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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
ヒルサイドテラスで美観と美味を堪能、の巻

昨日は代官山ヒルサイドテラスというところに出かけて、
とっても偉い人に面白いお話をたくさん伺った後、
とっても高級で有名なフレンチレスランでランチ。
いやはや、とっても美味しかったです。
人間、美味しいものを食べると幸せな気分になって
生きる気力がズンズンと湧いてきますね。
S社のKさん、ごちそうさまでした。

ヒルサイドテラスというところは、日本の代表的な建築です。
昨日見せてもらった資料の中に、アメリカの大学院で学ぶ
建築学科の学生が「見ておくべき世界の建築リスト」というのがあり、
その中で堂々の2位に上げられていました。
ざっと見ただけで200か所くらいあった中の2位ですぜ。

まあ、ノーベル賞学者が何人いるかも大事なことですが、
このつまらない建物だらけの日本の中で、ああいった建築が実現し、
今もしっかりと機能しているということは奇跡のように思えます。
しかも、そもそもは集合住宅として計画されたのです。
いってみれば、日本でもっともアーキテクチュアルに優れた「マンション」。

あまり下品な言い方は好きではなりませんが、ヒルサイドと比べると
長谷工型マンションは刑務所。タワーマンションはアリ塚。
まあ、それぞれ世間の需要があるから供給があり、存在しています。
でも、そろそろ量は足りたのだから質を目指すべきではないでしょうか。
こんな話は20年以上前から言われていることですが。

日本の街というのは、しげしげと眺めれば眺めるほど
つまらないところばかり目につきます。
特に、「街づくり」ということについてはセンスがないですね。
特にヨーロッパと比べると美意識というものが低すぎます。

山手線の内側も外側も、歩いているとうんざりするような景色ばかり。
分譲マンションは個性があっても街と合っていません。
特にタワーマンションは著しく景観を損ないます。
あれは内部にいる人は外を睥睨できるけれど、外から見ると醜悪。

先日、あるイベントを企画していて、会場を選んでいました。
有楽町の東京国際フォーラムは便利でいいけれど制約が多い。
いっそうのこと予約の取りやすい東京ビックサイトにするか、
と誰かが言ったのですが・・・その他全員が即座に反対。
あんなところには絶対に人が集まらない。
確かにそうですね。行きたいイベントでも有明ならやめます。
それでも行かねばならぬ時もあるのですが、
だいたいは街自体にウンザリしながら帰途につきます。

しかし、中国人たちはああいった街並みがお好きだそうですね。
連中の歴史が5千年か6千年かは知りませんが、
その間に何を失ってしまったのかお気づきでないようです。
だからこそ、夜郎自大になって世界から嫌われているのでしょう。

それにしても、街というものは生き物です。
そこに暮らす我々は細胞みたいなものです。
発展する街は、ほっておいても発展します。
人も、モノも、建造物も、自然に集まってきます。
年月を重ねると成熟した魅力を醸し出します。
何もないところに都市計画で造られた街は結局、不自然です。
老朽化すると、醜悪になります。もう、見たくないくらいに。

東京ビックサイトのある有明は、オリンピックの会場になります。
いくつかの施設が作られ、大半は五輪後に撤去されます。
その後、いったいどうなるのでしょう？　わずか5年後の話です。
今のところ、新たな地下鉄の延伸計画はなさそうです。
というか、その必要性もないでしょう。

東京という街が膨張する過程にあるならば、
ああいうフロンティアが必要でした。
今の東京は、膨張することよりも収縮を考えるべき街です。
郊外に広がった居住地をいかにうまく都心にむかって
上手にまとめていくかを考える時期です。

オリンピックの開催によって、人口が増えるわけではありません。
むしろ、五輪後には東京の人口までもが減り始めます。
なのに、オリンピックまでマンションが増え続けることは確実。
それを考えながら、有明エリアのあの荒涼とした風景を眺めると、
背筋に寒いものを感じるのは私だけでしょうか。

実は、知り合いの娘さんが社会人3年生で、
有明のタワーマンションを購入なさいました。
もう住んでいる頃ですね。
悪いことは言いません。早めに売りましょう。
この瞬間なら、買値より高く売れます。
しかし、来年の春を過ぎたら、もうわかりませんよ。
「オリンピックの直前に売ろう」なんて考えないほうがいいですね。
なぜなら、同じことを考えている人がいっぱいいますから。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「東京のタワーマンション」を最新情報化しました。
今回、2物件しかニューフェースが登場していません。
そのひとつが、話題の「アルファグランデ千桜タワー」。
販売開始が2015年の4月。これはシティタワー品川の再来かと、
業界関係者その他マンション好きが涎を垂らして狙っています。
まあ、いくらで販売されるか分かりませんが、
私の見立ては「アホかいな」に近いものがありますね。

東京のタワーマンション
価格　10800円

【Ⅰ港区エリア】■パークコート赤坂檜町ザ　タワー、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、【Ⅱ 都心エリア】■Brillia（ブリリア）Tower 上野池之端、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ) THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■アルファグランデ千桜タワー、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、【Ⅲ 城南エリア】■オーベルグランディオ品川勝島、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■(仮)大森大規模パークサイドタワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■アトラスタワー町田、

バリ島ツアー参加者募集　催行ほぼ決定

バリ島への不動産見学ツアーを公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
ほぼ再考することが決定しました。
●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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マンション開発が趣味的規模になる日

私はマンションに関わって、まもなく30年になります。
その間、いろいろなことを経験し、眺めてきました。
現在、確信をもっていえることは、新築マンションの
開発分譲という事業スタイルが「終わりの始まり」を迎えている、
という残念ではあるけれど、厳然とした事実です。

私は、東京23区の内18区で販売されている新築マンションの
現場を３，４か月かけてすべて調査しています。
その結果は「資産価値レポート」というものにまとめて
有料で公開しています。
私の資産価値レポートは、1本読むと他も読みたくなって
いくつもご購読くださる方がいます。
最近、リピート率は出していませんが、おそらく6割くらい。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが・・・

この資産価値レポートを更新していて感じることは、
「物件が少なくなった」という粛然とした現実。
例えば、東京都港区というのは新築マンションの主戦場のひとつ。
かつては30物件ほどが同時に販売されていて、
かなり華やかな様相を呈していました。
今、物件数こそそれなりにありますが、中身はスカスカ。
選ぶべき物件が本当に少なくなりました。
もちろん、価格も不自然なまでに高騰しています。

江東区湾岸エリアは、東京オリンピックの主会場的なところ。
ここは成金チックなタワーマンションの供給が多いのですが、
最近では目立って供給が少なくなりました。
豊洲エリアでは、マンションとなりうる土地が出づらい状態。
土地が余っている有明エリアは、オリンピック後の荒廃を予測してか、
どのデベロッパーも及び腰です。
一時的にブームになりかけた「カジノ構想」も、
知事が変わった途端に誰も何も言わなくなりました。

2015年のマンション供給は、大幅に落ち込みそうな気配です。
当初予測は4万8千戸。実態は4万に届くか否か。
最近、私のところには2016年の「不動産暴落」や「バブル崩壊」
に関するコメントを求める取材が多くなりました。

まあ、暴落とまではいかなくとも、不自然に騰がった価格に
それなりの調整が入ることは間違いなさそうです。
ただ、外国人の買いは衰えていないので、前半はまだ
上昇基調が続く可能性はわずかながらにあると思います。

しかし、新築マンションの開発分譲、というビジネスモデルは
今までと同じではいられないのが厳然たる事実。
すでに、郊外型の大規模マンション開発は鳴りを潜めました。
来年もいくつか登場するでしょうが、増えることはないでしょう。

3年くらい前に書いた「磯野家のマイホーム戦略」で、
「10年後の新築マンション市場は今の1割規模」といった
内容のことを言いました。あと7年です。
3年前からすると、2割ほど供給戸数が減りました。
来年は、さらに減ると思います。困りますね。

私は、世の中の「先の先を読む」という悪い癖があります。
なぜ「悪い癖」かというと、あまり役に立たないからです。
ビジネスで成功するには「先の先」は必要ありません。
三歩先ではなく「半歩先」を読むことが成功につながります。
「三歩先」だと、誰も現実感をもって想像できないのです。

「10年後に1割まで減る」なんて言っても、それは別世界の話。
普通の人間は10年先どころか、1週間先くらいしか見えません。
不動産屋さんの経営者でさえ、せいぜい数年先でしょう。
5年先のことすら考えられませんね。

オリンピックが終わるまで、あと4年と9か月ほどです。
東京という街には、その後の華やかな未来が見えません。
実は、東京は日本でもっとも「マシな街」です。
日本の他の街の多くでは、激しい衰退の途上にあります。
しかし、東京でも5年後からは確実に衰退が始まります。

その予兆が激しく現れるのが2016年ではないかと考えています。
新築マンションの供給が減るのも、その現象のひとつでしょう。
このままでは、来年の首都圏での新築マンションは
3万戸台の前半にとどまるかもしれません。
2017年には3万戸を割っても不思議ではありません。

かつて、この数字は8万から10万戸でした。
つまり「新築マンションで食える」業界人のボリュームも
かつての3分の1程度にまで減らなければならないのです。
現実に、半分くらいまでは減ったと思います。
来年は、さらに厳しくなるでしょうね。

逆に、中古マンションの取引量は増えるはずです。
したがって、仲介業が養える人数は増えます。
今後の不動産業住宅部門の主役は、新築開発系から流通系へと
変わっていくのだと思います。
3年くらい先には、それが鮮明になっているはず。

私が学校を出て2年後に関わることになったマンション業界は、
私の現役引退を待たずして「滅亡」同然に衰退するようです。
何とも寂しい限りです。しかし、この運命は避けられません。
私という人間は、それを眺めながらアレコレいう以外に、
特に何かができるわけではありません。
平家物語の語り部のように、諸行無常を嘆くより他ないのです。
といっても、まだ「先の先」、あるいは「散歩先」の話ですが。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回は「新宿区総集編」を最新情報化。
西新宿の60階タワーは完売しましたね。
竣工する頃の市場環境が心配です。
どうせ外国人と相続税対策買いが大半でしょうから、
竣工と同時に大量のウリ物件が湧いてくると思います。

一方、新規に出てきたのは小ぶりなものばかり6物件。
大和ハウス工業のプレミスト新宿山吹が、
比較的に少し大きめでしょうか。でも実売は60戸です。
全体的に市場が収縮していますね。
でも、選べる物件もチラホラあります。
メルマガ読者さんには、のちほどお知らせしますね。

新宿総集編
価格　5490円(税込)

■ザ・ヒルズ市谷薬王寺、■ザ・パークハウス 市谷甲良町、■ブランズ牛込神楽坂、■ローレルコート新宿夏目坂、■インプレスト早稲田、■オープンレジデンシア神楽坂若宮町、■クリオラベルヴィ市ヶ谷、■プレミスト新宿山吹、■オープンレジデンシア神楽坂 並木通り、■ザ・サンメゾン目白近衛町エルド、■スカイフォレストレジデンス、■ザ・パークハウス 新宿御苑、■プレミアスイート外苑の杜、■アトラス市ヶ谷、■ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森、■プレシス新宿御苑レザリス

バリ島ツアー参加者募集　催行ほぼ決定

バリ島への不動産見学ツアーを公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
ほぼ再考することが決定しました。
●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
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今回は「価格で勝負」の1物件。
立地の「ユニークさ」で1物件。
バランスが良いので「買える」1物件を選んでいます。

次回は新宿区から4物件を選び、数日中に発信します。
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2015/12/19 13:56 | メルマガ発信 | Comments (6)

2016年のマンション市場は「下落の始まり」

ここのところ、脱線が続いていました。
たまには真面目にマンションの話もしましょうか。
といっても、面白い話題があるわけではありません。

2016年のマンション市場がどうなるか、みたいなことを。
実は、ここのところ雑誌メディアの取材を受けることが、
いっときに比べて激減しました。
まあ、傾斜問題みたいなのが起こらないから、
世間の関心がマンションから外れているのでしょう。
でも、この前は「2016年はバブル崩壊か？」みたいな
取材電話が入っていましたねえ。

はたまた、ここのところ依頼された原稿で
そういう悲観的な話をいっぱい書きました。
やっぱり、悲観的にならざるを得ませんね。
いい材料はほとんどありませんから。

まず、市場への供給が減るでしょうね。
不動産経済研究所が来年の1月に発表するでしょうけれど
今年の首都圏の新築マンション供給量は、
4万戸を切っているかもしれません。
多い時は10万戸を超えていましたから、まあ激減。
近畿圏はこちらの約半分なので2万戸未満？

それでいて、価格はかなり上がってしまいました。
首都圏では平均が6000万円越えだとか。
それは売れなくなるでしょう。
6千万円なんて、普通の人には買えませんから。
年収が1200万円以上必要でしょう。
サラリーマンの上位3％くらいではないですか。

それでも、今のところ都心では販売好調ですね。
買いの力が衰えている感じがしません。
というか、まともな物件のかなりの数が売れてしまいました。
みなさんの選択肢は狭まっています。困ったことです。

実は、中古市場も売り出し物件が急増しています。
「新築未入居」というのも多いですね。
富久クロスなんて、大量に売りが出ているご様子。
投資で買った方たちが「今のうち」と売り出しているのです。

ここ2年で売買契約が成立した都心のタワーマンションは、
おそらく半分以上が実需以外の買いだと思います。
相続税対策のつもりかった方も多いでしょう。
でも、どうやら梯子が外されそうなので「今のうち」。
市場的には何とも嫌な感じになっています。
売るのなら「今のうち」ということでしょうか。

私としては来年の3月くらいまでは今の価格水準で持つと思います。
その後は「値崩れ」が始まるのではないかと危惧しますね。
実需で買われていないので、売りは売りを呼びます。
中国人まで売り始めたらヤバイことになりそうです。

一方、新築マンションは来年も値上がりします。
これはもう、確実。現に動き出していますから。
でも、値上がりしたマンションが売れるかどうかは別問題。
中古が値崩れすれば、新築は販売不振に陥るでしょう。

最近、目立つのは賃貸市場の不振。
一部人気マンションの賃料は値上がり気味ですが、全体的には・・・
賃貸市場は、ほぼ実需だけです。
投資でマンションを借りる人なんて、ほとんどいません。
これからはAirbnbなんてのもあるでしょうけれども。

それやこれやで、来年マンションを巡る市場環境はいたって不透明。
ひとつ言えることは、ここ数年のうちに売りたいのなら
それは「今でしょ、今」と、どっかの先生みたい(笑)。
しかし、本当に嫌な感じですね。

アメリカの金利が上がったせいか、日経平均は乱高下していますね。
早く落ち着いてほしいもの。マンション市場にも影響します。
何度も書きますが、株価は半年先の景気を先取りしています。
そこが落ち着かないことには、マンション市場の見通しも・・・

夕刊フジ来週金曜発売号の原稿を昨日書いたのですが、
テーマは「値引きの季節が始まった」。
郊外エリアで常態化していた完成在庫の値引きが、
ジワジワと都心へ忍び寄ってきています。

今回はリーマンショックの時のような
在庫過剰になる心配はありませんが、
それでも値引きの季節は確実に始まっています。
新築マンション市場はこういう景気循環を繰り返しながら、
次第に収縮していくのでしょうね。
来年はほぼ確実に「下落の始まり」になりそうな気がします。

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時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
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●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
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●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
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2015/12/17 15:57 | メルマガ発信 | Comments (2)