには琵琶湖の美しい風景を。
富士山の代わりには、古都の街並みと嵐山の風情を。
六甲の山登りがあるので、関西にも柏原君みたいな「山の神」が
生まれるかもしれないじゃないですか！

開催日は１月２，３日にすると箱根と重なるので、
１２月３１日と１月１日にすれば注目度が増しますね。
もっとも、大変なのはスタッフに報道関係者、警備の警察官。
３府県にまたがる調整は大変でしょう。
また、大阪から「ウチとこも通せや」と横やりも入りそうｗ。
この２日間ほど、箱根駅伝を眺めながら
そういった妄想をツラツラ心に描いておりました。

さて、現実に目を戻しましょう。
新年の最初の３日間をこれほど大切に扱っている国は、
世界広しといえども日本だけのような気がします。
キリスト教系の国では、お正月よりもクリスマスです。
お休みはNew year dayの一日だけ、というのがほとんど。
大陸支那は最近1,2,3の三日間が休日になったと聞きますが、
依然として旧正月(2月10日頃)が主流のようです。

ただ、香港市場は開いています。
3日のハンセン指数は＋443.02。
ヨーロッパの市場も当然動いています。
例えば、今(日本時間3日1705)のFTSEは
開いたばかりですが＋81.82です。
ヤフーアメリカのニュースを読んでいると、
向こうでも大した事件は起こっていないようですね。
イギリスの王室所有リゾートで人骨が発見された、なんていうのが
ヘッドラインニュースになっているくらいですからｗ。
まさか日本に合わせてくれているワケではないのでしょうが、
のんびりとした「お正月ムード」みたいです。

ただ、ヒタヒタと現実の経済は動いています。
ユーロが対円で100を切りました。
今年の世界経済の注目は、何といっても「ユーロの行く末」です。
ギリシアやスペイン、イタリアのインチキ財政をどう始末するのか？
という大きな問題です。
でも、私はさほど心配していません。
力強い根拠は何もありません。
ただ、メンケルとサルコジがうまくやるのではないかと、
なんとなく楽観しているだけです。

それよりも、支那のバブル崩壊の方が心配です。
民主主義国家ではないだけに、経済の失速は即政治問題です。
今年は指導部の交代があるだけに、不安要素がいっぱい。
別に支那人がいくら困ろうと対岸の火事なのですが、
いつもの様に国内の不満を対外関係でガス抜きしようとすると
例のごとく日本がスケープゴートにされる可能性が大です。
それに、北朝鮮の正恩君がヘマでもやらかすと
極東情勢は一気に流動化することにもなりかねません。

一方、アメリカは今年が大統領選挙です。
共和党の候補者レースが何ともカオスな状態ですが、
国民全般のオバマへの失望感は相当なものです。
こういう時に手っ取り早く再選をわがものにするには、
やはり「危機の演出」ですね。
もっとも叩きやすいのはイランですが、アメリカ人は
イラクやアフガン戦争で中東にうんざりしています。
支那をパッシングするためには、著作権や人権と材料も豊富。
今年1年は、アメリカの支那叩きが激しくなりそうな予感がします。

一方、わがニッポン。
どうやら、今年前半戦の焦点は「消費税問題」ですね。
何とか民主党内での「決定」はなされたものの、
そう簡単に増税法案が国会を通るとは思えません。
私は、どこかでとん挫すると予想します。
民主党からは今後も離党者がポロポロ出てくるでしょう。
どじょう君は、増税法案が成立しない場合には
「解散する」と言っているそうですが、
あんな根性なしにそれができるとは思えません。
したがって、今年も総選挙はないと予想します。

そして、最も怖いのは日本国債がキチンと消化できるかという問題。
これって、言ってみれば「裸の王様」みたいなもので、
みんなが王様はきれいな服を着ている（日本国債は大丈夫）
という幻想を抱いているうちはいいのですが、
有力者の誰かが「やっぱり王様は裸だ！」
（日本政府が返せるわけがないじゃないか！）と叫ぶと
雪崩を打って崩れそうなのです。
例えば、欧米の格付け機関や有力投資家が
「JGBは危険」とコメントしたことがロイターなどを通して
地球を一周してしまうと、もう誰も買わなくなるかもしれません。
なぜなら、王様はどう見ても裸・・・つまり、
「日本政府が全国債を償還できる可能性は皆無」だからです。
いつかはインフレかデフォルトになることは必定。
最早それを誰が言い出すのか、という問題。

バブルの最盛期には、「今がバブルの絶頂期。もうすぐ弾ける」
なーんてことを誰もが言わないようなものです。
「年収450万円の日本君が1億円の借金をしている」
というのは、真実なのです。
ただ、日本君にはいろいろ副収入があったり、隠し資産があったり、
はたまた貸してくれているのが家族(国民)だったりという事情はあります。
でも、借金はあくまでも借金です。
最後に踏み倒す(デフォルト)する相手が、
他人(外国)ではなく家族(国民)になるだけ、ということです。

これは今年の内に顕在化しないかもしれません。
でも、あと5年は持たないのではないかと私は危惧しています。
でもまあ、私が心配しても仕方がないことなので、
残り少ないお正月を楽しく過ごさせていただくことにします。

レポート更新情報
JR山手線「大塚･巣鴨･駒込」
都心北辺のマンション市場
価格　3,490円

高いものは売れのこり、
適正な物件は売れていく。
市場の冷徹な動きです。
読み誤らないためにも、ぜひご参照ください。



もっと大きな危機は、13年以内に確実にやってくる

みなさま、あけましておめでとうございます。
本年も当ブログと榊マンション市場研究所をよろしくお願いします。
引続き、様々なテーマについて語らせていただきたいと思います。

元旦の一日、おせち料理を楽しみつつ無為に過ごしました。
そして、年末に録画しておいた「坂の上の雲」を、
じくっと観てしまいしました。
NHKはなかなかやるじゃないですか。
第一部のような偏向場面もなく、中々に見せてくれました。
司馬遼太郎氏の「明治という国家」への愛が、
ひしひしと感じられる作品に仕上がっていたと思います。

司馬さんは陸軍少尉として22歳で敗戦を迎えたとき、
「日本はどうしてこんな国になってしまったのか」と思い、
作家への志を立てたと何かで読んだ覚えがあります。
ただ、ご夫人のみどりさんによると
「司馬さんは単に小説が書きたかっただけよ」と書かれていたのも
どこかで読んだ記憶があります。

まあ、いずれにしろ我々に数々の素晴らしい作品を残してくれたことは確か。
先日、曽野綾子さんの文章を読んでいたら、
日本の新聞社・出版社にはかつて
「司馬さんを批判するなかれ」というタブーがあったとか。
また、「それは司馬さんのせいではない」とも書かれていました。
まあ、さもありなんと思います。
あの偏向著しい朝日新聞ですら「街道を行く」シリーズは
ドル箱だったでしょうから、批判はできませんね。
唯一、毎日新聞だけが司馬さんとは縁が薄かったようで
いろいろな批判記事が出ていたと聞きます。

まあ、そんなことはよいとして・・・
「坂の上の雲」を見ていて何とも虚しく思えたことは、
あれほど健気に近代国家を作り上げ、
見事に日露戦争という難局を乗り切った日本という国が、
その僅か40年後には滅亡の一歩手前まで追い詰められるのです。
いうまでもなく、大東亜戦争の敗北です。
僅かに40年・・・・

「坂の上の雲」のクライマックスは奉天会戦と日本海海戦。
それは明治維新から僅かに38年後のことでしかありません。
ちょんまげを結って、2本の刀を差し、袴を履いていた日本人が、
それらを捨てて僅か38年後にヨーロッパの大国を相手に戦って
見事な勝利を収めるまでに「近代化」したワケです。

驚くことに、そのまた36年後に世界有数の機動部隊が
最強を誇ったアメリカ海軍の基地、パールハーバーを襲います。
そして、その3年半後に日本の大都市はことごとく焼け野原に。
さらに驚嘆すべきは、復興は不可能と思われていた日本が、
敗戦から僅か23年後にGDP世界第2位の経済大国に成長するのです。
そして、1980年代には「ジャパンアズナンバーワン」などと
世界中から賞賛される経済力を備えるまでになります。
ところが・・・・・

今やGDPは大陸支那に抜かれて3位に後退。
領土領海は支那や韓国からの簒奪の脅威に曝され、
北にさらわれた無辜の市民を取り返すこともあたわず、
周辺諸国に嘲り侮蔑されるがままの情けない国に成り下がっています。
翻って国内は、人口減少と少子高齢化。
決断できない政治家ばかりが首相となる幼児国家。
最早誰の眼から見ても「衰退」がハッキリしています。

もう一度、歴史を振り返ってみましょう。
植民地化の危機に目覚めて明治維新という革命を成し遂げてから、
大国ロシアと戦って勝つまでが38年。
その後、増長して大東亜戦争で敗北するまでが40年。
さらに、そこから復興して日本経済のピークと仮定できる
1985年頃までの期間が約40年。

明治維新以降、日本という国はおおよそ40年サイクルで
繁栄と滅亡の危機を繰り返している、と想定することも出来るのです。
とすれば、次なる滅亡の危機は1985年の40年後の2025年。
今年は2012年ですから、13年後ですか・・・
私にはそんなには時間的余裕がないと思えます。

財政は数ヵ月後に破綻してもおかしくはありません。
誰もが国債を買わなくなったら、即座に破綻です。
国家が借金を返せなくなる（国債が紙くずになる）ことを
デフォルトといいますが、スペインは過去に20回もやっています。
イギリスとアメリカは0回。日本は1回です。
日本国債は国内で保有しているから安心、
などというのはどうにも納得できない理屈です。
誰が保有していようと、借金には変わりありません。
デフォルトやインフレになった時、
損をするのが日本の金融機関と国民だということでしょう。

また、人口減少はとどまるところを知らないようです。
35年後の人口は9500万人で、老人が4割。
野田総理は「年金を賄う」という名目で消費税を増税しようとしています。
まあその理屈は分かりますが、その前にやるべきことをやっていません。
だから、次の国会は荒れに荒れるでしょう。
さらに次の総選挙で民主党が惨敗するのは必定ですね。

大晦日に紅白歌合戦をテレビで見ました。
我が家の毎年の恒例行事です。
「家族」「ふるさと」「絆」「がんばろう」「希望」みたいなのが
キーワードになっていましたね。
それはそれでいいことです。
でも、今の日本に必要なのは、
お互いに慰めあうことだけではありません。
何よりも求められるのは、強力な指導者です。
堅い心と知識･教養を備え、実行力のある政治家です。
あるいは、明治維新を成し遂げたような志士達。

「坂の上の雲」では秋山兄弟と正岡子規が中心に描かれていましたが、
児玉源太郎や伊藤博文、小村寿太郎を忘れてはなりません。
彼らは卓越した能力を無私に国家に捧げました。
小沢君のように、おのれの資産を殖やしたワケではありません。

今の日本には、そういう無私な政治家がいませんね。
また、そういう人々をどこかバカにする風潮があります。
みな、狭い世界で自分のポジションを守るのに汲々としています。
「坂の上の雲」の中で描かれていた人物では、
旅順攻撃で失策を繰り返した伊地知のような人間がたくさん。
それでは、危機は乗り越えられません。

日本が昨年の大震災を超えるほどの大きな危機を、
ここ13年以内に迎えるであろうことは確実だと思います。
その厄災は必ずや支那や半島から押し寄せてくるでしょう。
我々は「坂の上の雲」の先人たちを見習い、
腹を括って真正面から立ち向かうべきです。
しかし・・・・・

この「国が衰えていく」という現実を眺めながら、
自分たちはどうすべきなのか、今何をなすべきか・・・
ということがよく分からないもどかしさ。
「坂の上の雲」を見終わった後、
そういった複雑な気持ちに陥ってしまいました。



タワーマンションは災害をどこまで「想定」しているか？

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ブラウザによっても、かなり違うようです。
IE(Internet Explorer)ではなくFire Foxかchromeのご使用をお勧めします。
そちらの方が正常に表示されているようです。

さて、今日はまず拙稿の掲載された雑誌をご紹介します。
ZAITEN　2012年2月号　630円
ただ今、書店で発売中です。


私の原稿のタイトルとリード部分は

購入前にご一読「高級マンション閻魔帳」
三菱地所レジデンス『ザ・パークハウス晴海』湾岸人気復活の虚構
「安全・安心」を前面に出し、このところ湾岸タワーマンションの人気復活が報じられている。その先駆となる『ザ・パークハウス晴海』は、プロゴルファー石川遼をイメージキャラクターに盛んに購入を煽る。はたしてこのマンションは〝買い〟なのか。

2012年の首都圏マンション市場の開幕ファンファーレは
間違いなくこの『ザ・パークハウス晴海』でしょうね。
その後、横浜の「磯子プリンス跡地」が続き、
千葉の「プラウドシティ新船橋(仮)」へとつながっていくはずです。
またまた「大規模物件」が目立ち始めました。

でもまあ、今の注目はやはり『ザ・パークハウス晴海』。
価格は未定ですが、12月8日のニュースリリースによると
「40平方メートル台が2000万円台～、60平方メートル台が4000万円台～、70平方メートル台が5000万円台～」
これは最低価格ですから、実際は平均が坪250万円程度・・・
ではないかと私は予想しています。
そして、250万円だった場合、その価格が妥当なのかどうか、
詳しくはZAITENの記事をお読みください。
また、私のレポートには、もっと突っ込んだ分析を書いています。

参考レポート
晴海タワーズ登場！「晴海・勝どき・月島」
乱戦模様のマンション市場【2011年11月改訂版】
価格：4390円（税込）

さて、年末です。
今年は実にいろいろなことがありました。
今年こそマンション市場が本格的に復活するのではないか、
と期待されたのですが、その出ばなをくじいたのが東日本大震災。
そのあと1，2か月は、それこそテンヤワンヤ。

被災された方の非情な現実が次々と報道される中、
菅政権のおバカな対応ぶりに怒り、呆れ果てる日々。
スーパーの棚からモノがきれいに亡くなった時にはビックリ。
子どもの頃の第一次石油ショックを思い出しました。
ガソリンが入れられなくなったのにも驚きました。

あの時、何とも不思議に思ったことは・・・
日本の自動車がすべて満タンにしようと思っただけで
ガソリンスタンドは即座に空っぽになるのだ、ということ。
また、各家庭が1パックだけ余計に買うと
スーパーやドラッグストアの店頭から
トイレットペーパーが消えてしまうという現実。
この国の消費社会と言うものが、
実に脆弱な構造の上に成り立っているのを思い知らされました。
これらのことは、ずべて「想定外」だったというべきでしょう。

マンション業界に話を戻しましょう。
あの地震によって世の中のマンション選びの基準が
大きく変わったのではないかと言われています。

●湾岸離れ（津波・液状化への恐怖）
●タワー離れ（揺れ、停電への恐怖）

首都圏は、三陸ほど大きな津波は来ないと考えられています。
しかし、油断はできません。
鎌倉では、大仏様のあたりまで津波が押し寄せた記録があります。
有明、新浦安、稲毛海岸、海浜幕張、みなとみらい等の
新興の埋立地では、まだ一度もまともな津波を経験していません。

10年ほど前、江戸時代から何代も続く
木場の釣舟屋さんを取材したことがあります。
確か、食糧倉庫の跡地にできた大型マンションの広告制作の仕事でした。
そこの60歳くらいの当主がおっしゃっていました。
「あの食糧倉庫ができた時（昭和初期）、うちの爺さんが喜んだそうさ。『これでウチには津波が来なくなるってさ』。うちは江戸時代から３回津波に遭ったと聞いているよ。俺はまだ一度も知らんけどね」
東京湾だって、家が流される規模の津波がやってくるのです。
当然、そういったことは「想定」しておくべきでしょう。


中央のクレーンが立っているのが現地です

先日、改めて『ザ・パークハウス晴海』の現地に行ってまいりました。
あの地形だと、津波は易々と襲い掛かれそうです。
10メートルの津波なら、マンションの２階くらいまでは洗われそうですね。
どこかの間抜けな原発の様に、自家発電機を地べたに備えておくと
津波をかぶって使えなくなりそうですね。
また、津波の海水が引いた後でも、
瓦礫だらけの敷地内に簡易トイレが設置できるのでしょうか？

はたまた、非常用倉庫には何リットルの水が備蓄されているのでしょう？
一人の人間が生きるためには、一日に２リットルが必要だそうです。
もちろん、身体を洗ったりトイレを流す水は除きます。
2,000人の住民が暮らしているとして、一日4トンです。
どれくらいかと言うと、だいたい下の写真くらいです。

まあ、あのマンション内で備蓄するなら10トンがせいぜいですね。
つまりは2日半分。その後はどうするのでしょう？
もっといえば、配分は誰がどうやって行うのですか？
その時、管理組合の理事会は機能しているのでしょうか？
配分のルールは決まっているのでしょうか？
電話をしても、管理会社が人を寄越してくれたりしませんよ。
各階であらかじめ「非常用物資配分委員会」でも作るのでしょうか？
それくらいのことは、当然「想定」しておくべきですね。

この一年、日本人は様々な「想定外」に遭遇しました。
それで、「想定外」はこれで終わりかと言うと、そんなワケありません。
もし、首都圏にああいう強力な地震がやってきたら
それこそ「想定外」だらけになってしまいます。

では、待っていれば誰かが助けに来てくれるのか？
来てくれます。必ず来てくれます。
でも、間に合うかどうかは別の問題です。
誰かが救援に来てくれるまでは、
自分たちで何とかしなければならないのです。
水も食料もトイレも、そして医療・衛生面も。

この国ではまだ、タワーマンションが被災した経験がほとんどありません。
電気や水が何日も使えなくなったタワーマンションというものが、
いかに暮らしにくく、始末に負えないものかと言うものを、
誰も本気で「想定」していないのです。
これは、売る側も買う側も共通の認識ではないでしょうか。
そういう「不都合な真実」からはひたすら目を逸らせて、
「免震工法」や「非常用電源」、「非常用備蓄倉庫」があるから
「安全で安心」なのだと思い込もうとしているのです。

「想定」というのは、ちょっと想像力を働かせるのと同じ。
東京湾に30メートルの津波が襲ってくることを想像する必要はありません。
でも10メートルくらいなら、過去にもあったようですから
十分に想像も「想定」もできるはずです。
そして、原発が満足に稼働していない昨今では、
電力の供給は、ちょっとした災害でもすぐに止まりそうです。
何といっても供給余力がギリギリなのですから。

湾岸のタワーマンション・・・・
売る側は敢えてそういう余計なことを想定したくないでしょうが、
買う側は十分に想像をめぐらし、様々に想定すべきでしょう。
5年後、もし大きな災害に襲われて恐ろし目にあったとしても、
その時に元の売主には何の責任も問えないのが、今の日本なのです。