マンションレポート最新情報　【全て見る】
「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

価格2,390円
「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全21物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

価格4,590円
「京都市」全44物件【2026年3月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全44物件 【2026年3月改訂版】 このレポートで取り上 […]

価格9,980円
「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

価格1,980円
｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

価格1,980円
「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全5物件【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件 […]

価格1,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
ああ、早く事務所に行きたい。京都、大津更新！

私の事務所は中央区新富といって、
銀座の裏側みたいなところにあります。
そこへ毎日通って原稿を書いたり人と会ったりしているのですが、
先週の水曜日からは、ほぼ自宅で作業。
本日、5日ぶりに事務所に少しだけ立ち寄っただけで
あとはずっと家におりました。

まあ、別に大したことをしているワケではないのですが
それでも十分に「仕事」になっているから面白いもの。
つまり、私の仕事というのはネットにつながったパソコンと
電話さえあればどこでもできるようなのです。
また、必要な資料はほとんどパソコンに入っているので
紙の束を持ち運ぶ必要もありません。

それでよくよく考えてみると、事務職の仕事というのは
ほとんどが私と同じようなものではないかということ。
つまりはネットにつながったパソコンと電話さえあれば、
大概のことは出来てしまうのです。

まだネットが今ほど普及していない10年以上前でも、
実はこの状況はあまり変わらなかったと思います。
10年以上前というと・・・私は不動産広告の制作現場で
あたふたとした毎日を送っていました。その頃から、
「ファックスと電話があれば、たいていの仕事はできる」
というのが、私の日々のつぶやきでした。
今もそうでしょうが、顔を突き合わせなくてもできることを、
わざわざ時間と場所を決めて人が集まり、
ガヤガヤとやっていることがあまりにも多かったのです。

（コイツらバカだから仕方ないよ）
もうずっとあの業界にいたせいで、
自分のアタマをそのように誤魔化して生きていました。
でも、年に何回か・・・とっても忙しく焦っている時に、
無用な打合せに付き合わされていると、無性に腹が立ってくるのです。
（オレの時間を盗むな！）
大声で、そう叫びたくなります。

最近、同じ広告の仕事でも、不動産以外の分野が多くなりました。
また、不動産系でもマンション分譲以外の方面もやっています。
そこでつくづく実感するのは
（マトモじゃないか！）ということ。

世間話は潤滑油ていどにしかしません。
1回1回の打合せには、キチンとした目的が定まっています。
会う必要が無いのに、打合せがあったりしません。
本人のコミュニケーション能力が足りないばかりに、
電話で済む程度の情報を伝えてもらうのに、
わざわざこちらからか出向く必要もありません。
みなさん、電話とメールで伝えるべきことを伝えてくれます。

「とにかく、電話ではうまく言えないから打合せに来てよ」
なんていう人はほぼいないのです。
それって、「私は日本語に不自由な知能障碍者です」と
言っているのと同じだということを、
あの業界の多くの人は未だに気づいてないようです。
まあ、マンション分譲業界とその周辺が「異常」なのであって
それ以外はいたって「マトモ」だということなのでしょう。

実はこのブログ、不動産広告業界の方も
たくさんお読みいただいているようです。
時々、久しぶりにあった人からブログの話題をしていただき
「ギクッ」とすることがあります。
ありがたい反面、怖さも感じますね。
ただ、知らない人はどこまで行っても知らずに終わるのでしょうが。

多分、このブログを読んでくださっている方には
「日本語の不自由な・・」なんていないと思います。
ですので、どうぞみなさん、気を悪くなさらないでください。
私は「世に憚るため」一生懸命人に「嫌われる」ことをしているのです。
それに大怪我をするという天罰まで受けましたので、どうかご容赦を。

さて、話を少し戻します。
毎日の仕事は全然自宅でも大丈夫なのですが、
ひとつだけ困ったことがあります。
それは「人と会えない」ということ。
「お前、打合せが嫌いだってさっきほざいたじゃないか！」
という声が聞こえてきそうですね。
その通りでございます。
私は「無用な」打合せや会議は死ぬほど嫌いです。
でも、有用な会合は大好きです。

私の事務所には、いろいろな方が来てくれます。
昔の仲間や友人・知人・先輩・後輩・・・そのお友達など。
時々、メディアその他から取材をうけることもあります。
そういった人々から、いろいろな話を聞くのが大好きなのです。
単純に好奇心が強いのでしょうね。
特に、今まで私があまり知らなかった分野のことを
話してくれる人は大歓迎します。
話の中身はうつでもDNAでも宇宙、箱根駅伝など
文系理系芸術スポーツ下ネタなど何でもOK。
また、そういうスペシャルが無い方なら、
その人が勤めている会社のグチでも、聞き方によっては面白いもの。
逆に、何にもネタのない人は困りますね。
せいぜい、その人の身の上話でも喋ってもらうしかありません。

という私なので、事務所に行けないのはそれなりにツライのです。
その代り、自宅にいると仕事がはかどります。
誰も自宅まではやってこないのでシコシコと作業ができるのです

ここ数日は、悪行がたたって自宅軟禁状態。
それで、２つほどレポートが更新できました。

「京都市」急激に変化するマンション市場
価格　2,980円　（値下げしました）

私の生まれ故郷である京都のマンション市場は、ちょっと特殊。
大きな物件はほとんどないのですが、出ればほぼ売れています。
つまり、デベロッパー側にとっては失敗しにくいエリア。
その割にはドカドカと他の都市の資本が進出してこないのは
やはりビジネスのやりにくさがあるのでしょう。
特に、電車で30分の近さにある大阪の業者が、
京都でマンション分譲を行うケースをほとんど見かけません。
京都と大阪というのは、お互いに嫌っているからでしょうか？

今回のレポート更新はほぼ10か月ぶりですが、
ご紹介するマンションはガラリと変わりました。
結構「買ってもいいよ」という物件がありましたね。
ページ数が減った分、お安くしましたので是非読んでください。
ご紹介した物件名を挙げておきます。

パラドール嵯峨野三条通　ﾐｯﾄﾞ･ｲﾝ･ﾋﾟｰｽ
ネバーランド 桃山エグゼス
メイツ京都山科
ジオ西院天神川
伽羅コート伏見
リソシエ ローヴ四条
クラッシィハウス新御霊口町　
イーグルコート 二条城北大手門前
パデシオン西京極
はなみずきコート嵐山松尾
シンフォニー御所南
ウィズフィール京都山科

もう1本、京都とは隣接する「大津市」の
レポートも更新させていただきました。

「大津市」
リーズナブルな市場価格を形成
健全化が進むマンション市場
価格　1,990円(値下げ)

大津市も一時の狂乱が収まり、マトモになりつつあります。
プラウドもブランズもヴィーナスも、最後は値引きの嵐。
その嵐が去った後、今はかなり正常化しました。
買いたい方は、そろそろ動き出してもいいでしょう。
私のレポートも、物件数が減った分値下げしました。
どうぞ、物件選びのご参考になさってください。

取り上げた物件は

シャリエ大津・京町
ビジュール琵琶湖京阪浜大津
アークレジデンス大津中央
サーパスにおの浜
サンクタス大津石山
ベリスタ大津駅前



「ガイアの夜明け」にはバイアスがいっぱい

今日は、私のこのページがウイルスかなんかで
うまく表示されていないようですね。困ったことです。
私のこのページをご覧いただくブラウザは、
インターネットエクスプローラーではなく
なるべくファイアーフォックスを使ってください。
そうすれば、比較的うまく表示されるようです。

さて、覆水盆に返らず、というのがありますが、まさにソレ。
一昨日の夜、酔っ払って自転車で帰宅中にとうとうやってしまいました。
車道と歩道の境を確かめずに、大きな段差に乗り上げてスッテンコロリン。
何とか家に帰り着いたのですが、それからが大変。
立てない、歩けない、眠れない。
激痛に襲われて、ウンウン唸るしかありません。
やっと頓服薬を飲ませてもらって、何とか寝ました。

翌日、這うように車に乗って病院に駆け込んだところ、
さんざん待たされた挙句、レントゲンと診察。
その結果分かったのは、「左ひざ靭帯断裂の疑い」。
詳しくは1週間後のMRIですが、まずは間違いなさそうです。
嗚呼、今も痛くて動けません。
座ってパソコンに向かうのがせいぜい。
自分の足で立てない、歩けないというのは何とも不便なもの。
私は大怪我や大病の経験はないのですが、
多分今回が今までで最大の試練になりそうです。

昨日は病院へ行って、落とした携帯を警察へ取に行って、
さらに事務所からパソコンを運び出すなどしていて、ほぼ機能不全。
夜になってやっと録画した29日放送の「ガイアの夜明け」をチェック。
先ほど、それについて依頼されていた雑誌原稿を仕上げて、ひと息。

それにしても、一昨日の「ガイアの夜明け」には、
かなりマンションデベ寄りのバイアスがかかっていましたね。
最初に取り上げていた「ユトリシア」にはビックリしました。
ああいう風に取り上げると、見た人は
「買ってもいい」みたいに捉えられるではないですか。
だいたい、ユトリシアの販売は「2年前」ではなく、
3年以上も前から続けられていて、途中で広告上の
名前を変えるなど、かなり姑息な販売手法を取ってきました。

さらにユトリシアについて、私は2年以上も前から
「買ってはいけない」と言い続けています。
今後、新船橋の1500戸プロジェクトも含めて
「千葉都民」エリアは恐ろしい供給過多になります。
そうでなくても、10年後には分譲価格の半分になる現象が
当たり前のようにみられるエリアなのです。
そういうところのマンションを、一瞬の人気が出たからといって
あんな紹介の仕方をするとは「ガイアの夜明け」も罪深い。

マスコミの報道というのは、傍から見ていると
ちっとも中立・公正ではありません。
何よりもセンセーショナルな方向に走りがちです。
分かりやすく言えば、視聴者や読者が
喜びそうな内容を針小棒大に取り上げるのです。

もうひとつ、広告スポンサーに対する妙な配慮があります。
私は広告代理店にいたこともあるのでよく分かりますが、
「００のスポンサーになってくれれば００番組で1回特集」
みたいなバーター取引が日常茶飯事に行われています。
「ガイアの夜明け」で取り上げられていた
●プラウドタワー東雲キャナルコート
●ザ・パークハウス晴海タワーズ
の2物件は、そういった疑いを掛けたくなるほど肯定的な扱いでした。

報道番組の看板を出すのであれば、視聴者の判断を
誤った方向に導くようなバイアスは厳に慎むべきでしょう。
まあ、こういった正論は言ってもしょうがないことですが。

首都圏のマンション市場は、来年に大きなひと山を迎えそうです。
本当は、今年の後半がそうだったのですが、
震災の影響で半年ほどずれた観がありますね。
忌憚なく言わせてもらうと、ゴチャゴチャとくだらない
物件が山のように出てくる気配を感じています。

ただ、はっきりいって、この1，2年の間に市場の「意識」は
かなり変わっていると言えるのではないでしょうか。
デベロッパーに対して「厳しい目」を持つ方が多くなりました。
高い物件を賢明に避けている傾向が窺えるのです。
加えて、経済状況もちっともよくなっていません。
雇用環境も悪化の一途。酷いですね、新卒の内定率。
個人所得も、ずっと減り続けています。

そして、マンション価格も急速に調整が進んでいます。
ただ、まだまだこの傾向は続くでしょう。
デベロッパーは1，2年前の様に目の色を変えてまで
用地の仕入れに走らなくなっています。
逆に言うと、表には出ない在庫が積み上がっているのです。

不動産価格のなだらかな下落。
それは日本経済の成長路線への回帰や
人口減少からの脱却が見えてこない限り続くでしょう。
つまり、それは中長期的な傾向として、
ほぼ避けられないことなのです。

さて、マンションレポートの更新情報です。

買ってはいけない大規模マンション
近畿総集編　第5弾　全21物件
価格　2,590円

近畿圏の「買ってはいけない」マンションは
本当に売れていませんね。
私が、このようなレポートで取り上げなくても
多くの方がご存じなようです。
でも、時々間違ってしまう人がいます。
もしや、私の選んだあの物件は・・・・
という心配をされている方、ぜひご参照ください。



榊が考える大阪衰退、２つの原因

昨日の大阪W選挙の結果は、日本の各界を震撼させています。
週刊誌にあそこまで嫌われた橋下・維新の会が圧勝。
大阪の人々はかなり面白い選択をしますね。
さすが、過去に横山ノックを知事に選んだ街ですね。

私は、辻元清美が平松氏を応援している写真を見たとき、
「ああ、これで数万票は減ったな」なんて思っていましたが、
そもそもの得票差はそんなものじゃなかったようです。
それこそ、減票マシンの蓮舫と辻元が連日応援に入っても、
あそこまで差は開かなかったのかもしれません。
基本的に、大阪人は民主と自民にノーを突きつけたのです。

さて、彼が掲げている「大阪都」構想なるものを、
私はいまひとつ理解できないでいます。
まあ日教組を始めとする官公労と対決姿勢であることで、
私にとっては「敵の敵」みたいなものと受け取ってはいますが。

大阪という街は、ここのところ衰退が激しいですね。
先日も「日本一幸福度が低い街」としてニュースになっていました。
失業率が高い上に、犯罪発生率は最悪とあっては
とても幸せな街とは思えません。

何度も書いている通り、私は京都生まれの京都育ち。
20代の頃、2年ほど神戸にも住んでいました。
ただ、大阪には一度も住んだことがありません。
両親はともに大阪育ちなので、親戚は一杯いますが。

しかし、どうも馴染めない街ではあります。
実は、東京にもあまり馴染んでいないのですがｗ、
しかし、年ごとに大阪の地盤が沈下しているように思えますね。
例えば、なんだか最近わたしの周りに大阪人が
異様に増えているような気がするのです。

彼らの場合「あなたはどこのご出身ですか？」と聞く必要なし。
東京でも普通に関西弁で喋るのですぐに分かります。
「関西のどちらですか？」
そう聞くと「京都」とか「神戸」というよりも
「大阪ですわ」と返ってくるのが圧倒的。

つまり、大阪の人々がどんどん東京に進出しているのです。
なぜでしょう？
多分、こちらの方に仕事があるからです。
逆に言うと、向こうには無くなっているとも考えられます。

昔は、大阪の人間は東京に来るのを嫌がりました。
物価が高くて、言葉が気取っていて、食べ物がまずい・・・
というのが大方の大阪人の東京観。
まあ一面の真実でもあると思います。
ところが、彼らは今、続々と東京を目指してきているのです。
つまり、あの街は明らかに衰退しています。

私の子どもの頃は、まだ幾分かは「東京に対抗」していました。
でも、昨今は完全に「勝負がついた」状態ですね。
なぜ、ここまで差が開いたのか。
また、大阪はどうして衰退したのか。

それについては、いろいろな人が様々に解説してくれます。
ここで私も、２つほど見方を挙げておきます。

ひとつ目は「文化の軽視」。

大阪の街を歩いていて「文化」を感じることは少ないですね。
東京に比べて、どこか秩序が崩れた感じが漂っています。
街の清潔さでも、東京よりも数段劣るように思えます。
公衆道徳も、支那や半島並みなんて言いませんが、東京よりも下。
街ゆく女性のファッションも、派手派手しいのですが
洗練された何かが足りないように思えます。

湾岸には新しく整備された、綺麗な街もありますよ。
でもね、東京でやっている都市開発とほとんど同じ。
「大阪らしさ」というものがありません。
京都には京都らしさ、神戸には神戸らしさを感じますが、
大阪らしさというと・・・かなり稀薄な感じがしますね。

大阪人は商売にたけている、と言われています。
損得勘定に敏感です。モノは値切って買います。
しかし、それが行き過ぎると「何でも安ければいい」となります。
その昔、関西からやってきたマンションデベに、
とある広告代理店が制作物の見積もりを出しました。

「なに、パース1点描いて50万かいな？」
「はい、そうです」
「高いなー、大阪やったら50万も出したら畳1枚分くらい描きよるで」

まあ、平均的な大阪人の感覚はこういったものでしょう。
だから、クリエイティブワークを職業とする人々にとっては、
まことに仕事がしにくい土地柄です。
当然、そういった人々はどんどん東京に移ってきます。

大阪市内には大学がほとんどありませんね。
阪大は吹田、大阪外大は箕面、関大は千里、関学は兵庫県の西宮。
大阪都心のムードに、アカデミックな臭いをほとんど感じないのは
大学が少ないからかもしれません。
東京は、山手線の内側に東大、早稲田、慶応、青学、上智・・・・・
大阪人的にいえば
「カネを稼がん大学なんて、市内に要らん」
ということになるのでしょうか？

文化や教養を感じない街は、どこかギスギスした空気を漂わせます。
ただお金だけがたくさん流通することを目的にした街は、
その流れが途絶えた時に、命運も尽きるのではないでしょうか。
大阪は「商売の街」に走りすぎた結果、
忘れていることが多いような気がしますね。

大阪衰退、二つ目の原因は、過去の「解放運動」。

くしくも、橋下新市長は自身が同和地区で育ったことを公言していますね。
彼が、どのような同和政策を取るのか注目したいところです。

ただ、最初に誤解のないようにしたいのは、
私は「同和地区があるから大阪が衰退した」
といいたいのでは絶対にありません。

同和問題について、無駄に、あるいは有害に大騒ぎする
運動や団体の活動が原因で、嫌気がさした人や企業が
どんどん大阪から逃げ出したのが、
大阪衰退の一因ではないか、と考えているのです。

 

今はそれほどでもないようですが、
かつて大阪の郵便局では、管理職の人々が局内の
トイレの便器の裏まで「差別的な書き込みがないか」
毎日のようにチェックして回ったようです。
もし、それが見つかったら「差別を許容した」ということで
大変な騒ぎが持ち上がったからだそうです。

私の45歳のある知り合いは、中学3年生の時に
大阪から首都圏に転校してきました。
すると、内申書評価ができなくて、
あやうく高校を受験できないところだったそうです。
大阪の中学が出した成績表は「差別はいけない」ということで
「2段階評価」だったからです。

なんか、文化大革命とやらいうキチガイ運動を展開した
どこかの隣国のエピソードみたいでしょ。
こういうことがちょっと前まで当たり前に
行われていた街が、大阪なのです。

もし、私がこういう環境に暮らしていたら
まずは逃げ出すことを考えたと思います。

部落差別というのはあってはならないことです。
でも「それをなくそう」という運動が逆の結果を招きかねない
狂気に満ちた方法で行われていたのです。
そのことは、ほとんどのマスコミで報道されていないので、
あの時代の大阪以外で暮らしていた人々はほぼ知らないはずです。

今の日本社会には、在日韓国人や朝鮮人に対する差別が
覆いがたく存在していると思います。
その原因は、彼らの父祖の一部が60数年前の敗戦直後の混乱期に、
「朝鮮進駐軍」などと名乗り、日本の官憲が手を出せないのを
いいことに、日本の良民たちに暴虐の限りを尽くした記憶が、
我々の中に連綿と受け継がれているからだと、私は考えています。
彼らは彼らで、長年抑圧されてきたうっぷんを晴らす
「解放運動」の気持ちで行っていたのかもしれません。
これなども、日本のマスコミが取り上げたことはほとんどありません。
今までテレビや新聞で「昭和史」などいう企画がいくつもあったのですから、
歴史的事実としてしっかりと国民に真実を知らせるべきだったと思います。

同和問題についても、解放運動の方向が過去に迷走した観が否めません。
今の日本では、制度的な差別というのはほとんどないはずです。
差別があるとすれば、それは人々の心の中です。
人の心というのは、他人が手を突っ込んで操作するわけにはいきません。
ある時代のあるグループの人々は、
それが運動によってできると思っていたのでしょう。

そういった運動は、東京ではほとんど起こらず
大阪でより激しく行われたと、私は理解しています。
それが、多くの人や企業が大阪を離れる
原因になったのではないかと私は考えています。

幸いというべきでしょうか。
大阪人は同和地区で育った橋下氏を市長選で圧勝させました。
前回の知事選挙では、知事に当選させています。
今の大阪人に差別の感情が強ければ、こういった結果にならなかったはず。
解放運動は迷走したけれど、差別解消について一面の結果は出ています。
願うらくは、彼の元で大阪が再び元気な街に生まれ変わって欲しいものです。



埼玉・千葉のマンション市場は坪120万円時代へ

ここのところ、首都圏のマンション業界は静かです。
話題になるような事件や出来事が起こらないのです。
せいぜい、湾岸エリアでタワー戦争が始まったことくらいでしょうか。
でも、市場は静かに、確実に動いています。

ここ数日で、千葉と埼玉の大規模マンションについて
まとめたレポートを最新情報に更新しました。
どちらの市場も、大きな変化は見られません。
デタラメな事業コンセプトの物件は相変わらず販売不振。
場所と価格のバランスが取れた物件は、そこそこ販売が進捗。

ただ、この２つの市場ではある明解な動きが読み取れます。
それは、次第に坪単価の軸が「120万円」に収斂しそうな気配なのです。
駅から遠かったり、マイナー駅が最寄りの場合は、
中心の価格帯がほぼ坪120万円台の前後に設定されています。
なぜ120万円なのでしょう？

これには、一応考えられることがあります。
坪単価120万円のマンションなら、
年収500万円の人が買える、ということなのです。
カンタンにシミュレーションしてみましょう。

坪120万円なら75㎡のマンション住戸は約2700万円です。
自己資金を400万円用意すると、住宅ローン借入は2400万円。
年利2.0%、35年返済にすると月々は約8万円。
管理費などを払っても、10万円ほどの負担になります。
年収500万円の方の月額手取りは多分30万円弱。
月10万円は何とかギリギリ払える額なのです。

同様に、坪単価140万円でシュミレーションすると、
購入可能な層の年収は600万円に上がってしまいます。
国税庁の民間給与実態統計調査結果(平成22年12月31日現在)
というものによると、年収600万円台の方は259万人。
年収500万円台は427万人で600万円台の約1.65倍。
つまり、購入可能な人々がぐっと増えるワケです。

一方、年収400万円台になると約652万人。
600万円台の2.5倍という数になります。
でも、この層がマンションを買うためには、
坪単価は100万円近辺まで下がらなければなりません。
そうなると、土地がタダに近い値段で買えないと事業が成立しないのです。
首都圏の郊外では、よほど辺鄙なところでないと無理。

さて、話を戻します。
今、埼玉や千葉のマンション市場は120万円台がひとつの軸です。
つまり、年収500万円台をターゲットにしています。
しかし、一部の物件を除いてあまり食いつきはよくありません。
スムーズに売れているとは言い難い状態。
なぜでしょう？

この「120万円」というのは、実は10年前と同じレベルです。
ちょうど2000-03年頃の、千葉・埼玉マーケットのマンション価格は
「120万円」を軸に展開されていました。
あの時はよく売れましたね。
そのちょっと前には700戸の大規模マンションが一発で完売する、
なんてエピソードもありました。
今は、そういう景気のいい話はほとんどありません。
あの頃と今と、いったい何が違うのか？
考えられることを挙げてみましょう。

●団塊ジュニア層のマンション購入が一巡した
●世の中の景気が悪くなった
●デフレの進行で住宅ローンを背負いたくない
●これからも価格が下がると思っている
●先行きに対して不安を抱いている

まあ、こういったことだと思います。
一番違うのはこういった原因から生まれる「空気」ではないでしょうか。
2001年には、9.11のテロが起こって大騒ぎでした。
でも、まだこの国には未来への希望があったと思います。
今は、ほとんどそれが無くなってしまいました。

でも、こういった空気をあまり読んでいない人々もいます。
それは、他ならぬマンション業界の人々です。
彼らは「120万円」まで下がったのだから、
売れないはずがないと思っているフシがあります。
あの業界の面白いところは、人々の想像力がかなり狭いこと。
ほぼ、自ら経験したことしか理解できない方が多いのです。
彼らのオツムには坪120万円のマンションが
飛ぶように売れていた時代の記憶が濃厚に残っています。
だから、性懲りもなく同じことを繰り返そうとしています。
10年間と今とでは、社会も経済も人々もかなり異なっているのに・・・

さて・・・では、みなさんとしてはこれらの
「坪120万円マンション」を買っていいのでしょうか？
ハッキリ申し上げましょう。
絶対に買ってはいけません。
なぜなら、千葉や埼玉のマンション価格は
まだ当面の間下落基調が続くからです。
今、坪120万円のマンションはまだ辺鄙な場所にしかありません。
でも、もう3年もしたら主要駅から徒歩圏の場所に現れるでしょう。
その時、今売られている坪120万円マンションの価値は
軽く2割は下がっています。
下手をすれば4割近くも下がっているかもしれません。

今までの3年と、これからの3年の大きな違いは、
人口の減少を実感する人が10倍くらいに増えることです。
シャッター商店街や空家の増加、住宅の賃料下落が
誰の目にもはっきりと分かるようになります。
郊外のスーパーはどんどん閉店していくでしょう。
今でも、私たち日本人はどんよりとした閉塞感の中に生きていますが、
これからそれがもっと深まっていきます。
その内、消費税が上がるようですが、
この沈滞ムードを助長するようなものですね。

もし、千葉や埼玉の郊外エリアでどうしても新築マンションに
住みたいというのなら、そういった資産価値の減損を覚悟してください。
新築にこだわらないのなら、駅の傍で築20年くらいの
状態の良い中古マンションを選ぶべきです。
そういったマンションの流通価格は、
下がるにしても非常に穏やかなカーブを描きますから。

さて、では先に上げた２つのレポートの更新情報です。

徹底分析　埼玉県の
大規模マンション　全17物件
価格　2,790円

このレポートで取り上げたマンションは以下の通り
１「グランメディオ三郷中央」
２「小手指タワーズ」
３「志木の杜レジデンス」
４「フォレストレジデンスHAUSKA（ハウスカ）」
５「ザ・ライオンズ三郷中央【2街区】」
６「グランドミッドタワーズ大宮」
７「ブリリア越谷レイクタウン」
８「D’グラフォート　レイクタウン」
９「グローリオ越谷ステーションタワー」
10「パークスクエアさいたま新都心　Airs Court」
11「グランシンフォニア」
12「シティタワーさいたま新都心」
13「シティテラス大宮宮原」
14「シティタワー蕨」
15「レーベンスクエア東鷲宮ブライトアリーナ」
16「プラウドタワー武蔵浦和マークス」
17「プラウドシティ浦和」

徹底分析　千葉・茨城の
大規模マンション　全21物件
価格　2,980円

このレポートで取り上げたマンションは以下の通り
１「サンクタス千葉ニュータウン中央」
２「グランドターミナルタワー本八幡」
３「ユトリシア」
４「パークシティ柏の葉キャンパス」
５「プラーサ・ヴェール」
６「ザ・レジデンス千葉ニュータウン」
７「（仮称）船橋・首都圏最大級プロジェクト」
８「サングランデ公津の杜グレイス」
９「グランスイートブルー」
10「シティテラス南行徳」
11「プラウドシティ稲毛海岸」
12「シティテラスおおたかの森ｽﾃｰｼｮﾝｺｰﾄ」
13「幕張アクアテラス」
14「プラウド新浦安パームコート」
15「ビオ・ウイング　ユーカリが丘」
16「パークハウスつくば学園都市」
17「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」
18「サングランデ印西牧の原ドアシティ」
19「オーベルグランディオ柏」
20「プレミスト稲毛海岸」
21「パークタワー八千代緑が丘」



「予告広告」は即刻禁止すべきである

ここしばらく「脱線」を続けていたので、
今日はマジメにマンションについて語りたいと思います。
お題は「予告広告」。

マンションを購入するために物件選びをなさっている方は
必ず何らかの広告やスーモなどの情報誌をご覧になりますね。
その時に、販売価格や管理費が「未定」になっていることが
実に多くあることに気付かれているでしょうか？
あれは「予告広告」と呼ばれるスタイルなのです。

こむづかしい解説を致しましょう。
マンションの広告には、様々な規制が設けられています。
ずっと昔、悪質な業者がウソだらけの広告で
エンドユーザーを騙しに騙したせいなのかどうかはしりません。
ただ、現在では不動産公正取引協議会という
いかめしい名前の団体が決めた広告表現のルールを
守らなければならないことになっています。
もし、そのルールを破ったらどうなるのか？
法律ではないのでいきなり業務停止になったりはしませんが、
何かよろしくないことになるのでしょうね。
業者を処分できるのは法律に反した場合だけですから。
まあ、そのツッコミは別の機会に詳しく。

そのルールによると、新築マンションの広告では
２つのスタイルのどちらかを選ぶことができます。
「予告広告」と「本広告」です。
「本広告」というのは、普通の販売広告です。
いつから、どの住戸を、0000万円で売り出します・・というもの。
言ってみれば、これが当たり前の広告であり、
消費者の知りたい情報を概括ながら
掲載しなければいけないことになっています。

では、「予告広告」とはいったい何なのでしょう。
これは、売り出しのスケジュールによっては
広告で表示しなければいけない項目を大幅に削減できる、
という売主側にとって著しく都合の良い
（エンドユーザーにとってはすごーく不可解な）
広告のスタイルなのです。
具体的にあげると、販売戸数、販売価格、
管理費・修繕積立金、駐車場使用料などを「未定」と表示できます。
これって、みなさんの一番知りたいことですよね。
その代わり「販売時期」を「0月0旬予定」みたいなカタチで
表示しなければいけないことになっています。
ただし、これは自由に変更できます。

今話題になっている東京湾岸・東雲エリアの某タワーマンションは、
震災前は「4月中旬販売開始予定」となっていたのが、
震災直後は「今秋販売予定」に。
8月に広告を本格再開したときには「9月下旬」に。
それから「10月下旬」「11月上旬」「11月下旬」に変わり、
今では「12月上旬」になっています。
本当はいつ「販売開始」するおつもりなのでしょう？
期待してお待ちになっているエンドユーザーの
気持ちを愚弄していますよね。

さらに、「予告広告」とすると、販売価格などの知りたい情報が
何時まで経っても表示されません。
そのくせ、「モデルルーム公開（予約制）」というのにつられて
のこのこ出かけていくと、しっかりと価格表を見せられて
「ご希望住戸の要望書をお出しください」と迫られます。

そもそも、この予告広告は価格決定作業が間に合わないけれど
「とりあえず多くの人のお知らせしたい」場合に採り得る
広告のスタイル、というのが制度設定の趣旨です。
エンドユーザーに必要な情報を公開せずに
モデルルームにおびき寄せるための手段に用いるのは
著しく本来の目的から逸脱しています。

さらに、広告を始めたばかりの物件が
「予告広告」を選択するならまだしも、
竣工してからすでに2年も3年も経過している物件が、
10年一日の如く「予告広告」を行っているのはどういうことでしょう？
これは、某財閥系企業のタワーマンションでよく見られる現象です。
竣工2年以上も経過しているのに、概要は堂々と
「第5期予告広告」となっていて、販売価格も販売戸数も未定。
おかしなことに「管理費」まで「未定」の場合さえあります。
すでに、住んで払っている人がいるのに！

こういう消費者無視のおかしな募集広告を
合法的にまかり通らせているのが、
この「予告広告」という制度なのです。
はっきりいって、エンドユーザー側には何の利点もありません。
むしろ、弊害が多すぎます。
あまりに、売主のご都合ばかりを認めています。
こういう制度は、即刻廃止すべきでしょう。

百歩譲っても、ひとつの物件につき最初の1回のみに限定すべきです。
一度でも本広告を行なった物件については認めるべきではありません。
だいたい、一度でも本広告を行ったということは
すべての住戸の価格や管理費は決定しているはずですから。
なのに、それをわざと表示しない「予告広告」は
消費者側にとって著しく不利・不便です。

さて、レポートの更新情報です。

如月さんのマンションエリアレポートの中で
港区、目黒区と並ぶ好評タイトル
「世田谷区」　販売価格　6,980円

最新情報に更新しました。
相変わらず、緻密な分析で
世田谷区の最新の市場環境を
分かりやすく解説してくれています。

東京23区で最も人口の多い世田谷区、
ここでマンションを買うのなら
このレポートは必読です。