マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
管理組合の「主」には要注意

人間というものは、基本的に弱いものである、と考えるべきです。
困難なことにチャレンジするよりも、簡単な方を選びたがる。
何とかラクをしてたくさんのお金を得たいと思う。
仕事をさぼって、好きなことをしていたいと考える。
他人に自分を認めてもらってチヤホヤされたいと望んでいる。
会社の経費や得意先の接待で飲み食いすることが大好き。
部下や後輩をアゴで使って「偉くなった」自分を感じたい。
業者にエラぶってみて、自分の権限を見せつけてみたい。
他人の知らないことを知っていると自慢をしてみたい。

まあ、以上のようなことをチマチマやっているうちは大したことなし。
その辺のどこにでもいるただの「ケチな奴」程度です。
というか、世の中の多数派ではないでしょうか。
しかし、ある一線を越えてしまうと「犯罪」になってしまいます。
分かりやすい例でいえば、今回の司法試験問題漏えい事件ですか。

あの大先生は単純に女子学生にいい顔したくて、あるいは
下心を成就させるために自らの権限を悪用したわけですね。
まあ、どこの社会にもある構図です。
たまさか司法試験という超難しい資格だったのでニュースになりました。
しかし、あの先生はどういう法律で裁かれるのでしょうね？
公務員の守秘義務違反ですか？　それとも背任罪？
多分、刑務所に行くことはないでしょう。
でも、これで多分学者生命は絶たれるでしょうね。

人間というものは弱いものです。
その弱さは、エラくなった時に表れやすくなります。
基本、弱いのでエラくない時はひたすらおとなしくしています。
自分よりもエラい人間に睨まれて、つぶされたくないからです。
でも、少しエラくなると「権力」の味を知ります。
誰かが自分にへつらって来たり、気を使っているのが分かると
「自分もエラくなったのだ」と自覚するわけです。

そこでエラそうにしてしまう人間は、その段階がその人の器。
課長でエバる人間は課長の器。部長でエラぶれば部長どまり。
上に昇っていく人間は、自分のことを冷静に見ることができます。
あるいは、ちょっとした権力程度では満足をしません。
大いなる野心を持って、上を見ているのです。
しかし、サラリーマン社会の競争は基本的に熾烈。
ポジションを上げるには実力はもちろん、運も必要です。

ところが、世の中の組織の中には大した努力もなしにトップに
上り詰めることができることができるものもあります。
その上、巨大な権力を振るうことができたりもします。
それはどんな組織かというと、他ならぬマンションの管理組合。

管理組合の理事は当番制で回ってきます。
つまり、マンションを購入して区分所有者になれば、
誰でも理事になることができるのです。
「理事なんてめんどくさくていやだ」と、誰もが思います。
それはその通りです。面倒くさいものです。

しかし、マンションの管理組合には巨大な権限があります。
それは「管理費や修繕積立金を使う」という権限です。
例えば300戸のマンションの場合、全区分所有者から
徴収される管理費や修繕積立金、駐車場代の総額は
年間で約1億円になるはずです。
このお金をどうやって使うのかは、基本的に理事会が決めます。

ただ、おとなしくしていればほとんど管理会社に持っていかれます。
ほとんどの管理組合の場合、おとなしく管理会社にカモられています。
しかし、この年間約1億円という権限の巨大さに気づいた
悪意の区分所有者がいたとすればどうでしょう？

何も管理会社にカモられっぱなしになることはないのです。
管理会社を変更するのは、総会の普通決議で可能です。
総会で議案が否決されることはほとんどありません。
なぜなら、多くの区分所有者は議長一任の委任状を出し、
自らは欠席してしまうからです。
総会の議長は、すなわち理事長です。

つまり、管理会社の変更という重大議案でも
議長=理事長の意志によって決定できるのです。
言ってみれば、1億円を渡す先を理事長が決められます。
もちろん、他の理事もいます。理事会で賛成を得られない
議案を総会に提出することは不可能です。
でも、他の理事の過半数を籠絡してしまえばどうでしょう？

例えば、「管理会社をA社からB社に変更する。管理業務は
A社のものと同水準。しかし年間委託費は6千万円から5千万円に
約1千万円分軽減される」。
こういう議案なら、誰も反対できませんね。
でもそこには裏があって、賛成派の理事長には3百万円、
理事5名には各百万円ずつB社からリベートが渡っている・・・

まあ、こんなことは日常茶飯事です。
それでもB社は管理業務が欲しいのか、というのなら答えはYES。
A社はそのマンションの売主子会社であり、
元の管理費設定がボッタクリであればこの程度の
予算減額でもB社は十分利益を出せる構造なのです。
言ってみれば、売主子会社が管理業務を受託している
管理組合はほぼ100%ボッタクられている状態です。

悪意の理事長が懐を肥やすには、別に管理会社を変えなくてもOK。
理事長がA社に対して「管理会社を変更するぞ！」と脅して
リベートを要求したり、過剰な接待を求めることなんて
300戸規模以上のマンションなら何割かで行われているはず。

そういう理事長や理事会の有力者は、管理会社変更の話題が出ると
「管理会社の変更ありきの議論はダメ」とか
「管理会社を変えると業務の継続性が損なわれて混乱する」
などともっともらしいことを言います。
そういうことを言っている理事長や理事会常連メンバーは、
かなりの割合で現管理会社と癒着しているはずです。

管理組合の理事長は、巨大な権力者です。
その権力の味を知ってしまった小悪人は、いろいろと策を弄します。
まず、理事の選任方法を立候補制にします。
すると、自分が何年でも続けて理事や理事長になれます。
そもそも、普通の管理規約には「立候補制」は明記されていません。
なぜなら、管理会社が嫌うからです。

管理会社側は、理事会が素人集団であってもらうのが理想。
その方が、自分たちの思うがままに操れ、カモれますから。
ところが、小悪党の理事長に居座られると、いろいろやりにくいもの。
それでも管理会社を変えられるよりマシなので、接待に励みます。

小悪党理事長が次にやることは、理事報酬の設定です。
本来は無報酬ボランティアの理事に報酬を払うように設定します。
さらに「コミュニティ費用」を予算化します。
何のことはなく、自分たち理事の飲み会費用を組合負担にするのです。

私が垣間見たある悪徳理事長は、自分の住戸のアルコーブを
「セキュリティのため」と称して門扉をつけさせていました。
また、「駐車場の身障者割引」制度を導入。
自ら身障者手帳を示して割引の恩恵を受けていました。
まあ、理事長はその気になればやりたい放題です。

300戸の理事長ともなれば、管理会社がホイホイ言ってくれます。
なぜなら、年間1億円の売り上げをくれる優良顧客ですから。
管理員も当然下僕のようにかしずいてくれます。
実質的な雇用主みたいなものですから。
平の理事も上目遣いに見ます。逆らわなければ
ひょっとして前述の「100万円」みたいなおこぼれに与れます。

過去に不自然な管理会社変更があったり、
あるいは管理サービスが良くないのにずっと同じ管理会社で、
理事会が変更にグズグズしている場合は怪しいですよ。
特に、何年も理事会を支配している人物がいる場合は、
かなりの率で「甘い汁」を吸われています。
「甘い汁」とはつまり、各区分所有者が払っている
管理費や修繕積立金、駐車場代などの費用です。

人間とは弱いものです。
「エラそうにできる地位」を一度得てしまうと、手放せません。
一度味わったおいしい汁をずっと吸い続けようとします。
理事会に怪しい人物が巣食っていないか確認しましょう。
特に100戸以上のマンションの場合は、執行予算も多い分
「甘い汁」を吸われやすい構造になっています。
「あの人は組合が好きでやっている」なんて、
思っていると危ないかもしれません。
あんな面倒くさいことは、「好き」だけではできませんよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回、新作の「板橋区総集編」をリリースします。
板橋区は北区と並んで「近いのに高くない」エリア。
駅徒歩10分未満なのに坪単価100万円台の
「買ってもいい」マンションがいくつかありました。
「住むため」にお探しの方は是非ご活用を。

板橋区総集編
価格　5,690円

取り上げた物件は以下の通り
パークホームズ板橋蓮根
スカイティアラ
プラウドシティ加賀学園通り
Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence
シティテラス加賀
ファインレジデンス成増　ザ・テラス
ブランシエラ板橋西台
イニシア板橋浮間公園
プラウド板橋志村三丁目
ザ・パークハウス 志村坂上
リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ
イニシア板橋大山
ヴィークコート赤塚新町ステーションマーク
ルフォン常盤台 ザ・レジデンス
エクセレントシティ板橋大門
アデニウム志村ブルームフォート

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バリ島セミナー、まだ参加者4名

先日、バリの不動産を購入された方が決済されました。
この方はひと月ほど前にバリ島現地で物件を確認され、
今月になって購入を決められたのですが、その間に為替が変動。
日本円にするとひと月前よりも10%ほど安く買われました。

このひと月で円はドルに対してさほど変動していませんが、
中国経済の不況観測を受けてインドネシアルピアが下がったのです。
外国の不動産を購入する場合は、こういう為替変動の影響を受けます。
「だからどうすればいいのですか？」
セミナーでは、そういう質問を受けます。

答えはありません。そのリスクは受け入れざるを得ないのです。
逆に、昨日のお方のように「安く買えてしまった」という
メリットが享受できる場合もあります。投資とはそういうものです。
特にバリ島不動産のように低くても10％程度、高いと30%や50%の
高利回りが期待できる投資物件には、それなりのリスクがつきものです。
ですから、短期で損失が発生しても5年、7年、10年
ホールドしていれば必ず儲かっているはず、と想定するしかありません。
実際、過去の例ではそうなっています。

ひとつ、ヘッジがあるとすれば、私たちが紹介するバリ島の不動産は
「先進国人相場」が形成されていること。
欧米日本の先進国人が「買える」「買ってもいい」レベルに
価格が形成されていく、という大きな流れがあります。

私がこの業界に入ったころ、ワイキキのコンドミニアムは
日本円で1500万円から買えました。今は約1億円です。
今、バリ島のちょっとよさげなヴィラは3千万円くらいからです。
あと20年で1億を目指すのではないかと予測します。

まあ、3千万円も出さずに700万円くらいで
土地を買っておく手もあります。
バリ島へのインバウンドは年々増加しています。
インドネシア経済が中国の失速で多少停滞しても、
あの島の経済が成長することはほぼ確実。
経済成長するところの不動産価格は上昇します。
したがって、持っているだけでもキャピタルが狙えます。

さて、そのバリ島への不動産投資をご説明する
セミナーを11日開催するのですが、参加申込はいまだ4名様。
まだまだお席がありますので、どうぞ今からでもお申し込みください。
終了後、8時半ころから2時間弱の懇親会を開催します。

「懇親会だけ参加したい」という方は
8時半ころに会場においでください。
多分、近くの中華屋さんでわいわいと楽しくやります。
参加料は完全な割り勘です。

さて、今日は東証が1343円高。異様ですね。
空売りの買戻しがあったそうですが、それも異様。
ヘッジファンドなんかいくら損をしても良いのですが、
一般の方にとってはやりにくい相場ですね。
まあしかし、株を空売りしたら逮捕される隣国よりまし。

株式も不動産も、中長期で見れば必ずなるようになります。
不自然な状態はそう長くは続かない、ということ。
現在、日本の株はまだ低レベルにあると思います。
2万5千円でもおかしくないでしょう。
しかし、いろいろな思惑が入り混じってそうはなっていません。

一方、日本の不動産も大まかにはセオリー通りになっていますが、
都心やその周辺では異様なバブル状態が続いています。
しかし、それも中長期的には是正の動きが出るはずです。
それがいつ始まるのか、今なのか2年先なのかは今のところ不明。

国会では派遣労働者方も通り、安保も何とかいけそうな雰囲気。
安倍君も無事に総裁選挙を乗り切りました。
次の山は何だろうかと考えると、やっぱりアメリカの利上げ。
これが過ぎないと、何とも落ち着きません。

上海は予想通り「何が何でも3千円は守る」という動きです。
しかし、あの国からは急速に資産が逃げ出している状況です。
その一部が日本にやってきて不動産を漁っています。
いずれ逃げ出す資金ですから、できるだけ高く売りましょうね。

バリ島にも中国人たちが不動産を買いに来ているようです。
あまり嬉しいことではありませんが、彼らにも有望なのでしょう。
日本での不動産投資には暗い未来が待っていますが、
バリ島は末広がりです。そしてまだ黎明期を過ぎたばかり。
アメリカの利上げがあると、ルピアは下がるでしょうから
いっそうバリ島の不動産は買いやすくなります。
今から準備をしておくのは、悪くないと思いますよ。

9月11日(金)　バリ島不動産セミナー開催

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今のところ、申込者は　4　名です。何人でも、参加者がいらっしゃる限り開催します。

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自由人の生きにくい世の中

私はマンションの資産価値についてアレコレと
御託を並べるのを商売にしております。
そのために、東京を中心にマンションをたくさん見て回ります。
山手線の内側で販売されるマンションは、ほぼ100%見ているでしょうね。
東京23区の内、17区は完全にカヴァー。
他にも川崎や大阪市内のタワーマンションも見て回ります。
まあ、これほど多くの現場を踏んでいる人間は、
日本広しといえども私以外にいないと自負しております。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが。

その「現地調査」の余禄みたいなもので、東京や大阪、横浜、川崎
などという日本の代表的な街の様子を見聞することになります。
最近、つくづくと感じるのは「個人商店の崩壊」。
お店屋さんの大半がシャッター化している現状です。
八百屋、肉屋、薬屋、靴屋、菓子屋、電気屋、文具店、布団屋、本屋・・・
もはや、こういうお店は絶滅状態ですね。

私の子供の頃、お買物するところはほとんどが個人商店。
その昔、どんな街にも「商店街」がありました。
今は、生き残っている商店街が希少な存在。ほぼ死滅状態。
今は個人商店からモノを買うことがほとんどありません。
私の場合、まあ数年に一度あるかないかですね。
日常の食料品はスーパー、電化製品は専門店、本はアマゾンかブックオフ。
強いて言うなら、飲み屋さんは個人経営のお店ですか。

その気になればほとんどのモノがネットで買えます。
パソコン関係なんか、私はいつもネットで買います。
アマゾンは史上最強のマーケットですね。なんでもあります。
生鮮食品だって、スーパーの宅配サービスが利用できます。
つまり、個人商店にはその存在理由が何もないのです。
当然ながら、急速に廃業が増えています。閉店、シャッター化。

さて、そこには様々な現象が発生します。
まず、商店街の不動産価値が著しく低下します。
そこでお店を経営して売り上げと利益を計上できるからこそ
高く評価されていた不動産としての価値が無くなってしまいます。
現に、地方や遠隔郊外の商店街の不動産はタダ同然。
この「無価値化」はジワジワと都心に向かって近づいています。

最近よくあることですが、寂れつつある商店街のまん中に、
突然マンションが開発分譲されたりしています。
容積率があるところでは、タワーマンションもできてしまいます。
私から見れば、すごく違和感がありますね。商店街のタワマン。
しかし、これからもどんどん増えそうです。

次に、私たちの職業選択として「個人店主」として生計を立てる、
という道が閉ざされています。
私が見る限り、現状で個人経営のお店が成立するのは
飲食業、美容院、医院他医療・ヘルス系に限られています。
そうでなければ、コンビニなどのフランチャイズ経営。
しかし、フランチャイズの店主は純粋に個人商店とは言えません。

弁護士や税理士、司法書士までは個人として士業で食えますね。
行政書士はちょっと怪しく、私も持っている宅建では無理。
駅前にある個人商店の不動産屋も、今後は難しそうです。
個人でお店を構えての対面販売という業態が絶滅します。

この「個人商店の絶滅」を導いたのは、商品流通の自由化と
ネットの普及に他なりません。言って見れば、競争社会の進化。
資本の小さい個人商店はドンドン淘汰されてしまったのです。
その結果、私たち一般消費者は消費材を安く買うことができます。
それはそれで結構なことです。
しかし、副作用として小商売を営む、という職業選択がなくなりました。

私の子供の頃、漠然とした職業選択として「サラリーマンorその他」
という概念があったように思えます。
小学校の同級生で、親がサラリーマンだった割合は半分くらいでしょうか。
私は古本屋の息子でした。
級友たちの親は牛乳屋、布団屋、魚屋、表具屋、墓屋・・・

ところが、私が今住んでいるエリアの親たちは9割以上がサラリーマン。
まあ、東京の郊外ですから当たり前と言えばそれまでです。
今の子どもたちにとってサラリーマン以外の職業選択は
かなりの少数派に入ることになりそうです。

私の父親は、私が生まれた時から古本屋の店主でした。
ただ、当人は若い頃に10年間サラリーマンをやっていたそうです。
彼の言葉では「勤め人」です。大阪の油屋の勤め人。
本人曰く「帳面づけ」が専門。今でいう「経理」スキルですか。
まあ、それはいいいとして。

日本人の職業選択として「個人店主」の道が狭まるのは残念です。
また、商店街の不動産価値がなくなるのも、寂しいですね。
郊外のショッピングモールにマイルドヤンキーが集う構図にも、
私的にはちょっとした違和感がありますね。どこか不健全。
そこには「大人」と「子ども」のコミュニケーションがありません。

サザエさんやちびまる子ちゃんの世界は、遠い昔になりつつあります。
そして、子どもたちの職業選択は「サラリーマン」が当たり前に。
そのことを、私はすごく残念に思います。
それは、一時的な「丁稚奉公」は誰にも必要なことです。
世の中の仕組みや先輩や上司に対する行儀作法を身に着けるために、
組織に属することは悪くないと思います。
しかし、私はそれが普通になることは嫌ですね。

なぜなら、サラリーマンは究極のところ組織や上司に対して
「ご無理ご尤も」の姿勢を崩すことができません。
東芝のような名門一流企業でも、上司から「粉飾をやれ」と言われれば
下は唯々諾々としたがって、犯罪まがいのことに手を染めねばなりません。
トップにならない限り、サラリーマンとは所詮は奴隷と同じなのです。

「倜儻不羈（てきとうふき）」という言葉が好きです。
カンタンに言えば、他人ではなく自分の意志で生きていく、ということ。
サラリーマンであれば、これは構造的にかなり困難な生き方。
私の父親のような個人店主であれば、わりあいカンタン。
しかし、経済的にはものすごく不安定です。

傍で見ていると、サラリーマンだってかなり不安定。
大企業に勤めていたところで一生安泰かと言うと？？？
500人や1000人の企業など、吹けば飛ぶようなものです。
ところが、日本人の大半がそういった「吹けば飛ぶような」
規模の企業に勤めているサラリーマンなのです。

いい学校に行って、いい会社に勤めて、安定した人生を送る。
これは今の日本人にとって否定できない人生のテーゼですね。
究極のところ「好待遇の奴隷としての安寧」を求めているにすぎません。
ただ、今の学校教育のベクトルはそこに向いています。
学校の教師からして、安定収入を得るために時間的自由を差し出した
一種の奴隷にしか過ぎないのですから。
彼らに「自由」とは何かについて、教えることはできません。
なぜなら、奴隷でしかない人間に自由の素晴らしさは語れないから。

私は「自由」というものが何であるか、父の背中に学びました。
しかし、今の日本はどんどん「自由人」であることが
難しい社会へと変質しています。そのことが残念。
しかし、今の時代でも自由人として生きることが
まったく不可能というわけではありません。
少なくとも、私はそうありたいと願いながら生きています。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「東京のタワーマンション」という
私の作るレポートの中ではもっともボリュームの多い
ものを最新情報化しました。
お奨めもあれば「買ってはいけない」もあります。
「お奨め」だけが知りたい人は
「2015年秋、注目のタワーマンション」がいいでしょう。
また、東京のタワーマンションの湾岸編も同時に最新情報化。

他に「中野区」の資産価値レポートも最新情報化。
中野というエリアはするめのように味わいがあります。
これから東京でマンションを買う、という方には狙い目。
なぜもっと注目されないのかが不思議です。

東京のタワーマンション
価格　11,900円

【Ⅰ港区エリア】■パークコート赤坂檜町ザ　タワー、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、【Ⅱ 純都心エリア】■大江戸タワーレジデンス、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ) THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■ザ・パークハウス 西新宿タワー60、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■Brillia（ブリリア）Towers目黒、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、【Ⅲ 城南エリア】■オーベルグランディオ品川勝島、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■（仮称）国分寺駅直結再開発タワープロジェクト、■アトラスタワー町田

2015年秋、注目のタワーマンション
価格　4,590円

、■Brillia（ブリリア） THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■Brillia（ブリリア）Towers 目黒、■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー、■リヴァリエ、■パークタワー新川崎

湾岸タワー総集編
価格　3,790円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス

中野区総集編
価格　2,690円

■サンウッド東中野、■オープンレジデンシア東中野、■レジデンシャル中野新井薬師、■ザ・パークハウス 中野タワー、■グランドメゾン中野南レジデンス、■プレシス中野氷川町、■グローリオ高円寺、■ベルジェンド新中野レジデンス

9月11日(金)　バリ島不動産セミナー開催

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マンション価格の下落局面は4か月後？

各国の株式市場の迷走が続いています。
私のところにもこの1，2週間の間にいくつかの雑誌メディアから
それに関連するコメントを求める電話がありました。
「世界同時株安は日本の不動産市場にどんな影響を与えるか？」

キャー！　そんな難しいこと、僕にお尋ねになるのですか？
僕は二流の私立文系卒で金融機関に勤めた経験なんかありませんよ！
ましてや経済学の単位を取った覚えもないのですけど・・・
そ、そんな僕からこの大げさなテーマでコメント引き出して、
ま、まさかおたくの雑誌に掲載するのですか？

とか言いながら、すでに一部は出ています(笑)。
詳しくはメディア実績などをご覧ください。
しかし、なんかすごーくエラいエコノミストになった気分ですね。
でも「はい、日本のマンション市場は来週から大暴落が始まります」
なーんていえたら、どれだけスッキリするでしょう。
そんなこと言えるわけがないじゃないですか。

ふざけないで、まじめなお話をしましょう。
この先「世界経済」という仰々しいものがどうなるのか、についてです。
いつもの「そもそも論」で始めましょうね。
そもそもなぜ私のような経済学徒でもエコノミストでもない、
場末のしがない住宅ジャーナリストが、「世界経済」なんていう
一見お門違いな大問題について考えなければいけないのでしょう？

その答えは、1985年のプラザ合意以来日本の不動産市場は、
「世界経済」という魑魅魍魎が跋扈する複雑怪奇な金融システムから
24時間365日影響を受け続けるためのぶっといチューブの先を、
しっかりとぶち込まれた状態になってしまったからです。
あら、ちょっとお下品な表現になって失礼。

つまり、日本の不動産価格が上がったり下がったりする原因は、
国内だけではなく海の向こうで発生していることも多いのです。
というか、アベノミクスの円安以来は国外要因が半分近くを
占めているのではないかと私は推測しています。
まあ、こんなもの誰も証明できないことですが。

さて、このブログの慣例に従い、今後日本の不動産市場が
どうなるのかについて、私の考えているところを
超カンタンに説明しますね。
まず、今後ひと月ほどの間にもっとも注意すべきは、
上海の株式市場ではなくアメリカのFRBの動きです。
巷間言われているように、9月中に金利を上げるか否か？

アメリカの金利が上がると、世界中の株価が下がります。
なんて・・・断定できませんが、経済学の常識ではそうなります。
もっとも、私の経済学の素養は日経新聞を30数年の間、
飛ばし読みしていただけのものですが。まあ、それは置いておいて。

世界各国の株式市場に投資されているお金はドルに換えられて
アメリカの債券を買いに向かう、はずなのです。
その結果、ドルが上がって円やユーロは下がるでしょう。
まあ、それは為替市場の表面的な現象です。

アメリカの金利が上がって、最も影響を受けるのはアメリカ経済。
アメリカの株価が下がり、消費が委縮し、企業業績は低下。
いいことは何もありませんね。唯一、いいことがあるとすれば「正常化」。
いったい何の「正常化」なのでしょう？

それは、他ならぬアメリカの金融政策の正常化なのです。
現在、アメリカでは歴史的な低金利政策がとられています。
これはリーマンショック後の大不況から脱出するために行われた、
まさに「異次元」的な金融緩和政策の一部。それが低金利。
おかげで世界中にドルがジャブジャブとばらまかれました。

「それは結構な話ではないですか」
普通の日本人はそう思います。というか、今の日本がそうです。
日銀総裁の黒田君が「異次元金融緩和」のバズーガを2発も撃ちました。
今の日本はアメリカよりも低金利なのです。円が過剰供給され、バブル。
それで、誰も文句は言いませんね。
なぜなら、表面的に何の不都合もないから。

ところが、FRBのイエレン議長はくそまじめな中央銀行ウーマン。
「こういう異常事態をなるべく早く脱して正常化すべき」
というふうにお考えのお方だそうです。だから、金利引き上げへ。
まあ、真面目だけが取り柄だった白川前日銀総裁とちょっと似てます。

今、世界の株価が同時に下がっているのは「アメリカの利上げ」を
織り込もうとしている動きが大きいと思います。
その利上げをするかどうかの会合であるFOMCが16、17日に開催予定。
そこで利上げが打ち出されるのか、先延ばしにされるのか・・・
世界中のエコノミストは「利上げはしないでね」と発言しています。
でも、果たしてどうなるかは分かりません。

仮に、利上げがあったとしたら日経平均の年内2万円回復は絶望。
それどころか年内1万5千円を守れるかどうか、という水準でしょう。
理論的には円安になるはずですが、そのあたり一筋縄ではいかなさそう。
中国経済の混乱は円高要因だと私は思っていますから。

で、いよいよ不動産市場です。
この2年半の間、都心の不動産市場はバブル状態でした。
特に昨年10月末の黒田バズーガ２以降はバブルが過熱しました。
ところが、この世界同時株安です。投資家の心は冷えます。
今、はペットボトルで水をジャジャっとかけられた状態。
もう少しするとバケツですね。その次は消防ホース。
まあ、そこまでいったら恐慌状態ですけど(笑)。

日本の不動産は、基本「余っている」状態です。
それはオフィスも住宅も変わりません。
それでも、景気が良くてお金に余裕があれば企業も個人も
「よりよい物件」を求めようとします。それが今です。

ところが、景気がしぼんで将来が不安になり、
お金にも余裕がなくなると「ちょっと様子を見るか」になります。
株価の下落は、まさにそういう心理へ誘導するのに
もっとも心理的な効果があるでしょう。

私の経験上、下落局面においては株価が不動産より半年先行します。
今の日経平均の動きが始まってまだ2か月。
今年いっぱいは不動産市場も「おっかなビックリ」。
アメリカの利上げや中国の不安定な動きが続いて「先行き不安」の
状態があと3，4か月続いたら・・・・
それこそ週刊誌が私のコメントを今以上に求めてこられる局面が
やってくる可能性がありますね。

おりしも、この前のGDP発表がジワジワと効いてくるはずです。
「日本は経済成長していない」
この衝撃の事実は、株価にも不動産価格にも本来は超マイナス要因。
それを緩和しているのは、目立った倒産と失業がないから。
あと、原油をはじめとした資産価格の下落。
日本経済は非常に危うい均衡の元で、表面的に安定しています。

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2015/9/3 14:55 | メルマガ発信 | Comments (0)