マンションレポート最新情報　【全て見る】
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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
パークホームズ板橋蓮根は駅徒歩4分で坪単価100万円台

たまには真面目にマンションの話をしましょう。
このブログは、そもそもの主テーマがマンションですから。
その割には、セミナーでお会いする読者さんはことごとく
「脱線がおもしろい」と言ってくださるので、
私はついつい悪乗りをしてしまうのです。
でも、初心に帰ることは大切です。なんて・・・

私は首都圏と大阪の新築マンションの現地を見て歩きます。
おそらく、世の中で私ほどたくさんの現地を踏んでいる人間はいないはず。
エヘン！　第一人者です。　エヘン！
誰も褒めてくれないので、自分でエバります。

東京では23区のうち17区をカヴァーしています。
もしかしたら、近々全23区をカヴァーできるかもしれません。
何といっても新築マンションの供給が激減しています。
昔だったら港区だけで30物件以上あったのが、今はその半分。
しかも、中身はスカスカの状態です。
だから私のような非力な人間でも、カヴァー範囲を広げられます。

さて、最近の首都圏マンション市場はいかにも不健全。
といっても、マンション市場は万年不健全なのですけどね。
なぜかというと、マンション業界が不健全ですから。
まあ、それはいいとして。今の市場の不健全の中身を語りましょう。

実を言うと、きれいに二極化しています。
本当にわかりやすい状態ですね。
「実需」市場と、投機「市場」に完全に分かれているのです。
かみ砕くと「住むため」に買う人のための物件と、
「投資」あるいは「相続税対策」のためにマンションを所有したがる
方々のための市場がきれいに分かれています。

エリアでいえば、郊外あるいは準郊外は実需市場。
山手線の内側と湾岸は投機市場ということになります。
例えば、板橋区で販売されている「パークホームズ板橋蓮根」は
地下鉄の駅から徒歩4分なのに、平均坪単価は100万円台。
新日鉄興和の「リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ」は、
JR埼京線の駅から徒歩9分なのに坪単価100万円台前半。
なのに売れ行き不振。もっともこれは借地権ですけどね。

かと思えば、山手線の内側に入ると坪単価は500万円が普通。
港区で来年出てくるマンションは1000万円台もありそうです。
このギャップ・・・23区内で6倍以上という格差。
あの荒漠たる江東区の湾岸エリアでも、中古が坪300万円を突破。
もっとも、購入している層の中心は中国人のようです。
江東区の湾岸エリアだったら、どんどん買い上げて欲しいですね。
チャイニーズタウンは都心から切り離せる場所が望ましいので。
まあ、それはいいとして。

しかし、不健全には違いありません。
こういったいびつな市場のゆがみは、いつか是正されるときが来ます。
そもそも、「住む」という需要が追い付いていないのに
上がりすぎている都心や湾岸の高騰価格はいつか落ちるでしょう。

その一方、本当に住むために買う人に売っている郊外の市場は、
このままでは長谷工プロジェクトしか生き残れなくなります。
なぜなら、建築費が坪単価100万円を切れるゼネコンは、
今や長谷工しか残っていないからです。
だから、郊外大規模マンションの施工はほとんどが長谷工です。

最近チェックした物件に「ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト」
というのがあります。319戸の大規模マンション。
売主はなんと京阪電気鉄道とその子会社。
三菱電機の配送センター跡地だそうです。
なぜ三菱地所レジデンスがやらないの？　というプロジェクト。
設計・施工はもちろん、長谷工コーポレーション。
南北線の 「王子神谷」駅から徒歩15分。
10年くらい前によくあった「遠かろう、ヘボかろう」物件。

住友からは「（仮称）ひばりが丘大規模環境創造型プロジェクト」
なんてのも出てきました。こちらは西東京市。
西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩18分です。ビックリします。
これは多分、URからバルク(抱き合わせ)で買わされた土地。
こんなプロジェクト、いまどきはどこもやりたがらないはず。
抱き合わせの相方はきっと
「（仮称）荻窪三丁目大規模環境創造型プロジェクト」あたり。
こっちのほうはどこのデベでもやりたがる立地です。

住友不動産のことですから、「ひばり」プロジェクトは
高値挑戦して、竣工後３年以上は販売を続けているはず。
下手をすれば５年以上ということもあり得ますね。
しかし、もっとも不幸なのは広告に騙されてそういう
マンションを買ってしまうエンドユーザーさんたちです。
35年ローンを払い終わるころには廃墟の危機を迎えています。

こういう郊外の駅から遠いマンションを買おうと考えている方は、
一度でいいから多摩ニュータウンの中を１日グルグル歩くべきです。
そうしたらきっと気が変わります。
あの官民総出で開発した多摩ニューは、今や廃墟化まっしぐらです。
駅に近いところしか生き残れないでしょう。

一方、都心や湾岸においてバカ高な価格で取引されている
新築、中古のマンションはどうなるでしょうね？
いつか必ずやってくる下落局面で悲惨なことになりそうです。
特に五輪後の江東区湾岸エリアはどうなるのでしょう？
生き残る道はチャイニーズタウン化？
子どもたちに「あの橋の向こうへは渡っちゃだめよ」なんて
言わなければならない時代がやってくるのでしょうか？
すでに日本人の逃亡が始まっている気配さえ感じます。

いずれにしろ、多くの方の気が付かないところで、
マンション市場は不健全に歪んできています。
歪みが大きいほど、戻るときの反動もきつくなります。
江東区の湾岸がチャイニーズ化するのは必要悪
だと思えばいいのでしょうが、都心や武蔵小杉のバブル崩壊は
悲喜こもごものドラマを生むでしょうね。

つくづく、このバブルは迷惑な話です。
ほんの少しの方が一時的に潤って、そのあとで
多くの人々が敗戦処理に追い込まれるのですから。
それよりも、市場の緩やかな下落が続いた方が、
よほど世間は平和だったと思います。

ということで、資産価値レポートの更新情報です。
今回、前述した（仮称）ひばりが丘大規模環境創造型プロジェクト
なんかを取り上げた「東京の大規模マンション」を最新情報化。
郊外型の大規模長谷工プロジェクトが増えて、全41物件。
「買ってもいい」物件もきちんとありますから、ご安心を。

東京の大規模マンション
価格　8,490円

■アトラス調布、■オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ、■(仮称)荻窪三丁目大規模環境創造型プロジェクト、■グランドメゾン仙川、■クレストガーデンレジデンス、■クレストシティ木場、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ、■ザ・パークハウス 船堀、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラス加賀、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■スカイティアラ、■(仮称)杉並区「方南町」駅徒歩1分大規模プロジェクト、■パークプレミアム　メイツ西新井、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■パークホームズ板橋蓮根、■パークホームズ立川、■(仮称)ひばりが丘大規模環境創造型プロジェクト、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ加賀学園通り、■プラウドシティ仙川、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ南山、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ品川勝島、■Brillia City(ブリリアシティ)石神井台、■Brillia(ブリリア)ときわ台 Solaie Residence、■プレミスト高尾サクラシティ、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■ミッドプレイス八王子、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■レジデントプレイス西葛西

さて、前回もご案内した通り急きょ進みそうな企画がバリ島不動産ツアー。
なんと、今月27日出発で具体化しそうな感じです。
私は3泊と期中１泊で10月1日の早朝帰国を想定。
直行便利用で予算は総額(現地飲み会も含)20万円未満で
何とかやってみるつもりです。

滞在中、不動産見学ツアーを実施。
私も同行します。解説はできませんが、意見は言います。
みなさんさえよろしければ、毎晩夕食をご一緒します。
もちろん、基本的には自由行動です。
航空便は各自でご予約していただき、宿泊施設は
バリ島悠遊クラブ管理施設を優待料金でご利用可能。

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世界経済を怪しく語る男は誰だ？

日本時間では、すでに16日になりました。
アメリカ時間の16日になると、ＦＯＭＣの会合が始まります。
17日になると、利上げが発表されるかもしれません。
見るところ、確率は五分五分。

イエレン女史は利上げをやりたがっていますが、世界のエコノミストの
大半は「来年まで待ってね、お願い」という感じ。
さて、どうなるでしょうね？

私は、日本の、それも東京を中心に、マンションの価格が
今後どうなるのかを書いたり喋ったりするのが仕事の一部です。
マンションの価格は不動産全般の市場と連動しています。
不動産の市況は日本の景気全体に影響されます。
景気の最も有力な指標は株価の動向です。

日本の株価を総合的に表すのは、東証の日経平均です。
でも、日経平均はヨーロッパの主要国やアメリカの
株価動向で左右されるところが大きいものです。
最近は中国、それも上海市場の影響が目立ちます。

上海の株価は中国国内の景気とシンクロしているはずです。
しかし、そこにはあの国独特の政治介入が発生しています。
また、どこの国でも政治と経済は密接にかかわっています。
国家は財政や金融政策で景気に好影響を与えようとします。
つまり、東京のマンションの価格は、東京だけでは決まらないのです。

しかし、経済学というフィールドは、何とも無力ですね。
ごめんなさいね、経済学徒のみなさん。
でも、私は正直そう思っています。
経済学には「これだ！」という定説がありません。
私は唯一「需要と供給の法則」しか信じていません。
そこから踏み出した法則は、ことごとく潰えたように思えます。
もっとも、私は詳しく学んだわけではありませんが。

例えば、16日と17日のFOMCで決まるかもしれないアメリカの利上げ。
仮に0.25%の利上げがあったら、東証の日経平均はどうなるのでしょう？
「下がる」と言っている人が多いと思いますが、実際に下がりますか。
もし、上がったらどうなるのでしょう？
その時にはその時でうまい説明があるものです。

「これで悪い材料が出尽くして吹っ切れたから」
「今までの下落で利上げを織り込んでいた」

ああいう説明を聞くと、いつも虚しくなります。
「お前、それが分っとったなら、なぜ前にいわんの？」
後付の説明に何の価値がありましょうや。意味は多少ありますが。
しかし、株価の動向なんて分らないものです。
何といっても世界の株式市場に参加しているプレイヤーの数は
軽く億を超えるでしょうから。
そんな連中の心の動きを法則化するのは不可能でしょう。
そこにもまあ「合成の誤謬」などという便利な言い訳があります。

つまり、経済学という学問は実体経済を捉えているようで
実のところ「分ったフリをしているだけ」かもしれないのです。
それでも、経済学は今でも日本の文系では主要な分野。
これでメシを食っている人はおそらく万人以上。
私のかつてのスキルであるコピーライターより多いかもしれませんね。

かくいう私も、最近は経済のことばかり書いたり喋ったりしています。
こういう自分が不思議でなりません。
大学4年生の時は日本経済新聞を読んでも1割も理解できなかったのに。
「私の履歴書」を読んで、日経を読んだ気になっていました(笑)。

今の学生さんは、就職活動の準備に日経を読んでいるのでしょうか？
私が思うに、それはあまり効率的ではないと思います。
何がいいかというと、まずバイトで２、30万円ためて株を買うこと。
その後、自分の株が上がるか下がるか考えながら日経を読む。
これが初歩の初歩です。でも、実に効果的。

株を買うお金は授業料だと思って下さい。
運が良ければ何倍にもなります。悪ければ紙くず。
でも、「授業料を払った」ということで気合が入ります。

若いサラリーマンさんたちも、闇雲に日経を読んでもダメでしょう。
私も社会人1年生の時はアパートで取っていましたが、見栄だけ(笑)。
書いてあることが半分以上分るようになったのは
30代も半ばになってからではないでしょうか？
「やっぱり榊はアホやってんなあ」なんて声が聞こえてきそう。
でも、その通りだから仕方ありません。

決算書の用語や数字の意味が分かるようになったのは、
自分の会社を作って決算をやったから。
もちろん、実務は専門家に任せましたよ。
でもね、あれって「経理責任者」のところにハンコを押すのは社長。
わたしはもう、25回くらいハンコを押しましたよ。
中身について100%分っていない書類にハンコを押して
税務署に出すのですから、ちょっとドキドキですよ(笑)。

会社を経営してみれば、そこから経済が見えます。
とっても小さな穴です。株を買うのと同じ。
でも、その小さな穴をどんどん広げていけばいいのです。
自分の利害関係に関わることから延長していって
最後には「世界経済がどうなっているの？」まで考えます。

まあ、各個人のアタマの中で考えているのは罪がありません。
私なんぞは、最近そういうことを書いたり喋ったりして、
お金をいただいていたりします。恐ろしいことです。
「こんなんでいいのかしら」なんて、思いながら喋っています。

さっき、深夜にもかかわらず2日前にインタビューを受けた
ある媒体誌のゲラ原稿がメールで届いていました。
開くと、エラそうなオッサンが事務所のソファでふんずりかえって、
足まで組んでエラそうなことを喋っている写真が出ていました。
「うわー、嫌な感じのオッサン」と・・・笑ってしまいました。
もう、自分で笑うしかありません。
なんか、その辺の雑誌で出てくるエラそうな文化人みたい。

あーあ、思えば遠くへ来たものだ、
と思いながらお神酒をいただいています。

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2015/9/15 12:08 | メルマガ発信 | Comments (0)

スマホは不安低減マシン？

私はスマホ人間ではありません。
地図アプリを使うとき以外は歩きスマホもしません。
しかし、現代社会はスマホに支配されています。
4人家族で子どもが中学生以上だと、1か月の通信費は
4万円くらいかかっているのではないでしょうか？
スマホ代と家庭でのネット接続料金の合計です。
タブレットを持っているとさらに・・・・

gn-20150706-19

ところが、世帯所得というのはここ20年ほど下がり続けています。
しかし、20年前はスマホどころか携帯もまだ普及途上。
ようやく家庭にネットが入り始めたところでした。
つまり、所得は増えていないのに月4万円の支出増。
年間約50万円の支出が増えたのに、所得は140万円減。
消費税も5%から8%に。光熱費負担も上がっています。

ということは、世帯平均で年間200万円ほど可処分所得減。
みなさん、いったいどうしているのでしょう？
なんて、他人事みたいに言いますが、我が家も同じ。
お父さんは飲みに行く回数を減らして、奥さんもせっせと・・・
まあ、それはいいとして。

世の中、本や雑誌が売れません。新聞も部数減。
スマホで得られる情報に、人々はお金を払いません。
この私のブログも、みなさんタダでお読みいただいています。
まあ、こんなものでお金をいただくのは申し訳ないですが(笑)。

先週、安倍君が「各家庭の通信費負担を何とかせにゃ」と
どこかで発言したら、今日は通信関連株がダダ安。
安倍君さあ、ああいう発言をするときには、
いつものように僕に電話で知らせてほしいなあ。
それも、せいぜい1日前に。そうすれば金曜に売っておけたのに。
なんていうのは冗談ですから、本気にしないでください。

しかし、みなさんスマホで何を見ているのでしょうか？
私が電車の中で垣間見えてしまった限り、ゲームかライン。
ニュースを読んでいる人はまれなような気がします。
私が電車でスマホを開くときは、だいたい本を忘れた時。
見るのはほとんどがニュースです。それ以外に見たいものなし。
ラインも、ほんの限られた人としかやっていません。
それも1週間に一度何かあるかどうか。

私は他人にほとんど関心がないし、無駄なコミュニケーションは嫌い。
酒飲んでのばかっぱなしは大好きですが、素面ではやりません。
最近、忙しいのでツイッターからもやや離れています。
やらなければやらないで、何の不自由も感じませんね。

結局、スマホやSNSは日本人を幸福に導いているのでしょうか？
日本人の知性の向上に役立っているのでしょうか？
そこのところ、私は大いに疑問を持っています。
確かに、便利なツールではあります。
でも、私はなくても生きていけるでしょうね。
パソコンとネットは、なくては生きていけませんが。

私の知人が、オクラホマで1年を過ごしました。
途中でメガネが行方不明になったので、ひと月ほど裸眼で生活。
そのうち不自由を感じなくなり、メガネが見つかったのでかけてみると
なんか見えにくくて頭がクラクラ。
それで「こんなもの、要らん」。視力が回復したのです。

彼はティーンエイジャーだったからかもしれません。
ちなみに、その1年間は週に1時間だけインターネットができる生活。
別に刑務所に入っていたわけではありませんよ。
毎日楽しく学校に通う生活です。

スマホの代わりに、砂漠の彼方を眺めていても死にません。
日本の友達としょっちゅうラインをやらなくても、
みんな彼のことを忘れたりはしません。
それどころか、視力が回復してしまいました。

いつも誰かと無駄話をしていないと不安になる人がいますね。
「私は嫌われているのではないか」と常に考えるタイプ。
他人のことが気になって仕方がない方もいますね。
自分のことについて嘘ばかりつく人も普通にいます。

スマホというのは、ある意味日本人の不安低減マシンではないでしょうか。
何かをしていないと不安。誰かとつながっていないと不安。
常にラインやメールをチェックしていないと不安。
誰かが気になることを言っていないかチェックしないと不安。
スマホはいつでもどこでもそんな不安を解消してくれます。

そういう「不安」を私はほとんど理解できません。
基本的に他人のことは「どーでもいい」と考えるタイプ。
いつか書きましたが、小学生の時に生徒も教師も含め、
学校中から無視されて1週間ほど過ごしたことがあるので、
孤立というものへの恐怖心が多少摩耗しています。

そんな私にとって、スマホはただ操作が面倒くさい装置。
そこからいったい私にとって何のいいことが得られるのか、
いまだによく理解できていません。
ただ、現地調査の時に使うカーナビ機能は便利ですね。
でも、重宝しているのはそれくらい。
少なくとも、私にとってスマホは不安低減マシンではありません。

さて、11日の金曜日にバリ島不動産セミナーを開催しました。
参加者はわずかに4名。そのうち2名は「常連」さん。
終わってから全員近所の焼き鳥屋さんで懇親会。
盛り上がって、終電ちょい前までワイワイガヤガヤ。

そこで急きょ進みそうな企画がバリ島不動産ツアー。
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2015/9/11 15:31 | メルマガ発信 | Comments (2)