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榊　淳司オフィシャルブログ
‟シャープショック”で不況が来るか？

私という人間は、生き方も考え方もかなり「いい加減」です。
やることもズサン。最初の就職先でつけられたあだ名は「ズンちゃん」。
職場のきれいなお姉さんたちに「ズンちゃん、これお願い」なんて。
まあ、こういうことでよく今までノウノウと生きてこられたなあ、と。

しかし、「いい加減」というのがいい方に作用する場合もあります。
というのは、考え方までいい加減なので、固定観念が根付かないのです。
●学校の先生が必ず生徒より賢いわけではなく
●職場の先輩のノウハウが必ず優れているわけでなく
●大企業のサラリーマンが必ずしも優秀なわけではなく
●銀行員がかならずしも真面目で数字に強いわけでもなく
●東大卒が常に正しく物事を判断できるわけでもなく
●自分が今の仕事で5年先も食えている保証などどこにもなく
●新築マンションの供給がいつまでも続くわけでもなく、
●今のようなバブルがいつまでも続くはずもなく

こういうふうに、目の前の「当たり前」を常に疑ってかかります。
そして、自分の考えを好き勝手に発信しまくります。
最近は、それを面白がってテレビや雑誌が取材にやってきます。

今、雑誌関係の取材で多いのは「来年はバブル崩壊か？」というベクトル。
今日はちょっと持ち直しましたが、株価が怪しいですからね。
「嫌な予感」が広がりつつあるのではないでしょうか。
今夜発表されるであろうアメリカの利上げ。
そしてジワジワ影響が出始めた中国の不況突入。
材料がそろい始めました。

そして、日本の不況突入へのファンファーレは「シャープ倒産」。
各種情報を総合すると、いよいよ危ない感じがしますね。
今までの経緯を見ていると、経営者のダメっぷりが目立ちます。
「目のつけどころがシャープだね」なんて言っていたのが20年前。
吉永小百合がアクオスのCFに出ていたのが数年前。
世の中、まさに諸行無常。変わるときには変わります。

しかし・・・世の中は常に変わっているのに、
頭の中を変えることができない人間が数多くいます。
そういう方々は、競争に負けてシャープのように退場を促されます。
個人単位で退場するのは目立ちませんが、シャープの規模だと・・
もし「いよいよ」になったら、これは経営者の頭の固さが
原因の何割かを占めたのだと思いますよ。

現在のシャープは連結対象企業を含めると4万人以上の社員がいます。
困ったことに収益を上げている事業がほとんどありません。
つまり、黒字部門だけでも引き受けようとするホワイトナイトは
どこからも現れない可能性が強いのです。
あとは、銀行が見放せばおしまい、の状態だとか。

銀行は銀行で、倒産されれば何千億円も損失がでます。
さて、どうするのでしょうね？
普通に再生法とか更生法を届けでられたら、
日本経済はまさに「シャープショック」に見舞われますよ。
関連の倒産も何百社でるか分かりません。

しかし、メジャーなマスコミはこの問題を取り上げませんね。
過去にあれだけ広告費を使っていたので、遠慮があるのでしょう。
しかし、いよいよ危ないのは隠しようもない事実。
社員に自社製品を「押し売り」しているくらいですから。

私は、あまりにまじめすぎるよりは、多少はいい加減であった方が、
人生が楽になると考えています。まあ、言いわけの一種ですけど(笑)。
物事を四角四面に考えると、行き着くのは真面目な答え。
そこには何の面白さもありません。

東大を卒業した芸術家やクリエイターで「すごい」という人を知りません。
まあ、私が知らないだけで多少はいらっしゃるのでしょう。
私が勝手に考える理由は、東大を出るほどのお方は
「答えのある問題で答えを出すのが得意すぎる」から。

ところが、世の中の99%の「問題」には決まった答えがありません。
つまり、私に言わせれば偏差値なんて1%の世界で優秀さを競う
「コップの中の優劣」でしかないのです。
しかし、この基準は大きな会社の中ではわりあい通用します。

なぜなら、大きな会社の中で社員に課せられる仕事は、ほぼルーティン。
そこにはわりあい鮮明な「答え」があるからです。
だから大企業ほど高偏差値の社員を採用したがります。
また、大企業の中では偏差値の高さが人材の有用度に比例します。

そうやって、ひとつの企業の中だけで育ったお方は、
いったんその会社を放りだされると、困ったことになります。
いわゆる、その会社内でのルーティンでしか通用しない
能力だけを身に着けているからです。

こういう時、多少いい加減な人間の方が精神的に楽です。
なぜなら、前の会社で身に着けたノウハウを
ボロ布のようにあっさり捨てられるからです。
そして、喜々として新しいノウハウ獲得に挑みます。

私が思うに、「いい加減」ということは、
物事に固執しない生き方につながります。
「こだわる」という行為は、今は肯定的なイメージで使われますが、
もともとマイナスの意味が強かったはずです。
なぜなら、武士は時に自分の命をポイと捨てなければなりません。
その時が来れば命まで捨てなければいけないのに、
その他の何にこだわらねばならないのでしょう？

とまあ、こういう価値観です。
だから「恬淡とした人物」とか「飄々としている」というのは
男子に対するかなり高い賛辞です。
逆に「あいつはこだわりが強い」というのは、
侮蔑の意味合いを何割か含んでいる、と私は思います。

今回のシャープを見ていると、下手な「こだわり」が
社業を傾かせたと思えます。
亀山工場なんか、あっさりと台湾企業に売り飛ばせばよかったのです。
液晶を諦めて、次の事業を3年前に仕込んでいれば
今頃はもう少しましな状態であったかもしれません。

さて、「その時」が来ると4万人の社員たちはどうなるのでしょう？
あまり深刻に考えず、「いい加減」な気持ちでいることをお勧めします。
また、そんな会社にこだわらず、退職金の出る間に決断すべきです。
世の中、時にはなるようにしかならないもの。
過去の栄光は遠のくだけですが、未来の希望は心がけ次第。
つまらないこだわりは早めに捨てましょう。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
この前、京都・大阪に行ったときに見て歩いた
「大阪のタワーマンション」を最新情報化。
大阪は東京ほどではないのですが、建築費の高騰分は高くなりました。
しかし、売れ行きは「ボチボチ」。

千里中央の駅前に定借でタワーができます。72年ですから、
購入者にとっては70年間住める定借。
地主は読売新聞みたいですけど、なぜに？
70年後に読売新聞が存在しているかどうか、怪しいもの。
おっと・・・こんなことを言ってはいけませんね。
確か、今日の夕刊に私のコメントが出ているはずですから(笑)。

大阪のタワーマンション
価格　5,290円

■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■ブランズタワー御堂筋本町、■リバーガーデン福島 木漏れ日の丘、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 SOUTH、■ (仮称)千里中央超高層タワーマンションプロジェクト、■クラッシィタワー南船場、■プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー、■シティタワー梅田東、■ザ・パークハウス 中之島タワー、■ローレルタワー南森町ル・サンク、■ピアッツァタワー上本町、■プレミストタワー大阪新町ローレルコート

バリ島ツアー参加者募集　催行ほぼ決定

バリ島への不動産見学ツアーを公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
ほぼ再考することが決定しました。
●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2015/12/16 18:00 | ちょっと脱線 | Comments (2)

日本人は100年後に存続の危機を迎える

昨日、ツラツラとネットでニュースを見ていたら、
「相模原市のワンルームマンションの月額賃料が2万円台」
というのがありました。
青山学院大学とかが都心に戻って学生がいなくなったので
数年前から急激に賃料が下がり始めた、ということらしいです。

札幌では、数年前から1万円台のワンルームがあるそうな。
まあ、物件価格自体が200万円とかの世界になっています。
それでも、借りてくれる人がいれば幸い。
湯沢町苗場地区のマンションは、1DKで10万円ですよ。

こういうことを、東京の人は他人事だと思っています。
アハハ、確かに今はね。でも20年後は違うよ。
「新浦安の築25年100㎡3LDKが500万円」
なんてことになっているかもしれませんな。
というか、多分そうでしょう。

人間というのは、見たいものしか見ません。
自分の受け容れたくない事実からは目を反らすものです。
でも、現実は現実なのです。それは残酷なまでに。

東京に住んでいると、郊外や地方のことは分りません。
ほかならぬ私も東京に住んでいるひとり。
時々、出張で地方に行くと背筋が寒くなります。
「日本はここまで衰退しているのか・・・」
もちろん、その逆もあります。

先日、群馬県の「トンカツ街道」を車で走って思ったのは
「日本はまだまだ大丈夫じゃないの」
猿ヶ京温泉もよかった。結構、元気な「地方」もあったりします。
でも、全体から見ると地方は寂れています。

東京でも、郊外はいけませんね。
商店街は1勝9敗です。ひとつ栄えて、9カ所寂れています。
大阪の街にも元気がなかった。
まだしも、インバウンドで賑わう京都は輝いていました。

あまり考えたくはありませんが、この国は衰退途上です。
まさか自分が生きている間に、それも50代で、
衰退するニッポンを目の当たりにするとは思いませんでした。
私が後期高齢者になる20数年後はどうなっているのか？
もっとも、後期高齢の歳まで生きられるかどうか分りませんが(笑)。

暗くなりますね。このことを考えると。
何とかならないのか、と思いますが妙策なし。
政治家を見ていても、この問題を真剣に考えているような
お方をついぞ知りません。なんせ、10年20年、あるいは
50年100年の視点で考える問題。
「次の選挙」しか頭にない政治家には無理でしょ。

道は2つあると思っています。
１　人口減を受け容れて痛みを和らげる
２　再び人口増、あるいいは維持の方向へ仕向ける

現状、二兎を追っているような状態ですね。
一兎も得られない気がします。

若い女性が二人以上の子どもを産み、育てなくなった原因は
１　結婚しない
２　結婚しても子どもができない、作らない
３　子どもができても一人にする

これもどーしようもない問題。
今の若者は、恋愛とセックスには幾分関心を払いますが
それ以上に踏み込もうとしない方が多いみたいですね。
「子どもを生み、育てる」ことに関心が薄そう。

安倍君は、口ではいいことをいっぱい言っていますね。
でも多分、本人は何も分っていません。所詮はボンボンです。
しもじもの悩みなどは理解できていないのでしょう。
でなければ、派遣法改悪法案を通すワケがありません。

今年、安倍君がやらかした最悪の政策は安保法案でもTPPでもなく、
派遣法の改悪だったと私は思っています。
あれは、日本の若者の大半に「貧乏でいろよ」という貧乏強制法。
時間給950円の若者には、結婚も出産も無理でしょう。

今、巷では人手不足です。
特に外食や建設の現場では人手が足りなくて困っています。
しかし、賃金はほんの少ししか上がっていません。
時給950円が、せいぜい1200円ですか。
それではまだ、子どもは増えませんぜ。

人口が減ることで、いいこともあります。
でも社会に活力がなくなるのは寂しいこと。
若い人たちが子どもを生み、育てなくなるのも困ります。
また、そういう生き方を是とする価値観の蔓延も
どこか頽廃的だと思います。

私の親くらいの世代まで、結婚をしないとか、
子どもがいないというのは「一人前でない」という
価値観に支配されていたと思います。
人間が種を存続させるための基本はそこにありますから。
しかし、日本人は種の保存本能を捨てつつあるのかもしれません。
自分が生きる意味を「自分さえ良ければいい」とするのは
種の継続本能を捨てているのと同じ。

今の日本は危機にあります。
切羽詰まっているのは、財政赤字でも原発でも円安でも、
ましてや株価でも、空家問題でもありません。
日本民族は今、「種の存続」の危機に立たされているのです。
価値観の多様化も結構ですが、所詮われわれは生き物です。
サルの亜種です。そして、日本人はすでに自然とともには
生きられない環境で3世代目に入ってしまいました。
生物の種としては、実に弱い遺伝子になっているはず。
このままでは、100年後にはパレスチナ難民並みの
「民族存続の危機」を迎えている可能性があります。
そのことを、もっと多くの人に気付いていただきたいですね。

さて、大仰な問題は置いておいて、目先のマンション市場。
目黒区と品川区の資産価値レポートを最新情報化。
このエリア、バブルが中途半端に広がったので、
市場が少し歪んでいるような気がします。
アドレスは品川区だったブリリアタワーズ目黒駅前が完売。
竣工の頃にはバブルが弾けて買値よりも価値が下がっている可能性が
大きくなってきました。いつか来た道ですね。
そして、現状は住友不動産物件が目白押し。
当たり前ですが、ぜーんぶバカ高です。
それでも買う人がいるから不思議。
しかし、このバブルが弾けたらどうなることやら。
それこそ、「見たくない現実」だと思います。

品川区総集編
価格4690円

■(仮)大森大規模パークサイドタワーﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ、■シティタワー目黒、■クレストタワー品川シーサイド、■ブランズシティ品川勝島、■オーベルグランディオ品川勝島、■Brillia(ブリリア)大井町 The Residence、■パークホームズ大崎サウスレジデンス、■レジデンシャル品川中延グランクラス、■ザ・プレミアスカイ品川中延、■クレストラフィーネ旗の台、■シティテラス品川イースト、■クレストフォルム大井町サウステラス、■ザ・パークハウス 白金長者丸

目黒区総集編
価格　4,890円

■ピアース学芸大学、■ドレッセ目黒大橋プレヴィ、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■ Brillia（ブリリア） 目黒 碑文谷、■ディアナコート学芸大学レジデンス、■シティハウス目黒学芸大学、■ローレルコート八雲、■目黒本町レジデンス、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■ルジェンテ碑文谷、■（仮称）中目黒駅前プロジェクト、■（仮称）目黒駅西口プロジェクトI、■クリオ駒沢公園

大崎・五反田・目黒
価格　4,190円

■シティタワー目黒、■ザ・パークハウス 白金長者丸、■パークホームズ大崎　サウスレジデンス、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■Brillia（ブリリア）目黒 碑文谷、■ピアース学芸大学、■シティハウス目黒学芸大学、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■（仮称）目黒駅西口プロジェクトI、■ルジェンテ碑文谷、■ディアナコート学芸大学レジデンス

バリ島ツアー参加者募集　催行ほぼ決定

バリ島への不動産見学ツアーを公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
ほぼ再考することが決定しました。
●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
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消費増税よりもカンタンで効果的な財政再建策

久々に、国内政治の話。
官邸（安倍首相周辺ということ。菅官房長官とか）が、
党（谷垣幹事長のこと）をねじ伏せて、消費税の軽減税率を
幅広く適用する公明党案を飲ませたとか。
ふーん。

そもそも、再来年の4月に消費税が上がらないとしたら、
こういうことは茶番劇というものですね。
消費税を上げることが前提だから、軽減税率で揉めているわけでしょ。
そもそも、安倍君に消費税上げる気があるの？

最近の雑誌記事を読んでいると、安倍君は
「消費税って、絶対に上げるのですよね？」という質問に
笑って答えないそうな。去年の解散の時とは違いますね。
あの時は「もう延期することはありえません」的発言だった。

来年は参議院選挙があります。
それに合わせて「消費税増税の無期限延期」を公約にして
衆議院を解散して同時選挙に持ち込むハラが見え見え(笑)。
まあ、うまくやってくださいね、の世界。

そもそも、今のこの経済情勢で消費税を上げれば日本経済が
今以上にメチャメチャになるのは目に見えています。
消費税が上がって喜ぶのは、財務省と非課税業者だけ。
安倍君も、そんなことは百も承知。だけど口に出せない。

安倍君が今、「消費税増税には無理がある」なんて口を滑らせると、
財務省が猛然と牙をむいて安倍降ろしに動きます。
彼らにとって、消費税増税は悲願なのです。
何が何でも10%にしなければいけないと思っています。

しかし、返す返すも不思議ですね。
このブログでも何回か取り上げました。
財務省は、税率さえ上げれば税収が増えると思っています。
財政の累積赤字は、税金を取り立てることによって改善できると。
ホンマに「アホかいな」の世界です。

財務省と言うと、日本の文系教育を受けた最優秀な連中の集団。
それがなぜ、そういうアホみたいな理屈にまい進するのか？
私にはどうにも理解できません。
ただひとつ、推測できるのは財政再建というのは「答えのある問題」。
東大秀才君たちって「答えのある問題」には日本一強いけれど、
「答えを創造する問題」には私立文系より弱いみたいですよ。

カンタンに解説するとと、まず日本政府は借金だらけです。
人間に例えれば、とっくに破産水準を超えています。
年収500万円なのに1億円の借金があるのと同じです。
それを返そうとすれば、年収を1千万円に引き上げねばなりません。
政府の収入はすなわち税金ですから、答えは「税率の引き上げ」。

法人税や個人の所得税を引き上げようとすると、
政治家たちが選挙で負けるから、そちらは無理。
消費税なら、国際的に見てもまだ低水準。
政治家たちも納得しやすいし、国民も騙しやすい。
「だから消費税を上げよう」
財務省（昔の大蔵省時代から）は、単純にそう考えます。

東大出の秀才たちというのは、本当に「アタマが固い」ですね。
思い返せば、理系のノーベル賞を取った人々を眺めてみると
なんと東大出のエリートコース研究者の少ないこと。
ほとんどがアウトサイダーではないですか！

秀才には秀才の使い道があります。ただ、実戦には向かないのです。
連中には「答えが出る問題」をやらせておけばいいのです。
政治的な高度な判断には向きません。
今回も、谷垣君が財務省シンパなのは、彼が財務大臣経験者だから。
おまけに谷垣君も弁護士だけどエリート系なので、
財務省の役人たちと考え方が似ているのでしょう。
すっかり財務省のリクツに洗脳されているみたいですね。

父親が自衛官で政経塾出身、どこか東大コンプレックスを
持っていたそうな民主党の野田君も、財務大臣時代に
すっかり役人に洗脳された結果、政権と引き換えに消費増税。
今でも騙されたことに気が付いていないのではないでしょうか。

私も数年前までは「千兆の借金なんて返せるわけないじゃん！」。
「日本はもうすぐ破産するよ」なんて、真剣に考えていました。
でも、今はすっかり宗旨替えしています。
「過ちて改めるにはばかることなかれ」、あるいは「君子豹変」。
そもそも「国の借金って何だろう？」と考えると本質が見えます。

あの破たんしかけたギリシアと日本では、借金の質が違います。
日本の借金は、ほとんどが国債の発行残高。
国債の単位は「円」。胴元は日本銀行。所有者も3割がた日銀。
国の借金を中央銀行が引き受けるのは「財政ファイナンス」といって
管理通貨制度の元でもっとも禁忌すべきことです。
でも、今の日本は平気の平左でやっています。
誰も文句言いません。なぜなら、日銀以外は誰も損しないから。
日銀が損をしたって、誰も迷惑しません。

ギリシアの借金は、ギリシャ国債と、ギリシャ国内の銀行の借金。
単位は「ユーロ」。胴元はECB（ヨーロッパ中央銀行）。
分りやすく言うとECBはドイツの支配下にあります。
そして、ギリシャに金を貸しているのはECBやドイツや
その他ユーロの金融機関や投資家たち。
ギリシャが破たんすると、彼らが損をします。単位はユーロ。
これは実害があるので、大いに困ります。
ユーロ圏がすごい不況に陥ります。

ギリシャが破たんすると、ギリシャ人はほとんど貧乏人になります。
なぜなら、ギリシャ国内のユーロがガタ減りになります。
お金が回らなくなって、公務員の給料さえ払えません。
そして、ギリシャ人の4割がたは公務員。
あとの人々も、ほとんどがそれにぶら下がっている人だから。
現状、ほぼ破綻状態ですね。ギリシャ人は大変でしょ。
でも、今まで「お金が足りないから」と借りていたツケを払っているだけ。

ところが、日本政府が破たんしても、困るのは日銀と金融機関だけ。
日本国債はほとんど日本国内で消化されているからです。
まあ、今の状態では理論的に破たんしようがありません。
日銀が国債を引き受ければ、半永久的に破綻せずに済みます。
ただ、対外的な信用が下がるので、円安になるだけ。
現に、黒田君が異次元金融緩和をやったので円安になりました。

実はね、破綻だってカンタンに回避できます。
日本には1600兆円という個人の金融資産があるのです。
法人じゃありません。個人ですよ。国民一人1300万円。
金融資産ですよ。現金や株、債券などです。
つまり、日本という国は今まで豊かな国民から
税金としてお金を吸い上げず、借金として借りて
必要な経費を賄っていただけなのです。
この歪な構造を、単純な消費増税という答えで解決しようと
考えているのが財務省の役人。アホですね。
「財政赤字を解消せよ」という問題の解答としては正解かもわかりませんが、
現実社会におけるソルーションメソードとしては落第点。

消費税を2%上げたって、政府の増収は4兆円かそこらです。
政権をいくつも潰して、大騒ぎしながら消費税を上げるよりも、
この1600兆円から何割かを税金で掠め取ることを考えましょうよ。
1割巻き上げれば160兆円。2割なら320兆円ですぜ、旦那。
うまくやれば、政府の借金なんて一発で半分に減るかもしれません。

さて、ではこの1600兆円は誰が持っているのか？
「富裕層」ですよ。いわゆるお金持ちの方々。
相続税対策といっては、住みもしないバカ高いタワーマンションを買う人。
京都の7億円のマンションをすぱっと買う人。
もっとも、あれは中国人かもしれませんが(笑)。

ああいう人々ほど、網の目のように張り巡らされた「優遇税制」を
「これでもか」というほど使いまくっています。
私は貧乏人ですが、いささかお金持ちさんたちと交流があります。
みなさん、実にお上手。税務知識はハンパありません。
つまり、消費税を上げないで優遇税制を片っ端から見直すことで、
今まで税制の網から漏らして肥え太らせた富裕層から、
「本当だったら払わなければならなかった税金」を徴収するのです。

消費税というのは、金持ちから貧乏人まで平等にかかる税金。
そんなのを上げれば時の政権が選挙で負けるなんて分り切っています。
つまり、ものすごくエネルギーのいる増収策。犠牲者もいっぱい。
そんなことに血道を上げるよりも優遇税制見直しでしょう。
ひとつひとつの優遇税制には受益者が少ないので、
反対の声も高くなりません。だから選挙にも負けません。
戦争で言えば、弱いところを攻めて各個撃破。これ勝利の王道。

財務省の秀才君たちはどうしてこんなカンタンなことが分らないのでしょう。
消費税を上げるなんて、労多くして屍多し。愚の骨頂です。
それよりも、お金持ちをテーマごとに各個撃破。
先日のタワーマンション購入による相続税課税基準見直し、
なんていうのがまさにそれ。
ああいうのを何百と積み重ねれば、すぐにウン十兆円ですぜ。

あと、バリ島への不動産見学ツアーを非公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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2015/12/11 0:21 | ちょっと脱線 | Comments (6)

有料メルマガ37号　川崎区「坪単価150万円戦争」を配信

12月10日18：07　に第37号のメルマガ
榊淳司の最新マンション情報　第037号 川崎区の3物件
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回は「川崎区150万円戦争」渦中の2物件を含む3物件。
以下、サワリだけご紹介しておきます。

今回は、川崎市川崎区の3物件です。
富裕層のみなさまには無縁の「庶民型」マンションで失礼します。
同じ川崎市の武蔵小杉エリアと比べると、
約半分の「坪単価150万円」で価格競争が繰り広げられています。
しかも、そこから値引きまでしているという凄まじさ。
その代表的な2物件に加えて、
首都圏で最もコストパフォーマンスの高い
タワーマンションを1物件ご紹介します。

現在、新築マンション市場がたいへん狭まっております。
今後は「お奨め」ではなくても、話題性のあるものや
面白味のある物件を積極的に紹介していきます。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームかたお知らせください。

よろしくお願いします。

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2015/12/10 18:15 | メルマガ発信 | Comments (2)

ザ・パークハウス京都鴨川御所東、即日完売への突っ込みどころ

今日は、京都在住の読者さんからまずお知らせが入り、
その次にヤフーのニュースでトップを飾った話題。
「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東 第1期1次」の26戸が
「7.49億円住戸も含めて26戸が即日完売」というのを
取り上げて、アレコレ私流にケチを付けたいと思います。

まず、この物件についての基本情報。
交通 京阪鴨東線「神宮丸太町」駅（3番出入口）徒歩6分
総戸数 85戸(事業協力者住戸10戸含む)
販売戸数 26戸
販売価格 4,180万円～74,900万円
最多価格帯 6,400万円台(3戸)(100万円単位)
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 43.38m2～287.23m2(トランクルーム面積/1.58m2)

分りやすく言うと、鴨川べり。西側の河原から上がったところ。
少し下流の三条から四条あたりだと、「床」という河原にせり出した
テラスのようなところがビアガーデンみたいになっています。
夏の京都の風物詩ですから、みなさんもよくご存じなはず。
このマンションはそこからはやや北。丸太町と今出川の間です。

実は私の「京都市」の資産価値レポートで詳しく取り上げています。
私が高校時代、体育で長距離を走らされた時に出発点になったところ。
何とも「恨めしい場所」なのです。
あそこは京都府立鴨沂高等学校歴代卒業生数万人
の怨念が籠っている忌まわしき場所。なーんて。
今のところ長距離の授業では死んだ人はいませんが、
源氏物語名物の「生霊」なら出そうな場所ですぜ(笑)。

「京都市」全47物件【2024年5月】

まあ、そんな冗談は置いておいて・・・・
不動産的にみた立地の価値は抜群。まあ、めったに出ません。
しかも、御所南小学校と御池中学校の通学区。
今や京都では最も資産価値が高く評価される立地条件です。
今日も某大手新聞社から取材の電話が入りましたが、
御所南小学校エリアの不動産高騰は、今や全国レベルの話題です。

さらに、このマンションのウリは「鴨川ビュー」。
こんなマンションはそうそうありません。
東京湾のくっさい海ではなく、千二百年の都人が愛でた鴨川の風景。
それを毎日眺められるわけですから、世界に一つだけ。
SMAPの歌にでもして欲しいマンションですわな。

それだけに高い！
いちばん高いので7億4900万円、坪単価862万円。
まあ、東京都港区赤坂のなんちゃらというタワーマンション並み。
東京の湾岸エリアで分譲された成金向けタワーの軽く3倍以上。
それが「即日完売」というから、これはニュースです。

でもね、このニュースをよく読むと「第1期1次26戸」。
全体が何戸かと言うと85戸で、非分譲が10戸。
販売住戸の約3分の1に勢いよく申し込みが入りました、ということ。
少なくともあと49戸は残っています。

もう少し突っ込みましょう。
まず、ここはもともと財務省の施設があったところ。
三菱地所レジデンスがいくらで落札したかも公開されています。
その落札額から私が予測した坪単価からはだいぶ上振れしています。
この7億いくらの住戸には、だいぶ利益が乗っていますね。
まあ、民間企業ですからいくら儲けようとも自由です。
そのあたりの詳しい数字は、資産価値レポートに書きました。

さらに言えば、財務省から買ったのに「事業協力者住戸10戸」とは
いったいどういうことなのでしょうね？
もしかして、美味しそうな住戸は三菱地所レジデンスが自社所有？
まさか、財務省が等価交換みたいなザコイことするとは思えません。

もっと突っ込みましょう。
三菱地所レジデンスは７日付で華々しくニュースリリースを公開。

www.mec-r.com/news/2015_1207.pdf

ここに出ている「登録者属性」の「居住地」は
「東京都(3割)、京都府(2割)」ですって。
昼間見た時には「その他(5割)」と出ていた記憶があるのですが、
なぜか今は表示されていませんね。なぜでしょう？
もしかしたら、その他5割の中には「中華人民共和国」が
1.9割とか入っていたりして。
何といってもこのデベの内部規定では「外国人は2割まで」と
1年くらい前にある業界関係者に聞いた覚えがあります。
ひょっとして、7億なんぼの住戸は・・・・

もう一発突っ込みますか。
現状、私が2年以上前から指摘してきた「御所バブル」はピークアウト。
坪単価500万円チャレンジかと推測した積水さんの麩屋町は
300万円そこそこの水準で販売されている模様。
他の「御所南」物件も弱気な値付け乍ら、販売はヨタヨタ。
この「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」も別館こそは
世界に一つの「鴨川ビュー」ですが、本館はただの「南向き」。
つまり、他の「御所南物件」とさして条件は変わりません。

つまり、26戸の「即日登録完売」は、売主である
三菱地所レジデンスが残り49戸をスムーズに売るために
タイミングよく仕掛けたニュースリリースの側面もありそうです。
というのは、「即日登録完売」などというのは、売主企業が
その気になりさえすれば、いくらでも「演出」できます。

この「第1期１次」も１２月４日に登録開始して６日に締め切り。
ありていにいれば、確実に登録が入る住戸だけ２６戸を選び、
それを「第１期１次」にすれば「即日登録完売」は確実。
翌日にはあのようなニュースリリースが出てくるわけですから
かなり綿密な準備をなさった感じがしますよね。

まあ、やっていることに何ら法令違反はありません。
この業界では実にまっとうな手法です。
しかし、世間はそこで「あの７億が売れたのか！」となります。
実にお上手。お見事。拍手喝采ですね。
後の４９戸もスムーズに売れるといいですね。

さて、京都人らしい意地悪はこれくらいにして、
資産価値レポートの更新情報です。
今回は「神奈川の大規模マンション」を最新情報化。
いやはや、売れていません。
前回の更新時にあった１７物件がそのまま残っています。
神奈川の場合、みなとみらい地区以外は実需エリア。
外国人も相続税対策もあまり見られませんね。
それだけに、この不調は結構深刻。
特に川崎市川崎区は都心のバブルをよそに「150万円戦争」。
他のエリアも軒並み不振が目立ちます。
まあ、だからこそ皆さんにとってはチャンスかもしれません。

神奈川の大規模マンション
価格　4,980円

■ヴェレーナシティ パレ・ド・シエル、■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ 淵野辺ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■ブランズタワーみなとみらい、■ブランズ横浜、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■（仮称）横濱綱島大規模プロジェクト、■リヴァリエ

あと、バリ島への不動産見学ツアーを非公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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