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榊　淳司オフィシャルブログ
本当は脆弱な東京のマンション市場

昨日（金曜）の夕べは、3カ所からの飲みの誘いを断って、
真面目に有料相談者のご質問にお答えしていました。
そのお方、たまさかお医者さんだったので、ついでに医療相談。
身近な不安を解消できたのでラッキー。

しかし、多くの人が「潮目」をいつかと気にしています。
今の都心不動産バブルがいつ頂点を迎えるのか、ということ。
私のような50代ウォッチャーは、過去2回のバブルを経験済み。
だんだん、バブルの規模は小さくなってきています。
今回は「ヒエー、そんな」と叫ぶくらいの無茶価格の取引は少な目。
まあ、これからは分りませんけどね。

前回の「不動産ミニバブル（別称ファンドバブル）」の時には
あの平成バブルを思い出した40代プレイヤーが「もっと上がる」と
イケイケドンドンの鐘を鳴らしていました。
しかし、今回はリーマンショックを30代で経験した
40代プレイヤーが、おっかなびっくりに構えています。

週刊誌系のメディアもいち早く「暴落」予言特集を組んでいます。
そのほとんどに私がコメントを提供 (笑)。
プレイヤーたちの心にも「いつが潮目か」とハラハラドキドキ感。
でも、実際のところいつ終わるのでしょう？

何度も同じことを書きますが、以下が私の見解。

１　何かのキッカケがあれば、この局地バブルは短期に弾ける
キッカケとは「ギリシャのデフォルト」」「中国のバブル崩壊」「アメリカの利上げ」などのサプライズです。

２　2016年は「賃貸の危機」
東京都心の賃貸市場は供給過剰のダブダブ状態。これが2016年には急速に加速します。ただAirbnbという変則要素はあります。

３　2017年4月の消費増税
これ、本当に10％になるのかちょっと怪しい感じです。でも10％になると確実に景気後退。不動産取引も萎むでしょう。

このあとにも「2018年の黒田日銀総裁交代」とか
「2019年の世帯数の減少開始・空家率発表」が続き
「2020年オリンピック終了＆東京の人口減少開始」と、
不動産価格にとってはアゲインストの予定がびっしり。
まあ、安倍君の政権がいつまで続くかということも関わりますね。

この他にも、今回のバブルは中華系のプレイヤーが多数参加しているので
「中華系投資家の一斉逃避」という変則事態も予想できます。
これは、国際的な事件や事故がトリガーになりそうですね。
上海の株式市場も予断を許さなくなりました。

しかし、東京都心の不動産市場はすっかり国際化しましたね。
かつて、アメリカの金利までこの市場に影響を与えたことがあったでしょうか？
マンションの価格変動を考える場合に、上海や香港、シンガポールの
不動産市場まで視野に入れる必要はなかったはずです。
今は違います。東京のマンション市場は「国際化」したのです(笑)。

アハハハハ、と言いたくなりますね。
私に言わせれば、かなり脆弱なマーケットですよ。
足元の賃貸市場はダブダブのユルユルですよ。供給過剰。
「AD７」なんてのが珍しくなくなっています。

少し解説します。
賃貸住宅の大家さんは、かつて不動産屋に「手数料」を払いませんでした。
今は「広告料」という名目で、賃貸付けの仲介業者に報酬を払います。
昔は1か月が普通。ちょっと前は2か月。今は3-4か月。
「フリーレント」という習慣はオフィスから始まりました。
今は賃貸マンションでも普通。公社やURでも出てきました。

そんなこんなで、大家さんは借り手を探すのに家賃の
7か月分くらいのコストを強いられています。これが「AD7」。
業界では大家さんが払う「広告料」を「AD」といいます。
フリーレントは「FR」ですが、広義でADに含めます。

東京の賃貸住宅マーケットは、大家さんが「AD7」にしないと、
短期間で借り手を見つけられない状態になっているのです。
こんな脆弱な市場に、中華系の個人投資家はお金を注ぎ込んでいます。
まあ、仕方ありませんね。それでも表面的な魅力があるのです。
もし、うまく借り手が見つかれば4％から6％程度で回ります。

今、世界で安定的に4％以上の利回りを取れる金融商品は希少。
怪しげなものならいくらでもありますが、安定的なものはありません。
「東京の不動産」は東アジアの投資家から見ればブランドです。
そこで4％以上の利回りが見込めるのであれば、投資するでしょう。
でも、賃貸市場の現実は「AD7」。「４％」はマボロシです。

世の中、理屈通りには動きません。
「合成の誤謬」なんていうのもありますね。
不動産も含めて「モノの価格」は基本的に「需要と供給」の関係で決まる、
というのが経済学の原則。これに異を唱える方はいないでしょう。
しかし、人々は時に幻影に惑わされた購買行動に走ります。

「オリンピックが開催される2020年まで東京の不動産価格は上昇」
これは、はっきりいって「幻想」です。
オリンピックは住宅の需要を増やしません。
なぜなら、オリンピックによって人口も世帯数も増えないから。

でも、東京という街は元気になるでしょう。
ただ、オリンピックとパラリンピックは数十日で終わります。
始まることよりも、終わった後を考えましょう。
東京という街に未来はあるでしょうか？

今、東京の不動産マーケットは「世界」の影響を受けています。
多分、これからも「国際化」は深化するでしょう。
市場環境が不透明なので、思惑で変動しがちな市場であることも確か。
しかし「供給過剰」という現実は、いつか顕在化します
「王様は裸だ」と世界が気づいたら・・・・
そういうことは、ここ20年以内に確実に起こります。
早ければここ数か月、あるいは数年の内です。

さて、バリ島不動産セミナーの開催があと1週間に迫りました。
今回も、うんとミニサイズで行うことになりそうです。

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2015/6/27 1:55 | ちょっと脱線 | Comments (2)

安倍政権の行方とバブル崩壊

株式市場が元気ですね。
今日はちょっと下がっているようですが、
ギリシャ危機さえ乗り越えれば、当面は懸念材料なし。
アメリカの利上げくらいでしょう。
しかし、アメリカが利上げするということは、景気がいい証拠。
世界経済全体から考えれば悪くありません。

日本の株価はまだ上がるはずです。
PERが今でも17倍程度ですから。
下がりかけると年金や日銀の買いも入ります。
株価を高水準で維持するのは、安倍君の政策でもありますから。

一方、マンションはどうでしょうか？
このままだと、来年はさらに上がることが確実です。
なぜなら、各デベロッパー共に今年よりも高くなる
事業計画を立てながら土地を仕入れていますから。
また、都心のマンション市場は絶好調ではありませんが、
まだ「売れている」状況にあります。

私は、現状の都心バブルはいつ弾けてもおかしくないと思っています。
例えば、ギリシャのデフォルトがキッカケになるかもしれません。
現状、デフォルトの可能性は遠のいていますが、まだ油断大敵。
しかし、今月デフォルトになったからと言って
来月から都心の不動産バブルが弾ける、なんてことにはなりません。

かつてサブプライム問題が発生したときもそうでした。
リーマンブラザーズが倒産するまで、日本は基本「他人事」。
しかし、結局はジワジワと不安が広がり、未曽有の不況に陥りました。
2009年頃の暗い時代を、みなさんも覚えていると思います。
あの絶望感、閉塞感は、まだ生々しい記憶ではないでしょうか。

2009年7月、暗い空気の中で総選挙が行われ、民主党が大勝。
悪夢のような3年間の始まりでした。
特に最悪なのが菅総理時代に起きた2011年3月11日の大震災。
あの時、誰もが「日本はこれで終わりか」、あるいは
「東京はもうダメだ」という恐怖を味わいました。

お金持ちたちは関西方面や沖縄などのマンションを買い始めました。
今の京都「御所バブル」の背中を押したのも震災による避難買い。
沖縄のマンションがあっという間に完売したのも同じ動き。
あと、東京の街から外国人が消えましたね。
ヨーロッパ系はもとより、中国人までが消えました。
東京よりも北京や上海の方が放射能の数値が高いのに。
人間の衝動と言うのは恐ろしいものです。

もちろん、マンションも売れなくなりました。
そんな中、民主党の中で総理の首のすげ替えが行われました。
菅君から野田君へ。ちょっとだけマシになった感じでした。
しかし、野田君はネがまじめすぎだったと思います。
それに、財務大臣を経験していたので、
すっかり官僚に取り込まれていたのが災いしました。

財務省の悲願であった「消費増税」に向かってひた走ります。
そもそも、2009年の政権獲得時に国民に示した
「マニフェスト」には、そんなことは一言も書かれていません。
重大な国民への裏切り行為でした。
野田君は財務官僚の言いなりになって、政権継続の代わりに
消費増税を国会で通してしまったのです。

歴代総理の中でボンクラは何人もいましたが、それぞれに老獪でした。
しかし、これほどの「お人好し」はいなかったのではないでしょうか。
財務省にとって、これほどやりやすいことはなかったはず。
消費増税をやれば政権が吹っ飛ぶことくらい、中学生でもわかります。

まあしかし、おかげで今の安倍政権が誕生しました。
そしてアベノミクスの始まり。翌年には日銀総裁も交代。
世の中がガラっと変わりましたね。
それから2年半、株価は上がり続けて2万円台。
都心を中心とした不動産バブルも過熱し続けています。

今後、何の「キッカケ」も起こらなければ、
約2年後の消費増税第2弾「10％」まで都心バブルは続きます。
株価も上下変動しながら2万5千円を目指すと思います。
そして、銀行の金庫には積み上がったお金が、行き場を探しています。
どんどん不動産融資が行われ、将来の不良債権を膨らませていますね。

来年は、アメリカの大統領選挙です。
最終的にだれが勝つかはわかりません。
私は、共和党に勝ってほしいと思っています。
歴代、共和党政権の方が日本に対して友好的でしたから。

また、共和党政権に変わると、対中政策が厳しくなるはずです。
現状のオバマ外交はあまりに軟弱です。
ロシアにクリミアや東ウクライナを強奪させ、
中国の南シナ海、東シナ海でも暴虐を許しています。
イスラム国が伸長しているのも、アメリカが介入していないから。

共和党の大統領が誕生すると、これが180度変わるかもしれません。
少なくとも、軍事予算を増額するはずです。
最悪、南シナ海で米中の艦船が火花を交える可能性もあります。
そうなれば、世界情勢は一気に流動化します。

アメリカの大統領交代は2017年の1月。
予定通りなら、その4月に日本は消費増税です。
ただ、予定通りかどうかは分りません。
来年、2016年の夏には参議院選挙があります。
もしかしたら、そこで衆参同日選挙になる可能性もあります。
理由は、消費増税をまたぎたくないから。

消費税が上がれば、確実にリセッションが起こります。
2017年の4月時点で、黒田君はまだ日銀総裁です。
しかし、いくらなんでもバズーガの3発目はないでしょう。
これ以上やれば、取り返しのつかないほどバブル化します。

あるいは、安倍君は財務省を裏切ってもう一度
「消費税増税延期」をテーマに掲げて
衆参同時選挙でやらかすかもしれませんね。
多分、安倍君の本音はそれでしょう。
なぜなら、消費増税が内閣倒壊のキッカケになる可能性が大きいから。

安倍君、多分「オリンピックまで」の長期政権を思惑しているはず。
さすがに無理だとは思いますが、本人の腹の内は分りません。
しかし、それまでに今のバブルが弾ける可能性が濃厚。
そうなれば、今ほど政権の求心力がなくなります。

そして、都心のバブルが弾けると、不動産企業が倒産します。
今回、まだ傷は浅いはずです。
イケイケドンドンで事業用地を買っているのは大手だけですから。
ただ、中間省略ねらいのブローカーはたくさん飛ぶでしょうね。
一旦下がり始めたら、中国人の一斉売りもありそうです。
マグマは徐々に、徐々に溜まっています。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
東京と千葉の「大規模マンション」を最新情報化。
郊外の大規模マンションは、都心と比べて動きが鈍いですね。
東京は多摩エリアが全体的に供給過剰。
今後、完成在庫が続出しそうな気配を感じます。

一方、千葉も京葉間の供給過剰が一向改善しません。
つくば市は大規模がいくつも出てきて面白くなりました。
また、以前ほど「特別感」がなくなって、普通の地方都市化していますね。
その方が健全だと思います。

東京の大規模マンション
価格　6,890円

■アトラス調布、■オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ、■グランドメゾン仙川、■クレストガーデンレジデンス、■クレストシティ木場、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 上鷺宮、■ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ、■ザ・パークハウス 船堀、■ザ・ブルーム＆テラス373プロジェクト、■桜上水ガーデンズ、■ジオ多摩センター、■シティテラス加賀、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■スカイティアラ、■パークプレミアム　メイツ西新井、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■パークホームズ立川、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ加賀学園通り、■プラウドシティ仙川、■プラウドシティ南山、■ブランズシティ品川勝島、■Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence、■プレミスト高尾サクラシティ、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■ミッドプレイス八王子、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■レジデントプレイス西葛西

千葉・茨城の大規模マンション
価格　4,980円

■パークホームズ流山おおたかの森 ザ レジデンス、■ユトリシア、■パークシティ柏の葉キャンパス2番街、■ヴェレーナシティ 行徳、■ウェリス南流山PROJECT D.N.Aマンション街区、■シティテラス南行徳、■レーベン柏Crystal I’II、■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央、■THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE、■ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞、■ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー、■サングランデ印西牧の原ドアシティ、■ルフォン流山おおたかの森、■プレミアムフォート柏、■ウェリス稲毛、■エアーズガーデン新浦安、■ライオンズタワー柏、■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央、■ヴィークスクエア船橋高根台、■サングランデ船橋宮本、■レーベン千葉ニュータウン中央THE PREMIUM、■オハナ 北習志野、■クレストフォルム柏サウスウイング、■（仮称）八千代緑が丘駅前大規模プロジェクト、■（仮称）柏の葉スマートシティ・駅前街区タワープロジェクト、■ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ、■レーベン研究学園NEXIO、■ウエリスつくば竹園、■デュオヒルズつくばエンブレム、■レーベン守谷 THE BRIDGE

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2015/6/24 11:22 | ちょっと脱線 | Comments (0)

世の中の99％は「どーでもいい」という私

先々週は内外の３つの新聞社から取材を受け、
先週は計4組の方々と面談させていただきました。
その間、実家のある京都で人生の野暮用を済ませたり、
飛んで帰って来ては招かれての講演を行って、
その後で参加者からマンション購入の相談を受けたりと、
ずっと人と会っていた感じです。

私は他人と会って話すのは好きな方なのですが、
ネが営業ではないので、毎日毎日これをやり続けるのは疲れます。
また、それぞれにお気楽な世間話ではありませんでした。
私としてはかなりのエネルギーを費やしたので、ヘトヘトです。
ということを理由に、今回も脱線します(笑)。

私という人間は、自分でもちょっと変わっていると思います。
多くの他の人とは違った価値観や行動様式があるようです。
端的に表現すると
１　「他の人もやっているから」を基準に物事を考えない、やらない
２　「他の人からどう評価されるか」を気にしない

この両方とも、100％そうかというと、違うところもあります。
「○○さんが・・しているのなら」と考える場合もあるし、
「○○さんには悪く思われたくないなあ」といった感情が
まったくないかというと、そうとも言えません。
自分がリスペクトしているお方の生き方や考え方は参考にします。
ただ、いわゆる世間体というものはほとんど気になりません。

みんながやらないことを最初にやるのは得も言われぬ快感です。
でも、誰かの真似をするのは何ともみっともないことだと思います。
あと、特定個人を批判したり、悪口を言い散らすこともありません。
著名な政治家や日銀総裁といった公人中の公人は別です。
でもタレントや言論人程度のお方を批判することは滅多にありません。

なぜかというと、私はリスペクトしている人以外には関心がないから。
私はためらいなく「自分はエライ」と思い込んでいます。
だから「その他大勢」の連中にはまったく興味がないのです。
これって、傲慢と言えば傲慢ですね。でも、それが私。

しかし、これは世間一般の方々とは違うようですね。
この「榊淳司」の活動を始めてから、そのことを意識するようになりました。
世間体を気にしない生き方は以前からのもので、変わりません。
他の人がやっているから、という発想は子供の頃からありませんでした。
自分が納得しない限り、やりたくないことはやりません。

しかし、世の中には世間体を気にする人が多いですね。
また、「他の人から良く思われたい」と考える人が多数派。
分らないでもないのですが、私に言わせれば「くだらん発想」。
自分が自分であればいいだけで、「世間」などという
何とも目に見えない空気みたいなものは「どーでもいい」。

この「どーでもいい」というのは私の口癖みたいなものです。
私の目に触れる、あるいは降りかかってくる99％の事象は、
私にとって「どーでもいい」ことなのです。
残り1％の中に面白いことを見つけて、様々なことを考えます。
あるいは、このブログや他の原稿を書きます。

「どーでもいい」か「面白い」かは、私が決めることです。
それを「世間」やその他に決めてほしいとは思いません。
私は自分の価値観で生きているのであり、他人のそれは「どーでもいい」。
このことを理解できる人はごく少数ですね。

時々、私に向かって「世間はそうは思わないぞ」的な説得を
仕掛けてくるケースがあります。
私にとって、これほど空疎な議論はありません。
それこそ、「世間」などはどーでもいいのです。

とはいっても、私以外の全員を敵に回す、という意味ではありません。
「世間」というわけのわからないことを説得の材料にしようとする
浅はかな議論を私は思い切りバカにしたいのです。
また、そういう詭弁を「フン」と鼻で笑える確固たる自己を持っている
自分を何よりも誇りたいと考えています。

実際のところ「世間がどう思うか」ということに
脅えながら生きている人がほとんどでしょう。
SNSでいえば「いいね」や「フォロワー」の数に一喜一憂。
サイトを運営しているのなら「ページビュー」や「アクセス」。
こういうのって、私からすれば「どーでもいい」(笑)。

それは多い方がいいと思います。
私のビジネスは、多くの人に自分を知ってもらうことで広がります。
でも、注目を集めるためだけに何かをするのは虚しいこと。
私は私の言いたいことを言い、書きたいことを書きます。
その結果、多くの人が注目してくれるのならOK。
注目してもらいたいがための発言は致しません。

まあ、こんなことを言っても「世間体を気にする人」には
おそらく理解されないとは思います。
私のような「世間体を気にしない」価値観をもって生きている、
ということがかなり珍しいことのようですから。

しかし、こういう価値観と発想をもって50数年生きてきました。
いまさら変えようとは思わないし、できないでしょう。
でもまあ、世間とかかわるのはあと十年ちょっとなので、
ダラダラとこのまま生き続けるのでしょうね。
そういったくだらないことを考えつつ、この土日を過ごしました。

さて、バリ島不動産セミナーの開催があと1週間に迫りました。
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2015/6/22 11:57 | ちょっと脱線 | Comments (2)

都心で意外と狙い目な新築戸建

私は首都圏のマンションマーケットの現状は、
それこそ誰にも負けないくらいウォッチングしていますが、
戸建てについては横眼でも眺めていませんでした。
特に、都心では新築マンションに比べて新築の建売戸建ての
市場は話にならないくらい規模が小さいのです。

それと、ターゲット層の属性や嗜好が大きく異なります。
まずありえないのが相続税対策と外国人の需要でしょうね。
これらはほぼゼロ。純粋な投資目的も考えにくいです。
つまり、新築戸建はほぼ100％が実需層を相手に販売されています。

昨日、事務所に見えた相談者さんはその戸建をお探しでした。
ネットに出ている販売物件のサマリのようなものをお持ちになり、
私もチラチラ見ていて、ちょっとした発見をしてしまいました。
「高くない！」
そう、マンションに比べて高くないのです。

もちろん、それぞれに「邸宅」と呼べるようなものではありません。
70平米台の敷地に建てた木造3階建て。延べ床面積が95平米みたいな。
港区でも、そういう物件が1億円前後で選べます。
単純な床面積の坪単価なら300万円台がゴロゴロありました。

現状、港区の新築マンションはやや品薄でかつ価格はハイレベル。
まともな物件は坪単価が500万円以上。これからもっと上がります。
それに比べて、窮屈とはいえ戸建てが300万円台。
まあ、ひとつひとつの物件を見たわけではありませんから、
単純に比べることはできません。
しかし、少なくともバブルにはなっていませんね。

今回の局地バブルは、需給の中身が非常に歪んでいます。
実需ではない需要がバブル価格を形成・維持しているのです。
私は予てより「2016年は賃貸の危機」であると書いてきました。
アベノミクス以降に売れ出した都心の新築マンションが、
続々と竣工してきました。多くが賃貸市場に出ています。

昨年の黒田バズーガ２以降、バブル的に売れ出した多くの
新築マンションも、今年の後半から続々と竣工します。
それらは来年の春以降に、一斉に賃貸市場に出てきます。
はっきりいって、都心の賃貸市場は歪んでいます。

今でも、都心賃貸住宅の空室率はかなりお高めです。
月額25万円以上の家賃を自力で払える層は限られています。
アベノミクスによって、その層が増えているようにも思えません。
つまり、需要は増えないのに供給だけはどんどん増えています。
非常にまずい状態ですね。

そういったマンションを、Airbnbで運用している人がいます。
キチンと運営すれば15％以上の利回りになるでしょう。
しかし、これには大きな問題があります。
マンションを短期間の宿泊用に提供する場合、
これを反復継続的に行えば旅館業法に違反します。
違反すると6月以下の懲役もしくは3万円以下の罰金。
まあ、大したことはないですね。
よほどでない限り起訴さえされないでしょう。
起訴されても初犯なら実刑は受けないと思います。

外国人観光客はどんどん増えているので、この手法は有効。
しかし、この違法性の問題を解決しない限り、
これは正式に奨励できないし、広がらないでしょう。
何かの事件をきっかけに、一気に摘発される恐れもあります。

いつか、湾岸のタワーマンションがAirbnbによって
中国人専用のホテルになってしまう恐れを書きました。
借り手が見つからずに、コストだけがかかる「負動産」になれば、
誰しも「何か方法はないものか」と考えます。
今後、Airbnbは日本人にも中国人にも広がるでしょう。

さて、そういう副作用は置いておいても、賃貸市場は深刻です。
初めて賃貸運用でマンションを購入した人は戸惑うでしょうね。
フリーレントをつけた上に、仲介業者にAD3か月なんて当たり前。
担当者にボーナスまで出さないと賃貸づけできません。
のんきに構えていると、半年たっても1年たっても空室。
業者は賃料を下げるよりもADの多い物件を好みます。
そういう物件から借り手に勧めていきます。

まあ、不動産仲介業者というのは、売買でも賃貸でも暗黒大陸。
エンドはいつでもカモられて泣くことになります。
2016年あたり、この賃貸市場の異変にメディアの関心が
高まりそうな予感がしています。

ギリシャのデフォルトや中国のバブル崩壊、北朝鮮の政権崩壊、
アメリカの大幅な利上げがなくてこのバブルが続けば、
大きな試練は「2016年に起こる賃貸の危機」でしょうね。
すでに湾岸エリアの一部では、空室が目立ち始めています。

いつもの私のバリ島セミナーを
29日月曜日に開催します。参加申込みはまだ7名です。
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マンション市場は局地バブルから3分化へ

先週は内外の新聞3社から取材を受けましたが、今週はゼロ。
その代わりかどうか知りませんが、面談による有料相談が4件。
まあ、週に4件は多い方ですよ。
イレギュラーな電話もかかってきましたね。

申し上げておきますが、電話での相談は承っていません。
いきなりだとこちらも準備ができていませんし、
資料も見ないでお答えできるものでもありません。
メールなら初回は無料。面談は10800円です。

しかし、こんな時期にでも買いたい方は買いたいのですね。
私のように長年市場を眺めてきた人間からすると
今はどう考えても買い時ではなく売り時です。
しかし渦中にいる人間はそうとは思えないのでしょう。
熱くなっていますから、見えるものも見えません。

実は、新築マンション価格はまだまだ上がりつづけます。
なぜなら、デベロッパーが今仕込んでいる土地の価格が上がっていますから。
必然、それは高く出さざるを得ません。値上がりですね。
このままいけば、都心は来年も上がりつづけます。
港区は坪単価800万円や900万円もザラに出てきそうです。

仮にそれで売れたとしても、それが健全な価格だとは思えません。
バブルで膨れた分はいつか弾けるのです。
それでも、業界はバブルに踊り続けるしかないでしょう。
行くところまで行かないと、終わりは来ないようですから。

私は従前、このバブルを「地域限定」あるいは「局地バブル」と
呼んでまいりました。今、その枠はジワリと拡大しそうです。
でも、ものすごーく危険なにおいを感じます。
港区や新宿区、千代田区でマンションを買う人は、
その半数以上が「自分で住むため」の目的ではありません。

しかし、江東区の深川エリアや杉並区、大田区などは、
だいたいが「自分で住むため」の購入だと考えられます。
別のいい方をすると、都心は仮需、近郊・郊外は実需。
実需を支えているのはエンドユーザーです。ほぼサラリーマン。

実のところ、アベノミクスが始まってからも個人所得は減少中。
公共料金や消費税が上がったので、可処分所得は実質減。
それでも、新築ンションの価格は少し上がりました。
私が見る限り、郊外の100%実需物件の販売は芳しくありません。
むしろ、「低迷」といっていい水準ではないでしょうか。

近郊エリアでも、竣工までに完売しないケースの方が多いでしょう。
中には、公然と値引きをしている物件もあるくらいです。
それでも、デベロッパーたちは供給を止めませんね。
彼らも社員を食わせるためにやらざるを得ないところはあります。

私が見ていると、最近のマンション市場は2極化ではなく3分化しています。
まず、局地バブルが過熱する山手線周縁＆城南、武蔵小杉エリア。
京都の御所・下鴨エリアもバブル。仙台市も地価高騰だそうです。
ただし、仙台市に限っては実需に支えられているのでバブルかどうか疑問。
これからバブルの影響を強く受けそうなのが中央線近郊、
横浜都心、江東区深川、台東区など。大阪なら環状線内。
そして、その他のエリアは平常の範囲内。やや上がったかなという感じ。

一方、海外に目を向ければ東アジアの主要都市はソウル以外バブル。
シンガポールや香港もバブル。こちらには大陸マネーが押し寄せています。
ロンドンも一部でバブル化しているようですね。
要は、世界中でお金が余っているのです。
しかし、利回りが1%とかになっている香港、台北、上海は異様。
1%だったら、安定利回りの債権を買った方がよほど安心。

アメリカで金融引締め（利上げ）があると囁かれています。
アメリカ人というのは、私たちが考えているよりストイックです。
無尽蔵に借金を増やすことに対して強く抵抗していますね。
その点、日本は「どうにかなるだろう」のラテン型に陥っています。

金融引締めは、バブル退治にもっとも効果的。
でも、中国のように政府がバブル崩壊を嫌がっている国は
それこそ「行くところまで行く」しかありません。
彼らに強力な金融引締め、という選択肢はないのです。

しかし、世界的に様々なマグマは溜まってきている感じですね。
近々、ギリシャのデフォルトは現実化しそうな気配。
逆に、ここでECBが妥協すると他の国が舐めるでしょう。
この際、ギリシャはデフォルトしてユーロを脱するべきです。

よう分からないのが中国です。
着実に経済成長が鈍っているようです。
しかし、それが不景気と呼べる状態なのかどうかが不明。
今や世界第2位の経済大国なのに、正確な統計すらありませんから。
そして、巷では自由経済ですが、上の方は統制経済に近い状態。
資本主義国の景気サイクルの法則が当てはまるかどうか？？？
また、人民元は今や世界的通貨であるにもかかわらず、
市場の法則で為替レートが動かないのも不透明なところ。
さらに言えば、その中国マネーが今の都心バブルを支えています。

前回の「ミニバブル」あるいは「不動産バブル」の時には、
主要プレイヤーは最初海外ファンド、次に国内ファンド、
さらに国内の不動産屋さんたちでした。
今回は外国人に相続税対策。それぞれ個人単位です。
特に外国人は「一斉に」動くことが習いの中国系が中心。
弾ける時はパチンッと行きそうに思えます。

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