マンションレポート最新情報　【全て見る】
「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全5物件【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
ああ、「買ってはいけない」マンションがいっぱい！

最初に物件名を示しましょう。

アクアプレミアム
アクシア八王子ピュアマークス　　　　
オーベルグランディオ千住大橋
オーベルグランディオ多摩中央公園
吉祥寺レジデンシア
グランドヒルズ三軒茶屋
グリーンコート レジデンス
クレヴィア京王堀之内パークナードI　
クレヴィア南千住
クレヴィア若葉台パークナード　
クレストガーデンレジデンス
グローリオ蘆花公園　
桜堤庭園テラス
ザ・クレストリヴァシス
ザ・ミッドランドアベニュー　　
ザ・レジデンス千歳船橋　
シティテラス立川　
シティテラス成増
シティテラス板橋蓮根　
センチュリーフォレスト　
セントラルレジデンスシティーテラス目白　
東京フリーダムプロジェクト（グランマークスツインフォート）
常盤台ガーデンソサエティ
パークコート神宮前　　　
パークシティ国分寺　　
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤　　　 　　
パークホームズ目黒ザ レジデンス
広尾ガーデンフォレスト　　　
プラウド駒場　　　　
ブリリア辰巳キャナルテラス　　
ライオンズ　オーチャードガーデン　
ライオンズ調布つつじヶ丘シーズンズヒル
リビオ日暮里グランスイート　　
リライズガーデン西新井　　
ルネ花小金井　　　　
[アイウエオ順]

これは何かといいますれば・・・・
一昨日、新しくリリースしたマンションレポート

「東京の大規模マンション　全解説36物件」
価格　4890円

で取り上げた36物件のマンションです。
すべて、現在発売中の200戸以上のマンションです。
アドレスはすべて「東京都」。
したがって、23区のものが24物件。
東京都下のものが12物件取り上げられています。
この、全36物件のうち、なんと「買ってはいけない」が
23区で11物件、都下で7物件もありました。
全体では、半分が「買ってはけない」になるわけです。

逆に、「買ってもいい」は23区で5物件、都下は？？？

それにしても、あのミニバブルとその崩壊を生き抜いた
マンションデベ各社は、今の市場をよく分かっていないようです。
現状のマンション価格の下落を、単に1990年のバブル崩壊以来の
「循環型の価格変動サイクル」だと捉えているようです。
先日紹介した、某評論家氏の珍妙な4局面理論と同じ。
ここでもう一度カンタンに言ってしまえば、
「2002年の底をめざして下降しているマンション市況は、近日再び需要も価格も上昇に転じる」という根拠なき楽観・・・・

折も折、天下の野村不動産が郊外型廉価版ファミリーマンションに
「市場参入する」というニュースリリースがありました。
「プラウド」ではなく、新しい「オハナ」というブランドだそうです。
すでに第一号物件が東村山でデビューしています。

業界の内輪話だと、「新分野に参入する」というよりは
単純に「長谷工の尻馬に乗っただけ」というジョークになっています。
まあ、そんな楽屋話はエンドさんには関係ないので・・・

先日も某所で申し上げたのですが、これは「時代に逆行」しています。
今後、郊外型ファミリーマンションの需要が盛り上がるということは
人口ピラミッドの上で、さらに個人所得の上で「あり得ない」のです。
長谷工のビジネスモデルは「すでに崩壊している」というのが私の見解。

今の長谷工も、その尻馬に乗っている企業も、
「安けりゃ売れる」という甘い読みをなさっているのでしょうが、
郊外の中古マンション市場はすでに「崩壊」といっていい状態。

今回の野村の「オハナ第1号」も周辺の築10年の中古と
競合できるほどは安くできないでしょう。
また、新築が安く出てくれば、周辺の中古もつられて下がります。
今、「久米川」駅徒歩10分程度の築10年モノ中古相場は、
坪単価でせいぜい80万円前後。
5年後にはこれが60万円程度まで下がっているかもしれません。
今、野村の「オハナ 八坂萩山町」は、坪130万円といわれています。
10年後の中古相場は、坪70万円であってもちっとも不思議ではありません。

つまり、こういうマンションは間違っても
「35年ローンで買ってはいけない」のです。
自己資金10%で35年ローンなんか組んだりすると
ずっとローン残高が資産価値を上回った状態になるからです。
もっとカンタンにいえば、売却してもローンが残る状態。
津波で家が流されなくても、買いかえれば二重ローンです。

もちろん、現金で買っても10年後には
半値近くまで下がっている状態にはちがいありません。
どのみち「避けるべき選択」なのです。

「東京の大規模マンション　全解説36物件」
価格　4890円

さて、この野村の「オハナ 八坂萩山町」は、140戸程度なので
今回のこのレポートでは取り上げていません。
ここで取り上げたのは、基本的に200戸以上のマンション。

このレポートの中には、今申し上げたような視点で眺めて
「買ってはいけない」物件が約半数あったということ。
冒頭に挙げた物件の半分が「買ってはいけない」ワケなのです。
もし、ご検討物件がこの中に入っていたら・・・大変ですよ。

ちなみに、この36物件に「タワーマンション」は含まれていません。
東京のタワーマンションをご検討の方は

東京のタワーマンション
全解説48物件
価格　9,980円

神奈川の大規模マンションをご検討の方は

神奈川の大規模マンション
全解説32物件
価格　3,980円

埼玉や千葉もカヴァーしています。

徹底分析　千葉・茨城の
大規模マンション　全20物件
価格　2,980円

徹底分析、埼玉県の
大規模マンション　全１７物件
価格　2,790円

これで、首都圏で販売されているほとんどの大規模物件は取り上げたつもりです。もし漏れているものがあればお知らせください。次回の情報更新で反映させていきたいと思います。

みなさん、私の与太話を生でお聞きになりたいのなら
ぜひ「無料セミナー」にご参加ください。

9月3日の土曜日に無料セミナーを開催することにしました。
今回は会場費がさほどでもないのと、
経費が販売等で賄える見込みもあるので
「榊淳司セミナー」としては、初めての無料開催です。
ただし、定員になり次第締め切りですので、お申し込みはお急ぎください。

場所は、新宿区余丁町の「発明学会」というビルのセミナー室です。
全体を2部制に分けています。
第一部は私の講演「人口減少時代の住宅選び」と、
大友さんの講演と無料相談（大友さん、福岡さん、大村さん）。
今回、私の無料相談は実施しません。

無料ですが、いつもの「レポート廉価販売」は実施します。
レポート購入後希望の方は、「大人買い」のチャンスかもしれません。

第2部で「余丁町コーポラティブ計画」の説明会を開きます。
もちろん、こちらは参加自由です。
詳しくは、このHP左上のバナーか　こちら　をクリックしてください。

※なお「発明学会」さんからは会場をお借りするだけで、業務上の関係は一切ございません。

 



みんながもっとモノを買うためには、どうすればいい？

「事件は会議室で起きているんじゃない！」というのは
「踊る大捜査線」湾岸警察署・青島刑事の名セリフでした。
あのシリーズが多くの人々に共感されたのは、
「現場」と「本部」の意識のギャップが
見事に出ていたところではなかったかと愚考しております。

ちょっと前に書いたとおり、私はガラにもなく現場好き。
ずっと広告制作の仕事をしてきましたが、
実際に打合せに行くのも、撮影に立ち会うのも大好き。
イベントを提案したときには、現場でメロンパンまで売っていました（笑）。
一見、小難しいことをいいそうな風貌なので、
メロンパンを上手に売って見せると、随分と意外がられます。
そこがまた、面白いところ。

長らく、小さな広告制作会社を経営していたので、
仕事のほとんどが「打合せ」だったことが20年以上続きました。
といっても、その間に引き受けた仕事の
コピーは半分以上、自分で書いていました
いわばここ四半世紀の間、絶えることなく現役のコピーライターです。

ところが、打ち合わせばかりしていると、
どうしてもデザインのことについて喋る機会が多くなります。
特に、クライアントである不動産屋さんに出向いたときには、
コピーよりもビジュアルについての話が大半。
別に難しいことは何もないので、テキトーにやっておりました。
すると、いつかしら長く付き合う広告代理店の担当者は、
私のことをデザイナー出身のディレクターだと思い込みます。
クライアントにも「デザイナーさんです」と紹介されたこと、再三。

私は、自分のことなど99％が「どーでもいい」と思っているので、
自分がコピーライターとして扱われようが、デザイナーだと思われようが、
営業さんにみられようが、抜けめのない関西人と誤解されようが、
いやらしい京都人だと看破されようが、アホなタコ社長に見られようが、
どーでもいいといえば、どうでもいい話。

若いときは「俺はコピーライターだ」というプライドが多少ありましたが、
今となっては別にそれを人に認めてもらわなくても全然OK。
もう、コピー料だけで売上げにして生涯に何億円か
稼いだワケ（そんなお金、全然残っていませんが）で、
今さらギャーギャーと主張する必要は何もないのです。

2日ほど前に面白いことがありました。
「打合せがある」というので、ノコノコと得意先の
広告代理店に出かけていくと、出てきたのが入社直後の若手コピーライター。
私が書いたコピーに対して「文章のリズム感がない」とか
「言葉の使い方が統一されていない」というお叱りを受けました。
確かに、ご指摘ごもっともな部分が多くありました。
まあしかし、この歳になって20歳近く年下の同業者から、
ああいうご指摘をいただくとは、予想外のアクシデント。

私は業界に入って四半世紀、同業者から「お前の文章はおかしい」
という指摘を受けたことが一度もなかったのです。
コピーライターを20数年続けた後、
ここ３年くらいはジャーナリストもやっております。
去年の2月に初めての著書をリリースしました。
昔から付き合いのある同業者（コピーライターや編集者、ジャーナリスト）
の反応はかなり変わっていました。
「内容はともかく、文章は読みやすい」というのがほとんど。
文章よりも中身を褒めてくれよ、というのが私の正直な願い。
まあ、みなさん昔なじみですから、ちょっとナナメの感想かと解釈していました。
驚いたことに、大学の恩師もそういう感想を送ってくれました。
先生は、中身もそれなりに褒めてくれましたけど（笑）。

褒めていただいたと言えば、子どもじみた自慢話もあります。
かつて不動産のコピーで一回、懸賞小説で一回、かの井上ひさし大先生から
文章力をお褒めに預かった経験があるのです。
かの日本語の大家から2回も褒めてもらったコピーライターは
日本でもオレ一人ではないかと、ひそかにほくそ笑んだことがあります。

それが、この期に及んで同業者から
「文章のリズムが悪い」と指摘されるとは・・・
やはり、不動産広告の世界というのは一寸先が闇ですね（笑）。

私は60歳位まで現役のコピーライターを続けるつもりでおります。
本を書いたり評論原稿を書く仕事は65歳くらいまでやりたいな、と考えています。
そういった編集者相手の仕事でアクシデントに合う確率は低いのですが、
やはり不動産広告の世界は十分に注意しなければならないと思いました。
今でも慎重に仕事は選んでいるつもりですが、
今後はもっと気をつけることにします。
歳をとると、アクシデントに対する反射神経が鈍くなりますから。

さて、円はいよいよ過去最高値を更新しそうな勢いです。
円高というのは、輸出企業にとっては目先の業績悪化につながります。
しかし、全体的には日本経済が高く評価されている、とも解釈できます。
まあ、日本経済よりも通貨としての円が買われるだけなのでしょうが。

日本経済を活性化させるために通貨流通量を増やせ、というのは私の持論。
通貨流通量というのは、経済学の世界では「流動性」とか「通貨発行量」とか
「貨幣」とか呼ばれますが、要はお金の量ことです。
経済学者というのは私のような文章屋から見ると、妙に言葉を使い分けます。
だから、素人には分かりにくいことこの上なし。
それはまあいいとして・・・私のように「日銀よ、円を刷れ。市場に流せ」というのは
経済学の中では「リフレ派」と呼ばれているそうです。
リフレとはリフレーションです。
もっとカンタンにいいましょう。単純に「インフレにしろ」ということです。
経済学者の間ではいろいろな論争があって、
最近リフレ派は旗色が悪いみたいですね。
単純にお金を増やして市場にジャブジャブ流すよりも、
「有効需要を創出」する方が不況を脱出する王道だと言うわけです。
それはその通り。
有効需要なんてものがあれば、そもそも不況にはなりません。
では、この「有効需要」って何？
超カンタンにいいましょう。
みんなが、何かを欲しいと思って買うエネルギーのことです。
もちろん、実際に買っていただかないと統計数字になりません。
ところが、これが困ったモノ。
だいたい、今の日本に有効需要なんてあるの？
私自身、何も欲しいものがないのです。
この先、何かを買うとすればテレビくらいでしょうか。
でも、そんなもの高々4万円くらいのつもりです。
みなさんだって「○○が欲しい！」というものがありますか？

今の日本、何でも足りています。
「まあ、できれば○○が欲しいかなか」というモノがある程度。
ファッションやブランド物は除きます。
どうしてもそれを買わなければ世間体が保てない、とか
明日からの仕事に差し支える、あるいは新たなステップアップに必要、
というようなモノが非常に少ないのが今の日本。
だいたい、働かないでもなんとなく食べられますからね。

こういう社会では「有効需要」が増えません。
30年ほど前は、ほっておいても人口が増えました。
車や家や電化製品が欲しい若年層が、次から次へと湧き出てきたのです。
今は・・・そういう感じが全然しません。
車は必要ないし、家は借りるか親と同居。
電化製品なんて、一ヶ月の給料で何でも買えます。

こんな時代に、有効需要を増やすにはどうしたらいいのでしょう？
ひとつの答えは、新しい産業を興すこと。イノベーションです。
30年前、コンピュータ産業は今に比べればほぼゼロに近い状態。
インターネットはここ10年間で急速に普及しました。
携帯電話は15年くらいでしょうか。
こういった新しい産業が出てくればいうことはありません。

私は、住宅産業でもイノベーションが出来ないかと思っています。
若者が、気軽に500万円くらいで買える30㎡くらいの住宅ができれば
爆発的に普及するのではないかと思います。
マンションでも戸建てでもOKです。
今、東京で一人暮らしの若い人は、平均で8万円くらいの家賃を払っています。
1年で96万円。なんやかやを入れれば100万円くらい。
その5年分で「マイスペース」が確保できるようなことができないでしょうか？

震災復興で使われている仮設住宅の建設費は300万円弱。
結構立派なものですよね。土地代は入っていませんが。
古いビルを使うも良し。地べたに建てるも良し。
まったくの新築でも可能でしょう。
日本経済は、「家賃」や「住宅ローン」という呪縛から逃れることができれば
その分かなりの「有効需要」が生み出せるのではないかと思うのです。

自民党政権では長らく「持ち家政策」が続きました。今でもそうです。
35年ローンに各種税制優遇。それでみんな家を買って・・・
結果、現在でも1000万以上の世帯が住宅ローンに喘いでいます。
経済的にデフレが続いている今、その苦しみは年々深まるばかり。
ローンを払って、子どもの教育費を払って・・・
中堅所得層が苦しむことで、若年層は子作りをためらい、
団塊ジュニアから次なる団塊・・はとうとう生まれませんでした。

もうそろそろ、昔風の「マイホーム」の夢を捨て去るときでしょう。
それで、もっと人生は自由になるはず。
若者は家賃の負担から逃れるはず。
子どもを作って、未来に希望を託す気になるはず。

などというゴタクを考えながら、
依頼があれば不動産のコピーも書いています（笑）。

みなさん、私の与太話を生でお聞きになりたいのなら
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9月3日の土曜日に無料セミナーを開催することにしました。
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場所は、新宿区余丁町の「発明学会」というビルのセミナー室です。
全体を2部制に分けています。
第一部は私の講演「人口減少時代の住宅選び」と、
大友さんの講演と無料相談（大友さん、福岡さん、大村さん）。
今回、私の無料相談は実施しません。

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※なお「発明学会」さんからは会場をお借りするだけで、業務上の関係は一切ございません。 atlantic-drugs.net/products/ceftin.htm



赤信号、世界はとっくに渡っているよ、日銀君！

最近のアメリカ国債格下げ騒ぎでつくづく思うことは、
「管理通貨制度」というものが最早限界に達しているという現実。

1971年にアメリカ大統領のニクソンが、ドル紙幣と金との兌換停止を宣言。
これ以降、ドルはアメリカ連邦準備銀行の「自由意思」で
いくらでも「作れる」ことになりました。
当時は、印刷機をジャンジャカ回すだけ。
今はコンピュータに数字を打ち込むだけ。
それだけで、ドルを好きなだけ増やせるのです。
増やしたドルは誰が使うのか？
当たり前ですが、アメリカの連邦政府です。
ついこの間は、紙屑同然のサブプライムローン債権を買うために。
あるいは、下落したニューヨーク株を買うことに使われました。

だったら、アメリカ政府は無尽蔵にドルを使えるじゃないか？

実はその通りで、そのままのことをここ数年行われたのです。
だからどうなったか？
世界の為替市場で、ドルが暴落しています。
対円レートだと1ドルが瞬く間に2割ほど下がって、77円くらいに。
対金(ゴールド)だと、もっとこの動きが顕著です。
この大きな流れは、当面続きそうです。
ドル建てで資産をお持ちの方は、ご愁傷様です。

管理通貨制度というのは、紙幣を発行する中央銀行
（アメリカなら連邦準備銀行、日本なら日本銀行）が、
「経済の規模に合わせてのみ紙幣を増やす」という
基本原則を厳守することを前提にしています。

でも、これっていってみれば紳士協定のようなもの。
政府にお金が足らないからといって、今のアメリカの様に
中央銀行がジャンジャカと印刷してしまった例は枚挙にいとまがありません。
その結果・・・恐ろしいハイパーインフレがやってきます。
遠くはWW1後のドイツ、近くはソ連崩壊後のロシア。
近々、ハイパーとまでは言いませんが、
スーパーインフレくらいが起こりそうなのがアメリカ。
普通のインフレが起こりそうなのが支那大陸。

ユーロも結局のところ、この手を使って
加盟国の財政危機を救うしか手はないでしょう。
ところが、我らが日本銀行は一向に円を増やそうとはしていません。
その結果どうなっているか？
世界の歴史でも稀にみるほどの長期的な
デフレーションに国民が苦しんでいます。
年々、物価も下がるけど、収入も減っていくのです。
収入が下がらないのは、公務員や一部の大企業勤務者のみ。

まあ、人口が減り、経済規模が縮小しているのですから
こういう時に円を増やしても悪性のインフレが起こるだけ・・・
というのが日本銀行の言い分だと思います。
でも、住宅ローンを抱えている1000万以上の世帯は、
デフレが進めば進むほど生活が苦しくなっていきます。
35年ローンを組んでいる方は、働いている間中ずっと、
あるいは定年後まで住宅ローンに苦しまなければなりません。

多くの方が35年ローンを組む時に
「いずれ給料は上がっていくだろう」
「そのうちインフレが来るかもしれない」
「最後は退職金で返せそうだから」
という、あまーい予想を立てていたと思います。
ところが日本はこの20年、基本的にデフレです。
ここ10年位だと、個人所得（給料）も下がりっぱなし。
退職金を貰おうにも、会社が潰れるか左前に・・・

こういう庶民の苦しみをよそに、日本銀行は一向円の増刷に踏み出しません。
世界は、そこのところを高く評価して、どんどん円を買います。
結果的に円高になって、輸出企業は大いに苦しみます。
おまけに、菅直人の誤った原子力政策で電力不足が生じてしまいました。
こんな日本から、有力企業はどんどん海外へと逃避していきます。
円高と電力不安がWパンチで、さらに日本経済が縮小しそうです。

菅直人と日本銀行、という今の日本経済の2大ブレーキのうち、
ひとつは今月いっぱいで外れることが決まったようです。
しかし、もうひとつの日本銀行は・・・・・・

世界中の中央銀行が、管理通貨制度の紳士協定を破って、
自分勝手に通貨を増やしている時に、日本銀行だけが大真面目。
円はこの20年間で、ほんの少ししか増えていません。
おかげでどんどん産業の空洞化が進んでいます。
社会が暗くなって、将来に希望が持てなくなっています。
若者が結婚しなくなって、子どもを作らなくなりました。

ここのところ、一部の政治家やエコノミストの間で、
こんな日本銀行はかなりのヒール（悪役）になっています。
名目はどうであれ、彼らがお金を市場に流してくれれば、
今の閉塞感から少しでも逃れられる・・・
震災からの復興、という立派過ぎる名目もあります。

まもなく、総理大臣が変わるそうです。
総理が変わっても、日銀は「独立」しているので
ビビッドに変わることはないでしょう。
でも、新総理・新内閣は日銀へのプレッシャーを強めるはず。
マスコミも、全体として「通貨を増やしてデフレ脱却」
というトーンが強くなってきました。
宝島社からは近々「日銀」がテーマのムックも出るそうです。
そんな包囲網の中で日銀は、
どこまで今の愚直な政策を続けられるでしょうか？

赤信号をみんなが渡っている時に一人だけマジメに待っていても、
向こうに着くのが遅くなるだけなのが、なぜ分からないのでしょう。

「昔陸軍、今総評」というのは、私が子供の頃に流行った揶揄。
どちらも頭が固すぎて、最終的に国を滅ぼす存在、という意味だそうです。
現在ならば、「昔陸軍、今日銀」でしょうか。


2011/8/15 20:11 | ちょっと脱線 | Comments (1)

120歳まで「説教人生」を続けるかもしれない、京都のオバハンの話

世間の学校は夏休みのようです。
ウチには小中高のガキが一匹ずついるので、
これが3匹揃っているとウルサイことこの上ありません。
子どもたちを見ていると自分の学校時代のことを思い出します。
私は両親から「勉強しろ」とか「成績を上げろ」、
「宿題はやったのか」という類のことをほとんどいわれた記憶がありません。
そんなことより、「学校(先生)がウチに文句を言いにくるようなことをするな」
とか「親が学校に呼び出されるようなことはするな」
というのが彼らの本音だったのでしょう。
勉強や成績、進学というのは「3の次」くらいでした。

このブログに何度か登場する父親は、私ら兄弟が勉強なんかしていなくても
基本的に「ワシの子やったらもっとアタマがエエはずや」というスタンス。
彼は私以上に不器用な人間でしたから、時々それを口に出します。
すると、それを聞いた母親がいきり立つ、という構図。
「この子らができひんのはアタシがアホやからというんですか！」
と得意のヒステリーをおっぱじめて、家の中はテンヤワンヤ。
私はアレが大嫌いで、できる限り「見ざる、聞かざる」に徹していました。
今でも思い出すと、何かとても不愉快で落ち着かない気分になります。

なぜああいったことにあれだけのエネルギーを使えるのか、理解に苦しみます。
あのヒステリーの1時間分を発電に振り向けると、
当時のわが家の一日分の電気が賄えたのではないでしょうか(笑)。

その母親、今は81歳になって京都でひとり暮らしをしております。
私には姉と妹がいて、それぞれ京都の近県に住んでいるので
それなりに顔を出しているかというと、さに非ず。
二人とも、「敬して遠ざく」というスタンスをとっている模様。
なぜかというと、近づくとウルサイのです。
「・・・をしなあかん」「・・・をしたらあかん」という
「あかん」話を山ほど聞かされるのでウンザリします。
それも、中身の99%がどうでもいいか、間違った内容。

姉の子の一人は京都の某大学の経済学部に学んでいます。
彼は時々小遣いをもらうのが目的でばあちゃんを訪ねるそうです。
すると・・・小遣いは貰えるそうですが、
「あんた、経済学部やったらサミュエルソンの本はちゃんと読んだんか？」から始まって、さんざんピントはずれの説教を聞かされるはめになります。
彼女は京大近くの古本屋に嫁いで30年以上も手伝ってきたので、
有名な経済学者の名前くらいはひとつふたつ覚えているのです。
でも、それらはほぼ30年前の知識で、今ではピントがズレズレ。
それでも、そのわずかばかりの知識をテコに、
現役大学生にして優25個という出来のよい孫に対して
まるで自分が学者であるかの如く自信満々の説教をするのです。
傍で見ていると、ただのアホでウルサイおばはんの説教ですが
実際に聞かされている方は溜まりません。

これは、ほぼ誰に対してもそうです。
彼女は「自分が上手に出られる」と考えた人間すべてに対して
ほんの僅かの拙い知識をテコに説教を始めます。
私も今では母親と数年に一度しか会いませんが、
その時に聞かされる話の半分以上は「説教」です。

まだ若い頃・・・といっても私が30歳くらいの頃ですが、
しみじみと母親を諭したことがあります。
「あんな、オカン。よう聞きや。これは息子やさかい言うんやで。オカンはな、そうやって誰にでもエラそうに説教するやろ。あれはヤメた方がええで。何でかいうたらな、オカンはなーんもエラいことなんかないからや。アンタはな、お父さんと一緒になって3人の子ども産んで、育ててきただけの、ただのオバハンやで。学歴もないし、本かてそんな読んでへん。商売を成功させたわけでもあらへん。ただのそのへんのオバハンやろ。そのオバハンがええ大人を相手にエラそうにああせい、こうせいゆうたかって、誰が聞くと思う？　よう考えてみい。誰かアンタの説教聞いて、ああ、コレはええ話聞かせてもろた、ゆうてその通りしたのがおるか？　おらへんやろ。　百歩ゆずろか。アンタなあ、何年ワシの母親やってんの。ワシもう30やで。30年もワシの母親やってきたら、ようわかるやろ。ワシが中学くらいからこっち、アンタのいうことを素直に聞いたことがあるか？　あらへんやろ。多分、１回もあらへんはずや。ワシはなあ、アンタの言う通りだけは絶対にせんとこと思てきたんや。何でもかんでもアンタのいう通りしてたら、それはそれはつまらん人間になってたと思うで。今のワシがあるのは、親の言う通りにせえへんかったからやねん。それで正解やったと最近つくづく思うわ。せやけど、アンタはもう十何年も、自分のいうことを何もワシに聞いてもらえんかったのに、なんで今でもおんなじことしてんの？　ワシに説教しても100％ムダやねんで。いつもゆうとるやろ。何か聞きたいことがあったらこっちから聞くさかい、そっちからああやこうやいわんでもええて」
これを聞いた我が母親はどうしたと思いますか？
それはもう、ご想像の通りです。
目を剥いて烈火のごとく怒りました。
「アンタこそ30年しか生きてへんのに何をエラそうなこというねん。あたしはなあ、3人の子ども育てて、60年以上も生きてきたんや。アンタらにはいわなあかんことがいっぱいあんのんや！」
結局、この作戦は100%失敗に終わったのです。
私はかなり理路整然と、分かりやすく説得したつもりなのですが・・・

その後、私は母親に現実を悟らせることを完全に諦めました。
会えばいつもの通り「・・せなあかん・・・したらあかん」話をされます。
テキトーに聞き流しながら、時に反撃に転じます。
「あいかわらずウルサイおばはんやなあ。まあええけど、ええ加減な所で、はよ死んでや。長生きしたかて、もう世間にやることないやろ？」
3人の子どもはほぼ完全に自立していて、
母からの援助は物心両面含めて、まったく必要ではない状態。
それでも、これを聞くと、やはり母は怒ります。
「アンタにはよ死ね、いわれて死ねるかいな。このまま120まで生きるさかい、覚えときや」
「ああ、わかったわかった。ほな、120でも200でも生きてもええさかいな、死ぬときだけはポックリいってや。頼むで」
「あたしかてなー、行くときはポックリ行きたいわ！　そんなこと・・・いわれんかてアタシが一番に考えてるわ！　120まで生きてポックリ行くさかい、よう見とき！」
母親に120まで生きられても、こっちはもう生きていない思いますけどね。
ただ、あの調子だとあと10年位は誰彼かまわず説教してそうです。
本当にあの調子で120まで生きたら、それはそれで立派ですが。


2011/8/12 15:42 | ちょっと脱線 | Comments (1)

マンション価格は急激に下がっているけど・・・

昨日ツイッターでも書いたのですが、私は今、
東京アドレスの大規模マンションを片っ端から調べ上げて
それぞれについてのコメントを書く作業をしています。
来週あたりに「東京の大規模マンション　全解説」なんていう
レポートにしてみなさんにリリースする予定。

そこで鮮烈に得た感想は「マンションの価格が下がっている」ということ。
それはもう、ビビッドに下がっています。
前回のマンション市場の底値は2002年と言われていますが、
今まさにそのレベルをめざして猛烈に下がっています。
多分、あと1年位で大まかには2002年レベルに達するでしょう。

なぜ下がっているかというと、マンションデベが
「売れる価格」まで調整しているからに他なりません。
もちろん、用地の買収額が下がったことも大きいでしょう
しかし、それでも飛ぶように売れているワケではありません。

実際、後から考えれば「底」であった2002年や2003年の時も、
それほど好調に売れたという記憶はありません。
そして、今回・・・この「底」が割れるかもしれません。
というのは、2004年頃からミニバブルが始まって
マンション価格は異様に高騰するのですが、それには理由がありました。
ひとつは、外資系のファンドが日本の不動産を買い漁ったこと。
次に便乗した国内ファンドと不動産屋が狂騒したこと。
さらに、団塊ジュニアの最需要期と重なったこともあります。

今回は、そういった理由は今のところ何もありません。
支那人たちが日本の不動産を買い漁りくるかと予想しましたが、
この放射能騒ぎですっかり逃げてしまいました(笑)。
団塊ジュニアの最後尾は今38歳で、すでに旬を過ぎています。
ということは、マンション市場が「盛り上がる」要因は
今のところ何もないわけです。

先日、某評論家氏が「4局面理論」なる珍妙な説を
唱えていることを紹介しましたが、
次の「マンションブーム」が来る兆しはほとんど感じません。
ちょっとだけあるとすれば、昨年前半までに見られた一部デベの
城南エリアにおける異様な高値仕入れと、震災の影響による山の手人気で、
目黒や世田谷あたりの新規物件がやや値を上げそうなこと。
でも、全体から見ればそれも一部です。

郊外型の大規模マンションは以前よりもかなり安くなったにもかかわらず、
決して好調に販売が進んでいるとは言えません。
前述の通り、「買う人」が激減しているわけですから、それも仕方ないこと。
したがって2002年の底水準で止まらず、さらに安くなる可能性もあるのです。
それでも、私としては「買い時ですよ」というつもりはありません。
というのは「買ってはいけない」根拠がありすぎるからです。

猛烈に値を下げている大規模マンションは郊外に多いのですが、
そのほとんどは長谷工が主導しているプロジェクトです。
長谷工はゼネコン業界の中でもマンション建設における
「価格競争力」が格段に強いと言われています。
日本一の実績と、現在でもナンバー１の受注力をもっているので
資材調達や現場のノウハウが他を凌駕しているのでしょう。
その実力については、私も十分に認めます。

但し、その反面「くだらないマンション」を作りすぎています。
裁判になっている「オーシャンステイツ湘南平塚」なんか、その典型。
今回も、「オイオイ、そこまでやるのかよー」と
言いたくなる大規模マンションがいくつかありました。

まあ、20年前ならそういうマンションを買ったとしても、
他に選択肢もないので「仕方ないか」というしかありませんでした。
でも、今は完全に状況が異なっています。
何度も言うように、今や人口減少の時代に突入しています。
昨日のニュースで、人口の自然減が過去最大に達したと報道されていました。
今後、その幅は徐々に拡大していくでしょう。
例えば、30年後には今より20%も減って1億人を下回ると予想されています。
35年後には9400万人まで減ります。
それは1960年の水準です。
これはもう、東京には「郊外」も「ニュータウン」も必要のない水準。
住みたい人なら、誰でも23区内に住居を確保できるはずです。

お分かりでしょうか。
今、郊外のマンションを35年ローンで買ったとすると、
35年後に残るものは、廃墟同然の老朽建築物になる可能性が濃厚なのです。
このまま人口減が進めば、それはほぼ「必然」になりそうです。

行政も、企業も、そのことについて真正面から向き合わねばなりません。
ニュータウンや郊外における住宅地の開発は直ちに止めるべきでしょう。
廃墟予備軍をせっせと作ることは、犯罪に等しい行為ですから。
そして、ニュータウンは如何にして縮小して
存続させるかということを基本に考えるべきです。
無闇やたらと郊外やニュータウン近辺に大規模マンションを開発して、
35年ローンで中堅所得者に販売することは、
将来の不幸の種を大量にまき散らしているに等しい行為なのです。
UR（都市再生機構）は、その名の通り「再生」を本業として
「開発」は厳に控えるべきでしょう。現実は違うようですが。

何よりも、エンドユーザーのみなさんが、
そういうマンションを買わなければよいと私は思います。
「3年前に比べて000万円も安い」などと喜んではいけません。
10年後は今の半額。20年後はその半分。30年後は値がつきません。
そんなマンションを35年ローンとなけなしの自己資金で買うと
一生そこに閉じ込められることになるのです。

もし、どうしても新築マンションを所有したいのなら、
せめて23区内になさるべきでしょう。
本当のことを言うと、山手線の内側です。

もう3年以上も同じことを言い続けてきました。
でも、現実の世界はちっとも変わらないばかりか、
ますます悪くなってきているようにも思えます。
人口は着実に減っているのに、
「くだらないマンション」は確実に増えています。
日本の政治や経済と同じで、閉塞感は日々深まっていますね。

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