• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
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• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報667号 千代田区と渋谷区からの2物件　を送信
  2025/12/22 12:50 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報666号 港区からの5物件　を送信
  2025/12/20 13:40 コメント (0)

• 中国人は自分の名前で買わない
  2025/12/16 14:22 コメント (0)

• 韓国・朝鮮人は民族的ＡＤＨＤ？
  2025/12/11 13:49 コメント (0)

• 創価学会は中国で布教を始めるの？
  2025/12/9 14:13 コメント (0)

2025年12月

日	月	火	水	木	金	土
	1	2	3	4	5	6
7	8	9	10	11	12	13
14	15	16	17	18	19	20
21	22	23	24	25	26	27
28	29	30	31

アマゾンやグーグルの日本支社も容赦のない
リストラを始めたようですね。世界不況の始まり？
いつもながら思います。諸行無常、盛者必衰。
それが分かっているのに、人間はいつの時代も愚か。

私はずっと前から、どういう発想をすれば35年ローンが
組めるのですか、と問い続けてきました。
と言いながら、私も一度は組みましたけどね(笑)。
今の世で35年の安定収入が曲がりなりにも
保証されているのは、公務員だけですよ。

であるのに、最近ではペアローンを組む人も増えています。
ご主人だけでなく、奥さんと一緒に住宅ローンを
組んでマンションを購入なさるのです。
これ、私にはまったく理解できません。

日本では毎年60万組が結婚します。ところが
離婚する方々も20万組いらっしゃるのです。
要は、結婚した3組に1組が離婚しているのが現状。
自分の周りを見渡してください。いるでしょ！

つまり、ペアローンを組んでマンションを買った方も
3組に1組は「解消」「精算」の時が来るのです。
それはそれは、悲惨な状況になります。
なのに、今時の湾岸タワマンを実需で買っている
人々にはペアローン組がたくさんいるとか。

東京に住んでいる場合、世帯年収が1000万円から
1500万円というのは、実質的に「貧乏人」です。
ところが、当人たちはそう思っていないケースが大半。
中には自分たちは「上のクラス」だと勘違いしている
お方たちも少なからずいます。そういった方が
ちょっと無理をして湾岸タワマンを買ったりします。
私に言わせれば、大枚を払って不幸の種を買ったようなもの。

マンションの資産価値が下がる未来は必ずやってきます。
そういう時に目も当てられない状況が
大量に発生しそうなのがペアローン組ではないかと。
まあ、自己責任と言えば自己責任ですけどね。

早稲田大学エクステンションセンター　榊淳司講師
いよいよ価格下落期を迎えるマンション市場を
見据えた賢い買い方と売り方
6月24日に開講　受講申込受付中

本日の動画　↓

2023年5月27日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約8年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月27日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(4月)は多少待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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先日、旧知の編集者と久しぶりに打ち合わせを兼ねて雑談。
その方、かなり仕事ができるので戦略部門に投入されます。
今はほぼ完全にネットメディア部門に変わったようです。
10年前に出会った頃は、完全に「紙」の人でした。

そのメディアも当然「紙」から始まっています。
しかし、いつの間にか「紙」は従、ネットが主力。
そのせいか、そのネットメディアはまずまずのパワー。
紙からネットへの流れは、ほぼ最終段階ですか。

紙は今や「爺さんメディア」になっています。
キオスクが無くなって、今はコンビニが主力。
そんなもの、50代以下はまず買いませんぜ。
私も紙は日経新聞しか買いません。それも、
新幹線に1時間以上乗るような場合のみです。

紙に比べると、電波はまだ少しだけ寿命が長そう。
例えば、大河ドラマの「家康」を見ている人は多そう。
去年の「鎌倉殿」はけっこうな人気でしたね。
民放系はあまりぱっとしないようですが、
「半澤」とか「逃げ恥」級が出てきたら、
また盛り上がるのではないでしょうか。

でもまあ、電波もその内ネットに敗れ去る運命。
だから各局、今から赤字でもネット放送を始めています。
まあ、当面は赤字のような気がしますけどね。
作り方が基本的に電波と同じですから。

何年か前に吉本を追われた芸人がユーチューブで
地上波に対抗するような番組を作ってましたね。
でも、失敗したご様子。アタマが堅いと思いました。
ユーチューブと地上波は視聴者が異なります。
そんな基本的なことに、なぜ気付かない。

しかし、ネットは人間のコミュニケーションを
破壊的に変えてしまいましたね。紙や電波という
旧媒体は、次世代までほぼ生き残れません。
消滅はしません。でも、今のラジオみたいな
生き残り方になるのではないかと思います。
つまり、存在自体がかなりマイナーなメディア。

私は勝手にあと14年ほど生きる予定を立てています。
14年後には「紙」はほぼ全滅に近いでしょうね。
電波は細々と続いている気がします。
ネットがどうなっているのか、ちょっと想像できません。
でもまあ、私は徐々にリタイアしていく立場なので
参加者兼傍観者として楽しませてもらいましょう。

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仕事柄、富裕層とお話する機会は多くあります。
先日お会いしたご夫妻は、タワマン住まいでした。
欲しいタワマンが出てくると、次から次に買って・・
貸すわけでもなく、売り急ぐわけでなし。

そんなお方がいるからバカ高いタワマンでも
あれよあれよという間に売れてしまうのです。
そこで私は言いました。「そういうの、止めましょう」。
理由は、そういう富裕層が東京には多いから
都心のタワマン価格には経済の法則が当てはまらない。

「困るんですよ、そういう買い方をされると・・」
でもまあ、仕方ありません。彼らには買えるから(笑)。
この街には29万人くらい、そういうのがいます。
見かけはまるで普通。話しても普通。ただ聡明。
まあ、乗ってこられたのはドイツの高級車ですが。

ただ、彼らは根っからの富裕層ではありません。
ニューカマーであり、かなりの成功を収めたご様子。
やっぱりタワマン好きはニューカマーが多いと実感。
それにタワマン好きは、次から次へと
マンションを欲しがるタイプが多いようですね。
先日書いたように、タワマンとは究極的な
「物欲の対象」になるからでしょうね。

日銀の植田新総裁は、どうやら「根性なし」。
利上げをするならできるだけ早い方がいいのに、
「とりあえず、とりあえず」という感じ。
この分では6月も「とりあえず、とりあえず」かも。

そうこうしているうちにアメリカの引締めが終了。
緩和に転じてしまうかもしれません。
その後で利上げしたら、今度は猛烈な円高？
日銀はどうしていつも失敗するのでしょうね？

アメリカの金融政策はいつもメリハリがあります。
そして、軌道修正も早い。気付いたら、すぐ修正。
まさに「過ちてあらたむるに憚るなかれ」の精神。
日本はいつも「もうちょっと、もうちょっと」。
それでタイミングを逃している感じですね。

そのせいでいつまでも消費者物価はデフレ、
都心のマンション価格はインフレという歪な
構造が続きました。今はデフレからインフレへ。
利上げをするとしたら、今年の初めでしたね。

都心のマンション市場は、冒頭に紹介した
ご夫妻のような「趣味買い」の需要や、
相続税対策、外国人の思惑、転売ヤーみたいな
本来の需要以外で買われ過ぎています。
これは暴落のためのエネルギーを溜めているのと同じ。
上がったものはいつかは下がる、というのが相場の鉄則。
恐ろしい断崖絶壁が待っていそうで、怖い。

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メールや対面で、マンション購入の相談を承っています。
私がこんな歳のせいか、同年代前後の方が多いですね。
けっこうな年齢なっても住まいに悩んでおられます。
ちょっと不思議な気もします。なぜなら、多くの方が
現在の住まいに大きな不満があるわけでもなさそうだから。

しかし、新しい住まいに移って、新し暮らしに期待
していいるようなご様子にお見受けできる場合も・・
人間、いくつになっても住まいには夢をいだくのか。
実は私、そういうところがほとんどありません。

素敵な住まいを見ても「こんなところに住んでみたい」
と思うことはありませんね。「いいな」と思うことは
ごく少数ながらありますけどね。きっと広告屋時代に
嫌と言うほどマンションのモデルルームを見たせいです。

あそこには現実にはあり得ないイミテーションの世界が
「これでもか」というまでに出来上がっています。
私はそんなモデルルームを撮影するディレクションを
反吐が出るほどたくさんやらされました。嫌いでした。

まあ、ディレクションと言っても名ばかり。私の場合は
ほぼほぼ見ているだけ。カメラマンさんがポラを上げても
「はいＯＫ」と、なーんも口出ししませんでした。
まあ、どーでもよかったのですよ、モデルルームなんて。

そのどーでもいいモデルルームをどれだけたくさん見たかを
自慢している方をネット上でお見かけしたことがあります。
インテリアコーディネイターなら多少役に立ちますが、
一般人がアレをどれだけたくさん見ても意味はないはずです。

確かに衣食住の中でいちばんお金がかかるのは「住」。
ちょっとでもいいところに住みたい、というのは
現代を生きる人間の本質的な欲求だと思います。
ただ、人間には「起きて半畳、寝て一畳」という
真理もあります。住まいを変えたからといって、
人間の中身までは変わらないはずですね。

私は禅というものに興味はありません。
ただ、私のぼんやりとした理解によると、
煩悩というものを捨て去ってしまえば、
煩悩に悩まされることはない・・みたいなものでは。

「あんな所に住みたい」というのは、煩悩とまでは
言いませんが、人間の物的な欲求の一部です。
つまり、住まいというのは人間にとっての
究極の物欲なのだと思います。だからかどうか、
タワマンを好むようなお方は無駄にいい車を求めます。
物欲と見栄の追及がそうさせるのでしょう。

様々なご相談を承っていて思うのは、
それぞれのお方が新しい住まいに求める「夢」ですね。
みんな、その新しい住まいに移ると、自分の暮らしが
ぱっと明るくなって夢が花開く、という思いを
描いておられるのではないでしょうか。

ただし、物欲で充たされるのは物欲です。
精神的な充足ではないのです。それも真理です。
確かに、物欲を満たせば精神は安定しやすくなります。
しかし、物欲の満足感には賞味期限があります。
それが切れると、新たな物欲が沸いてきます。
「次は・・な住まいに暮らしたい」　キリがありません。

ま、価値観は人それぞれです。
私は相談者の住まいへのニーズを伺いながら、
資産価値を中心としたご助言を差し上げています。
ご希望があれば、どうぞお申込みください。

有料相談はこちらから

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先日、マンション広告の業界関係者と情報交換。
地方の新築マンションの市場がどうなっているのか、
というようなことを話し合いました。
彼が言うには、昔と違って有効なメディアは
テレビなのだそうです。そこからネットに引っ張る。
折り込みチラシはすでに主役ではないとか。

私があの業界にいた15年ほど前はまだ、
折り込みチラシが主役でしたね。ちょうど交代期ですか。
地上波のテレビなんて誰が見ているのか、
なんて思いますが、地方ではまだまだ主力媒体。

それにテレビ用に作った動画はネットでも使えます。
今は動画制作のコストも劇的に安くなっていますから。
しかし、紙の時代にあの業界にいた私からすると
「世の中変わったのね」感が否めません。

私の後輩や元社員の何人かが、未だにあの業界にいます。
それぞれ、社長になっていますね。まあ歳も歳ですから。
たまーに連絡を取り合いますが、やることの中身は
多少変わっても、業界の体質はまったく同じみたいですね。
なーんも進化していない感じがします。つまり、アホのまま。

私はあの業界にのべ22年関わりました。大変でした(笑)。
まあ「無理が通れば道理が引っ込む」の世界でしたね。
14年前に半分足を洗って、ジャーナリズムの世界へ。
こっちの世界は「事実」が優先という常識世界。
その違いに驚きました。しかも、みんな賢い。

その昔、日本の新聞は「インテリが作ってヤクザが売る」
と言われました。マンションはどうなのでしょうね？
少なくとも、インテリ的な要素はかなり少ないと思います。
インテリぶったデべはいますが、頭の中はピーマンです。

新築マンションを売るのは、あの業界では最底辺の人々。
財閥系大手の正社員から見ると、完全な「汚れ仕事」。
つまり、エンド(ユーザー)を相手にするのは、
「おバカ」たちで十分、という発想なのです。

そんな体質は、今でも変わらないご様子です。
デベロッパーからすると、自分たちのご都合に合わせて
開発した新築マンションを喜んで買うようなエンドは
バカに見えて仕方がないのだと思います。
だから大手デべの役員クラスで、自社開発の
タワマンなんかに住んでいる人は、ごく少数派です。

8年くらい前にあった大きな事件を思い出します。
支持杭が十分に安定した基盤に達していないことが
判明した場合でも「自分たちは悪くないから」という
態度に終始していましたね。あれが彼らの本質。

そういうのは私が関わっていた頃とまるで同じです。
これから何十年経っても変わらないでしょう。
ただ、あと何年あの業態が続くかは分かりませんが。
開発戸数はかつての3分の1以下に減っていますから。

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