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榊　淳司オフィシャルブログ
野村不動産アーバンネット「囲い込み」の実例

今日はちょっと趣向を変えて、
あるご相談案件をドキュメントタッチでご紹介します。
Wさんとおっしゃるエンドユーザーさんが
野村不動産アーバンネットの「囲い込み」によって
ご希望の中古マンションが買えなかった実例です。
中身のほとんどは、Wさんからいただいたメールの文章を
そのまま使っています。

■登場人物と企業
Wさん：私への相談者（エンドユーザー）
Wさん側仲介：C社
売主側仲介：野村不動産アーバンネット（以下、野村）
購入検討物件：プラウドXXXXX

概要
・ 一番手、満額、ローン審査通過済であったにも関わらず、購入に至らなかった。
・ 最終的には野村の直客で売買が決定した。いわゆる両手取引での売買契約となった。
・ Wさん側はC社を仲介としており、野村の直客ではなかった。
・ 野村の説明としては野村の直客は補修保証制度が活用できるのでその補修制度が理由で売主が売却相手を決定したとのこと。
・ 補修制度に関する説明はWさん、およびC社には一切なかった。
・ 売却が決まったことは事後報告であった。
・ C社は野村の直客であることがマンション購入に必要な条件であれば、Wさんと野村が直接契約してもらっても良いとの意向を野村へ伝えていた。
・ 野村はWさんの買い付け申込み書を売主には渡しておらず、買い付けが入ったことは口頭（おそらく電話）で買主に伝えた。

論点
野村の直客であれば補修制度が活用でき、その制度が理由で売主が売却相手を決めていることを理由に両手取引を誘因しているのではないかとの疑義。

経緯
10月XX日（物件が売り出された直後）
売主、C社、野村、Wさんの立会いの下、購入希望物件の内見。
内見前から売却相手は売主が決めるとの説明があったが、担当営業からは買い付け申込みがあれば売主は前向きに検討するとの意向を伺っていた。
内見後、WさんはC社で買い付け申込書記入。
買い付け申込書記入後、速やかにC社から野村へ買い付け申込書をメールにて連絡。

翌日と翌々日
C社から野村へ複数回状況確認の問い合わせ。Wさんが一番手での申し込みで、ローン審査も通っていることを確認。

3日後
C社が野村のオフィスを訪問。
状況確認後、野村の直客でないことが購入条件を不利にするのであればC社が仲介を外れても良いとの意向を説明。
野村は「売却相手は売主が決める」との一点張りで週末に3組内見が入っているのでそれ以降の決定になるとの説明。
C社からWさんへ状況説明、その後C社から野村へメールにて連絡。

6日後
C社が野村へ状況確認の問い合わせ。
野村は内見は滞りなく終了したので、買い付け申込みを待って、最終的な判断となること、明日には売却相手が決まることを説明。

7日後
C社から野村へ状況確認の問い合わせ。
まだ買い付けが入っていないので、買い付けが入り、売主が判断してから連絡とのこと。
本日中には最終決定となるとのことであったが、その日には連絡がなかった。

8日後
別の方へ売却が決定、と通知が来る。
事前に何の連絡もなかった。
状況確認のため、C社とWさんが野村のオフィスを訪問。
野村の説明としては「野村の直客であれば補修保証制度が活用できるので、その制度を考慮して売主は野村の直客を決定した」とのこと。
事前に補修保証制度の説明は何もなかったこと、C社は仲介に入らず野村とWさんが直接契約を行っても良いとの意向に対する十分な説明がなかった。
野村はWさんの買い付け申込み書を売主には渡しておらず、買い付けが入ったことは口頭（おそらく電話）で買主に伝えたとの説明。
実際に伝えているかどうかは非常に怪しいやり取りであったため、Wさんから買い付けが入った事を適切に伝えずに野村の直客（両手取引）を優先した印象。
また、野村担当者は「そんなにプラウドXXXXを気に入っているなら別の部屋を買えばいい」との発言があった。
（このやり取りは録音しております。）

以上がWさんからのメールです。一部編集しました。
聡明な方ですね。時系列に分かりやすく書かれています。
また、現場でのやり取りをきちんと録音もしておられます。
ちなみに、私は以下のようにお答えしました。

典型的な囲い込みのケーススタディかと思います。
ただ、野村の主張には明解な違法性を見出せません。
カンタンに言えば「うまくやっている」感じがします。

すでに物件は他決しているので、残念ながら
Wさんが救済されることはないと思います。

何か手があるとすれば、野村の不誠実さや囲い込みの実態を
監督官庁に訴えて、野村に対して指導をしてもらうこと。
駆け込む先は以下のところだと思います。

ということで、東京都の相談窓口をお知らせしました。
ただ、野村は国土交通大臣免許なので関東地方整備局に
事情を説明することになったようです。

お答えにも書いたように、この場合の野村には
違法性を窺わせる行為はありません。
ただし、著しく不誠実なやり方ですね。
「売主の意向」と言いながら、最初から「囲い込み」を
狙っていた感じがありありと想像できます。

本日は長くなりましたのでこれくらいで。
「囲い込み」については、いつか夕刊フジの連載でも
取り上げようと思っています。

11月29日の土曜日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。現在、参加予定者4名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
来年にはまた、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
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11月29日(日)　午後2時より

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すべては「消費者軽視」体質に起因する

一昨日、昨日と、新潟県の湯沢方面へ出張っていました。
雨が降ったりやんだりの天気。傘は要りませんでしたが。
証拠写真は一枚もありません。撮りませんでした。
特に写真を取らなかった理由はありません。私の性分です。

一昨日の夕方に旭化成建材が調査結果を公表。
また、同時に杭工事大手の偽装も発覚。
出張中の私にも共同通信社から「有識者のコメント」を
求める電話がかかってきました。
エヘヘ。私、「有識者」ですって。

まあ、それはいいとして・・・・
マンション業界はちょっと厄介なことになっていますね。
これでまた大騒ぎかと思ったら、「折よく」ではありませんが
パリのテロ事件が起こりました。
しばらくマンションどころではないでしょう。
でもまあ、外国での出来事であり、今のところ日本人の
犠牲者はいないようなので、冷たく言えば他人事。
３，４日すれば世間の関心は国内に移るでしょうね。

パリの事件についてアレコレいうのは他の方に任せます。
本日、私は「有識者」としてまず「ル・サンク小石川後楽園」
について、アレコレと申し上げましょう。
まず、今回の「建築確認取消」という事態は異例中の異例。
全国でもこれまで二桁あるかないか、というレベルのはずです。

なぜ取り消しになったか、という建築基準法上のアレコレも
その筋の有識者に任せるとしましょう。私の専門のやや外側です。
私が言及するのは、なぜこうなって、今後どうなるのか？
この問題は非常に根が深いのです。

ことの起こりは平成１５年に、あの土地をNIPPOと神鋼不動産の
元の会社がURの元の組織から競争入札で購入したことに始まります。
なんと12年も前の話。坪300万円で1360万円、総額45億円。
推定で一種100万円。まあ、当時としては普通でしょう。
建築費は坪単価60万円くらいの時代でしたから。

翌平成16年の7月には建築確認申請が出されたそうです。
8月31日には、建築確認が下りました。ここまでは普通。
ところが、反対運動の方々が11月に東京都建築審査会に審査請求。
なんと翌平成17年の6月に東京都建築審査会が確認を取消。
この時点で数少ない事例のひとつが起こっていました。

その後、もめにもめます。関連の裁判もあったようです。
ただ、事業者側も粘り強く事業化を進めてきました。
平成24年7月と26年3月には建築確認処分が下りて、工事開始。
今年の12月に完成予定で工事が進んでいました。
場所がいいので販売も好調。すでに完売しています。
ところが、反対派住民の請求に基づいて審査していた
東京都建築審査会が、まずこの9月に「建築確認の効力を停止」。
そして今回の「取り消し」裁決書の送付は12日だそうです。

結果としては、反対派住民側の大逆転ですね。
長年の運動の成果が、ここ半年で劇的に表れました。
もはや、このマンションを通常のスケジュールにのっとって
購入契約者に引き渡すことはできなくなりました。
まず、手付金の倍返しで解約を求めるしかないでしょうね。

今後どうなるのか？
まず、事業者側はこの土日も休まず協議しているはず。
今回の建築審査会の決定をなんとか覆すことはできないのか？
裁判に訴える道が残されているのかどうか、私にはよく分りません。
審査会の決定に従うのなら、建築確認を取り直して
新たな設計に基づいた工事のやり直し・・・・
あるいは、新たな設計図に基づいた補正工事でしょうか。

いずれにせよ、事業者が大きな損失を蒙ることは確実。
少なくとも、この事業は大赤字を喰らうことになりそうです。
まず、今回のことでゼネコンの過失はなさそうなので
建築費は100%支払う必要がありますね。
おいくらか分りませんが、相場通りなら約50億円。
土地の購入費が45億円。12年間の利息が推定約10億円。
事業主2社は、約100億以上の負担を強いられている状態で
今のところ回収はゼロ。今後の見通しは不明。負担額は増大必死。
中小の独立系デベロッパーなら倒産するレベルですね。

最近、メディアから私への取材で多くなったテーマは「業界の体質」。
くい打ち工事データの偽装事件も、数々の欠陥マンションも、
更に付け加えればこの確認取消事件も、根底には業界に根付く
「なにか不自然な体質」みたいなものがあるのでは？　とういう方向。

もちろん、ありますとも。アリアリです。
私は20数年間、広告屋としてマンション業界に巣食ってきました。
広告代理店を通してマンションデベロッパーの仕事を、
それこそ「山のように」やってきました。
売上総額なら、何十億円も上げさせていただいたのです。

その間、あの業界の内部事情を窺い知る機会が多数ありました。
何度もここで書いてきましたが、そこにあるのは
自分たちの利益を最優先するご都合主義。
そして、そのためにはエンドさん（購入者）の利益など
最終的には「どうでもいい」という発想。

今回の杭打ちデータ偽装事件でも、売主であり、
購入者に対して全責任をとならなければならない
三井不動産レジデンシャルは、先日やっと会見。
それも、半期決算報告の記者会見を兼ねるという雑魚さ(笑)。
それがなければ「やりたくなかった」感、アリアリ。

なぜ、あの連中はあそこまで消費者軽視なのでしょうか？
私は、一番の理由はまっとうな市場競争がないからだと思います。
日本はついこの間まで「住宅不足」感がありました。
「マンションは抽選に当たらないと買えない」という時代は
わずか20数年前のことです。

その頃から、不動産屋は「売ってやる」体質。
「買っていただく」のではなく「買わせる」、「はめ込む」。
仲介業界では「殺す」という隠語を使いますね。
「殺す」とは「契約させる」ということ。

今は時代が変わりました。住宅はたっぷり余っています。
エンドユーザーが住宅を選べる時代、であるはずです。
でも、実際は違います。まだまだ「売ってやる」体質。
現に、新築マンションなんて今回のル・サンク小石川後楽園
のように、そのエリア内においてある条件で選ぶとすれば
「それしかない」状態の物件は、あっという間に売れます。
このマンションも、まさに「売ってやる」状態だったはず。

その結果、「買えた」と喜んだ方々は、間際になって
「引き渡しを受けられない」状態に陥ってしまいました。
何ともお気の毒な状態です。

反対運動の方々には敬意を表します。
「よくぞなされました」と思います。
実は、支援された弁護士さんも存じ上げているお方。
「やりましたね、先生」と申し上げたい気分です。

しかし、107戸の購入者さんたちにとっては、想定外もいいところ。
この責任、あの2社のデベロッパーは取れるでしょうか？
「倍返し」の手付金だけでも20億円くらいかかりそうです。
中には三菱地所レジデンシャルの南青山高樹町の事例に倣って
「3倍返し」を要求する契約者も出てくるでしょう。

マンションというのは、そもそもの価格が高いだけに、
事故ると損害額も半端なく高額なものとなります。
それだけに事業用地購入から設計、施工、販売、広告、契約、
そして引き渡しまで一つ一つの過程を慎重かつ確実に
仕事を進めなければならないはず、なのです。

しかし、いくばくか内部事情を知っている私からすれば
「へえ、そんなのでいいの」というシーンを数多く見ました。
消費者をごまかそうとする体質は、そのまま広告に表れますから。
ここ数年、そういう体質の膿が一気に出ている感じですね。

ただ、それは「氷山の一角」に過ぎません。
報道されないけれど「呆れ果てる」ような事件はたくさんあるはず。
多くは、購入者が自ら購入したマンションの資産価値を守るために
「表沙汰にしない」方向に持って行かざるを得ないだけ。
デベロッパー側も、そこに甘えています。まことに遺憾。

ひとつ断言できること。
こういう売主企業側のチョンボによる事件は、
これからも起こり続けるだろうし、
それがなくなることはありえません。
なぜなら、デベロッパーの「消費者軽視」体質は変わらないから。
要は、今回の一連の事件のように表沙汰になるかならないか、
ということであって、事件は常に起こっているはずです。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回は「渋谷区」を最新情報化。
私は、東京の最も魅力的な住宅地があるのは
港区でも世田谷区でもなく、渋谷区だと思っています。
ただ、この渋谷区には中々お手頃な物件が出ませんね。
それでも、「出モノ」を探して今回も最新物件を入れました。

渋谷区総集編
価格　4,290円

■ピアース初台センティア、■パークコート渋谷大山町 ザ プラネ、■オープンレジデンシア代々木ザ・ハウス、■ヴァントヌーベル代々木、■オープンレジデンシア初台、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス神宮北参道、■プラウド恵比寿南、■リビオ笹塚、■シティハウス広尾南、■THE CONOE〈代官山〉

11月29日の土曜日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。現在、参加予定者4名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
来年にはまた、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
そのスケジュール調整も、セミナーの参加者さんと行う予定です。

バリ島不動産セミナー開催
11月29日(日)　午後2時より

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マンション業界に暴風雨の予感

私という人間は、いちおう30年ほど前に「法学部」という
看板の学部を卒業しています。二流ですが(笑)。
でも、細かいことを言うと「政治学科」。
どっちかと言うと法律よりも政治が専門です。

でもね、法学部だから法律の基本は勉強しました。
まあ、ぜんぜん大したことはありません。
今も分らないことは全部弁護士の先生に聞いています。
あの方々はさすがです。当たり前か(笑)。

法律というのは、こまごま書いてあるのですが、
「立法の精神」というのがわりあい重要なんですよ。
つまり、その法律を作った目的、というやつ。
それで、細かな解釈に迷ったりすると「立法の精神」に戻ります。

区分所有法の「立法の精神」は、マンションという
新しい住宅の所有について「みんな仲良くやろうね」というのと
「基本的に多数決だよ」というところが立法の精神。
「他人の権利も大切にしようね」というのもあります。
良く読めば、憲法や民放の精神がきちんと入っています。

しかしねえ、これがけっこうな爺さんになっちまっています。
年齢的には、僕と同い年なんです。施行年が、私の誕生年。
私の方が全然若いんじゃないですか。精神的には(笑)。
ここのところ、わりあい「使えない法律」になっています。

今回の横浜LaLa傾斜事件、結局「建て替え」が基本です。
でも、区分所有法によると「全区分所有者の5分の4」が、
管理組合の総会で提案された「建て替え案」に賛成票を投じないと、
「第一歩」が踏み出せないのです。
これが相当の困難です。何年かかりますかねえ。
基本的に4棟のうちの1棟が2cm傾いているだけ。
普通に考えれば、通常の生活にはほとんど影響ありません。
可能性としては、震度7の地震で倒壊するかもしれませんが。

仮に、この決議がめでたく可決されたとしても、
まだまだ高いハードルが残っています。
反対に回った人が「俺はテコでも動かない」なんて頑張ったら・・・
何といっても705戸もあります。
僕は、自分のことを「千人に一人」くらいの変人だと思っていますが、
705戸の住戸があれば、主要なプレイヤーは千人を超えます。
僕くらいの変人が一人や二人いたって不思議はありませんよ。

そういうスーパー変人級のオッサンかオバハンが「死んでも動かない」
とがんばったらどうなると思いますか？
最悪、あの成田空港になってしまうのですよ。
いつまでたっても「未完成」。
日本人の私有財産権というのは、あのレベルで守られます。
そういうことを、大学の法学の講義で教えてくれるのです。

今回、全責任を負うべき三井不動産レジデンシャルは、
危機管理において初動が素晴らしかった。見事な演出。
いつの間にか旭化成建材の「いい加減」な一担当者が
全部悪い事件になりかけてしまいました。
でも、現実をカヴァーするところまでは行きませんでしたね。

しかし、どっちにしろ責任を取るべきは三井不動産レジデンシャル。
謝罪会見は遅きに失して、傷を深めた印象があります。
きちんとした危機管理の専門家に助言を仰いだのでしょうか。
そして、それを聞き入れたのでしょうか？
多分、違いますね。私の知るあの会社は、ただのサラリーマン企業。
「自分が役員をやっている間は」平々凡々と過ごしたいお方が
交代で経営者をお勤めになっているように思えます。

決算報告に出てきた経営者のお顔を拝見していると
まざまざと「サラリーマン」を感じます。
責任を取れる顔をしていません。
その辺の町工場のおっちゃんの方がよほどに
「お話をお伺いしたい」というお顔をなさっています。

教科書に書いてあることを理解して再生する能力と、
予期せぬ出来事に上手に対処していく能力は、少し違います。
双方は補完関係にありますが、シンクロしていないところもいっぱい。
偏差値の高い学校を卒業したからと言って、
実社会で成功するとは限らないのが、その証拠。
ああいう大企業の出世頭のお顔は、どこか貧相です。

これから、横浜LaLaは紆余曲折が予想されます。
705戸をまとめるのは相当に大変。
神田あたりで千坪ほどの地上げをやる方がよほどカンタン。
大きな看板は、時に交渉をややこしくしそうです。

三井住友建設も、やっと会見しましたね。
こちらも三井不動産レジデンシャルと同様に
半期決算の場を借りて。もう「イヤイヤ」なのが見え見え(笑)。
「三井住友の発注した杭が短かったのでしょ？」
という記者の突っ込みにタジタジとなっていました。
行きたかったなあ、私も。

しかし、10月の半ばに横浜LaLa事件が露見してから、
私のようなマイナー評論家のところへも取材が殺到。
日常業務が大幅に遅れました。
資産価値レポートの更新も遅れ気味。
でも、今回は東京の北エリア3タイトルを最新情報化しました。
豊島区と北区、そして山手線の大塚―田端。
このエリア、基本は実需なのですよ。
だから、動きが鈍くて新物件も少な目。

マンション業界、これから本格的な逆風。
来年は地獄を見ることになるかもしれません。
本当は今年そうなると思ったのですが1年ずれたかも。
わたし、いつも先を読み過ぎる悪いクセがあります(笑)。

豊島区総集編
価格　3,190円

■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■ダイレクトタワー池袋要町、■シティハウス東池袋、■オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル、■ルフォンリブレ大塚 アリーナ、■ルフォンリブレ大塚　テラス、■（仮称）山手線「大塚」駅プロジェクト

北区総集編
3,490円

■Brillia（ブリリア）山手 動坂 GRAND-SUITE、■ウィルレーナ西ケ原、■パレステージ東十条、■パークホームズ赤羽西、■プレシス赤羽、■ヴェレーナシティ パレ・ド・プラージュ、■クレストガーデンレジデンス、■パレステージ王子シャインコート、■ノブレス赤羽、■プレシス西ヶ原

山手線大塚―田端
価格2980円

■Brillia（ブリリア）山手 動坂 GRAND-SUITE、■ウィルレーナ西ケ原、■クレヴィア文京本駒込、■プレシス西ヶ原、、■オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル、■ルフォンリブレ大塚 アリーナ、■ルフォンリブレ大塚　テラス、■（仮称）山手線「大塚」駅プロジェクト、■シティハウス東池袋、

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台湾よ、「独立」しなさい！

ここのところ、例の横浜LaLa事件の関係のアレコレや
「おうちダイレクト」など、真面目なマンションのお話が多かったので
今日はちょいと脱線をさせていただきます。

先週、中国と台湾の「史上初」という首脳会談がありました。
場所はシンガポール。一応、「中華圏」の国ですね。
このニュース、あまり関心を持たれていません。
そもそも、「台湾」について日本人は関心が薄すぎですね。

いつもの通り、超カンタンに説明しておきますね。
「台湾」の正式国名は「中華民国」です。
でも、日本とはもちろん、世界の主要国と国交がありません。
つまり、お互いに大使館を置いていない関係。
台湾政府の大使館は、日本にもアメリカにもありません。
「中華民国」が国交を結んでいるのはバチカンなど十数か国。

今回、「一つの中国」みたいなのを強調していましたね。
元々、今の中華人民共和国が「２つの中国を許さない」として、
台湾の「中華民国」と国交を結ぶ国とは正式な関係を持たない
方針で外交を行ってきたので、今のような変則関係になりました。
別に、この世界に「中華人民共和国」と「中華民国」が
共存していても他の国には何のデメリットもありません。
むしろ、競い合ってくれた方がいいこともありそうです。

逆に統一されても、それはそれで結構。
勝手にして頂戴、という世界。
しかし、そもそもなぜ統一できないのでしょう？
台湾が中華人民共和国のひとつの省になったとしても、
日本人にとっては何の不都合もありません。
ところが、これが台湾人にとってはおおごとです。
なぜなら、大陸式になると言論や経済活動の自由がないうえに
人権や私有財産権も保障されないのですから。

今の中国が、民主主義で自由に自分たちの政府を選択できるのなら、
台湾の多くの人も統一を望むでしょう。
その方がスッキリします。何よりも台湾企業にとって市場が拡大します。
しかし、今の中国でそれは無理。
国民の自由選挙で政権を決めるとすれば、共産党は選ばれないでしょう。
だから、民主主義の台湾は一党独裁の大陸とは統一できないのです。

台湾に関する問題の根本はそこにあります。
だから、1回や２回首脳会談を行っても、無意味。
「話し合った」という記録が残るだけの話です。
ただ、習君にとっては意味があります。
それは「独立への動きをけん制する」ということです。

習君たち大陸中国が警戒するのは「台湾の独立」。
これって「なんじゃそりゃ？」と思うでしょ。
台湾はどこの国にも支配されていないので、「独立」しています。
国名もしっかりとあるじゃないですか。「中華民国」。

ところが、大陸中国からすると、そうではないのです。
台湾は中国の一部なのに、共産党政権の支配が及んでいない
「反乱地域」のようなもの。中東のISと同じ扱い。
だから、「中華民国」と国交を結んでいる国とは外交関係を築かない。

台湾はかわいそうです。
大陸中国が国際機関や外国に、このいびつな価値観を
ゴリ押しで押し付けるので、国連にも加盟できず。
オリンピックには「チャイニーズタイペイ」という名称でしか
参加が認められていません。
私から見れば、大陸中国が意地悪をしているだけ。

台湾人自身、こういう「差別待遇」には大いに不満を持っています。
だから、日本統治時代から台湾に住んでいた人を中心に、
「自分たちは中国を名乗らなくてもいいじゃないか」という
動きがあって、そういった運動もしています。
これが台湾内の「独立派」。今の民進党の一部です。

例えば、台湾人が「台湾共和国」として「独立」を宣言すると・・・
そこはもはや「中国」ではないので、他の国も国交を結べるかも。
今の安倍君だったら、即座に国交を開くかもしれません。
まあ、現実には大陸が邪魔するので難しいでしょうけれど。
きっと、大陸は反日暴動の嵐が吹き荒れるでしょうね。
また、国連にも「台湾共和国」で加盟申請がなされるでしょう。
大陸中国が拒否権を発動することは火を見るより明らかですが。

分かりやすく考えると、シンガポールのような国が
もう一つできるようなもの。
実質的に中国人が支配していながら、大陸中国に属さない国。
あってもいいでしょ？　我々にとってはぜんぜんOK。

しかし、それを大陸中国は絶対に許しません。
台湾が「独立」すると、ミサイルを撃ち込んで軍隊を送るでしょう。
武力で統一してしまおうと考えるはずです。
そうなれば、アメリカも黙ってみているワケにはいきません。

アメリカは台湾について、1971年の国交断絶時に
「台湾関係法」を成立させました。
これは基本的に、それまで「中華民国」と結んでいた
軍事同盟条約の義務を守る、ということ。
大陸中国が台湾に侵攻すればアメリカは軍事的に台湾を支援する、
ということが決められているのです。
まあ、今のオバマ君みたいな軟弱政権なら
この義務を履行するかどうか怪しいものですが。

だから、私としては台湾にぜひ独立して欲しいと思います。
大陸には共産党がある限り民主化することは不可能です。
たとえ、遠くない未来に共産党政権が倒れても、
民主主義国家が誕生することはないと推測します。
また、形の上だけで民主主義になってもロシアみたいに
腐敗が蔓延して機能しないはず。
だから、民主主義国家になった大陸との平和的統一は無理。
だったら、とっとと「台湾共和国」になりましょうよ。

大陸中国はさかんに「一つの中国」、「両岸の統一」
なんてほざきますが、それはテメーラが民主主義になればできること。
それはできないから、何とか誤魔化して
「俺たちの言うことを聞け。そうすれば経済的恩恵を与える」
というのが、今の状態。
その本質を今の馬英九はまったく理解していませんね。

2016年1月、台湾では総統選挙が行われます。
民進党の蔡英文氏が当選することがほぼ確実。
彼女は穏健派を装っていますが、「隠れ独立党」かもしれません。
まあ、オバマ君が大統領のうちはおとなしくしているはず。
もし、来年のアメリカ大統領選挙でトランプが当選したら・・・
ちょっと面白いことになりそうですね。
まあ、たまにはこういう楽しい想像をしてみるのも悪くありません。

11月29日の土曜日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。現在、参加予定者4名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
来年にはまた、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
そのスケジュール調整も、セミナーの参加者さんと行う予定です。

バリ島不動産セミナー開催
11月29日(日)　午後2時より

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2015/11/9 15:58 | ちょっと脱線 | Comments (4)

「おうちダイレクト」の問題点

ここのところ、イレギュラーに忙しくて仕事が滞っています。
なのに、今日は新しい原稿の依頼まで引き受けてしまいました。
また、テレビがやってきたら、ホイホイとV撮りに協力しています。
壊れたテープレコーダーみたいに、同じようなことを喋っています。
そんな自分を時々滑稽に思いますが、これが今の私の商売です。

昨日今日と、マンション業界にとって多少の動きがありましたね。
まず、国税庁がタワーマンション購入による相続税の節税に対して、
これまでのスタンスを変える方針であることが明らかになりました。
これはかなり「衝撃的」です。

2015年の1月1日から相続税の基本控除額が削られて、
課税対象が広がりました。まあ、それは仕方がないですね。
お金持ちさんからはジャンジャン税金取ってください・・・
と貧乏な私はどちらかと言うと賛成。
でも、アタマの悪いマルキストみたいなので、
それについてはあまり発言をしていませんでした。

ところが、ある本のせいもあってタワーマンションを購入することで相続税が
圧縮できるノウハウが、お金持ちさんたちの広く知るところとなりました。
彼らは「相続税対策」という名目で、都心のタワーマンションを買いました。
2014年から2015年の半ばまで、ものすごい勢いで買っていましたね。
だから、都心のマンションがバブル的に値上がりしてしまいました。

ところが、国税庁は今後そういう節税テクニックに対して
厳しい姿勢をとる方針を打ち出してきました。
「ホラ、いわんこっちゃない」と、私はいいたい。
色々なところに書きましたが、相続税対策でタワマンを買うのは
２つの面でリスクが高い節税方式です。

１　タワマン自体が値下がりするかもしれない
２　国税庁の方針が変わってしまえば、節税にならない

この「２」が、早々とやってきました。
私は、せいぜい2，3年は先の話かと思っていたのですが・・・・
だいたい、相続なんていつ発生するか分らんでしょ。
なのに、タワマンを買っちゃうなんてかなり「危ないなあ」と思います。
今後、この国税庁の方針変更は都心のマンション市場に甚大な影響を与えます。
カンタンに言えば、売れなくなるでしょうね。今までほどは。

都心の新築マンションは、この「相続税対策」の他に、
主に中国人による「爆買い」がバブルの有力な原因です。
こちらは、今のところ衰える気配を見せません。
ただ、中国国内の景気は実際のところ「超不景気」です。
でも、お金が余っているのも事実。

中国の富裕層は自国の政府も貨幣も信用していません。
だから、儲かったお金はせっせと外国に持ちだして保全しています。
その対象のひとつが外国の不動産。
香港に始まり、ニューヨークやロンドン、そして東京。
バブルは同時進行で起こっていたのです。
今後は、この中国人の爆買いもピークアウトがやってきそうです。

もうひとつの大きなニュースは三井不動産の会見。
横浜LaLa事件が発覚してから3週間。やっと会見しました。
すべての責任は三井不動産レジデンシャルにあるわけですから、
もっと早くに会見を行い、解決への方針を公式に発表してもよかったはず。
その点、私はぜんぜん三井不動産を評価できませんね。

2015年はあと2か月弱で終わります。
2016年、マンション市場は再び暗い低迷期に突入しそうです。
まず、市場への供給が今年の7割程度にまで減りそうです。
次に、今まで好調だった都心での販売にも陰りが出るでしょう。
どうやら、2017年の消費増税を待たずしてバブルが崩壊しそう。
中古市場も、引きずられて元気を失いそうですね。

最近、私はジャーナリストなのに取材を受けるばかり。
自分はあまり外に出ていかない状態が続いていました。
それではいかん、と思って昨日は記者発表に出かけました。
ヤフーとソニー不動産が提携する「おうちダイレクト」の
メディア向け発表会が、昨日ヤフー本社で開催されたのです。
私もメディアの一人として参加いたしました。

私は何でも写真にとってブログやSNSで出す習慣がないので、
記者発表の風景などは、どうか他でご覧ください。
ここでは、感想だけを書かせていただきましょう。
例のごとく、超カンタンにポイントを抽出します。

１　これはソニー不動産の巨大な専任囲い込みシステムである
２　セキュリティが甘すぎるので詐欺の温床になる可能性がある
３　売主にだけ多くのメリットがあり、買主のメリットが少ない
４　「推定価格」の精度があいまい

このシステムを使うと、売主は「手数料ゼロ」で売却が可能。
その代り、ソニー不動産と「専属専任」の媒介契約を結んだのと
実質的に同じ状態に置かれてしまいます。
ソニー不動産は売り側の仲介手数料を放棄する代わりに、
専任契約を得て買い側の手数料をしっかり獲得できるシステムです。

売り手がこのシステムに登録する場合のチェックが甘いですね。
登記簿上の所有権者になり済ますことがカンタンにできそうです。
免許証などの本人確認書類をデータ上で偽造することはカンタン。
それでまんまとマンションの所有者になり済ましてこのシステムに登録。
買い手が現れたらうまく個人間で連絡し合って「地面師」的な
詐欺行為を働くことが容易にできそうな気がします。

このシステムの買い手側のメリットは「リクエスト」だけです。
これはヤフーIDがあれば誰でもできます。
あるマンションの専任を欲しがる仲介業者が、
自分のヤフーIDで「買いたいリクエスト」をたくさん入れたうえで、
所有者に「ホラ、こんなに買いたい人がいます。私はそのうちの何人かと連絡を取れますし、高く売ることも可能です」
なんて囁きながら契約を取るとも可能。
まあ、気の利いた仲介業者ならそうするでしょう。

以上の点から、この「おうちダイレクト」は、今のところ
非常にデンジャラスなシステムになる可能性があります。

最後に、彼らが誇らしげに紹介した「推定価格」。
実際の成約価格との「誤差率中央値」が「6.03％」で、
これは「かなり低い」と説明していらっしゃいました。

会見が終わった後のアトランダムなやり取りの中で私は質問しました。
「その成約価格というのは、レインズからとっているのですか？」
ソニー不動産担当者のお答え。
「我々はレインズも含めて様々なデータを収集しておりますが、その内容は非開示とさせていただきます」
つまり、自分らの公表しないデータの中での「誤差率中央値」なのです。
いくらでもインチキができますね。

私は、今の仲介市場の不透明さについては憤りを持っています。
仲介業者の利権を守るシステムにしかなっていません。
これを打ち壊すのは実にカンタン。
レインズを一般開放すればいいだけです。
レインズを一般開放しないのは、ひとえに業者の利権を守るため。

今回のヤフーとソニー不動産の提携による「おうちダイレクト」の構築は
不動産仲介という闇の世界を、少しはエンド側有利に変えようという
努力の跡が多少はうかがえて好感も持てます。
しかし、所詮は手数料ビジネスを有利に支配しようという
従来型の仲介屋さん的発想の延長線上にとどまっている気がします。

0000039376_00最後に、ソニー不動産の西山社長。すっごいハンサムですね。
ぜんぜん不動産屋さんらしくありません。
この写真は不動産流通研究所のHPから拝借しました。
ソニー出身だそうです。いわゆる「不動産屋顔」をしていません。
人を顔で判断する私としては「このヤサ顔で大丈夫か？」と。
不動産世界は顔相が悪いほど仕事ができる、という業界です。
あんなスマートな顔なのに、この魑魅魍魎が巣食う業界で
革命を起こせるのか、ちょっと心配になりました。
やや嫉妬ブタ的なひがみが入っています(笑)。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
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少し新規が出てきましたが、価格が高そうです。

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