マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

ガーデングランデ横浜戸塚の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 神奈川の大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全解説20物件 【2026年1月改訂版】 &nb […]

価格4,390円
「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

価格1,980円
｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

  榊淳司の資産価値レポー045 川崎市/麻生区・多摩区 全5物件を解説 【2025年10月】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば […]

価格1,980円
「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

価格2,980円
「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
今年の都心マンション市場は波乱含み？

しばらくないなー、と思っていたら出ましたね。
週刊ダイヤモンドのマンション特集。
さっそく買って読んでみました。
いつもどおり、期待値にはやや遠いのですが、
これからマンションを買おうというみなさんは
お読みになって「ためになる」ことが結構あると思いますよ。

前は去年の今頃だったので、
ちょうどマンションの需要期にあわせて出しているのでしょう。
私のようなインサイダーにとって多少面白かったのは
「新築マンション営業マン　覆面“ダダ漏れ”放談」。
内容は、このブログで散々取り上げているレベル以下なのですが、
何が面白いかというと・・・このレベルの話が「ダダ漏れ」だと
編集サイドが考えていることでしょうか。

実際の対談では、もっと過激な話がいっぱい出たと思います。
でも、そこはメジャーマガジンの限界。
このブログのように
「住友のタワーは、ホントのところ全然売れてないんじゃないの？」
「ゴールドクレストはモノを見せないから買っちゃダメ」
「野村の『完売御礼』は時々怪しかったりする」
なーんて実名を挙げて云々することはできないでしょうから。

さて、このダイヤモンド誌では全然取り上げていない
最近の都心マンション市場のある顕著な傾向があります。
それは「コンパクト型」が多くなってきた、ということ。
「コンパクト型」というのは、広さが60㎡までの
「おひとり様」もしくは「DINKS」向けのマンション。

これがやたらと多いのです。
最近、マンションレポートを作るために
港区と文京区をくまなく歩き回っているのですが、
この「コンパクトマンション」がやたらと目に付きます。

そもそも、こういうマンションは「単身女性向き」でした。
●家賃を払うよりも買った方がトク
●老後に住む場所が無くなる（貸してもらえない）
●自分のものだと好きにできる

一人暮らしの女性がマンションを買う主な理由です。
ところが、ここ１０年くらいはこういったニーズに加え、
単身の男性もマンションを買い始めました。
理由は「老後不安」以外は女性と同じ。

さらに、リタイア組がここに加わります。
若いときに郊外でファミリータイプや戸建を買ったけれど
歳をとったので便利な街中に住みたい、というニーズ。
それでか、これでか、まあまあ需要はありました。

この業界、何度も書いているように「右に倣え」の速度だけは
業種別オリンピックでまずメダル間違いなし。
１社がある程度成功すると、どっと他社が続きます。
例えば、都心エリアでは広い土地はなかなか出にくいもの。
小さな土地でも、コンパクトマンションなら事業化が可能です。
それにコンパクトのユーザーは、
この不況でもある程度は動きました。

それで、先行の２,３社が「成功」を収めたことで、
どっと大量に企画されたのは２,３年前。
それが今カタチになって市場に「溢れている」のです。
私からみると、かなり不健全な状態です。
Ｋ島ひろ美などという「研究会風紹介業者」のマーケットが
さらに拡大したワケです。

今は人口減で少子高齢化の時代。
経済規模も年々歳々縮小し、個人所得も減少中。
そういう時代に、コンパクトマンションのユーザーが
「雲霞の如く」沸いてくるワケがないのです。

あーあ・・・ホントに懲りない連中だなあー。

この数ヶ月、山手線の内側を歩きながら何度もそうつぶやきました。
だから今、都心のマンション市場は
●市場ＫＹ気味のタワーマンション
●供給過剰気味のコンパクトマンション
●土地価格下落を捉えた「リーズナブル」物件
が混在していて、エンドユーザーのみなさんには
「非常に分かり難い」様相を呈しているのです。
都心の用地を仕入れた「割高」マンションが参入してきます。
販売現場では「今後はもっと高くなります」という
セールストークが囁かれることでしょう。

前述の「ダダ漏れ」放談でも、売れるのは今年の前半まで、
という業界人たちの「本音」が見え隠れしています。
ここは冷静に市場を眺めることが必要でしょう。

さて、先週の「茗荷谷・小石川レポート」をさらに拡大させた
「文京区・総集編」の最新レポートをリリースしました。
現在文京区で販売されているほとんど全ての新築マンションについて、
私の眼で見た分析レポートをまとめています。
このエリアでマンションをご検討の方は
是非ご参照ください。
ただし、先週の「茗荷谷・小石川」と半分は同じ内容ですので、
そのあたり先に買っていただいた方はご注意ください。

榊淳司のマンションレポート020
「文京区・総集編」
全20物件を分析
価格　5,980円

取り上げた物件

アトラスタワー茗荷谷
ザ・パークハウス アーバンス 文京小石川
ジオ文京 大塚仲町
サンアリーナ文京小石川セレッソ
ローレルアイ茗荷谷　教育の森公園
ブランズ文京小石川Air Front
ブランズ文京小石川Park Front
パークリュクス小石川
ザ・パークハウス小石川春日
野村不動産・湯立坂計画　
グランスイート文京音羽
パークハウス文京関口
シティハウス文京千石駅前
シティハウス文京本駒込　
パークハウス文京千石
ガーラ・レジデンス文京白山
ジュイール文京白山
レジデンシャルスター白山シーズンテラス
サンクタス文京大塚
エクアス小石川林町

「値下がりしないマンション選び」セミナー
2月27日（日）午後3時30分より
参加費　お一人様　3000円
好評受付中　



コンピュータがアメリカ人の敵になるワケ

前回の更新に登場した脳科学者の茂木健一郎先生。
あの講演DVDの中で彼はこんなことも言っていました。
「この前ね、数学者の藤原正彦先生にパーティで会ったんですよ。そこで、藤原先生は『茂木君ね、僕は20年間ずっと考えていて解けない数学の問題があるのだよ・・・・』すごいでしょ！　20年ですよ、20年同じ問題を考えるって、君たちできる？」
確かに、すごい！
私は、20年も同じ問題を考えられませんが、
疑問に思ったことを頭の片隅に置いておく習慣はあります。

その問題のひとつが、さっき湯船に浸かっていたらにわかに氷解しました。
「あっ、そうだったのか！」
ちょっとした知的興奮。
マンションや住宅には何の関係もありませんが、
興奮ついでに書かせていただきます。
マンション関係での更新を期待されている方は、スルーしてください。

私がここ1,2年ほど、漠然と疑問に思っていたことは、
西洋人と日本人の「ロボット＆コンピュータ」についての感覚の差異。
日本人にとって、ロボットやコンピュータは人間に役立つ物であり、
感覚的には「味方」や「友人」であって、決して「敵」ではありません。
ロボットである「鉄腕アトム」や「ドラえもん」がその象徴。
コンピュータにしても然りで、
人間に「役立つ」ものという感覚でしか捉えていません。

ところが、西洋人はどうも違うようです。
ロボットやコンピュータは、いつか自己の意思を持って
人類に敵対する存在となる、という意識が根底にあるように思えます。
「2001年宇宙の旅」とか「ターミネーター」など、
ロボットやコンピュータが人類の制御を離れて敵対的存在になる、
という設定の映画やドラマは数知れません。
こういうシチュエーションを、日本人はまず作りません。

そういったハリウッド映画自体は面白いので観てしまいますが、
そもそもの設定には疑問を感じていました。
「まさか・・・コンピュータが人間に逆らうのか？」
こういう違和感は、みなさんももたれていたと思います。

私も一日中パソコンを使って仕事をしていますが、
コイツはかなり頭が悪いですね。
単純な仕事なら人間の何十倍も速いけれど、
少なくとも「自分で考える」ことなんて、ありえないと思います。
西洋人（主にアメリカの映画人）は、
いつかコンピュータやロボットが人類の生存を脅かす存在になるなんて、
本当に信じているのでしょうか？
私は、そのことがずっと疑問だったのです。

それが、さっき湯船に浸かっていたら、見事に解ってしまったのです！
すみません・・・手前勝手な話題で。

私の答えを言ってしまうと、「キリスト教徒の贖罪意識」です。
つまり、旧約聖書によると「人類」とは唯一絶対の「神」が
自分の姿に似せて「創造」したもの。
そして、その人類はアダムとイブの犯した
「原罪」を背負いつつ生きています。
その人類が、神様しかやってはいけない「創造」を行っているのが
「コンピュータ＆ロボット」の開発と製作なのです。

だから、いつしか人類はその罪の報いを受けるはずである・・・・
ロボットやコンピュータは、神様の真似事をした人類に対し
必ずや厄災をもたらすはず・・・
人類の傲慢によって誕生したロボットやコンピュータは
バベルの塔が崩壊したように、神の怒りで人類を滅ぼす・・・
という「原罪意識」なのではないでしょうか？

そう考えれば、すべてが氷解するわけです。

日本のロボット技術は世界一といわれています。
日本人は、そういったキリスト教徒が持つ面倒くさい贖罪意識はありません。
ロボットやコンピュータは、あくまでも「道具」。
文明の発達を助けこそすれ、自らの意思を持って反逆する存在ではありえません。
またアトムやドラえもんのように、時には我々を助けるたのもしい味方。

そういう感覚からキリスト教徒の「ロボット＆コンピュータ」に対する
潜在的な恐怖感や敵対意識を眺めていると、
かなり「対岸の火事」的で面白いですね。

最近、エジプトの政変が話題になりました。
アメリカがアフガニスタンやイラクで戦争をしているは、
いってみれば宗教的な対立が根っこにあります。
キリスト教とイスラム教の対立は、実に1500年もの歴史があります。
そのことを、ほとんどの日本人は理解していません。

今のアメリカ人やイギリス人のうち、
日曜日には教会へ行く人など20％もいないはず。
でも、彼らは確実にキリスト教的な価値観を持っています。
日本人は、いってみれば無宗教。
少なくとも一神教的な価値観はもっていません。
彼らの感覚を理解するために、我々はもっと「宗教」を学ぶべきでしょうね。

私が最初に学んだ大学はキリスト教系でした。
そこでは「宗教学」という一般教養の科目が必修。
今から思い出しても、興味深い内容でした。
キリスト教に限らず、イスラム教の基礎知識もあの講座で学びました。
おかげで、さっきも湯船の中でドーパミン噴出の快感を味わいましたから、
同志社大学の一般教養も捨てたものではありませんね（笑）。

「値下がりしないマンション選び」セミナー
2月27日（日）午後3時30分より
参加費　お一人様　3000円
好評受付中　


2011/2/17 0:49 | ちょっと脱線 | Comments (2)

「徹夜」と「低能」の忌まわしい相関関係

世の中、受験シーズンです。
先日、脳科学者の茂木健一郎氏が受験生親子を前に
講演したDVDを見る機会がありました。
「僕はねー、受験で全然苦労したことが無いんだよ。なぜなら、僕にはすごい武器があるからなんだ。それはね、『集中力』という武器なんだ」
人間は集中すると、前頭葉からドーハミンという物質が出て
「フロー状態」になるのだそうです。
そうすると苦しいのではなく、「楽しく」感じられるとか。

私なんぞがこのブログに誰かの悪口を書いているときは、
ノリノリ気分でヴァッと仕上げてしまうので、
きっとドーパミンがいっぱい出ているのでしょうね。

まあ、何にしろ『集中力』というのは必要です。
でも、私が以前深く関わっていた不動産広告業界では、
あまり必要でないのかもしれません。
むしろ、それを使わないほうがよいのかも・・・なんて？

というのは、ただただ長い「時間をかける」ことを喜ぶ方が多いのです。
普通にやれば3時間でできる仕事を、
大騒ぎしながら10時間くらいかけて仕上げる人間が評価されます。
例えば、徹夜。
とある広告代理店は、コンペの前日はほぼスタッフ全員が「徹夜」です。
担当営業はもちろん、その上司やマーケティング担当者、
外注のクリエイティブスタッフもすべて・・・

別に時間が無いから徹夜になるわけではありません。
きちんと準備期間があり、それなりに合意を積み重ねてきたにもかかわらず、
必ずと言っていいほど最後は徹夜。
彼らは、前日に徹夜をしなければ「仕事をした」気にならないようです。

「ダラダラ勉強する子は伸びませんね」
茂木氏の講演を聞いていて、ある仮定を立ててみました。
きっと徹夜を肯定する人間と言うのは、
学校時代から「一夜漬け（徹夜）」の試験準備を繰り返してきたのだろうな・・と。
試験前夜の12時頃に、優しいお母さんが
「○○ちゃん、がんばっているのね、お夜食よ」なんて差し入れしてくれます。
食べた後は眠たくなるので、必死で堪えながら徹夜でお勉強。
だから、結局うまく成績が伸びなかった・・・
でなければ、もうちょっとマシな学校を出て、マシな会社に入って、
マトモなクライアントを相手にする仕事をしているはず、なーんて。

私にとっては、試験勉強だろうが仕事だろうが「徹夜」はもってのほか。
ダラダラやったところでちっとも身に付かないし、非効率。
私も高校の1年頃までは、わりとまじめに定期試験の準備をしていました。
もちろん「一夜漬け」です。
でも、かける時間は1科目につきせいぜい3時間。
だって、大嫌いな試験勉強に時間を費やすなんて馬鹿馬鹿しいでしょ。

それで、前の日に「さあ、やるぞ」と決めたら
試験範囲の教科書をざっと見て、3時間で終わるやり方を最初に考えます。
あとはドーパミンの蛇口を全開にして、ヴワっとやっつけます。
途中で夜食なんか食いませんぜ。
そんなことしたら、眠たくなって集中力が削がれます。
3時間後「ハイ、お終い」。
それで、腹いっぱいなんか食って、コテっと寝ます。

翌日、答案用紙が配られたらカッと目を見開いて、全問にザっと目を通します。
別に時間配分のためではありません。
「あのボケ（教師のこと）、こんなクソ問題作りやがって！」
と、闘志をみなぎらせるためです。
何と言っても、前夜に私の貴重な3時間を奪った憎き相手です。
当時の私から見て、たいていの教師は「頭ワルゥ」と
いいたくなるようなボケナス野郎でしたから。

そして、またもやドーパミンの蛇口を全開にすると
第一問目からブワっと解き始めます。
「最初はカンタンな問題から」なんて、小ざかしいテクは不要です。
（あんなアホが出すクソ問題なんぞ、片っ端からいてこましたる）
という不屈の闘志さえあれば、それで十分。

試験開始20分後、そして退室可能5分前に全問の解答が終了。
（これで100点じゃ！）
と思うものの、一応は5分掛けてさらっと見直し。
「30分経過しました。退室したい人は答案用紙を提出して・・・」
試験官の言葉が終わらないうちに、ガバっと立ち上がります。
木目が見える教壇の机にバンッと答案用紙を置いて、そのまま教室を出ます。
未だ答案用紙に取り組む級友たちが、チラと私を見ます。
（あいつ・・・もう出て行きよる）
という、怨嗟の視線がいくつも背中にブスブスっと突き刺さる、あの快感！
（凡百のみなさん、まあせーだいキバってや）

あり余る残り時間を有効に使って、
答案用紙を隅から隅まで見返すという殊勝な心がけがあれば、
その後の私の人生はもう少し違った展開になったでしょうね(笑)。
答案用紙が返ってくると、たいていは下らないミスが三つ四つ。
100点のつもりが92点とか88点・・・
まあ、英語以外の話ですが(笑)。

会社に入ってからも、同僚が8時間かける仕事を
ドーパミン全開でやっつけると、3時間くらいで「ハイ、出来上り」。
あとの5時間・・・仕事をしているフリでもすれば利口なのですが、
私はいつもヘラヘラと遊んでいました。
まあ、こんな奴は「生意気」、「いい加減」とみなされ
高い評価は得られませんね(笑)。

だから、「徹夜」なんぞは大嫌い。
中学生の頃から、「徹夜」は低脳がやることだと思っていました。
会社を始めてからも、自分の作業が追いつかずに
徹夜になってしまったのはせいぜい1,2回。

なのに・・・この業界には未だに「徹夜」が横行しています。
末端で作業するデザイナさんやオペレーターさんは、
ある程度しかたがないと思います。
でも、ディレクターやプロデューサー、あるいは決定権のある営業担当が
「いやあ、ここんとこプレゼンが多くて、徹夜続きだよ」
なんて、口元を緩めながら話しているのを見ると、唖然とします。
それは、私の価値観からすると
「私はスタッフに徹夜ばかりさせている低脳野郎でございます」
といっているに他ならないからです。

さて、長々と自慢たらしい話を書きましたが、最後に
私が直近にドーパミンをグワっと出して仕上げたレポートを紹介します。

榊淳司のマンションレポート019
「茗荷谷・小石川」
文京区の人気エリア　マンション市場に異常あり
価格　2,980円

この茗荷谷・小石川エリアというのは、
文京区の中でもとりわけ文教色が強いところ。
でも、このエリアのマンション市場はちょっと「異常」を呈しています。
取り上げたマンションは、以下の10物件。

アトラスタワー茗荷谷
ザ・パークハウス アーバンス 文京小石川
ジオ文京 大塚仲町
サンアリーナ文京小石川セレッソ
ローレルアイ茗荷谷　教育の森公園
ブランズ文京小石川Air Front
ブランズ文京小石川Park Front
パークリュクス小石川
ザ・パークハウス小石川春日
野村不動産・湯立坂計画　

ご検討されている方は、ぜひ私のレポートを読んでください。

茂木先生ほどではありませんが、
ドーパミンを出して一生懸命お話します。

「値下がりしないマンション選び」セミナー
2月27日（日）午後3時30分より
参加費　お一人様　3000円
好評受付中　



注目のハウスメーカー見学＆業界ヨタ話飲み会

昨日は新幹線に乗って西へ２５０kmほど。
浜松市の一条工務店と言うハウスメーカーの本社に行ってまいりました。
目的はごく普通の「見学」。
面白かった・・・というか、かなり興味深い体験をいろいろ。
例えば、よくテレビで見るような地震の体験コーナー。
「震度７」まで経験してまいりました。
「ウヒョー・・・これは家が潰れる！」という感じ。
ところが、一条さんの「免震」構造は「ほー、揺れとるなあ」。
震度２程度にしか感じません。
さすが、免震住宅でトップシェアだけあります。

他にも、オール床暖房のお部屋を「体感」してみるとか
ハンマーで防犯ガラスを叩き割る（割れなかったけど）とか、
風速３０メートルを経験してみるとか・・・・
私にとっては、後楽園遊園地の乗り物で命を賭けるよりも
はるかに安全で楽しい３時間ほどを過ごしました。

この会社、広告と言うものをほとんどしないそうです。
それでも、ハウスメーカーのランキングでトップ１０に入っているとか。
東海地方が中心なので、その他のエリアではほぼ無名。
でも、地元の「トヨタホーム」なんかより
上位に入っていたりするのはご立派。

ひとわたり説明を聞き、体験・体感をさせていただいて思ったのは
「モノづくり」への真面目さでしょうか。
何でもマニュアルデータに頼るのではなく、
「実験してみる」ことを重視している、というのに感嘆しました。
また、システムキッチンやユニットバス、洗面化粧台、サッシまで
全部「自社生産」というのもスゴイですね。

今回、この一条工務店がマンションに本格進出されるというので、
私としてはその取材も兼ねた見学だったのですが・・・・
これらの「自社生産」建材は、マンションにはまだそれほど活かせない、
とおっしゃっていたのが何とも残念。
でも「マーケットにあわせない」ことが事業方針だとか。
これからも注目していきたいと思います。

さて、東京は雪が降っています。
冬だから雪ぐらい降って当たり前なのですが、
やっぱり「寒い」ですね。

実は一昨日は神田岩本町で「蛤鍋」なるものを食してまいりました。
それも、おじさんばかり６人で。
集まった面々は、不動産広告業界の・・・まあ、「重鎮」でしょうか(笑)。
引退間際の土俵際で踏ん張っている方もいましたが・・・
営業系２名、マーケッター２名、制作系２名という
各分野にバランスのいい構成。
出身代理店も多彩なのですが、このうち私も含めた５人は
四半世紀前に同じ会社にいました。

そして、なぜか私が最年少なので、ひたすら「聞き役」に。
様々な話題が出たのですが、やはりマンション広告が中心。
「最近の広告はおもしろくないねー」
「私も茶化すネタがなくて困りますよ」
「茶化すネタか・・・(笑)」
「しかし、The Parkhouseというネーミングはひどくねえか？　Theってえのは『唯一』という意味なんだろ？」
「そうですよねぇ（それはこのブログで取り上げたネタですが・・）」
「あの『プラチナ住都心』ってなんだよ。２０年前じゃん！」
「あれは『寒い』広告だよなー」
（それも、私のブログで・・・）
「あの会社、Ｔ島でミスって３０万部刷り直したそうですよ。Ｙ広はカンカンだって(笑)」
「ヒエー・・・そりゃあすごい！　確かにカンカンだろうな」
他人の不幸は蜜の味で、一同ニヤニヤ。
「ところで、リライズの広告で空飛んでるネエちゃんって、誰？　タレント？」
「あれは水川あさみだよ、○○に出ていた・・・」
「あんなことして売れるワケないのに、バカじゃないの」
一同、また苦笑。

その他にも
「NK社は、何であんなに安くＳ友の仕事をしているのか？」
「不動産経済研究所の予測はなぜ当たらないのか？」
「デベ大手のＭ社は最近Ｎ社の広告を意識し始めたみたい」
「デベのＧＣ社とＴＬ社はそろそろヤバイんじゃないか」
「代理店のＫＡ社は、なぜ潰れないのか？」
「Ｙ広のマーケ部門が強い理由は何か？」
「制作ＳＵ社の単価が相当下がっている」

とまあ、そんな業界の『さむーい』話題で盛り上がりながら
温かい蛤鍋をつつく夜は更けていったのでありました。
不動産広告の話題になると、景気も中身も「寒い」話ばかり。

みなさんのマンション選びも「寒い」結果にならないように、
ぜひ私のセミナーなどもご活用ください。

「値下がりしないマンション選び」セミナー
2月27日（日）午後3時30分より
参加費　お一人様　3000円
好評受付中　



マンション老朽化問題の解決策は？

昨日は大人げなくも制服のマッポを相手に大立ち回りをしてしまい、
どうやら肋骨が折れたかひびが入ったみたいです。
鼻をかんでも、咳をしてもビビっと痛みが走るのでタイヘン。
ティーンエイジャーの頃、連中と追いかけっこばかりしていたので、
今でも奴らがエラそうにしてくると、
ついつい「この野郎！」という気分になってしまうのです(笑)。
まあ、昨日は「判定勝ち」に持ち込みましたが、朝起きるとこの始末。
いい歳をして馬鹿なことをしたものだと、反省しきりです。
しばらくは大立ち回りどころか、自転車にさえ乗れません（涙）。

さて、今日の話題はちょっと前に取り上げた「マンションの老朽化問題」。
この解決には、行政の介入が不可欠だと思うのですが、
そのためのシステムと法の整備を早急に進める必要があります。
今のところ、参考になるのは「フランスモデル」でしょう。

まず、老朽マンションが荒れ果てる状態を防ぐための措置としては
①管理者に管理簿記帳の義務付け（市街地の連帯と再生に関する2000 年法）
②築15 年以上経つ区分所有建物の建物技術診断の義務付け（2000 年法）
③意思決定の容易化（議決定数の緩和）（2006 年法）
④管理費・積立金不払いの強化（2000 年法）
⑤管理組合に対して支払われた金銭の管理口座の独立開設の義務化（2000 年法）
⑥管理者不在時の臨時支配人の任命（大審裁判所長のによる）（67 年法）と再生への取り組み強化
※寺尾仁・檜谷美恵子（2006）「フランスにおける荒廃区分所有建物の処分に関する法制度とその運用の研究－区分所有者間での合意が形成できないマンションの処分の円滑化に向けて」より抜粋。以下同じ。

そして、荒廃化したマンションについては

「荒廃」への公的介入：「荒廃」の特定と「所有者欠如宣言」→
改善（取り壊し・売却など実質上の終了を含む）の流れでプログラムが進められる。

●「荒廃」への公的介入による改善
改善プログラムは、２つのメイン事業「区分所有対応住居改善プログラム事業」と「保護プラン」で構成される。環境改善に先立ち、住宅の現状調査と「荒廃」の特定、所有者欠如の宣言が行われる。詳細の流れは、下記に示す。
（ａ）「荒廃」の特定と「所有者欠如宣言」
①調査
・地域住宅プログラム；劣悪な住宅の状況調査と荒廃区分所有建物の特定を行う。
②安全措置
・市町村長の命令と強制代執行措置；地域の安全や生活を脅かす状況にある場合、修理・取り替えの命令→実施されない場合は、代わって強制執行する。
・所有者管理の欠如（所有者欠如宣言）：大審裁判が、所有者欠如を宣言、不動産の収用が執行される。
（ｂ）改善
①「区分所有対応住居改善プログラム事業」
・公権力介入の事業制度として、これらの住宅・団地が、市街地から排除されることを食い止める目的で実施。区分所有建物の持続的復興をめざし、それが困難な場合は、別の手続きをとる。事業は、工事、管理、福祉の3 分野で実施。事業期間3 年＋2 年間更新が可能。国の補助金による事業実施。
②「保護プラン」
・荒廃の著しい区分所有建物を対象に、その一部または全部を事業者に転売し、社会住宅に転換したり、一部または全部を取り壊すことを含む仕組み。「衰退市街地区域」または「修復改善住居改善プログラム事業」地区内でのみ適用。有効期間は5年間。

のだそうです。
カンタンにいえば、行政がマンションの「荒廃化」を認定し、
そういうマンションの区分所有関係を強制的に終了させる、というシステム。

フランスでは、この制度が20年以上運用されており
まずまずの成果を挙げていると推定できます。
日本も、こういった「強制力」をもつシステムを導入しないと
「荒廃化」したマンションは、スラムに転じたり、
犯罪者や不良外国人の巣窟になりかねません。

私有財産制度は、人権保護と並んで自由と民主主義の根幹です。
しかし、「公共の福祉」のためにそれを制限することは
今のロクでなしの憲法でさえ認めています。
この結果、あの国家的な徒労とも言うべき
成田空港問題をも巻き起こしました。

今また、この国は「マンションの老朽化」という
大きな社会問題の萌芽がジワジワと成長しています。
ほっておけば、国家・社会の損失は巨大なものとなるでしょう。
今のうちに対策を考え、諸策を練るべきだと思いますよ。

もちろん、私もくだらぬ武勇伝など作らないように心がけます。
あんまり関係ないかもしれませんが(笑)。

「値下がりしないマンション選び」セミナー
2月27日（日）午後3時30分より
参加費　お一人様　3000円
好評受付中