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榊　淳司オフィシャルブログ
セミナー無事終了　＆　支那のバブル崩壊

一昨日の19日土曜日は、私のセミナー
「買っていいマンション、買ってはいけないマンションを」を開催。
強い雨が降る中、多くの人々にお集まりいただきました。

 

次回は、来年の2-3月頃に開こうかと思っています。
会場をもう少し狭めにして、再び「有料制」にしようかな・・・なんて。
といってもせいぜい2000円とか3000円。
みなさんのご負担にならない設定にします。

セミナーの成功に気をよくしたわけではないのですが、
昨日は地元小学校PTAお父さん会のメンバーが中心となっている
ソフトボールチームの練習に参加。
約30年ぶりくらいでしょうか、グローブをもってキャッチをしたり、
内野守備、外野守備、バッティングなどの本格練習。
すごーく楽しかったのですが、最後のバッティングで
走りだした途端に自分のバットを足に絡めて、ふくらはぎをカツン！
今朝は片足を引きずりつつ事務所までやってきました。
今日も明日も取材に出かけなきゃいけないというのに・・・
「まさに年寄りの冷や水」でしたね。
でも、足が治ったらまたやってみたいと思っています。

さて、今日の話題は「支那のバブル崩壊」。
その動きは今や誰の眼にもはっきりと見えてきたようです。
私は現地で確認したわけではありませんが、
北京や上海、あるいは沿岸エリアの不動産バブルは
それこそ「狂騒」といっていい状態だったそうです。
一般の庶民までは投機目的でマンションを何戸も買っていたワケですから、
それはもう誰が見ても「異常」なのです。
でもバブルの渦中にある者には、それが分かりません。
また、自分だけが最後の瞬間に「売り抜けられる」と思っているのでしょう。

それも、とうとう崩壊が始まったようです。
あの国の統計数字はほとんど信用できないので何とも言えませんが、
一部の報道によると、上海のマンション価格は
一時的に年収の100倍まで膨らんだようです。
彼らの年収というのがまたいい加減で、
ほとんどすべての人が何らかの副収入があるのがあの国。
統計に出てくる年収というのは日本の「課税所得」に近いものだと
推定できますから、実際はその2倍くらいあるのでしょう。
そう考えても、年収の50倍は異様ですね。

一昨日のセミナーでは、
「六本木ヒルズのような実力以上に高いマンションは買ってはいけない」
ということを申し上げました。
現状の市場価格は100㎡で2億円。
あの辺りに住む庶民の年収が1000万円としての
その20倍というのは高すぎますね。

ところが、支那という国の不思議さは
表面的に年収の100倍もするマンションが買えてしまうことです。
つまり、それを貸す銀行や金融会社があるということ。
日本的な基準から言えば、無茶苦茶です。
当然、いつかは崩壊することが分かっていました。
要はそれが「いつ」なのか、ということが
もう4，5年前から議論になっていたと思います。

去年の今頃、私は日本に視察旅行中の支那大陸では最大の
不動産「販売代理」会社の経営陣御一行様へ、
日本の不動産事情を講演させていただきました。
一通りの説明が終わった後は、例のごとく質疑応答。
そこで出た質問の多くは「バブル」に関すること。
・ バブルが崩壊した時、日本の不動産会社はどうなったのか？
・ 市場はどうなったのか？
・ 今後、中国のバブルが崩壊したらどうなるのか？
まあ、彼らも自分たちのマーケットが危ういことは十分承知していたのでしょう。

かの大陸の異様な不動産バブルとその崩壊は、
多くの日本人にとって、いってみれば「他人事」です。
対岸の火事だと思って眺めていればよいようなものなのですが、
やはり少なからぬ影響はあると思います。
どのような影響でしょう？

ギリシャやイタリアのデフォルトが日本の金融機関の
決算に影を落とすと言った、経済的なものでしょうか？
違いますね。
日本の金融機関は支那のバブル崩壊によって、
直接には大きな影響を受けないと思います。
ドルやユーロの債券価格が下落することによって
間接的な影響は免れないようですが。

私が最も懸念しているのは、支那のバブル崩壊によって、
あの国が未曽有の社会不安に襲われるのではないか、ということです。
そして、それは一気に共産党一党独裁政権の
流動化につながるかもしれない、ということ。

そもそも、今までの経済発展がとても歪です。
地方政府が農民から土地を取り上げて、それを開発して巨万の利益を生み出す。
それは地方政府の財政を潤すのではなく、高官が横領してしまう。
ありとあらゆる製品が安価に生産されているけれど
世界に通用するブランドは皆無といっていい産業構造。
工業汚水と排気の無分別な放流放出による、度し難い公害。
都市住民を優遇し、地方農民を阻害する戸籍制度・・・
社会のあちらこちらに矛盾が噴出しています。

そして、国内で起きる年間の暴動回数は5万件ともいわれています。
ところが、バブル崩壊によって経済が混乱すると
その軽く2，3倍の暴動が発生するのではないでしょうか？
最終的には第2次天安門事件のような悲劇が起きるかもしれません。
あれほどの矛盾を抱えている経済大国は、他にありませから。
しかも、政権は批判を許さない共産党の一党独裁。
虐げられた人々にとっては暴動しかはけ口がなくなっているのです。

さらに、あの国のネット人口は5億を超えたそうです。
強力な言論規制がかかっているので、自由な発言は制限されています。
でも、隅々まで徹底的に抑え込むことは不可能です。
いったんタガが緩み始めたら、どういうことになるのか恐ろしい限り。
加えて、あの国は中央からの統制が地方に及んでいません。
地方の政府は、中央からの指令を無視して勝手なことをしています。
軍隊も一枚岩ではないと言われています。

あの国が、勝手に大崩落を始めるのは構いません。
むしろ、今の体制を崩して新しく作り直すべきでしょう。
しかし、その過程でトバッチリは食いたくないもの。
半島の南側の国は、国内の政治事情が時の政府にとって
都合の悪い状態になると、すぐに反日キャンペーンを始めます。
それによって、国内の混乱を収めようとするのです。
何といっても「反日」と言っておけば、国民の全員が反対しません。
しかし、それがあの国がいつまでたっても
半端な経済力しか持ちえない原因だと私は思っています。

支那の場合も、かつて「反日暴動」というのがありました。
政府が陰で企画したようなのですが、あまりにも大げさになって
国際的なひんしゅくを買ってしまったので、あれ以来やっていません。
しかし、にっちもさっちもいかない状態に追い込まれれば、
またぞろやりだす可能性もあります。
その時、彼の地に滞在する多くの日本人が厄災に巻き込まれるでしょう。
支那人というのは恐ろしく残虐な性向をもつことを、もっと理解すべきです。
済南事件は決して過去のことではなくなる可能性があります。

日本を代表する、某大手電機メーカーは、かつて彼の地で
販売していたパソコンに軽微な欠陥があったことで、
異様なネガティブキャンペーンに巻き込まれました。
それ以来「彼の地にアセットは持たない」という方針だそうです。
多くの欧米系の企業も、基本的に支那には
大きなアセットを所有しない方針であると聞きます。

これからの時代、企業も個人もあの国とのコミットを
できるだけ限定的にすべきだと私は思っています。

支那が日本を上回る経済規模を持っているのは事実。
今や、日本の最大の輸出相手国のひとつでもあります。
しかし、その陰には覆いようのないリスクが隠されています。
かの国は、日本の製品や産品をたくさん買ってくれます。
今後も、多少の混乱がってもそれは拡大するでしょう。
でも、あの国の政治が安定するなどということは、
我々が生きている間はほぼ無理だと思います。

多くの人は、支那は日本経済にとって「必要不可分」な存在だと勘違いしています。
実は、それは大きな間違いです。
日本が支那から購入しているものの中で、
他では調達しにくいものはレアアース、レアメタルの類だけ。
それも、他の代替が可能な場合がほとんど。
逆に、支那は日本の技術が無ければ、
あそこまで世界に安物工業製品を輸出できません。

そのあたり、多くの日本人は考え違いをしています。
日本にとって、支那はなくても致命的に困ることはありません。
でも、向こうにとっては日本と取引できないと
たちまち経済が失速するほど重要な存在。
そのことを、連中の指導部はある程度気づいています。
だからこそ、常に政治的な優位に立とうとするのです。



東京ディズニーランドは、かなり傲慢

「和をもって貴しとなす」というのは、
聖徳太子の17条憲法にもあるフレーズ。
相手と異なる主張はあえて表に出さず、
なるべく争いが起きないようにしようとするのは日本人の特長。
例えば、韓国が不法占拠している竹島について
日本の外務省が抗議をするのは年に１回だけだそうです。
それじゃあいつまでたっても解決しませんね。

こういう「相手がうるさいから黙っておこう」というスタンスは、
日本の社会の中で「声高に主張した者勝ち」という風潮を生んでいます。
つまり、ギャーギャーと騒いだ方が有利になるのです。
まあ、騒いだ側の主張が正しければ問題はないのですが、
そうではない場合はただの「ゴネ得」を許しているだけです。

世間ではひどく好イメージを持たれている東京ディズニーランド(TDL)ですが、
不動産広告の世界から見ると、彼らはかなり傲慢です。
というのは、まずTDLの建物が映っている写真を
広告上で使うなというのです。
園内で撮った写真ではありません。外観もダメだというのです。
空から取った写真に、TDLが写っているのもダメ。
だから、広告の中で浦安近辺の航空写真を使う時は
かなり気を使わなければなりません。
また、広告上の地図の中に「東京ディズニーランド」という
文字を落とすことさえ拒否しているそうです。
なぜそういうことをするのか・・・・
私は聞いたことが無いので、どのような理由なのかは知りません。

マンションの広告では、周辺の環境を説明するために
学校や病院、スーパーなどの写真を掲載することは日常茶飯事。
それらの管理者に掲載の許可を求める場合がありますが、
まず断られることはありません。
ところが、TDLは絶対にダメ。
無断で載せようものなら、かなりどぎつく抗議されるそうです。

さて、そもそも施設や建物の写真を印刷物やネットに掲載するのに、
そこの管理者の許諾は必要なのでしょうか？
またTDLのように、航空写真で写ってしまうことまで拒否する
法的な根拠はあるのでしょうか？
私が理解する限り、答えはノーです。

TDLの写真を、マンションの広告に使ったところで
どのような法律に触れることもないはずです。
強いて言うならば、TDLが建物の外観や空からの写真を
広告に掲載されたことで損害を被った場合、
民事上の賠償責任が生じる・・・くらいでしょうか。
しかし、もしTDLがそれでもって訴訟を起こした場合、
その広告によってどのような損害がいくら生じたかという
因果関係と損害額の算出根拠をキッチリと立証しなければいけないのです。
そんなこと、ほぼ不可能です。
だいたい、写真を載せられたからといって
TDL側に何かの損害が発生するとは考えられません。

著作権法上の問題があるのでは、とお考えになる方もいるでしょう。
実は、そんなものは何もありません。
私は著作権法を隅から隅まで何回か読んだことがありますが、
それに相当する条文はついぞ見つけられませんでした。
地図に乗せたり、写真を使っただけで商標権を侵害することもありません。
勝手にロゴマークを使用するのはよくないでしょうが。
つまり、TDLは法的な根拠が何もないのに、
他社の広告上で写真を載せられたり
地図に名称を落とされることを拒否しているのです。

不思議ですね。
広告を出す方も、TDLがウルサイからといって唯々諾々と従っています。
そんなの、無視すればよいのに・・・・
うるさく抗議してくれば
「どうぞ、どこへでも訴えてください」
といってやればいいだけの話。
警察も裁判所も相手にしないでしょう。

同じようなことをやっているのが、鎌倉の有名寺院や神社。
こちらの方は少々浅ましく、写真を広告に乗せる場合はお金を要求します。
その、名目は「お布施」だそうです。
「写真使用料」なら収益事業となって税金がかかりますが
「お布施」なら宗教活動なので無税・・・だからでしょう。
アホみたいな話です。
そんな、無視して勝手に掲載すればいいのに、
と私はいつも思っていました。

ゼネコンや設計会社、広告代理店には山のように理不尽を強いる
マンションデベロッパーも、外からちょっと抗議されるとすぐに腰砕け。
なんでも「ご無理ごもっとも」になっているのが不思議。
まあ、単純に連中は「強きに弱く、弱きに強い」そこいらの
つまらないサラリーマンの集団ですからね。
ちょっとでもトラブルになりそうなことは何でも避けようとします。

TDLも鎌倉の寺社仏閣も、いってみれば公共的な存在です。
自らの施設や建物の写真を広告その他で使われるのは当然。
それに対して、根拠なき抗議を行ったり金銭を要求するのは
それこそ自らの公共性を否定する行為だと思います。
また、それを「ゴネ得」にしている側の姿勢にも、大いに問題があります。
まあ、業界の知的レベルはさほど高くないので、ほとんどの人が
「法的根拠がない」という事実を単純に知らないだけかもしれませんが。



永続する半島の「反日」　＆　狙い目の「深川」

サッカーで日本は北朝鮮に敗れたそうですね。
きっと北の連中は大喜びでしょう。
また、南の人たちもそれなりに喜んでいると想像できます。
それにしても、半島の人々というのは
どうしようもなく日本を敵視していますね。

世界反日国家ランキングというのがあるとすれば
1位　韓国
2位　北朝鮮
3位　中国
で、ほぼ間違いないと思います。
4位以下はどうかというと・・・・私の勝手な想像では
4位　イギリス
5位　オランダ
6位以下はランキングのしようがないと思います。
というか、世界は実際のところ親日国だらけ。

だって、日本人には犯罪者が少なく、
金遣いもマナーもいいので世界中で好かれています。
逆に、韓国人や支那人は可哀そうなくらい世界中で嫌われていますね。
まあ、この前まで貧乏国だった支那大陸の人々は
まだまだ文明国のマナーを弁えていなくてもある程度は仕方がないにしろ、
もう何十年も「中進国」のポジションにある韓国人については
何の同情の余地もありません。
彼らの国民的に性悪なのか、もしくは
天性の野蛮人かのどちらかだと、私は思っています。
また、支那人の振る舞いも今後そうそう改善されるとは思えません。
どうして、日本という国はああいう連中と隣り合わせなのでしょう？

ヨーロッパでは、ポーランドとフィンランドが
歴史的に同じような悩みを持ち続けています。
彼らにはロシアという天性野蛮な国が隣人であり続けるから。
同じような境遇同士というか・・・
この2国はヨーロッパの中でも極めつけの親日国です。

まあ、サッカーで負けたくらいは屁でもないのですが、
改めて連中が隣人であることを確かめさせられて、気分が悪いです。
その世界性悪ランキングでかなり上位に入るであろう半島の人々の、
日本に対する無闇な敵対行動は、今後もずっと続きそうです。
というのは、南北ともに「反日」というのは国家政策であり、
国民のほとんどがもろ手を挙げてそれに賛成しているからです。
まあ、北の方は「反日」なんてお題目よりも、
今日明日の食糧を心配する方が先でしょうけど。
一方、南の方はある程度豊かですから、
これはもう「反日」に時間も手間もかけています。

先日、信じられないニュースが伝わってきましたね。
南の最高裁判所が、政府が日本に対して慰安婦賠償交渉をしないのは
憲法違反だという判決を下したそうなのです。
まあ、大抵のことには驚きませんが、これにはちょっとビックリ。
向こうの司法の最高府が「我が国は法治国家ではありません」と
宣言したようなものだからです。
もちろん、私はかの国が法治国家だなんて思っていませんよ。
大統領経験者を後付の法律で逮捕して裁くなんてのは、
それこそ無法国家として位置づけるべきレベルです。
でもまあ、それは連中の国内問題。
どんなデタラメをやっていようと、奴らの勝手です。
でも、国際間ではおよそあってはいけないことです。

日本と大韓民国の間には1965年に日韓基本条約というのが結ばれています。
それには、日本と韓国間の個人賠償請求について本文に
「完全かつ最終的に解決した」と明記されています。
だから、慰安婦問題の賠償など、今更交渉のテーブルに
乗ることはあり得ないし、持ち出すことは国際信義に悖るワケです。
つまりはまったく法的根拠がない要求なのです。
もっと簡明にいえばチンピラが因縁をつけるのと同じ。

聞くところによると、この日韓基本条約を
韓国政府は自国民に公開していないそうです。
まあ、こと日本に関することでは言論の自由が無い国です。
でも、最高裁判所の判事が知らないはずないでしょ？
なのに、あんな判決を出してしまうのです。
彼らは「完全かつ最終的に」自ら法治国家であること否定しました。

こういう韓国の異常さというものを、多くの日本人は理解していません。
ノーテンキなおばさんたちは韓流スターのおっかけで
大量にあの国を訪問し、かなり多くの方が犯罪にあっています。
連中の場合、日本人には何をしてもよいと思っているフシがあります。
日本人が犯罪の被害に遭っても、警察は本気で捜査してくれません。
でも、そういう実態を大手のマスコミはあまり報道しません。
外務省も、本気で注意を呼び掛けたりしません。
半島というものは、日本国内の同和問題みたいに半ばタブーなのです。
そういうおバカな日本人を見ていると、
本当に「コイツら世界一のお人好しか」と思えます。

日本人の中でも、普通に物事を考えられる方は気づいています。
何冊か本を読めば、すぐに分かること。
書物を読むのが面倒なら、マンガでもあります。
いつか紹介した「嫌韓流」とか小林よしのりモノでいいでしょう。

さて、話をマンションに転じます。
ここ最近、東京は深川エリアのマンション市場を眺めていました。
深川というのは、時代劇ではおなじみのエリア。
どちらかというと、庶民の住む街でした。
ここに住む人が、永代橋を渡って日本橋方面へ
仕事に行ったり、買い物に出かけたりしていたのです。
つまり、歩いても行ける距離。
もっとも東陽町あたりからだと、日本橋まで歩いて片道1時間です。
でも、「歩ける」ほど近いことも事実。

しかし、このエリアは長らくマンション市場の中ではマイナーな存在でした。
まあ、下町エリアというのは大概がそうですが。
ただ私は、ずっと前から密かに注目していました。
というのは、都心との絶対的な距離が近くて、
物価も地価も安くて住みやすいからです。
実際、私は20年くらい前に門前仲町に住んでいたことがあります。
便利でしたね。
銀座からタクシーで1500円くらいです。
ちっともステイタス感はありませんが、私は気にしないタイプ。
賃貸マンションだったのですが、大家さんが富岡八幡宮の大祭の時に
「お神輿を担ぎませんか」と誘ってくれました。
当時は私も20代でしたから、大家さんのご好意だったのでしょう。
ただ、京都人の私が江戸三大祭で神輿を担ぐのもヘンと言えばヘンかな。

その深川エリアのマンション市場が、ここのところ活性化しています。
物件がたくさん出てきているのです。
私は、もう2年以上もこのエリアのレポートを出しています。
前回、「東西線編」というレポートを最新情報に更新しました。
今回は

供給物件急増中
江東区深川エリア　新宿線編
価格　3,980円

というのを、新たにリリースしました。
供給物件数は増えているのですが
価格はジリジリと下落しています
かなり「お手頃」なレベルまで落ちてきたと言っていいでしょう。
でも、まだまだ高いのもありますが。

私は、同じ江東区でも豊洲や有明、東雲なんかよりも
この深川エリアの方がよほど暮らしやすいと感じています。
実際、東京駅へも銀座・日本橋へも近いはず。
それが、どうして新しい埋め立て地である湾岸エリアの方が
マンションの価格が高いのか・・・今でも納得できません。
私のこの感覚に少しでも興味をもたれたら
どうぞレポートをお読みになってください。
お気に召すマンションが見つかるかもしれません。

あと・・・今週の土曜日(19日)は、私の無料セミナーです。
会場にはまだ少し余裕があります。
どうぞ、早めにお申し込みください。



「勝間－ヒロユキ」論争　＆　「デフレの正体」

昨日、例のごとく我がオフィスはオッサンたちが
酒とツマミをもって集う飲み会の場と化しました。
話題といえば、仕事関係は最初のちょっとだけ。
あとは「桑田＆清原が和解した」「ホリエモンはいい奴だ」
「音楽の世界で食うには」「ダイエット成功譚」等々。
なるほど、平均年齢40代後半という飲み会にふさわしい(笑)。

この中で、ホリエモンに関連して
「勝間和代vs.ヒロユキ論争」が話題に上りました。
勝間さんがヒロユキにコテンパにやられたのが痛快だった云々。
私は、「勝間和代vs.香山リカ」論争は多少知っていましたが、
ヒロユキ君ともやっていたとは完全ノーマーク。
そこで、今日はユーチューブで片っ端からチェック。

いやあ、面白いですね、ふたりの議論の噛み合わなさ。
勝間さんがイライラするのをヒロユキがスイスイとかわします。
確かに、ちょっと張り切り過ぎた観のある勝間さんを、
クールなヒロユキ君が冷やかす構図が最高。

言ってみれば、勝間さんは優等生の「学級委員」で、
ヒロユキ君はクラスの行事なんかに全然協力しない困り者。
それでいて頭が良くて人気があり、言うことには説得力があるから
先生や学級委員にとって始末に悪い、といった感じでしょうか。

それにしても、勝間さんのようにやや「目立ちすぎ」の女性に対し、
世間というものはわりあい冷淡だなー、と思いました。
多分、彼女のようなタイプの女性を、
日本人一般はあまり好きじゃないのだと思います。
同性からは「何よ、エラそうなこと言って。目立ちたいだけよね」
というジェラシーを多分に含んだ反感を。
異性からは「女のくせにハッキリものを言う奴だなー」と、
半ば恐れられながらの反発を。

それで、クールだけれどもどこか「ユルーい」感じをもった
ヒロユキ君や、割合にマジメで朴訥なホリエモンの方が
世間一般からは「親しみ易く」感じられる傾向があるのでしょう。
いってみれば、日本人は「さかしら」なのが嫌いなのです。

しかし私の今までの人生には、
その「賢しら」なことをしでかした経験がたくさんあります。
このブログを書いていることだって
「賢しら」な行為といえば、そうなるかもしれません。

まあ、私は勝間さんのように賢くないし、努力家でもないし、
彼女の提唱するインディペンデントな生き方なんて
「しんどくてできない」と思っています。
でも、様々に理屈をこねたり、わずかばかりの知識を
ひけらかすのは嫌いじゃありません。

幼少の頃は世間の隅の方でひっそりしているタイプでしたが、
大人になるに従い、人前に出て目立つことが好きになりました。
今では、お呼びがかかればどこにでも出かけて行って講演します。
自分でも時々セミナーを開いたりします。
こんな私の話でも、わざわざ聞きに来てくれる方が大勢いるのです。

先ほど調べたら、今度のセミナーの参加申込者は
リピーターがなんと3分の1もいらっしゃいました。
それはそれで、ありがたいこと。でも、ちょっと大変。
（いけねー・・・、同じネタはつかえないのかよ・・・）
ちょっと慌てていたりして(汗)。

無料セミナー開催　11月19日（土）13:30～
「買っていいマンション、買ってはいけないマンション」

明日は、日経CNBCというCS放送に呼ばれたので
出て行ってアレコレ「賢しら」に喋るつもりです。
テーマは新浦安の路線価調整と湾岸マンション市場について。
まあ、このブログでいつも書いているような内容です。
お時間があって、CS契約している方はご覧になってください。
14時からの「TOKYOマーケットウォッチ」という番組です。
新しいキャスターの方にお会いするのも、ちょっと楽しみ。

さて、レポートの更新情報です。
今回は
住みやすさが人気　江東区深川エリア
東西線編　価格　3,980円

取り上げたマンションは、以下の8物件
クレヴィア門前仲町　　　　
パークリュクス門前仲町mono 
シティハウス門前仲町　　  
リビオレゾン木場公園　    
プレミスト東陽町　　　　　
シャリエ東陽町ファースト  
プレシス南砂　　　　　　  
クレヴィア越中島

このレポートも初代「東陽町」から始めて
なんと最新情報への更新が6回目となりました。
その間、2年と数か月・・・・
ずっとこのエリアを定点観測してきて思うことは・・・
「安くなった」に尽きます。
2年前は平均坪単価で230-250万円が基本。
今は200-230万円あたりが中心になっています。

こうした傾向は、一部エリアを除いて
首都圏全般に見られると推定します。
そして、今後もしばらく・・というか当面続きそうです。

それに関連して・・実は最近、去年から話題になっている
「デフレの正体」という本を読みました。


私的には、こういうマクロな視点をもった分析が大好きです。
この本の中身を一言で言えば
「内需の減退は生産人口の減少が原因。だからデフレになる」
ということでしょうか。
私がいつも主張している
「人口減少期に入った今後、不動産の価格は下がり続ける」
ということと、おおよそはシンクロしています。
ですから、読んでいると頷くことがたくさん。
この著者は地域振興などが専門のようですが、
ぜひ街づくりや住宅についての考えも
積極的に発信して欲しいですね。

不動産業界におけるマーケティングの専門家は、
大多数が「木を見て森を見ない」傾向にあります。
なぜなら、必要ないからです。
調査と分析を依頼されたエリアだけについて、
ミクロに突っ込んだレポートをまとめ上げることは求められても、
不動産市場全体についての動向なんて、誰も知りたがらないのです。
だから不動産のマーケッターで、
市場の全体像を眺めている人は極めて少数でしょう。
また、マンションデベが顧客である限り、悲観的な予測は厳禁。
常に「売れる」という結論のレポートを書かねばなりません。
歪と言えば、これほど歪なマーケット分析もありません。
だからこそ、時にはこういう健全な視点の本を
読んでおく必要があると思います。



派遣社員制度は、この国を衰退させる

私の身近に、大学三年生の子どもを持つ方が何人かいらっしゃいます。
そろそろ就活シーズンの開幕だそうです。
ところが、最近の新卒就職事情はかなり厳しいようですね。
4年制大学卒業者の就職率は文部科学省調査で
61.6%などという報道もありました。
これは異常事態ではないかと思います。
なぜ、こんなことになっているのでしょう？

まあ、日本が全体的に不況だということが一番でしょう。
私が学生の頃は「何をやってでも食える」という意識が、
まだ社会には濃厚に残っていたように思えます。
ところが・・・先日、子どもが見ていたテレビドラマ「相棒」を
何とはなしに横目で眺めていたのですが、
そこに出てきた被害者の青年は30歳半ばで、
職なし、住みかなし、貯金なし、もちろん家族もなし。
履歴書に書く住所さえないから、就職もままならず。
それで、最後は誰かに殺されてしまいます。
何とも悲惨なその青年の状況は、決して珍しくないのでしょうね。
生活保護者も、全国で200万人を突破したそうです。

なんか、世の中が妙にギスギスした感じになっています。
最近ツラツラと考えるのは、今の競争社会というものは
ほんの一握りの勝者と大多数の敗者を生み出す、
実に過酷で理不尽なシステムではないかということ。

かつては「中間層」と呼ばれる人々がいました。
勝者でも敗者でもなく、その中間あたりで
割合にぬるま湯につかっている人々。
今もそんな人々がいることにはいるでしょう。
でも、急速にしぼんでいるように思えます。

世の中、昔に比べればかなり競争が激しくなっています。
インターネットの普及が、さらに競争を苛烈にしたようです。
多くの人々は、ネットで簡単な検索をするだけで
世に流通するあらゆる商品を、価格や性能において取捨選択できます。
ちょっとした差が大きな売行きの違いになったりするのです。

これは、私が専門とするマンション業界にも言えることです。
昔に比べて、物件の比較がかなり簡単になりました。
でも、マンションの場合は「一物一価」なので、
単純に比較することはできません。
様々な要素を勘案しながらその物件の良し悪しや、
価格の適合性を判断しなければいけません。
まあ、それはまた別の機会に詳しく語るとして・・・・

競争がより細密化・苛烈化したことによって何が起こったか？
全体的に言えることは、企業の利益率が低下したはずです。
消費者が商品や商店を比較する情報をあまり得られなかった時代には、
利益をたっぷり乗せられた定価品を買わざるを得なかったのです。
電化製品なんて、昔は近所の電器屋で買っていました。
今は、たいていが量販店です。
それも、各お店の価格の比較までカンタンに出来てしまいます。
これは流通段階の話ですが、価格競争は製造段階まで遡っています。
ソニーやパナソニックなどの優良メーカーでさえ、
油断するとすぐに赤字転落です。

経済全体がデフレ基調な上に、過酷な価格競争によって
よほど独自性をもった商品を扱っている企業でないと
簡単には利益を上げられなくなっているのです。
ユニクロやダイキンなど、今は高水準の利益を叩きだしている企業でも
明日はソニーやトヨタになる可能性が十分にあります。

さて、企業がかくも過酷な競争にさらされると、
そこで働く人々にも当然その影響が及びます。
すなわち、企業はなるべく効率的に社員を働かせようとするのです。
余剰人員をカットするリストラは、日本のあらゆる企業の
90%以上で行われたのではないでしょうか。
そして、採用の絞り込み。
固定費の増加につながる正社員はなるべく少なくして、
業績の変動にあわせて調整が効く契約社員や派遣社員の比率を高めました。
当然、新卒採用の環境も厳しくなります。

私が就職した頃は、新入社員は1，2年かけてじっくり育てる、
みたいなのが企業社会の一般的な風潮でした。
今は、「数か月で実戦力」というのが当たり前になっています。
それに、一定の離職率を見込んで採用している企業も多くあります。
特に、営業系では新卒採用者が2年後に半分も残っている企業は稀でしょう。
それは競争社会だから仕方がないのでしょうか？
適性が無いと自分で判断して、
その企業を去って行った人々の人生はどうなるのでしょうか？

私は、企業というものは社員のためにあると考えます。
社員を使い捨てにすることでしか利益を上げられない企業は、
企業として正常な状態ではないと思います。
そして派遣社員なる制度は、企業の身勝手を許す
単なる甘やかしのシステムではないかと疑っています。
派遣社員は、派遣会社と派遣先企業の両方から搾取されています。
なんだか、とても哀しい存在だとは思いませんか？

「搾取」自体をヤメロ、なんて青臭い議論をするつもりはありません。
ただ、労働者を搾取するのは、資本主義社会の必要悪と考えるべきです。
できれば、搾取の幅は小さいに越したことがないと私は思います。
そのために、派遣社員という制度は根本的に見直すべきではないでしょうか？

新卒者の多くが、正社員の経験をもたずに
そのまま派遣社員になるケースがあるようです。
これは、ハッキリ言って日本の国富を損ずる現象です。
日本には人材しか資源がありません。
人を育てずして、この国の未来はあり得ません。
たとえ、小さな企業でも毎年新卒者を採用して、
仕事のスキルを伝授していたのがかつての日本です。
そういった人材育成のシステムが機能したことで、
この国の隅々には様々な産業のノウハウが蓄積されたのです。
業績が悪くなったらすぐに切れるから、という安直な理由で
派遣社員を大量に受け入れている企業は、
自らが存在する理由をもう一度考え直した方がいいでしょう。
一部の人々だけが楽をしてたくさんの給料をもらうために、
派遣社員を受け入れるシステムにしているのではありませんか？

さて、今日もマンションレポートの更新情報です。
湾岸シリーズの最後は、最も硬直しているエリア。

東京湾岸・有明エリア
旧価格物件の今後を占う
価格　2,980円

このエリアで現在販売されているのは

シティタワー有明
ブリリア有明スカイタワー

という、お馴染の顔ぶれ。
お隣の東雲や、2つ向こうの晴海では新しい物件が出て
湾岸タワー戦争が始まっているのに、
有明エリアは今のところ無風。
しかし、この２つの旧価格物件は、
旧価格ゆえにさらなる苦境に追い込まれることは確実。
レポートでは、今後の「調整」に向けた展望を示してみました。


2011/11/7 19:32 | ちょっと脱線 | Comments (0)